基本面：修复受阻，低位波动，蓄力上升。2022年基本面趋势下行，销售、投资处于历史低位，2023年销售预计处于“U”型的底部抬升阶段，竣工修复具备确定性，投资修复较为艰难，需要以时间换空间。2022年土地市场热度已至低谷，22城全年供地计划完成率不足五成，重点城市溢价1%以下或底价成交的地块占到四分之三。2022年第三批供地央国企拿地渐显乏力，地方城投拿地比重提升至53%。在分化和修复的预期下，预计2023年一二线城市房价基本稳定，三四线城市微幅下行。当前首套房、二套房贷款利率较去年高点下降100bp以上，据我们测算首套房贷利率最低有望达到3.7%。
　　政策面：供需两侧强势托底，博弈逻辑下持续宽松。2023年政策环境依旧以宽松为主，政策的发力程度依旧是博弈逻辑，关注两个主要变化，销售及行业风险。预计房贷利率继续下行；需求侧政策工具箱里工具逐步释放，可以期待一线城市修改“认房认贷”规则、热点二线城市放开“四限”等；供给侧全渠道信贷空间打开，为“保教楼”和信用恢复提供持续资金支持。当前周期与以往相比，依旧有一定的宽松空间。
　　资金面：房企资金恶化程度趋于见底，政策支持下有望平稳度过偿债高峰。2021年以来，在三道红线、贷款集中管理制度、预售资金监管趋严等调控下，流动性急剧收缩，房企资金呈现以下特征：1）经营现金流与融资现金流双双恶化，融资及经营资金占比分别为49.8%、50.2%，体量相当，上轮周期中融资资金占比达到六成；2）房地产贷款增速持续下行，房地产行业信贷占比明显下降；3）房企非银融资在十月首次同比转正，其中ABS融资及信用债占比超九成，无新发海外债。行业在23年上半年迎来偿债高峰，在信贷端政策不断支持下有望平稳度过。行业供给侧出清仍在进行中，这个阶段对于积极拿地的房企是一个拿地利润率和市占率双提升的好机会。
　　2023年核心运行数据判断。2023年基本面的走势取决于政策的宽松程度，中性情境下，政策在当前宽松节奏下稳中有进、房价保持稳定、行业风险得到有效控制，销售在此环境下走上稳健的实质性复苏道路。我们预计，2023年全国商品房销售面积同比增速-3.2%，销售金额同比增速-2.4%，土地购置费速为-15%，新开工面积增速为-26%，竣工面积增速2.3%，房地产开发投资同比增速-9.5%。
　　投资建议：政策端供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路，短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244 ）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司及受益于保租房的逆周期代建公司：招商积余（001914）、万物云（2602）、绿城管理控股（9979）。
　　风险提示：基本面数据恢复不及预期、需求侧政策宽松不及预期、房价超预期下行等风险。

研究报告全文：行业深度报告房地产2022年12月14日tablemain公司深度报告模板底部涅槃曙光渐进房地产行业房地产行业2023年度投资策略推荐维持评级核心观点基本面修复受阻低位波动蓄力上升2022年基本面趋势下行销分析师售投资处于历史低位2023年销售预计处于U型的底部抬升阶段王秋蘅竣工修复具备确定性投资修复较为艰难需要以时间换空间2022年861080927618土地市场热度已至低谷22城全年供地计划完成率不足五成重点城市wangqiuhengyjchinastockcomcn溢价1以下或底价成交的地块占到四分之三2022年第三批供地央国企分析师登记编码S0130520050006拿地渐显乏力地方城投拿地比重提升至53在分化和修复的预期下特别鸣谢实习生李慕尧预计年一二线城市房价基本稳定三四线城市微幅下行当前首套2023房二套房贷款利率较去年高点下降100bp以上据我们测算首套房贷利率最低有望达到37相对沪深300表现图政策面供需两侧强势托底博弈逻辑下持续宽松2023年政策环境依沪深300房地产1000旧以宽松为主政策的发力程度依旧是博弈逻辑关注两个主要变化500销售及行业风险预计房贷利率继续下行需求侧政策工具箱里工具逐000-500步释放可以期待一线城市修改认房认贷规则热点二线城市放开-1000四限等供给侧全渠道信贷空间打开为保教楼和信用恢复提-1500-2000供持续资金支持当前周期与以往相比依旧有一定的宽松空间-2500资金面房企资金恶化程度趋于见底政策支持下有望平稳度过偿债高-3000-3500峰2021年以来在三道红线贷款集中管理制度预售资金监管趋严2022-01-192022-05-042022-08-172022-11-302022-02-032022-02-182022-03-052022-03-202022-04-042022-04-192022-05-192022-06-032022-06-182022-07-032022-07-182022-08-022022-09-012022-09-162022-10-012022-10-162022-10-312022-11-15等调控下流动性急剧收缩房企资金呈现以下特征1经营现金流与2022-01-04融资现金流双双恶化融资及经营资金占比分别为498502体量资料来源Wind中国银河证券研究院相当上轮周期中融资资金占比达到六成2房地产贷款增速持续下行房地产行业信贷占比明显下降3房企非银融资在十月首次同比转正相关研究银河地产房地产行业年中期策略报其中融资及信用债占比超九成无新发海外债行业在年上半年2022ABS23告之七问地产风雪渐停盼复苏格局分化向迎来偿债高峰在信贷端政策不断支持下有望平稳度过行业供给侧出未来清仍在进行中这个阶段对于积极拿地的房企是一个拿地利润率和市占率双提升的好机会银河地产行业深度报告房地产行业2022春季投资策略稳增长主线下行情演绎路径2023年核心运行数据判断2023年基本面的走势取决于政策的宽松程度逐渐清晰中性情境下政策在当前宽松节奏下稳中有进房价保持稳定行业风险得到有效控制销售在此环境下走上稳健的实质性复苏道路我们预银河地产行业深度报告房地产行业2022年度投资策略新旧周期切换底部蓄能嬗变计2023年全国商品房销售面积同比增速-32销售金额同比增速-24土地购置费速为-15新开工面积增速为-26竣工面积增速23房银河地产行业深度报告房地产行业2021地产开发投资同比增速-95年中期投资策略报告管理红利下重视物管迎来黄金发展期投资建议政策端供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情中长期的机会来自银河地产行业深度报告房地产行业乘住于拿地利润率和市占率的提升2023年行业供给侧出清还未结束格局宅开发价值重估东风扬经纪业务景气上行之帆房地产行业2020年四季度策略在曲折的修复路径中不断重塑政策并不是无差别托底房企分化逻辑加强未来优质的资源将不断向头部房企聚集我们建议关注两条主线银河地产行业深度报告房地产行业住宅1强信用厚土储优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企基本面持续改善物业园区REITs多元发展房地产行业年中期策略保利发展600048金地集团600383招商蛇口001979万科A2020000002滨江集团002244建发股份600153华发股份600325银河地产行业深度报告房地产行业20202母公司稳定经营的优质物管公司及受益于保租房的逆周期代建公司年年度策略报告行业新形势房企新形态招商积余001914万物云2602绿城管理控股9979wwwchinastockcomcn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业深度报告房地产重点公司盈利预测及估值表EPS元PE倍公司名称股价元21A22E23E24E21A22E23E24E保利发展1596229235235276698678678579招商蛇口1462116122122155109112001200943金地集团1115208212212240535527527465万科A19481942092092431006933933801滨江集团958097120120164985799799583建发股份1460207217217284719672672514华发股份990134163163192656608608515招商积余16570480620620973426268426841707万物云53001651682253103062314823531710绿城管理控股6200290360460581803171913581077资料来源wind中国银河证券研究院股价日期为2022年12月13日风险提示基本面数据恢复不及预期需求侧政策宽松不及预期房价超预期下行等风险请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业深度报告房地产目录一基本面修复受阻低位波动蓄力上升1一2022年基本面趋势下行当前处于底部走向抬升的过渡1二土地市场热度待恢复供地趋于灵活国央企表现积极2三房价趋势下行核心城市核心区域价格韧性10四首套房贷利率最低有望达到37-3911二政策面供需两侧强势托底博弈逻辑下持续宽松13一金融16条强势托底对行业具有重大意义13二供给侧三箭齐发提振信心15三重启-停滞房企股权融资复盘16四未来政策发展路径探索21三资金面房企资金恶化程度趋于见底政策支持下有望平稳度过偿债高峰24一融资及经营资金双双下滑到位资金同比恶化程度趋于见底24二银行贷款占比下降新增贷款额断崖下跌25三非银融资十月首次同比增速转正26四明年上半年迎来偿债高峰27五供给侧出清阶段对资金充裕拿地积极的房企是机遇27四2023年核心运行数据判断28五房地产板块行情回顾30一房地产板块PEPB估值比较30二住宅及物业板块市场表现31三住宅及物管个股表现32六投资建议33七风险提示34插图目录35请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业深度报告房地产一基本面修复受阻低位波动蓄力上升一2022年基本面趋势下行当前处于底部走向抬升的过渡1销售趋势下行预计呈现U型修复2022年商品房销售延续2021年下半年下行趋势同比变动均为负值虽在5月以来出现销售修复但整体表现在谷底持续徘徊根据统计局数据2022年1-10月商品房销售面积111亿平方米同比下降223商品房销售金额109万亿元同比下降261均达到历史上年内最大销售降幅2022年5月以来商品房销售金额累计同比降幅连续五个月收窄10月同环比降幅再次扩大主要系多地疫情反复拖累市场恢复节奏房企债务违约事件发生以及购房者信心仍未修复短期来看各地政策调控节奏有望持续政策效果或进一步显现叠加去年同期高基数效应减弱全国商品房销售规模同比降幅有望延续收窄态势市场情绪或进一步修复长期来看多数高能级城市陆续出台房地产调控优化政策由于房价传导机制为自上而下所以高能级城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用明年销售有望在复苏道路上行稳致远图1商品房销售面积及销售额累计同比图2月商品房销售面积销售额及销面同比商品房销售面积商品房销售额-累计同比右月商品房销售额亿元月商品房销售面积万平米月同比右16000300001601400014025000120120001001000020000808000601500060004020400010000020005000-20000-40-20000-60-40002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-05-60002022-10资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院2开工下行趋势逐步缓解竣工在保交楼指引下确定性修复2022年在楼市风险事件频发的影响下新开工面积和竣工面积均受到较大冲击2022年1-10月商品房累计新开工面积103722万平米同比下降378自年初以来累计新开工面积同比变动虽仍在下探但降幅得到收窄1-10月累计施工面积8888938万平米累计同比下降57继续下探在销售回款困难新开工低迷的影响下施工开展受阻累计竣工面积4656458万平米累计同比下降187受销售下行影响房企受制于流动性风险和经营压力新开工积极性不足部分房企通过放缓或延缓部分项目的建设进度来控制支出规模叠加疫情反复及防控需要对施工进度的影响施工和竣工开展仍受阻目前保交楼有序进行并进入实质性执行阶段预计2023年竣工修复具备一定确定性和持续性强度可能强于2022年请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明1行业深度报告房地产图3房屋新开工面积累计同比图4房屋竣工面积累计同比房屋新开工面积累计同比房屋竣工面积累计值房屋竣工面积累计同比800012000050004000600010000030008000040002000200060000100000040000000-100020000-2000-20002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-080-3000-40002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-02-60002022-08资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院3开发投资下台阶修复过程较为艰难房地产开发投资增速在2022年内呈现持续下滑态势由于土地成交和施工双双下行之下开发投资继续下台阶短期内预计将持续处于下行趋势房地产投资累计增速自2022年4月转负以来降幅未见收缩2022年1-10月以来全国房地产开发投资累计113945亿元增速从年初的37一路下行至-881-10月累计增速单月增速为-16创下近年来新低剔除疫情期间奇异值由于住宅销售规模大幅下跌房企销售回款出现较大幅度的下降为维持企业现金流的运转部分房企采取以收定支以销定投策略导致房地产开发投资热度不高房地产开发投资与房企流动性再融资金融机构授信等症结的疏通房企信用的修复保交楼扎实稳步推进以及市场情绪和购房者预期的扭转相互影响伴随调控政策的组合拳逐步丰满投资情况或将随行情逐步修复但预计所需时间和传导过程均比以往更长图5地产投资累计同比图6月度地产投资及同比地产投资累计同比月地产投资额亿元月同比右5000200005018000404000160001400030300012000201000020008000101000600004000-1000020000-20-10002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-02-20002022-08资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院二土地市场热度待恢复供地趋于灵活国央企表现积极1供应成交齐下行热度不再节奏放缓2022年上半年受去年同期高基数影响叠加房地产市场热度持续走低土地供应规模同比降幅较大2022年下半年内8月份土地供应出现明显下滑主要受到土地供应结构性因素请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明2行业深度报告房地产影响8月多数22城集中供地城市延期拍地显著影响土地市场成交量伴随二轮三轮集中供地逐步开展土地供应情况出现环比改善但受市场下行影响房企拿地趋于谨慎土地需求预期疲软影响土地供应总量导致供应较去年同期出现明显下滑2022年1-10月全国100大中城市住宅类用地累计供应6592宗地较去年同期下降2584累计供应建面5017569万方较去年同期下降3591分城市能级来看一线城市二线城市三四线城市住宅类用地累计供应宗数分别为26919994324宗同比分别下滑317333122147累计供应建面分别为31760117997092900257万方同比分别下滑399144073294图7100大中城市土地供应数量宗图8100大中城市土地供应面积万方100大中城市住宅类用地供应宗数当月值同比100大中城市供应土地规划建筑面积住宅类用地当月值同比2500100200000012010080180000016000008020006060140000040401500120000020201000000008000001000-20-20600000-40500-40400000-60-60200000-80000-1000-802018-12018-42018-72019-12019-42019-72020-12020-42020-72021-12021-42021-72022-12022-42022-72018-102019-102020-102021-102022-102018-12018-42018-72019-12019-42019-72020-12020-42020-72021-12021-42021-72022-12022-42022-72018-102019-102020-102021-102022-10资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院图9一线二线三线城市土地供应数量宗图10一线二线三线城市土地供应面积万方100大中城市供应土地数量一线城市100大中城市供应建面三线城市100大中城市供应建面二线城市100大中城市供应土地数量二线城市100大中城市供应建面一线城市2500100大中城市供应土地数量三线城市200002000180001600014000150012000100001000800060005004000200000资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院2022年1-10月全国100大中城市住宅类用地累计成交4589宗较去年同期下滑2851累计成交住宅类用地建面3465573万方同比下滑3877分等级来看一线二线三线城市住宅用地累计分别成交23114662892宗同比分别下滑约219532442685成交建面分别为2666031274961924006万方较去年同期分别下滑281348593898从时间维度来看2022年上半年土地市场成交规模同比降幅持续收缩土地市场热度逐步修复其中2022年第一季度土地成交规模同比降幅达50及以上主要由于土地供应结构性因素季节性波动影响政策逐步趋严房企拿地渐谨慎市场预期不利等多重因素影响在居住用地供应规模无明显调整背景下三四线城市成交规模并未受到一二线城市集中供应真空期出现而上涨除了受到供应结构影响亦能说明22城集中供地的缺席并没有使资本流入三四线城市在谨慎投资驱动下房企聚焦核心城市和高能级城市意愿愈发彰显请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明3行业深度报告房地产图11100大中城市土地成交数量宗图12一线二线三线城市土地成交数量宗100大中城市成交土地数量住宅类用地当月值同比100大中城市成交土地数量住宅类用地一线城市当月值180000150100大中城市成交土地数量住宅类用地二线城市当月值100大中城市成交土地数量住宅类用地三线城市当月值1600001400001001800001600001200005014000010000012000080000100000060000800006000040000-50400002000020000000-1000002018-12018-42018-72019-12019-42019-72020-12020-42020-72021-12021-42021-72022-12022-42022-72018-102019-102020-102021-102022-10资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院图13100大中城市土地成交面积万方图14一线二线三线城市土地成交面积万方100大中城市成交土地规划建筑面积住宅类用地当月值同比100大中城市成交土地规划建筑面积住宅类用地一线城市当月值1800000120100大中城市成交土地规划建筑面积住宅类用地二线城市当月值1600000100100大中城市成交土地规划建筑面积住宅类用地三线城市当月值14000008012000006012000001000000401000000800000208000000600000600000-20400000400000-40200000200000-60000-800002018-12018-42018-72019-12019-42019-72020-12020-42020-72021-12021-42021-72022-12022-42022-72018-102019-102020-102021-102022-10资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院2022年1-10月全国100大中城市住宅类用地累计成交金额总计2170653亿元累计同比下降36221-10月住宅类用地成交平均楼面均价约61186元平米较去年同期增加843分等级来看一线二线三线城市前10月成交地价总金额累计分别为586754907515676384亿元较去年同期分别下滑-289-3818-4919前10月成交平均楼面均价分别为2171022658120340240元平米同比变动分别为39211715-1743土地成交总价及楼面均价与集中供地节奏呈现一致波动规律由于集中供地的22个城市皆为一二线城市市场火热度较高因此22城的土地成交情况对于价款总额和楼面价的影响远超三四线城市图15100大中城市累计土地成交金额亿元图16一线二线三线城市累计土地成交金额亿元100大中城市成交土地总价住宅类用地当月值同比成交土地总价一线城市成交土地总价二线城市80000080成交土地总价三线城市7000006060040600000500204005000000300400000-20200300000-40100200000-600100000-80-100000-100-2002018-42020-42022-42018-12018-72019-12019-42019-72020-12020-72021-12021-42021-72022-12022-72019-102020-102021-102022-102018-10资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明4行业深度报告房地产图17100大中城市成交土地楼面均价元平米图18一线二线三线城市成交土地楼面均价元平米100大中城市成交土地楼面均价住宅类用地当月值同比成交土地楼面价成交土地楼面价一线城市900000100成交土地楼面价二线城市成交土地楼面价三线城市800000200807000001506060000010050000040504000002003000000200000-50-20100000-100000-40-1502018-12018-42018-72019-12019-42019-72020-12020-42020-72021-12021-42021-72022-12022-42022-72018-102019-102020-102021-102022-10资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院1-10月全国100大中城市住宅类用地成交平均溢价率为354较去年同期下降107pct其中一线城市二线城市三线城市平均成交溢价率分别为489306263较去年同期分别下滑14311471516pct全国大中城市住宅用地市场流拍率平均约为808同比增加132pct从溢价率和流拍率来看2022年土地市场热度已至低谷今年参与集中供地的22城成交的地块中九成以上的都采用了限地价的方式折算成溢价率普遍要求在15以下部分地块溢价要求在10以内直接导致房企拿地溢价率的走低同时房企出于保交楼压力在投资拿地支出上趋于谨慎重点城市土拍成交平均溢价率仍在低位运行溢价1以下或底价成交的地块占到四分之三全国百城土地单月流拍率在本年下半年得到修复但相对历史水平仍处于高位楼市是否回暖行业信心是否修复以及房企自身的资金面如何都对土地市场热度回升起到至关重要作用图19成交土地溢价率图20全国土拍流拍率100大中城市成交土地溢价率一线城市成交土地溢价率全国流拍率二线城市成交土地溢价率三线城市成交土地溢价率2500350020003000250015002000100015001000500500000000资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院2集中供地各批次梳理22个重点城市第一批集中供地共推出建设用地218395万方同比收窄5882环比收窄7069供应量下降土地市场热度下降一轮集中供地共实现498827亿元成交值同比下降5303环比下降1602受供应规模缩减的影响同时一季度疫情好转并未刺激需求上升销量没有出现明显增长房企对土地市场投资仍持谨慎态度因此交易量减少部分房企当前仍面临到期债务压力大等困扰在一定程度上导致今年第一轮集中土拍成交较乏力22城第二批集中供应体量共2227万方同比下降6579环比增加199供应量基本与本年度一轮土拍持平土地市场供应规模仍未回温22城累计共揽金544578亿元超过首轮土地总出让金4988亿元较去年二轮土拍同比下降1664较今年一轮土拍环比增加917从地块价格看二轮集中供地楼面地价平均达12832元平方米同比下降3136环请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明5行业深度报告房地产比上升055与本年度一轮土拍略有回升图21第一批土拍22城成交情况图22第二批土拍22城成交情况第一批成交建筑面积万方成交金额亿元第二批成交建筑面积万方成交金额亿元1000平均楼面价元平方米35000900平均楼面价元平方米400009008003000035000800700300007002500060060025000200005005002000015000400400150003003001000010000200200500010010050000000杭州上海成都长沙广州宁波合肥郑州苏州北京济南重庆深圳无锡南京武汉青岛天津福州厦门沈阳长春资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院截至11月15日第三批集中供地的22个城市有19个发布公告17个完成出让22城供地计划完成率整体不足五成三批次土地推出力度仍显乏力土地供应量共203649万方较去年三轮同比下降6447较二轮环比增加1545供应量仍较去年大幅缩减已完成第三批集中供地的17个城市中目前共计成交359宗成交规划建筑面积2665万平方米收金3865亿元其中282宗地块底价成交底价成交率达7855较二轮增加1655pct32宗地块触限成交触限成交率891较二轮下降935pct图23第三批土拍22城成交溢价情况图24第三批土拍22城成交与流拍情况底价成交宗数溢价成交宗数成交宗数终止挂牌宗数流拍宗数506045504035403025302020151010500武汉合肥上海广州成都济南南京杭州青岛福州北京天津深圳无锡厦门宁波苏州武汉合肥上海广州成都济南南京杭州青岛福州北京天津深圳无锡厦门宁波苏州资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院图25第三批土地供应量万方图26第三批土拍22城成交价格情况第三批供应体量万方第三批成交建筑面积万方成交金额亿元2501200平均楼面价元平方米400003500020010003000080015025000600200001001500040050100002005000000武汉合肥上海广州成都济南南京杭州青岛福州北京天津深圳无锡厦门宁波苏州长沙郑州南京成都杭州长沙合肥上海重庆宁波苏州青岛无锡郑州济南深圳北京天津武汉资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明6行业深度报告房地产图272022年三轮次土拍溢价情况图282022年三轮次土拍流拍情况160022第一轮溢价22第二轮溢价22第三轮溢价一轮流拍率二轮流拍率三轮流拍率1400700012006000100050008004000600300040020002001000000000武汉青岛长沙合肥上海广州成都济南南京杭州福州北京天津深圳无锡厦门宁波苏州郑州长春重庆沈阳合肥济南天津南京福州沈阳成都厦门武汉青岛北京广州杭州长沙上海重庆宁波苏州无锡郑州深圳长春资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院3区域分化加剧核心地区土地市场热度稳定今年三批次推地时间较去年均有所提前但在市场下行企业拿地意愿较低情况下土地推出规模普遍缩量22城全年供地计划完成率不足五成具体来看杭州合肥土拍市场保持稳定各批次企业参与积极性相对较高供地完成率领先其他城市南京青岛二批次开始加大推地量苏州无锡南京发布四批次土地公告这部分城市供地计划完成率均在六成以上而武汉沈阳重庆郑州长春政府推地信心不足其中沈阳重庆长春尚未发布2022年三批次土地公告全年供地计划完成率均在四成以下长春重庆不足三成目前22城中有19城发布三批次土拍公告较去年三批次整体仍缩量但降幅收窄较二批次规模小幅增长目前已发布三批次公告的19城中8城推出面积较二批次增长其中武汉广州增幅均在100以上上海合肥二批次推地规模缩减后三批次均加大供应力度较二批次供地量增长五成左右而多数城市推地积极性仍显不足青岛济南土地市场表现平淡三批次推地量与二批次基本持平天津长沙苏州无锡宁波集中三批次推地规模较二批次均下调其中苏州宁波降幅均在五成以上表122个重点城市集中供地住宅类用地成交建面城市22年三批同比22年二批同比22年一批同比21年三批21年二批21一批武汉44883-292012874-47657980-92036339224594100087合肥3677482582605213348218562723201411115817178上海35771-377023476189744598-2438574191973258980广州35311562511272102026163-6727226001022979930成都3101379542125724435689-2392287302442946912济南26088-357716857-236114838-7909406162206770950南京23593-388243286183329933-8548385651527868430杭州20763-5011343573355656464-254741620788875760请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明7行业深度报告房地产青岛19979-71419401-19287664-7587215162403431758福州160913176830456717117-583512212529917088北京14750621314437889916091-53369098763934498天津1308513113109-42187178-8666129162267253800深圳11109-405915802100481070717651870078829101无锡9700-532918098489310267-4213207681215217743厦门9520-0797875592261101259959649465427宁波8389-748820402863225553-1437333991095029840苏州6915-812119836655916470-5983367991197940998长沙308963569132319-556237973676272818郑州178105010820676-712919825296372017长春1682-9612891-984530394339157640重庆22570-497414710-7884769254490769533沈阳11206-23234367-880672941459736560资料来源中指研究院中国银河证券研究院表222个重点城市集中供地住宅类用地成交金额城市22年三批同比22年二批同比22年一批同比21年三批21年二批21一批上海105383869377998448887890316563745383885200北京50030804549958-27048023-56732772551345110971广州47924583520957-631934140-6231302635693790590杭州43063-4354557191175382676-29837627725615117821成都32516-10840241-982393121077328714462335489武汉31585-358811311-67488935-8866492603477978802南京27470-155672690433719175-8068325315070099252合肥20428469619015-103189621547139011921216422厦门17910-310519870-422515365-1915259753440519005青岛16445276710485-62432947-7825128812791113552苏州12727-683327130-18823377-4614401882765043400福州12581-13551013727198212-478814553797015756无锡12004-561720066-234810397-5932273852622425559深圳10638-711233932-2508193303963368374529113844宁波10180-588816120-79926522-2592247571751935800天津989957028201-75124348-912863043296749855济南7741-64267194-52649457-6647216601518928200长沙14103594017393-543714396884838120郑州10324585110674-74239412651341421请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明8行业深度报告房地产长春525-9795268-985818902564618890重庆13671-48019949-8434341552629563516沈阳4931-64501477-927543811388820365资料来源中指研究院中国银河证券研究院4供地更加灵活两集中逐步走向因城施策受土地市场持续低迷影响此前部分自发跟进集中供地的城市已逐步恢复常态化供地同时22城中多地增加集中供地批次降低拍地压力今年年初青岛济南重庆和武汉等城市明确提出2022年集中供地将分为四五批次进行并公布了各批次土地供应的大致时间节点6月北京也提出上半年完成第二批商品住宅用地集中供应下半年再完成两批供地目前我们监测的22个城市中已有无锡南京苏州等7个城市正式推出第四批次集中供地公告其中苏州和无锡已于近日完成第四批次土地集中出让就已完成出让的情况来看挂牌33宗地中有31宗地成交且均为底价成交溢价率已降至冰点22城全年供地计划完成率不足五成成交表现整体趋冷除了一些热点城市保持热度外底价成交成为土拍市场主旋律三批次民企拿地意愿进一步降低同时央国企拿地力度也出现减弱态势2022年土地供给侧热度不振是我国房地产市场降温的直接反映集中供地从去年的三批次演变为今年的多批次且第四批后总体供应规模下降作为前期几批次的一个补充一是由于企业年底多将精力放在提升经营业绩方面另一方面市场信心依旧不足政府通过少量多批推地能缓解企业竞标压力使企业资金更加灵活降低了短期内的资金压力预计未来在销售市场未出现明显恢复前土地市场或延续低迷态势两集中土拍模式也将通过因城施策的方式迎来更多变化图29第四批土地供应量万方第四批供应体量万方1009080706050403020100苏州无锡杭州深圳武汉北京南京资料来源中指研究院中国银河证券研究院5民企拿地持续收缩国企储备不断扩充2022年以来民企拿地意愿进一步减弱央国企地方国资成为拿地主力在第一轮集中土拍中中央性地方性国企拿地活跃拿地份额明显提升国企拿地权益面积占总面积比重及权益金额占总金额比重分别为70277050分别较2021第一批集中供地1216pct1158pct二轮集中土拍中国企拿地权益面积占比及权益金额占比分别为81198245分别较2022第一批集中供地1092pct1195pct三批次占比仍在八成以上但值得注意的是首批次二批次央国企拿地金额占比均在四成以上二批次甚至近五成而三请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明9行业深度报告房地产批次央国企拿地占比却降至三成央国企拿地渐显乏力地方国资拿地比重提升至53如福州无锡2022年以来地方国资拿地金额占比均在五成以上三批次在九成左右地方国资拿地规模突出但入市情况不容乐观据中指监测22城2021年两集中成交地块中地方国资拿地数量占比达两成而今年地方国资集中拿地项目入市率仅9其中城投拿地项目入市率仅672022年以来22城地方国资拿地金额占比逐批次走高更多土地处于未开发状态10月初财政部发布关于加强三公经费管理严控一般性支出的通知其中提及不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入此举主要是为了挤压财政泡沫严控隐性债务主要是对以兜底为主的城投拿地行为及举债拿地行为进行约束并不会限制真正有开发意图的城投拿地行为没有了城投入市烘托氛围的土地市场会更加真实有效地反应土地市场的供求关系根据目前开展的集中供地来看房企拿地呈现出国增民减的整体特征对市场竞争强的经营性国央企以及部分起步早且成功转型的城投公司来说迎来了更好的发展契机在三道红线带来的资金压力以及市场热度降温等因素影响下民企拿地积极性下降但对于业绩优良的民营企业持续稳健经营也能在市场筑底阶段找到属于自己的发展机会市场将迎来格局调整预计市场出清格局优化后销售和拿地会企稳图302022年各轮次国企民企拿地权益面积图312022年各轮次国企民企拿地权益金额国企民企国企民企500016004500140040001200350030001000250080020006001500400100050020000一轮二轮三轮四轮一轮二轮三轮四轮资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院三房价趋势下行核心城市核心区域价格韧性房价观察方面我们通常使用统计局口径的70城新建商品住宅及二手房价格指数以及中指院口径的百城价格指数数据两组数据的趋势略有不同但是2019年5月之后的走势基本趋于一致可以看到无论是70城价格指数还是百城价格指数2019年5月之后至今价格指数同比增速均呈现总体下滑态势略有波动2022年1-10月70城价格指数同比从206降至006环比同比均连续下跌按城市能级来看2022年1-10月70城价格指数中一二三线城市均呈下行走势其中二线三线城市和整体水平走势基本一致变动差异不大一线城市价格指数虽同在下行但价格展现出一定抗周期的韧性核心城市核心区域房价依然坚挺总体来看我们判断在分化和修复的预期下2023年一二线城市房价基本稳定三四线城市微幅下行请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明10行业深度报告房地产图3270个大中城市新建商品住宅价格指数同比变化图3370个大中城市新建商品住宅及二手住宅价格同比变化70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比140070个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数一线城市当月同比400070个大中城市二手住宅价格指数当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数二线城市当月同比120070个大中城市新建商品住宅价格指数三线城市当月同比3500100030008002500600200040015002001000000500-2002011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-09000-400-500-6002011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-09-800-1000资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院图34百城住宅价格指数同比变化3000百城住宅价格指数同比百城住宅价格指数一线城市同比百城住宅价格指数二线城市同比百城住宅价格指数三线城市同比2500200015001000500000-5002011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-09-1000资料来源wind中国银河证券研究院四首套房贷利率最低有望达到37-39首套房二套房贷款利率较去年高点下降100bp以上2022年10月根据贝壳研究院数据统计全国首套房平均房贷利率为412较去年10月高点下降161bp全国二套房平均房贷利率为4914361bp较去年10月高点下降108bp距二套利率下限只有1bp的空间近十年整体上来看首套二套房贷利率波动方向基本保持一致2017年之后二套房和首套房利率的差距在不断缩小并稳定在30bp左右从22年5月开始利差持续走阔10月利差已经达到79bp5月15日央行银保监会调整首套房贷基准利率加点今年以来5年期LPR三次调降至目前稳定在43首套房利率最低可至41根据人民银行和银保监于9月发布的通知符合条件的城市可自主决定在2022年底前阶段性维持下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限目前首套二套房贷利率均处于14年以来低点二套房贷利率预计会保持和首套房利率同步波动随着因城施策对各地限购的不断放松配套利率政策更进一步释放改善型需求2022年Q3央行统计个人住房加权平均利率为434相比去年同期下降120bp相比上一季度下降28bp整体利率下降的拐点和首套房二套房利率下降的拐点一致今年以来陆续请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明11行业深度报告房地产发布的房地产调控政策使整体住房利率下降明显随着首套房二套实际房利率的下降四季度个人住房加权平均利率也会继续下降图352014-2022年首套房和二套房平均利率图362008-2022年个人住房贷款加权平均利率首套平均房贷利率二套平均房贷利率个人住房贷款加权平均利率9008008007007006006005005004004003003002002001001000000002008-122012-122016-122021-082009-082010-042010-122011-082012-042013-082014-042014-122015-082016-042017-082018-042018-122019-082020-042020-122022-042020-42014-12014-62015-42015-92016-22016-72017-52018-32018-82019-12019-62020-92021-22021-72022-52017-102016-122019-112021-122022-102014-11资料来源Wind贝壳研究院中国银河证券研究院资料来源Wind中国银河证券研究院房贷利率仍有下降空间最低有望达到37-392022Q3全国房贷利率基础利率房贷利率一般贷款利率分别为101和093相比去年同期减少018012房贷利率-基准利率房贷利率-一般贷款利率分别为4bp和-31bp相比去年同期下降85bp55bp当前房贷利率的折扣率处于历史中枢向下仍有较大折扣空间由于房贷实际利率计算具有一定的滞后性政策对于基准利率的调整在实际房贷利率上的反映还需要一定时间房贷利率对于政策的弹性较高当基准利率下调的时候房贷利率会更大幅度的下滑LPR的下调会使得房贷的波动大于LPR自身下调的幅度在14-16年宏观政策大幅宽松的背景下房贷利率相对基准利率的折扣率高达92利率缺口高达38BP按照11月LPR计算当前周期最低实际房贷利率可到396左右意味着未来LPR的加点数还有下行的可能按照9月公布的一般贷款利率来计算的话参考14-16年的折扣力度和利率缺口房贷相对一般利率的折扣力度高达80利率缺口高达113BP当前周期实际最低房贷利率可到372左右图372008-2022年个人住房贷款加权平均利率房贷基准利率图382008-2022个人住房贷款加权平均利率一般贷款利率房贷利率基准利率房贷利率-基准利率131501210011050100009-05008-10007-15006-2002013-12009-72010-22010-92011-42012-62013-82014-32015-52016-72017-22017-92018-42019-62020-12020-82021-32022-52017-92018-42019-62009-72010-22010-92011-42012-62013-12013-82014-32015-52016-72017-22020-12020-82021-32022-52018-112008-122011-112014-102015-122021-102018-112011-112014-102015-122021-102008-12资料来源Wind中国银河证券研究院资料来源Wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明12行业深度报告房地产图392008-2022年个人住房贷款加权平均利率-房贷基准利率图402008-2022个人住房贷款加权平均利率-一般贷款利率房贷利率一般贷款利率房贷利率-一般贷款利率1210011050100009-05008-10007-15006-2002017-92018-42019-62009-72010-22010-92011-42012-62013-12013-82014-32015-52016-72017-22020-12020-82021-32022-52013-12009-72010-22010-92011-42012-62013-82014-32015-52016-72017-22017-92018-42019-62020-12020-82021-32022-52018-112008-122011-112014-102015-122021-102018-112011-112014-102015-122021-102008-12资料来源Wind中国银河证券研究院资料来源Wind中国银河证券研究院二政策面供需两侧强势托底博弈逻辑下持续宽松一金融16条强势托底对行业具有重大意义央行银保监会发布的关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知共16条重磅措施主要包括保持房地产融资平稳有序积极做好保交楼金融服务积极配合受困房企风险处置保障住房金融消费者权益阶段性调整金融管理政策加大住房租赁金融支持力度六大方面明确了房地产关联各方主体目前的主要任务和方向供需两侧双管齐下为本轮下行周期以来最强有力的支持政策大幅提振了各方的信心支持存量贷款债券合理展期有效避免房企债务风险蔓延贷款方面支持房地产企业开发贷款信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期未来半年内到期的可以允许超出原规定多展期1年债券方面支持优质房地产企业发行债券融资按期兑付确有困难的通过协商做出合理展期置换等安排主动化解风险银行贷款与债券为房企最主要两大融资方式在行业资金紧张时期也就成为了最大风险隐患存量债务展期可为房企短期资金周转提供空间有效减少未来房企暴雷数量避免房企债务风险蔓延预计经营稳定但由于行业资金趋紧而短期流动性紧张的房企将率先脱困迎来信用修复开发贷债券信托三大资金渠道支持房企合理融资资金支持主要包括三大主要渠道稳定房地产开发贷款投放对国有民营等各类房地产企业一视同仁推动专业信用增进机构为财务总体健康面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持与第二支箭相呼应鼓励信托公司等资管产品支持房地产合理融资需求目前国企融资相对来说较为通畅而10月民企信用债发行总额在总发行中占比仅为129民企在过去的很长一段时间内都面临发行困境预计未来房企尤其是民企将获得开发贷债券信托等多渠道的融资支持有助于行业恢复到良性循环值得一提的是信托通道在多年之后迎来重启具有较强的信号意义需求侧政策想象空间打开销售有望正式迈入复苏道路通知提出支持因城施策确定请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明13行业深度报告房地产房贷首付比和利率政策利率下限合理确定符合购房条件新市民首套房贷标准11月8日北京通州区台湖马驹桥两地商品住房包括新建商品住房和二手住房双限购正式取消11月11日杭州首套房认定条件由认房又认贷调整为认房不认贷同时二套房最低首付比降至40近期北京杭州楼市政策的调整也意味着高能级城市已经进入政策调整阶段后续认房又认贷政策有望进一步松动和渗透由于房价传导机制为自上而下所以高能级城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用后续销售有望正式迈入复苏道路表3关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知16条内容梳理内容序号细则具体内容对国有民营等各类房地产企业一视同仁鼓励金融机构重点支持治理1稳定房地产开发贷款投放完善聚焦主业资质良好的房地产企业稳健发展合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限支持刚性和2支持个人住房贷款合理需求改善性住房需求保持房地产融资3稳定建筑企业信贷投放优化建筑企业信贷服务提供必要的贷款支持平稳有序支持开发贷款信托贷款等存量未来半年内到期的允许超出原规定多展期1年可不调整贷款分类4融资合理展期报送征信系统的贷款分类与之保持一致推动专业信用增进机构为财务总体健康面临短期困难的房地产企业债5保持债券融资基本稳定券发行提供增信支持6保持信托等资管产品融资稳定鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求支持开发性政策性银行提供保支持国家开发银行农业发展银行依法合规高效有序地向经复核备案7积极做好保交交楼专项借款的借款主体发放保交楼专项借款楼金融服务对于新发放的配套融资形成不良的相关机构和人员已尽职的可予免8鼓励金融机构提供配套融资支持责鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务重点支持优质房积极配合做好受9做好房地产项目并购金融支持地产企业兼并收购受困房地产企业项目困房地产企业风支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式依法依规市场化险处置10积极探索市场化支持方式化解受困房地产企业风险对于因疫情住院治疗或隔离或因疫情停业失业而失去收入来源的个依法保障住房金11鼓励依法自主协商延期还本付息人以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款可进行延期展期融消费者合法权等调整益切实保护延期贷款的个人征信权12妥善处置相关征信异议依法保护信息主体征信权益益延长房地产贷款集中度管理政策对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的13阶段性调整部分过渡期安排银行业金融机构合理延长其过渡期金融管理政策阶段性优化房地产项目并购融资14加快推动房地产风险市场化出清政策鼓励金融机构按照市场化法治化原则为各类主体收购改建房地产15优化住房租赁信贷服务加大住房租赁金项目用于住房租赁提供资金支持融支持力度拓宽住房租赁市场多元化融资渠支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品鼓励商业16道银行发行支持住房租赁金融债券请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明14行业深度报告房地产资料来源公开资料中国银河证券研究院二供给侧三箭齐发提振信心第一支箭国有六大行宣布与多家房企签署全面战略合作协议向优质房企提供万亿级授信额度提供资金支持为16条的政策落实目前包括工农交建中邮储六大行以及中信银行上海银行恒丰银行等共22家银行公开宣布与房企签署战略协议提供提供多元化的综合金融服务并给予意向性授信额度涉及包括碧桂园万科龙湖集团等在内的房企超过70家预计后续将有更多银行及房企签署合作协议增加房地产贷款投放第二支箭支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资额度为2500亿元11月23日中债增进公司为龙湖美地置业金辉三家民营房企开具发债信用增进函标志着第二支箭正式落地首批三家房企获得中债增信用增进函有利于缓解流动性紧张局面改善市场预期同时中债增进公司表示已收到近百家民营房企增信业务意向正在按照相关机制积极推进业务开展第三支箭重启房企股权融资证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施第三支箭落地允许符合条件的房企重组上市推动出险房企资产重组恢复房企非公开方式再融资并限制募集资金用于保交楼保民生相关的房地产项目经济适用房棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设以及补充流动资金偿还债务等目前已有碧桂园雅居乐大名城建发国际新湖中宝陆家嘴华夏幸福等房企披露再融资计划在短短20天的时间内政策端三箭齐发具有较强的信号意义大幅提振各方的信心政策从多角度多方式向房企提供资金支持一方面支持存量贷款债券合理展期有效避免房企债务风险蔓延另一方面从开发贷债券信托股权等多渠道向房企提供资金支持信托和股权通道更是在多年之后迎来了再次重启此次政策支持力度不言而喻供给侧的资金支持将有效减少未来房企暴雷数量避免房企债务风险蔓延预计经营稳定但由于行业资金趋紧而短期流动性紧张的房企将率先脱困迎来信用修复表4三箭齐发政策梳理时间主要内容11月2日鼓励银行通过保交楼专项借款支持已售住房建设交付支持刚性和改善性住房需求11月21日央行拟增设2000亿元保交楼专项再贷款第一支箭11月24日8月政策性银行推出的2000亿元保交楼专项借款资金已基本投放至项目信贷融资11月24日国有六大行向17家优质房企授信超12万亿元11月25日中国人民银行全面降准025个百分点释放长期资金约5000亿元利好房地产等重点区域11月1日交易商协会与房地产业协会联合召开民营房企座谈会增信支持民营房企发债持续推进11月8日交易商协会预计可支持约2500亿元民营企业债券融资第二支箭人民银行总行引导银行间市场交易商协会将银行间债券市场发债房企的范围由全国性房企扩大至地方优质民营11月12日债券融资房企11月18日证监会研究支持房地产企业合理债券融资需求提升民营企业债券融资的可得性和便利性11月21日全国性商业银行信贷工作座谈会强调用好民营企业债券融资支持工具支持民营房企发债融资请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明15行业深度报告房地产11月23日金融16条支持房地产市场平稳健康发展保持债券融资基本稳定11月23日首批民营房企获增信龙湖金辉美的置业共获47亿元增信11月25日万科金地新城控股龙湖美的置业旭辉控股6家房企披露1080亿元储架式注册发行11月21日在金融街论坛年会上证监会主席易会满表达了资本市场支持房地产市场平稳健康发展的政策态度第三支箭11月28日证监会恢复上市房企和涉房上市公司再融资股权融资12月5日万科A等10家房企开始筹划华发股份和福星股份率先发布定增预案为第三支箭落地后首批预案落地企业资料来源公开资料中国银河证券研究院三重启-停滞房企股权融资复盘1房企股权融资重启知其兴替绘其前路2022年11月28日证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施1恢复涉房上市公司并购重组及配套融资2恢复上市房企和涉房上市公司再融资3调整完善房地产企业境外市场上市政策4进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用5积极发挥私募股权投资基金作用并自即日起施行本次优化措施释放出对房地产市场信心和预期具有积极作用的信号对中国房企融资具有重大意义允许符合条件的房企重组上市有助于盘活存量住宅商业基础设施等多种资产优化上市房企资产质量并对未来优质房企通过重组方式上市的路径进行打开推动出险房企资产重组能够进一步化解房地产行业风险加速行业出清节奏恢复房企非公开方式再融资并限制募集资金用于保交楼保民生相关的房地产项目经济适用房棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设以及补充流动资金偿还债务等房企再融资放松可有效推动保交楼相关业务稳定落实补充企业流动资金避免债务风险进一步蔓延从而保障资本市场的稳定自1991年万科在深交所上市中国房企开启股权融资之路伴随改革开放高潮迅速成为中国证券市场一个亮点也导致了房地产市场的一系列问题为了抑制房地产过热证监会分别于1995和1996年对房企配股和新股进行限制内地房企股权融资被按下暂停键此后内地房企股权融资分别经历了2006-2010年2014-2018年两轮重启-停滞时期复盘两段重启时期考察其政策出发点行业基本面变动资本市场表现为我们更好预测本次房企股权融资放松的传导效果和行业影响提供了历史经验与事实参考2政策端两轮重启-停滞与行业调控总基调同步一轮重启-停滞始于2006年以定增为主要方式的上市房企再融资重新兴起叠加A股牛市效应股权融资规模逐年攀升2010年4月17日配合趋严的房地产调控政策国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业商业银行不得发放新开发项目贷款证监部门暂停批准其上市再融资和重大资产重组房地产行业股权融资骤然收紧二轮重启-停滞始于2014年房地产行业行情走低中央地方房地产调控政策先后放松证监会就房企再融资申请向国土部和住建部征求意见房企再融资审核重点前置于国土部和住建部2015年1月证监会和国土部不再对上市公司涉及房地产业务的再融资进行事请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明16行业深度报告房地产前审查房企再融资进一步放开伴随政策调控整体收紧2017年7月证监会保荐机构专题培训会议要求不允许房企再融资补充流动资金拿地和偿还银行贷款除个别资产并购房企再融资实质性暂停2018年证监会再融资审核非财务知识问答指出涉房业务的资产不建议纳入上市范围需清理相关业务后再推进房企融资正式进入冰封时期表5A股房企股权融资相关政策要求梳理时间政策主要内容1991万科上市中国内地房企开启股权融资对将募集资金用于别墅性质的高档住宅度假村高档公寓写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店1995证监会建设的配股申请不予审批1996证监会针对房地产行业企业新股发行暂不受理2006中国内地房企重启上市进程其中以定增为主国务院关于坚决遏制部对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业商业银行不得发放新开发项目贷款证监部门暂停批准其2010分城市房价过快上涨的通上市再融资和重大资产重组知对存在闲置土地和炒地捂盘惜售哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业有关部门要建立联动机关于继续做好房地产市2013制加大查处力度国土资源部门要禁止其参加土地竞买银行业金融机构不得发放新开发项目贷款证场调控工作的通知券监管部门暂停批准其上市再融资或重大资产重组银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资2014证监会证监会就房企再融资申请向国土部和住建部征求意见房企再融资审核重点前置于国土部和住建部证监会调整上市公司再上市公司再融资并购重组涉及房地产业务的对其是否存在违反国务院有关规定的情形进行相关审核2015融资并购重组涉及房地时在公司自查中介机构核查的基础上依据国土资源部等部门的意见来进行认定产业务监管政策企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款并需详细披露募集资金的实际投向证监会保荐机构专题培训2016不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还会议银行贷款再融资审核非财务知识涉及房地产业务的资产不建议纳入上市范围若拟上市主体涉及房地产业务需根据监管要求清理完毕之2018问答后再推进相关资本运作对于涉房地产企业证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下允许存在少量涉房业务但不以房202210证监会地产为主业的企业最近一年一期房地产业务收入利润占企业当期相应指标的比例不超过10在A股市场融资恢复涉房上市公司并购重组及配套融资恢复上市房企和涉房上市房企再融资调整完善房企境外上市相202211证监会关政策进一步发挥Reits盘活房企存量资产作用积极发挥私募股权投资基金作用资料来源政府网站中国银河证券研究院3发行方式定增已成主流重组规模渐增2006年首次股权融资重启时期我国GDP增速进入高位宏观经济高速增长房地产行业高速发展叠加2006-2007年A股牛市上市房企再融资兴起定增规模逐年攀升从2005年898亿元增长至2009年63896亿元成为最主要的股权融资形式2006-2009年通过增发进行资产重组共筹得资金31787亿元资金规模在2008年达到峰值2010年-2013年行请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明17