商品住宅销售降幅扩大，基本面复苏压力犹存。近期，地产“三支箭”齐心协力，助力房企缓解流动性压力。政策端持续优化，近期武汉、南京等部分高能级城市优化调控政策，稳定市场预期，促进房地产行业平稳健康发展。1-11月全国商品住宅销售面积10.27亿平方米，同比降幅扩大至26.2%，商品住宅销售额10.42万亿，同比降幅扩大至28.4%。
　　新开工、施工面积累计同比降幅扩大，“保交楼”趋势向好，竣工面积累计同比降幅略有收窄。整体来看，1-11月房地产销售承压，销售回款不畅，开发商债务偿还压力犹存，拿地积极性不高，1-11月，房地产开发企业土地购置面积8455万平方米，同比下降53.8%；土地成交价款7591亿元，同比下降47.7%。销售去化不畅，民营房企大多融资渠道受限，各地推出组合政策促进“保交楼”。1-11月，全国商品住宅新开工面积8.17亿平方米，同比下滑39.5%；全国商品住宅施工面积63.39亿平方米，同比下滑6.7%；全国商品住宅竣工面积4.04亿平方米，同比下滑18.4%。
　　房地产开发投资完成额累计同比降幅扩大至9.8%，房企到位资金持续走弱。房地产开发投资完成额累计同比4月由正转负后，降幅持续扩大，1-11月，房地产开发投资完成额12.39万亿，同比下降9.8%。融资端到位资金累计同比降幅扩大，1-11月，房地产开发企业到位资金13.63万亿，同比下滑25.7%；其中，国内贷款15823亿元，下降26.9%；利用外资66亿元，下降26.6%；自筹资金48994亿元，下降17.5%；定金及预收款44601亿元，下降33.6%；个人按揭贷款21870亿元，下降26.2%。
　　投资建议：第三支箭为A股房地产注入融资活力，加之政策预期转好，“第一支箭”和“第二支箭”有望进一步推进，但“新老划断”、“后进先出”等准则介入，项目端盘活仍需多方沟通协同。“第一支箭”和“第二支箭”对于国央企和优质民企增益显著，而“第三支箭”对于其他民企融资弹性较大，同时避免了直接加债务杠杆进行再融资和并购重组等形式。A股房地产企业利好，优质房企新增再融资渠道，出险房企亦可补充流动性应对刚兑并完成保交楼；港股房地产情绪面波及短期行情，境外再融资持续畅通。建议关注：新城控股（601155.SH）、中交地产（000736.SZ）、金地集团（600383.SH）、滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、华发股份（600325.SH）等。
　　风险提示：地产政策调控效果不及预期；房地产销售不及预期；房地产竣工项目不及预期风险
　　

研究报告全文：TableMain证券研究报告行业点评房地产2022年12月15日房地产住宅销售疲弱投资下行保交楼优于大市维持下竣工累计同比略有改善证券分析师11月国家统计局房地产数据追踪金文曦投资要点TableSummary资格编号S0120522100001邮箱jinwxteboncomcn商品住宅销售降幅扩大基本面复苏压力犹存近期地产三支箭齐心协力助力房企缓解流动性压力政策端持续优化近期武汉南京等部分高能级城市优研究助理化调控政策稳定市场预期促进房地产行业平稳健康发展1-11月全国商品住宅销售面积1027亿平方米同比降幅扩大至262商品住宅销售额1042万亿同比降幅扩大至284市场表现沪深300新开工施工面积累计同比降幅扩大保交楼趋势向好竣工面积累计同比降60幅略有收窄整体来看1-11月房地产销售承压销售回款不畅开发商债务偿-6还压力犹存拿地积极性不高月房地产开发企业土地购置面积万平-121-118455-18方米同比下降538土地成交价款7591亿元同比下降477销售去化不-242021-122022-042022-082022-12畅民营房企大多融资渠道受限各地推出组合政策促进保交楼1-11月全-31-37国商品住宅新开工面积817亿平方米同比下滑395全国商品住宅施工面积6339亿平方米同比下滑67全国商品住宅竣工面积404亿平方米同比下滑184相关研究房地产开发投资完成额累计同比降幅扩大至98房企到位资金持续走弱房地1房地产企业股权再融资重启点评产开发投资完成额累计同比4月由正转负后降幅持续扩大1-11月房地产开-第三支箭蓄势待发十二年地发投资完成额1239万亿同比下降98融资端到位资金累计同比降幅扩大产股权再融资解困202211291-11月房地产开发企业到位资金1363万亿同比下滑257其中国内贷款亿元下降利用外资亿元下降自筹资金210月国家统计局房地产数据追158232696626648994亿元下降定金及预收款亿元下降个人按揭贷款踪-商品住宅销售降幅收窄政策端1754460133621870亿元下降持续改善202211162623交易商协会推进并扩大民企债券投资建议第三支箭为A股房地产注入融资活力加之政策预期转好第一支箭融资点评-第二支箭加速落地和第二支箭有望进一步推进但新老划断后进先出等准则介入项目增信工具助力民营地产融资端盘活仍需多方沟通协同第一支箭和第二支箭对于国央企和优质民企增20221115益显著而第三支箭对于其他民企融资弹性较大同时避免了直接加债务杠杆进行再融资和并购重组等形式A股房地产企业利好优质房企新增再融资渠道出险房企亦可补充流动性应对刚兑并完成保交楼港股房地产情绪面波及短期行情境外再融资持续畅通建议关注新城控股601155SH中交地产000736SZ金地集团600383SH滨江集团002244SZ建发股份600153SH华发股份600325SH等风险提示地产政策调控效果不及预期房地产销售不及预期房地产竣工项目不及预期风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业点评房地产图表目录图111月全国商品住宅销售面积累计同比降幅扩大至2623图211月全国商品住宅销售面积环比273图311月全国商品住宅销售金额累计同比降幅扩大至2843图411月全国商品住宅销售面积同比-31153图511月全国商品住宅销售均价环比提升3图611月全国商品住宅待售面积累计同比183图711月土地购置面积累计同比-5384图8土地购置面积降幅持续扩大4图911月商品住宅新开工面积累计同比降幅扩大至3954图1011月商品住宅竣工面积累计同比降幅收窄至1844图1111月房地产开发投资完成额累计同比降幅扩大至984图1211月房地产开发企业到位资金累计同比降幅扩大至2574图13房地产开发企业到位资金5图1411月到位资金中个人按揭累计同比降幅扩大至262526请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业点评房地产图111月全国商品住宅销售面积累计同比降幅扩大至262图211月全国商品住宅销售面积环比27商品住宅销售面积亿平方米累计同比右轴商品房销售面积住宅累计同比250120商品房销售面积住宅单月同比100商品房销售面积住宅环比200801201006080150604040202010000-20-40-20050-60-40-80000-602019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102019-06资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图311月全国商品住宅销售金额累计同比降幅扩大至284图411月全国商品住宅销售面积同比-3115商品房销售额住宅累计同比商品住宅销售金额万亿累计同比右轴商品房销售额住宅单月同比250160140200200120100150150801006040501002000050-20-50-40000-60-1002019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-082017-04资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图511月全国商品住宅销售均价环比提升图611月全国商品住宅待售面积累计同比18商品住宅销售均价元平方米商品住宅待售面积亿平方米累计同比右轴同比右轴35025环比右轴2030015120002025010100001552001008000-551506000-100100-154000-5-200502000-10-25000-300-152017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-07资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所36请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业点评房地产图711月土地购置面积累计同比-538图8土地购置面积降幅持续扩大土地购置面积万平方米本年购置土地面积累计同比房屋新开工面积累计同比累计同比右轴80600040605000204040000203000-2002000-201000-40-400-60-602016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092021-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-072021-102022-012022-042022-072022-102019-04资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图911月商品住宅新开工面积累计同比降幅扩大至395图1011月商品住宅竣工面积累计同比降幅收窄至184商品住宅新开工面积亿平方米商品住宅竣工面积亿平方米累计同比右轴累计同比右轴258025506040202040301520152010010100-20-100505-40-2000-6000-302021-082019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-112022-022022-052022-082022-112020-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-042019-092020-022020-072021-052021-102022-032022-08资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图1111月房地产开发投资完成额累计同比降幅扩大至98图1211月房地产开发企业到位资金累计同比降幅扩大至257房地产开发投资完成额万亿房地产开发企业到位资金万亿累计同比右轴累计同比右轴20503560403015403025202010201015005010-20-100500-2000-402020-102017-112018-042018-092019-022019-072019-122020-052021-032021-082022-012022-062022-112021-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-082021-112022-022022-052022-082022-112019-05资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所46请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业点评房地产图13房地产开发企业到位资金图1411月到位资金中个人按揭累计同比降幅扩大至262国内贷款亿元定金及预收款亿元国内贷款累计同比定金及预收款累计同比个人按揭贷款亿元其他到位资金亿元个人按揭贷款累计同比自筹资金累计同比自筹资金亿元120120000100100000806080000406000020040000-2020000-400-602021-102016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-042019-092020-022020-072020-122021-052022-032022-082022-072022-092020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-11资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所56请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业点评房地产信息披露分析师与研究助理简介金文曦德邦证券地产新材料首席分析师先后任职于西部证券东亚前海证券上海证券2022年中指房地产十大金牌分析师第一财经日报特约专家作者第一财经证券日报证券之星国际金融报乐居财经等主流财经媒体特约评论员分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明1Table投资评级的比较和评级标准RatingDescription类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现买入相对强于市场表现20以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评增持相对强于市场表现520的公司股价或行业指数的涨跌幅级中性相对市场表现在-55之间波动相对同期市场基准指数的涨跌幅减持相对弱于市场表现5以下2市场基准指数的比较标准A股市场以上证综指或深证成指为基优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上行业投资评准香港市场以恒生指数为基准美中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间国市场以标普500或纳斯达克综合指级数为基准弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平10以下法律声明本报告仅供德邦证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下德邦证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经德邦证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络德邦证券研究所并获得许可并需注明出处为德邦证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可德邦证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务66请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明