事项：
　　国家统计局公布2022年1-11月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额12.4万亿元，同比降9.8%；新开工11.2亿平米，同比降38.9%；竣工5.6亿平米，同比降19.0%；土地购置面积8455万平方米，同比降53.8%；土地成交价款7591亿元，同比降47.7%；商品房销售面积12.1亿平米，同比降23.3%；销售额11.9万亿元，同比降26.6%；房企到位资金13.6万亿元，同比降25.7%。
　　平安观点：
　　单月投资降幅创新高，短期仍难言乐观。11月单月房地产投资同比降19.9%，降幅创历史新高、环比扩大4.5pct，投资绝对值自2018年5月以来首次低于万亿。分区域看，东部、中部、西部、东北单月投资分别降12.8%、18.7%、35.1%、32.2%，降幅均环比扩大。前11月土地成交价款同比降47.7%，后续土地购置费或存下行压力（前10月仅同比降5.7%），并对投资形成制约；同时销售持续疲弱叠加拿地收缩亦将持续压制建安表现，短期投资端仍难言乐观，2023年全年地产投资预计同比降7.0%。
　　新开工降幅创新高，竣工环比改善。上年基数降低背景下，11月单月新开工同比降50.8%，降幅创历史新高、环比扩大20.7pct；单月绝对值仅7910万平米，连续5个月低于1亿平米。销售复苏缓慢、去化低迷背景下，短期新开工或仍承压，2023年全年新开工预计同比降10%。竣工方面，受上年基数抬升影响，11月单月竣工同比降20.2%，降幅较10月扩大10.8pct，但竣工环比10月增61%，增幅高于过去三年同期均值46%，表明“保交楼”政策正有序推进。尽管短期疫情扰动下竣工数据或存波动，但展望2023年，随着政策持续发力、房企资金状况改善，全年竣工有望小幅正增长。
　　销售降幅持续扩大，需求支持政策仍可期。市场热度延续低迷叠加疫情影响，11月单月全国商品房销售面积、销售额同比降33.3%、32.2%，降幅环比扩大10.0pct、8.5pct。分区域看，东部、中部、西部、东北地区11月销售面积同比下滑24.4%、32.2%、44.3%、43.8%，降幅环比扩大9.0pct、11.0pct、9.6pct、7.3pct。近期佛山、厦门等地松绑限购，考虑地产基本面持续下行、房企资产负债表优化亦依赖销售回款改善，后续政策重心或将从供给侧转向需求侧，支持政策仍然可期，预计2023年销售面积同比降4.5%、销售额同比降5.6%。
　　资金端同步回落，融资环境逐步改善。11月单月房企到位资金同比降35.4%，降幅环比扩大9.4pct，其中定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款分别同比降30.4%、41.8%、30.5%，降幅环比分别收窄0.6pct、扩大10.4pct、扩大12.2pct。随着“金融16条”、“三支箭”政策推进，12月新城、碧桂园等民营房企成功发债，工行拟为碧桂园提供“内保外贷”，多家房企推出股权融资计划，未来行业信用风险有望渐缓、洗牌亦渐进尾声。
　　投资建议：11月地产投资、开工同比降幅创历史新高，销售、竣工降幅扩大，市场进一步筑底。我们强调政策风向正在加速转变，需求端政策宽松可期，建议积极把握地产产业链行情。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑洗牌逐步尘埃落地，将更加比拼各家房企内功，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，尤其是受益保交付、“防水新规”落地、原材料成本改善的消费建材龙头，关注东方雨虹、科顺股份、坚朗五金、伟星新材、海螺水泥。
　　风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险：政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前行业下行压力、房企资金风险仍存，若政策发力效果不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市持续遇冷，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。
　　

研究报告全文：行房地产业2022年12月15日报行业点评告投资开工降幅创新高政策宽松仍可期强于大市维持事项国家统计局公布2022年1-11月全国房地产开发投资及销售数据其中投资额行情走势图124万亿元同比降98新开工112亿平米同比降389竣工56亿平米同比降190土地购置面积8455万平方米同比降538土地成交价行款7591亿元同比降477商品房销售面积121亿平米同比降233销业售额119万亿元同比降266房企到位资金136万亿元同比降257平安观点点单月投资降幅创新高短期仍难言乐观11月单月房地产投资同比降评199降幅创历史新高环比扩大45pct投资绝对值自2018年5月以来首次低于万亿分区域看东部中部西部东北单月投资分别降相关研究报告128187351322降幅均环比扩大前11月土地成交价平安证券行业点评房地产销售投资降幅扩大政策暖风仍可期强于大市20221116款同比降477后续土地购置费或存下行压力前10月仅同比降平安证券行业点评地产销售端环比改善投资57并对投资形成制约同时销售持续疲弱叠加拿地收缩亦将持续开工延续低迷强于大市20221024压制建安表现短期投资端仍难言乐观2023年全年地产投资预计同比证券分析师降70杨侃投资咨询资格编号新开工降幅创新高竣工环比改善上年基数降低背景下11月单月新S1060514080002开工同比降508降幅创历史新高环比扩大207pct单月绝对值仅BQV514YANGKAN034pingancomcn7910万平米连续5个月低于1亿平米销售复苏缓慢去化低迷背景郑南宏投资咨询资格编号下短期新开工或仍承压2023年全年新开工预计同比降10竣工方S1060521120001面受上年基数抬升影响11月单月竣工同比降202降幅较10月扩ZHENGNANHONG873pingancomcn大108pct但竣工环比10月增61增幅高于过去三年同期均值46表明保交楼政策正有序推进尽管短期疫情扰动下竣工数据或存波动但展望2023年随着政策持续发力房企资金状况改善全年竣工有望小幅正增长证销售降幅持续扩大需求支持政策仍可期市场热度延续低迷叠加疫情券影响11月单月全国商品房销售面积销售额同比降333322降研幅环比扩大100pct85pct分区域看东部中部西部东北地区究11月销售面积同比下滑244322443438降幅环比扩大90pct110pct96pct73pct近期佛山厦门等地松绑限购考虑报地产基本面持续下行房企资产负债表优化亦依赖销售回款改善后续告政策重心或将从供给侧转向需求侧支持政策仍然可期预计2023年销售面积同比降45销售额同比降56资金端同步回落融资环境逐步改善11月单月房企到位资金同比降354降幅环比扩大94pct其中定金及预收款个人按揭贷款国内贷款分别同比降304418305降幅环比分别收窄06pct扩请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评大104pct扩大122pct随着金融16条三支箭政策推进12月新城碧桂园等民营房企成功发债工行拟为碧桂园提供内保外贷多家房企推出股权融资计划未来行业信用风险有望渐缓洗牌亦渐进尾声投资建议11月地产投资开工同比降幅创历史新高销售竣工降幅扩大市场进一步筑底我们强调政策风向正在加速转变需求端政策宽松可期建议积极把握地产产业链行情短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团新城控股等中期行业筑底企稳投资主线回归基本面格局重塑洗牌逐步尘埃落地将更加比拼各家房企内功建议关注积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企保利发展招商蛇口中国海外发展滨江集团万科A等物管建议优选关联房企风险可控综合实力突出企业如招商积余保利物业碧桂园服务新城悦服务星盛商业等同时建议关注产业链机会尤其是受益保交付防水新规落地原材料成本改善的消费建材龙头关注东方雨虹科顺股份坚朗五金伟星新材海螺水泥风险提示1政策改善及时性低于预期风险政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大调整时间拉长对行业发展产生负面影响2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险当前行业下行压力房企资金风险仍存若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市持续遇冷多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评图表1全国房地产投资1-11月同比降98资料来源统计局平安证券研究所图表2东部房地产投资11月同比降幅最小资料来源统计局平安证券研究所图表3全国新开工1-11月同比降389资料来源统计局平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评图表4土地成交价款土地购置面积1-11月分别同比降477538资料来源统计局平安证券研究所图表5全国房屋竣工1-11月同比降190资料来源统计局平安证券研究所图表6销售面积销售额1-11月分别同比降233266资料来源统计局平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评图表7销售面积销售额11月单月分别同比降333322资料来源统计局平安证券研究所图表8分区域销售表现资料来源统计局平安证券研究所图表9房企整体到位资金1-11月同比降257资料来源统计局平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容平安证券研究所投资评级股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2022版权所有保留一切权利平安证券研究所电话4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金融中上海市陆家嘴环路1333号平安金融北京市西城区金融大街甲9号金融街中心B座25层大厦26楼心北楼16层邮编518033邮编200120邮编100033