行业点评
　　本周A股港股地产板块、物业板块均有所下跌。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.5%，在各板块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为2.8%，在各板块中位列第15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为8.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.9%，沪深300指数涨跌幅为-1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5.7%和-7.5%。
　　本周广州、成都等地土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面1566万㎡，单周环比-47%，单周同比-51%，平均溢价率1%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面54552万㎡，累计同比36%；年初至今，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。
　　本周新房成交同比持续下降，环比基本持平，弱势难掩。本周（12.10-12.16）35个城市商品房成交合计418万平米，周环比+1%，周同比-47%。其中，一线城市周环比+8%，周同比-17%；二线城市周环比-2%，周同比50%；三四线城市周环比+12%，周同比-63%。
　　本周二手房成交同环比转跌，三四线城市韧性较强。本周15个城市二手房成交合计134万平米，周环比-15%，周同比-7%。其中，一线城市周环比6%，周同比-42%；二线城市周环比-18%，周同比+3%；三四线城市周环比+2%，周同比+105%。
　　房地产行业再被重申为支柱行业。12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时指出“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措…未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑”。此前房地产供给侧“三箭齐发”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等相继出台落地，致力保交付、防风险。我们认为2022年行业基本面正探底，下半年供给端支持政策应出尽出，未来期待需求端宽松政策的加速出台，促进行业回归良性循环。
　　房企融资环境改善后，商票逾期情况有所缓解。随着银行授信、储架式发行、股权融资、内保外贷、央地合作等持续落地，11月存在商票逾期现象的房地产项目公司数量3300个，环比增速较上月减少4.3pct至1.7%。11月新增逾期项目公司234个，实现逾期余额清零而减少的项目公司180个，净增加54个较10月减少128个。随着房企融资环境的改善以及商票新规（商票最长期限由1年调整至6个月，对持续逾期的企业施加限制措施）的出台，我们认为一定程度上能够出清长账期的部分商票，限制逾期房企恶意躺平，未来房企商票规模有望进一步下降。
　　投资建议
　　短期部分民营房企受金融支持现金流或出现边际改善，而中长期看央国企的发展更有支撑，在优质的土储和持续的拿地能力加持下，更享宽松政策带来的利好。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

研究报告全文：2022年12月18日证券研究报告房地产组房地产行业研究买入维持评级行业周报市场数据人民币房地产业重申为支柱商票逾期有所缓解市场优化平均市盈率1890国金房地产指数2029行业点评沪深300指数3954上证指数3168本周A股港股地产板块物业板块均有所下跌本周申万A股房地产板块涨深证成指11295跌幅为-25在各板块中位列第23WIND港股房地产板块涨跌幅为-中小板综指1195928在各板块中位列第15本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-86恒生中国企业指数涨跌幅为-29沪深300指数涨跌幅为-11物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-57和-752327本周广州成都等地土拍土地市场延续低迷趋势本周全国300城宅地成2177交建面1566万单周环比-47单周同比-51平均溢价率120282022年初至今全国300城累计宅地成交建面54552万累计同比-187936年初至今华润臵地中海地产保利发展建发房产招商蛇口的1730权益拿地金额位居行业前五15801431本周新房成交同比持续下降环比基本持平弱势难掩本周1210-121635个城市商品房成交合计418万平米周环比1周同比-47其中一线城市周环比8周同比-17二线城市周环比-2周同比-21122022032022062022092050三四线城市周环比12周同比-63国金行业沪深300本周二手房成交同环比转跌三四线城市韧性较强本周15个城市二手房成交合计134万平米周环比-15周同比-7其中一线城市周环比-6周同比-42二线城市周环比-18周同比3三四线城市周环比2周同比105相关报告1会议释放积极信号支持力度或将加大-房地产行业再被重申为支柱行业12月15日国务院副总理刘鹤在第五轮地产行业点评20221217中国欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时指出房地产是国民经2需求端宽松加速REITs扩容利好融资-济的支柱产业针对当前出现的下行风险我们已出台一些政策正在考虑地产行业周报20221211新的举措未来一个时期中国城镇化仍处于较快发展阶段有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑此前房地产供给侧三箭齐发保交楼3招商华发推出融资计划利好企业持专项借款预售资金监管优化等相继出台落地致力保交付防风险我们续经营-地产行业点评2022126认为2022年行业基本面正探底下半年供给端支持政策应出尽出未来期411月三箭齐发提振行业信心预期-地待需求端宽松政策的加速出台促进行业回归良性循环产行业周报20221245第三支箭落地地产信心终修复-地房企融资环境改善后商票逾期情况有所缓解随着银行授信储架式发产行业点评20221128行股权融资内保外贷央地合作等持续落地11月存在商票逾期现象的房地产项目公司数量3300个环比增速较上月减少43pct至1711月新增逾期项目公司234个实现逾期余额清零而减少的项目公司180个净增加54个较10月减少128个随着房企融资环境的改善以及商票新规商票最长期限由1年调整至6个月对持续逾期的企业施加限制措施的出台我们认为一定程度上能够出清长账期的部分商票限制逾期房企恶意躺平未来房企商票规模有望进一步下降投资建议杜昊旻分析师SAC执业编号S1130521090001duhaomingjzqcomcn短期部分民营房企受金融支持现金流或出现边际改善而中长期看央国企的发展更有支撑在优质的土储和持续的拿地能力加持下更享宽松政策带来王祎馨联系人wangyixingjzqcomcn的利好首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企如中国海外发展绿城中国建发国际集团滨江集团此外政策放松或方鹏联系人加大市场活跃度建议关注强房产交易平台贝壳fangpenggjzqcomcn风险提示宽松政策对市场提振不佳三四线城市恢复力度弱多家房企出现债务违约-1-敬请参阅最后一页特别声明行业周报内容目录房地产行业再被重申支柱行业融资改善后商票逾期有所缓解4行情回顾4地产行情回顾4物业行情回顾5数据跟踪6宅地成交6新房成交7二手房成交9重点城市库存与去化周期10地产行业政策和新闻11地产公司动态12物管行业政策和新闻14物管公司动态14行业估值16风险提示17图表目录图表1房地产项目公司的商票逾期情况4图表2商票逾期的房地产项目公司数量变化情况4图表3申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5图表4WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5图表5本周地产个股涨跌幅前5名5图表6本周地产个股涨跌幅末5名5图表7本周恒生物管指数恒生中国企业指数沪深300涨跌幅5图表8本周物业个股涨跌幅前5名6图表9本周物业个股涨跌幅末5名6图表10全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6图表11全国300城累计宅地成交建面万及同比6图表122022年初至今权益拿地金额前20房企7图表1340城新房成交面积及同比增速7图表14各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8图表15各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8图表1635城新房成交明细万平方米8图表1715城二手房成交面积及同比增速周9图表18一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9图表19一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9-2-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表2015城二手房成交明细万平方米9图表2112城商品房的库存和去化周期10图表2212城各城市能级的库存去化周期10图表2312个重点城市商品房库存及去化周期10图表24地产行业政策新闻汇总11图表25上市公司动态12图表26物管行业资讯14图表27物管公司动态14图表28A股地产PE-TTM16图表29港股地产PE-TTM16图表30港股物业股PE-TTM16图表31覆盖公司估值情况17-3-敬请参阅最后一页特别声明行业周报房地产行业再被重申支柱行业融资改善后商票逾期有所缓解房地产行业再被重申为支柱行业12月15日国务院副总理刘鹤在第五轮中国欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时指出房地产是国民经济的支柱产业针对当前出现的下行风险我们已出台一些政策正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖未来一个时期中国城镇化仍处于较快发展阶段有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑此前房地产供给侧三箭齐发保交楼专项借款预售资金监管优化等相继出台落地致力保交付防风险我们认为2022年行业基本面正探底下半年供给端支持政策应出尽出未来期待需求端宽松政策的加速出台促进行业回归良性循环房企融资环境改善后商票逾期情况有所缓解11月已经形成了供给端支持政策的基本框架银行授信储架式发行股权融资内保外贷央地合作等正在持续落地中根据克而瑞11月存在商票逾期现象的房地产项目公司数量3300个环比增速较上月减少43pct至1711月新增逾期项目公司234个实现逾期余额清零而减少的项目公司180个净增加54个较10月减少128个11月11日央行银保监会联合印发商业汇票承兑贴现与再贴现管理办法将商业汇票最长期限由1年调整至6个月加强限制措施商业汇票承兑人最近二年发生票据持续逾期或者未按规定披露信息的金融机构不得为其办理票据承兑贴现保证质押等业务随着房企融资环境的改善以及商票新规的出台我们认为一定程度上能够出清长账期的部分商票限制逾期房企恶意躺平未来房企商票规模有望进一步下降图表1房地产项目公司的商票逾期情况图表2商票逾期的房地产项目公司数量变化情况3500501000910453000408002500356003047320004012540031115002342019610001520010500056月7月8月9月10月11月00-62-200-95-114-1291月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月-210-180项目公司数量个左轴-400项目公司数量环比右轴单月增加值个单月减少值个来源克而瑞国金证券研究所注2月环比2713月环比103来源克而瑞国金证券研究所行情回顾地产行情回顾本周申万A股房地产板块涨跌幅为-25在各板块中位列第23WIND港股房地产板块涨跌幅为-28在各板块中位列第15本周地产涨跌幅前5名为格力地产禹洲集团上实城市开发陆家嘴广汇物流涨跌幅分别为612134131091末5名为易居企业控股万通发展新城发展龙光集团天誉臵业涨跌幅分别为-289-206-202-183-169-4-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表3申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序846342210-20-4-1-6-8-2食家运能半电商银制公消资食保房多材耐软技医媒汽零庭输导信行药费本险地料用件术体车品源业用品元疗售-3与体服者货产消与硬与与和事金保业个与务专生业服物饮融费服件汽主健-4人半业物务料品务与车要设用导服科与与设零用备-5品体务技烟服备部品与休食农医采商交电纺银综轻计传公汽家钢非建机通房国建化电有生与草装件零服子行算媒车信地工闲品林药掘业通织合工用用铁银筑械防筑气色产生售务设命服饮牧生贸运服制机事电金材设产军装设金备科务料渔物易输装造业器融料备工饰备属学来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表5本周地产个股涨跌幅前5名图表6本周地产个股涨跌幅末5名70060易万新龙天-5居通城光誉50企发发集置-10展团业40业展控30股-152010-200-25格禹上陆广力洲实家汇-30地集物城嘴产团流市-35开发来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所物业行情回顾本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-86恒生中国企业指数涨跌幅为-29沪深300指数涨跌幅为-11物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-57和-75本周物业涨跌幅前5名为领悦服务集团中奥到家烨星集团兴业物联宋都服务涨跌幅分别为27514662639末5名为时代邻里荣万家世茂服务旭辉永升服务碧桂园服务涨跌幅分别为-223-184-179-169-167图表7本周恒生物管指数恒生中国企业指数沪深300涨跌幅02022121220221213202212142022121520221216-2-4-6-8-10-12-14恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数来源wind国金证券研究所-5-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表8本周物业个股涨跌幅前5名图表9本周物业个股涨跌幅末5名300时荣世旭碧25-5代万茂辉桂邻家服永园20里务升服15-10服务务105-150-20领中烨兴宋悦奥星业都服到集物服-25家团务联务集团来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所数据跟踪宅地成交根据中指研究院数据2022年第51周全国300城宅地成交建面1566万单周环比-47单周同比-51平均溢价率12022年初至今全国300城累计宅地成交建面54552万累计同比-36年初至今华润臵地中海地产保利发展建发房产招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五分别为829751674544531亿元图表10全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率70004560004035500030400025300020152000101000500周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周1473691013161922303336394245485125283134374043464952121518212427年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第20212021202120222022202220212021202120212021202220222022202220222022202220222021202120212021202120212021202120212021202220222022202220222022单周宅地成交建面万平均溢价率来源中指研究院国金证券研究所图表11全国300城累计宅地成交建面万及同比1000006090000408000070000206000005000040000-2030000-4020000-60100000-801W7W3W5W9W13W21W27W35W41W47W11W15W17W19W23W25W29W31W33W37W39W43W45W49W51W2021年累计宅地成交建面2022年累计宅地成交建面2021年累计同比2022年累计同比来源中指研究院国金证券研究所-6-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表122022年初至今权益拿地金额前20房企土地宗数权益拿地金额权益建筑面积总规划建面楼面均价元排行企业名称溢价水平宗亿元万万1华润臵地48829533621476158432中海地产32751360364564210233保利发展6067447464145165834建发房产32544213261785244115招商蛇口32531301400589185396绿城中国27466227265792193447滨江集团36403177327636181938越秀地产2334620225966167719中国铁建50333471586315660610华发股份17299128167372253411龙湖集团252452552813141025212万科1924118023410041280513国贸地产14229185304263829014广州地铁5174919101915415上海地产2174404604132216中国中铁22165302323279572017武汉城建集团715511311301375818颐居建设614871713132094319中国金茂10140821262471447620深圳地铁集团71381521654439994来源中指研究院国金证券研究所注截至2022年第51周12月18日新房成交根据wind数据本周12月10日-12月16日35个城市商品房成交合计418万平米周环比1周同比-47月度累计同比-35年度累计同比-30其中一线城市周环比8周同比-17月度累计同比-19年度累计同比-23二线城市周环比-2周同比-50月度累计同比-35年度累计同比-28三四线城市周环比12周同比-63月度累计同比-61年度累计同比-46图表1340城新房成交面积及同比增速5003045020400103503000250-10200-20150-3010050-400-50202210282022111120221125202212935城单周成交面积万方周环比周同比来源wind国金证券研究所-7-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表14各能级城市新房成交面积月初至今累计同比图表15各能级城市新房成交面积年初至今累计同比00-1020221028202211112022112520221292022102820221111202211252022129-10-20-30-20-40-30-50-60-40-70-50一线城市二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表1635城新房成交明细万平方米城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比北京18024-12374-251080-20上海4843-61115-21727-18广州22511-29475-36962-34深圳781-35188-27476-20杭州153-49-15581-61057-29宁波55712120-3394-46南京113-39-53377-32880-31苏州133-10-14325-291026-13武汉36020-31717-431558-42济南190-5-60440-501107-29青岛31933-11611-1317416成都516-13-811353-622663-25福州46-70-512164297-46厦门181-5818158370-35佛山36528-23754-161332-21南宁115-18-530312692-31无锡85-281520417422-34常州-------绍兴09102-9017-8879-62温州12963322376755-30金华4396317067162-29惠州602458118-2198-32泉州27-642063147130752-43扬州88365116569192-36镇江-------连云港-------盐城-------舟山208-1346-8109-9汕头302-3965-35149-43江门5445251013020810清远-------莆田25334649-1387-56芜湖26-40-5777-38240-60-8-敬请参阅最后一页特别声明行业周报岳阳5257829228157-32韶关2448-46-3124-17来源wind国金证券研究所注成交数据为各地房管局备案口径可能较实际市场情况滞后二手房成交根据wind数据本周12月10日-12月16日15个城市二手房成交合计134万平米周环比-15周同比-7月度累计同比8年度累计同比-8其中一线城市周环比-6周同比-42月度累计同比-38年度累计同比-26二线城市周环比-18周同比3月度累计同比19年度累计同比05三四线城市周环比2周同比105月度累计同比200年度累计同比-24图表1715城二手房成交面积及同比增速周250150100200501500100-50-10050-1500-200202210282022111120221125202212915城单周成交面积万方周环比周同比来源wind国金证券研究所图表18一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比图表19一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比70056000500-52022102820221111202211252022129400-10-15300-20200-25100-300-352022102820221111202211252022129-100-40一线城市二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表2015城二手房成交明细万平方米城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比北京155-11-48379-451352-24深圳6211-22139-5246-37杭州72-317316774322-36南京14141323-6631-29苏州14353633721697-9成都271-24-7749221551202-9-敬请参阅最后一页特别声明行业周报厦门53-75-3128686349-25南宁34-19289043153-2青岛110142024024470-18佛山15310-43267687-12东莞53-173413772217-11金华306-5866-57134-54江门17-228403577-25扬州3529213925413812衢州1210028068-53来源wind国金证券研究所注成交数据为各地房管局披露可能较实际市场情况滞后重点城市库存与去化周期本周12城商品房库存可售面积为163亿平米环比02同比46以3个月移动平均商品房成交面积计算去化周期为197月较上周01个月较去年同比36个月图表2112城商品房的库存和去化周期图表2212城各城市能级的库存去化周期45303040252535302020251515201510101055500-2019-042019-122020-082021-042021-122022-082019421202042120214212022421商品房销售面积万方日商品房去化周期月一线城市去化周期月二线城市去化周期月来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表2312个重点城市商品房库存及去化周期可售面积同比去年同3个月移动日均成去化周期同期增减城市万方期交面积万方月月北京26951133271041上海629236234002广州22981624314-014深圳9092214220-011杭州897-33684035南京2895821463-073苏州1405-1229161051福州1358-507647078南宁837-1719143-012泉州700303904-1135温州13031225176035莆田367-1203439-159来源wind国金证券研究所注成交数据为各地房管局备案口径可能较实际市场情况滞后-10-敬请参阅最后一页特别声明行业周报地产行业政策和新闻图表24地产行业政策新闻汇总时间城市机构内容马鞍山发布关于支持我市多子女家庭使用住房公积金的通知对购买首套自住住房且未使用过住20221212马鞍山房公积金贷款的多子女家庭单方缴存住房公积金的最高贷款额度可在现有基础上增加5万元夫妻双方均缴存住房公积金的最高贷款额度可在现在基础上增加10万元杭州发布关于调整住房公积金贷款政策的通知主要内容1职工家庭名下无住房无住房贷款记录或有商业性住房贷款记录且相应贷款已结清为改善居住条件申请住房公积金贷款购买普通自住住20221213杭州房的执行首套房政策贷款首付款比例不低于302职工家庭名下拥有1套住房或无住房但有住房公积金贷款记录且相应贷款已结清再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的执行二套房政策贷款首付款比例不低于40兰州印发兰州市助企纾困激发市场主体活力若干措施涉及优化房地产市场调控政策阶段性调整兰州市首套住房商业性个人住房贷款利率5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率下限由4320221213兰州下调至40取消现行限售政策个人购买的住房自取得房屋不动产权证书后即可上市交易已按原有限售规定在不动产权证上注记限售的按现行规定执行上市交易不受影响个人住房贷款不再纳入房地产贷款集中度管理平江县召开促进房地产市场稳健发展工作座谈会会上平江县副县长夏海强调要准确把握宏观经济20221213岳阳市平江县政策抢抓有利政策机遇进一步提高房地产行业信心要加强房地产行业的自立从提升房地产产品的品质来赢得市场对打价格战进行恶行竞争的企业要采取相关措施中共中央国务院印发扩大内需战略规划纲要20222035年纲要指出促进居住消费健康发展坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强房地产市场预期引导探索新的发展模中共中央国式加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效20221214务院机制支持居民合理自住需求遏制投资投机性需求稳地价稳房价稳预期完善住房保障基础性制度和支持政策以人口净流入的大城市为重点扩大保障性租赁住房供给因地制宜发展共有产权住房完善长租房政策逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利健全住房公积金制度省政府新闻办举行新闻发布会深入解读关于进一步促进民间投资的实施意见会上指出要着力解决房地产业民间投资下行压力较大的问题提出稳定房地产业民间投资3条举措包括适度增加供地20221214山西省探索政府主导盘活闲臵商品房用于补充保障性租赁住房适度下调商品房预售资金重点监管额度不超过5个百分点等贺州组织开展鼓励贺州市机关和企事业单位干部职工在市主城区内购买新建商品住房一商品住房价格优惠每家单位一次性购买1-2套商品住房单价可在政府最低限价的基础上下浮2一次性购买3-5套商品住房单价可在政府最低限价的基础上下浮5一次性购买6套以上商品住房单价可在政府最低限价的基础上下浮10二住房公积金个人住房贷款利率优惠购买首套商品住房申20221214贺州请住房公积金贷款的贷款年利率为5年及以下265年以上31住房公积金贷款最高额度为35万购买第二套商品住房申请住房公积金贷款的贷款年利率为5年及以下30255年以上3575住房公积金贷款最高额度为35万三商业性个人住房贷款利率优惠首次购房首付款比例20房贷利率为LPR-10至40bp二套及以上购房首付款比例30房贷利率为LPR60bp根据和讯网12月14日报道莱州市近日发布关于进一步促进莱州市房地产市场平稳健康发展的实施意见按照新政1实施阶段性购房契税补贴自2022年11月1日起至2023年6月30日前在莱州市购买新建商品住宅和二手商品住宅且在2024年6月30日前足额缴纳契税的购房者可享受购20221214烟台莱州房契税补贴50政策2实行个人购房补贴自2022年11月1日起至2023年6月30日前凡在莱州购买并已办理网签备案新建商品住宅的个人给予商品房网签备案合同价1的个人购房补贴最高不超过1万元套国务院副总理刘鹤在第五轮中国欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞指出房地产是国民经第五轮中国济的支柱产业针对当前出现的下行风险我们已出台一些政策正在考虑新的举措努力改善行业的20221215欧盟工商领袖资产负债状况引导市场预期和信心回暖未来一个时期中国城镇化仍处于较快发展阶段有足够需和前高官对话求空间为房地产业稳定发展提供支撑中央经济工作会议指出要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同中央经济工作20221216时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等会议住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡来源各政府网站新华社和讯网国金证券研究所-11-敬请参阅最后一页特别声明行业周报地产公司动态图表25上市公司动态公司名称公告时间类型内容出售物业股为纾缓流动资金压力及为业务营运提供资金公司拟通过投标程序出售集团持有的旭辉控股集团20221212权所有旭辉永升服务集团有限公司股份该股份占其公司已发行股本23262022年11月公司合同销售金额约2220亿元同比增长91合同销售建筑面积约10981万方同比减少119权益合同销售金额约1648亿元同比增长华润臵地20221212经营业绩148权益合同销售建筑面积约8348万方同比减少942022年1-11月累计合同销售金额约25173亿元同比减少70合同销售建筑面积约115519万方同比减少261累计投资物业实现租金收入约1656亿元同比降低012022年11月公司合同销售金额约6531亿元同比下降6744销售面积约7164万方同比下降66422022年1-11月累计合同销售金额约109481亿新城控股20221212经营业绩元同比下降4859销售面积约111701万方同比下降46722022年1-11月累计录得商业运营总收入为8987亿元即含税租金收入公司拟先旧后新配售56亿股新股占扩大的已发行股本的793每股配售价格为35港元较最后交易日在联交所所报收市价每股406港元折让约1379配售新城发展20221212配股事项预期所得款项总额196亿港元净筹1943亿港元拟将认购事项所得款项净额用作偿还公司日后到期的境外债务及用作集团一般营运资金公司控股股东浙江新湖集团股份有限公司解质股份121亿股占其所持股份比例新湖中宝20221212解除质押434占公司总股本比例141公司已经启动境外整体债务管理方案的筹备工作并正与其顾问团队推进尽职调查正荣地产20221212重组进展审查目标于2023年一季度出具初步的建议方案公司授权全资子公司华都集团于2021年11月18日通过上海联合产权交易所挂牌转让上海锦如臵业有限公司60股权及相应债权近日公司收到上海联合产权交易光明地产20221212挂牌转让所上海联合产权交易所有限公司受让意向登记结果通知此次公开挂牌转让公告期届满未征集到有效意向受让方公司于2022年12月12日召开第七届董事会第三次会议审议通过同意公司控股子公司一石巨鑫自2023年1月1日起至2023年12月31日止在5000万元人民币额度内以自有及自筹资金开展商品期货套期保值业务公司及控股子公司使用最高额广宇集团20221212董事会决议不超过15亿元人民币的暂时闲臵自有资金购买安全性高流动性好短期的理财产品2023年批准不超过50亿元人民币用于购买经营性土地暨投资新项目公司2023年新增子公司的担保额度不超过35亿元2020年1月16日公司为全资子公司揭阳吉辰8亿元银行借款提供连带责任担保公司全资子公司汕头中南昱熙臵业有限公司质押其持有的揭阳吉辰100股权截止中南建设20221212担保目前有关融资余额298亿元经过协商融资期限增加15个月担保条件不变担保期限相应延长2021年12月15日公司为全资子公司常德长欣3000万元保理额度供连带责任保证中南建设20221213担保担保公司全资子公司武汉锦苑中南房地产开发有限公司抵押其持有的武汉拂晓城项目日前经过协商有关融资期限增加12个月担保条件不变担保期限相应延长公司间接全资附属公司美的臵业集团有限公司完成发行2022年第二期公司债券发行规模不超过15亿元人民币债券分为两个品种品种一期限为2年期发行规模为美的臵业20221213发行债券6亿元最终票面利率为39品种二发行规模为650亿元最终票面利率为49期限为4年期附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权公司整体债务展期工作取得一定进展为进一步加快境外展期工作进度尽快与全体境外债权人达成整体展期方案本公司已委任德安华的保国武先生为首席债务管理龙光集团20221213重组进展官引导公司及其顾问为公司制定整体债务展期方案并向其提供建议德安华作为联合财务顾问将与公司原有财务顾问海通国际一起进一步加强与债权人的沟通公司拟先旧后新以每股0881港元的价格配售268亿股公司股份认购事项的所得款项总额约为2361亿港元所得净额约为2308亿港元配售股份总数相当于现德信中国20221213配股有已发行股本的992扩大后已发行股本的903配售事项带来的款项将用于公司现有业务的发展偿还现有债务及补充公司运营资金和一般用途等方面公司第八届董事会第二十四次会议决议审议通过公司旗下北京兆城房地产开发有限公司北京城建兴荣房地产开发有限公司分别向银行借款18亿30亿元贷款公城建发展20221213董事会决议司与建发地产的控股子公司高公司按照4951的股权比例共同出资1亿元设立兆兴公司共同参与北京市昌平区生命科学园项目合作开发公司股东常州德润咨询管理有限公司质押3000万股本公司股份占其所持股份比例新城控股20221213质押情况2177占公司总股本比例为133解除质押3245万股本公司股份占其所持股-12-敬请参阅最后一页特别声明行业周报份比例2355占公司总股本比例为144公司完成配售合共178亿股配售事项所得款项净额估计不少于约4741亿港元碧桂园20221214完成配股拟用于为现有境外债项进行再融资及一般营运资金公司公告2022年中期股息之以股代息计划为计算根据以股代息计划配发及发行的新股份数目新股之市值将按截至2022年12月14日包括该日前的连续五个交龙湖集团20221214股票股利易日可提供收市价之日每股现有股份于联交所所报之平均收市价计算据此市值现已确定为2636港元出售项目股公司全资子公司北京城市开发集团有限责任公司拟将持有的复兴商业城项目转让给首开股份20221214权公司控股股东首开集团的全资子公司城运集团收购价格为179亿元人民币公司完成发行2022年第五期公司债券发行规模为364亿元其中品种一发行规模招商蛇口20221214发行债券为264亿元票面利率为240品种二发行规模为10亿元票面利率为280公司计划以幸福精选平台幸福优选平台49股权实施债务重组预计换取债权40039亿元同时计划以上述平台30股权实施员工股权激励幸福精选平台预测估值500亿元幸福优选平台预测估值5214亿元两大平台均以八折或华夏幸福20221214重组进展七五折价格以不超过49的股权与金融及经营债权人实施债务重组在早鸟期即2022年12月31日之前内选择债务重组的债权人可享受七五折价格实施本次债务重组公司分别为全资子公司珠海启航物流河北泰禾提供担保担保金额分别为1720亿元239亿元公司预计未来12个月对控股子公司的授权担保总额度为773亿ST泰禾20221214担保元截至公告披露日泰禾集团及控股子公司对外担保总余额为7279亿元占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的7236实质性逾期债务对应的担保余额为5716亿元2022年11月公司合同销售面积154万方合同销售金额304亿元2022年1-11月累计合同销售面积2389万方同比下降34合同销售金额5025亿元同华侨城A20221214经营业绩比下降332022年1-11月旗下文旅企业合计接待游客594884万人次为去年同期73的水平公司拟发行2022年第二期公司债券发行总规模为不超过人民币15亿元本期债券设两个品种品种一22大悦02期限为5年期在第3个计息年度末附发行人大悦城20221215发行债券票面利率调整选择权及投资者回售选择权品种二22大悦03期限为5年期募集资金将用于偿还到期债务最终品种二发行规模全部回拨至品种一22大悦02确定本期债券品种一的票面利率为427根据派送红股公司按2022年11月11日每持有10股现有股份获发1股红股将合生创展集团20221215股票股利于2022年12月15日配发及发行261亿股红股公司全资附属公司中海企业发展集团有限公司拟发行2022年第四期公司债券发行总规模为不超过人民币30亿元债券共设两个品种发行品种一发行期限为3年期中国海外发展20221215发行债券票面利率询价区间为200-300品种二发行期限为5年期票面利率询价区间为250-350两个品种均附有品种间回拨选择权债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还有息债务公司将按照债务重组支持协议拟定的方式以与交换要约基本相同的商业条款进行德信中国20221215重组进展该计划以交换现有票据替代交换要约以寻求更全面的解决方案截至本公告日期现有票据的未偿还本金额超过75的持有人已加入债务重组支持协议出售项目股公司计划出售与景瑞控股合资的杭州崇贤新城住宅项目的49股权交易代价为路劲20221215权18亿元此次退出预计录得180万元的亏损净额公司受淞泽臵业委托负责建设管理三林地块项目并签署相关代建合同营销管中华企业20221215关联交易理合同销售代理合同等其中项目代建费约为人民币201亿元营销管理费约为人民币083亿元销售代理佣金约为083亿元公司为降低公司下属4家全资子公司中铁十四局中铁十八局中铁二十局中铁中国铁建20221216债转股城建的资产负债率拟引入中银资产建信投资工银投资交银投资4家投资者合计出资100亿元对4家子公司进行增资实施市场化债转股2020年2月28日公司为持股80的子公司贵州锦盛2亿元银行借款提供连带责任保证担保截止目前有关融资余额4168万元经协商有关融资期限增加13个月担保条件不变担保期限相应延长2020年12月22日公司为全资子公司南充中南3亿中南建设20221216担保元银团借款提供连带责任担保并承担差额补足义务截止目前有关融资余额223亿元经协商有关融资期限增加12个月公司全资子公司中南建筑产业集团承担差额补足义务其他担保条件不变担保期限相应延长2022年11月公司销售收入约117亿元销售面积约983万方2022年1-11富力地产20221216经营业绩月总销售收入约3639亿元同比降6755销售面积约26975万方截至2022年11月末公司合并报表范围内总有息负债规模为65294亿元较金科股份20221216展期进展2021年末减少15316亿元其中一年内到期的有息负债余额为376亿元截至11月-13-敬请参阅最后一页特别声明行业周报末已到期未支付的债务本金合计金额9091亿元其中涉及担保事项的到期未支付债务金额为7478亿元截至11月末公司累计完成20935亿元有息负债的展期工作其中包括公开债务6796亿元珠海国资委同意公司向符合条件的不超过35名特定投资者定增不超过635亿股拟募集资金总额不超过60亿元同意华发集团参与认购本次华发股份非公开发行股华发股份20221216定增进展票认购金额不超过人民币30亿元且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的2849同意公司全资香港子公司光杰投资以协议受让方式收购香港华发持有的铧金投资100股权公司拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24股权招商局投资发展持有的招商前海实业289股权本次发行股份购买资产的股份发行价格为1506元股交易完成后南油集团将成为公司的全资下属公司公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由8310增至8599公司对于招商前海实业的权益比例提升约招商蛇口20221216定增进展1365同时公司拟向不超过35名的特定投资者非公开发行股票募集配套资金发行股份数量不超过发行前公司总股本的30金额不超过公司向交易对方发行股份支付对价的100发行价格不低于本次募集配套资金的定价基准日前20个交易日公司股票均价的80来源公司公告金融界国金证券研究所物管行业政策和新闻图表26物管行业资讯时间城市机构内容中指研究院苏州分院于姑苏区先锋大家居举办了主题为继往开来共绘精彩物业行业交流峰会本次会议邀请了物业行业的领导与专家从大数据视角总结及预判中国物业市场趋势解读20221213中指研究院当前物业满意度承压原因分享物业企业的多种经营策略和数字化建设方案分解红色物业管理服务模式与会嘉宾交流广泛共话苏州物企未来发展来源中指研究院国金证券研究所物管公司动态图表27物管公司动态公司名称公告时间类型内容控股股东杨惠妍全资拥有的必胜有限公司与JPUSorganSecuritiesplc签订以二级大宗交易方式的配售协议必胜有限公司同意出售其现有合共237亿股碧桂园服务股份碧桂园服务20221211股东减持予若干独立投资者约占公司当前股本总额的703配售股份售价为2133港元股总代价约为5055亿港元公司预计截至2021年12月31日止年度将录得估计净亏损不超过人民币2亿元主奥园健康20221212业绩预警要由于1国内物业开发商普遍面对不稳定的房地产市场及经营环境的负面影响2公司贸易及其他应收款项的可收回风险增加而导致计提预期信贷减值公司计划使用不超过人民币33亿元的暂时闲臵募集资金和不超过人民币8亿元的暂特发服务20221212现金管理时闲臵自有资金进行现金管理使用期限为2023年2月22日至2024年2月21日在上述额度和期限范围内资金可循环滚动使用截至本公告披露日公司股东南通三建累计被冻结股份1521万股占其所持股份比特发服务20221213股份冻结例的100占公司总股本的9公司新增投资企业上海琉传文化传播有限公司注册资本1000万元由公司100碧桂园服务20221214成立新公司持股公司新增投资企业成都市通点广告文化传播有限公司注册资本100万元由公司100持股新增投资企业成都亿德万家房地产经纪有限公司注册资本100万元由公司100德商产投服务20221214成立新公司持股公司控股股东之一EliteForce与JPMorganSecuritiesAsiaPacificLimited及海通国际订立在二级市场上大宗交易方式的配售协议据此配售代理已同意配售而旭辉永升服务20221215股东减持EliteForce已同意出售其持有的公司共9000万股占公司已发行股本总额约515配售价为每股485港元较昨日收市价533港元折让9股东筹集所得款项4365亿港元公司新增投资企业上海金智悦物业管理有限公司注册资本500万元由公司100金科服务20221215成立新公司持股碧桂园服务20221215成立新公司公司新增投资企业福州市通点文化传媒有限公司注册资本100万元由公司100-14-敬请参阅最后一页特别声明行业周报持股公司计划向该集团不超过105名雇员授出合共705万股限制性股份占公司于本公告建发物业20221215股权激励日期已发行股本的约053预留激励限制性股份总面值为705万港元远洋集团控股联合公司共同公告计划出售成都远洋太古里项目的50权益予太古地出售项目股产作价555亿元计划分三次交割上述权益预计第一期交易的亏损约人民币249远洋服务20221215权亿元第二期交易的收益约人民币5700万元第三期交易的收益约人民币1579亿元导致合并交易整体产生净收益约人民币1387亿元公司全资附属朗鸿南京企业管理有限公司拟分别向南京朗郡商业管理有限公司及濠旺集团有限公司收购北海朗润商业管理有限公司的99及1股权代价为人民币朗诗绿色生活20221216收购2017亿元通过收购事项公司将收购目标公司所树立的优质长租公寓品牌朗诗寓从而拓展长租公寓委托运营管理业务公司的间接全资附属公司上海栩全商贸作为贷款人与借款人杭州瑞扬供应链管理有限德信服务集团20221216垫付贷款公司订立贷款协议同意向借款人垫付本金额人民币315亿元的贷款按年利率8计息根据贷款协议借款人应向贷款人质押抵押资产来源公司公告乐居财经国金证券研究所-15-敬请参阅最后一页特别声明行业周报行业估值图表28A股地产PE-TTM2520151052016712017112019112022712018112018712019712020112020712021112021712022110201771PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV来源wind国金证券研究所图表29港股地产PE-TTM20PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV181614121086422018112018712019712021112022712017112017712019112020112020712021712022110201671来源wind国金证券研究所图表30港股物业股PE-TTM120PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV100806040202016712017112019712020112021712022112018112018712019112020712021112022710201771来源wind国金证券研究所-16-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表31覆盖公司估值情况市值股票代码公司评级PE归母净利润亿元归母净利润同比增速亿元202120222023202120222023202120222023AEEAEEAEE000002SZ万科A增持2171969284225223552571-4659600048SH保利发展买入1918706456273930183453-51014001979SZ招商蛇口买入11311091229310379301214-15-1031600153SH建发股份买入44172685761065176935718002244SZ滨江集团买入2979874563034015293032320688HK中国海外发展买入2077525147401640914400-9283900HK绿城中国买入3096955354475608821825581908HK建发国际集团买入3149965443174857214253492423HK贝壳买入1271554828248229154512-60-332339666HK金科服务买入888310889106829971-23219983HK建业新生活买入457265576269784511146098HK碧桂园服务买入604150117934035186525028261209HK华润万象生活买入78945735127817222528411130261995HK旭辉永升服务买入82132997962821045833263316HK滨江服务买入52160118893244584735336626HK越秀服务买入471301161063640441161582102156HK建发物业买入5434223016016243488278245平均值824151154949119731162231240中位值523978368360502687331126来源wind国金证券研究所注1数据截至2022年12月16日2预测数据为国金预测贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径风险提示宽松政策对市场提振不佳目前房地产调控宽松基调已定各地均陆续出台房地产利好政策若政策利好对市场信心的提振不及预期市场销售将较长一段时间处于低迷态势三四线城市恢复力度弱目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象而三四线城市成交量依然在低位徘徊而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激市场恢复力度相对较弱多家房企出现债务违约若在宽松政策出台期间多家房企出现债务违约将对市场信心产生更大的冲击房企自救意愿低落消费者观望情绪加剧金融机构挤兑债务等房地产业良性循环实现难度加大-17-敬请参阅最后一页特别声明行业周报公司投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上行业投资评级的说明买入预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在15以上增持预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在515中性预期未来36个月内该行业变动幅度相对大盘在-55减持预期未来36个月内该行业下跌幅度超过大盘在5以上-18-敬请参阅最后一页特别声明行业周报特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断使用国金证券研究报告进行投资遭受任何损失国金证券不承担相关法律责任若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议国金证券不为此承担任何责任此报告仅限于中国境内使用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