第一支箭：优质房企获得银行信贷融资支持
　　在央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会后，截至2022年12月上旬，包括六家国有大行在内的多家银行已宣布和房地产企业签署战略合作协议，满足企业合理融资需求，给予意向性授信额度，约80家全国或地方性房企获得银行的融资支持，累计授信额度超3万亿元。中央多部出台政策指导银行向优质房企出具保函置换预售监管资金，各地的预售资金监管政策有望加快落地执行，为优质房企释放更多资金流动性。同时监管机构要求内保外贷跨境增信支持房企融资，助力房企在离岸市场的信用环境改善。
　　第二支箭：增信支持下民企发债融资逐渐修复
　　2022年5月，证监会宣布在交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，由中证金负责实施，成功助力五家民企成功发债。同时交易商协会组织中债增信公司主动设立了中债民企债券融资支持工具，8-10月中债增信公司累计全额担保支持民企发债规模68亿元，票面利率3.2%-3.5%不等，认购倍数较高，优质民企发债有所复苏，但总体仍处于低位。在11月多部接连释放为民营房企融资纾困的积极信号后，优质民企陆续开展储架式注册发行工作，截至12月上旬已有八家房企宣布储架式注册发行意向，申请规模达1210亿元。12月三家优质民企通过“央地合作增信”新模式，通过中证金融公司采用信用保护凭证方式进行发债，也对民企债券融资形成了良好的积极示范效应。
　　第三支箭：房企股权融资重新开闸
　　11月28日，证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，宣布停摆多年的股权融资重新开闸。本次股权融资明确提出资金流向是用于保交楼、保障房、棚改房、补充流动性资金、偿还债务，定向解决保交楼和企业债务两大行业难点，有效缓解当前流动资金紧张的困境，改善房企资产负债结构。优质民企通过增发配股等融资形式补充流动资金，PB较低、负债率较高、有扩张诉求的地方国企通过股权融资能优化负债结构，提升市场份额。从历史周期来看，房企股权融资窗口基本会在行业低谷打开，整体开放时间较短。随着“第三支箭”落地，截至12月上旬已有18家房企披露再融资计划。
　　行业格局逐渐出清，看好优质企业发展
　　本轮政策从“第一支箭”银行信贷融资打开，到“第二支箭”债券融资支持，再到“第三支箭”股权融资重启，三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑。当前对于地产政策底已经明确，行业最危险的时刻已经过去。供给侧改革下，未来行业胜者为王逻辑将持续演进，持续看好那些融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企。受益标的（1）保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业。
　　风险提示：政策落地不及预期、销售回暖不及预期、行业流动性风险加剧。
　　

研究报告全文：房地产行业研房地产地产融资三箭齐发优质房企持续受益究2022年12月16日行业深度报告投资评级看好维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002行业走势图第一支箭优质房企获得银行信贷融资支持房地产沪深300在央行银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会后截至2022年1224行月上旬包括六家国有大行在内的多家银行已宣布和房地产企业签署战略合作协业12深0议满足企业合理融资需求给予意向性授信额度约80家全国或地方性房企度-12获得银行的融资支持累计授信额度超3万亿元中央多部出台政策指导银行向报-24优质房企出具保函置换预售监管资金各地的预售资金监管政策有望加快落地执告-362021-122022-042022-08行为优质房企释放更多资金流动性同时监管机构要求内保外贷跨境增信支持房企融资助力房企在离岸市场的信用环境改善数据来源聚源第二支箭增信支持下民企发债融资逐渐修复相关研究报告2022年5月证监会宣布在交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划由中证金负责实施成功助力五家民企成功发债同时交易商协会组织中债房企多维度融资持续推进佛山厦增信公司主动设立了中债民企债券融资支持工具8-10月中债增信公司累计全额门限购松动行业周报-20221211担保支持民企发债规模亿元票面利率不等认购倍数较高优房企股权融资开闸四城土拍热度6832-35质民企发债有所复苏但总体仍处于低位在11月多部接连释放为民营房企融分化行业周报-2022124资纾困的积极信号后优质民企陆续开展储架式注册发行工作截至12月上旬开供需双降下供给侧改革出清阵痛源后迎接城镇化下一阶段行业投资策已有八家房企宣布储架式注册发行意向申请规模达1210亿元12月三家优质证略-2022124民企通过央地合作增信新模式通过中证金融公司采用信用保护凭证方式进券行发债也对民企债券融资形成了良好的积极示范效应证券第三支箭房企股权融资重新开闸研11月28日证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施宣布停摆多年究报的股权融资重新开闸本次股权融资明确提出资金流向是用于保交楼保障房告棚改房补充流动性资金偿还债务定向解决保交楼和企业债务两大行业难点有效缓解当前流动资金紧张的困境改善房企资产负债结构优质民企通过增发配股等融资形式补充流动资金PB较低负债率较高有扩张诉求的地方国企通过股权融资能优化负债结构提升市场份额从历史周期来看房企股权融资窗口基本会在行业低谷打开整体开放时间较短随着第三支箭落地截至12月上旬已有18家房企披露再融资计划行业格局逐渐出清看好优质企业发展本轮政策从第一支箭银行信贷融资打开到第二支箭债券融资支持再到第三支箭股权融资重启三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑当前对于地产政策底已经明确行业最危险的时刻已经过去供给侧改革下未来行业胜者为王逻辑将持续演进持续看好那些融资有优势投资强度高布局区域优机制市场化的房企受益标的1保利发展招商蛇口万科A华发股份建发股份越秀地产等优质央国企2万科A金地集团新城控股美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业风险提示政策落地不及预期销售回暖不及预期行业流动性风险加剧请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明121行业深度报告目录1行业流动性危机加剧民企融资受到阻碍32第一支箭优质房企获得银行信贷融资支持521多家商业银行给优质房企提供超千亿融资授信支持522优质房企可出具保函置换预售监管资金723银行内保外贷跨境增信支持房企融资93第二支箭增信支持下民企债券融资逐渐修复1031政策层面多部门支持优质民企融资1032增信层面中债增信和中证金融通过多种方式进行增信1133企业层面优质民企融资逐渐恢复144第三支箭房企股权融资重新开闸1641房企股权融资窗口开放周期较短1642第三支箭落地后多家房企披露再融资计划175投资建议186风险提示19图表目录图12021年下半年以来地产信用债发行规模波动较大3图22022年以来地产信用债违约规模扩大3图32021年下半年来民营房企发债规模下降亿元4图42022年以来地产信用债发行利率波动下降4图52023年房企债偿压力仍然较大4图6六家国有大银行为19家优质房企提供意向授信融资5图7国有六大行外其他大型银行为优质房企提供意向融资额度6图8重点房企受限监管资金占比较高9图9民营房企海外债总规模相对更大10图10中债民企支持工具通过六种方式支持民营房企发债融资11图11中债增信公司由交易商协会联合多家国资控股公司共同设立12图12信用风险缓释保护工具一共有六种形式13图132016年后房企股权融资不断收紧17表1七家银行给房企提供超千亿授信融资额度支持6表2多家优质房企获得银行的融资支持7表32021年以来多城出台保函置换监管资金政策7表42022年5月以来优质民企创新融资工具重新打开15表5中债增信公司全额担保支持六家优质民企发债15表6八家优质民企拥有储架式发行债券意愿16表7三家民企通过央地联动创设信用保护工具成功发债16表82017年以来房企股权融资大幅减少17表918家房企披露股权再融资计划18表10受益标的为融资有优势投资强度高布局区域优机制市场化的房企19请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明221行业深度报告1行业流动性危机加剧民企融资受到阻碍在2020年来三条红线政策贷款集中度管理政策及预售资金监管收紧政策的影响下部分房企因举债过高扩张较快盲目冲击规模等问题高周转发展模式不能持续2021年下半年因部分房企债券违约引发行业的流动性危机行业销售不断走弱房企投融资大幅收缩实际上房企债券违约自2018年下半年开始发生一些中小型低资质民企开始出现债券违约及展期2021年上半年开始部分房企出现商票逾期项目停缓建等负面舆情至2021年下半年开始房企融资受阻包括恒大集团阳光城在内多家头部房企发生违约进一步打击了投资者对民营房企的信心房企信用风险开始集中暴露融资环境开始收缩2022年开始民营房企债券违约事件进一步恶化融创中国正荣集团和世茂集团等民企债券违约房企信用风险加速暴露2022年1-10月信用债违约日债券总余额达12138亿元地产信用债违约规模迅速扩大图12021年下半年以来地产信用债发行规模波动较大图22022年以来地产信用债违约规模扩大350016300030001412250025001200020000806150015000410001000020500500-020-0400月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月414714717147311579135793579101010101111年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年202120192019201920202020202020212021202220222022202020222020202020202020202120212021202120212022202220222022201920202021202220202021信用债发行规模亿元同比违约日债券余额亿元数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所在地产信用风险事件多发环境下2022年民营房企融资环境受阻大部分民企公开市场融资处于停滞状态仅部分优质房企在监管层面支持下顺利发债对比近三年不同阵营房企融资数据2020-2021年民企融资规模占比分别为120和742022年1-10月民企融资规模809亿元同比下降518占比下降至44而国央企发行相对畅通发行规模同比小幅下降34从公开市场融资利率来看2022年行业平均发行票面利率呈现波动下滑趋势民企阵营由于中债增信公司的担保融资利率改善明显请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明321行业深度报告图32021年下半年来民营房企发债规模下降亿元图42022年以来地产信用债发行利率波动下降7100680546034021200月月月月月月月月月月月月月月月月0月7513579135913791111月月月月月月月月月月月月月月月月月年年年年年年年年年年年年年年年135791357913579年年1111年年年年年年年年年年年年年年年年年2021202220202020202020202020202120212021202120222022202220222020202120202020202020202020202120212021202120212022202220222022202220212020中央国企地方国企中央国企地方国企民企混合所有制民企混合所有制数据来源中指研究院开源证券研究所数据来源中指研究院开源证券研究所在融资受阻的情况下房企2023年债偿压力仍然较大行业流动性危机犹存2022Q4-2023Q3房企国内外债券到期规模分别为208229162533和2730亿元整体债偿规模较大2023年一季度预计房企将迎来债券到期高峰图52023年房企债偿压力仍然较大14000012000010000080000600004000020000000信用债亿元海外债亿元数据来源中指研究院开源证券研究所在房企融资遇阻债偿压力仍然较大的压力下之前财务较为稳健的房企也开始出现资金问题2018年针对部分民营企业遇到的融资困难问题经国务院批准人民银行会同有关部门从信贷债券股权三个融资渠道采取三支箭的政策组合支持民营企业拓展融资11月以来伴随支持房企融资的三支箭逐渐落地不少房企迎来融资好时机不断获得信贷支持和增新发债支持同时部分企业也在筹备股权融资事宜请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明421行业深度报告2第一支箭优质房企获得银行信贷融资支持21多家商业银行给优质房企提供超千亿融资授信支持在央行银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会后截至12月上旬工商银行农业银行中国银行建设银行交通银行邮储银行六家国有大行及较多地方银行均已宣布和房地产企业签署战略合作协议将围绕房地产开发贷款个人住房按揭贷款租赁住房融资等业务领域与相关房企集团开展全方位合作满足企业合理融资需求银企合作进一步深化从银行端来看授信总额度较大的银行依次为工商银行中国银行浦发银行对房企授信总额度分别为6550亿元6000亿元和5300亿元兴业银行邮储银行光大银行和交通银行对房企授信总额度也均超过1000亿元此外农业银行建设银行民生银行等也都与房企签署了合作协议总授信额度并未披露截至12月初共22家银行公开宣布与房企签署战略协议提供多元化的综合金融服务并给予意向性授信额度从房企端来看约80家全国或地方性房企获得银行的融资支持累计授信额度超3万亿元万科绿城中国受到银行授信个数最多均超过10家其次龙湖集团美的置业碧桂园中海地产滨江集团和金地集团均受到5家以上银行授信招商蛇口华润置地华宇地产建发集团保利发展等房企也均受到2家以上银行授信图6六家国有大银行为19家优质房企提供意向授信融资工商银行中国银行交通银行农业银行建设银行邮储银行总对总方式签订战略合签署支持房地产市场方式签订战略合作协议签署全面战略合作协议银企战略合作协议签署全面战略合作协议作协议健康发展合作协议意向性授信额度2800亿意向性融资总额6550亿万科1000亿元碧桂园万科1000亿元美的规模其中碧桂园500亿元龙湖各600亿元200亿元元开发贷按揭并购贷开发贷按揭并购贷开发贷并购贷款贸开发贷按揭并购贷开发贷按揭并购贷款债券承销与投资业务领域款租赁住房融资保易融资保函债券承款保函供应链融资款债券承销与投资保函供应链融资及结函债券承销与投资销与投资按揭债券投资算服务万科混合所有金地制绿城龙湖美的碧桂园新城民企旭辉金辉合生创展大华中海华润保利招蛇国企华侨城中国交建首开越秀资料来源各银行公告开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明521行业深度报告图7国有六大行外其他大型银行为优质房企提供意向融资额度浦发银行上海分浦发银行中信银行兴业银行光大银行浙商银行平安银行上海银行广发银行上海农商银行行签订总对总战签订战略合作协签订总对总战签订战略合作协签订战略合作协签署全面战略合签署战略合作协签署战略合作协签署全面银企战签署战略合作协方式略合作协议议略合作协议议议作协议议议略合作协议议为绿城中国滨为仁恒置地滨为碧桂园美的16家房企合计意7家房企新增意10家房企提供意提供意向性融资提供意向性融资提供意向性融资江集团提供意向江集团各提供置业提供意向性向性融资总额达向性融资额度向性融资总额合总额合计1600亿总额合计200亿规模总额达4400亿元性融资金额500200亿元意向性授信金额合计5300亿元800亿元计2600亿元元元亿元授信额度300亿元5300800440026001600500400300200房地产开发贷款房地产开发贷款房地产开发贷款租赁住房贷款房地产开发贷款住房按揭并房地产开发贷款房地产开发贷款房地产开发贷款房地产开发贷款个人住房按揭保障性住房开个人住房按揭房地产开发贷款购贷款债券承并购贷款债按揭贷款并按揭贷款并个人住房按揭贷款房地产项发贷款城市更贷款房地产项个人住房按揭销与投资预售券承销与投资购贷款债券承购贷款债券承贷款并购贷款目并购融资租新改造贷款新业务领域目并购融资租贷款并购贷款资金监管保函预售资金监管保销与投资预售销与投资预售债券承销和投赁住房融资保城建设贷款房赁住房融资债银行保函债经营性物业贷款函内保外贷等监管资金保函监管资金保函资保障房贷款函置换预售监管地产并购贷款券承销与投资等券承销和投资等及租赁住房贷款业务内保外贷等业务内保外贷等业务保函等业务资金债券承销住房按揭贷款业务等业务与投资等业务债券承销与投资等业务万科混合所金地有制绿城龙湖美的碧桂园新城旭辉民企滨江宝龙仁恒香港置地复地大华中海华润保利招蛇金茂建发华发华侨城建工集团首开大悦城国企中华企业陆家嘴信达永业集团瑞安地产国贸象屿厦门安居福州左海越秀资料来源各银行公告开源证券研究所表1七家银行给房企提供超千亿授信融资额度支持银行总授信额度亿元银行总授信额度亿元工商银行6550光大银行2600中国银行6000交通银行1200浦发银行5300平安银行500兴业银行4400上海银行400邮储银行2800广发银行300数据来源中国房地产报开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明621行业深度报告表2多家优质房企获得银行的融资支持房企授信银行个数房企授信银行个数万科A11华宇地产3绿城中国10建发集团3龙湖集团9保利发展3美的置业9大悦城3碧桂园8华侨城2中国海外发展8越秀地产2滨江集团5大华集团2金地集团5旭辉控股2招商蛇口4新城控股2华润置地4仁恒置地2数据来源中国房地产报开源证券研究所22优质房企可出具保函置换预售监管资金11月14日中国银保监会住房和城乡建设部人民银行联合印发关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知指导商业银行按市场化法治化原则向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金明确保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30此条政策也是控制房地产金融风险不再扩大不再新增违约主体对资金不太紧仍有扩表动力的企业本次政策相当于给与了30置换资金额度的经营杠杆资金成本为保函的费用及保证金利息对资金相对紧有保交付压力在边缘的房企本次政策给与了额外的腾挪空间能够帮助减少资金压力保障项目后续顺利交付2021年下半年以来面对诸多开发企业发生资金流动性问题全国多地调整预售资金监管政策或放松资金监管为房企提供部分资金支持或收紧政策保证项目建设资金安全诸多城市通过出台保函置换监管资金政策来提高预售资金使用效率但一城一策置换比例并不统一而本次中央多部首次将保函置换上升至全国性政策将各地政府不一致的保函置换政策进行全国统一化转变实现房地产风险的软着陆表32021年以来多城出台保函置换监管资金政策时间事件2021218武汉完成房屋所有权初始登记前监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5保函金额应不高于监管账户中重点监管资金的95202141济南主体结构验收前企业可以凭列入济南市商品房预售资金监管系统内监管银行出具的见索即付不可撤销的保函部分抵顶商品房预售监管资金监管资金留存比例不低于352021727天津房地产开发企业可以凭银行出具的保函免除同等额度的资金监管2021816衡阳A级及以上的房地产开发企业其已办好施工许可证并开工的商品房开发项目替换现金保函额度按信用等级从高到低分别为8070602021114北京房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函免除同等额度的监管资金2022411南京开发企业申请等额资金保函替换后预售资金账户监管额度内的余额须满足项目后1年内建设资金需求且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明721行业深度报告时间事件2022414无锡信用等级评定为诚信企业A级的房地产开发企业可以凭其监管银行以外的符合条件的商业银行出具的不可撤销的见索即付现金保函免除同等额度的重点监管资金额度202253徐州试点商品房预售监管资金使用银行保函的方式调整市区商品房预售许可和现售备案批次规模尾盘可一次性申请202256长春允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函以保函替代预售监管资金对于2022年度涉及施工建设的房地产开发项目依开发企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额专项用于本项目复工复产后续商品房销售款需足额补齐提取金额202258景德镇金融担保机构出具的项目保函可冲抵商品房预售重点监管资金但不得突破重点监管资金节点监管额度的502022510吉林新开工的房地产开发项目可按50比例监管项目资本金项目企业可以采取商业银行保函形式替代项目资本金现金2022518泰州房地产开发企业可采用现金银行保函或现金保险保函等形式缴纳竞买保证金房企和施工单位房地产开发企业可采用现金银行保函或现金保险保函等形式缴纳竞买保证金2022520南通对高品质房地产开发商预购管控资产推行差异化管控现行政策可享有提升拨款连接点减少关键管控资产信用额度应用银行保函更换等额本息商品房预售管控资产等收益2022725济宁AAA级企业在主体结构封顶前预售人可凭银行出具的保函抵顶监管额度的30AA级企业在主体结构封顶前预售人可凭银行出具的保函抵顶监管额度的202022729南昌对于未设立土地和在建工程抵押的项目可允许房地产企业使用银行保函替换等额商品房预售监管资金202282东莞房地产开发企业已按规则预留工程建设保证金的可凭相关银行出具的现金保函置换同等金额的商品房预售资金在担保期限内不能提前申请撤回现金保函2022816宿州对信用A级和信用A级开发企业允许用银行保函替换等额重点监管资金但替换比例最高不超过重点监管资金额度的502022817麻城优化预售资金监管允许开发企业以银行保函的形式释放等额监管资金但最高额度不超过预售监管资金总额的302022818长沙县允许开发企业以银行保函的形式替换等额重点监管资金转为非重点监管资金使用但最高额度不得高于监管账户中重点监管资金额度的7020221012周口以保函形式等额替代预售监管资金在确保项目竣工交付所需资金的前提下通过银行保函商业保险国有担保公司保函替代的方式合理释放预售监管资金流动性提高资金使用效率资料来源各地房管局官网开源证券研究所本次政策从全国层面对保函置换预售监管资金的方式提出细致要求既允许房企以保函置换部分监管资金提高资金流动性又要求资金监管账户留存充足额度保障项目竣工交付从重点房企受限资金占比来看保利发展招商蛇口等优质央企均超过30预售资金监管比例较高本次政策出台后各地的预售资金监管政策有望加快落地执行为优质房企释放更多资金流动性请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明821行业深度报告图8重点房企受限监管资金占比较高600355003025400203001520010100500受限资金亿元监管比例数据来源各公司公告开源证券研究所23银行内保外贷跨境增信支持房企融资据路透社会2022年12月2日报道中国监管机构要求四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款金融机构为房企提供离岸贷款主要通过内保外贷形式即境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保由境外银行给境外投资企业发放相应贷款金融16条发布之后多家银行积极支持房企盘活资金助力房地产市场稳定健康发展其中中信银行光大银行等多家银行支持房企融资的政策包含内保外贷银行在总对总提供意向性融资额度的同时借助于境外市场帮助房企融资也是多元化服务的重要方向近几年房企在离岸境外融资规模明显扩大境外融资环境改善也将是稳楼市一个重要环节通过内保外贷业务一方面有助于缓解房企现金流压力维持政策运营另一方面银行加大支持力度将明显提振投资者对房地产复苏信心有助于改善离岸境外房地产市场信用环境促进市场融资功能恢复助力房地产复苏12月9日中国银行利用境内外市场资源成功为龙湖集团提供内保外贷业务该笔贷款规模为7亿元已于12月9日实现提款中行境内外两家机构共同参与中国银行重庆分行为龙湖集团开立人民币融资性保函中银香港以人民币保函为担保为龙湖集团境外企业提供贷款融资近期美的置业与工行总行签订总对总合作协议中提到了内保外贷支持中信银行与多家房企签订总对总战略合作协议中也提起合作方向涉及内保外贷业务我们相信将有更多的房企获得银行内保外贷的落地贷款助力房企在离岸市场的信用环境改善请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明921行业深度报告图9民营房企海外债总规模相对更大12000010000080000600004000020000000A万科碧桂园佳兆业雅居乐阳光城合景泰富新城控股恒大集团富力地产中海地产融创集团禹洲集团世茂股份旭辉控股远洋集团金茂中国正荣集团路劲地产龙光集团绿地控股龙湖集团华润置地时代中国宝龙地产中骏集团华夏幸福中国奥园2023年到期海外债亿元海外债规模亿元数据来源中指研究院开源证券研究所3第二支箭增信支持下民企债券融资逐渐修复31政策层面多部门支持优质民企融资民营企业债券融资支持工具作为第二支箭有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围有效缓解了民营企业信用收缩问题促进了民营企业融资恢复2022年5月交易商协会召开民营企业债券融资发展线上调研座谈会组织中债信用增进公司主动设立了中债民企债券融资支持工具CSIPB在坚持市场化法治化原则下建立与市场主体风险分散共担机制与银行证券公司增进公司担保机构等市场机构合力推进优质民企发债2022年11月1日在人民银行的支持和指导下交易商协会联合房地产业协会与中债增信公司召集21家民营房企召开座谈会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具第二支箭支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资2022年11月8日交易商协会表示将继续推进并扩大第二支箭支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资预计可支持约2500亿元民营企业债券融资后续可视情况进一步扩容2022年11月21日人民银行银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会强调要全面落实房地产长效机制保持房地产融资平稳有序稳定房地产企业开发贷款建筑企业贷款投放用好民营企业债券融资支持工具第二支箭支持民营房企发债融资2022年11月23日央行银保监会公告称稳定房地产开发贷款投放坚持两个毫不动摇对国有民营等各类房地产企业一视同仁鼓励金融机构重点支持治理完善聚焦主业资质良好的房地产企业稳健发展请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1021行业深度报告图10中债民企支持工具通过六种方式支持民营房企发债融资资料来源中债增信公司官网开源证券研究所民企融资受行业流动性危机影响金融机构信心偏弱市场化风险分散分担机制尚不完善同时较高的违约率进一步加剧了融资困难中债增信担保发债一方面可以支持优质民企债券融资功能恢复降低发债成本尽量减少债券违约事件的发生另一方面释放了对民企债券融资的政策支持信号提振市场对民企债券投资信心引导更多银行专业增信机构等市场力量利用市场化增信模式服务民企发债融资32增信层面中债增信和中证金融通过多种方式进行增信增信发债主要通过中债信用增进投资股份有限公司和中国证券金融股份有限公司推进1中债增信中债信用增进投资股份有限公司简称中债增信是我国首家专业债券信用增进机构于2009年在央行指导下由银行间交易商协会联合中石油国网英大中化股份北京国有资本首钢集团中银资产等联合发起成立注册资本金为60亿元人民币公司为中小企业及低信用级别企业发行直接债务融资工具提供信用增进服务解决中小企业融资困难同时进行债券市场产品创新和制度创新推动市场信用风险分散分担机制建设的信用增进服务产品请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1121行业深度报告图11中债增信公司由交易商协会联合多家国资控股公司共同设立资料来源Wind开源证券研究所中债增信公司业务主要分成三大类信用增进业务投资业务和信用风险缓释工具1信用增进业务可分为基础类债券信用增进业务创新类债券信用增进业务和其他债权类增信业务基础类债券信用增进业务主要指以传统方式开展的企业债券公司债券非金融企业债务融资工具等标准化债权类资产的信用增进业务创新类债券信用增进业务主要指以信用风险缓释工具差额补足等方式开展的信用增进业务其他债权类增信业务主要指保险债权投资计划资产管理计划信托计划等其他债权类资产的信用增进业务2投资业务投资业务的宗旨是为公司作为中国信用债券市场基础设施建设者提供充分的资本保障和业务能力支持积极参与信用市场做市活动通过产品创新建立信用市场风险分散分担机制促进金融深化满足经济体深层次的投融资需求为广大优质中小企业提供全生命周期的金融服务3信用风险缓释工具目前公司业务范围涉及信用风险缓释工具的所有品种积极参与信用风险缓释工具的研究与上线工作完成了首批信用风险缓释合约信用风险缓释凭证信用违约互换信用联结票据交易并通过持续报价和交易为市场提供流动性信用风险缓释保护工具一共有六种是指信用风险保护买方向信用保护卖方支付信用保护费用或从创设机构手中购买相关凭证由信用保护卖方或创设机构就约定的参考债务向信用保护买方提供信用风险保护的金融工具2022年5月以来民企融资恢复主要依靠信用违约互换和信用风险缓释凭证工具落地请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1221行业深度报告图12信用风险缓释保护工具一共有六种形式资料来源中国银行间交易商协会开源证券研究所公司信用债增进业务主要集中在中国境内2022H1公司信用增进净收入为403亿元同比增长48占营业收入比例为55截至2022Q1公司累计开展增信业务458个累计增信金额3282亿元未到期增信业务责任余额813亿元市场地位和行业竞争力较强中债增信公司增信业务以城投类客户和政策支持类产业客户为主拥有土地房产等优质抵押资产客户质量较高代偿率极低且代偿回收情况良好担保准备金覆盖程度不断提高2018年以来公司债券担保无代偿仅于2021年9月发生一笔前期集合票据的代偿代偿金额2000万元公司在为企业担保时通常要求相应的反担保因此代偿时可以处置抵押物或向第三方反担保方追溯来弥补损失中债增信公司以往合作客户中地产房企占比较低而在2022年5月政策支持下由中债增及金融机构为房企发债提供信用风险缓释工具助力部分民营房企完成发债中债增信公司的风险缓释措施主要有担保公司担保第三方保证担保股票质押股权质押房产土地抵押等形式而公司为民企发债全额担保同时房企通过第三方或实物资产进行反担保2中证金融中国证券金融股份有限公司简称中证金融是经国务院同意中国证监会批准设立的全国性证券类金融机构是中国境内从事转融通业务的金融机构旨在为证券公司融资融券业务提供配套服务成立于2011年10月28日其股东单位有上海证券交易所深圳证券交易所上海期货交易所中国证券登记结算有限责任公司中国金融期货交易所大连商品交易所和郑州商品交易所5月11日证监会宣布在交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划以稳定和促进民营企业债券融资民营企业债券融资专项支持计划由中证金融运用自有资金负责实施通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式增信支持有市场有前景有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1321行业深度报告12月中证金融在央地合作模式下创设合约凭证为财务总体健康面临短期困难的民营房企债券发行提供增信支持联合证券公司地方担保机构为碧桂园地产美的置业和新希望3家企业发行债券创设信用保护工具2022年5月至今中证金融共为15家民营企业的19只债券提供信用保护保护金额合计约17亿元助力民营企业债券融资超过180亿元在改善市场预期提振市场信心缓解民企融资难方面发挥了积极作用33企业层面优质民企融资逐渐恢复自2022年5月以来在中央监管层面的不断支持下优质民企融资工具重新打开龙湖集团碧桂园新城控股美的置业等优质民企通过成立信用保护凭证和信用风险缓释凭证成功发债1龙湖集团深交所推出中证金融和专项计划管理人中信证券联合创设的信用保护凭证与龙湖供应链ABS配套成功完成簿记龙湖供应链ABS发行总规模402亿元优先级资产支持证券利率350对应信用保护凭证名义本金4000万元被保护标的发行规模4亿元2美的置业在上交所指导下中证金融与国泰君安证券为本期债券创设信用保护合约提供了相应的增信支持美的置业成功发行2022年第一期公司债券发行规模10亿元票面利率为45同时中债信用增进公司联合浙商银行成功创设信用风险缓释凭证CRMW助力美的置业成功发行供应链资产支持票据ABN569亿元帮助美的置业上游381个中小供应商和工程方实现融资信用风险缓释凭证创设总金额28亿元3碧桂园中证金融与中信建投证券为本期债券创设信用保护合约提供了相应的增信支持碧桂园成功发行2022年第一期公司债券发行规模5亿元票面利率为454新城控股信用风险缓释凭证拟创设总金额不超过13亿元支持新城控股融资总规模不超过10亿元本期信用风险缓释凭证搭配债券的品种为中期票据期限21年5旭辉集团旭辉集团使用中证金融与国泰君安证券创设的信用保护凭证发行规模5亿元发行期限4年期22票面利率定于55请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1421行业深度报告表42022年5月以来优质民企创新融资工具重新打开时间事件主体规模票面利率保护工具2022年5月龙湖使用中证金融与中信证券创设的信用保护凭证发行ABS龙湖集团402亿元350信用保护凭证美的置业使用中证金融与国泰君安证券创设的信用保护凭证2022年5月美的置业10亿元450信用保护凭证发行公司债碧桂园使用中证金融与中信建投证券创设的信用保护凭证发2022年5月碧桂园5亿元450信用保护凭证行公司债中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证信用风险缓释2022年5月新城控股10亿元650CRMW助力新城控股发行2022年第一期中期票据凭证旭辉使用中证金融与国泰君安证券创设的信用保护凭证发行2022年6月旭辉集团5亿元550信用保护凭证公司债中债信用增进公司联合浙商银行成功创设信用风险缓释凭证信用风险缓释2022年8月美的置业569亿元450CRMW助力美的置业发行供应链资产支持票据ABN凭证资料来源各公司公告开源证券研究所2022年8月以来中债增信公司在市场化和法治化原则下提供了全额无条件不可撤销的连带责任保证担保通过全额担保的方式为优质民企发债提供强信用支持8-10月中债增信公司累计支持民企发债规模68亿元票面利率32-35认购倍数较高表5中债增信公司全额担保支持六家优质民企发债时间主体规模票面利率认购倍数担保方式2022826龙湖集团15亿元333286全额担保增信202297美的置业10亿元333197全额担保增信2022913新城控股10亿元32828全额担保增信2022919碧桂园15亿元320286全额担保增信2022922旭辉集团12亿元322264全额担保增信20221014卓越商管6亿元350-全额担保增信资料来源Wind开源证券研究所在11月多部接连释放为民营房企融资纾困的积极信号后优质民企陆续开展储架式注册发行工作截至12月上旬交易商协会已受理龙湖集团美的置业新城控股万科集团金地集团金辉集团储架式发债申请此外旭辉集团也已经向交易商协会表达了150亿元储架式注册发行意向绿城中国也拟报送110亿元储架式中期票据注册发行计划用于置换到期债券及项目开发建设八家房企储架式注册发行申请规模达1210亿元近期第二支箭政策框架下增信发债储架式注册发行得到市场广泛认可取得了良好政策效果请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1521行业深度报告表6八家优质民企拥有储架式发行债券意愿时间主体规模方式当前进展2022年11月龙湖集团200亿元储架式发行交易商协会已受理2022年11月美的置业150亿元储架式发行交易商协会已受理2022年11月新城控股150亿元储架式发行交易商协会已受理2022年11月万科A280亿元储架式发行交易商协会已受理2022年11月金地集团150亿元储架式发行交易商协会已受理2022年11月金辉集团20亿元储架式发行交易商协会已受理2022年12月旭辉控股150亿元储架式发行向交易商协会表达发行意向2022年12月绿城中国110亿元储架式发行拟报送注册发行计划资料来源各公司公告开源证券研究所12月9日新希望五新实业集团美的置业和碧桂园三家民企通过央地联动创设信用保护工具CDS模式成功发债也意味着优质民企公开市场融资正在逐渐恢复与5月份面世的带有信用保护合约的公司债相比本次发行采用信用保护凭证方式信用保护比例由20提升至100此外还增加了地方担保公司为债券提供全额担保的增信新模式民营房企央地合作增信新模式的落地是沪深交易所在证监会指导下协同各类市场参与主体进行的创新探索增进了民营房企投融对接和市场信心形成了良好的积极示范效应表7三家民企通过央地联动创设信用保护工具成功发债时间主体规模票面利率发行期限担保金额2022129新希望118亿元455524年期48亿元2022129美的置业125亿元394924年期5亿元2022129碧桂园10亿元40-4882年期10亿元资料来源Wind开源证券研究所4第三支箭房企股权融资重新开闸41房企股权融资窗口开放周期较短房企股权融资自2010年开始受中央调控开始收紧2014年重启后在2016年再度加码之后主流房地产开发股权融资基本停滞2017年后仅部分地方国资企业进行增发上一次大型开发在A股市场股权类融资须追溯到2015年招商蛇口换股吸收合并招商地产成为深交所首单AB股转A股整体上市案例之后万达商业回A之路失败恒大及深深房各方签署重组上市协议未获批准及富力地产连续五次冲击A股IPO失败都意味着监管层对房企股权融资及重组把控严格从历史周期来看房企股权融资窗口基本会在行业低谷打开整体开放时间较短请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1621行业深度报告表82017年以来房企股权融资大幅减少募资总额发行规发行方式发行证券代码证券简称发行日期模万元增发600848SH上海临港20171181500增发600162SH香江控股20171252350增发002377SZ国创高新20177272193增发002377SZ国创高新20179221817增发600773SH西藏城投20179301168增发000560SZ我爱我家201712203924增发000560SZ我爱我家20181221660增发600675SH中华企业201842314851增发600657SH信达地产20187127833增发600675SH中华企业201811151994增发000031SZ大悦城20192214447增发600848SH上海临港201962116106增发000031SZ大悦城201910312426增发600848SH上海临港20191114767增发001914SZ招商积余201911202990增发002208SZ合肥城建20201201286增发002208SZ合肥城建20207151000资料来源Wind开源证券研究所图132016年后房企股权融资不断收紧16001400120010008006004002000201020112012201320142015201620172018201920202021首发增发可转债可交换债配股数据来源Wind开源证券研究所42第三支箭落地后多家房企披露再融资计划11月28日证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施恢复涉房上市公司并购重组及配套融资恢复上市房企和涉房上市公司再融资调整完善房地产企业境外市场上市政策进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用积极发挥私募股权投资基金作用请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1721行业深度报告随着第三支箭落地福星股份世茂股份等房企就率先发布筹划非公开发行股票融资公告截至12月上旬已有碧桂园雅居乐大名城建发国际新湖中宝陆家嘴华夏幸福等18家房企披露再融资计划融资方式包含配股和定向增发本次股权融资明确提出资金流向是用于保交楼保障房棚改房补充流动性资金偿还债务定向解决保交楼和企业债务两大行业难点有效缓解当前流动资金紧张的困境改善房企资产负债结构优质民企通过增发配股等融资形式补充流动资金PB较低负债率较高有扩张诉求的地方国企通过股权融资能优化负债结构提升市场份额表918家房企披露股权再融资计划日期房企融资方式拟发行股份A股11月29日北新路桥增发拟发行的股票数量不超过发行前公司总股本的3011月29日世茂股份增发拟发行的股票数量不超过发行前公司总股本的3011月30日大名城增发拟定增募资不超30亿元11月30日新湖中宝增发拟发行的股票数量不超过发行前公司总股本的2012月1日天地源增发拟发行的股票数量不超过发行前公司总股本的3012月1日万科A增发不超过目前A股H股已发行股份数量的2012月1日陆家嘴发股并购拟募资收购股权资产筹划重大资产重组12月1日华夏幸福增发拟发行的股票数量不超过发行前公司总股本的3012月2日格力地产发股并购拟募集资金不超过16亿12月5日福星股份增发非公开发行股票募集资金总额不超过1341亿元12月5日华发股份增发拟募集资金不超60亿元12月5日招商蛇口发股并购拟募资收购南油集团24股权12月5日外高桥增发拟发行的股票数量不超过发行前公司总股本的3012月5日金科股份增发拟非公开发行1602亿股票12月5日绿地控股增发拟发行的股票数量不超过发行前公司总股本的30H股12月6日建发国际配售股份完成以1798港元发行合共4500万股股份12月7日碧桂园配售股份拟配售股份合共178亿股配股价格为每股27港元12月9日雅居乐配售股份出售4860万股雅生活H股资料来源各公司公告开源证券研究所5投资建议本轮政策从第一支箭银行信贷融资打开到第二支箭债券融资支持再到第三支箭股权融资重启三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑当前对于地产政策底已经明确行业最危险的时刻已经过去供给侧改革下未来行业胜者为王逻辑将持续演进持续看好那些融资有优势投资强度高布局区域优机制市场化的房企受益标的1保利发展招商蛇口万科A华发股份建发股份越秀地产等优质央国企2万科A金地集团新城控股美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1821行业深度报告表10受益标的为融资有优势投资强度高布局区域优机制市场化的房企总市值亿股票代码公司名称评级收盘价元归母净利润亿元PE元20221215202212152021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024EA股600048SH保利发展买入188181572273926482814324769716758000002SZ万科A买入214111912225224442690297495888072001979SZ招商蛇口买入1131514621037910154017741091247364601155SH新城控股买入49512195126081285796839615851600153SH建发股份买入4321143861062177285671705650600383SH金地集团未评级492510919419561020108352524845600325SH华发股份未评级207197831934437140665605651H股0688HK中国海外发展未评级2260120654016398841804531565754501109HK华润置地未评级2467334603240333436734123767467600817HK中国金茂买入2437183469488649750525038320123HK越秀地产买入300096935948357168984625344数据来源Wind开源证券研究所截至2022年12月15日港元汇率1港元090人民币已评级公司盈利预测来自开源证券研究所未评级公司盈利预测来自Wind一致预期6风险提示政策落地不及预期销售回暖不及预期行业流动性风险加剧请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1921行业深度报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明2021