事件
　　2022年12月16日，中央经济工作会议在北京召开，会议指出：“多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。”“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”
　　评论
　　支持住房改善位于扩大内需之首，房地产支柱产业定位未变。①本次会议在明年经济工作重点方面将“扩大国内需求”放在第一要点，而在扩大内需方面，将“支持住房改善”放在了首位。我们认为这印证了房地产是国民经济的支柱产业这一地位仍未改变，明年经济的复苏离不开地产销售的改善。②当前地产销售仍处于加速下滑阶段，仍需更多宽松政策助力复苏。国家统计局数据显示，2022年1-11月全国商品房销售额同比下滑26.6%；2022年11月单月销售额同比下滑32.2%，相较9月（同比-14.2%）和10月（同比-23.7%）的下滑幅度又进一步加大。我们认为当前地产销售额加速下滑反映出当前地产行业基本面情况仍然十分严峻，近期供给端的诸多重磅政策为房企融资的边际改善提供了有效帮助，但行业真正回归良性循环仍需销售复苏，我们认为后续仍需更多需求侧宽松政策助力销售复苏。
　　未来需求侧宽松政策预计范围广、速度快、力度大。供给侧在房企融资“三箭齐发”（信贷、债券、股权）、保交楼专项借款、预售资金监管优化等措施落地后，预计能够给予房企“时间换空间”的支持，初步化解了部分房企风险。后续关键是销售需企稳复苏，购房者信心和预期需修复。我们预计未来需求端政策将围绕维持量价稳定、恢复居民对房地产保值增值的预期展开，包括但不限于四限政策的放松（对标2014-15年调控周期，高能级城市限制政策仍有宽松空间）、政府购房、贷款利率和额度支持、购房补贴契税减免等。
　　保交楼是首要任务，政策落地速度和效果皆可期。7月断贷潮事件爆发后，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行已推出“保交楼”专项借款，多个地方政府也成立了纾困基金助力保交楼，11月在人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会上也提出，央行拟在2023年3月前向商业银行提供2000亿元免息再贷款，用于支持保交楼。今年首次在中央经济工作会议中提出“保交楼”，我们认为这反映了监管部门对此的高度重视，持续出台的保交楼政策的落地速度和效果皆可期。
　　因城施策、房住不炒仍是中长期指引，推动产业向新发展模式过渡。“保交楼、防风险”是行业面临的短期亟需解决的问题，而从中长期来看，“因城施策、房住不炒”仍是调控主旋律，将伴随着我国房地产业向新发展模式转型：①各城市经济、人口、地域、文化等方面有差异，导致各自面临的问题有所不同，如人口持续流入的高能级城市问题是有效供应不足，而低能级城市则在于供给过剩，自上而下“一刀切”的政策难以解决根本性矛盾，须坚持“因城施策”。②旧发展模式的核心在于解决住房短缺问题，管理制度以增量为主；而新模式发展背景与旧模式不同，要从“有没有”向“好不好”过渡，增存并重、租售并举或是其核心。
　　投资建议
　　我们认为本次中央经济工作会议定调了后续地产政策持续宽松的风向，预计具备优质土地资源和良好产品服务力的房企更能享受宽松政策共振带来的利好。我们推荐改善型产品为主的房企，比如建发国际、绿城中国、滨江集团等；同时也看好在一二线城市布局较多的头部央国企，比如中国海外发展、招商蛇口。
　　风险提示
　　市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

研究报告全文：2022年12月17日证券研究报告房地产组房地产行业研究买入维持评级行业点评杜昊旻王祎馨方鹏分析师SAC执业编号S1130521090001联系人联系人duhaomingjzqcomcnwangyixingjzqcomcnfangpenggjzqcomcn会议释放积极信号支持力度或将加大事件2022年12月16日中央经济工作会议在北京召开会议指出多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡评论支持住房改善位于扩大内需之首房地产支柱产业定位未变本次会议在明年经济工作重点方面将扩大国内需求放在第一要点而在扩大内需方面将支持住房改善放在了首位我们认为这印证了房地产是国民经济的支柱产业这一地位仍未改变明年经济的复苏离不开地产销售的改善当前地产销售仍处于加速下滑阶段仍需更多宽松政策助力复苏国家统计局数据显示2022年1-11月全国商品房销售额同比下滑2662022年11月单月销售额同比下滑322相较9月同比-142和10月同比-237的下滑幅度又进一步加大我们认为当前地产销售额加速下滑反映出当前地产行业基本面情况仍然十分严峻近期供给端的诸多重磅政策为房企融资的边际改善提供了有效帮助但行业真正回归良性循环仍需销售复苏我们认为后续仍需更多需求侧宽松政策助力销售复苏未来需求侧宽松政策预计范围广速度快力度大供给侧在房企融资三箭齐发信贷债券股权保交楼专项借款预售资金监管优化等措施落地后预计能够给予房企时间换空间的支持初步化解了部分房企风险后续关键是销售需企稳复苏购房者信心和预期需修复我们预计未来需求端政策将围绕维持量价稳定恢复居民对房地产保值增值的预期展开包括但不限于四限政策的放松对标2014-15年调控周期高能级城市限制政策仍有宽松空间政府购房贷款利率和额度支持购房补贴契税减免等保交楼是首要任务政策落地速度和效果皆可期7月断贷潮事件爆发后国家开发银行中国农业发展银行等政策性银行已推出保交楼专项借款多个地方政府也成立了纾困基金助力保交楼11月在人民银行银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会上也提出央行拟在2023年3月前向商业银行提供2000亿元免息再贷款用于支持保交楼今年首次在中央经济工作会议中提出保交楼我们认为这反映了监管部门对此的高度重视持续出台的保交楼政策的落地速度和效果皆可期因城施策房住不炒仍是中长期指引推动产业向新发展模式过渡保交楼防风险是行业面临的短期亟需解决的问题而从中长期来看因城施策房住不炒仍是调控主旋律将伴随着我国房地产业向新发展模式转型各城市经济人口地域文化等方面有差异导致各自面临的问题有所不同如人口持续流入的高能级城市问题是有效供应不足而低能级城市则在于供给过剩自上而下一刀切的政策难以解决根本性矛盾须坚持因城施策旧发展模式的核心在于解决住房短缺问题管理制度以增量为主而新模式发展背景与旧模式不同要从有没有向好不好过渡增存并重租售并举或是其核心投资建议我们认为本次中央经济工作会议定调了后续地产政策持续宽松的风向预计具备优质土地资源和良好产品服务力的房企更能享受宽松政策共振带来的利好我们推荐改善型产品为主的房企比如建发国际绿城中国滨江集团等同时也看好在一二线城市布局较多的头部央国企比如中国海外发展招商蛇口风险提示市场对宽松政策反应钝化三四线城市恢复力度弱多家房企出现债务违约-1-敬请参阅最后一页特别声明行业点评内容目录图表附录3风险提示5图表目录图表1近五年中央经济工作会议房地产相关表述3图表2A股地产公司PE走势3图表3港股地产公司PE走势4图表4港股物业公司PE走势4图表5覆盖公司估值情况4-2-敬请参阅最后一页特别声明行业点评图表附录图表1近五年中央经济工作会议房地产相关表述时间近五年中央经济工作会议房地产相关表述要构建房地产市场健康发展长效机制坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施2018年策分类指导夯实城市政府主体责任完善住房市场体系和住房保障体系要加大城市困难群众住房保障工作加强城市更新和存量住房改造提升做好城镇老旧小区改2019年造大力发展租赁住房要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位全面落实因城施策稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制促进房地产市场平稳健康发展解决好大城市住房突出问题住房问题关系民生福祉要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因地制宜多策并举促进房地产市场平稳健康发展要高度重视保障性租赁住房建设加快完善长租房政策逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利规范发展长租2020年房市场土地供应要向租赁住房建设倾斜单列租赁住房用地计划探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房国有和民营企业都要发挥功能作用要降低租赁住房税费负担整顿租赁市场秩序规范市场行为对租金水平进行合理调控要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强预期引导探索新的发展模式坚持租购2021年并举加快发展长租房市场推进保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求因城施策促进房地产业良性循环和健康发展支持住房改善需求要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要2022年坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡来源新华社国金证券研究所图表2A股地产公司PE走势2520151052016712017112018712019112018112019712020112020712021112021712022112022710201771PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV来源Wind国金证券研究所-3-敬请参阅最后一页特别声明行业点评图表3港股地产公司PE走势20PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV181614121086422019712017112017712018112018712019112020112020712021112021712022112022710201671来源Wind国金证券研究所图表4港股物业公司PE走势120PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV100806040202016712017112017712018112018712019112019712020112021112021712022112022710202071来源Wind国金证券研究所图表5覆盖公司估值情况市值股票代码公司评级PE归母净利润亿元归母净利润同比增速亿元202120222023202120222023202120222023AEEAEEAEE000002SZ万科A增持2171969284225223552571-4659600048SH保利发展买入1918706456273930183453-51014001979SZ招商蛇口买入11311091229310379301214-15-1031600153SH建发股份买入44172685761065176935718002244SZ滨江集团买入2979874563034015293032320688HK中国海外发展买入2077525147401640914400-9283900HK绿城中国买入3096955354475608821825581908HK建发国际集团买入3149965443174857214253492423HK贝壳买入1271554828248229154512-60-332339666HK金科服务买入888310889106829971-23219983HK建业新生活买入457265576269784511146098HK碧桂园服务买入60415011793403518652502826-4-敬请参阅最后一页特别声明行业点评1209HK华润万象生活买入78945735127817222528411130261995HK旭辉永升服务买入82132997962821045833263316HK滨江服务买入52160118893244584735336626HK越秀服务买入471301161063640441161582102156HK建发物业买入5434223016016243488278245平均值824151154949119731162231240中位值523978368360502687331126来源Wind国金证券研究所注1数据截至2022年12月16日2预测数据为国金预测贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径风险提示市场对宽松政策反应钝化目前房地产调控宽松基调已定各地均陆续出台房地产利好政策若政策利好对市场信心的提振不及预期市场销售将较长一段时间处于低迷态势三四线城市恢复力度弱目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象而三四线城市成交量依然在低位徘徊而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激市场恢复力度相对较弱多家房企出现债务违约若在宽松政策出台期间多家房企出现债务违约将对市场信心产生更大的冲击房企自救意愿低落消费者观望情绪加剧金融机构挤兑债务等房地产业良性循环实现难度加大-5-敬请参阅最后一页特别声明行业点评公司投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上行业投资评级的说明买入预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在15以上增持预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在515中性预期未来36个月内该行业变动幅度相对大盘在-55减持预期未来36个月内该行业下跌幅度超过大盘在5以上-6-敬请参阅最后一页特别声明行业点评特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个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