销售：11月销售面积环比微涨，库存去化周期仍拉长
　　2022年1-11月商品房销售面积121250万平，同比-23.3%，降幅扩大1.05pct。商品房销售额118648亿元，同比-26.6%，降幅扩大0.55pct。单月数据来看，11月商品房销售面积10071万平，环比3.2%，同比-33.3%，降幅较10月扩大10.0pct。商品房销售金额9816亿元，环比3.8%，同比-32.2%，降幅较10月扩大8.5pct。2022年11月以来，北京、成都、西安等8个核心一二线城市相继发布需求侧放松政策，包括缩小限购圈、实行“认房不认贷”等需求端放松政策。我们认为，11月一二线城市相继放松政策和年内需求政策放松略有不同，在城市能级和放松力度上均有可能再次升级。需求端政策的持续放松和11月房企供给端政策的利好释放，我们认为会逐步恢复购房者信心，增强行业筑底修复的几率。
　　投资和拿地：开发投资额同比降幅扩大，土拍市场修复可能滞后
　　1-11月全国房地产开发投资额123863亿元，较2021年同期-9.8%，同比跌幅较1-10月扩大1.0pct；1-11月房地产开发企业土地购置面积8455万平，较2021年同期-53.8%，同比跌幅较上月扩大0.73pct。2022年1月以来土地累计购置面积降幅持续在40+%，降幅持续扩大，累计同比增速扩大的趋势延续到11月。我们认为，销售是否回暖是影响土拍能否回暖的重要因素，因为开发商通常会以销定产。考虑1）明年Q1不少房企债务到期仍存在偿债压力，2）本轮需求修复需要时间恢复居民购买力，3）2022年底和2023年疫情反复影响需求修复，我们认为土地市场修复时间可能会滞后于销售企稳修复。
　　开竣工面积：竣工面积修复确定性强，新开工面积受土拍拖累持续下探
　　2022年1-11月房地产开发企业累计房屋新开工面积111632万平，同比-38.9%，降幅较1-10月累计同比扩大1.1pct。累计房屋竣工面积55709万平，同比-19.0%，降幅较1-10月累计同比扩大0.3pct。11月单月新开工面积环比10月跌幅加大，我们认为这体现出短期房企新开工意愿仍然较低，可能和销售暂未企稳有关。与此同时，Q3保交楼政策推进下竣工面积同比增速在11月出现显著修复，我们认为伴随保交楼政策的持续推进，竣工面积同比增速会持续修复。
　　房企资金面：短期仍未看到趋势性扭转
　　2022年1-11月房地产开发企业到位资金136313亿元，同比-25.7%，累计同比增速降幅扩大1.0pct。国内贷款11月当月1034亿元，环比-7.9%，同比-30.5%。个人按揭贷款11月当月1720亿元，环比-1.9%，同比-41.2%。11月份房企融资支持政策接连落地，然而对房企的实际到位支持来看政策仍有明显偏向，未出险的企业获得的政策支持更多。因此在房地产企业到位资金方面我们暂未看到明显的改善。我们认为，伴随销售端的修复，房企供给侧政策执行力度和覆盖房企范围会逐渐加强和拓宽，支撑房企资金面的好转。
　　投资建议
　　我们认为当前政策利好仍有选择性，房企受益程度显著分化，优质央国企和聚焦区域的小而美公司能够更好地承接政策利好，修复空间较大。我们预计地产公司K型分化的趋势会延续到2023年。看好公司包括1）综合能力最优的龙头公司：A股-保利发展、招商蛇口、万科A和金地集团；H股-中国海外发展、华润置地、绿城中国。2）优质区域具备率先修复的预期：A股-滨江集团、华发股份、天健集团、建发股份；H股-越秀地产。房地产基本面企稳后，我们认为存量房市场龙头标的有爆发机会，重点关注贝壳。
　　风险提示
　　疫情病例持续增加影响销售回暖；房地产融资政策落地力度及速度不及预期。

研究报告全文：证券研究报告行业月度分析房地产房地产报告日期2022年12月16日年底冲量乏力政策放松持续国家统计局房地产行业11月数据点评投资要点行业评级看好维持销售11月销售面积环比微涨库存去化周期仍拉长分析师杨凡年月商品房销售面积万平同比降幅扩大20221-11121250-233105pct执业证书号S1230521120001商品房销售额118648亿元同比-266降幅扩大055pct单月数据来看11yangfan02stockecomcn月商品房销售面积10071万平环比32同比-333降幅较10月扩大100pct商品房销售金额9816亿元环比38同比-322降幅较10月扩相关报告大85pct2022年11月以来北京成都西安等8个核心一二线城市相继发1二手房同比增速连续5周下布需求侧放松政策包括缩小限购圈实行认房不认贷等需求端放松政策我降多个核心城市需求端政策放们认为11月一二线城市相继放松政策和年内需求政策放松略有不同在城市能松20221212级和放松力度上均有可能再次升级需求端政策的持续放松和11月房企供给端政策的利好释放我们认为会逐步恢复购房者信心增强行业筑底修复的几率22023年房地产行业风险排雷投资和拿地开发投资额同比降幅扩大土拍市场修复可能滞后手册年度策略报告姊妹篇1-11月全国房地产开发投资额123863亿元较2021年同期-98同比跌幅较202212101-10月扩大10pct1-11月房地产开发企业土地购置面积8455万平较20213稳中求进分化加剧年同期-538同比跌幅较上月扩大073pct2022年1月以来土地累计购置面20221204积降幅持续在40降幅持续扩大累计同比增速扩大的趋势延续到11月我们认为销售是否回暖是影响土拍能否回暖的重要因素因为开发商通常会以销定产考虑1明年Q1不少房企债务到期仍存在偿债压力2本轮需求修复需要时间恢复居民购买力32022年底和2023年疫情反复影响需求修复我们认为土地市场修复时间可能会滞后于销售企稳修复开竣工面积竣工面积修复确定性强新开工面积受土拍拖累持续下探2022年1-11月房地产开发企业累计房屋新开工面积111632万平同比-389降幅较1-10月累计同比扩大11pct累计房屋竣工面积55709万平同比-190降幅较1-10月累计同比扩大03pct11月单月新开工面积环比10月跌幅加大我们认为这体现出短期房企新开工意愿仍然较低可能和销售暂未企稳有关与此同时Q3保交楼政策推进下竣工面积同比增速在11月出现显著修复我们认为伴随保交楼政策的持续推进竣工面积同比增速会持续修复房企资金面短期仍未看到趋势性扭转2022年1-11月房地产开发企业到位资金136313亿元同比-257累计同比增速降幅扩大10pct国内贷款11月当月1034亿元环比-79同比-305个人按揭贷款11月当月1720亿元环比-19同比-41211月份房企融资支持政策接连落地然而对房企的实际到位支持来看政策仍有明显偏向未出险的企业获得的政策支持更多因此在房地产企业到位资金方面我们暂未看到明显的改善我们认为伴随销售端的修复房企供给侧政策执行力度和覆盖房企范围会逐渐加强和拓宽支撑房企资金面的好转投资建议我们认为当前政策利好仍有选择性房企受益程度显著分化优质央国企和聚焦区域的小而美公司能够更好地承接政策利好修复空间较大我们预计地产公司K型分化的趋势会延续到2023年看好公司包括1综合能力最优的龙头公司A股-保利发展招商蛇口万科A和金地集团H股-中国海外发展华润置地绿城中国2优质区域具备率先修复的预期A股-滨江集团华发股份天健集团建发股份H股-越秀地产房地产基本面企稳后我们认为存量房市场龙头标的有爆发机会重点关注贝壳风险提示疫情病例持续增加影响销售回暖房地产融资政策落地力度及速度不及预期httpwwwstockecomcn113请务必阅读正文之后的免责条款部分行业月度分析正文目录1投资端开发投资额同比降幅扩大竣工面积修复趋势显著411房地产开发投资完成额累计同比增速持续下探412土地购置土拍市场修复可能滞后513开竣工新开工意愿不强竣工在政策推动下率先修复62商品房销售11月销售面积环比微涨库存去化周期仍拉长73房地产开发资金短期仍未看到趋势性扭转94本月统计局数据总结115投资建议126风险提示12httpwwwstockecomcn213请务必阅读正文之后的免责条款部分行业月度分析图表目录图12022年1-11月房地产开发投资累计同比-984图22022年11月房地产开发投资环比-452同比-1994图32022年1-11月住宅开发投资累计同比-924图42022年11月住宅开发投资环比-59同比-1914图52022年1-11月土地购置面积累计同比-5385图62022年11月土地购置面积环比40同比-5855图72022年1-11月土地成交价款累计同比-4775图82022年11月土地成交价款环比476同比-5085图92022年1-11月新开工面积累计同比-3896图102022年11月新开工面积环比-117同比-5086图112022年1-11月竣工面积累计同比-1906图122022年11月竣工面环比608同比-2026图132022年1-11月商品房销售面积累计同比-2337图142022年11月商品房销售面积环比32同比-3337图152022年1-11月商品房销售额累计同比-2667图162022年11月商品房销售额环比38同比-3227图172022年1-11月商品房销售均价累计同比-438图182022年11月商品房销售均价环比06同比168图192022年11月销竣比218较上月回落0218图2011月商品房待售面积55203万平去化周期43个月8图212022年1-11月房地产企业到位资金累计同比-2579图2211月房地产企业到位资金环比-31同比-3549图23房地产开发企业到位资金构成情况占比单位10图242022年1-11月国内贷款累计同比-26910图252022年11月国内贷款环比-79同比-30510图262022年1-11月个人按揭贷款累计同比-26210图272022年11月个人按揭贷款环比-19同比-41810图282020-2022年1011月商品房销售面积及同比增速11图292020-2022年1011月商品房销售金额及同比增速11httpwwwstockecomcn313请务必阅读正文之后的免责条款部分行业月度分析1投资端开发投资额同比降幅扩大竣工面积修复趋势显著11房地产开发投资完成额累计同比增速持续下探累计数据变化2022年1-11月累计全国房地产开发投资123863亿元较2021年同期-98同比跌幅较1-10月扩大1pct其中2022年1-11月累计住宅开发投资94016亿元同比-92跌幅较1-10月扩大096pct单月数据变化2022年11月全国房地产开发投资完成额9918万元环比-45同比-199较2022年10月单月同比跌幅扩大39pct其中2022年11月住宅开发投资完成额7496亿元环比-59同比-191同比跌幅较10月扩大358pct住宅开发投资完成额占房地产开发投资完成额的比重为759与10月持平点评1-11月累计房地产投资完成额同比增速持续下行单月数据来看11月房地产开发投资完成额同比跌幅扩大环比跌幅缩小横向对比2020和2021年10-11月单月数据来看2020年11月房地产开发投资额环比10月减少102021年11月环比10月增加0122022年11月环比10月减少452022年11月环比数据下降幅度更大投资力度和历史同期相比偏弱以此来看我们认为截止11月房地产投资完成额暂时没有出现显著修复迹象图12022年1-11月房地产开发投资累计同比-98图22022年11月房地产开发投资环比-452同比-19920000010200006054015000015000200100001000000-55000-2050000-100-402021112022022022052022082022110-15房地产开发投资当月完成额亿元左轴202111202202202205202208202211房地产开发投资当月额环比右轴房地产开发投资累计完成额亿元左轴房地产开发投资累计完成额同比右轴房地产开发投资当月额同比右轴资料来源Wind浙商证券研究所资料来源Wind浙商证券研究所图32022年1-11月住宅开发投资累计同比-92图42022年11月住宅开发投资环比-59同比-191120000101500050100000580000100000600000-540000500020000-100-150-50202111202202202205202208202211202111202202202205202208202211住宅开发投资当月完成额亿元左轴住宅开发投资累计完成额亿元左轴住宅开发投资当月完成额环比右轴住宅开发投资完成额累计同比右轴住宅开发投资当月完成额同比右轴资料来源Wind浙商证券研究所资料来源Wind浙商证券研究所httpwwwstockecomcn413请务必阅读正文之后的免责条款部分行业月度分析12土地购置土拍市场修复可能滞后土地购置面积2022年1-11月房地产开发企业土地购置面积8455万平较2021年同期-538同比跌幅较上月扩大073pct10月当月土地购置面积为1023万平环比10月40同比-585跌幅较10月扩大545pct土地成交价款2022年1-11月累计土地成交价款7591亿元同比-477累计同比降幅扩大08pct11月当月土地成交价款环比476单月环比数据回正11月单月同比-508降幅扩大102pct点评2022年1月以来土地累计购置面积降幅持续在40降幅持续扩大累计同比增速扩大的趋势延续到11月从单月土地购置面积来看11月较10月成交面积有所增加但当前房地产市场仍然呈现底部震荡的趋势行业基本面尚未得到根本性的修复我们认为销售是否回暖是影响土拍能否回暖的重要因素因为开发商通常会以销定产考虑1明年Q1不少房企债务到期仍存在偿债压力2本轮需求修复需要时间恢复居民购买力32022年底和2023年疫情反复影响需求修复我们认为土地市场修复时间可能会滞后于销售企稳修复从修复节奏上判断我们认为如果2023年需求修复在Q2出现给予开发商一定资金积累时间土拍市场修复可能会延伸至Q3图52022年1-11月土地购置面积累计同比-538图62022年11月土地购置面积环比40同比-5852500003500120100300020000-1080250060-204015000200020-301500010000-20-401000-40500-605000-50-800-1000-60202111202202202205202208202211202111202202202205202208202211本年购置土地面积当月值万平左轴本年购置土地面积累计值万平左轴本年购置土地面积当月环比右轴本年购置土地面积累计同比右轴本年购置土地面积当月同比右轴资料来源Wind浙商证券研究所资料来源Wind浙商证券研究所图72022年1-11月土地成交价款累计同比-477图82022年11月土地成交价款环比476同比-5082000010350080180000300060160004014000-1025002012000-202000010000-208000-301500-406000-4010004000-60-505002000-800-600-100202111202202202205202208202211202111202202202205202208202211土地成交价款当月额亿左轴土地成交价款累计值亿左轴土地成交价款当月环比右轴土地成交价款累计同比右轴土地成交价款当月同比右轴资料来源Wind浙商证券研究所资料来源Wind浙商证券研究所httpwwwstockecomcn513请务必阅读正文之后的免责条款部分行业月度分析13开竣工新开工意愿不强竣工在政策推动下率先修复新开工面积数据2022年1-11月房地产开发企业累计房屋新开工面积111632万平同比-389降幅较1-10月累计同比扩大11pct11月单月新开工面积7910万平环比-117同比-508较10月降幅扩大1574pct竣工面积数据2022年1-11月累计房屋竣工面积55709万平同比-190降幅较1-10月累计同比扩大03pct11月单月竣工面积9144万平环比608同比-202降幅较10月扩大108pct点评从新开工数据来看11月单月新开工面积环比降幅1166较10月单月降幅774显著加大新开工面积累计同比增速呈继续下探趋势我们认为这一现象的产生可能因短期房企新开工意愿仍然较低而新开工意愿较低可能和销售暂未企稳有关与此同时11月单月竣工面积环比增速6083较10月单月环比增速4151进一步攀升我们认为竣工面积单月数据环比增速显著提升和2022年Q3以来保交楼政策的实行息息相关10月保交楼政策进入实施阶段11月央行和银保监会再度释放保交楼政策利好向6家商业银行推出2000亿元保交楼贷款支持计划为商业银行提供零成本资金以鼓励其支持保交楼工作我们认为当前保交楼是各地首要推进的任务之一在保交楼政策的推动包括资金支持力度加强下各地保交楼进度会推动竣工面积增速持续企稳修复图92022年1-11月新开工面积累计同比-389图102022年11月新开工面积环比-117同比-50825000001800040-51600030200000-101400020-1512000100150000-2010000-108000100000-25-20-306000-3050000-354000-40-402000-500-450-60202111202202202205202208202211202111202202202205202208202211房屋新开工面积累计值万平左轴当月新开工面积万平左轴当月新开工面积环比右轴房屋新开工面积累计同比右轴当月新开工面积同比右轴资料来源Wind浙商证券研究所资料来源Wind浙商证券研究所图112022年1-11月竣工面积累计同比-190图122022年11月竣工面环比608同比-202120000201535000200100000103000015080000525000010060000-520000-10504000015000-1501000020000-20-255000-500-300-100202111202202202205202208202211202111202202202205202208202211房屋竣工面积累计值万平左轴当月房屋竣工面积万平左轴房屋竣工面积累计同比右轴当月房屋竣工面积环比右轴当月房屋竣工面积同比右轴资料来源Wind浙商证券研究所资料来源Wind浙商证券研究所httpwwwstockecomcn613请务必阅读正文之后的免责条款部分行业月度分析2商品房销售11月销售面积环比微涨库存去化周期仍拉长面积和金额累计数据变化2022年1-11月商品房销售面积121250万平较2021年同期-233降幅扩大105pct2022年1-11月商品房销售额118648亿元较2021年同期-266降幅扩大055pct面积和金额单月数据变化2022年11月商品房销售面积10071万平环比32同比-333降幅较10月扩大1004pct2022年11月商品房销售金额9816亿元环比38同比-322降幅较10月扩大851pct点评11月单月商品房销售面积和销售金额环比10月上升3238我们认为10-11月份销售受到多地疫情反复的影响销售基数均较低虽11月环比数据微涨但修复力度偏弱说明当前居民购房观望情绪仍然较重2022年11月以来北京成都西安等8个核心一二线城市相继发布需求侧放松政策包括缩小限购圈实行认房不认贷等需求端放松政策我们认为11月一二线城市相继放松政策和年内需求政策放松略有不同在城市能级和放松力度上均有可能再次升级需求端政策的持续放松和11月房企供给端政策的利好释放我们认为会逐步恢复购房者信心增强行业筑底修复的几率图132022年1-11月商品房销售面积累计同比-233图142022年11月商品房销售面积环比32同比-333250008020000010180000605200001600004001400001500020120000-501000001000080000-10-20500060000-15-4040000-200-60200002021112022022022052022082022110-25当月商品房销售面积万平左轴202111202202202205202208202211商品房销售面积累计值万平左轴当月商品房销售面积环比当月商品房销售面积同比商品房销售面积累计同比资料来源Wind浙商证券研究所资料来源Wind浙商证券研究所图152022年1-11月商品房销售额累计同比-266图162022年11月商品房销售额环比38同比-3222000001525000801800001060160000520000401400000120000-51500020100000-10080000-151000060000-20-20500040000-25-4020000-300-350-60202111202202202205202208202211202111202202202205202208202211商品房销售额当月值亿元左轴商品房销售额累计值亿元左轴当月商品房销售额环比商品房销售额累计同比当月商品房销售额同比资料来源Wind浙商证券研究所资料来源Wind浙商证券研究所httpwwwstockecomcn713请务必阅读正文之后的免责条款部分行业月度分析销售均价2022年1-11月商品房销售均价9785元平方米较2021年同期-43降幅较1-10月收窄058pct2022年11月单月销售均价9747元平方米环比10月06同比2021年11月16较10月上升219pct图172022年1-11月商品房销售均价累计同比-43图182022年11月商品房销售均价环比06同比16104004010600101040010200301020051000010000209800098009600109400-596009200094009000-10-10880092008600-159000-20202111202202202205202208202211202111202202202205202208202211单月销售均价元每平左轴累计销售均价元每平左轴单月销售均价环比右轴累计销售均价同比右轴单月销售均价同比右轴资料来源Wind浙商证券研究所资料来源Wind浙商证券研究所销竣比2022年11月销竣比218较2022年10月下降0212022年11月商品房待售面积55203万平较2022年10月增加469万平按前12个月滚动平均销售面积计算去化周期43个月去化周期较2022年10月的41个月略微拉长从库存持续增加的趋势来看我们认为销售整体势能仍然偏弱全国库存压力稍有加大图192022年11月销竣比218较上月回落021图2011月商品房待售面积55203万平去化周期43个月2000003005800045405600025035150000200540003025100000150520002010050000155000010050480000500004600000202111202202202205202208202211202111202202202205202208202211商品房销售面积累计值万平左轴商品房待售面积万平方米左轴房屋竣工面积累计值万平左轴去化周期月右轴销竣比右轴资料来源Wind浙商证券研究所资料来源Wind浙商证券研究所httpwwwstockecomcn813请务必阅读正文之后的免责条款部分行业月度分析3房地产开发资金短期仍未看到趋势性扭转总额2022年1-11月房地产开发企业到位资金136313亿元较2021年同期-257累计同比增速降幅扩大1pct2022年11月单月房地产开发企业到位资金10833亿元环比-31环比增速上升1393pct单月同比-354降幅扩大94pct资金构成从资金构成来看2022年1-11月国内贷款累计值15823亿元占比116占比与2021年同期相比下降02pct较2022年1-10月下降02pct利用外资累计值66亿元占比005自筹资金累计值48994亿元占比359较2021年1-10月上升36pct其他资金累计值71430亿元占比524较2021年1-11月下降34pct重要构成数据国内贷款2022年1-11月累计15823亿元同比-269跌幅扩大03pct11月当月1037亿元环比-79同比-305降幅较10月收窄1059pct个人按揭贷款2022年1-11月累计21870亿元同比-262跌幅扩大17pct11月当月1720亿元环比-19同比-418降幅扩大1042pct2022年11月交易商协会央行银保监会国常会证监会等部门相继发出第二支箭金融16条第三支箭等房企流动性支持政策多家房企获得融资支持根据中指研究院统计自金融16条发布以来60余家银行向超过100家房企提供授信支持授信额度约4万亿元从11月房企产开发资金国内贷款金额当月环比数值来看11月虽然绝对值小于10月但降幅显著收窄我们认为这说明政策放松有一定效果只是效果并不显著从获得融资利好的房企来看房企融资端政策利好仍有明显偏向未出险的企业获得的政策支持更多我们认为伴随销售端的修复房企供给侧政策执行力度和覆盖房企范围会逐渐加强和拓宽支撑房企资金面的好转图212022年1-11月房地产企业到位资金累计同比-257图2211月房地产企业到位资金环比-31同比-35425000010300005000200000020000000150000-1010000010000-5000-20500000-100000-30202111202202202205202208202211202111202202202205202208202211房地产开发资金当月值亿元左轴房地产开发资金累计值亿元左轴房地产开发资金当月环比右轴房地产开发资金累计同比右轴房地产开发资金当月同比右轴资料来源Wind浙商证券研究所资料来源Wind浙商证券研究所httpwwwstockecomcn913请务必阅读正文之后的免责条款部分行业月度分析图23房地产开发企业到位资金构成情况占比单位10090805285305235175175205235255245247055855860504030933534930324325325354355355355357359201011811616314514113312812412212011811602021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-11国内贷款累计值占比利用外资累计值占比自筹资金累计值占比其他资金累计值占比资料来源Wind浙商证券研究所图242022年1-11月国内贷款累计同比-269图252022年11月国内贷款环比-79同比-3052500004500200400015020000-535003000100-1025001500050-1520001000015000-201000-505005000-250-1000-30202111202202202205202208202211202111202202202205202208202211房地产开发资金中国内贷款当月值亿元左轴房地产开发资金来源中国内贷款累计值亿元左轴房地产开发资金中国内贷款当月值环比右轴房地产开发资金来源中国内贷款累计同比房地产开发资金中国内贷款当月值同比右轴资料来源Wind浙商证券研究所资料来源Wind浙商证券研究所图262022年1-11月个人按揭贷款累计同比-262图272022年11月个人按揭贷款环比-19同比-4184000020450060400040350010300003000202500002000200001500-20-101000-4010000500-200-602021112022022022052022082022110-30房地产开发资金中个人按揭贷款当月额亿元左轴202111202202202205202208202211房地产开发资金中个人按揭贷款累计值亿元左轴房地产开发资金中个人按揭贷款当月环比右轴房地产开发资金中个人按揭贷款累计同比右轴房地产开发资金中个人按揭贷款当月同比右轴资料来源Wind浙商证券研究所资料来源Wind浙商证券研究所httpwwwstockecomcn1013请务必阅读正文之后的免责条款部分行业月度分析4本月统计局数据总结总体而言11月房地产销售和投资数据虽然累计同比继续下探但各项指标单月环比降幅较10月单月环比降幅显著收窄不少指标出现由负转正的情况见下我们认为地产核心指标有企稳迹象但力度不足这意味着政策放松仍将持续房屋竣工面积当月环比增速11月60810月415土地购置面积当月环比增速11月4010月-62土地成交价款当月环比增速11月47610月-140商品房销售面积当月环比增速11月3210月-279商品房销售额当月环比增速11月3810月-30011月销售面积环比微涨拿地下降趋势持续2020年-2022年的11月销售额环比10月分别为8016938对比2020-2021年11月环比数据2022年11月销售环比增幅最低我们认为虽然11月商品房销售面积环比10月上升32但当前居民购房观望情绪仍然较重叠加短期内患者数量增加将影响部分购房群体的出行意愿短期内销售可能仍然承压2022年11月土地累计购置面积同比-538降幅持续扩大房企拿地意愿与销售情况呈现正相关在当前房企仍有偿债压力叠加销售未能回暖的情况下短期内房企拿地意愿和能力均受到限制展望2022年12月和2023年我们认为2023年Q2之后购房信心有望逐渐恢复销售回暖将逐渐带动土拍市场回暖开发投资额同比降幅扩大竣工面积率先修复2022年11月单月房地产投资完成额同比下降98降幅环比扩大1pct投资端尚未迎来边际修复土地购置费增速继续下探施工面积受到新开工面积拖累保持下降共同带动开发投资额持续下降房企的投资意愿回升主要基于销售端的修复在销售端出现显著修复之前我们认为房企在支出方面仍然会维持量入为出的谨慎策略2022年11月竣工面积环比608环比较10月有显著增幅已连续2月环比保持大幅增长在保交楼的大背景下我们认为竣工面积增速会持续修复12月销售可能仍然承压2022年12月上旬至少已有8个核心一二线城市释放需求侧放松政策我们认为未来一二线核心城市在需求端政策放松方面仍有空间虽然12月是房企传统的冲量阶段但受到1多地疫情病例增加影响销售2融资端三箭齐发需要时间落地3需求端政策放松需要时间反映我们认为12月销售修复压力仍在图282020-2022年1011月商品房销售面积及同比增速图292020-2022年1011月商品房销售金额及同比增速20000152720200002392301205180001800018611020160001600014000140001001200012000010000-1397-101000080008000-1631-10-2165-2322-2265-20-237160006000-204000-33264000-3222-30-30200020000-400-402020-102020-112021-102021-112022102022112020-102020-112021-102021-11202210202211当月商品房销售面积万平左轴当月商品房销售面积同比右轴商品房销售额当月值亿元左轴当月商品房销售额同比右轴资料来源Wind浙商证券研究所资料来源Wind浙商证券研究所httpwwwstockecomcn1113请务必阅读正文之后的免责条款部分行业月度分析5投资建议我们认为当前供需两端政策利好仍有选择性房企受益程度显著分化优质央国企和聚焦区域的小而美公司能够更好地承接政策利好修复空间较大我们预计地产公司K型分化的趋势会延续到2023年看好公司包括1综合能力最优的龙头公司A股-保利发展招商蛇口万科A和金地集团H股-中国海外发展华润置地绿城中国2优质区域具备率先修复的预期A股-滨江集团华发股份天健集团建发股份H股-越秀地产房地产基本面企稳后我们认为存量房市场龙头标的有爆发机会重点关注贝壳此外2023年竣工面积同比增速有望持续修复利好地产后周期产业链中的物业公司6风险提示疫情病例持续增加影响销售回暖房地产融资政策落地力度及速度不及预期httpwwwstockecomcn1213请务必阅读正文之后的免责条款部分行业月度分析股票投资评级说明以报告日后的6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1买入相对于沪深300指数表现20以上2增持相对于沪深300指数表现10203中性相对于沪深300指数表现1010之间波动4减持相对于沪深300指数表现10以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1看好行业指数相对于沪深300指数表现10以上2中性行业指数相对于沪深300指数表现1010以上3看淡行业指数相对于沪深300指数表现10以下我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论法律声明及风险提示本报告由浙商证券股份有限公司已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为Z39833000制作本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料但浙商证券股份有限公司及其关联机构以下统称本公司对这些信息的真实性准确性及完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务本报告仅供本公司的客户作参考之用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本公司的交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理公司自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面授权任何机构或个人不得以任何形式复制发布传播本报告的全部或部分内容经授权刊载转发本报告或者摘要的应当注明本报告发布人和发布日期并提示使用本报告的风险未经授权或未按要求刊载转发本报告的应当承担相应的法律责任本公司将保留向其追究法律责任的权利浙商证券研究所上海总部地址杨高南路729号陆家嘴世纪金融广场1号楼25层北京地址北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦E座4层深圳地址广东省深圳市福田区广电金融中心33层上海总部邮政编码200127上海总部电话862180108518上海总部传真862180106010浙商证券研究所httpswwwstockecomcnhttpwwwstockecomcn1313请务必阅读正文之后的免责条款部分