2022年中央经济工作会议再次确认房地产市场政策已经见到拐点，即从警惕资产价格上涨为主的需求限制政策，转向以鼓励合理自住和改善住房需求为主的需求刺激政策，以警惕房企杠杆率过高的融资限制政策，转向以流动性支持和预期引导为主的融资便利政策。当前土地市场位于低位，房地产销售正逐步走向复苏，我们预计市场拐点也即将出现。
　　▍2022年中央经济工作会议在12月15-16日举行，会议提出要多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　▍房地产行业的信用出险预计将告一段落，企业资产负债表有望持续优化。自2021年中开始，部分地产企业陆续出现信用风险，也触发了销售和交付的恶性循环。当前，三支箭政策效果越来越明显，企业普遍有望补充资本金，也能在政策扶持下逐渐恢复在债券市场的融资功能。再加上当前尚未出险的房企本身资产负债表也更为健康，我们相信房地产行业的信用风险已经接近尾声。
　　▍预计2023年需求侧政策将持续发力，推动行业进入良性循环。本次中央经济工作会议把支持住房改善视为扩大内需的重要任务。总需求不足是当前经济运行面临的突出矛盾，居民的改善性住房需求是刺激总需求的重要抓手。我们认为，2023年居民购房贷款利率有望继续下降，针对住房的各类限制性措施持续放宽，尤其是大城市面向改善群体的“认房认贷”为核心的首套房认定，和由此而来的首付比例，有望进一步变化。
　　▍预计2023年一季度起房地产市场基本面开始复苏。我们认为，在政策的积极作用之下，疫情三年间积压的住房需求有望有序释放。当前核心城市土地供给较多，预计一二线城市房价在比较长的时间内维持稳定。企业投资和拿地的信心也有望在2023年下半年开始逐步恢复，房地产产业链有望在强劲的政策之下走向平稳。
　　▍风险因素：疫情对房地产市场销售的负面影响在未来几个月仍然存在，房企的现金回流不畅风险。部分三四线城市供过于求，存在房价持续下降的风险。
　　▍周期底部宜乐观。2022年中央经济工作会议再次确认房地产市场政策已经见到拐点，即从警惕资产价格上涨为主的需求限制政策，转向以鼓励合理自住和改善住房需求为主的需求刺激政策，以警惕房企杠杆率过高的融资限制政策，转向以流动性支持和预期引导为主的融资便利政策。当前土地市场位于低位，房地产销售正逐步走向复苏，我们预计市场拐点也即将出现。我们看好房地产产业链，推荐优秀开发企业，包括万科A（万科企业），保利发展、华发股份、华侨城、金地集团、陆家嘴、滨江集团、金融街、建发股份、中国国贸、华润置地、美的置业、龙湖集团和绿城中国。
　　

研究报告全文：新要求新举措新方向房地产行业重大事项点评20221218中信证券研究部核心观点2022年中央经济工作会议再次确认房地产市场政策已经见到拐点即从警惕资产价格上涨为主的需求限制政策转向以鼓励合理自住和改善住房需求为主的需求刺激政策以警惕房企杠杆率过高的融资限制政策转向以流动性支持和预期引导为主的融资便利政策当前土地市场位于低位房地产销售正逐步走向复苏我们预计市场拐点也即将出现2022年中央经济工作会议在12月15-16日举行会议提出要多渠道增加城乡陈聪基础设施和现代服居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费确保房地产市场平稳务产业首席分析师发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推S1010510120047动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡房地产行业的信用出险预计将告一段落企业资产负债表有望持续优化自2021年中开始部分地产企业陆续出现信用风险也触发了销售和交付的恶性循环当前三支箭政策效果越来越明显企业普遍有望补充资本金也能在政策扶持张全国下逐渐恢复在债券市场的融资功能再加上当前尚未出险的房企本身资产负债表房地产和物业服务也更为健康我们相信房地产行业的信用风险已经接近尾声行业联席首席分析师预计2023年需求侧政策将持续发力推动行业进入良性循环本次中央经济工S1010517050001作会议把支持住房改善视为扩大内需的重要任务总需求不足是当前经济运行面临的突出矛盾居民的改善性住房需求是刺激总需求的重要抓手我们认为2023年居民购房贷款利率有望继续下降针对住房的各类限制性措施持续放宽尤其是大城市面向改善群体的认房认贷为核心的首套房认定和由此而来的首付比例有望进一步变化预计2023年一季度起房地产市场基本面开始复苏我们认为在政策的积极作用之下疫情三年间积压的住房需求有望有序释放当前核心城市土地供给较多预计一二线城市房价在比较长的时间内维持稳定企业投资和拿地的信心也有望在2023年下半年开始逐步恢复房地产产业链有望在强劲的政策之下走向平稳风险因素疫情对房地产市场销售的负面影响在未来几个月仍然存在房企的现金回流不畅风险部分三四线城市供过于求存在房价持续下降的风险周期底部宜乐观2022年中央经济工作会议再次确认房地产市场政策已经见到房地产和物业服务行业拐点即从警惕资产价格上涨为主的需求限制政策转向以鼓励合理自住和改善评级强于大市维持住房需求为主的需求刺激政策以警惕房企杠杆率过高的融资限制政策转向以流动性支持和预期引导为主的融资便利政策当前土地市场位于低位房地产销售正逐步走向复苏我们预计市场拐点也即将出现我们看好房地产产业链推荐优秀开发企业包括万科A万科企业保利发展华发股份华侨城金地集团陆家嘴滨江集团金融街建发股份中国国贸华润置地美的置业龙湖集团和绿城中国重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易币种21A22E23E24E21A22E23E24E保利发展买入160222922926330970706152万科A买入1938194210226254100928676证券研究报告请务必阅读正文之后第5页起的免责条款和声明房地产和物业服务行业重大事项点评20221218华润置地买入359537341445349386787165龙湖集团买入258035738342948565605448绿城中国买入136222828030935953433934越秀地产买入99613414116520266635444华发股份买入101615116518118267615656滨江集团买入95609711714016998826856建发股份买入146820321925828872675751中国国贸买入1638102109121138161150135119金融街买入5770550580630681051009285陆家嘴买入1101107081082094103136134117华侨城A买入5780460250620671252329387资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2022年12月16日收盘价请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产和物业服务行业重大事项点评20221218表1历年中央经济工作会议对房地产的表述日期表述2012年12月15日至16日要继续坚持房地产市场调控政策不动摇要继续加强保障性住房建设和管理加快棚户区改造努力解决好住房问题探索适合国情符合发展阶段性特征的住房模式加大廉租住房公共租赁住房等2013年12月10日至13日保障性住房建设和供给做好棚户区改造特大城市要注重调整供地结构提高住宅用地比例提高土地容积率2014年12月9日至11日无化解房地产库存要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求通过加快农民工市民化扩大有效需求打通供需通道消化库存稳定房地产市场要落实户籍制度改革方案允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求要明确深化住房制度2015年12月18日至21日改革方向以满足新市民住房需求为主要出发点以建立购租并举的住房制度为主要方向把公租房扩大到非户籍人口要发展住房租赁市场鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房成为租赁市场的房源提供者鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略适当降低商品住房价格促进房地产业兼并重组提高产业集中度要取消过时的限制性措施去库存方面要坚持分类调控因城因地施策重点解决三四线城市房地产库存过多问题促进房地产市场平稳健康发展要坚持房子是用来住的不是用来炒的的定位综合运用金融土地财税投资立法等手段加快研究建立符合国情适应市场规律的基础性制度和长效机制既抑制房地产泡沫又防止出现大起大落要在宏观上管住货币微观信贷政策要支持合理自住购房严格限制信贷流向投资投机2016年12月14日至16日性购房要落实人地挂钩政策根据人口流动情况分配建设用地指标要落实地方政府主体责任房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应提高住宅用地比例盘活城市闲置和低效用地特大城市要加快疏解部分城市功能带动周边中小城市发展要加快住房租赁市场立法加快机构化规模化租赁企业发展加强住房市场监管和整顿规范开发销售中介等行为加快建立多主体供应多渠道保障租购并举的住房制度要发展住房租赁市场特别是长期租赁保护租2017年12月18日至20日赁利益相关方合法权益支持专业化机构化住房租赁企业发展完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制保持房地产市场调控政策连续性和稳定性分清中央和地方事权实行差别化调控要构建房地产市场健康发展长效机制坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策分类指导2018年12月19日至21日夯实城市政府主体责任完善住房市场体系和住房保障体系要加大城市困难群众住房保障工作加强城市更新和存量住房改造提升做好城镇老旧小区改造大力发2019年12月10日至12日展租赁住房要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位全面落实因城施策稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制促进房地产市场平稳健康发展解决好大城市住房突出问题住房问题关系民生福祉要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因地制宜多策并举促进房地产市场平稳健康发展要高度重视保障性租赁住房建设加快完善长租房政策逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利规范发展长租房市场土地供应要向租赁住房建设倾斜2020年12月16日至18日单列租赁住房用地计划探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房国有和民营企业都要发挥功能作用要降低租赁住房税费负担整顿租赁市场秩序规范市场行为对租金水平进行合理调控要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强预期引导探索新的发展模式坚持租购并举加快发2021年12月8日至10日展长租房市场推进保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求因城施策促进房地产业良性循环和健康发展多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动2022年12月15日至16日行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡资料来源新华网中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产和物业服务行业重大事项点评20221218相关研究房地产行业2022年11月宏观数据点评已是悬崖百丈冰只把春来报2022-12-15房地产行业跟踪报告REITs市场扩容对房企的三大影响2022-12-15基础设施和现代服务产业2023年投资策略从政策底到市场底2022-12-08物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-12-07房地产行业跟踪报告政策协同合力企业结束缩表2022-12-07房地产行业基金重仓分析专题2022年三季度房地产行业基金重仓分析专题2022-12-07房地产行业重大事项点评REITs市场红利持续投融管退终成正果2022-12-05房地产行业跟踪点评透视土地市场迎接扩表机遇2022-12-01C-REITs2023年投资策略复盘和展望股性与债性PPT2022-11-30物业服务行业跟踪点评地产信用新周期物业管理受益几何2022-11-30房地产行业重大事项点评股权再融资快速推进信用新周期拉开序幕2022-11-30房地产行业重大事项点评A股平台崛起竣工交付发力2022-11-29房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-25房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-23房地产和物业服务行业2022年10月宏观数据点评尤需警惕缩表密切留意房价2022-11-17物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-11-16房地产和物业服务行业重大事项点评左右协同上下合力2022-11-15房地产和物业服务行业跟踪报告双管齐下和复苏起点2022-11-13房地产行业跟踪点评逆周期微操稳需求市场化托举稳信用2022-11-09房地产行业2022年三季报总评结构性缩表2022-11-04空间运营服务行业2023年投资策略拓宽品牌护城河提效作业基本盘2022-11-02物流仓储行业专题报告结构性变革引领产业投资新机遇2022-10-27房地产行业2022年9月宏观数据点评销售复苏投资下行政策发力跨境承压2022-10-24房地产行业2022年9月企业销售数据点评市场走向复苏分化预计加剧2022-10-15房地产经纪行业系列专题之四佣金率怎么变2022-10-14房地产经纪行业系列专题之五存量时代虽迟但到2022-10-14房地产行业周报长假地产基本面跟踪2022101-1072022-10-09房地产行业重大事项点评促流通提信心组合拳稳定地产市场2022-10-01房地产行业重大事项点评活用利率政策工具有效刺激区域需求2022-09-30房地产和物业服务行业专题报告开竣工调整的结构和路径2022-09-30宏观经济和房地产产业链深度研究保交付循序渐进稳信心多方努力2022-09-29房地产行业周报地产周度数据跟踪2022921-9272022-09-28地产周度数据跟踪2022914-920地产周度数据跟踪2022914-9202022-09-22请务必阅读正文之后的免责条款和声明4分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上5特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2022版权所有保留一切权利6