销售：尽管十一月以来，监管部门持续出台政策稳定市场，但商品房销售降幅依旧扩大。11月单月商品房销售面积同比-33.26%，前值-23.22%；销售额同比-32.22%，前值-23.71%；销售均价单月同比1.56%，前值-0.63%。政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，随着对优质民企融资支持的加速落地，市场对优质民企的信心有望逐渐得到修复。在需求端，各地也在加速出台各类政策稳定市场。但疫情反复、房企违约、市场量价齐跌和预期减弱等诸多影响需求的不利因素还有待修复，需求的恢复还需要更多的时间。
　　开发投资：新开工、竣工与投资降幅均在扩大、显示出房企的境况与预期还在下滑。11月单月新开工面积同比-50.82%，前值-35.08%；竣工面积同比-20.23%，前值-9.43%；开发投资同比-19.89%，前值-16.00%。融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿。销售不振、预期转弱之下，土地市场持续走弱。特别是面临销售和融资双重冲击的民企，更是无力再进行土地投资与开工建设。土地成交的持续下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。
　　到位资金：国内贷款、自筹资金和销售回款降幅全面扩大，行业面临全方位的资金压力。11月单月到位资金同比-35.38%，前值-26.00%；其中国内贷款单月同比-30.53%，前值-18.33%，自筹资金单月同比-38.79%，前值-20.68；个人按揭贷款单月同比-41.78%，前值-31.36%。销售回款是房企最重要的资金来源，销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击，直接影响到其持续经营能力。而民企群体大规模的暴雷又会进一步影响金融机构和购房者的信心，使其融资和销售变得更加困难。房企融资渠道的打开，有助于缓解部分房企面临的流动性风险，改善房企信用风险频发的问题，对于增强市场对房地产行业的信心有重要作用。
　　投资建议：我们认为，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。信贷、债券、股权支持政策的“三箭齐发”后，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素。当前的利率水平已经处于历史底部，而需求侧的实质性放松已经从三四线城市延展到了杭州这类核心城市。我们预计接下来还会有更多的二线城市出台需求端政策。
　　我们推荐两条投资主线：主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。主线二：开发主业稳健，在地产融资政策“三箭齐发”之下，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。
　　

研究报告全文：行业研DONGXINGSECURITIES究房地产11月月报数据跌幅全面扩2022年12月15日看好维持东大政策支持力度持续加强房地产行业报告兴证券销售尽管十一月以来监管部门持续出台政策稳定市场但商品房销售降幅未来3-6个月行业大事股依旧扩大11月单月商品房销售面积同比-3326前值-2322销售额同比2023-1中旬统计局公布2022年12月房地产份-3222前值-2371销售均价单月同比156前值-063政策思路已开发数据及70大中城市商品住宅价格变动有经从救项目扩展到了稳房企随着对优质民企融资支持的加速落地数据市场对优质民企的信心有望逐渐得到修复在需求端各地也在加速出台各类限行业基本资料占比政策稳定市场但疫情反复房企违约市场量价齐跌和预期减弱等诸多影响公股票家数127267司需求的不利因素还有待修复需求的恢复还需要更多的时间行业市值亿元1785797201证开发投资新开工竣工与投资降幅均在扩大显示出房企的境况与预期还在流通市值亿元1660946245券下滑11月单月新开工面积同比-5082前值-3508竣工面积同比-2023行业平均市盈率-15144研前值-943开发投资同比-1989前值-1600融资和销售的困难极大行业指数走势图究的影响了房企的投资能力与意愿销售不振预期转弱之下土地市场持续走报弱特别是面临销售和融资双重冲击的民企更是无力再进行土地投资与开工700房地产沪深300告建设土地成交的持续下滑势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力到位资金国内贷款自筹资金和销售回款降幅全面扩大行业面临全方位的200资金压力11月单月到位资金同比-3538前值-2600其中国内贷款单月同比-3053前值-1833自筹资金单月同比-3879前值-2068个人按揭贷款单月同比-4178前值-3136销售回款是房企最重要的资金来源-300销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击直接影响到其121521541561581510151215持续经营能力而民企群体大规模的暴雷又会进一步影响金融机构和购房者的资料来源wind东兴证券研究所信心使其融资和销售变得更加困难房企融资渠道的打开有助于缓解部分分析师陈刚房企面临的流动性风险改善房企信用风险频发的问题对于增强市场对房地010-66554028chengangdxzqnetcn产行业的信心有重要作用执业证书编号S1480521080001投资建议我们认为随着供需两端全国性政策的加速释放政策正在形成合力走向新一轮宽松周期信贷债券股权支持政策的三箭齐发后需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素当前的利率水平已经处于历史底部而需求侧的实质性放松已经从三四线城市延展到了杭州这类核心城市我们预计接下来还会有更多的二线城市出台需求端政策我们推荐两条投资主线主线一具有信用优势的优质央企和国企建议持续跟踪保利发展越秀地产我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机进一步提升市场份额主线二开发主业稳健在地产融资政策三箭齐发之下有望率先获得金融机构重点支持有效降低自身信用风险的优质房企建议持续跟踪金地集团碧桂园龙湖集团当前政策思路已经从救项目扩展到了稳房企经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持市场对优质民企的担忧也有望大幅降低风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券行业报告P2房地产11月月报数据跌幅全面扩大政策支持力度持续加强DONGXINGSECURITIES1销售市场信心不足销售降幅进一步扩大尽管十一月以来监管部门持续出台政策稳定市场但商品房销售降幅依旧扩大11月2日中债增信召集21家民营房企开会推进第二批增信发行项目约200亿元11月8日中国银行间市场交易协会将民营房企纳入第二支箭政策预计可支持至少2500亿元民营企业债券融资11月13日央行银保监会出手出台十六条金融措施支持房地产市场平稳健康发展11月14日银保监会住建部央行联合发布通知指导商业银行按市场化法治化原则向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金11月21日央行提出保交楼贷款支持计划央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款供给端的支持政策明显在持续增强政策思路已经从救项目扩展到了稳房企随着对优质民企融资支持的加速落地市场对优质民企的信心有望逐渐得到修复在需求端各地也在加速出台各类政策稳定市场涵盖提升公积金贷款额度降低首付比发放购房补贴和放松限购等各项措施其中以提升公积金贷款额度和发放购房补贴最为常见但疫情反复房企违约市场量价齐跌和预期减弱等诸多影响需求的不利因素还有待修复需求的恢复还需要更多的时间从具体数据来看2022年1-11月商品房累计销售面积121250万平同比-2330商品房累计销售金额118648亿元同比-2660其中11月商品房销售面积10071万平同比-332611月商品房销售额9816亿元同比-32222022年1-11月商品房累计销售均价9785元平同比-429其中11月商品房销售均价9747元平同比156环比061图1全国商品房累计销售情况图2全国商品房单月销售情况资料来源iFinD东兴证券研究所资料来源iFinD东兴证券研究所图3全国商品房销售均价图4全国商品房去化周期资料来源iFinD东兴证券研究所资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券行业报告P3DONGXINGSECURITIES房地产11月月报数据跌幅全面扩大政策支持力度持续加强2开发投资开工愈发低迷投资降幅扩大新开工竣工与投资降幅均在扩大显示出房企的境况与预期还在下滑融资和销售的困难极大的影响了房企的投资能力与意愿虽然在保交楼的政策推动之下前期竣工情况有所好转但随着交付难度较小的项目持续竣工余下的项目可能由于盈亏难以平衡保交楼难度将会越来越大只有让房企自身恢复经营能力才能把保交楼的民生任务更好的进行下去销售不振预期转弱之下土地市场持续走弱特别是面临销售和融资双重冲击的民企更是无力再进行土地投资与开工建设土地成交的持续下滑势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力从具体数据来看2022年1-11月累计新开工面积111632万平同比-3890其中11月新开工面积7910万平同比-50822022年1-11月累计竣工55709万平同比-1900其中11月竣工面积9144万平同比-20232022年1-11月累计开发投资123863亿元同比-98其中11月开发投资9918亿元同比-1989图5房屋累计新开工面积及同比增速图6房屋单月新开工面积及同比增速资料来源iFinD东兴证券研究所资料来源iFinD东兴证券研究所图7房屋累计竣工面积及同比增速图8房屋单月竣工面积及同比增速资料来源iFinD东兴证券研究所资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券行业报告P4房地产11月月报数据跌幅全面扩大政策支持力度持续加强DONGXINGSECURITIES图9房地产开发投资累计完成额及同比增速图10房地产开发投资单月完成额及同比增速资料来源iFinD东兴证券研究所资料来源iFinD东兴证券研究所3到位资金资金面临全方位的压力融资支持亟待落地国内贷款自筹资金和销售回款降幅全面扩大行业面临全方位的资金压力销售回款是房企最重要的资金来源销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击直接影响到其持续经营能力而民企群体大规模的暴雷又会进一步影响金融机构和购房者的信心使其融资和销售变得更加困难我们认为随着信贷债券股权支持政策的三箭齐发预售资金监管的优化以及保交楼资金的持续落地房企信用风险与烂尾楼问题有望得到显著改善房企融资渠道的打开有助于缓解部分房企面临的流动性风险改善房企信用风险频发的问题对于增强市场对房地产行业的信心有重要作用从具体数据来看2022年1-11月房地产开发累计到位资金136313亿元同比-257其中11月到位资金10833亿元同比-3538分项目来看国内贷款同比-3053自筹资金同比-3879定金及预收款同比-3041个人按揭贷款同比-4178图11房地产开发资金来源累计值及同比增速图12房地产开发资金来源单月值及同比增速资料来源iFinD东兴证券研究所资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券行业报告P5DONGXINGSECURITIES房地产11月月报数据跌幅全面扩大政策支持力度持续加强图13房地产开发资金主要资金来源渠道单月同比图14房地产开发资金来源累计值占比资料来源iFinD东兴证券研究所资料来源iFinD东兴证券研究所4投资建议我们认为随着供需两端全国性政策的加速释放政策正在形成合力走向新一轮宽松周期信贷债券股权支持政策的三箭齐发后需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素2022年以来房贷利率快速下调当前的利率水平已经处于历史底部而需求侧的实质性放松已经从三四线城市延展到了杭州这类核心城市我们预计接下来还会有更多的二线城市出台需求端政策我们推荐两条投资主线主线一具有信用优势的优质央企和国企建议持续跟踪保利发展越秀地产我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机进一步提升市场份额主线二开发主业稳健在地产融资政策三箭齐发之下有望率先获得金融机构重点支持有效降低自身信用风险的优质房企建议持续跟踪金地集团碧桂园龙湖集团当前政策思路已经从救项目扩展到了稳房企经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持市场对优质民企的担忧也有望大幅降低5风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券行业报告P6房地产11月月报数据跌幅全面扩大政策支持力度持续加强DONGXINGSECURITIES分析师简介陈刚清华大学金融硕士同济大学土木工程本科2019年加入东兴证券研究所从事房地产行业研究分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券行业报告P7DONGXINGSECURITIES房地产11月月报数据跌幅全面扩大政策支持力度持续加强免责声明本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本研究报告中所引用信息均来源于公开资料我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更我们已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关我公司及报告作者在自身所知情的范围内与本报告所评价或推荐的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告版权仅为我公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发需注明出处为东兴证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告防止被误导本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权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