房地产市场基本面仍然继续疲软，绝大多数城市房价下跌，开发企业信心低落。政策注意到行业风险不断累积，从供求两个方面积极着手。我们相信，2023年春天市场基本面可能迎来恢复。从政策底走向市场底的过程中，蓝筹房地产企业的投资价值显著。
　　▍销售十分疲弱。2022年11月，全国商品房销售金额和销售面积分别同比下降32.2%和33.3%，较10月单月降幅分别扩大8.5和10.0个百分点；2022年前11月，销售金额和销售面积累计同比分别下降26.6%和23.3%。12月前14日，42城市新房网签套数同比下降32.9%（11月同比下降36.6%），14城市二手房网签套数同比上升4.8%（11月同比上升20.2%）。总体而言，当前市场仍然十分疲弱，疫情冲击，房价下降，居民预期不振等多重原因，使得需求侧的各项政策尚未取得预期中的效果。
　　▍房价继续普遍下跌，按揭贷款投放仍需继续努力。2022年11月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅房价环比下降的城市分别有51个和62个，大多数城市房价仍然明显下降。一二三线城市的二手房价分别同比+1.2%/-3.2%/-4.8%。11月当月，住户部门人民币贷款增加2627亿元，按揭贷款投放初显成效，居民缩表的势头得到一定的控制。我们相信，要遏制房价持续下降，销售持续下行的局面，仍需要继续出台新的需求侧政策。
　　▍投资信心持续低落，新开工面积大幅下降。2022年11月房地产开发投资同比下降19.9%，较10月单月降幅再扩大3.9个百分点；前11月开发投资累计同比下降9.8%，较前10月降幅扩大1.0个百分点。2022年11月单月住宅新开工同比下降49.7%，较10月降幅缩窄13.5个百分点，下降幅度大幅扩大。在去年较低基数的情况下，开发投资仍然同比降幅扩大，显示企业信心的疲弱。预计即使短期销售有所好转，企业信心好转也需要时间。
　　▍保交付政策见到实效，疫情导致竣工面积累计降幅回升。2022年前11月房屋竣工面积同比下降19.0%，较前10月的18.7%，降幅扩大0.3个百分点。保交付的政策有明显效果，各方主体积极形成合力，优先实现项目交付。我们相信，随着疫情管控逐渐放开，尽管短期内疫情扩散可能产生一定影响，但是长期来看，预计未来一段时间房地产市场仍将维持新开工走弱，竣工秩序相对良好，销售缓慢复苏的局面。
　　▍风险提示：疫情对房地产市场销售的负面影响在春节前仍然较大，房企的现金回流不畅风险。部分三四线城市供过于求，存在房价持续下降的风险。
　　▍政策不断发力，春天已经不远。虽然房地产市场当前各项指标低迷，但我们认为销售回暖的时间已经不远了。以下原因值得投资者考虑：1、三年疫情期间累积了大量的改善性自住需求，可能在未来释放；2、对包括房地产开发在内各项经济活动的支持性政策持续出台，按揭贷款利率位于最低位；3、2023年的春节来的相对较早，即春节假期结束较早。我们期待房地产市场从政策底走向市场底，看好万科、保利发展、华发股份、华侨城、金融街、陆家嘴、中国国贸、金地集团、滨江集团、建发股份、华润置地、美的置业、绿城中国等。

研究报告全文：已是悬崖百丈冰只把春来报房地产行业年月宏观数据点评20221120221215中信证券研究部核心观点房地产市场基本面仍然继续疲软绝大多数城市房价下跌开发企业信心低落政策注意到行业风险不断累积从供求两个方面积极着手我们相信2023年春天市场基本面可能迎来恢复从政策底走向市场底的过程中蓝筹房地产企业的投资价值显著销售十分疲弱2022年11月全国商品房销售金额和销售面积分别同比下降322和333较10月单月降幅分别扩大85和100个百分点2022年前陈聪基础设施和现代服11月销售金额和销售面积累计同比分别下降266和23312月前14日务产业首席分析师42城市新房网签套数同比下降32911月同比下降36614城市二手S1010510120047房网签套数同比上升4811月同比上升202总体而言当前市场仍然十分疲弱疫情冲击房价下降居民预期不振等多重原因使得需求侧的各项政策尚未取得预期中的效果房价继续普遍下跌按揭贷款投放仍需继续努力2022年11月70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅房价环比下降的城市分别有51个和62个大多数城市房价仍然明显下降一二三线城市的二手房价分别同比12-32-4811月当月住户部门人民币贷款增加2627亿元按揭贷款投放初显成张全国效居民缩表的势头得到一定的控制我们相信要遏制房价持续下降销售持房地产和物业服务续下行的局面仍需要继续出台新的需求侧政策行业联席首席分析师投资信心持续低落新开工面积大幅下降2022年11月房地产开发投资同比S1010517050001下降199较10月单月降幅再扩大39个百分点前11月开发投资累计同比下降98较前10月降幅扩大10个百分点2022年11月单月住宅新开工同比下降497较10月降幅缩窄135个百分点下降幅度大幅扩大在去年较低基数的情况下开发投资仍然同比降幅扩大显示企业信心的疲弱预计即使短期销售有所好转企业信心好转也需要时间保交付政策见到实效疫情导致竣工面积累计降幅回升2022年前11月房屋竣工面积同比下降190较前10月的187降幅扩大03个百分点保交付的政策有明显效果各方主体积极形成合力优先实现项目交付我们相信随着疫情管控逐渐放开尽管短期内疫情扩散可能产生一定影响但是长期来看预计未来一段时间房地产市场仍将维持新开工走弱竣工秩序相对良好销售缓慢复苏的局面风险提示疫情对房地产市场销售的负面影响在春节前仍然较大房企的现金回房地产和物业服务行业流不畅风险部分三四线城市供过于求存在房价持续下降的风险评级强于大市维持政策不断发力春天已经不远虽然房地产市场当前各项指标低迷但我们认为销售回暖的时间已经不远了以下原因值得投资者考虑三年疫情期间累1积了大量的改善性自住需求可能在未来释放2对包括房地产开发在内各项经济活动的支持性政策持续出台按揭贷款利率位于最低位32023年的春节来的相对较早即春节假期结束较早我们期待房地产市场从政策底走向市场底看好万科保利发展华发股份华侨城金融街陆家嘴中国国贸金地集团滨江集团建发股份华润置地美的置业绿城中国等重点公司盈利预测估值及投资评级收盘价EPS元PE简称交易评级21A22E23E24E21A22E23E24E币种保利发展157722922926330969696051买入证券研究报告请务必阅读正文之后第6页起的免责条款和声明房地产行业年月宏观数据点评20221120221215万科A192519421022625499928576买入华润置地343537341445349382746862买入龙湖集团254535738342948564595347买入绿城中国131822828030935952423833买入越秀地产96613414116520264615243买入华发股份98215116518118265595454买入滨江集团94709711714016997816856买入建发股份144320321925828871665650买入中国国贸1608102109121138158147132117买入金融街5750550580630681051009185买入陆家嘴100110708108209494124122107买入华侨城A5750460250620671242309286买入资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2022年12月14日收盘价中海物业EPS为港币请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业年月宏观数据点评20221120221215表1房地产开发投资及商品房销售预测时间房地产投资新开工面积施工面积竣工面积商品房销售额商品房销售面积2014105-1079259-63-76201510-14013-69144652016698132613482252017707030-441377720189517252-781221320199985872665-01202070-1237-498726202144-1145211248192022E-94-400-19-150-236-2142023E-50-200-42004711资料来源国家统计局中信证券研究部预测表2基于杠杆率的商品房销售额预测项目单位2019202020212022E2023E商品房销售商品房销售金额亿元159725173613181930139045145599同比658748-23647商品住宅销售金额亿元139440154567162730123685131007同比10310853-24059非住商品房销售金额亿元2028519046192001536014592同比-140-6108-200-50商品房销售面积亿平172176179141142同比-012619-21411商品住宅销售面积亿平150155157123126同比153211-21623非住商品房销售面积亿平2121231817同比-97-1080-200-75商品房销售均价元平9310986010139986310220同比665928-2736商品住宅销售均价元平92879980103961008410437同比877542-3035非商品住宅销售均价元平94738981838483848610同比-47-52-660027信贷测算商贷平均还款年限99101010个人住房贷款余额亿元302000345000383000400235422248同比1671451134555商代当年偿还额亿元2866733556345003830040024商代当年净增加额亿元4400043000380001723522013商代当年发放额亿元7266776556725005553562036公积金发放额亿元1213913360139641459615256同比188101454545信贷支持亿元8480689916864647013177292杠杆率411391372372382一二手房住房销售总额亿元206520229767232570188636202454二手房销售金额亿元6708075200698406495171446同比23121-71-70100资料来源国家统计局中信证券研究部预测请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业年月宏观数据点评20221120221215表3房地产开发投资额预测项目单位2019202020212022E2023E房地产开发投资额亿元132194141443147602133698126951同比997044-94-50建安成本亿元8367689198955779468091835同比796672-09-30建安单价元平9759801005980980同比090526-2500土地成本亿元4851852245520253901835117同比13577-04-250-100新开工面积亿平22722419911995同比85-12-114-400-200竣工面积亿平96911018686同比26-49112-15000施工面积亿平894927975957917同比873752-19-42资料来源国家统计局中信证券研究部预测表48-11月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况8月9月10月11月城市环比同比环比同比环比同比环比同比北京10041058100210611004105910011057天津99695899895799795999496石家庄995963997956993959998968太原995955994955996953993951呼和浩特999681001973100977100982沈阳992958997955994952993949大连99897995963988954995951长春1002987993977993969992965哈尔滨99592899292599492299192上海100610371002103810031041003104南京10041009996100399599910031006杭州10041065100410651003106410071066宁波10031003100210041004100910011012合肥10031004100710071006101510011019福州9959999398299597999798厦门99497699797993961998964南昌100110081003101299910159991019济南10021011003100910011015999102青岛10031003999100199810019981002郑州996962997962995962996964武汉987947991939994936998942长沙100310310011027100210271005103广州9981003997100199710029951002深圳996101699510099931005995100南宁9939779949759997994965海口100210071002100699910059981008重庆98910121003101499410089971007成都1004105310071062100310721005108贵阳9999781009899698992984昆明9969729949739929731002975西安10011036995102599710189971014兰州9995991945996942999945西宁99696997955994953100957请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产行业年月宏观数据点评202211202212158月9月10月11月城市环比同比环比同比环比同比环比同比银川10041043999103599810279931018乌鲁木齐9991014997101199810121001017唐山994983996986998992993987秦皇岛995936993935993936997937包头994953993949100952997953丹东99695999595299995999951锦州997984997976991964998967吉林993972994968997968995967牡丹江100197199997798997199967无锡10041005996996992988997988徐州996993999995995992995989扬州997957995956996956998961温州996969991956993949992942金华996994994987994983995981蚌埠999975998974999975994972安庆996969959511001953999954泉州99958993959949461005955九江998968999969996968997969赣州9961011002101299410099961006烟台10019729979719989731003979济宁992968999963994958989951洛阳9979669969699395299695平顶山99698199897699797998971宜昌998959993955991949998949襄阳996947998945999946995947岳阳99592999392799292699692常德99494996943995944997943韶关100296299696399797993965湛江988911991912994913995912惠州9989899798993979998976桂林993959996961997965992962北海986899994897993893996894三亚100101499710199910011002995泸州995934999943997949100496南充9949429959381019531005964遵义99798110029869949851003993大理9999311004949959431001953资料来源国家统计局中信证券研究部注标注城市为新建商品住宅销售价格连续3个月同比及环比均下降请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产行业年月宏观数据点评20221120221215图1房地产开发投资单月同比增速图2新开工和竣工单月同比增速房地产开发投资单月同比增速100新开工竣工50403050201000-10-50-20-30-100170218021902200221021402140815021508160216081708180819082008210822022208190814081502150816021608170217081802180819022002200821022108220222081402资料来源国家统计局中信证券研究部资料来源国家统计局中信证券研究部图3房屋销售面积和金额单月同比增速图4个人按揭和销售金额同比销售面积销售金额个人按揭贷款同比销售金额同比160100014012010050080604000200-20-500-40160822081402140815021508160217021708180218081902190820022008210221082202150822081402140815021602160817021708180218081902190820022008210221082202资料来源国家统计局中信证券研究部资料来源国家统计局中信证券研究部图5房地产开发投资同比增速图6新开工和竣工同比增速房地产开发投资增速新开工竣工4050354030302520201015100510020530104015500708091011121314151617181920212207080910111213141516171819202122资料来源国家统计局中信证券研究部注2022年为前11月资料来源国家统计局中信证券研究部注2022年为前11月请务必阅读正文之后的免责条款和声明6房地产行业年月宏观数据点评20221120221215图7房屋销售面积和金额同比增速图8近期重点城市按揭利率走势销售面积销售额平均放款周期右首套二套100658080706060605040554020503020045102040040190419071910200120042007201021012104210721102201220422072210070809101112131415161718192021221901资料来源国家统计局中信证券研究部注2022年为前11月资料来源贝壳研究院中信证券研究部图9样本城市新房签约套数图10样本二手房新房签约套数YoY202020212022YoY20202021202240000000120000600350000500-100100000400300000300-20080000250000200100200000-3006000000150000-40040000-100100000-200-50020000-30050000-4000-6000-500123456789101112123456789101112资料来源Wind中信证券研究部注12月为前14日数据12资料来源Wind中信证券研究部注12月为前14日数据12月同比数据为当月至今的修正值月同比数据为当月至今的修正值图1170个大中城市中新房价格环比上涨下跌持平城市数图1270个大中城市中二手房价格环比上涨下跌持平城市数上涨城市下跌城市持平城市上涨城市下跌城市持平城市7070606050504040303020201010002011-012011-102012-072013-042014-012014-102015-072016-042017-012017-102018-072019-042020-012020-102021-072022-04资料来源国家统计局中信证券研究部资料来源国家统计局中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明7分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上8特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2022版权所有保留一切权利9