事件描述
　　2022年12月15日，国家统计局发布1-11月房地产开发和销售相关数据。
　　事件评论
　　需求下行压力短期加大，破局关键在于扭转预期。2022年1-11月全国商品房销售金额/面积/均价分别同比-26.6%/-23.3%/-4.3%，11月单月同比分别-32.2%/-33.3%/+1.6%，需求边际下行压力短期加大；11月百强房企销售面积/30大中城市销售面积单月同比分别为-33.8%/-24.8%，统计局数据与30大中城市微观趋势基本一致，且降幅也更接近微观实际情况。当前实际需求可能已击穿长期中枢，居民住房购买力并不弱于2014-2016年周期，潜在需求已不是核心矛盾；关键是当前就业环境和收入预期等宏观因素承压，期房交付信心受损，以及对房价的偏悲观预期，延迟了居民入市的节奏；伴随疫情防控优化，保交楼的逐步推进，以及托需求力度的加大，积极变化正在落地，预期扭转有望逐渐兑现。
　　供给收缩幅度也有加大，政策提速后竣工有望边际改善。1-11月新开工面积同比-38.9%，11月单月同比-50.8%，降幅环比明显扩大，延续去库存趋势；1-11月土地购置面积/成交价款分别同比-53.8%/-47.7%，11月单月同比分别为-58.5%/-50.8%，降幅环比有所扩大。11月以来供给端政策加速推进，信贷、债券、股权等融资支持工具“三箭齐发”，行业融资环境边际改善，但政策落地仍需时日，需求企稳前房企资金链仍面临较大压力，主动去库存仍是普遍选择，预计短期供给端仍将承压。1-11月竣工面积同比-19.0%，11月单月同比-20.2%，单月降幅环比有所扩大；近期供给端政策的终极目的均指向“保交楼”，随着纾困资金的陆续落地，以及房企资金链压力边际缓解，优质项目的问题有望率先化解，当前实际竣工与理论竣工的巨大缺口，决定着后续竣工端的持续修复将会是大概率事件。
　　投资降幅继续扩大，行业资金链依旧承压。1-11月房地产开发投资完成额同比-9.8%，11月单月同比-19.9%，降幅环比有所扩大；销售企稳仍需时日，融资环境边际改善但房企资金链压力依旧较大，房企资本开支意愿不会迅速回暖，短期投资端或难有明显改善，考虑土地购置的滞后影响以及房企节约资本开支等因素，预计明年开发投资表现仍将持续承压。1-11月房地产开发到位资金同比-25.7%，11月单月同比-35.4%，其中个人按揭贷款降幅环比有所扩大、定金及预收款维持明显降幅，与销售趋势基本吻合；国内贷款降幅亦有所扩大，融资工具支持下预计后续将迎来逐步修复。到位资金同比降幅仍显著高于投资降幅，行业资金链依旧承压，供需双弱背景下政策仍需进一步加码，尤其是需求端政策。
　　供需边际下行压力短期加大，破局关键在于扭转预期。11月以来“保交楼”、“稳信用”等供给端政策频出，但实际效果仍需观察；需求端破局关键在于扭转预期，关注后续需求端政策进一步加码和引导居民信心恢复的关键信号。行业积极变化逐步落地，当前及未来一段时间仍处于“政策上/周期下”的第二阶段，明年有望逐步切换至“政策上/周期上”的第三阶段，长期竞争力仍是选股关键因素；关注有效率的国央企、高信用的优质民企和具备核心资产的风险类民企。此外，随着地产信用端逐步修复，优质物业股也迎来配置良机。
　　风险提示
　　1、行业基本面修复时间点仍存不确定性；
　　2、行业维稳政策释放节奏与幅度存不确定性。
　　

研究报告全文：丨证券研究报告丨行业研究丨点评报告丨房地产边际下行压力短期加大TableTitle破局关键在于扭转预期2022年1-11月统计局房地产数据点评报告要点供需边际下行压力短期加大TableSummary破局关键在于扭转预期11月以来保交楼稳信用等供给端政策频出但实际效果仍需观察需求端破局关键在于扭转预期关注后续需求端政策进一步加码和引导居民信心恢复的关键信号行业积极变化逐步落地当前及未来一段时间仍处于政策上周期下的第二阶段明年有望逐步切换至政策上周期上的第三阶段长期竞争力仍是选股关键因素关注有效率的国央企高信用的优质民企和具备核心资产的风险类民企此外随着地产信用端逐步修复优质物业股也迎来配置良机分析师及联系人TableAuthor刘义宋子逸SACS0490520040001SACS0490522080002请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨c2022-12-16jzqdt11111房地产边际下行压力短期加大TableTitle2破局关键在于扭转预期行业研究丨点评报告2022年1-11月统计局房地产数据点评TableRank投资评级看好丨维持事件描述TableSummary2市场表现对比图近12个月2022年12月15日国家统计局发布1-11月房地产开发和销售相关数据TableChart房地产沪深300指数16事件评论1需求下行压力短期加大破局关键在于扭转预期2022年1-11月全国商品房销售金额-15-30面积均价分别同比-266-233-4311月单月同比分别-322-33316需2021122022420228202212求边际下行压力短期加大11月百强房企销售面积30大中城市销售面积单月同比分别资料来源Wind为-338-248统计局数据与30大中城市微观趋势基本一致且降幅也更接近微观实际情况当前实际需求可能已击穿长期中枢居民住房购买力并不弱于2014-2016年周期潜在需求已不是核心矛盾关键是当前就业环境和收入预期等宏观因素承压期房相关研究交付信心受损以及对房价的偏悲观预期延迟了居民入市的节奏伴随疫情防控优化TableReport第三支箭正式落地政策拼图渐趋完整2022-保交楼的逐步推进以及托需求力度的加大积极变化正在落地预期扭转有望逐渐兑现11-29需求底部震荡供给依旧承压政策仍需加码供给收缩幅度也有加大政策提速后竣工有望边际改善1-11月新开工面积同比-3892022年1-10月统计局房地产数据点评11月单月同比-508降幅环比明显扩大延续去库存趋势1-11月土地购置面积成交2022-11-16价款分别同比-538-47711月单月同比分别为-585-508降幅环比有所扩大纾困政策持续累积修复动力边际增强2022-11月以来供给端政策加速推进信贷债券股权等融资支持工具三箭齐发行业融11-15资环境边际改善但政策落地仍需时日需求企稳前房企资金链仍面临较大压力主动去库存仍是普遍选择预计短期供给端仍将承压1-11月竣工面积同比-19011月单月同比-202单月降幅环比有所扩大近期供给端政策的终极目的均指向保交楼随着纾困资金的陆续落地以及房企资金链压力边际缓解优质项目的问题有望率先化解当前实际竣工与理论竣工的巨大缺口决定着后续竣工端的持续修复将会是大概率事件投资降幅继续扩大行业资金链依旧承压1-11月房地产开发投资完成额同比-9811月单月同比-199降幅环比有所扩大销售企稳仍需时日融资环境边际改善但房企资金链压力依旧较大房企资本开支意愿不会迅速回暖短期投资端或难有明显改善考虑土地购置的滞后影响以及房企节约资本开支等因素预计明年开发投资表现仍将持续承压1-11月房地产开发到位资金同比-25711月单月同比-354其中个人按揭贷款降幅环比有所扩大定金及预收款维持明显降幅与销售趋势基本吻合国内贷款降幅亦有所扩大融资工具支持下预计后续将迎来逐步修复到位资金同比降幅仍显著高于投资降幅行业资金链依旧承压供需双弱背景下政策仍需进一步加码尤其是需求端政策供需边际下行压力短期加大破局关键在于扭转预期11月以来保交楼稳信用等供给端政策频出但实际效果仍需观察需求端破局关键在于扭转预期关注后续需求端政策进一步加码和引导居民信心恢复的关键信号行业积极变化逐步落地当前及未来一段时间仍处于政策上周期下的第二阶段明年有望逐步切换至政策上周期上的第三阶段长期竞争力仍是选股关键因素关注有效率的国央企高信用的优质民企和具备核心资产的风险类民企此外随着地产信用端逐步修复优质物业股也迎来配置良风险提示1行业基本面修复时间点仍存不确定性更多研报请访问2行业维稳政策释放节奏与幅度存不确定性长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明机行业研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告所反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表本公司或其他附属机构的立场本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司及作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为长江证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的应当注明本报告的发布人和发布日期提示使用证券研究报告的风险未经授权刊载或者转发本报告的本公司将保留向其追究法律责任的权利财务报表及指标预测请阅读最后评级说明和重要声明33