基本面二次探底，政策改善依然可期
　　11月统计局数据显示房地产基本面正在二次探底，但11月以来行业供给侧三箭齐发，针对房企的纾困步伐逐步加大。我们看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎，防控政策的优化也有望加速房地产需求端的企稳回升，从根本上化解行业困境。
　　开发投资同比增速创出历史新低
　　11月全国房地产开发投资同比下滑19.9%，增速创出历史新低，拿地、开工、施工、竣工等单月降幅均进一步走阔，预示着开发投资未来仍将面临一定压力。1、11月300城住宅类土地成交建面再次同比下滑，结合溢价率和流拍率来看，土地市场表现仍然偏弱。2、新开工同比增速亦创出历史新低，停工面积仍然较高，导致施工面积同比降幅继续扩大。3、环比角度来看，保交付金融支持助力下，竣工延续修复。
　　销售二次探底，防控优化后需求端政策效力有望逐步显现
　　11月全国商品房销售面积和金额同比下降33.3%、32.2%，降幅较10月扩大10.1、8.5pct，出现二次探底的趋势，70城新房、二手房房价延续环比下跌。12月以来，市场筑底的态势未有明显改观，根据Wind的数据，12月1-14日60城新房销售面积同比-31%（11月-34%）。11月以来，北京（通州区部分地区）、杭州、成都、西安、武汉、南京等一二线城市对于限购或限贷政策进行了调整，需求端政策进一步发力仍然可期。此外，防控政策的优化或将加速新房销售的复苏，需求端政策的效力或将得到更好体现。
　　供给端纾困提速，融资现金流改善仍需等待实际落地
　　11月全国房地产开发企业到位资金同比下降35.4%，连续17个月同比下滑，同比降幅较10月扩大9.4pct。11月以来房地产供给端三箭齐发，房企纾困步伐逐步加大。尤其在11月28日证监会放松房地产股权融资后，我们统计到已有11家房企公布再融资意向/预案，部分港股上市房企也完成了配股。但房地产融资现金流的改善只能边际缓解困境房企的资金压力，且仍需等待政策的实际落地，只有销售现金流企稳才能从根本上化解房企的流动性问题。
　　投资建议
　　我们仍然建议关注“第三支箭”带来的板块机遇，持续跟踪方案落地进展。我们认为“第三支箭”将沿着三条逻辑线循循展开：1、央国企并购整合+配套融资；2、未出险房企（尤其是民企）资源整合+再融资；3、出险民企通过股权再融资引入战投、改善现金流等。重点推荐：1）A股开发：新城控股、金地集团、招商蛇口、滨江集团、建发股份；2）大股东具备资源的房企：华联控股；3）港股开发：龙湖集团、华润置地、中国海外发展；4）物管公司：万物云、中海物业、保利物业、招商积余、新大正。
　　风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告房地产基本面二次探底政策改善依然可期华泰研究房地产开发增持维持2022年12月15日中国内地行业月报房地产服务增持维持研究员陈慎基本面二次探底政策改善依然可期SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO83486212897222811月统计局数据显示房地产基本面正在二次探底但11月以来行业供给侧三箭齐发针对房企的纾困步伐逐步加大我们看好针对市场托底和房企纾研究员刘璐困政策的持续演绎防控政策的优化也有望加速房地产需求端的企稳回升SACNoS0570519070001liulu015507htsccom从根本上化解行业困境SFCNoBRD825862128972218研究员林正衡开发投资同比增速创出历史新低SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom11月全国房地产开发投资同比下滑199增速创出历史新低拿地开SFCNoBRC046862128972087工施工竣工等单月降幅均进一步走阔预示着开发投资未来仍将面临一联系人陈颖定压力111月300城住宅类土地成交建面再次同比下滑结合溢价率和SACNoS0570122050022chenying019881htsccom流拍率来看土地市场表现仍然偏弱2新开工同比增速亦创出历史新低8675582492388停工面积仍然较高导致施工面积同比降幅继续扩大3环比角度来看保交付金融支持助力下竣工延续修复行业走势图销售二次探底防控优化后需求端政策效力有望逐步显现房地产开发房地产服务11月全国商品房销售面积和金额同比下降333322降幅较10月扩沪深30024大10185pct出现二次探底的趋势70城新房二手房房价延续环比下跌月以来市场筑底的态势未有明显改观根据的数据1112Wind12月1-14日60城新房销售面积同比-3111月-3411月以来北京通3州区部分地区杭州成都西安武汉南京等一二线城市对于限购或16限贷政策进行了调整需求端政策进一步发力仍然可期此外防控政策的29优化或将加速新房销售的复苏需求端政策的效力或将得到更好体现Dec-21Apr-22Aug-22Dec-22资料来源Wind华泰研究供给端纾困提速融资现金流改善仍需等待实际落地11月全国房地产开发企业到位资金同比下降354连续17个月同比下滑重点推荐同比降幅较10月扩大94pct11月以来房地产供给端三箭齐发房企纾困步目标价伐逐步加大尤其在11月28日证监会放松房地产股权融资后我们统计到股票名称股票代码当地币种投资评级已有11家房企公布再融资意向预案部分港股上市房企也完成了配股但房新城控股601155CH2772买入地产融资现金流的改善只能边际缓解困境房企的资金压力且仍需等待政策金地集团600383CH1210买入的实际落地只有销售现金流企稳才能从根本上化解房企的流动性问题招商蛇口001979CH1500买入滨江集团002244CH1323买入建发股份买入投资建议600153CH1537华联控股000036CH448增持我们仍然建议关注第三支箭带来的板块机遇持续跟踪方案落地进展龙湖集团960HK4002买入我们认为第三支箭将沿着三条逻辑线循循展开1央国企并购整合华润置地1109HK4429买入配套融资2未出险房企尤其是民企资源整合再融资3出险民企中国海外发展688HK2800买入通过股权再融资引入战投改善现金流等重点推荐1A股开发新城万物云2602HK5687买入中海物业买入控股金地集团招商蛇口滨江集团建发股份2大股东具备资源的2669HK1360保利物业6049HK7036买入房企华联控股3港股开发龙湖集团华润置地中国海外发展4招商积余001914CH1950买入物管公司万物云中海物业保利物业招商积余新大正新大正002968CH2700买入资料来源华泰研究预测风险提示疫情不确定性行业政策不确定性基本面下行部分房企经营风险免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产正文目录开发投资同比增速创出历史新低3开发投资同比降幅扩大3新开工同比降幅扩大环比角度竣工延续修复4土地市场延续低迷5销售二次探底防控优化后需求端政策效力有望逐步显现7供给端纾困提速融资现金流改善仍需等待实际落地9基本面二次探底政策改善依然可期11重点推荐标的11新城控股601155CH买入目标价2772元11金地集团600383CH买入目标价1210元11招商蛇口001979CH买入目标价1500元11滨江集团002244CH买入目标价1323元12建发股份600153CH买入目标价1537元12龙湖集团0960HK买入目标价4002港元12华润置地1109HK买入目标价4429港元12中国海外发展0688HK买入目标价2800港元12万物云2602HK买入目标价5687港币13中海物业2669HK买入目标价1360港元13保利物业6049HK买入目标价7036港元13招商积余001914CH买入目标价1950元13新大正002968CH买入目标价2700元14华联控股000036CH增持目标价448元14风险提示14免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产开发投资同比增速创出历史新低2022年11月全国房地产开发投资同比下滑199增速创出历史新低拿地开工施工竣工等单月降幅均进一步走阔预示着开发投资未来仍将面临一定压力111月300城住宅类土地成交建面再次同比下滑结合溢价率和流拍率来看土地市场表现仍然偏弱根据中指院的数据2022年11月300城住宅类土地供应建面同比下滑63其中一线二线三四线分别同比-93-72-55住宅类土地成交建面同比下滑11其中一线二线三四线分别同比-75-263住宅类土地成交金额同比下滑17其中一线二线三四线分别同比-59-3529住宅类土地成交溢价率为2流拍率为16211月新开工同比增速亦创出历史新低停工面积仍然较高导致施工面积同比降幅继续扩大2022年11月新开工同比下滑508较10月扩大157pct绝对规模没有出现年末翘尾的季节性趋势新开工连续20个月的同比下滑叠加今年以来停工面积的大幅上升导致11月施工面积同比下滑65较10月进一步扩大08pct3环比角度来看竣工延续修复2022年11月竣工面积同比下滑202较10月扩大108pct主要因为去年同期基数较高从单月环比角度看11月竣工面积环比612016-2021年平均环比43我们认为在保交付金融支持的帮助下竣工总体还是延续温和改善的趋势开发投资同比降幅扩大2022年1-11月全国房地产开发投资累计完成额为124万亿元累计同比下降98其中住宅开发投资累计完成额为94万亿元累计同比下降922022年11月全国房地产开发投资当月完成额为10万亿元同比下降199环比下降45其中住宅开发投资完成额为07万亿元同比下降191环比下降59图表1全国房地产开发投资累计完成额图表2全国房地产开发投资完成额当月值万亿元房地产开发投资累计完成额左轴亿元房地产开发投资当月完成额左轴当月环比右轴16累计同比右轴151800050当月同比右轴141600040101214000305101200020801000010680000-546000-10-1024000-200-152000-300-40201720182019202020212022-072021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-082022-092022-102022-111-11M2022资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产图表3全国住宅开发投资累计完成额图表4全国住宅开发投资完成额当月值万亿元住宅开发投资累计完成额左轴亿元住宅开发投资当月完成额左轴当月环比右轴12累计同比右轴201400050当月同比右轴40101512000301010000820580006100600004-5-1040002-10-2020000-15-300-40201720182019202020212021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-111-11M2022资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究新开工同比降幅扩大环比角度竣工延续修复2022年1-11月全国房屋新开工面积为112亿平累计同比下降389其中住宅新开工面积为82亿平累计同比下降3952022年11月全国房屋新开工面积为08亿平同比下降508环比下降117其中住宅新开工面积为06亿平同比下降497环比下降101图表5全国房屋新开工面积累计值图表6全国房屋新开工面积当月值亿平房屋新开工面积累计值左轴万平当月新开工面积万平左轴25累计同比右轴3018000当月环比右轴40当月同比右轴2016000302020101400010120001500-1010000-10108000-20-206000-30-305-404000-400-502000-500-60202120172018201920202021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-111-11M2022资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究图表7全国住宅新开工面积累计值图表8全国住宅新开工面积当月值亿平万平当月住宅新开工面积左轴住宅新开工面积累计值左轴当月环比右轴12000当月同比右轴4018累计同比右轴3030162010000201410101280000010-1086000-10-206-2040004-30-30-40-40220000-50-500-60202120172018201920201-11M20222022-112022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102021-12资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产2022年1-11月全国房屋施工面积为897亿平累计同比下降652022年1-11月全国房屋竣工面积为56亿平累计同比下降190图表9全国房屋施工面积累计值图表10全国房屋竣工面积累计值亿平房屋施工面积累计值左轴亿平房屋竣工面积累计值亿平左轴120累计同比右轴101215累计同比右轴8101001065804802606-50-1040-24-4-15202-6-200-80-2520172018201920202021201720182019202020211-11M20221-11M2022资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究土地市场延续低迷2022年1-11月土地购置面积为8455万平累计同比下降538土地成交价款为7591亿元累计同比下降4772022年11月土地购置面积为1023万平同比下降585环比上升40土地成交价款为1530亿元同比下降508环比上升476图表11全国房地产开发企业土地购置面积累计值图表12全国房地产开发企业土地购置面积当月值土地购置面积当月值万平左轴本年土地购置面积累计值亿平左轴当月环比右轴3500当月同比右轴1204累计同比右轴3010020300080103250060040-102000220-2015000-30-201-401000-40-50-605000-60-800-100201720182019202020211-11M20222022-092022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-102022-112021-12资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产图表13全国房地产开发企业土地成交价款累计值图表14全国房地产开发企业土地成交价款当月值本年土地成交价款累计值亿元左轴土地成交价款当月额亿元左轴20000603500当月环比右轴80累计同比右轴当月同比右轴180006040300016000401400025002020120002000100000080001500-20-206000-4040001000-40-6020005000-60-800-100201720182019202020212022-092021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-102022-111-11M2022资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6房地产销售二次探底防控优化后需求端政策效力有望逐步显现2022年11月全国商品房销售面积和金额同比下降333322降幅较10月扩大10185pct出现二次探底的趋势与我们监测的60城高频数据数据来源Wind趋势相符房价方面11月70城新房二手房价格环比下跌0204较10月小幅收窄0201pct依然延续下跌趋势12月以来市场筑底的态势未有明显改观12月1-14日60城新房销售面积同比-3111月-3411月以来截至12月11日根据各地政府网站我们统计到47次地方层面的地产调控放松其中北京通州区部分地区杭州成都西安武汉南京等一二线城市对于限购或限贷政策进行了调整11月23日央行银保监会金融十六条继续强调支持刚性和改善性住房需求12月14日中共中央国务院扩大内需战略规划纲要2022-2035年提出支持居民合理自住需求我们认为需求端政策进一步发力仍然可期此外参考华泰宏观团队的报告2023年宏观经济展望更新2022年12月11日随着防控政策的优化2023年增长路径或将更为陡峭23Q1经济活动受影响的程度有望明显下降23Q2后影响有望大体消退我们认为这也将加速新房销售的复苏届时今年以来需求端政策的效力或将得到更好体现2022年1-11月全国商品房销售面积为121亿平累计同比下降233其中商品住宅销售面积为103亿平累计同比下降2622022年11月全国商品房销售面积为10亿平同比下降333环比上升32商品住宅销售面积为09亿平同比下降325环比上升27图表15全国商品房销售面积累计值图表16全国商品房销售面积当月值亿平万平当月商品房销售面积左轴商品房销售面积累计值左轴当月环比右轴20102500080累计同比右轴当月同比右轴1856016200001404012-51500020108-101000006-154-20-2025000-400-250-60202120172018201920202021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-111-11M2022资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究图表17全国商品住宅销售面积累计值图表18全国商品住宅销售面积当月值亿平万平商品住宅销售面积累计值左轴当月商品住宅销售面积左轴181020000当月环比右轴80累计同比右轴当月同比右轴16560140150001240-51020-10810000-1506-20-20450002-25-400-300-60201720182019202020212021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-111-11M2022资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7房地产2022年1-11月全国商品房销售金额为119万亿元累计同比下降266其中商品住宅销售金额为104万亿元累计同比下降2842022年11月全国商品房销售金额为10万亿元同比下降322环比上升38商品住宅销售金额为09万亿元同比下降312环比上升41图表19全国商品房销售金额累计值图表20全国商品房销售金额当月值万亿元亿元商品房销售额当月值左轴商品房销售额累计值左轴当月环比右轴202025000当月同比右轴80累计同比右轴18156016102000014540120150002010-58-101000006-154-20-202-255000-400-300-60202120172018201920202021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-111-11M2022资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究图表21全国商品住宅销售金额累计值图表22全国商品住宅销售金额当月值万亿元亿元商品住宅销售额当月值左轴商品住宅销售额累计值左轴当月环比右轴182018000当月同比右轴80累计同比右轴161516000106014514000401201200010-510000208-10800006-15-2060004-20-2540002-30-400-3520000-60202120172018201920202021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-111-11M2022资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读8房地产供给端纾困提速融资现金流改善仍需等待实际落地2022年11月全国房地产开发企业到位资金同比下降354连续17个月同比下滑同比降幅较10月扩大94pct具体来看111月定金及预收款个人按揭贷款同比下滑304418降幅较10月收窄05扩大108pct按揭贷款较销售表现更弱2国内贷款自筹资金同比下滑305388降幅较10月扩大122181pct11月以来房地产供给端三箭齐发房企纾困步伐逐步加大尤其在11月28日证监会放松房地产股权融资后我们统计到已有11家房企公布再融资意向预案部分港股上市房企也完成了配股但房地产融资现金流的改善只能边际缓解困境房企的资金压力且仍需等待政策的实际落地只有销售现金流企稳才能从根本上化解房企的流动性问题2022年1-11月房地产开发企业到位资金为136万亿元累计同比下降25711月房地产开发企业到位资金为11万亿元同比下降354环比下降31图表23房地产开发企业到位资金累计值图表24房地产开发企业到位资金当月值房地产开发资金当月值亿元左轴房地产开发资金累计值万亿元左轴当月环比右轴30000当月同比右轴5025累计同比右轴1540102500030205202000001015-5015000-1010-10-15-20100005-20-30-255000-400-30-500-60201720182019202020211-11M20222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112021-12资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究拆分到位资金的主要构成2022年1-11月房地产开发企业到位资金中国内贷款为16万亿元累计同比下降269图表25房地产开发企业到位资金中国内贷款累计值图表26房地产开发企业到位资金中国内贷款当月值房地产开发资金中国内贷款累计值万亿元左轴国内贷款当月值亿元累计同比右轴4500当月环比200320当月同比15400015010350025300010002500-550-1020001-1515000-201000-25-500-305000-100201720182019202020211-11M20222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112021-12资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究2022年1-11月房地产开发企业到位资金中自筹资金为49万亿元累计同比下降175免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读9房地产图表27房地产开发企业到位资金中自筹资金累计值图表28房地产开发企业到位资金中自筹资金当月值房地产开发资金中自筹资金累计值万亿元左轴自筹资金当月额亿元左轴累计同比右轴9000当月环比右轴40715当月同比右轴8000306107000205560001040500003-54000-102-103000-201-152000-300-201000-400-50201720182019202020211-11M20222022-052022-022022-032022-042022-062022-072022-082022-092022-102022-112021-12资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究2022年1-11月房地产开发企业到位资金中定金及预收款为45万亿元累计同比下降336图表29房地产开发企业到位资金中定金及预收款累计值图表30房地产开发企业到位资金中定金及预收款当月值房地产开发资金中定金及预收款累计值万亿元左轴定金及预收款当月额亿元左轴累计同比右轴9000当月环比右轴60820当月同比右轴800071040700060600020550004-10040003-203000-202-3020001-400-4010000-60201720182019202020211-11M20222022-102022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-112021-12资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究2022年1-11月房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款为22万亿元累计同比下降262图表31房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款累计值图表32房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款当月值房地产开发资金中个人按揭贷款累计值万亿元左轴个人按揭贷款当月额亿元左轴累计同比右轴4500当月环比右轴60420当月同比右轴1540004010350035300020025002-50-102000-151500-201-201000-25-400-305000-60201720182019202020211-11M20222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112021-12资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读10房地产基本面二次探底政策改善依然可期11月统计局数据显示房地产基本面正在二次探底但11月以来行业供给侧三箭齐发针对房企的纾困步伐逐步加大我们看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎防控政策的优化也有望加速房地产需求端的企稳回升从根本上化解行业困境投资建议方面我们仍然建议关注第三支箭带来的板块机遇持续跟踪方案落地进展我们认为第三支箭将沿着三条逻辑线循循展开1央国企并购整合配套融资2未出险房企尤其是民企资源整合再融资3出险民企通过股权再融资引入战投改善现金流等重点推荐1A股开发新城控股金地集团招商蛇口滨江集团建发股份2大股东具备资源的房企华联控股3港股开发龙湖集团华润置地中国海外发展4物管公司万物云中海物业保利物业招商积余新大正重点推荐标的新城控股601155CH买入目标价2772元11月18日公司公告交易商协会已受理公司150亿债务融资工具储架式发行21日证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上提到支持实施改善优质房企资产负债表计划继续支持房企合理债券融资需求房企纾困节奏加快为公司财务稳健性注入信心我们预计2022-2024年EPS分别为360383423元参考可比公司2022年74倍PE估值作为一家财务相对稳健的民企公司商业外拓积极开发土储充沛双轮驱动路径日益清晰本次中债增信成功发债以及监管层持续的支持性表态加大了公司的财务安全性我们认为公司2022年合理PE估值为77倍目标价2772元维持买入评级最新报告日期2022年11月22日风险提示行业销售下滑三四线商业地产竞争加剧金地集团600383CH买入目标价1210元10月27日公司发布三季报期内公司实现营收5308亿元同比-15实现归母净利润334亿元同比08EPS074元公司财务稳定管理层态度积极持续购买债券彰显信心我们预计公司2022-2024年EPS为200214226元可比公司2022年Wind一致预期PE为605给予公司2022年605倍PE目标价1210元维持买入评级最新报告日期2022年10月30日风险提示行业销售下滑风险股东减持风险招商蛇口001979CH买入目标价1500元10月30日公司发布三季报2022Q1-3公司实现营收8948亿元同比95实现归母净利润296亿元同比-534EPS027元因毛利率降幅超我们预期同时市场景气度影响下对减值损失的影响我们将2022-2024年归母净利调整为774867962亿元可比公司2022年平均PE为106倍Wind一致预期考虑到公司优越的融资优势逆周期拿地能力及其对未来成长空间的加持我们认为公司合理2022PE为15倍目标价1500元维持买入评级最新报告日期2022年10月31日风险提示行业销售下行风险园区开发业务周转低于预期免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读11房地产滨江集团002244CH买入目标价1323元公司10月26日披露三季报1-3Q2022实现营收1987亿元同比-19归母净利润206亿元同比55我们预计22-24年EPS为126144166元可比公司2022年平均PEWind一致预期为74倍考虑到公司销售拿地和融资优势突出是民营房企中的稀缺优质标的我们仍认为公司合理2022PE为105倍予以目标价至1323元维持买入评级最新报告日期2022年10月26日风险提示疫情行业政策区域市场少数股东损益占比波动风险建发股份600153CH买入目标价1537元10月27日公司发布三季报2022Q1-3公司实现营收5646亿元同比198归母净利358亿元同比57EPS025元融资优势充沛土储以及周转能力推动地产业务逆势增长股权激励强化成长动力我们维持22-24年EPS为217251301元的预测其中22年房地产供应链业务分别实现归母净利29843541亿元大型房企和供应链企业对应22年Wind一致预期PE均值为79102x考虑多元折价我们给予公司22年地产业务67xPE折价15供应链业务74xPE折价28予以目标价1537元买入评级最新报告日期2022年10月29日风险提示行业销售下行风险大宗价格波动风险龙湖集团0960HK买入目标价4002港元公司于8月26日发布中报业绩1H22营收同比56至948亿元核心归母净利润同比6至66亿元毛利率同比-64pct至213我们预计公司2022-2024EEPS为438469518元可比公司2022EPE均值为66倍Wind一致预期考虑公司财务表现优秀短期无公开市场偿债压力且经营性业务持续贡献稳定现金流我们认为公司合理2022EPE为8倍目标价为4002港币维持买入评级最新报告日期2022年8月29日风险提示疫情影响业务开展行业下行削弱公司融资能力销售增速和非开发业务发展不及预期华润置地1109HK买入目标价4429港元公司于8月31日发布中报业绩1H22营收同比-1至729亿元核心净利润同比2至102亿元毛利率同比-44pct至269我们预计2022-2024年EPS为469518588元可比公司2022EPE均值为69倍Wind一致预期考虑公司公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理2022EPE为83倍维持目标价为4429港币维持买入评级最新报告日期2022年9月2日风险提示疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务盈利能力和销售增速不及预期中国海外发展0688HK买入目标价2800港元公司于8月24日发布中报业绩1H22营收同比-4至1038亿归母净利润同比-19至167亿毛利率同比-51pct至235我们预计公司2022-2024EEPS为349364422元可比公司平均2022EPE均值为58倍Wind一致预期考虑公司目前财务状况良好在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极叠加非房开业务保持增长轨迹我们认为公司合理2022EPE为70倍对应目标价2800港币维持买入评级最新报告日期2022年8月26日风险提示疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务盈利能力和销售增速不及预期免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读12房地产万物云2602HK买入目标价5687港币公司作为物管领军企业之一力求通过独特的蝶城模式探索服务品质和成本的平衡有望在重点街道形成较高的竞争壁垒甚至通过产业互联网革新我国物管的作业模式全业态布局和全渠道拓展能力已经成型的空间科技服务能力充裕的内生现金流和募集资金是公司达成战略目标的三大保障我们预计公司2022-2024年EPS为162218299元可比公司2023PE平均为16倍考虑到公司的行业领军地位和全面的综合能力我们认为公司合理2023PE为24剔除收并购摊销影响为21倍目标价5687港币给予买入评级最新报告日期2022年11月10日风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱的风险蝶城推进收并购项目经营表现科技板块和业主增值服务发展不及预期中海物业2669HK买入目标价1360港元公司8月31日发布半年报持续兑现十四五期间归母净利润CAGR超过30的业绩指引22H1实现营收581亿港币同比35归母净利润52亿港币同比33我们预计公司202220232024年EPS为040052068港币可比公司平均2022年预测PE为26倍Wind一致预期考虑到公司市拓快速成长我们预测的业绩增速较高22-24年归母净利润CAGR31vs可比公司28我们认为公司合理2022EPE为34倍目标价1360港币维持买入评级最新报告日期2022年9月1日风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行风险社区增值服务不及预期保利物业6049HK买入目标价7036港元公司8月29日发布半年报22H1实现营收645亿元同比25归母净利润63亿元同比28我们预计公司22-24年EPS为200252318元可比公司平均2022年预测PE为25倍Wind一致预期考虑到公司稳健的业绩和拓展表现以及优秀的社区增值服务能力我们认为公司合理2022EPE为31倍目标价7036港币维持买入最新报告日期2022年8月30日风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱盈利能力下行社区增值服务不及预期招商积余001914CH买入目标价1950元公司10月25日发布三季报1-3Q2022实现营收918亿元同比21归母净利润47亿元同比24扣非归母净利润38亿元同比11我们维持22-24年EPS为065081102元的盈利预测可比公司22年平均PE为20倍Wind一致预期我们认为公司轻重资产分离收并购等重点工作持续取得进展央企背景在当前环境下更具优势非住宅竞争壁垒突出合理22PE估值水平为30倍目标价1950元维持买入评级最新报告日期2022年10月25日风险提示疫情扰动房地产市场下行盈利能力下行轻重资产分离不及预期整合不及预期免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读13房地产新大正002968CH买入目标价2700元公司10月27日发布三季报1-3Q2022实现营收191亿元同比33归母净利润15亿元同比26剔除股权激励影响后的归母净利润16亿元同比26我们预计2022-2024年EPS为093135192元可比公司平均2023PE为135倍Wind一致预期考虑到公司综合实力的持续提升和逆境之下依然较高的增速预期我们认为公司合理2023PE为20倍目标价2700元维持买入评级最新报告日期2022年10月28日风险提示疫情发展不确定性规模拓展不及预期盈利能力下行风险华联控股000036CH增持目标价448元公司10月26日发布三季报1-3Q2022实现营收50亿元同比-39归母净利润07亿元同比-55公司短期业绩与华联城市中心的去化进度密切相关长期转型进程在恒裕入主后有所加快但落地仍需观察我们维持2022-2024年EPS为028032036元的盈利预测可比公司平均2022PEWind一致预期为12倍考虑到实控人加速推进公司转型的决心我们认为公司合理2022PE为16倍目标价448元维持增持评级最新报告日期2022年10月26日风险提示存量项目去化风险转型风险旧改项目不确定性图表33重点公司一览表12月15日目标价EPS元港元PE倍分类公司代码公司名称评级收盘价交易货币交易货币20212022E2023E2024E20212022E2023E2024EA股开发601155CH新城控股买入21952772557360383423394610573519600383CH金地集团买入10911210208200214226525546510483001979CH招商蛇口买入146215001341001121241091146213051179002244CH滨江集团买入9461323097126144166975751657570600153CH建发股份买入14381537203217251301708663573478股东资源000036CH华联控股增持4214480270280320361559150413161169港股开发0960HK龙湖集团买入253040023934384695185795194854391109HK华润置地买入346044294544695185886856636015290688HK中国海外发展买入20652800367349364422506532510440物业管理2602HK万物云买入5005568714316221829931472778206415052669HK中海物业买入820136003004005206827332050157712066049HK保利物业买入468570361592002523182650210616721325001914CH招商积余买入161019500480650811023354247719881578002968CH新大正买入220427000720931351923061237016331148注中海物业EPS单位为港元其余公司EPS单位为人民币元以上推荐文字和预测都来自于最新预测报告资料来源WindBloomberg华泰研究预测风险提示疫情发展不确定性海外疫情蔓延国内疫情反复病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性行业政策风险宏观流动性的变化因城施策的调控政策土地金融财税住房制度等相关领域政策存在不确定性行业下行风险房地产行业规模高峰可能已经过去若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在下行风险部分房企经营风险房地产金融政策难以大幅放松以及销售下行造成回款减少都可能导致部分房企资金链面临更大压力不排除部分房企出现经营困难等问题免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读14房地产免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题请与华泰金融控股香港有限公司联系免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读15房地产香港-重要监管披露华泰金融控股香港有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员建发股份600153CH万物云2602HK华泰金融控股香港有限公司其子公司和或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的1或以上有关重要的披露信息请参华泰金融控股香港有限公司的网页httpswwwhtsccomhkstockdisclosure其他信息请参见下方美国-重要监管披露美国在美国本报告由华泰证券美国有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发华泰证券美国有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员对于其在美国分发的研究报告华泰证券美国有限公司根据1934年证券交易法修订版第15a-6条规定以及美国证券交易委员会人员解释对本研究报告内容负责华泰证券美国有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管FINRA分析师的注册资格可能不属于华泰证券美国有限公司的关联人员因此可能不受FINRA关于分析师与标的公司沟通公开露面和所持交易证券的限制华泰证券美国有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司任何直接从华泰证券美国有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士应通过华泰证券美国有限公司进行交易美国-重要监管披露分析师陈慎刘璐林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员董事或顾问分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益本披露中所提及的相关人士包括FINRA定义下分析师的家庭成员分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬包括源自公司投资银行业务的收入招商蛇口001979CH华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司在本报告发布日之前12个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬建发股份600153CH万物云2602HK华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司实益持有标的公司某一类普通股证券的比例达1或以上华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或其高级管理层董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券或任何相关投资头寸并可能不时进行增持或减持该证券或投资因此投资者应该意识到可能存在利益冲突评级说明投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力含此期间的股息回报相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数具体如下行业评级增持预计行业股票指数超越基准中性预计行业股票指数基本与基准持平减持预计行业股票指数明显弱于基准公司评级买入预计股价超越基准15以上增持预计股价超越基准515持有预计股价相对基准波动在-155之间卖出预计股价弱于基准15以上暂停评级已暂停评级目标价及预测以遵守适用法规及或公司政策无评级股票不在常规研究覆盖范围内投资者不应期待华泰提供该等证券及或公司相关的持续或补充信息免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读16房地产法律实体披露中国华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为91320000704041011J香港华泰金融控股香港有限公司具有香港证监会核准的就证券提供意见业务资格经营许可证编号为AOK809美国华泰证券美国有限公司为美国金融业监管局FINRA成员具有在美国开展经纪交易商业务的资格经营业务许可编号为CRD298809SEC8-70231华泰证券股份有限公司南京北京南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼邮政编码210019北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层邮政编码100032电话862583389999传真862583387521电话861063211166传真861063211275电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom深圳上海深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼邮政编码518017上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼邮政编码200120电话8675582493932传真8675582492062电话862128972098传真862128972068电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom华泰金融控股香港有限公司香港中环皇后大道中99号中环中心58楼5808-12室电话852-3658-6000传真852-2169-0770电子邮件researchhtsccomhttpwwwhtsccomhk华泰证券美国有限公司美国纽约哈德逊城市广场10号41楼纽约10001电话212-763-8160传真917-725-9702电子邮件Huataihtsc-uscomhttpwwwhtsc-uscom版权所有2022年华泰证券股份有限公司免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读17