本周观点：经济会议传递更积极的政策信号
　　中央经济工作会议地产表述重点在于扩需求和防风险，“房住不炒”排序明显后置。扩需求方面，将释放改善需求的潜能放到了更重要的位置，我们认为地产需求端政策仍有较大的放松空间，重点城市限购、首套房认定标准、首付比例、二手房指导价、房贷利率等方面都有进一步调整的可能。防风险方面，较此前各部委支持优质房企的相关表述更进一步，托底意味更强，我们预计11月以来供给侧政策的落地速度将进一步提升，尽快实现优质房企融资现金流的企稳，稳住负债端、增厚权益端，静待资产端触底企稳。
　　上周行情回顾
　　上周沪深300指数上涨3.29%，房地产开发板块上涨1.69%，房地产服务板块上涨9.95%，其中物业管理子板块上涨9.42%。
　　重点公司及动态
　　11月统计局数据显示房地产基本面正在二次探底，但中央经济工作会议和副总理的地产表态均传递出积极的政策信号，我们看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎。投资建议方面，我们仍然建议持续跟踪“第三支箭”以后各家房企的方案进展，本周重点推荐：1）A股开发：新城控股、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；2）大股东具备资源的房企：华联控股；3）港股开发：龙湖集团、华润置地、中国海外发展；4）物管公司：万物云、中海物业、保利物业、招商积余等。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告房地产经济会议传递更积极的政策信号华泰研究房地产开发增持维持2022年12月18日中国内地行业周报第五十周房地产服务增持维持研究员陈慎本周观点经济会议传递更积极的政策信号SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO834862128972228中央经济工作会议地产表述重点在于扩需求和防风险房住不炒排序明显后置扩需求方面将释放改善需求的潜能放到了更重要的位置我们认为地研究员刘璐产需求端政策仍有较大的放松空间重点城市限购首套房认定标准首付比SACNoS0570519070001liulu015507htsccomSFCNoBRD825862128972218例二手房指导价房贷利率等方面都有进一步调整的可能防风险方面较此前各部委支持优质房企的相关表述更进一步托底意味更强我们预计11研究员林正衡月以来供给侧政策的落地速度将进一步提升尽快实现优质房企融资现金流的SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom企稳稳住负债端增厚权益端静待资产端触底企稳SFCNoBRC046862128972087联系人陈颖上周行情回顾SACNoS0570122050022chenying019881htsccom上周沪深300指数上涨329房地产开发板块上涨169房地产服务板8675582492388块上涨995其中物业管理子板块上涨942重点推荐重点公司及动态目标价11月统计局数据显示房地产基本面正在二次探底但中央经济工作会议和副股票名称股票代码当地币种投资评级总理的地产表态均传递出积极的政策信号我们看好针对市场托底和房企纾新城控股601155CH2772买入金地集团600383CH1210买入困政策的持续演绎投资建议方面我们仍然建议持续跟踪第三支箭以招商蛇口001979CH1500买入后各家房企的方案进展本周重点推荐1A股开发新城控股金地集团滨江集团002244CH1323买入招商蛇口滨江集团等2大股东具备资源的房企华联控股3港股开华联控股000036CH448增持发龙湖集团华润置地中国海外发展4物管公司万物云中海物业龙湖集团960HK4002买入保利物业招商积余等华润置地1109HK4429买入中国海外发展688HK2800买入万物云2602HK5687买入风险提示疫情行业政策行业基本面下行部分房企经营风险中海物业2669HK1360买入保利物业6049HK7036买入招商积余001914CH1950买入资料来源华泰研究预测一周内行业走势图一周行业内各子板块涨跌图一周涨幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅房地产开发广汇物流600603CH910房地产服务物业管理粤泰股份600393CH889沪深300万业企业600641CH83200房地产中介业务苏州高新600736CH82018中交地产000736CH768房地产开发35中国武夷000797CH443深振业A000006CH33053园区开发世荣兆业002016CH33070奥园美谷000615CH2796004503001500001209121112131215信达地产600657CH208一周内各行业涨跌图一周跌幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅万通发展600246CH205650大悦城000031CH153823ST泰禾000732CH111105财信发展000838CH101133深物业A000011CH78960金地集团600383CH709社食纺农医教交银综电轻公石计商家传保汽钢证建通环煤航机建房基电有多房我爱我家000560CH709会品织林药育通行合子工用油算业用媒险车铁券材信保炭天械筑地础力色元地服饮服牧健和运制事天机贸电军设与产化设金金产首开股份600376CH700务料装渔康人输造业然易器工备工开工备属融服华联控股000036CH667力气程发与务资新滨江集团002244CH655源能源资料来源华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产本周观点12月15-16日中央经济工作会议在北京举行其中地产相关表述包括1着力扩大国内需求多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费2有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡我们认为本次地产表述重点在于扩需求和防风险房住不炒排序明显后置扩需求方面在着力扩大国内需求的部分强调支持住房改善将释放地产购买力放到了扩需求的核心渠道11月以来截至12月18日根据各地政府网站我们统计到53次地方层面的地产调控放松其中北京通州区部分地区杭州成都西安武汉南京等一二线城市对于限购或限贷政策进行了调整考虑到明年稳增长的权重提升扩大内需是重中之重恢复和扩大消费被摆在优先位置我们认为地产需求端政策仍有较大的放松空间重点城市限购首套房认定标准首付比例二手房指导价房贷利率等方面都有进一步调整的可能需求企稳才能从根本上消解行业风险防风险方面增量表述是有效防范化解优质头部房企风险较此前各部委支持优质房企的相关表述更进一步托底意味更强有利于当前尚未出险的优质民营以及混合制所有企业预期改善11月以来地产供给端政策频发第二支箭金融16条保函置换预售监管资金地产股权融资等政策出台后商业银行交易商协会交易所房企等方面均做出积极响应我们预计这些政策的落地速度将进一步提升尽快实现优质房企融资现金流的企稳稳住负债端增厚权益端静待资产端触底企稳此外12月15日国务院副总理刘鹤的地产表态也有两个关注点其一为房地产是国民经济的支柱产业上一次中央提出房地产支柱产业要追溯至2008年的中央经济工作会议此后在2015年9月2021年12月分别被人民日报时任国家统计局局长宁吉喆提及此次重申也意味着房地产行业依然举足轻重其平稳发展对国家经济至关重要其二为正在考虑新的举措当前融资端三箭齐发需求端因城施策我们也期待后续更多政策落地11月统计局数据显示房地产基本面正在二次探底但中央经济工作会议和副总理的地产表态均传递出积极的政策信号我们看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎投资建议方面我们仍然建议持续跟踪第三支箭以后各家房企的方案进展我们认为第三支箭将沿着三条逻辑线循循展开1央国企并购整合配套融资2未出险房企尤其是民企资源整合再融资3出险民企通过股权再融资引入战投改善现金流等我们中长期看好1A股开发新城控股金地集团招商蛇口滨江集团建发股份2大股东具备资源的房企华联控股3港股开发龙湖集团华润置地中国海外发展4物管公司万物云中海物业保利物业招商积余新大正免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产数读一周楼市政策红黑榜图表1一周政策红黑榜2022年12月10日-2022年12月16日时间城市政策变化政策具体内容12月13日南京限购有消息称南京市限购区内有2套房产的家庭可在江心洲秦淮区南部新城玄武区红山新城鼓楼区幕府创新城四地范围内购买第3套房可新增购房名额人群包括家中有60岁以上老人能提供南京居住证明的家庭工作地点在限购四区内的南京户籍家庭南京户籍的ABCD类人才及博士人才12月13日杭州公积金杭州住房公积金管理委员会发布通知对贷款政策做出调整通知显示杭州职工家庭名下无住房无房贷款记录或有商贷记录且结清贷款再次申请公积金贷款购买普通自住住房的执行首套房政策贷款首付款比例不低于30职工家庭拥有1套住房或无住房但有公积金贷款记录且相应贷款已结清再次申请公积金贷款购房的执行二套房政策贷款首付款比例不低于4012月13日黄冈购房补贴湖北黄冈市政府印发黄冈市优化生育政策促进人口长期均衡发展若干措施自2023年1月1日起实施措施规定公积金12022年5月30日至2023年6月30日期间在黄州城区购买商品房二孩家庭享受5000元三孩家庭享受10000元的一次性购房补贴2夫妻双方均已建缴住房公积金公积金贷款限额首套房由50万元提高到60万元二套房由40万元提高到50万元32023年6月30日前拥有一套房并已结清购房贷款的家庭在本市购买改善性住房申请住房公积金贷款的其贷款利率首付比例按首套房政策执行12月13日马鞍山公积金安徽省马鞍山市住房公积金管理委员会日前发布关于支持我市多子女家庭使用住房公积金的通知对购买首套自住住房且未使用过住房公积金贷款的多子女家庭单方缴存住房公积金的最高贷款额度可在现有基础上增加5万元夫妻双方均缴存住房公积金的最高贷款额度可在现在基础上增加10万元12月14日莱州购房补贴山东省莱州市近日发布关于进一步促进莱州市房地产市场平稳健康发展的实施意见按照新政莱州市实施阶段性购房契税补贴自2022年11月1日起至2023年6月30日前在莱州市购买新建商品住宅和二手商品住宅以合同网签备案时间为准且在2024年6月30日前足额缴纳契税的购房者可享受购房契税补贴50政策同时实行个人购房补贴自2022年11月1日起至2023年6月30日前凡在莱州购买并已办理网签备案新建商品住宅的个人给予商品房网签备案合同价1的个人购房补贴最高不超过1万元套12月15日兰州限售甘肃省兰州市印发兰州市助企纾困激发市场主体活力若干措施的通知文件提出优化房地产市场调控政策政策包括1阶段性调整兰州市首套住房商业性个人住房贷款利率5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率下限由43下调至402取消现行限售政策个人购买的住房自取得房屋不动产权证书后即可上市交易已按原有限售规定在不动产权证上注记限售的按现行规定执行上市交易不受影响3个人住房贷款不再纳入房地产贷款集中度管理注蓝底代表放松类政策变化灰底代表收紧类政策变化白底代表中性政策变化资料来源各城市政府房管局住建委华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产新房与二手房成交12月1日-16日60城新房销售面积同比下降33其中一线下降12二线下降31三线下降45年初至今60城新房销售面积累计同比下降35其中一线下降23二线下降30三线下降44图表260城新房销售面积同比增速图表3一线4城新房销售面积同比增速60城新房销售面积当月同比增速累计同比增速一线4城新房销售面积当月同比增速累计同比增速020-515-10105-150-20-5-25-10-30-15-20-35-25-40-30-45-35202272022820229202210202211202212202272022820229202210202211202212资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表4二线11城新房销售面积同比增速图表5三线45城新房销售面积同比增速二线11城新房销售面积同比增速累计同比增速三线45城新房销售面积同比增速累计同比增速00-5-10-10-20-15-20-30-25-40-30-50-35-40-60202272022820229202210202211202212202272022820229202210202211202212资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产12月1日-16日18城二手房成交面积同比上升4其中一线下降36二线上升28三线下降5年初至今18城二手房累计同比下降12其中一线下降28二线上升5三线下降27图表618城二手房成交面积同比增速图表7一线2城二手房成交面积同比增速18城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速一线2城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速604050304020301020010-100-20-10-20-30-30-40-40-50202272022820229202210202211202212202272022820229202210202211202212资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表8二线7城二手房成交面积同比增速图表9三线9城二手房成交面积同比增速二线7城二手房成交面积当月同比增速三线9城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速累计同比增速1003080201060040-10-2020-300-40-20-50202272022820229202210202211202212202272022820229202210202211202212资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产图表1020城二手房热力图注表内数据为城市二手房成交套数同比增速单位为12月份数据截至12月16日上海广州重庆武汉成都大连西安长沙宁波福州沈阳济南南昌合肥郑州太原石家庄长春哈尔滨呼和浩特海口兰州昆明贵阳西宁银川为中指院二手住宅城市全口径天津为克而瑞二手商品房城市全口径无锡为Wind二手商品房城市全口径其余城市为Wind二手住宅城市全口径空格表示该城市当月数据暂未更新资料来源Wind中指院华泰研究库存与推盘12月5日-12月11日33城库存面积四周滚动环比上升0同比上升2其中一线环比上升2同比上升8二线环比上升0同比下降4三线环比上升0同比上升433城去化速度为77周四周滚动环比加快1周同比放缓9周其中一线去化速度为72周四周滚动环比放缓4周同比放缓13周二线去化速度为61周四周滚动环比加快2周同比放缓5周三线去化速度为100周四周滚动环比加快6周同比放缓9周免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6房地产图表1133城库存与去化速度33城库存面积万平左轴去化速度周右轴31000120305001003000080295006029000402850020280000202112202212022220223202242022520226202272022820229202210202211资料来源中指院华泰研究12月5日-12月11日31城推盘面积四周滚动环比上升6同比下降4410城新开盘去化率为63四周滚动环比上升91个百分点其中一线去化率71四周滚动环比下降56个百分点二线去化率61四周滚动环比上升141个百分点图表1231城批准上市面积31城批准上市面积万平6005004003002001000202112202212022220223202242022520226202272022820229202210202211资料来源中指院华泰研究图表1310城开盘去化率10010城开盘去化率80604020202112202212022220223202242022520226202272022820229202210202211资料来源中指院华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7房地产土地市场12月1日-12月11日百城住宅类土地供应建面同比下降14年初至今累计同比下降33其中一线下降43二线下降41三线下降26百城住宅类土地成交建面同比上升42年初至今累计同比下降34其中一线下降39二线下降41三线下降28百城住宅类土地成交楼面价同比下跌6年初至今累计同比下跌0其中一线上涨8二线下跌1三线下跌17百城住宅类土地溢价率为3环比上升15个百分点其中一线二线三线溢价率分别为423图表14百城住宅类土地供应建面同比增速图表15百城住宅类土地成交建面同比增速百城住宅类土地供应建面当月同比累计同比百城住宅类土地成交建面当月同比累计同比1060040-1020-200-30-20-40-40-50-60-60202272022820229202210202211202212202272022820229202210202211202212资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表16百城住宅类土地成交楼面价同比增速图表17百城住宅类土地成交溢价率百城住宅类土地楼面价当月同比累计同比百城住宅类土地溢价率51008046034020201-200-40202272022820229202210202211202212202272022820229202210202211202212资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读8房地产重点推荐图表18重点推荐公司一览表收盘价目标价市值百万EPS元PE倍股票名称股票代码投资评级当地币种当地币种当地币种20212022E2023E2024E20212022E2023E2024E新城控股601155CH买入2227277250233557360383423400619581526金地集团600383CH买入1100121049660208200214226529550514487招商蛇口001979CH买入146215001131461341001121241091146213051179滨江集团002244CH买入956132329745097126144166986759664576华联控股000036CH增持42044862330270280320361556150013131167龙湖集团960HK买入25804002162064393438469518656589550498华润置地1109HK买入35954429256357454469518588792767694611中国海外发展688HK买入21152800231484367349364422576606581501万物云2602HK买入51405687605731431622182993594317323581719中海物业2669HK买入8621360283330300400520682873215516581268保利物业6049HK买入48757036269751592002523183066243819351533招商积余001914CH买入16371950173580480650811023410251820211605资料来源Bloomberg华泰研究预测图表19重点推荐公司最新观点股票名称最新观点新城控股房企纾困节奏加快疏解财务压力601155CH11月18日公司公告交易商协会已受理公司150亿债务融资工具储架式发行21日证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上提到支持实施改善优质房企资产负债表计划继续支持房企合理债券融资需求房企纾困节奏加快为公司财务稳健性注入信心我们维持2022-2024年EPS分别为360383423元的盈利预测参考可比公司2022年74倍PE估值作为一家财务相对稳健的民企公司商业外拓积极开发土储充沛双轮驱动路径日益清晰本次中债增信成功发债以及监管层持续的支持性表态加大了公司的财务安全性我们认为公司2022年合理PE估值为77倍目标价2772元前值1908元2022年PE53x维持买入评级风险提示行业销售下滑三四线商业地产竞争加剧报告发布日期2022年11月22日点击下载全文新城控股601155CH买入融资支持再发力财务压力疏解金地集团业绩平稳管理层持续购买债券彰显公司信心600383CH10月27日公司发布三季报期内公司实现营收5308亿元同比-15实现归母净利润334亿元同比08EPS074元公司财务稳定管理层态度积极持续购买债券彰显信心考虑到市场供给侧变化对非并表项目盈利情况的影响我们预计公司2022-2024年EPS为200214226元前值211221234元可比公司2022年Wind一致预期PE为605给予公司2022年605倍PE目标价1210元前值1583元2022年PE74x维持买入评级风险提示行业销售下滑风险债券价格下跌导致融资不畅股东减持风险报告发布日期2022年10月31日点击下载全文金地集团600383CH买入业绩平稳运维积极招商蛇口融资占优拿地积极维持买入评级001979CH10月30日公司发布三季报2022Q1-3公司实现营收8948亿元同比95实现归母净利润296亿元同比-534EPS027元因毛利率降幅超我们预期同时市场景气度影响下对减值损失的影响我们将2022-2024年归母净利调整为774867962亿元前值97210241106亿元可比公司2022年平均PE为106倍Wind一致预期考虑到公司优越的融资优势逆周期拿地能力及其对未来成长空间的加持我们认为公司合理2022PE为15倍目标价1500元前值1764元2022年PE14x维持买入评级风险提示行业销售下行风险园区开发业务周转低于预期报告发布日期2022年10月31日点击下载全文招商蛇口001979CH买入单季销售强势回升大力布局长三角滨江集团上调盈利预测维持买入评级002244CH公司10月26日披露三季报1-3Q2022实现营收1987亿元同比-19归母净利润206亿元同比55考虑到公司表外项目结转提升我们上调投资收益下调少数股东损益占比上调22-24年EPS至126144166元前值115135154元可比公司2022年平均PEWind一致预期为74倍考虑到公司销售拿地和融资优势突出是民营房企中的稀缺优质标的我们仍认为公司合理2022PE为105倍上调目标价至1323元前值1208元维持买入评级风险提示疫情行业政策区域市场少数股东损益占比波动风险报告发布日期2022年10月26日点击下载全文滨江集团002244CH买入结转放量业绩亮眼强化杭州布局免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读9房地产股票名称最新观点华联控股静待转型进展维持增持评级000036CH公司10月26日发布三季报1-3Q2022实现营收50亿元同比-39归母净利润07亿元同比-55公司短期业绩与华联城市中心的去化进度密切相关长期转型进程在恒裕入主后有所加快但落地仍需观察我们维持2022-2024年EPS为028032036元的盈利预测可比公司平均2022PEWind一致预期为12倍考虑到实控人加速推进公司转型的决心我们认为公司合理2022PE为16倍目标价448元前值476元基于17倍2022PE维持增持评级风险提示存量项目去化风险转型风险旧改项目不确定性报告发布日期2022年10月26日点击下载全文华联控股000036CH增持整售取得突破或将大幅增厚Q4业绩龙湖集团1H22业绩彰显韧性维持买入960HK公司于8月26日发布中报业绩1H22营收同比56至948亿元核心归母净利润同比6至66亿元毛利率同比-64pct至213考虑结转情况我们下调收入和毛利率假设调整公司2022-2024EEPS至438469518元前值438489570可比公司2022EPE均值为66倍Wind一致预期考虑公司财务表现优秀短期无公开市场偿债压力且经营性业务持续贡献稳定现金流我们认为公司合理2022EPE为8倍调整目标价至4002港币前值5376港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展2行业下行削弱公司融资能力3销售增速和非开发业务发展不及预期报告发布日期2022年08月30日点击下载全文龙湖集团960HK买入民企信用标杆业绩稳中有进华润置地1H22业绩稳健维持买入1109HK公司于8月31日发布中报业绩1H22营收同比-1至729亿元核心净利润同比2至102亿元毛利率同比-44pct至269考虑地产行业下行及疫情防控对公司经营的影响我们下调营收和毛利率的假设调整2022-2024年EPS预测至469518588元前值500569659元可比公司2022EPE均值为69倍Wind一致预期考虑公司公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理2022EPE为83倍维持目标价为4429港币前值5556港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务2盈利能力和销售增速不及预期报告发布日期2022年09月02日点击下载全文华润置地1109HK买入行业排名提升经营业务稳健增长中国海外发展1H22逆境下业绩韧性尽显维持买入688HK公司于8月24日发布中报业绩1H22营收同比-4至1038亿归母净利润同比-19至167亿毛利率同比-51pct至235考虑结转情况我们下调收入和毛利率假设调整公司2022-2024EEPS至349364422元前值为369421493元可比公司平均2022EPE均值为58倍Wind一致预期考虑公司目前财务状况良好在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极叠加非房开业务保持增长轨迹我们认为公司合理2022EPE为70倍对应目标价调整至2800港币前值3644港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务2盈利能力和销售增速不及预期报告发布日期2022年08月26日点击下载全文中国海外发展688HK买入稳健均好维持积极拿地强度万物云空间科技服务领军者首次覆盖给予买入评级2602HK公司作为物管领军企业之一力求通过独特的蝶城模式探索服务品质和成本的平衡有望在重点街道形成较高的竞争壁垒甚至通过产业互联网革新我国物管的作业模式全业态布局和全渠道拓展能力已经成型的空间科技服务能力充裕的内生现金流和募集资金是公司达成战略目标的三大保障我们预计公司2022-2024年EPS为162218299元可比公司2023PE平均为16倍考虑到公司的行业领军地位和全面的综合能力我们认为公司合理2023PE为24剔除收并购摊销影响为21倍目标价5687次覆盖给予买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱的风险蝶城推进收并购项目经营表现科技板块和业主增值服务发展不及预期报告发布日期2022年11月10日点击下载全文万物云2602HK买入科技重塑万物服务羽化成蝶中海物业22H1业绩取得较高同比增速维持买入评级2669HK公司8月31日发布半年报持续兑现十四五期间归母净利润CAGR超过30的业绩指引22H1实现营收581亿港币同比35归母净利润52亿港币同比33我们预计公司202220232024年EPS为040052068港币前值041054072港币可比公司平均2022年预测PE为26倍Wind一致预期考虑到公司市拓快速成长我们预测的业绩增速较高22-24年归母净利润CAGR31vs可比公司28我们认为公司合理2022EPE为34倍目标价1360港币前值1353港币基于33倍2022EPE维持买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行风险社区增值服务不及预期报告发布日期2022年09月01日点击下载全文中海物业2669HK买入持续兑现承诺市拓能力快速提升保利物业稳健前行的央企物管龙头维持买入评级6049HK公司8月29日发布半年报22H1实现营收645亿元同比25归母净利润63亿元同比28我们预计公司22-24年EPS为200252318元前值200254326元可比公司平均2022年预测PE为25倍Wind一致预期考虑到公司稳健的业绩和拓展表现以及优秀的社区增值服务能力我们认为公司合理2022EPE为31倍目标价7036港币前值7386港币基于30倍2022EPE维持买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱盈利能力下行社区增值服务不及预期报告发布日期2022年08月30日点击下载全文保利物业6049HK买入业绩稳健增长非住宅市拓持续发力免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读10房地产股票名称最新观点招商积余央企非住宅物管龙头维持买入评级001914CH公司10月25日发布三季报1-3Q2022实现营收918亿元同比21归母净利润47亿元同比24扣非归母净利润38亿元同比11我们维持22-24年EPS为065081102元的盈利预测可比公司22年平均PE为20倍Wind一致预期我们认为公司轻重资产分离收并购等重点工作持续取得进展央企背景在当前环境下更具优势非住宅竞争壁垒突出合理22PE估值水平为30倍目标价1950元前值2145元基于33倍22PE维持买入评级风险提示疫情扰动房地产市场下行盈利能力下行轻重资产分离不及预期整合不及预期报告发布日期2022年10月26日点击下载全文招商积余001914CH买入Q3再受减租拖累物管继续提质增效资料来源Bloomberg华泰研究预测图表20公司动态公司公告日期具体内容万科A2022-12-132022年第一次临时股东大会文件链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-138721555pdf2022-12-13关于行使21万科01发行人赎回选择权的第一次提示性公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-138721299pdf2022-12-13关于行使21万科01公司债券发行人赎回选择权的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-138721298pdf2022-12-12关于参加2022年第一次临时股东大会相关注意事项的提示性公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-128719279pdf华侨城A2022-12-16关于18侨城02票面利率调整及投资者回售实施办法的第一次公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-168732376pdf2022-12-152022年11月主要业务经营情况公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-158728433pdf2022-12-14关于拟下调18侨城02公司债券票面利率的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-148725087pdf金融街2022-12-14公司债券21金街062022年付息公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-148724152pdf2022-12-14公司债券21金街072022年付息公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-148724162pdf中交地产2022-12-17关于为项目公司提供担保进展情况的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-178734039pdf2022-12-17关于开展应收账款保理业务的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-178734040pdf2022-12-17关于十四五战略规划的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-178734043pdf2022-12-17独立董事事前认可意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-178734041pdf2022-12-17独立董事意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-178734044pdf2022-12-17关于召开2023年第一次临时股东大会的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-178734038pdf2022-12-17关于与关联方共同对项目公司减资的关联交易公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-178734037pdf2022-12-152022年面向专业投资者公开发行公司债券更名公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-158732196pdf2022-12-152022年面向专业投资者公开发行公司债券第一期信用评级报告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-158732195pdf2022-12-152022年面向专业投资者公开发行公司债券第一期募集说明书链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-158732197pdf2022-12-152022年面向专业投资者公开发行公司债券第一期发行公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-158732193pdf2022-12-152022年面向专业投资者公开发行公司债券第一期募集说明书摘要链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-158732194pdf2022-12-14关于为项目公司提供担保进展情况的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-148724826pdf2022-12-14关于为项目公司提供财务资助进展情况的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-148724827pdf免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读11房地产公司公告日期具体内容招商蛇口2022-12-17关于发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项的一般风险提示暨股票复牌公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-178735299pdf2022-12-152022年面向专业投资者公开发行公司债券第五期发行结果公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-158727898pdf2022-12-12关于延长招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券第五期簿记建档时间的公告2链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-128722919pdf2022-12-122022年面向专业投资者公开发行公司债券第五期票面利率公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-128723320pdf2022-12-12关于延长招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券第五期簿记建档时间的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-128722448pdf城建发展2022-12-142022年第三次临时股东大会法律意见书链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-148726393pdf2022-12-14关于为北京兆城房地产开发有限公司提供担保的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-148726396pdf2022-12-14关于设立合资公司参与北京市昌平区生命科学园项目合作开发的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-148726391pdf2022-12-14信息披露事务管理制度链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-148726395pdf2022-12-142022年第三次临时股东大会决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-148726392pdf2022-12-14内幕信息知情人登记管理制度链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-148726389pdf2022-12-14兆城公司的基本情况和最近一期的财务报表链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-148726390pdf2022-12-14第八届董事会第二十四次会议决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-148726394pdf华发股份2022-12-162022年第六次临时股东大会文件链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-168730903pdf2022-12-13广东恒益律师事务所关于珠海华发实业股份有限公司2022年度第五次临时股东大会的法律意见书链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-138720994pdf2022-12-132022年第五次临时股东大会决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-138720993pdf金地集团2022-12-16董事会秘书工作制度2022年12月修订链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-168732120pdf2022-12-16信息披露事务管理制度2022年12月修订链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-168732128pdf2022-12-16董事会审计委员会年度审计工作规程2022年12月修订链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-168732124pdf2022-12-16总裁工作细则2022年12月修订链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-168732119pdf2022-12-16募集资金管理办法2022年12月修订链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-168732125pdf2022-12-16信息披露暂缓与豁免业务管理制度2022年12月修订链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-168732121pdf2022-12-16董事会战略委员会工作制度2022年12月修订链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-168732129pdf2022-12-16年报信息披露重大差错责任追究制度2022年12月修订链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-168732122pdf2022-12-16董事会薪酬与考核委员会工作制度2022年12月修订链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-168732130pdf2022-12-16董事会审计委员会工作制度2022年12月修订链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-168732131pdf2022-12-16内幕信息知情人登记管理制度2022年12月修订链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-168732127pdf2022-12-16独立董事年度报告工作制度2022年12月修订链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-168732123pdf2022-12-16投资者关系管理制度2022年12月修订链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-168732126pdf2022-12-16第九届董事会第四十次会议决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-168732132pdf免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读12房地产公司公告日期具体内容2022-12-132022年第一次临时股东大会法律意见书链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-138721779pdf2022-12-132022年第一次临时股东大会决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-138721780pdf新城控股2022-12-14关于公司股东股份质押及部分股份解除质押的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-148724263pdf2022-12-132022年11月份经营简报链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-138720407pdf中新集团2022-12-15中信证券股份有限公司关于中新苏州工业园区开发集团股份有限公司首次公开发行限售股上市流通事项的核查意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-158727381pdf2022-12-15首次公开发行限售股上市流通公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-158727380pdf2022-12-14关于参与投资东莞市架桥四期先进制造投资合伙企业有限合伙的进展公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-148724009pdf2022-12-14关于参与投资苏州古玉鼎若股权投资合伙企业有限合伙的进展公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-148724008pdf资料来源财汇资讯华泰研究风险提示疫情发展不确定性海外疫情蔓延国内疫情反复病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性行业政策风险宏观流动性的变化因城施策的调控政策土地金融财税住房制度等相关领域政策存在不确定性行业下行风险房地产行业规模高峰可能已经过去若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在下行风险部分房企经营风险房地产金融政策难以大幅放松以及销售下行造成回款减少都可能导致部分房企资金链面临更大压力不排除部分房企出现经营困难等问题免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读13房地产免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制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