事件：
　　中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。会议指出，着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。同时要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　点评：
　　住房改善纳入消费范畴、并被列为扩内需首位，房地产支柱产业地位重要性凸显。12月16日，中央经济工作会议指出，着力扩大国内需求，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费；12月14日，国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，在第八部分“持续提升传统消费”中；12月15日，国务院副总理刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措；，指出促进居住消费健康发展。我们认为：1）住房改善纳入消费范畴，并被列为扩内需首位。2000年国务院首次提出要积极培育住房等新的消费热点，最近一次提及是2014年10月国常会升级消费主引擎、力推六大领域，其中房地产消费位列第三、在信息消费和绿色消费之后，8年后再次强调住房消费属性、并将住房改善列为扩内需首位、同时2035年扩内需战略中也提及居住消费，或意味着后续将推出进一步支持改善型住房消费的政策。2）再次强调房地产仍是国民经济的支柱产业。2003年国务院首次确认房地产为国民经济支柱产业，最近一次提及房地产支柱产业是2008年12月的中央经济工作会议，14年后再次提及凸显房地产的支柱产业地位，也意味着稳经济必须稳房地产。
　　房住不炒不影响大力支持合理住房需求，奖优罚劣助力格局优化、集中度提升。本次会议指出：1）有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展；这表明政府更加重视房地产金融风险的防范化解，房地产平稳发展成为行业首要关注问题。2）扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作；这体现保交楼仍是重要工作。3）满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况；这进一步表明了政府“保项目”向“保主体”的观念转变，近期融资三支箭政策密集推出就是印证，最终目标实现优质房企资产负债表优化。4）要坚决依法打击违法犯罪行为；这表明后续政策支持仍将是结构化的，支持优质房企、打击劣质房企，房地产供给侧改革深化演绎，推动行业格局优化、集中度进一步提升。5）支持刚性和改善性住房需求，坚持房住不炒，推动房地产业向新发展模式平稳过渡；我们认为支持合理住房需求和坚持房住不炒并不矛盾，即使在房住不炒的大背景下依然可以大力支持合理住房需求，我们估算未来5-10年商品房需求中枢13.4亿平将意味着合理住房需求有足够的支撑，并且本次会议将住房改善列为扩内需首位，因而我们预计后续或将推出进一步支持合理住房需求的政策。
　　投资分析意见：住房改善列为扩内需首位，奖优罚劣助力格局优化，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、建发股份、华发股份、招商蛇口、滨江集团、金地集团、新城控股、万科A、中国建筑，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

研究报告全文：行业及产房地产业2022年12月17日住房改善列为扩内需首位奖优罚劣助行业研力格局优化究行看好中央经济工作会议点评业点评相关研究事件行业数据降幅再扩大供需政策落地成中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行会议指出着力扩大国内需求要把关键-房地产1-11月月报2022年12证恢复和扩大消费摆在优先位置多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车月15日券养老服务等消费有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做研房地产2023年投资策略东风已至好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求有效防范化解优质头部房究大势必行2022年12月12日企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为支持刚性和改善性住房报告需求要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡证券分析师点评袁豪A0230520120001住房改善纳入消费范畴并被列为扩内需首位房地产支柱产业地位重要性凸显12月yuanhaoswsresearchcom16日中央经济工作会议指出着力扩大国内需求支持住房改善新能源汽车养老服曹曼A0230520120003务等消费12月14日国务院印发扩大内需战略规划纲要20222035年在caomanswsresearchcom第八部分持续提升传统消费中12月15日国务院副总理刘鹤指出房地产是国民联系人经济的支柱产业针对当前出现的下行风险我们已出台一些政策正在考虑新的举措曹曼指出促进居住消费健康发展我们认为1住房改善纳入消费范畴并被列为扩内需首862123297818位2000年国务院首次提出要积极培育住房等新的消费热点最近一次提及是2014年caomanswsresearchcom10月国常会升级消费主引擎力推六大领域其中房地产消费位列第三在信息消费和绿色消费之后8年后再次强调住房消费属性并将住房改善列为扩内需首位同时2035年扩内需战略中也提及居住消费或意味着后续将推出进一步支持改善型住房消费的政策2再次强调房地产仍是国民经济的支柱产业2003年国务院首次确认房地产为国民经济支柱产业最近一次提及房地产支柱产业是2008年12月的中央经济工作会议14年后再次提及凸显房地产的支柱产业地位也意味着稳经济必须稳房地产房住不炒不影响大力支持合理住房需求奖优罚劣助力格局优化集中度提升本次会议指出1有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展这表明政府更加重视房地产金融风险的防范化解房地产平稳发展成为行业首要关注问题2扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作这体现保交楼仍是重要工作3满足行业合理融资需求有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况这进一步表明了政府保项目向保主体的观念转变近期融资三支箭政策密集推出就是印证最终目标实现优质房企资产负债表优化4要坚决依法打击违法犯罪行为这表明后续政策支持仍将是结构化的支持优质房企打击劣质房企房地产供给侧改革深化演绎推动行业格局优化集中度进一步提升5支持刚性和改善性住房需求坚持房住不炒推动房地产业向新发展模式平稳过渡我们认为支持合理住房需求和坚持房住不炒并不矛盾即使在房住不炒的大背景下依然可以大力支持合理住房需求我们估算未来5-10年商品房需求中枢134亿平将意味着合理住房需求有足够的支撑并且本次会议将住房改善列为扩内需首位因而我们预计后续或将推出进一步支持合理住房需求的政策投资分析意见住房改善列为扩内需首位奖优罚劣助力格局优化维持看好评级我们认为我国房地产目前需求端呈现出超跌状态供给端处于过度出清状态预计随着供给缓慢修复中期销售将向着需求中枢134亿平逐步回归但考虑到短期供需双弱短期销售仍将呈现L型总量弱复苏但结构强弹性格局优化下优质房企成长空间打开并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好充分享受估值驱动成长驱动双重红利我们维持房地产板块看好评级推荐A股保利发展建发股份华发股份招商蛇口滨江集团金地集团新城控股万科A中国建筑建议关注栖霞建设陆家嘴H股华润置地中海外发展建发国际龙湖集团碧桂园建议关注越秀地产绿城中国并维持物业管理板块看好评级推荐碧桂园服务旭辉永升服务新城悦宝龙商业中海物业保利物业华润万象新大正建议关注招商积余万物云风险提示调控政策再收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明行业点评表1历年中央经济工作会议关于地产表述日期内容对房地产态度要抓好保障性住房投融资建设运营管理工作逐步解决城镇低收入群众新就业职工农民工住房困难要坚持房地产调控政策不20111214从严动摇促进房价合理回归加快普通商品住房建设扩大有效供给促进房地产市场健康发展20121215继续坚持房地产调控政策不动摇促进房价合理回归加快普通商品住房建设扩大有效供给促进房地产市场健康发展从严明确了各类城市的城镇化路径全面放开建制镇和小城市落户限制有序开放中等城市落户限制合理确定大城市落户条件严格控制特20131210支持大城市人口规模要努力解决好住房问题加大廉租住房公共租赁住房等保障性住房建设和供给做好棚户区改造2014129未提及未表态1化解房地产库存要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求通过加快农民工市民化扩大有效需求打通供需通道消化库存稳定房地产市场2落实户籍制度改革方案允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户形成在就业地买房或长期租房的预20151218支持期和需求3发展住房租赁市场鼓励购买库存商品房鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业4鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略适当降低商品住房价格促进房地产业兼并重组提高产业集中度取消过时的限制性措施1坚持房子是用来住的不是用来炒的的定位综合运用金融土地财税投资立法等手段既抑制房地产泡沫又防止大起大落20161214微观信贷政策要支持合理自住购房严格限制信贷流向投资投机性购房2要落实地方政府主体责任房价上涨压力大的城市要合理增加土从严地供应提高住宅用地比例盘活城市闲置和低效用地3要加快住房租赁市场立法加快机构化规模化租赁企业发展一是打好防范化解重大风险攻坚战重点是防控金融风险要服务于供给侧结构性改革这条主线促进形成金融和实体经济金融和房地产金融体系内部的良性循环做好重点领域风险防范和处置二是加快建立多主体供应多渠道保障租购并举的住房制度20171214从严要发展住房租赁市场特别是长期租赁保护租赁利益相关方合法权益支持专业化机构化住房租赁企业发展完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制保持房地产市场调控政策连续性和稳定性分清中央和地方事权实行差别化调控要构建房地产市场健康发展长效机制坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策分类指导夯实城市政府主体责任完20181219善住房市场体系和住房保障体系与2017年相比不再强调发展住房租赁市场强调了夯实城市政府主体责任将差别化调控改为分从严类指导要加大城市困难群众住房保障工作加强城市更新和存量住房改造提升做好城镇老旧小区改造大力发展租赁住房要坚持房子是用来20191212从严住的不是用来炒的定位全面落实因城施策稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制促进房地产市场平稳健康发展七是解决好大城市住房突出问题住房问题关系民生福祉要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因地制宜多策并举促进房地产市场平稳健康发展要高度重视保障性租赁住房建设加快完善长租房政策逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利规范发20201218从严展长租房市场土地供应要向租赁住房建设倾斜单列租赁住房用地计划探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房国有和民营企业都要发挥功能作用要降低租赁住房税费负担整顿租赁市场秩序规范市场行为对租金水平进行合理调控明年经济工作要稳字当头稳中求进各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任各方面要积极推出有利于经济稳定的政策政策发力20211210适当靠前要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强预期引导探索新的发展模式坚持租购并举加快发展长租房市场推进支持保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求因城施策促进房地产业良性循环和健康发展着力扩大国内需求要把恢复和扩大消费摆在优先位置多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求有效防20221216支持范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为支持刚性和改善性住房需求要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡资料来源政府官网申万宏源研究表2主流AH上市房企估值表公司代码公司简称收盘价EPS市盈率市净率PB归母净利润百万元归母净利润增速12162021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2021A2022E2023E2021A2022E2023E000002SZ万科A1938194209225100938609225242427726174-4577878600048SH保利发展160222923525170686410273882815930081-542868001979SZ招商蛇口14621161221381261201061410372942710648-153-91130请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共4页简单金融成就梦想行业点评601155SH新城控股22275584314484052500812598972510099-174-22838600383SH金地集团1100208212226535249089410955810203-951667002244SZ滨江集团95609712014199806813302737284375301232173600325SH华发股份1016134163176766258123195344937301018081600153SH建发股份14682132172526968581060986533758335471161600376SH首开股份585019022042313270139066925581087-779-194947000069SZ华侨城A57804704005212214611106379932544257-701-144308600266SH北京城建502017034048295146104056417761088-480211401000031SZ大悦城39600301201513203192660910853263912783944201000402SZ金融街5770550570611051009404164317171830-342456600960HK龙湖集团25804054194645452471123854263272913819310410702007HK碧桂园28512205505420444503267971528014941-235-430-2200688HK中国海外发展211536736438249494705401553987841800-85-074801109HK华润置地3595454467515676559103240133336367298729102平均值1901872051751058509132181273613788-73220174资料来源Wind申万宏源研究注估值按照盈利预测一致预期计算A股公司股价单位为元港股公告股价单位为港元EPS为元取20221216收盘价请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共4页简单金融成就梦想行业点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务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