事件描述
　　中国人民银行发布2022年11月金融数据，居民中长期贷款同比少增幅度收窄。2022年11月，社融存量343.2万亿，同比10.0%，新增社融19900亿元，同比少增6083亿元，新增人民币贷款11400亿元，同比少增1621亿元，新增居民中长期贷款2103亿元，同比少增3718亿元。
　　事件评论
　　11月新增社融同比少增，但少增幅度有所收窄，拖累因素有信贷、企业债券融资、政府债券融资等。11月新增社融19900亿元，同比少增6083亿元。新增社融的拖累因素主要包括：1）人民币贷款新增11400亿元，同比少增1621亿元；2）外币贷款新增-648亿元，同比少增514亿元；3）委托贷款新增-88亿元，同比少增123亿元；4）企业债券融资新增596亿元，同比少增3410亿元；5）非金融企业境内股票融资新增788亿元，同比少增506亿元；6）政府债券融资新增6520亿元，同比少增1638亿元。新增社融正向贡献因素主要包括：1）信托贷款新增-365亿元，同比多增1825亿元；2）未承兑银行汇票新增190亿元，同比多增573亿元。可见，社融同比少增主要拖累因素来自于信贷、企业债券融资、政府债券融资，信托贷款和票据融资成为正向贡献。
　　11月新增居民中长期贷款底部盘整，少增幅度虽未明显反弹，但也没有继续走弱。居民贷款总体在底部盘整，短期贷款、中长期贷款均呈现此特征。11月居民贷款新增2627亿元，同比少增4710亿元，10月为同比少增4827亿元，少增幅度略有收窄。11月居民短期贷款新增525亿元，同比少增4710亿元（10月为同比少增938亿元）；居民中长期贷款新增2103亿元，同比少增3718亿元（10月为同比少增3889亿元），，少增幅度均略有收窄。因此，11月新增居民中长期贷款同比仍然少增，少增数值环比10月虽然没有明显反弹，但也没有继续走弱，呈现出底部特征。
　　居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。具体来看：1）最近12个月，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6238，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6067；2）最近24个月，上述相关系数分别为0.7912、0.7896；3）最近36个月，上述相关系数分别为0.7421、0.7499；4）最近48个月，上述相关系数分别为0.7340、0.7431；5）最近60个月，上述相关系数分别为0.7141、0.7256。
　　居民中长期贷款、克而瑞销售数据交叉印证，地产销售或正逐步触底，两者差异或来源于居民购房行为的去杠杆化。克而瑞数据显示，11月TOP100房企销售额单月同比下降26.9%，10月为同比下降33.2%，因此说明房企销售额降幅在逐步收窄，居民中长期贷款和房企销售数据形成交叉验证。居民中长期贷款与克而瑞销售的差距，或源于购房行为的去杠杆化，这是2022年以来的一个显著特征，因此销售虽然有底部企稳特征，但居民中长期贷款的修复可能比购房数据要滞后。
　　投资建议：市场对地产的4个认知差尚未完全修复，看好地产行情持续性，推荐三条思路：优质民企信用修复、区域格局优化、行业见底复苏。目前市场目前对于地产行情存在4方面认知差，分别为政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期。目前市场的4方面认知差未完全修复，看好地产行情持续性，标的上建议关注三条思路：1）优质民企信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；3）区域竞争格局优化思路，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3）行业见底复苏思路，建议关注保利发展、招商蛇口。
　　风险提示：
　　政策施行效果存在不及预期的可能性、疫情管控政策调整存在不确定性

研究报告全文：证券研究报告房地产点评报告2022年12月13日行业投资评级11月居民信贷点评强于大市维持交叉验证销售逐步触底行业基本情况事件描述收盘点位33131中国人民银行发布2022年11月金融数据居民中长期贷款同比52周最高383752少增幅度收窄2022年11月社融存量3432万亿同比100新增社融19900亿元同比少增6083亿元新增人民币贷款1140052周最低257731亿元同比少增1621亿元新增居民中长期贷款2103亿元同比少行业相对指数表现相对值增3718亿元房地产沪深300事件评论1411月新增社融同比少增但少增幅度有所收窄拖累因素有信94贷企业债券融资政府债券融资等11月新增社融19900亿元同-1-6比少增6083亿元新增社融的拖累因素主要包括1人民币贷款新-11增11400亿元同比少增1621亿元2外币贷款新增-648亿元同-16-21比少增514亿元3委托贷款新增-88亿元同比少增123亿元4-26企业债券融资新增596亿元同比少增3410亿元5非金融企业境-312021-122022-022022-052022-072022-102022-12内股票融资新增788亿元同比少增506亿元6政府债券融资新增6520亿元同比少增1638亿元新增社融正向贡献因素主要包资料来源聚源中邮证券研究所括1信托贷款新增-365亿元同比多增1825亿元2未承兑银研究所行汇票新增190亿元同比多增573亿元可见社融同比少增主要分析师刘清海拖累因素来自于信贷企业债券融资政府债券融资信托贷款和票SAC登记编号S1340522080002据融资成为正向贡献Emailliuqinghaicnpseccom11月新增居民中长期贷款底部盘整少增幅度虽未明显反弹但近期研究报告也没有继续走弱居民贷款总体在底部盘整短期贷款中长期贷款中邮地产海外P-FFO估值方法有均呈现此特征11月居民贷款新增2627亿元同比少增4710亿元何启示202212W1REITs周度专10月为同比少增4827亿元少增幅度略有收窄11月居民短期贷款题20221204-20221204新增525亿元同比少增4710亿元10月为同比少增938亿元居民中长期贷款新增2103亿元同比少增3718亿元10月为同比少增3889亿元少增幅度均略有收窄因此11月新增居民中长期贷款同比仍然少增少增数值环比10月虽然没有明显反弹但也没有继续走弱呈现出底部特征居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关可作为观测商品房销售的重要指标从定性角度来看居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性从定量的角度来看居民中长期贷款与商品房商品住宅销售额的同比数据具有较高的相关系数具体来看1最近12个月居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为06238居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为060672最近24个月上述相关系数分别为07912078963最近36个月上述相关系数分别为07421074994最近48个月上述相关系数分别为07340074315最近60个月上述相关系数分别为0714107256市场有风险投资需谨慎请务必阅读正文之后的免责条款部分居民中长期贷款克而瑞销售数据交叉印证地产销售或正逐步触底两者差异或来源于居民购房行为的去杠杆化克而瑞数据显示11月TOP100房企销售额单月同比下降26910月为同比下降332因此说明房企销售额降幅在逐步收窄居民中长期贷款和房企销售数据形成交叉验证居民中长期贷款与克而瑞销售的差距或源于购房行为的去杠杆化这是2022年以来的一个显著特征因此销售虽然有底部企稳特征但居民中长期贷款的修复可能比购房数据要滞后投资建议市场对地产的4个认知差尚未完全修复看好地产行情持续性推荐三条思路优质民企信用修复区域格局优化行业见底复苏目前市场目前对于地产行情存在4方面认知差分别为政策有效性稳融资力度政策空间和销售预期目前市场的4方面认知差未完全修复看好地产行情持续性标的上建议关注三条思路1优质民企信用修复思路建议关注新城控股金地集团3区域竞争格局优化思路建议关注天地源滨江集团华发股份3行业见底复苏思路建议关注保利发展招商蛇口风险提示政策施行效果存在不及预期的可能性疫情管控政策调整存在不确定性请务必阅读正文之后的免责条款部分2目录1事件描述52事件评论53风险提示8请务必阅读正文之后的免责条款部分3图表目录图表12022年11月社融存量同比增长1005图表22022年11月社融增量同比少增6083亿元5图表311月新增人民币贷款同比少增1621亿元6图表411月新增人民币贷款-居民户同比少增4710亿元6图表511月新增人民币贷款-居民户短期同比少增992亿6图表611月新增人民币贷款-居民户中长期同比少增3718亿6图表7居民中长期贷款与商品房销售额走势对比图单位7图表8新增居民中长期贷款同比数据与商品房商品住宅销售额同比数据的相关系数7图表9克而瑞数据11月TOP100房企销售额累计降幅收窄8图表10克而瑞数据11月TOP100房企销售额单月增速反弹8请务必阅读正文之后的免责条款部分41事件描述中国人民银行发布2022年11月金融数据居民中长期贷款同比少增幅度收窄2022年11月社融存量3432万亿同比100新增社融19900亿元同比少增6083亿元新增人民币贷款11400亿元同比少增1621亿元新增居民中长期贷款2103亿元同比少增3718亿元2事件评论11月新增社融同比少增但少增幅度有所收窄拖累因素有信贷企业债券融资政府债券融资等11月新增社融19900亿元同比少增6083亿元新增社融的拖累因素主要包括1人民币贷款新增11400亿元同比少增1621亿元2外币贷款新增-648亿元同比少增514亿元3委托贷款新增-88亿元同比少增123亿元4企业债券融资新增596亿元同比少增3410亿元5非金融企业境内股票融资新增788亿元同比少增506亿元6政府债券融资新增6520亿元同比少增1638亿元新增社融正向贡献因素主要包括1信托贷款新增-365亿元同比多增1825亿元2未承兑银行汇票新增190亿元同比多增573亿元可见社融同比少增主要拖累因素来自于信贷企业债券融资政府债券融资信托贷款和票据融资成为正向贡献图表12022年11月社融存量同比增长100图表22022年11月社融增量同比少增6083亿元4001570000300006000020000300500001010000400002000300005-100001002000010000-20000000-30000202005202011202105202111202205202211202003202007202009202101202103202107202109202201202203202207202209202003202005202007202009202011202101202103202105202107202109202111202201202203202205202207202209202211社融存量万亿同比变化社融增量亿同比变化亿数据来源Wind中国人民银行中邮证券研究所整理数据来源Wind中国人民银行中邮证券研究所整理请务必阅读正文之后的免责条款部分5图表311月新增人民币贷款同比少增1621亿元图表411月新增人民币贷款-居民户同比少增4710亿元50000150001500010000400001000010000500050003000005000020000-50000-500010000-100000-15000-5000-10000202003202005202007202009202011202101202103202105202107202109202111202201202203202205202207202209202211202003202005202007202009202011202101202103202105202107202109202111202201202203202205202207202209202211新增人民币贷款亿同比变化亿新增人民币贷款-居民户亿同比变化亿数据来源Wind中国人民银行中邮证券研究所整理数据来源Wind中国人民银行中邮证券研究所整理11月新增居民中长期贷款底部盘整少增幅度虽未明显反弹但也没有继续走弱居民贷款总体在底部盘整短期贷款中长期贷款均呈现此特征11月居民贷款新增2627亿元同比少增4710亿元10月为同比少增4827亿元少增幅度略有收窄11月居民短期贷款新增525亿元同比少增4710亿元10月为同比少增938亿元居民中长期贷款新增2103亿元同比少增3718亿元10月为同比少增3889亿元少增幅度均略有收窄因此11月新增居民中长期贷款同比仍然少增少增数值环比10月虽然没有明显反弹但也没有继续走弱呈现出底部特征图表511月新增人民币贷款-居民户短期同比少增992亿图表611月新增人民币贷款-居民户中长期同比少增3718亿600060001000060008000400040004000600020002000200040000002000-2000-2000-20000-4000-4000-4000-2000-6000202009202003202005202007202011202101202103202105202107202109202111202201202203202205202207202209202211202009202201202003202005202007202011202101202103202105202107202109202111202203202205202207202209202211新增人民币贷款-居民户-短期亿新增人民币贷款-居民户-中长期亿同比变化亿同比变化亿数据来源Wind中国人民银行中邮证券研究所整理数据来源Wind中国人民银行中邮证券研究所整理居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关可作为观测商品房销售的重要指标从定性角度来看居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性从定量的角度来看居民中长期贷款与商品房商品住宅销售额的同比数据具有较高的相关系数具体来看1最近12个月居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为06238居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为060672最近24个月上述相关系数分别为07912078963最近36个月上述相关系数分别为07421074994最近48个月上述相关系数分别为07340074315最近60个月上述相关系数分别为07141请务必阅读正文之后的免责条款部分607256图表7居民中长期贷款与商品房销售额走势对比图单位250200150100500-50-100-150201811202008202010202207201807201808201809201810201812201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910201911201912202001202002202003202004202005202006202007202009202011202012202101202102202103202104202105202106202107202108202109202110202111202112202201202202202203202204202205202206202208202209202210新增居民中长贷款同比商品房销售额同比数据来源Wind国家统计局中国人民银行中邮证券研究所整理图表8新增居民中长期贷款同比数据与商品房商品住宅销售额同比数据的相关系数新增居民中长期新增居民中长期新增居民中长期新增居民中长期新增居民中长期贷相关系数贷款同比-最近贷款同比-最近贷款同比-最近贷款同比-最近款同比-最近12个月24个月36个月48个月60个月商品房销售额同比-最近0623812个月商品住宅销售额同比-最06067近12个月商品房销售额同比-最近0791224个月商品住宅销售额同比-最07896近24个月商品房销售额同比-最近0742136个月商品住宅销售额同比-最07499近36个月商品房销售额同比-最近0734048个月商品住宅销售额同比-最07431近48个月商品房销售额同比-最近0714160个月商品住宅销售额同比-最07256近60个月数据来源Wind中邮证券研究所整理请务必阅读正文之后的免责条款部分7居民中长期贷款克而瑞销售数据交叉印证地产销售或正逐步触底两者差异或来源于居民购房行为的去杠杆化克而瑞数据显示11月TOP100房企销售额单月同比下降26910月为同比下降332因此说明房企销售额降幅在逐步收窄居民中长期贷款和房企销售数据形成交叉验证居民中长期贷款与克而瑞销售的差距或源于购房行为的去杠杆化这是2022年以来的一个显著特征因此销售虽然有底部企稳特征但居民中长期贷款的修复可能比购房数据要滞后图表9克而瑞数据11月TOP100房企销售额累计降幅收窄图表10克而瑞数据11月TOP100房企销售额单月增速反弹1400001502000020012000010015015000100000100800005010000506000000400005000-5020000-500-1000-1002021-072020-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-112022-032022-072022-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-032020-072021-032021-072021-112022-032022-072022-11销售额累计-全亿同比销售额单月-全亿同比数据来源Wind中国人民银行中邮证券研究所整理数据来源Wind中国人民银行中邮证券研究所整理投资建议市场对地产的4个认知差尚未完全修复看好地产行情持续性推荐三条思路优质民企信用修复区域格局优化行业见底复苏目前市场目前对于地产行情存在4方面认知差分别为政策有效性稳融资力度政策空间和销售预期目前市场的4方面认知差未完全修复看好地产行情持续性标的上建议关注三条思路1优质民企信用修复思路建议关注新城控股金地集团3区域竞争格局优化思路建议关注天地源滨江集团华发股份3行业见底复苏思路建议关注保利发展招商蛇口3风险提示政策施行效果存在不及预期的可能性疫情管控政策调整存在不确定性请务必阅读正文之后的免责条款部分8中邮证券投资评级说明投资评级标准类型评级说明买入预期个股相对同期基准指数涨幅在20以上报告中投资建议的评级标准增持预期个股相对同期基准指数涨幅在10与20之间报告发布日后的6个月内的相股票评级对市场表现即报告发布日后中性预期个股相对同期基准指数涨幅在-10与10之间的6个月内的公司股价或行业指数可转债价格的涨跌回避预期个股相对同期基准指数涨幅在-10以下幅相对同期相关证券市场基准强于大市预期行业相对同期基准指数涨幅在10以上指数的涨跌幅市场基准指数的选取A股市行业评级中性预期行业相对同期基准指数涨幅在-10与10之间场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指为基准弱于大市预期行业相对同期基准指数涨幅在-10以下可转债市场以中信标普可转债推荐预期可转债相对同期基准指数涨幅在10以上指数为基准香港市场以恒生指数为基准美国市场以标普可转债谨慎推荐预期可转债相对同期基准指数涨幅在5与10之间500或纳斯达克综合指数为基评级中性预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5与5之间准回避预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5以下分析师声明撰写此报告的分析师一人或多人承诺本机构本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息并通过独立判断并得出结论力求独立客观公平报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人上市公司基金公司证券资产管理公司特定客户等利益相关方的干涉和影响特此声明免责声明中邮证券有限责任公司以下简称中邮证券具备经中国证监会批准的开展证券投资咨询业务的资格本报告信息均来源于公开资料或者我们认为可靠的资料我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性报告内容仅供参考报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价中邮证券不对因使用本报告的内容而导致的损失承担任何责任客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策中邮证券可发出其它与本报告所载信息不一致或有不同结论的报告报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断可随时更改且不予通告中邮证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者计划提供投资银行财务顾问或者其他金融产品等相关服务证券期货投资者适当性管理办法于2017年7月1日起正式实施本报告仅供中邮证券客户中的专业投资者使用若您非中邮证券客户中的专业投资者为控制投资风险请取消接收订阅或使用本报告中的任何信息本公司不会因接收人收到阅读或关注本报告中的内容而视其为专业投资者本报告版权归中邮证券所有未经书面许可任何机构或个人不得存在对本报告以任何形式进行翻版修改节选复制发布或对本报告进行改编汇编等侵犯知识产权的行为亦不得存在其他有损中邮证券商业性权益的任何情形如经中邮证券授权后引用发布需注明出处为中邮证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节或修改中邮证券对于本申明具有最终解释权请务必阅读正文之后的免责条款部分9公司简介中邮证券有限责任公司2002年9月经中国证券监督管理委员会批准设立注册资本506亿元人民币中邮证券是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司中邮证券的经营范围包括证券经纪证券投资咨询证券投资基金销售融资融券代销金融产品证券资产管理证券承销与保荐证券自营和与证券交易证券投资活动有关的财务顾问等中邮证券目前已经在北京陕西深圳山东江苏四川江西湖北湖南福建辽宁吉林黑龙江广东浙江贵州新疆河南山西等地设有分支机构中邮证券紧紧依托中国邮政集团有限公司雄厚的实力坚持诚信经营践行普惠服务为社会大众提供全方位专业化的证券投融资服务帮助客户实现价值增长中邮证券努力成为客户认同社会尊重股东满意员工自豪的优秀企业中邮证券研究所北京上海电话010-67017788电话18717767929邮箱yanjiusuocnpseccom邮箱yanjiusuocnpseccom地址北京市东城区前门街道珠市口东大街17号地址上海市虹口区东大名路1080号邮储银行大厦3楼邮编100050邮编200000深圳电话15800181922邮箱yanjiusuocnpseccom地址深圳市福田区滨河大道9023号国通大厦二楼邮编518048请务必阅读正文之后的免责条款部分10