事件：中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》
　　12月14日，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》（下文简称《纲要》），其中提到“促进居住消费健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度”等内容。
　　点评：重申“房住不炒”主基调；加速构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系；探索房地产新发展模式势在必行
　　1)此次《纲要》就房地产板块远景目标重申“房住不炒”定位，维持“支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求”表述，延续了房地产政策的连续性和稳定性，进一步建立健全房地产市场长效机制。
　　2)“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为当前建设房地产长效机制的重要内容。《纲要》明确提出扩大保障性租赁住房供给及逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，利于缓解大城市住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题，预期后续各项相关支持政策将加速落地，从而稳定价格预期、降低新市民购房压力，释放消费需求潜力，促进房地产市场长期平稳健康发展。
　　3）加速探索新的发展模式是化解房地产行业金融风险的必经之路，亦是行业下行周期创造新利润增长点的必然选择。2021年底中央经济工作会议首次针对房地产提出“探索新的发展模式”，此次《纲要》再提新发展模式的探索。我们认为除以保障房构建多层级住宅市场分流体系、以房地产物企作为未来美好生活建设的重要抓手外，公募REITs亦将给房地产行业带来关键转型机会。11月1日华润有巢REIT正式获批，华润置地成为首家涉水租赁住房REITs市场的房企；12月8日证监会提出“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，试点领域的进一步拓展已打开房地产存量资产价值撬动空间，预期REITs将逐渐成为保障房、市场化长租房及商业不动产在金融创新领域的重要融资支持之一，引导房地产市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。
　　投资建议：2022年，地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
　　

研究报告全文：2022年12月15日行业研究房地产公募REITs将成为新发展模式的重要抓手对扩大内需战略规划纲要20222035年房地产相关内容的点评3要点房地产地产开发事件中共中央国务院印发扩大内需战略规划纲要20222035年增持维持12月14日中共中央国务院印发了扩大内需战略规划纲要20222035年下文简称纲要其中提到促进居住消费健康发展坚持房子是用来住作者的不是用来炒的定位加强房地产市场预期引导探索新的发展模式加快建分析师何缅南执业证书编号S0930518060006立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制支持居民合理自住需求遏制投资投机性需求稳地价稳房价021-52523801hemiannanebscncom稳预期完善住房保障基础性制度和支持政策以人口净流入的大城市为重点扩大保障性租赁住房供给因地制宜发展共有产权住房完善长租房政策逐步使租联系人周卓君购住房在享受公共服务上具有同等权利健全住房公积金制度等内容021-52523855zhouzjebscncom点评重申房住不炒主基调加速构建多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系探索房地产新发展模式势在必行行业与沪深300指数对比图1此次纲要就房地产板块远景目标重申房住不炒定位维持支持居民合理自住需求遏制投资投机性需求表述延续了房地产政策的连续性和稳定性进一步建立健全房地产市场长效机制2租购并举全面发展住房租赁市场已成为当前建设房地产长效机制的重要内容纲要明确提出扩大保障性租赁住房供给及逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利利于缓解大城市住房供需不平衡结构不合理保障不充分等问题预期后续各项相关支持政策将加速落地从而稳定价格预期降低新市民购房压力释放消费需求潜力促进房地产市场长期平稳健康发展3加速探索新的发展模式是化解房地产行业金融风险的必经之路亦是行业下行周期创造新利润增长点的必然选择2021年底中央经济工作会议首次针对房地产提出探索新的发展模式此次纲要再提新发展模式的探索我们认为除以保障房构建多层级住宅市场分流体系以房地产物企作为未来美好生活建设的重要抓手外公募REITs亦将给房地产行业带来关键转型机会11月1日华润有巢REIT正式获批华润置地成为首家涉水租赁住房REITs市场的房企12月8日证监会提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域试点领域的进一步拓展已打开房地产存量资产价值撬动空间预期REITs将逐渐成为保障资料来源Wind房市场化长租房及商业不动产在金融创新领域的重要融资支持之一引导房地产市场由高周转快开发向存量运营升维转型进而激发市场潜力提升估值溢价相关研报投资建议2022年地产行业政策面友好多方释放积极信号明确提出房地产20221214增信债权工具有效落地商业不动产REITs研究加速光大证券房地产行业流动性金融化泡沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观及公募REITs跟踪报告2022年11月经济发展全局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权多种方式综20221208REITs试点范围进一步扩大打开商合协同三箭连珠执行层面的可操作性大幅提升有力提振了房地产行业信业不动产公募REITs空间对公募REITs政策心需求侧来看5年期LPR连续下调地方政府因城施策引导合理住房需的点评20221208全方位梳理三箭连珠受益房企求包括优化认房认贷标准下调首付比例及按揭利率等政策利好频发供房地产供给侧融资专题报告1给侧信用风险出清促需求实质性升温疫情管控优化房地产供需回暖可期资20221203疫情反复销售磨底暖风频吹静候花本市场关注度提升明显投资建议关注三条主线1持续看好核心城市土储充裕开房地产行业百强销售月报2022年11月信用优势显著品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升推荐保利发展20221128房地产股权融资优化调整多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展关于证监会招商蛇口中国金茂中国海外发展等2持续看好先发布局多元赛道注重运第三支箭政策的点评营升维第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企推荐万科A万科企业龙湖集团新城控股等3关注存量资产资源丰富质地优异管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率推荐华润置地上海临港等风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险房地产市场需求不及预期风险房地产企业项目竣工不及预期风险房地产企业多元化业务经营不佳风险等敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告房地产行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼64CannonStreetLondonUnitedKingdomEC4N6AE敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告