事项：
　　12月15日至16日中央经济工作会议在京举行，会议指出着力扩大国内需求，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。会议提出要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　平安观点：
　　以支持住房改善作为扩内需重要抓手，稳定房地产市场意义仍旧重大。在着力扩大国内需求方面，中央经济工作会议指出要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费，将支持住房改善放在最首要位置。此前国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上重申房地产是国民经济支柱产业，综合来看，房地产对于经济发展意义仍旧重大，引导市场预期和信心回暖、确保房地产市场平稳发展仍十分重要。
　　扎实做好“保交楼”各项工作，优质头部房企有望获进一步支持。2021H2以来，多家房企陆续出险，行业风险逐步暴露，本次会议将确保房地产市场平稳发展作为有效防范化解重大经济金融风险的首要任务，强调扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求。随着政策行专项借款、央行免息再贷款等支持落地执行，“保交楼”有望有序推进。同时信贷、债券、股权融资支持政策出台，房企合理融资需求正逐步得到满足。会议强调有效防范化解优质头部房企风险，预计部分短期流动性承压，但资产资质较好的优质房企有望获得更多政策支持。在改善资产负债状况方面，除再融资放开、公募REITs试点扩大、债转股外，稳定房价亦是稳定及改善行业资产负债表的重要方向。
　　重申支持刚性和改善性住房需求，需求端（尤其是针对改善）政策宽松值得期待。当前融资端支持政策已较为全面，但需求端收入、房价下行预期叠加交付担忧，11月单月全国商品房销售面积、销售额同比下降33.3%、32.2%，降幅较10月扩大10.0pct、8.5pct。近期杭州、成都、南京、武汉、佛山等地相继优化限贷限购政策，对比2014-2015年放松周期，当前核心城市在限购、限贷等方面仍有放松空间。无论是从优化房企资产负债表、稳定居民资产负债表出发，还是从会议强调改善社会心理预期、提振发展信心入手，均需要楼市量价的稳定，预计后续需求端（尤其是是针对改善）将有更多支持政策出台。
　　投资建议：当前政策风向加速转变，建议积极把握地产及产业链行情。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑洗牌逐步尘埃落定，将更加比拼各家房企内功，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如碧桂园服务、新城悦服务等。同时建议关注产业链机会，尤其是受益保交付、“防水新规”落地、原材料成本改善的消费建材龙头，如东方雨虹、科顺股份、坚朗五金、伟星新材、海螺水泥。
　　风险提示：1）若后续政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）当前行业下行压力、房企资金风险仍存，若政策发力效果不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险

研究报告全文：行房地产业2022年12月17日报行业点评告会议定调平稳发展政策有望加大发力强于大市维持事项12月15日至16日中央经济工作会议在京举行会议指出着力扩大国内需求行情走势图支持住房改善新能源汽车养老服务等消费会议提出要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需行求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状业况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子点是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡评平安观点以支持住房改善作为扩内需重要抓手稳定房地产市场意义仍旧重大相关研究报告在着力扩大国内需求方面中央经济工作会议指出要把恢复和扩大消费平安证券行业点评房地产投资开工降幅创新高政策宽松仍可期强于大市20221215摆在优先位置多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽平安证券行业点评房地产REITs试点范围扩车养老服务等消费将支持住房改善放在最首要位置此前国务院副大房企流动性再获支持强于大市20221208总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上重申房地产是国民平安证券行业点评房地产强信用企业优势延续需求不振为短期主要挑战强于大市20221201经济支柱产业综合来看房地产对于经济发展意义仍旧重大引导市平安证券行业点评房地产第三支箭加速落场预期和信心回暖确保房地产市场平稳发展仍十分重要地三箭齐发助力地产融资强于大市20221128证券分析师扎实做好保交楼各项工作优质头部房企有望获进一步支持2021H2以来多家房企陆续出险行业风险逐步暴露本次会议将确保房地产杨侃投资咨询资格编号市场平稳发展作为有效防范化解重大经济金融风险的首要任务强调扎S1060514080002BQV514实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求随YANGKAN034pingancomcn着政策行专项借款央行免息再贷款等支持落地执行保交楼有望有序郑茜文投资咨询资格编号推进同时信贷债券股权融资支持政策出台房企合理融资需求正S1060520090003ZHENGXIWEN239pingancomcn逐步得到满足会议强调有效防范化解优质头部房企风险预计部分短期流动性承压但资产资质较好的优质房企有望获得更多政策支持在证改善资产负债状况方面除再融资放开公募REITs试点扩大债转股券外稳定房价亦是稳定及改善行业资产负债表的重要方向研重申支持刚性和改善性住房需求需求端尤其是针对改善政策宽松究值得期待当前融资端支持政策已较为全面但需求端收入房价下行预期叠加交付担忧11月单月全国商品房销售面积销售额同比下降报333322降幅较10月扩大100pct85pct近期杭州成都告南京武汉佛山等地相继优化限贷限购政策对比2014-2015年放松周期当前核心城市在限购限贷等方面仍有放松空间无论是从优化房企资产负债表稳定居民资产负债表出发还是从会议强调改善社会心理预期提振发展信心入手均需要楼市量价的稳定预计后续需求端尤其是是针对改善将有更多支持政策出台请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评投资建议当前政策风向加速转变建议积极把握地产及产业链行情短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团新城控股等中期行业筑底企稳投资主线回归基本面格局重塑洗牌逐步尘埃落定将更加比拼各家房企内功建议关注积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企保利发展招商蛇口中国海外发展滨江集团万科A等物管建议优选关联房企风险可控综合实力突出企业如碧桂园服务新城悦服务等同时建议关注产业链机会尤其是受益保交付防水新规落地原材料成本改善的消费建材龙头如东方雨虹科顺股份坚朗五金伟星新材海螺水泥风险提示1若后续政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大调整时间拉长对行业发展产生负面影响2当前行业下行压力房企资金风险仍存若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评图表1历年中央经济工作会议房地产相关表述2022年2021年2020年2019年着力扩大国内需求要把恢复和扩大消费摆在要坚持尽力而为量力而行解决好大城市住房突出问题住房问题关优先位置增强消费能力改善消费条件创完善公共服务政策制度体系系民生福祉要坚持房子是用来住的不要加大城市困难群众住新消费场景多渠道增加城乡居民收入支持在教育医疗养老住房等是用来炒的定位因地制宜多策并举房保障工作加强城市住房改善新能源汽车养老服务等消费人民群众最关心的领域精准提促进房地产市场平稳健康发展要高度重更新和存量住房改造提有效防范化解重大经济金融风险要确保房地供基本公共服务视保障性租赁住房建设加快完善长租房升做好城镇老旧小区产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生要坚持房子是用来住的不是政策逐步使租购住房在享受公共服务上改造大力发展租赁住保稳定各项工作满足行业合理融资需求推用来炒的定位加强预期引具有同等权利规范发展长租房市场土房要坚持房子是用来动行业重组并购有效防范化解优质头部房企导探索新的发展模式坚持地供应要向租赁住房建设倾斜单列租赁住的不是用来炒的定风险改善资产负债状况同时要坚决依法打租购并举加快发展长租房市住房用地计划探索利用集体建设用地和位全面落实因城施击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改场推进保障性住房建设支企事业单位自有闲置土地建设租赁住房策稳地价稳房价善性住房需求解决好新市民青年人等住房持商品房市场更好满足购房者国有和民营企业都要发挥功能作用要降稳预期的长效管理调控问题探索长租房市场建设要坚持房子是用的合理住房需求因城施策促低租赁住房税费负担整顿租赁市场秩机制促进房地产市场来住的不是用来炒的定位推动房地产业向进房地产业良性循环和健康发序规范市场行为对租金水平进行合理平稳健康发展新发展模式平稳过渡展调控资料来源政府网站平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容平安证券研究所投资评级股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2022版权所有保留一切权利平安证券研究所电话4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金融中上海市陆家嘴环路1333号平安金融北京市西城区金融大街甲9号金融街中心B座25层大厦26楼心北楼16层邮编518033邮编200120邮编100033