研究报告全文：证券研究报告行业动态各项指标再度承压政策仍有发力空间房地产11月统计局房地产数据点评国家统计局公布2022年11月房地产市场运行情况11月单月房地产销售面积投资额新开工面积分别为10071万平方米9918亿元7910万平方米同比增速分别为-333-199-508维持强于大市前值分别为-232-160-351竺劲销售降幅扩大需求端政策仍值得期待11月商品房销售面积增zhujinbjcsccomcn速为-333降幅较10月扩大100个百分点我们认为7月18621097792网传停工停贷事件造成单月出现289的较大降幅后市场原有SAC执证编号S1440519120002的复苏趋势被打断而随后8月下旬的降息9月底中央多部门SFC中央编号BPU491发布的包括阶段性首套房贷定向降息首套个人公积金利率下尹欢科调退还换购住房个税在内的政策带动了8-9月份销售降幅的yinhuankecsccomcn收窄十一黄金周期间市场持续修复假期后销售动能有所减弱1861639605810-11月市场在底部区域震荡房企往往在年底加大推盘力度SAC执证编号S1440520070004伴随政策调控维持在较为宽松状态市场销售有望在12月出现修复发布日期2022年12月16日到位资金降幅扩大行业融资能力正待恢复11月到位资金增速市场表现为-354降幅较10月扩大94个百分点国内贷款与自筹资金的降幅扩大表明房企在获取银行开发贷发债方面的难度有所155加大10-11月定金及预收款个人按揭降幅的再度扩大表示-5房企回款端随销售震荡而承压-15投资降幅扩大土地市场仍显低迷11月单月投资土地购置-25新开工降幅竣工降幅均有所扩大我们认为市场销售短期内2022219202141920215192021619202171920218192021919202211920223192021111920211219难以看到快速恢复房企普遍保持谨慎投资的态度土地市场回房地产开发20211019沪深300暖尚需较长时日后续月份新开工在拿地放缓的背景下难言在短期内恢复增长保交楼政策将持续为竣工形成支撑相关研究报告三大核心指标预测我们预测2023年销售面积新开工面积开发投资的增速为-10-20-7看好房企行业集中度提升商业及物管业务价值重估近期供给端利好政策频出需求端政策有望在一城一策下进一步释放房地产市场将进入减量高质量发展期绩优龙头将利用这一历史机遇持续快速发展市占率进一步提升我们推荐A股万科A保利发展金地集团建发股份华发股份滨江集团港股中国海外发展建发国际集团越秀地产绿城中国碧桂园后疫情时代商业及物管企业的盈利和估值有望双双修复我们推荐A股新城控股招商蛇口港股龙湖集团华润置地华润万象生活碧桂园服务万物云我们同样看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股风险提示房地产销售结转及房企信用修复可能不及预期本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业动态研究报告目录1销售降幅扩大行业融资能力正待恢复211销售降幅继续扩大需求端政策仍值得期待212到位资金降幅扩大行业融资能力正待恢复32投资降幅扩大土地市场仍显低迷521投资降幅继续扩大5土地市场仍显低迷22523新开工降幅与竣工降幅均扩大63投资建议看好房企行业集中度提升商业及物管业务价值重估6请参阅最后一页的重要声明1房地产行业动态研究报告1销售降幅扩大行业融资能力正待恢复11销售降幅继续扩大需求端政策仍值得期待销售降幅继续扩大11月商品房单月销售面积10071万方同比下降333增速连续17个月为负降幅延续10月的扩大趋势较10月扩大100个百分点1-11月商品房累计销售面积121250万方同比下降233降幅较1-10月扩大10个百分点11月商品房单月销售金额9816亿元同比下降322增速连续17个月为负降幅延续10月的扩大趋势较10月扩大85个百分点1-11月商品房累计销售金额118648亿元同比下降266降幅较1-10月扩大05个百分点图表1商品房销售面积和销售金额累计同比图表2商品房销售面积当月同比商品房销售面积累计同比商品房销售额累计同比商品房销售面积当月值万平商品房销售面积当月同比30000110009009000250007007000200005005000300300015000100100010000-10001005000-3000300-500005001605160917011705170918011805180919011905190920012005200921012105210922012205220916051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投房价延续正增长趋势11月住宅销售均价10166元平同比上升20增速较10月上升13个百分点延续自7月份由负转正以来的正增长一二线城市成交热度较高带动房价延续正增长态势图表3商品房销售金额当月同比图表4商品住宅销售均价及当月同比商品房销售额当月值亿元商品房销售额当月同比商品住宅销售均价元平商品住宅销售均价当月同比300001300120003001100250250001000090020020000700800015050015000600010030050100001004000100005000200030050050001001709190516051609170117051801180518091901190920012005200921012105210922012205220916091801190517011705170918051809190119092001200520092101210521092201220522091605资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投各地区销售降幅均扩大东部地区中部地区西部地区东北地区1-11月累计销售面积同比增速分别为-228-190-270-359分别较1-10月变动-02pct-15pct-20pct-09pct累计销售金额同比增速分别为-256-240-305-395分别较1-10月变动-01pct-10pct-16pct-03pct各地区销售降幅均扩大请参阅最后一页的重要声明2房地产行业动态研究报告图表5分区域商品房销售面积累计同比图表6分区域商品房销售金额累计同比东部地区累计同比中部地区累计同比东部地区累计同比中部地区累计同比西部地区累计同比东北地区累计同比西部地区累计同比东北地区累计同比1200015000100001300080001100060009000700040005000200030000001000-2000-1000-4000-3000-6000-50001605160917011705170918011805180919011905190920012005200921012105210922012205220916051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投年底销售有望修复需求端政策仍值得期待11月的销售延续10月的单月降幅扩大趋势12月截至13日30个大中城市成交面积同比下跌97降幅较11月同期大幅收窄205个百分点市场有望在年底我们认为7月网传停工停贷事件造成单月出现289的较大降幅后市场原有的复苏趋势被打断而随后8月下旬的降息9月底中央多部门发布的包括阶段性首套房贷定向降息首套个人公积金利率下调退还换购住房个税在内的政策带动了8-9月份销售降幅的收窄十一黄金周期间市场持续修复假期后销售动能有所减弱10-11月市场在底部区域震荡房企往往在年底加大推盘力度伴随政策调控维持在较为宽松状态市场销售有望在12月出现修复在二十大继续坚持房住不炒的基础上11月以来第一支第二支第三支箭的新政纷纷出台从信贷债券融资股权融资等方面给予房企融资支持政策发力点集中于市场的供给侧前11月全国已有46城放松限购112城放松限贷25城放松限售94城通过财税补贴降税托市根据我们的统计截至12月初一线城市仍然保持较为严格的限购政策局部有松动迹象32个二线城市中有10个取消限购强二线如杭州南京成都等政策松动三四线城市多数已经取消限购一城一策下高能级城市后续在限购限贷等核心调控政策的进一步放松可期有望推动地产需求与供给的同步修复12到位资金降幅扩大行业融资能力正待恢复到位资金降幅继续扩大11月房地产到位资金10833亿元同比下降354增速连续17个月为负降幅延续10月的扩大趋势较10月扩大94个百分点1-11月房地产到位资金136313亿元累计同比下降257降幅较1-10月扩大10个百分点行业融资能力正待恢复11月国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款的单月同比增速分别为-305-388-304-418增速较10月分别变动-122pct-181pct06pct-104pct国内贷款与自筹资金的降幅扩大表明房企在获取银行开发贷发债方面的难度有所加大定金及预收款个人按揭的降幅在8-9月收窄后10-11月再度扩大表示回款端随销售震荡而承压1-11月国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款的累计同比增速分别为-269-175-336-262增速较1-10月分别-03pct-27pct02pct-17pct定金预收款端到位资金累计降幅有所收窄近日房企融资端利好政策频出第一支第二支第三支箭对于房企在信贷发债股权融资方面的支持有望推动行业融资能力得到修复请参阅最后一页的重要声明3房地产行业动态研究报告图表7房地产投资资金来源累计及当月同比图表8各资金来源渠道累计同比开发资金来源累计同比开发资金来源当月同比国内贷款累计同比自筹资金累计同比定金及预收款累计同比个人按揭贷款累计同比7000100005000800030006000400010002000-1000000-2000-3000-4000-5000-60001605160917011705170918011805180919011905190920012005200921012105210922012205220916051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投房贷利率延续下行趋势利好购房需求释放贝壳研究院的数据显示11月全国首套房贷款平均利率为409较10月下降3BP二套房贷款平均利率为491与10月持平首套与二套平均利率均延续自2021年10月开始的下行趋势根据贝壳研究院的监测截至11月18日103个重点城市中已有18城的首套房贷主流利率降至4以下房地产金融16条中提及地方政策在全国政策的基础上可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限未来房贷利率有望继续下行将利好购房需求的持续释放图表9全国首套房平均贷款利率图表10全国二套房贷平均利率60065058056060054052055050048050046044045042040040017091804181119062001200821032110220517111805181119051911200520112105211122052211资料来源融360贝壳中信建投注2021年6月及以后的数资料来源融360贝壳中信建投注2021年6月及以后的数据采用贝壳研究院公布口径据采用贝壳研究院公布口径请参阅最后一页的重要声明4房地产行业动态研究报告2投资降幅扩大土地市场仍显低迷21投资降幅继续扩大投资降幅继续扩大11月单月房地产开发投资额9918亿元同比下降199降幅延续10月的扩大趋势较10月扩大39个百分点1-11月全国房地产开发投资额123863亿元累计增速为-98降幅较1-10月扩大10个百分点为本轮下行周期新低11月销售到位资金投资指标降幅均再度扩大市场销售的底部震荡影响房企销售回款融资能力修复成效尚未完全显现在一定程度上影响房企投资开工意愿图表11房地产开发投资额累计同比和单月同比图表1211月销售到位资金投资单月降幅均扩大房地产开发投资完成额累计同比商品房销售额当月同比房地产开发资金来源当月同比房地产开发投资完成额当月同比房地产开发投资完成额当月同比40001600140030001200200010008001000600000400200-100000-2000200-30004006001805210916051609170117051709180118091901190519092001200520092101210522012205220916-0216-0616-1017-0217-0617-1018-0218-0618-1019-0219-0619-1020-0220-0620-1021-0221-0621-1022-0222-0622-10资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投22土地市场仍显低迷土地市场仍显低迷11月土地成交价款1530亿元同比下降508降幅较10月扩大10个百分点降幅维持高位1-11月土地成交价款7591亿元同比下降477降幅较1-10月扩大08个百分点11月土地购置面积1023万方同比下降585降幅较10月扩大55个百分点1-11月土地购置面积8455万方同比下降538降幅较1-10月扩大08个百分点截至目前已有20个城市开展今年三批次供地10个城市开展四批次供地3个城市开展五批次供地除北京上海深圳杭州合肥等强基本面城市外市场整体热度并不高城投公司仍是土拍市场的重要支撑市场销售短期内难以看到快速恢复房企普遍保持谨慎投资的态度土地市场回暖尚需较长时日图表13土地成交价款累计同比和当月同比图表14土地购置面积累计同比和当月同比本年土地成交价款累计同比本年土地成交价款当月同比本年购置土地面积累计同比本年购置土地面积当月同比50009000700030005000100030001000-1000-1000-3000-3000-5000-5000-7000-700017111908210522081605160816111702170517081802180518081811190219051911200220052008201121022108211122022205221117011609170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522091605资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投请参阅最后一页的重要声明5房地产行业动态研究报告23新开工降幅与竣工降幅均扩大新开工降幅与竣工降幅均扩大11月房屋新开工面积7910万方同比下降508降幅再度扩大较10月扩大157个百分点1-11月房屋新开工面积111632万方同比下降389降幅较1-10月扩大11个百分点11月房屋竣工面积9144万方同比下降202降幅较10月扩大108个百分点1-11月房屋竣工面积55709万方同比下降190降幅较1-10月扩大03个百分点施工方面11月房屋施工面积累计为896857万方同比下降65降幅较10月扩大08个百分点为本轮下行周期新低预计新开工仍将承压竣工有望受政策支撑11月新开工降幅再度扩大行业降杠杆背景下拿地增速放缓是大趋势后续月份新开工难言在短期内恢复增长保交楼工作持续推进房地产金融16条也进一步明确支持开发性政策性银行提供保交楼专项借款将为未来竣工形成支撑图表15房屋新开工面积累计同比及当月同比图表16房屋施工面积和竣工面积累计同比房屋新开工面积累计同比房屋新开工面积当月同比房屋施工面积累计同比房屋竣工面积累计同比70004000500030003000200010001000-1000000-3000-1000-5000-2000-7000-300016051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209160516081611170217051708171118021805180818111902190519081911200220052008201121022105210821112202220522082211资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投3投资建议看好房企行业集中度提升商业及物管业务价值重估三大核心指标预测我们预测2023年销售面积新开工面积开发投资的增速为-10-20-7详细预测过程详见我们的房地产2023年投资策略报告从风险缓释到销售复苏行业获新生行业将从信用风险缓释逐步走向销售复苏有望获得新生11月销售到位资金投资指标降幅均再度扩大近期供给端利好政策频出需求端政策有望在一城一策下进一步释放行业有望从信用风险缓释走向销售复苏房地产市场将进入减量高质量发展期在这一后风险时代绩优龙头将利用这一历史机遇持续快速发展市占率进一步提升我们推荐A股万科A保利发展金地集团建发股份华发股份滨江集团港股中国海外发展建发国际集团越秀地产绿城中国碧桂园后疫情时代商业及物管企业的盈利和估值有望双双修复我们推荐股新城控股招商蛇口港股龙湖集团华润置地华润万象生活碧A桂园服务万物云我们同样看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股风险提示房地产行业的风险主要在于销售结转及房企信用修复可能不及预期1销售不及预期目前地产市场销售仍在底部区域未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险2结转不及预期下半年以来全国多地疫情多发呈现出传播隐匿性强多点散发的特点施工进度受疫情影响较大或导致结转不及预期3房企信用修复不及预期部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存导致行业整体信用修复进度缓慢影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本进而导致行业竣工及现金流压力加剧请参阅最后一页的重要声明6房地产行业动态研究报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于分析师介绍房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验连续三年2018-2020荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业获得2020年新财富最佳分析师房地产行业入围奖2020年机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业大陆区入围奖2020年卖方分析师水晶球奖房地产行业第5名尹欢科房地产行业分析师主要研究领域为房地产开发物业管理商业地产及地产转型领域浙江大学金融学学士复旦大学金融学硕士年水晶球最佳20182020行业分析师奖团队成员2020年金牛奖最佳行业分析团队房地产2020年新财富最佳分析师房地产入围团队成员年连续三年金牌分析师2018-2020Wind请参阅最后一页的重要声明7房地产行业动态研究报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区益田路6003号荣超商务中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室中心B座22层电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明8