事件：中共中央、国务院印发扩内需纲要，积极发展服务消费，提升社区服务质量
　　12月14日，据新华社报道，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，其中提到“积极发展服务消费。增加养老育幼服务消费。加快健全居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系，增加普惠托育供给，发展集中管理运营的社区托育服务”、“深化家政服务业提质扩容‘领跑者’行动。提升家政服务和培训质量，推动社会化职业技能等级认定，加强家政从业人员职业风险保障。推进家政进社区，构建24小时全生活链服务体系”、“提高社区公共服务水平。构建公共服务、便民利民服务、志愿互助服务相结合的社区服务体系，增强社区服务功能，引导社会力量参与社区服务供给，持续提升社区服务质量，提高社区服务智能化水平。支持家政、养老、托幼、物业等业态融合创新”等内容。
　　点评：物业属于服务消费范畴，政策指引发展路径清晰，成长空间广阔
　　1）物业属于服务消费范畴。我国第三产业迅速发展，居民消费逐渐由物质型消费转向服务型消费，物业贴近业主，天然具备服务场景，随着居民服务消费意识增强，对美好社区生活的需求逐步释放，物业有望进一步挖掘社区服务消费大蓝海市场。
　　2）物业服务企业在社区增值业务方面持续发力，业务模式多样。物业企业提供多样化增值服务，包括家装美居、团餐、家政上门、优选商品直购等，多数物业企业打造了成熟的商业模式和品牌，如碧桂园服务凤凰到家、智享楼下，新城悦服务“物业+团餐”、新橙社，绿城服务绿城严选等。近年物业企业（17家重点公司口径，详见光大AH物管板块月度跟踪）社区增值业务营收保持高速增长趋势，2021年同比增长70.3%，营收占比由2018年10.7%提升至2021年15.3%。
　　3）本次扩内需纲要为行业社区增值业务发展提供清晰路径指引和有力支持。我们在20221128发布的报告《风险因子缓释，发展路径渐明——房地产行业（物业服务）2023年度投资策略》中明确提出行业三大增长驱动：1、城镇化发展着力点由“量”向“质”转变，蕴藏养老、幼托、社区服务、城市服务等领域投资机会；2、第三产业重要性、占比提升；3、物管渗透率持续提升。我们提出三大发展新路径：养老、旧改、科技。通过海外对标，我们认为“社区增值服务的渗透率和单位产值提升空间较大”，同时我们判断“社区增值业务有望随居民消费复苏而反弹”，我们认为物业基本面稳健，当前物管行业在时间与空间维度上都具备较高投资价值。
　　投资建议：物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线：
　　1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
　　2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云。
　　3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
　　风险分析：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争加剧风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。
　　
　　

研究报告全文：2022年12月15日行业研究积极发展服务消费物管社区增值空间广阔对扩大内需战略规划纲要20222035年物业相关内容的点评3要点房地产物业服务事件中共中央国务院印发扩内需纲要积极发展服务消费提升社区服务质量增持维持12月14日据新华社报道中共中央国务院印发了扩大内需战略规划纲要20222035年其中提到积极发展服务消费增加养老育幼服务消费加快健作者全居家社区机构相协调医养康养相结合的养老服务体系增加普惠托育供给发分析师何缅南展集中管理运营的社区托育服务深化家政服务业提质扩容领跑者行动执业证书编号S0930518060006提升家政服务和培训质量推动社会化职业技能等级认定加强家政从业人员职业021-52523801hemiannanebscncom风险保障推进家政进社区构建24小时全生活链服务体系提高社区公共服务水平构建公共服务便民利民服务志愿互助服务相结合的社区服务体系联系人韦勇强增强社区服务功能引导社会力量参与社区服务供给持续提升社区服务质量提021-52523810高社区服务智能化水平支持家政养老托幼物业等业态融合创新等内容weiyongqiangebscncom点评物业属于服务消费范畴政策指引发展路径清晰成长空间广阔行业与沪深300指数对比图1物业属于服务消费范畴我国第三产业迅速发展居民消费逐渐由物质型消费转向服务型消费物业贴近业主天然具备服务场景随着居民服务消费意识增强对美好社区生活的需求逐步释放物业有望进一步挖掘社区服务消费大蓝海市场2物业服务企业在社区增值业务方面持续发力业务模式多样物业企业提供多样化增值服务包括家装美居团餐家政上门优选商品直购等多数物业企业打造了成熟的商业模式和品牌如碧桂园服务凤凰到家智享楼下新城悦服务物业团餐新橙社绿城服务绿城严选等近年物业企业17家重点公司口径详见光大AH物管板块月度跟踪社区增值业务营收保持高速增长趋势2021年资料来源Wind同比增长703营收占比由2018年107提升至2021年153相关研报3本次扩内需纲要为行业社区增值业务发展提供清晰路径指引和有力支持我们20221128风险因子缓释发展路径渐明房地产行业物业服务2023年度投资策略在20221128发布的报告风险因子缓释发展路径渐明房地产行业物业服务2023年度投资策略中明确提出行业三大增长驱动1城镇化发展着力点由20221202十一月地产AH物管板块指数上涨59行业信用风险逐步缓释光大证券地产量向质转变蕴藏养老幼托社区服务城市服务等领域投资机会2AH物业板块月度跟踪2022年11月第三产业重要性占比提升3物管渗透率持续提升我们提出三大发展新路径20221102十月地产AH物管板块指数-24养老旧改科技通过海外对标我们认为社区增值服务的渗透率和单位产值住建部持续推进智慧社区建设光大证券地产AH物业板块月度跟踪2022年10月提升空间较大同时我们判断社区增值业务有望随居民消费复苏而反弹我20221003九月地产AH物管板块指数-135们认为物业基本面稳健当前物管行业在时间与空间维度上都具备较高投资价值万物云在港交所挂牌上市光大证券地产AH物业板块月度跟踪2022年9月投资建议物管行业定位社会治理基层支柱在提升全社会就业水平疫情常20220902八月地产AH核心物业指数45态化防控社区养老托幼智慧社区建设老旧小区改造等方面具有较高参与度各万物云通过港交所上市聆讯光大证券地产AH物业板块月度跟踪2022年8月级政府政策支持力度较强投资建议三条主线1估值修复重点关注房地产行业流动性回暖民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降推荐碧桂园服务新城悦服务建议关注金科服务世茂服务融创服务建业新生活2独立发展关注第三方拓展能力较强的物管公司第三方在管面积占比超过80已基本具备独立经营和扩张能力推荐绿城服务建议关注旭辉永升服务雅生活服务品牌力强第三方拓展竞争优势明显的公司建议关注万物云3稳健国企持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价推荐保利物业中海物业建议关注华润万象生活招商积余远洋服务金茂服务越秀服务建发物业风险分析人工成本快速提升风险第三方外拓竞争加剧风险增值服务拓展风险关联方依赖风险外包业务质量风险敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告房地产物业服务行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼64CannonStreetLondonUnitedKingdomEC4N6AE敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告