事件描述
　　国家统计局发布2022年1-11月房地产行业开发投资和销售数据。1-11月：商品房销售面积累计同比-23.3%，当月同比-33.3%；商品房销售额累计同比-26.6%，当月同比-32.2%；地产投资累计同比9.8%，当月同比-19.9%；到位资金累计同比-25.7%，当月同比-35.4%。
　　事件评论
　　11月销售降幅走阔，疫情影响仍存，居民信心恢复仍需时间。11月销售面积和销售额分别累计-23.3%、-26.6%，增速相比前月分别下降1.0、下降0.6个百分点，当月同比分别-33.3%、-32.2%，增速相比前月分别下降10.0、下降8.5个百分点；销售均价累计和当月分别同比-4.3%、1.6%，增速相比前月分别上升0.6、上升2.2个百分点。11月销售降幅走阔，且幅度相对较大，我们认为疫情管控政策虽已优化，但居民经济活动等行为在放开初期仍然谨慎，购房信心的恢复也需要时间来消化。
　　销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。政策端，稳楼市已形成稳需求、保交楼、稳主体等三位一体的组合拳。前期缺位明显的稳主体政策，自11月以来在以“三箭齐发”为代表的稳融资政策引领下，开始迅速补齐、推进。销售端，市场对于后续销售能否企稳复苏存在分歧，但我们认为未来销售复苏方向是确定的，但过程可能是缓慢且充满波动的。房地产行业从长期看仍然是十万亿级别的市场，经过2022年的大幅调整，商品住宅销售量或已接近市场真实需求水平。我们认为当前销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。
　　到位资金降幅走阔，融资端政策三箭齐发，但落地执行层面亟待发力。11月到位资金累计同比、当月同比分别-25.66%、-35.38%，增速相比前月分别下降1.0、下降9.4个百分点。国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比-26.9%（前值-26.6%）、-17.5%（前值-14.8%）、-33.6%（前值-33.8%）、-26.2%（前值-24.4%）；当月同比分别-30.5%（前值-18.4%）、-38.8%（前值-20.7%）、-30.4%（前值-31.0%）、-42.0%（前值-31.1%）。11月以来，融资端是房地产行业政策出台最密集的方向，融资支持政策力度已经不低，但实际执行落地方面仍然需要加大力度。
　　拿地端持续低迷，房企资金链改善前仍将承压。11月拿地面积和拿地价款分别累计同比-53.8%、-47.7%，增速相比前月分别下降0.7、下降0.8个百分点，当月同比分别-58.5%、-50.8%，增速相比前月分别下降5.4、下降1.0个百分点。虽然销售目前呈现底部形态，但拿地表现仍然低迷，降幅甚至有所扩大。在销售实现实质性复苏，房企资金链得到明显改善之前，拿地作为房企加杠杆的第一步，改善难度较大，当务之急仍是稳融资、稳销售。
　　投资端数据表现仍受压制。11月地产投资累计同比-9.8%，当月同比-19.9%，增速分别相比前月下降1.0、下降3.9个百分点。新开工、竣工面积分别累计同比-38.9%、-19.0%，增速相比前月分别下降1.1、下降0.3个百分点，当月同比分别-50.8%、-20.2%,增速相比前月分别下降15.7、下降10.8个百分点。施工面积累计同比-6.5%，增速相比前月下降1.1个百分点。在房企资金周转困难甚至偿债重压之下，房企拿地、开工、投资意愿和能力均受到压制，预计只有在销售见底复苏之时，开工、投资才有可能筑底回升。
　　投资建议：销售短期走弱但不必过于悲观，信心恢复需要时间，政策执行亟待发力，4个认知差尚未完全修复，看好地产行情持续性，推荐三条思路：优质民企信用修复、区域格局优化、行业见底复苏。目前市场目前对于地产行情存在4方面认知差，分别为政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期。目前市场的4方面认知差未完全修复，看好地产行情持续性，标的上建议关注三条思路：1）优质民企信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；2）区域竞争格局优化思路，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3）行业见底复苏思路，建议关注保利发展、招商蛇口。
　　风险提示：
　　政策施行效果存在不及预期的可能性、疫情管控政策调整存在不确定性。
　　

研究报告全文：证券研究报告房地产点评报告2022年12月15日行业投资评级11月国家统计局房地产数据点评强于大市维持信心恢复仍需时间政策执行亟待发力行业基本情况事件描述收盘点位318383国家统计局发布2022年1-11月房地产行业开发投资和销售数52周最高383752据1-11月商品房销售面积累计同比-233当月同比-333商品房销售额累计同比-266当月同比-322地产投资累计同比-52周最低25773198当月同比-199到位资金累计同比-257当月同比-354行业相对指数表现相对值事件评论房地产沪深30011月销售降幅走阔疫情影响仍存居民信心恢复仍需时间1115月销售面积和销售额分别累计-233-266增速相比前月分别下105降10下降06个百分点当月同比分别-333-322增速相0-5比前月分别下降100下降85个百分点销售均价累计和当月分别-10同比-4316增速相比前月分别上升06上升22个百分点-15-2011月销售降幅走阔且幅度相对较大我们认为疫情管控政策虽已优-25化但居民经济活动等行为在放开初期仍然谨慎购房信心的恢复也-302021-122022-022022-052022-072022-102022-12需要时间来消化销售处于磨底阶段复苏方向是明确的但过程或是缓慢且充满资料来源聚源中邮证券研究所波动的政策端稳楼市已形成稳需求保交楼稳主体等三位一体研究所的组合拳前期缺位明显的稳主体政策自11月以来在以三箭齐分析师刘清海发为代表的稳融资政策引领下开始迅速补齐推进销售端市SAC登记编号S1340522080002场对于后续销售能否企稳复苏存在分歧但我们认为未来销售复苏方Emailliuqinghaicnpseccom向是确定的但过程可能是缓慢且充满波动的房地产行业从长期看近期研究报告仍然是十万亿级别的市场经过2022年的大幅调整商品住宅销售中邮地产交叉验证销售逐步触量或已接近市场真实需求水平我们认为当前销售处于磨底阶段复底11月居民信贷点评-苏方向是明确的但过程或是缓慢且充满波动的20221213到位资金降幅走阔融资端政策三箭齐发但落地执行层面亟待发力11月到位资金累计同比当月同比分别-2566-3538增速相比前月分别下降10下降94个百分点国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款分别累计同比-269前值-266-175前值-148-336前值-338-262前值-244当月同比分别-305前值-184-388前值-207-304前值-310-420前值-31111月以来融资端是房地产行业政策出台最密集的方向融资支持政策力度已经不低但实际执行落地方面仍然需要加大力度拿地端持续低迷房企资金链改善前仍将承压11月拿地面积和拿地价款分别累计同比-538-477增速相比前月分别下降07下降08个百分点当月同比分别-585-508增速相比前月分别下降54下降10个百分点虽然销售目前呈现底部形态但拿地表现仍然低迷降幅甚至有所扩大在销售实现实质性复苏房企市场有风险投资需谨慎请务必阅读正文之后的免责条款部分资金链得到明显改善之前拿地作为房企加杠杆的第一步改善难度较大当务之急仍是稳融资稳销售投资端数据表现仍受压制11月地产投资累计同比-98当月同比-199增速分别相比前月下降10下降39个百分点新开工竣工面积分别累计同比-389-190增速相比前月分别下降11下降03个百分点当月同比分别-508-202增速相比前月分别下降157下降108个百分点施工面积累计同比-65增速相比前月下降11个百分点在房企资金周转困难甚至偿债重压之下房企拿地开工投资意愿和能力均受到压制预计只有在销售见底复苏之时开工投资才有可能筑底回升投资建议销售短期走弱但不必过于悲观信心恢复需要时间政策执行亟待发力4个认知差尚未完全修复看好地产行情持续性推荐三条思路优质民企信用修复区域格局优化行业见底复苏目前市场目前对于地产行情存在4方面认知差分别为政策有效性稳融资力度政策空间和销售预期目前市场的4方面认知差未完全修复看好地产行情持续性标的上建议关注三条思路1优质民企信用修复思路建议关注新城控股金地集团2区域竞争格局优化思路建议关注天地源滨江集团华发股份3行业见底复苏思路建议关注保利发展招商蛇口风险提示政策施行效果存在不及预期的可能性疫情管控政策调整存在不确定性请务必阅读正文之后的免责条款部分2目录1事件描述52事件评论53风险提示9请务必阅读正文之后的免责条款部分3图表目录图表1国家统计局发布房地产行业数据5图表22022年11月商品房销售面积累计同比下降2335图表32022年11月商品房销售额累计同比下降2665图表4商品房销售历史数据及未来中枢示意图6图表52022年11月到位资金累计同比下降2577图表62022年11月国内贷款累计同比下降2697图表72022年11月利用外资累计同比下降2637图表82022年11月自筹资金累计同比下降1757图表92022年11月定金及预收款累计同比下降3367图表102022年11月个人按揭贷款累计同比下降2627图表112022年11月土地购置面积累计同比下降5388图表122022年11月土地成交价款累计同比下降4778图表132022年11月地产投资累计同比下降988图表142022年11月新开工面积累计同比下降3898请务必阅读正文之后的免责条款部分41事件描述国家统计局发布2022年1-11月房地产行业开发投资和销售数据1-11月商品房销售面积累计同比-233当月同比-333商品房销售额累计同比-266当月同比-322地产投资累计同比-98当月同比-199到位资金累计同比-257当月同比-354图表1国家统计局发布房地产行业数据2022年11月2022年10月2021全年同比累计值累计同比单月同比累计同比单月同比地产投资亿元123863-98-199-88-16044销售面积万121250-233-333-223-23219销售额亿元118648-266-322-261-23748到位资金亿元136313-257-354-247-26042拿地面积万8455-538-585-530-531-155新开工万111632-389-508-378-351-114数据来源Wind国家统计局中邮证券研究所整理2事件评论11月销售降幅走阔疫情影响仍存居民信心恢复仍需时间11月销售面积和销售额分别累计-233-266增速相比前月分别下降10下降06个百分点当月同比分别-333-322增速相比前月分别下降100下降85个百分点销售均价累计和当月分别同比-4316增速相比前月分别上升06上升22个百分点11月销售降幅走阔且幅度相对较大我们认为疫情管控政策虽已优化但居民经济活动等行为在放开初期仍然谨慎购房信心的恢复也需要时间来消化图表22022年11月商品房销售面积累计同比下降233图表32022年11月商品房销售额累计同比下降266150150100100505000-50-50-100202102202205202002202005202008202011202105202108202111202202202208202211202211202002202005202008202011202102202105202108202111202202202205202208商品房销售面积累计同比商品房销售额累计同比商品房销售面积当月同比商品房销售额当月同比数据来源国家统计局中邮证券研究所整理数据来源国家统计局中邮证券研究所整理请务必阅读正文之后的免责条款部分5销售处于磨底阶段复苏方向是明确的但过程或是缓慢且充满波动的政策端稳楼市已形成稳需求保交楼稳主体等三位一体的组合拳前期缺位明显的稳主体政策自11月以来在以三箭齐发为代表的稳融资政策引领下开始迅速补齐推进销售端市场对于后续销售能否企稳复苏存在分歧但我们认为未来销售复苏方向是确定的但过程可能是缓慢且充满波动的房地产行业从长期看仍然是十万亿级别的市场经过2022年的大幅调整商品住宅销售量或已接近市场真实需求水平我们认为当前销售处于磨底阶段复苏方向是明确的但过程或是缓慢且充满波动的图表4商品房销售历史数据及未来中枢示意图20商品住宅销售面积亿平方米18中枢1612亿平左右14121086420198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022E2023E2024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E2031E数据来源国家统计局中邮证券研究所整理到位资金降幅走阔融资端政策三箭齐发但落地执行层面亟待发力11月到位资金累计同比当月同比分别-2566-3538增速相比前月分别下降10下降94个百分点国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款分别累计同比-269前值-266-175前值-148-336前值-338-262前值-244当月同比分别-305前值-184-388前值-207-304前值-310-420前值-31111月以来融资端是房地产行业政策出台最密集的方向融资支持政策力度已经不低但实际执行落地方面仍然需要加大力度请务必阅读正文之后的免责条款部分6图表52022年11月到位资金累计同比下降257图表62022年11月国内贷款累计同比下降26960304020201000-10-20-20-40-30-60-40202208202002202005202008202011202102202105202108202111202202202205202211202002202005202008202011202102202105202108202111202202202205202208202211到位资金累计同比到位资金当月同比国内贷款累计同比国内贷款当月同比数据来源国家统计局中邮证券研究所整理数据来源国家统计局中邮证券研究所整理图表72022年11月利用外资累计同比下降263图表82022年11月自筹资金累计同比下降175800406002040020000-20-200-40-400-600-60202002202005202008202011202102202105202108202111202202202205202208202211202002202005202008202011202102202105202108202111202202202205202208202211利用外资累计同比利用外资当月同比自筹资金累计同比自筹资金当月同比数据来源国家统计局中邮证券研究所整理数据来源国家统计局中邮证券研究所整理图表92022年11月定金及预收款累计同比下降336图表102022年11月个人按揭贷款累计同比下降262150100100505000-50-100-50202111202002202005202008202011202102202105202108202202202205202208202211202208202002202005202008202011202102202105202108202111202202202205202211定金及预收款累计同比个人按揭贷款累计同比定金及预收款当月同比个人按揭贷款当月同比数据来源国家统计局中邮证券研究所整理数据来源国家统计局中邮证券研究所整理拿地端持续低迷房企资金链改善前仍将承压11月拿地面积和拿地价款分别累计同比请务必阅读正文之后的免责条款部分7-538-477增速相比前月分别下降07下降08个百分点当月同比分别-585-508增速相比前月分别下降54下降10个百分点虽然销售目前呈现底部形态但拿地表现仍然低迷降幅甚至有所扩大在销售实现实质性复苏房企资金链得到明显改善之前拿地作为房企加杠杆的第一步改善难度较大当务之急仍是稳融资稳销售图表112022年11月土地购置面积累计同比下降538图表122022年11月土地成交价款累计同比下降4774010020500-200-40-50-60-80-100202202202002202005202008202011202102202105202108202111202205202208202211202105202002202005202008202011202102202108202111202202202205202208202211土购面积累计同比土购面积当月同比土地价款累计同比土地价款当月同比数据来源国家统计局中邮证券研究所整理数据来源国家统计局中邮证券研究所整理投资端数据表现仍受压制11月地产投资累计同比-98当月同比-199增速分别相比前月下降10下降39个百分点新开工竣工面积分别累计同比-389-190增速相比前月分别下降11下降03个百分点当月同比分别-508-202增速相比前月分别下降157下降108个百分点施工面积累计同比-65增速相比前月下降11个百分点在房企资金周转困难甚至偿债重压之下房企拿地开工投资意愿和能力均受到压制预计只有在销售见底复苏之时开工投资才有可能筑底回升图表132022年11月地产投资累计同比下降98图表142022年11月新开工面积累计同比下降38950804060304020201000-10-20-20-40-30-60202002202005202008202011202102202105202108202111202202202205202208202211202105202002202005202008202011202102202108202111202202202205202208202211地产投资累计同比地产投资当月同比新开工累计同比新开工当月同比数据来源国家统计局中邮证券研究所整理数据来源国家统计局中邮证券研究所整理请务必阅读正文之后的免责条款部分8投资建议销售短期走弱但不必过于悲观信心恢复需要时间政策执行亟待发力4个认知差尚未完全修复看好地产行情持续性推荐三条思路优质民企信用修复区域格局优化行业见底复苏目前市场目前对于地产行情存在4方面认知差分别为政策有效性稳融资力度政策空间和销售预期目前市场的4方面认知差未完全修复看好地产行情持续性标的上建议关注三条思路1优质民企信用修复思路建议关注新城控股金地集团2区域竞争格局优化思路建议关注天地源滨江集团华发股份3行业见底复苏思路建议关注保利发展招商蛇口3风险提示政策施行效果存在不及预期的可能性疫情管控政策调整存在不确定性请务必阅读正文之后的免责条款部分9中邮证券投资评级说明投资评级标准类型评级说明买入预期个股相对同期基准指数涨幅在20以上报告中投资建议的评级标准增持预期个股相对同期基准指数涨幅在10与20之间报告发布日后的6个月内的相股票评级对市场表现即报告发布日后中性预期个股相对同期基准指数涨幅在-10与10之间的6个月内的公司股价或行业指数可转债价格的涨跌回避预期个股相对同期基准指数涨幅在-10以下幅相对同期相关证券市场基准强于大市预期行业相对同期基准指数涨幅在10以上指数的涨跌幅市场基准指数的选取A股市行业评级中性预期行业相对同期基准指数涨幅在-10与10之间场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指为基准弱于大市预期行业相对同期基准指数涨幅在-10以下可转债市场以中信标普可转债推荐预期可转债相对同期基准指数涨幅在10以上指数为基准香港市场以恒生指数为基准美国市场以标普可转债谨慎推荐预期可转债相对同期基准指数涨幅在5与10之间500或纳斯达克综合指数为基评级中性预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5与5之间准回避预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5以下分析师声明撰写此报告的分析师一人或多人承诺本机构本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息并通过独立判断并得出结论力求独立客观公平报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人上市公司基金公司证券资产管理公司特定客户等利益相关方的干涉和影响特此声明免责声明中邮证券有限责任公司以下简称中邮证券具备经中国证监会批准的开展证券投资咨询业务的资格本报告信息均来源于公开资料或者我们认为可靠的资料我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性报告内容仅供参考报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价中邮证券不对因使用本报告的内容而导致的损失承担任何责任客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策中邮证券可发出其它与本报告所载信息不一致或有不同结论的报告报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断可随时更改且不予通告中邮证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者计划提供投资银行财务顾问或者其他金融产品等相关服务证券期货投资者适当性管理办法于2017年7月1日起正式实施本报告仅供中邮证券客户中的专业投资者使用若您非中邮证券客户中的专业投资者为控制投资风险请取消接收订阅或使用本报告中的任何信息本公司不会因接收人收到阅读或关注本报告中的内容而视其为专业投资者本报告版权归中邮证券所有未经书面许可任何机构或个人不得存在对本报告以任何形式进行翻版修改节选复制发布或对本报告进行改编汇编等侵犯知识产权的行为亦不得存在其他有损中邮证券商业性权益的任何情形如经中邮证券授权后引用发布需注明出处为中邮证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节或修改中邮证券对于本申明具有最终解释权请务必阅读正文之后的免责条款部分10公司简介中邮证券有限责任公司2002年9月经中国证券监督管理委员会批准设立注册资本506亿元人民币中邮证券是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司中邮证券的经营范围包括证券经纪证券投资咨询证券投资基金销售融资融券代销金融产品证券资产管理证券承销与保荐证券自营和与证券交易证券投资活动有关的财务顾问等中邮证券目前已经在北京陕西深圳山东江苏四川江西湖北湖南福建辽宁吉林黑龙江广东浙江贵州新疆河南山西等地设有分支机构中邮证券紧紧依托中国邮政集团有限公司雄厚的实力坚持诚信经营践行普惠服务为社会大众提供全方位专业化的证券投融资服务帮助客户实现价值增长中邮证券努力成为客户认同社会尊重股东满意员工自豪的优秀企业中邮证券研究所北京上海电话010-67017788电话18717767929邮箱yanjiusuocnpseccom邮箱yanjiusuocnpseccom地址北京市东城区前门街道珠市口东大街17号地址上海市虹口区东大名路1080号邮储银行大厦3楼邮编100050邮编200000深圳电话15800181922邮箱yanjiusuocnpseccom地址深圳市福田区滨河大道9023号国通大厦二楼邮编518048请务必阅读正文之后的免责条款部分11