核心观点
　　 2022年行业基本面触底。2022年房地产市场延续2021年下半年的弱势，1-11月商品房销售金额同比-26.6%，70城房价连续13个月下滑；低迷中有分化，高能级城市、中高端改善项目去化更有韧性，且二手房恢复较新房更好；部分优质房企四季度单月销售同比转正。土拍市场受房企现金流困境影响整体热度偏低，2022年1-11月宅地成交量同比-36.4%；拿地企业以央国企和地方国资平台为主，22年第三批次两者拿地比例合计超80%。居民购房意愿持续偏弱，房企融资虽有改善但仍有压力，销售和融资端对投资产生负反馈。物业服务整体板块走势与地产基本一致，而弹性更大。
　　 2022年政策面开始转向宽松。在弱基本面的现实下，中央多次重磅会议定调，房地产调控转向宽松；供给侧政策应出尽出，房企“三支箭”、保交楼专项借款、预售资金监管优化齐发，保交付、防风险；需求侧房贷利率随LPR持续下调，首套房贷利率较21年高点下降163BP；限制性政策加速松绑，上海、北京局部限购放松，成都、杭州等城市相继跟进，佛山市全面取消限购；预计后续需求端宽松政策将持续加码。
　　 2023年预计市场前低后高，呈弱复苏态势。我们推测未来需求端政策将围绕维持量价稳定，引导居民购房信心和预期的恢复，从而带动行业企稳回暖。从复苏强度来看，我们预计“竣工＞销售＞投资拿地＞新开工”。对标2014-15年周期，重磅政策出台后约2个季度销售出现转正，本轮在需求端政策持续落地的支撑下，市场销售最早有望在2023年2季度恢复，进而拉动产业链开竣工和投资的复苏。我们预计2023年商品房销售面积13.0亿方，同比-5.9%；房屋新开工面积10.8亿方，同比-11.8%；全国房屋竣工面积8.8亿方，同比+2.0%；房地产开发投资金额12.2万亿元，同比-6.9%。
　　行业格局延续分化，头部央国企和改善型房企强者恒强。2021年至今行业洗牌持续进行，格局已出现新雏形：①由于一系列原TOP30房企出现债务违约或展期，行业集中度有所下滑，而改善房企如绿城、滨江、建发市占率逆势大幅增长；②民营房企市场地位下滑，央国企座次提升，TOP30房企中民企从最高21家降至13家，央国企从最低6家增至14家，且从拿地端显示未来央国企市场份额将持续提升；③头部央国企和改善型房企拥有良好的资产质量，能实现有质量的高周转，快速去化、持续拿地，强者恒强。
　　房企利润水平逐步改善，板块估值有望重塑。①供给端由于土地成交缩量，地方国资平台拿地占比高，2023年入市项目面临竞争较小，有效供给或产生缺口支撑房价企稳向上，项目利润率或将回升，拉动板块估值的提升。②房企“第三支箭”股权融资的放开，为房地产行业注入优质资产或流动资金，缓解部分房企面临的现金流困境，也能修复公司估值。③REITs范围有望扩大，盘活存量资产（重资产项目可以转化为收入），助力估值重塑。
　　投资建议
　　我们预计在宽松政策持续落地背景下，2023年市场前低后高实现弱复苏，房企利润率将逐步修复，带动行业估值的重塑。地产板块，首推布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团；稳健选择头部央国企，如中国海外发展。物业板块，推荐关联房企未出险，且估值偏低的优质民营物业公司，如滨江服务。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；多家房企债务违约；物业增值服务发展不顺。
　　

研究报告全文：2022年12月18日证券研究报告房地产组房地产行业研究买入维持评级行业年度报告市场数据人民币东风已起行业估值将迎重塑市场优化平均市盈率1890国金房地产指数2029核心观点沪深300指数3954上证指数31682022年行业基本面触底2022年房地产市场延续2021年下半年的弱势深证成指112951-11月商品房销售金额同比-26670城房价连续13个月下滑低迷中有中小板综指11959分化高能级城市中高端改善项目去化更有韧性且二手房恢复较新房更好部分优质房企四季度单月销售同比转正土拍市场受房企现金流困境影响整体热度偏低2022年1-11月宅地成交量同比-364拿地企业以央国企和地方国资平台为主22年第三批次两者拿地比例合计超80居民购2327房意愿持续偏弱房企融资虽有改善但仍有压力销售和融资端对投资产生2177负反馈物业服务整体板块走势与地产基本一致而弹性更大202818792022年政策面开始转向宽松在弱基本面的现实下中央多次重磅会议定1730调房地产调控转向宽松供给侧政策应出尽出房企三支箭保交楼1580专项借款预售资金监管优化齐发保交付防风险需求侧房贷利率随1431LPR持续下调首套房贷利率较21年高点下降163BP限制性政策加速松绑上海北京局部限购放松成都杭州等城市相继跟进佛山市全面取211220220320220620220920消限购预计后续需求端宽松政策将持续加码2023年预计市场前低后高呈弱复苏态势我们推测未来需求端政策将围国金行业沪深300绕维持量价稳定引导居民购房信心和预期的恢复从而带动行业企稳回暖从复苏强度来看我们预计竣工销售投资拿地新开工对标2014-15年周期重磅政策出台后约2个季度销售出现转正本轮在需求端相关报告政策持续落地的支撑下市场销售最早有望在2023年2季度恢复进而拉1会议释放积极信号支持力度或将加大-动产业链开竣工和投资的复苏我们预计2023年商品房销售面积130亿地产行业点评20221217方同比-59房屋新开工面积108亿方同比-118全国房屋竣工面积亿方同比房地产开发投资金额万亿元同比2需求端宽松加速REITs扩容利好融资-8820122-69地产行业周报20221211行业格局延续分化头部央国企和改善型房企强者恒强2021年至今行业3招商华发推出融资计划利好企业持洗牌持续进行格局已出现新雏形由于一系列原TOP30房企出现债务续经营-地产行业点评2022126违约或展期行业集中度有所下滑而改善房企如绿城滨江建发市占率411月三箭齐发提振行业信心预期-地逆势大幅增长民营房企市场地位下滑央国企座次提升TOP30房企产行业周报2022124中民企从最高21家降至13家央国企从最低6家增至14家且从拿地端5第三支箭落地地产信心终修复-地显示未来央国企市场份额将持续提升头部央国企和改善型房企拥有良好产行业点评20221128的资产质量能实现有质量的高周转快速去化持续拿地强者恒强房企利润水平逐步改善板块估值有望重塑供给端由于土地成交缩量地方国资平台拿地占比高2023年入市项目面临竞争较小有效供给或产生缺口支撑房价企稳向上项目利润率或将回升拉动板块估值的提升房企第三支箭股权融资的放开为房地产行业注入优质资产或流动资金缓解部分房企面临的现金流困境也能修复公司估值REITs范围有望扩大盘活存量资产重资产项目可以转化为收入助力估值重塑投资建议杜昊旻分析师SAC执业编号S1130521090001duhaomingjzqcomcn我们预计在宽松政策持续落地背景下2023年市场前低后高实现弱复苏王祎馨联系人房企利润率将逐步修复带动行业估值的重塑地产板块首推布局优质重wangyixingjzqcomcn点城市主打改善产品的房企如绿城中国建发国际滨江集团稳健选择头部央国企如中国海外发展物业板块推荐关联房企未出险且估值方鹏联系人fangpenggjzqcomcn偏低的优质民营物业公司如滨江服务风险提示宽松政策对市场提振不佳多家房企债务违约物业增值服务发展不顺-1-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告内容目录一2022年回顾基本面触底政策面转向511销售量价承压分化是主基调512土拍整体热度低央国企和地方平台是拿地主力1013居民信贷偏弱房企整体融资受限1314物业板块持续分化地产仍是定价关键1415政策已转向宽松组合拳持续出台16二2023年展望市场弱复苏行业洗牌估值重塑2121基本面前低后高市场弱复苏2122行业格局延续分化头部央国企和改善型房企强者恒强2523利润水平逐步改善板块估值有望重塑2924物业展望回归公司自身发展能力33三投资建议3331地产板块强者恒强首选头部央国企和改善房企3332物业板块把握物业公司独特性抓住分化中的机遇3433行业估值34风险提示36图表目录图表1全国商品房累计及单月销售金额同比走势5图表2全国商品房单月销售面积及房价走势5图表370大中城市新建商品住宅价格环比指数5图表470大中城市二手住宅价格环比指数5图表5四个一线城市二手房报价指数走势6图表6百强房企累计全口径销售金额及同比走势6图表7百强房企单月全口径销售金额及同比走势6图表82022年1-11月TOP100房企销售情况7图表935城新房成交面积万方8图表1015城二手房成交面积万方8图表1113城新房成交面积占一二手房总成交面积比例8图表121-11月各能级城市新房销售面积同比8图表131-11月各能级城市二手房销售面积同比8图表14全国40个重点城市2022年1-11月商品住宅销售面积及房价走势9图表15北京20212022年1-11月总价段成交结构10图表16上海20212022年1-11月总价段成交结构10图表17北京上海2021年和2022年1-11月销售前十项目榜单对比10图表18全国300城月度累计供求及同比走势11图表19全国300城宅地月度成交溢价率流拍率11-2-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告图表202022年1-11月各能级城市宅地成交量同比11图表212022年1-11月各城市群宅地成交量同比11图表22集中供地22城2022年1-11月宅地成交量价情况11图表232021年-2022年22城集中土拍各类型房企拿地比例12图表242022年1-11月权益拿地金额前20房企13图表25居民中长期新增人民币贷款当月值及同比13图表26居民贷款与商品房销售额单月同比走势13图表27房企月度国内外债券发行情况14图表28房企月度国内外债券到期情况14图表292022年1-11月房地产开发企业各项到位资金累计同比14图表30克而瑞内房股领先指数和恒生物管指数年初至今涨跌幅对比15图表31三类物业公司PEttm分化明显15图表32三类物管公司PEttm走势16图表332022年初以来全国层面房地产重大调控政策事件16图表34房地产行业供给侧支持措施17图表35第一支箭落地情况18图表36第二支箭落地情况18图表37上市房企和涉房企业股权融资计划19图表38LPR品种及走势19图表39百城房贷利率及放款周期走势20图表402022年1112月一二线城市需求端宽松政策20图表412013-2015年全国月度商品房销售额及同比21图表422021-2023年全国商品房销售面积季度22图表43预计2023年全年商品房销售面积同比下降5922图表442021-2023年全国房屋新开工面积季度23图表45预计2023年全年房屋新开工面积同比下降11823图表462022年全国层面保交付政策事件24图表472021-2023年全国房屋竣工面积季度24图表48预计2023年全年房屋竣工面积同比增加0624图表492021-2023年全国房地产开发投资金额季度25图表50预计2023年全年房地产开发投资金额同比下降6925图表512015年-20221-10各梯队房企销售金额市占率走势26图表522019年-20221-10典型央国企和改善型房企销售金额市占率走势26图表5340家上市民企销售额占全国的比例27图表54出险房企累计销售金额占百强房企销售比例27图表552017年至20221-11月TOP30中各类型房企分布27图表56典型房企竣工存货占总存货比例28图表57典型房企资产流速比例28图表58典型房企2019-2021年待偿负债覆盖倍数28-3-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告图表5922城2021年各类型房企集中拿地项目入市情况29图表60全国重点20城合计在售库存和去化周期29图表61上海二手房报价指数30图表62保利发展PE-TTM和毛利率走势对比30图表63中国海外发展PE-TTM和毛利率走势对比30图表64头部国企央企2012-21年毛利率走势30图表65各类性质上市房企市值及PB估值情况31图表66重点房企投资性房地产概况32图表67A股地产PE-TTM34图表68港股地产PE-TTM35图表69港股物业股PE-TTM35图表70覆盖公司估值情况35-4-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告一2022年回顾基本面触底政策面转向11销售量价承压分化是主基调2021年下半年以来房地产市场销售开始下滑2022全年维持低迷态势仅有两个月的脉冲式恢复2021年全国商品房销售金额同比48市场前高后低其中上半年同比389下半年同比-1662022年1-11月全国商品房累计销售金额1186万亿元同比-266从单月来看4月5月同比降幅最大超过-30下半年由于低基数原因同比降幅有所收窄年内持续有政策刺激出台但对销售多为脉冲式促进6月全国第一波疫情结束二季度累计的需求集中释放单月销售同比降幅低于20而进入7月份后受停工断贷事件影响销售再度回落9月受各地保交楼快速推进政府回购房增加及涉房交易税费减免等影响单月销售有所恢复但持续性较低图表1全国商品房累计及单月销售金额同比走势图表2全国商品房单月销售面积及房价走势1603000011500140250001100012010500100200008010000601500095004010000209000050008500-20-4008000-602106210821102112220322052011201221022103210421052107210921112202220422062207220822092210221121022105210821112203220622092012210321042106210721092110211222022204220522072208221022112011商品房销售面积万平方米年初累计同比单月同比商品房销售均价元平方米右来源国家统计局国金证券研究所来源国家统计局国金证券研究所全国房价持续承压下行从70个大中城市房价指数来看新建商品住宅和二手住宅价格环比指数均自2021年9月起持续为负新建商品住宅22年1月为0连续13个月下滑近半年以来房价下滑城市数量也在持续增加2022年10月70城中新房房价环比下滑的城市数量达58个二手房房价环比下滑的城市数量达62个图表370大中城市新建商品住宅价格环比指数图表470大中城市二手住宅价格环比指数10020010020090901501508080701007010060050600505050400004000030-05030-0502020-100-10010100-1500-1502013-012013-092016-052017-012020-052011-022015-032016-052017-072018-092022-102011-012011-092012-052014-052015-012015-092017-092018-052019-012019-092021-012021-092022-052011-092012-042012-112013-062014-012014-082015-102016-122018-022019-042019-112020-062021-012021-082022-03环比上涨数环比持平数环比上涨数环比持平数环比下滑数环比指数右环比下跌数环比指数来源国家统计局国金证券研究所来源国家统计局国金证券研究所即使高能级城市房价走势也难持续逆势上涨从中原二手房报价指数来看2022年11月深圳报价指数较高点下滑190广州报价指数较高点下滑79上海报价指数较高点下滑53一线城市中仅北京报价指数正增长较2021年7月增长47-5-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告图表5四个一线城市二手房报价指数走势14001200100080060040020002012-012013-052014-092016-012016-052017-092019-012020-052020-092021-092022-012012-052012-092013-012013-092014-012014-052015-012015-052015-092016-092017-012017-052018-012018-052018-092019-052019-092020-012021-012021-052022-052022-09上海北京深圳广州来源Wind中原地产国金证券研究所注2004年5月100截至2022年11月百强房企销售走势与全国销售基本一致2022年1-11月百强房企累计全口径销售金额654万亿元同比-43319家房企销售额突破2000亿元2021年1-11月为37家TOP30门槛563亿元较2021年同期的1168亿元下降52从单月来看百强房企下半年月度销售基本稳定月全口径销售金额在6000-6300亿元之间同比降幅在-40到-26之间图表6百强房企累计全口径销售金额及同比走势图表7百强房企单月全口径销售金额及同比走势1400001220000200118000120000150081600010000006140001008000004120000210000506000008000040000-026000-04400020000-50-0620000-080-100202020212021202120222020202020202020202120212022202220222022202020212022202020212022202020202021202120222020202020202021202120212022202220222022------------------------------------317951579351379111111111111575751391391379百强累计全口径销售金额亿元同比增速右轴百强单月全口径销售金额亿元同比增速右轴来源克而瑞国金证券研究所来源克而瑞国金证券研究所从房企端看不同梯队房企复苏有分化头部房企销售复苏更为明显TOP1011-3031-50和51-100梯队单月同比分别为-36-47-53和-43颈部房企TOP11-20销售业绩强势建发房产滨江集团中国铁建华发股份11月单月同环比均为正其中建发房产单月同比198前11月累计同比-2而越秀地产华发股份前11月累计同比已转正头部房企TOP1-10中华润臵地和招商蛇口销售恢复较好前11月累计同比在-15以内从房企排名来看TOP30榜单变动较大新面孔增加越秀地产华发股份首开股份卓越集团仁恒臵地中交地产和电建地产等7家房企新晋TOP30金地集团绿城中国龙湖集团3家房企新晋TOP10此外建发房产9滨江集团9中国铁建7等房企销售排名也快速增长而与之对应的是出险房企销售排名的快速下滑-6-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告图表82022年1-11月TOP100房企销售情况来源克而瑞国金证券研究所一二手房间有分化二手房销售恢复更明显2022年1-11月35城新房销售面积累计同比-29415城二手房销售面积累计同比-96尤其进入下半年后15城二手房周度销售长期同比为正而35城新房周度销售同比降幅仍多在20以上而从新房和二手房销售比例来看13城同时有新房和二手房销售数据新房成交面积占一二手房总成交面积比例从2021年10月最高的74降至2022年11月的612022年7-8月期间由于停工断贷事件影响新房成交比例降至最低59我们认为2022下半年来二手房表现比新房好的主要原因为停工断贷事件让刚需购房者更倾向于买二手房所见即所得无交付风险2021年市场下行是从二手房开始二手房的信贷大幅收紧导致二手房比新房成交量跌幅更大基数效应也会更明显-7-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告图表935城新房成交面积万方图表1015城二手房成交面积万方1200300100025080020060015040010020050001W5W9W3W7W1W7W4W-5015W19W23W33W37W47W51W11W13W17W21W25W27W29W31W35W39W41W43W45W49W28W31W34W37W13W16W19W22W25W40W43W46W49W52W-20010W2019年2020年2021年2022年2019年2020年2021年2022年来源wind国金证券研究所注截至2022年第50周来源wind国金证券研究所注截至2022年第50周图表1113城新房成交面积占一二手房总成交面积比例7574706561605550来源wind国金证券研究所注新房成交占比新房成交面积新房成交面积二手房成交面积13城包括北京深圳杭州南京苏州青岛成都厦门佛山南宁金华扬州江门城市能级间有分化高能级城市销售更具韧性从Wind统计35城新房销售数据看2022年1-11月一线二线三四线城市销售面积分别同比下滑234279和44715城二手房销售数据看2022年1-11月一线二线三四线城市销售面积分别同比下滑2661和279从单城市来看上海苏州成都等高能级城市新房销售同比降幅在20以内房价水平也相对稳定图表121-11月各能级城市新房销售面积同比图表131-11月各能级城市二手房销售面积同比00-10一线城市二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市-5-5-10-15-10-20-234-25-15-279-30-20-35-40-25-45-447-266-279-50-30来源wind国金证券研究所注35城新房销售数据来源wind国金证券研究所注15城二手房数据-8-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告图表14全国40个重点城市2022年1-11月商品住宅销售面积及房价走势商品住宅成交面积万平方米1-11月房价累计涨幅城市群城市1-11月同比与2020年同期相比新房上海915-515-098苏州808-16-15084嘉兴141-24-54151镇江351-31-29-068南京663-39-10077合肥515-42-35179长三角扬州118-43-46-019无锡295-51-46149宁波597-51-60311杭州750-52-14127常州324-53-55025南通131-69-67-041唐山505133-085廊坊124-5-1-182京津冀北京705-2516090石家庄230-35-47-071天津698-38-35-041江门447-18-26-159中山412-20-29-348佛山726-29-36-059深圳317-31-17018珠三角肇庆330-34-41-203广州716-36-28142东莞284-36-56060珠海203-60-48-107南昌276-17-29-166咸宁140-18190--岳阳119-27-41--荆州18-3193--长江中游衡阳158-33-51--黄冈23-4130--武汉1115-44-33-018长沙630-49-51194鄂州60-78-58--眉山24775--泸州236-4-7--成都1406-15-10172成渝德阳92-26----南充224-36-43--重庆577-67-66-043来源中指研究院国金证券研究所产品结构间有分化中高端改善产品去化情况更好从重点城市成交结构来看核心板块改善型产品的成交比例增加好于外围板块刚需产品2022年1-11月北京套总价600万元以上新房成交套数占比475较2021年提升115pct其中1600万元以上的豪宅占比91较2021年提升35pct上海套总价600万元以上新房成交套数占比452较-9-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告2021年提升151pct其中1600万元以上的豪宅占比70较2021年提升16pct从销售榜单看2022年1-11月北京销售前十项目中有3个项目单价超过10万元平2021年为2个前十项目均价85637元平较2021年增加223上海销售前十项目中有4个项目单价超过10万元平2021年为3个前十项目均价84626元平较2021年增加36图表15北京20212022年1-11月总价段成交结构图表16上海20212022年1-11月总价段成交结构56911600含万元以上54701600含万元以上18221400含-1600万元20241400含-1600万元27321200含-1400万元20271200含-1400万元42561000含-1200万元29651000含-1200万元3339900含-1000万元2547900含-1000万元4762800含-900万元3146800含-900万元6582700含-800万元3963700含-800万元7291600含-700万元83109600含-700万元112107500含-600万元121117500含-600万元186124400含-500万元159144400含-500万元145131300含-400万元205149300含-400万元152103200含-300万元170112200含-300万元4560200万元以下4326200万元以下2021年2022年1-11月2021年2022年1-11月来源中指研究院国金证券研究所来源中指研究院国金证券研究所图表17北京上海2021年和2022年1-11月销售前十项目榜单对比北京上海2021年2022年1-11月2021年2022年1-11月成交价格成交价格成交价格成交价格项目名称项目名称项目名称项目名称元元元元北京城建天中粮瑞虹海景海淀幸福里8039769655115451仁恒海上源116037坛府壹号誉天下63555学府壹号院89606古北中央公园108979颛桥紫薇花园69263中建壹品学奥森ONE57757100824老西门新苑142622融创未来金融城67843府公馆合生东叁金茂府107069玖阳嘉园116954上海蟠龙天地61506虹桥璀璨公馆60027京投发展岚山55213中海京叁號院66406招商虹桥公馆60283瑞虹新城瑧庭119745融创未来金融融创香山壹号院113038中海汇德里8395868048天汇世纪玺123221城浦开仁恒金桥亦庄橡树湾38879幸福里润园8353270294新梅太古城71600世纪绿城奥海明月生中粮瑞虹海景壹58861圆明天颂114901绿地东上海61588115195活美学馆号中海寰宇天下融信旭辉世纪龙湖云河玉陛521736699382526金地丰盛道54077天赋古美中海首开拾光里73562绿城沁园63543金地峯范45838四季都会49257平均70050856378171484626来源中指研究院国金证券研究所12土拍整体热度低央国企和地方平台是拿地主力土拍市场持续处于低温状态受市场下行和融资困难影响房企现金流吃紧大部分房企拿地意愿减弱土拍维持低位全国300城2022年1-11月土地供应面积同比下滑389成交面积同比下滑364溢价率居低位而流拍率偏高自2021年7月起全国300城成交溢价率下滑流拍率上涨溢价率连续16个月低于10最低为11而流拍率持续高位2022年下半年流拍率有所下降主要因为有各地平台公司兜底-10-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告高能级和长三角城市群土拍更受青睐2022年1-11月由于供给量原因一线二线三四线城市宅地成交面积分别同比下滑386413323一线二线三四线城市供地缩量分别为514454325从城市群来看环渤海东北长三角珠三角和中西部五大城市群宅地成交量累计同比分别下滑390809256413和361房企更愿意在长三角拿地供地质量有所提升拿地利润空间增加从集中供地的22城看各城市从2021年下半年起纷纷调整土拍规则包括不限于设臵溢价率上限降低起拍价延迟土地款交付周期提高房价限制下调保证金比例等在此背景下上海北京成都杭州南京等核心城市成交楼面价同比仍有较大增幅主要由于出让地块的区位更加优质后期去化率和利润率也更有保障图表18全国300城月度累计供求及同比走势图表19全国300城宅地月度成交溢价率流拍率1600003035140000203010120000025100000-1080000-202060000-3015-4040000-501020000-6050-7002021-022021-042021-092021-112022-042022-062022-112021-032021-052021-062021-072021-082021-102021-122022-012022-022022-032022-052022-072022-082022-092022-10累计供应量万方累计成交量万方2021-01累计供应同比累计成交同比溢价率流拍率来源中指研究院国金证券研究所来源中指研究院国金证券研究所图表202022年1-11月各能级城市宅地成交量同比图表212022年1-11月各城市群宅地成交量同比00一线城市二线城市三四线城市环渤海东北长三角珠三角中西部-5-10-10-20-256-15-30-361-20-40-390-413-25-50-30-60-323-35-70-386-40-80-413-809-45-90来源中指研究院国金证券研究所来源中指研究院国金证券研究所图表22集中供地22城2022年1-11月宅地成交量价情况宅地建面成交金额成交楼面价成交溢价率同比城市同比同比同比万方亿元元pct杭州1166-801914-131641873588-1723成都1159-119114947991018835-175上海1038-448271310226123998324-128长沙908-269422-253465223185-408-11-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告合肥9072906411267065-127904-385宁波877274776458842-180622-1195南京797-5121259-37515799281291-881广州727-4271030-3861416271191-599无锡70121813-10811592-126035-655武汉591-670528-5958924228038-1012苏州580-536812-39613984301236-222北京485-1811615-1203332574568-097深圳473-156736-25015582-112914-192青岛470-545299-3046351532149059郑州446-653237-652531403085-806济南433-536217-4555004173118-551重庆373-650236-7286336-22225-2836天津306-731217-7767090-167016-686福州270-226290-12410737132196-1532厦门235180531-0522610-157248-2432沈阳165-79565-8253962-1440-611长春71-95516-9672254-2780-153来源中指研究院国金证券研究所注统计范围为市本级央国企和改善型房企积极错峰拿地地方国资平台兜底体量大2021年下半年以来受限于现金流影响大部分房企拿地收缩央国企和改善性房企借机积极补货从拿地房企来看民营房企拿地比例自21年二批次起逐渐降低而地方国资平台兜底比例大幅增加22年第三批次集中土拍央国企混合所有制地方国资和民企拿地比例分别为21646599和138且民企多为地方本土民企现有全国化布局民企拿地从房企拿地排行榜看2022年1-11月权益拿地金额前五分别为华润臵地中海地产保利发展建发房产和招商蛇口4家央企1家国企前20中仅滨江集团和龙湖集团2家民营房企图表232021年-2022年22城集中土拍各类型房企拿地比例1001389018517980391400532703146040859950253342100401031131308614462040140232527910244216021一批次21二批次21三批次22一批次22二批次22三批次央国企混合所有制地方国资民企来源中指数据国金证券研究所注截至2022年11月底-12-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告图表242022年1-11月权益拿地金额前20房企土地宗数权益拿地金额权益建筑面积总规划建面楼面均价元排行企业名称溢价水平宗亿元万万1华润臵地47819530615457156672中海地产32751360364564210233保利发展58575449616496156444建发房产32544213261785244115招商蛇口30517292389577186716绿城中国26451222261785191267滨江集团36403177327636181938中国铁建4832546457532565259越秀地产213041782357341674410华发股份16267961314092589911龙湖集团252452552813141025212万科1823316221510321354213广州地铁5174919101915414上海地产2174404604132215国贸地产12170162281198687416中国中铁2116530031728578917武汉城建集团715511311301375818颐居建设614871713132094319中国金茂10140821262471447620深圳地铁集团71381521654439994来源中指研究院国金证券研究所注截至2022年11月底13居民信贷偏弱房企整体融资受限居民购房意愿仍然较低信贷数据持续偏弱居民贷款基本与全国商品房销售同频由于存在放款时间略微滞后1个月2022年1-11月居民中长期新增人民币贷款256万亿元同比-552同比少增316万亿元单月看2022年每个月新增量均同比下滑其中2月和4月新增量为负较弱的信贷量导致房企收到购房预付金和按揭贷款的金额均大幅下滑图表25居民中长期新增人民币贷款当月值及同比图表26居民贷款与商品房销售额单月同比走势100007506020080006005015040100600045030504000300200200015010-50000-100-2000-1502007-12008-72016-12017-72018-42009-42010-12011-72012-42013-12014-72015-42019-12020-72021-42007-102016-102010-102013-102019-10居民贷款同比商品房销售额单月同比右2019-012019-052020-092022-012022-052018-052018-092019-092020-012020-052021-012021-052021-092022-092018-01来源国家统计局国金证券研究所注2021年2月增幅为1009来源中国人民银行国家统计局国金证券研究所注居民贷款为累计余额商品房销售额为单月值-13-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告房企债券融资增量整体仍有压力自2021年下半年以来房企债券发行量持续缩减受部分房企国内外债券违约影响投资者对地产债信心下降1Q222Q223Q22房企公开债券含国内信用债和海外债发行金额分别为1754亿元1772亿元1841亿元分别同比-481-352-228到期公开债券规模维持高位2022-2024年每年平均到期债券金额在6000亿元左右其中1Q232Q22到期债券金额分别为2002亿元1798亿元11月份以来监管持续支持民营企业融资能在一定程度缓解房企2023年到期债务压力图表27房企月度国内外债券发行情况图表28房企月度国内外债券到期情况20002000180018001600160014001400120012001000100080080060060040040020020000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月174172468246847141747142468101012101210121010101012年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年201820192020202120222023202320232023202420242024202420182018201920192020202020212021202220222025202520252025201820212022202320232024202420192020202220252025新发国内信用债亿元新发海外债亿元国内债到期亿元海外债到期亿元来源wind国金证券研究所注截至2022年11月底海外债按当期汇率来源wind国金证券研究所注截至2022年11月底海外债按当期汇率转换转换为人民币为人民币房企销售和融资两端的压力传导至投资端2022年1-11月房地产开发企业到位资金同比-257在各细项中国内贷款-269定金及预付款-336个人按揭贷款-262同比降幅都超过20直接对应房企的销售和融资房企基本面的弱势影响产业链上下游的发展需要持续大力度的宽松政策来促进房地产行业回归良性循环图表292022年1-11月房地产开发企业各项到位资金累计同比国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款0-5-10-15-20-175-25-269-266-262-30-35-336-40来源国家统计局国金证券研究所14物业板块持续分化地产仍是定价关键股价走势与地产板块近乎一致弹性大于地产地产行业在去年7月之后进入了销售下行预售监管资金严控融资不顺房企现金流压力加大供应商和尚未到期债务的债权人要求提前还款引发挤兑负面新闻爆发销售断崖式下滑真实债务违约的负向循环这一困境在今年上半年-14-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告依然没有得到扭转这引发了市场对于物管公司未来在管规模持续成长的质疑对部分物业公司账面现金安全性怕被关联房企挪用担忧也持续提升因此地产的情况愈发成为决定物业板块的核心因素今年1月至今恒生物业服务及管理指数的涨跌幅与克而瑞内房股领先指数近乎一致2022年11月地产供给侧三支箭信贷债券股权的持续出台政策风向发生根本性转变民营房企的融资出现边际改善市场对物业公司的双重担忧烂尾无法交付房企挪用物业公司现金有所减轻物业板块股价大幅反弹恒生物业服务及管理指数从最低点涨了100以上同期地产指数约反弹66图表30克而瑞内房股领先指数和恒生物管指数年初至今涨跌幅对比30201020222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202202022-10-------------------------030407071011010202030404050506060808090909101112-2001-------------------------180108222811210418041529132710240519021630142509-3007-40-50-60-70克而瑞内房股领先指数涨跌幅恒生物业服务及管理涨跌幅来源Wind国金证券研究所注1两个指数的股价涨跌幅均以2022年1月7日为基数2克而瑞内房股领先指数追踪的是克而瑞发布的中国房地产企业销售排行榜TOP100内香港主板上市之内地地产发展商的股价整体表现涵盖了40只主流地产股恒生物业服务及管理指数反映在香港上市经营物业服务及管理业证券之整体表现涵盖了30只主流物业股于2021年4月19日正式发布估值三档分化关联房企经营状况仍是定价关键当前上市物管公司大致可以划分为三类1国企物管公司2民营物管公司且关联房企公开债未展期3民营物管公司且关联房企公开债已展期上述三类公司的PE估值分化明显截至2022年12月13日三类物管公司的PEttm平均值分别为244x139x和98x相较此前低点分别修复了48104和109民营物管公司在本轮估值修复中相较国企物管公司幅度更大主要因为地产融资端政策的放开对民营开发商现金流的帮助边际改善大于国企开发商由此可见当前物业公司的定价关键仍是关联房企的经营现状图表31三类物业公司PEttm分化明显类型PEttm平均值国企物管公司244民营物管公司且关联房企公开债未展期139民营物管公司且关联房企公开债已展期98来源Wind国金证券研究所注国企物业公司包括保利物业中海物业建发物业民企且关联房企公开债未展期的物管公司包括碧桂园服务新城悦服务滨江服务民企且关联房企公开债已展期的物管公司包括正荣服务世茂服务旭辉永升服务金科服务-15-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告图表32三类物管公司PEttm走势40国企民企且关联房企未展期民企且关联房企已展期353025201510520224820221720225620226220227120229920221028202210142022111120221125202221120224222022617202281220228262022225202231120223252022520202271520227292022923202212702022121来源Wind国金证券研究所注国企物业公司包括保利物业中海物业建发物业民企且关联房企公开债未展期的物管公司包括碧桂园服务新城悦服务滨江服务民企且关联房企公开债已展期的物管公司包括正荣服务世茂服务旭辉永升服务金科服务15政策已转向宽松组合拳持续出台中央自上而下已对房地产调控定调宽松2022年中央对房地产调控定调的政策事件频出4月中央政治局会议中首次提出要支持各地从当地实际出发完善房地产政策支持刚性和改善性住房需求优化商品房预售资金监管奠定了未来一段时间内房地产调控宽松的基调5月央行先后下调首套房贷款利率下限五年期LPR-20BP下调五年期LPR15BP至4457月中央政治局会议强调要因城施策用足用好政策工具箱支持刚性和改善性住房需求压实地方政府责任保交楼稳民生9月央行阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限11月供给侧三箭齐发是本轮调控放松中全国性具有实质利好的政策12月中央经济工作会议提出要满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况因城施策支持刚性和改善性住房需求坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡一系列的宽松政策和定调充分体现中央稳定房地产市场的决心图表332022年初以来全国层面房地产重大调控政策事件时间来源政策事件2022110央行五年期以上LPR下调5个基点至460发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知明确保障性租202228央行银保监会赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理加大对保障性租赁住房的支持力度全国性商品房预售资金监管意见已出台拟对预售资金监管政策进行全国统一明确预售资2022210住建部金监管的基本标准预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价等核定达到监管额度后超出的资金可由房企提取使用下调金融机构存款准备金率025个百分点对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于2022415央行5的农商行在下调存款准备金率025个百分点的基础上再额外多降025个百分点要有效管控重点风险守住不发生系统性风险底线要坚持房子是用来住的不是用来炒的2022429中央政治局会议定位支持各地从当地实际出发完善房地产政策支持刚性和改善性住房需求优化商品房预售资金监管促进房地产市场平稳健康发展首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基2022515央行银保监会点二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行中国央行将一年期贷款市场报价利率LPR维持在370不变将五年期贷款市场报价利2022520央行率LPR从460下调至445因城施策支持刚性和改善型住房需求新开工一批水利特别是大型引水灌溉交通老旧小2022523国常会33条区改造地下综合管廊等项目引导银行提供规模性长期贷款-16-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告稳定房地产市场坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策用足用好政策工具2022728中央政治局会议箱支持刚性和改善性住房需求压实地方政府责任保交楼稳民生对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市在2022年底2022929央行银保监会前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行央行银保监会联合推出关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知20221112央行银保监会提出保持房地产融资平稳有序做好保交楼金融服务做好受困房地产企业风险处臵阶段性调整部分金融管理政策等6方面共16条具体措施央行住建部银保银保监会住建部人民银行联合发布关于商业银行出具保函臵换预售监管资金有关工作20221116监会的通知支持优质房地产企业合理使用预售监管资金恢复涉房上市公司并购重组及配套融资恢复上市房企和涉房上市公司再融资调整完善房20221128证监会地产企业境外市场上市政策与境内A股政策保持一致恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用积极发挥私募股权投资基金作用2022126中央政治局会议要有效防范化解重大经济金融风险守住不发生系统性风险的底线要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要20221216中央经济工作会议坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡来源政府官网财联社国金证券研究所注截至2022年12月16日供给侧政策应出尽出支持房企融资保交付防风险2022年11月以来五项措施先后出台并快速落地房企三支箭保交楼专项借款预售资金监管优化预计房企现金流状况或能边际改善保交楼工作加速推进有望提振市场预期和信心促进行业平稳健康发展图表34房地产行业供给侧支持措施来源政府官网财联社国金证券研究所第一支箭再度出手加大支持保交楼各项配套融资继8月政策性银行提供2000亿全国性保交楼专项借款9月底监管机构要求六大国有银行对房地产行业提供新增6000亿元融资支持11月股份制银行也将提供4000亿元的新增融资后金融16条明确出台支持房企融资截11月底大型银行陆续与数十家房企签订了战略合作协议据不完全统计六大国有银行和股份制商业银行给予房企的总授信额度已经超过了2万亿元同时央行信贷支持措施再度出台提供的2000亿元免息再贷款是全新的阶段性政策与此前的保交楼专项借款多用于未售项目的保交付有所不同将化解未交楼个人住房贷款风险支持已出售但逾期未交付-17-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付解决存量的交付问题能对市场信心有所修复图表35第一支箭落地情况授信银行授信银行个授信银行房企房企房企个数数个数万科10大华集团2国贸地产1绿城中国9大悦城2象屿地产1龙湖8仁恒臵地2厦门安居控股1美的臵业8华发2福州左海控股1碧桂园8合生创展2广西荣和1滨江集团7重庆海成实业2桂林彰泰实业1中海6金辉集团1广西洋浦地产1招商蛇口4香港臵地1广西宝塔投资1华润臵地4中交建1广西金源臵业1金地集团3首开1宝龙1华宇集团3金茂1复地集团1建发房产3重庆国瑞控股1上海港城开发1保利发展2重庆升伟1宁波华盛1华侨城2山东银丰1蓝城集团1越秀地产2青岛青特1格力地产1来源中指研究院财联社国金证券研究所注截至2022年12月2日整理24家总行及分行信息工商银行中国银行交通银行邮储银行建设银行农业银行中信银行兴业银行广发银行浦发银行上海银行浙商银行上海农商银行恒丰银行广西北部湾银行浙商银行宁波银行工商银行重庆分行农业银行重庆分行中信银行重庆分行广东华兴银行平安银行珠海华润银行顺德农商银行第二支箭加速落地有优质抵押物的公司更受益在11月8日交易商协会表示继续支持民营企业发债融资后多家民营房企积极响应龙湖集团美的臵地新城控股等较优质民营房企150-200亿元规模不等的中票已获交易商协会受理截至12月10日已有美的臵业金辉集团新希望地产碧桂园和新城控股5家民营房企在中债增和地方支持下成功发行公开债券图表36第二支箭落地情况企业额度亿元进度万科A280申请龙湖集团200注册完成美的臵业150注册完成新城控股150注册完成金地集团150申请旭辉控股集团150申请来源各公司公告中指研究院国金证券研究所第三支箭如期而至2022年11月28日证监会明确恢复上市房企和涉房企业股权融资此次新政措施的快速落地或将为房地产行业注入较大规模的增量资金和资产促进行业平稳健康发展通过发行股份购买控股股东或其他企业优质资产的房企能在不增加杠杆的情况下获得优质土地资源支撑未来的发展以增发补充流动资金保交楼和偿债的房企能通过股权融资缓解经营和偿债压力加强保交付降低购房者对交付风险的担忧也能增强后期拿地能力提振行业整体信心和预期促进估值的稳步修复-18-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告图表37上市房企和涉房企业股权融资计划涉房企业时间融资规模融资方式融资用途不超过本次发行前公司总股北新路桥11月29日定增用于公司项目建设和运营本的30不超过本次发行前公司总股福星股份11月29日定增用于公司房地产项目开发本的30不超过本次发行前公司总股保交楼偿债补充符合再融资政策要求的流世茂股份11月29日定增本的30动资金不超过本次发行前公司总股保交楼旧改项目建设补充符合再融资政策新湖中宝11月30日定增本的20要求的流动资金偿债不超过此次发行前公司总股保交楼补充符合再融资政策要求的流动资大名城11月30日定增本的30金偿债不超过本公司已发行的A股万科A12月1日配股暂未披露H股数量的20购买控股股东陆家嘴集团及其控股子公司持有陆家嘴12月1日暂未披露定增的部分优质股权资产保交楼补充符合再融资政策要求的流动资华夏幸福12月1日暂未披露定增金偿债不超过本次发行前公司总股保交楼补充符合再融资政策要求的流动资天地源12月1日定增本的30金偿债购买珠海市免税企业集团全体股东持有的免税格力地产12月2日暂未披露定增集团100的股权购买深圳市南油集团有限公司24股权等招商蛇口12月5日暂未披露定增资产不超过此次发行前公司总股产业链上下游并购项目保交楼保民冠城大通12月5日定增本的30生补充流动资金偿还债务不超过此次发行前公司总股保交楼保民生棚户区改造或旧城改造项金科股份12月5日定增本的30目偿还债务补充流动资金等不超过63500万股含A保交楼保民生项目45亿元补充流华发股份12月5日定增股股票动资金15亿元来源公司公告国金证券研究所注截至2022年12月5日需求侧1房贷利率有望持续下行2022年5月8月分别两次下调5年期LPR各15BP截至2022年11月5年期LPR为43LPR的下降带动整体房贷利率的下行2022年11月贝壳百城重点城市主流首套房贷利率为409二套利率为491较2021年10月最高点已经分别下降163bp和107bp平均放款周期为26天较2021年10月最高点缩短48天目前已有天津武汉石家庄贵阳昆明大连等18城的首套房贷利率降至4以下同时央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25bp金融机构资金成本将有所降低有望带动5年期以上LPR下降预计未来各地房贷利率仍有下降的空间图表38LPR品种及走势50045043400350365300一年期LPR五年期LPR来源中国人民银行国金证券研究所-19-敬请参阅最后一页特别声明行业年度报告图表39百城房贷利率及放款周期走势806705856605449150524053048462040944104204放款时间日左房贷利率-首套房房贷利率-二套房来源贝壳研究院国金证券研究所需求侧2限制性政策加速松绑需求侧宽松进入加速期政策协同托底楼市信心继10月底上海11月初北京局部放松限购释放高能级城市宽松信号后成都和西安相继放开限购杭州在11月中旬放松认房又认贷标准后也局部放松限购实施差异化购房政策12月厦门南京武汉合肥佛山相继跟进放松限购其中佛山市全面取消限购预计后续需求端政策将持续加码图表402022年1112月一二线城市需求端宽松政策城市日期政策划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖马驹桥地区约78平方公里商品住房包北京2022118括新建商品住房和二手住房执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定在杭州市无住房且无未结清住房贷款记录的家庭最低首付比例为30为改善居住条件贷款杭州20221111购买第二套住房的家庭最低首付比例为40首套房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点二套房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点将天府新区成都直管区成都高新区西部园区锦江区青羊区金牛区武侯区成华区龙泉驿区新都区温江区双流区郫都区统一为一个住房限购区域具备该区域内成都20221117任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭均可在该限购区域内购买住房该区域购房套数户籍社保年限等住房限购要求保持不变从市外迁入且在住房限购区域无住房的居民家庭落户西安后即可在住房限购区域购买首套二手住房在住房限购区域无住房的非西安市户籍居民家庭持有西安市居住证且在购西安20221119房之日前6个月连续缴纳社会保险或个人所得税的可购买1套二手住房符合西安市购房资格的二孩及以上家庭在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房12月5日起厦门岛外限购政策放松在厦门实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个厦门2022125人可在岛外限购1套住房而此前需要在厦门稳定就业半年以上南京部分银行对二套房商业按揭贷款政策做出调整购房者结清首套房贷款的二套房首付南京2022128比例降至三成未结算首套房贷款的购买二套房首付比例降至四成工行中行交行建行等多家银行南京支行均已执行12月8-31日武汉第39届房交会期间二环外新房解除限购认房不认贷全面推行武汉2022128二手房带押过户采取1万元家电家具数字消费券或购房贷款贴息数字消费券二选一和提供住宅专项维修资金奖补首套房全额补贴二套房及以上50补贴佛山住建局发布关于进一步优化房地产调控政策的通知取消禅城区祖庙街道南海区佛山2022128桂城街道顺德区大良街道区域住房限购政策但购入新房实行3年限售至此佛山市全面解除限购来源各政府网站厦门日报证券时报乐居财经国金证券研究所注截至2022年12月10日-20-敬请参阅最后一页特别声明