每周一谈：11月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间
　　11月商品房销售单月同比跌幅持续扩大，商品房销售额及销售面积分别为11.86万亿、12.13亿平方米，累计同比分别为-26.6%、-23.3%，较上月下降0.6pct、下降1pct。销售额及销售面积单月同比分别为-32.2%、-33.3%，较上月跌幅扩大8.5pct、10pct。疫情影响与销售市场相对弱势背景下，购房者在年内对于年内置业仍存观望情绪，因而商品房销售持续承压；但从边际展望，供给端政策持续放松，疫情影响不确定性将逐步减弱，销售复苏的基础日渐坚实。
　　融资端开发资金来源单月同比跌幅扩大，房地产开发资金来源11月累计同比增速-25.7%，较上月减少1pct，单月同比增速-35.4%，较上月跌幅扩大9.4pct。从资金来源构成来看，11月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-30.5%、-38.8%、-30.4%、-41.8%，较上月分别减少12.2pct、减少18.1pct、增加0.6pct、减少10.4pct。
　　新开工、施工、竣工面积单月同比增速均走弱，11月新开工面积累计同比增速-38.9%，施工面积同比增速-6.5%，竣工面积同比增速-19%，分别较上月减少1.1pct、减少0.8pct、减少0.3pct。月度口径来看，新开工面积同比增速-50.8%、施工面积同比增速-52.6%、竣工面积同比增速-20.2%，分别较上月减少15.7pct，减少20pct，减少10.8pct。
　　投资端持续下行，房地产开发投资完成额11月累计同比增速-9.8%，较上月下降1pct，单月同比增速-19.9%，较上月减少3.9pct。一方面土地市场成交减弱滞后效应开始在土地购置费端显现，另一方面11月施工端承压，最终导致投资端同比增速进一步下行。
　　11月行业相关数据单月同比口径均较10月下行，部分指标出现较大幅度减弱，整体来看当前仍是竣工>销售>投资/开工的强弱关系。部分指标环比有弱改善，但考虑到地产季节效应较显著，边际修复仍不改基本面同比弱势的现状判断。
　　尽管数据同比口径进一步下探，但从市场定价反馈来看，这一数据并未造成显著地产指数下探，我们认为主要原因有三：
　　市场对基本面弱势已有较充足的预期，由于统计局数据口径包括部分保障性住房，这一数据口径表现一向优于第三方统计的房企销售数据或城市高频数据，当前统计局数据走弱未超出其他数据反馈的悲观情景预期；
　　11月数据走弱一定程度来源于疫情短期冲击，这一影响在未来将持续减弱；市场交易主线聚焦政策博弈，另有小部分展望了2023年的基本面复苏，11月与12月的政策环境有根本性差异，2022与2023年在稳增长、疫情管控的举措也有差别，这一背景下，11月基本面表现并不能充分反映行业的未来。
　　综上，尽管统计局数据表现不佳，但并未对地产指数走势造成过大冲击。在行业的新变化下，未来首选仍聚焦政策变化、其次为融资端及房企端变化、再次聚焦2023年二季度基本面变动。
　　数据追踪（12月5日-12月11日）：
　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-3pct、-28pct，一线城市+17pct，-23pct，二线城市-11pct，-26pct，三线城市-1pct，-36pct。
　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+12pct，累计同比-8pct。
　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-8pct，成交建筑面积累计同比9pct，成交金额累计同比-29pct，土地成交溢价率为2.44%。
　　城市行情环比：北京（+57pct），上海（-6pct），广州（+79pct），深圳（+5pct），南京（-5pct），杭州（-8pct），武汉（+62pct）。
　　投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。
　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。
　　

研究报告全文：行业11月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间研房地产行业研究周报究投资摘要评级增持年月日每周一谈11月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间2022121811月商品房销售单月同比跌幅持续扩大商品房销售额及销售面积分别为1186万亿1213亿平方米累计同比分别为-266-233较上月下降曹旭特分析师06pct下降1pct销售额及销售面积单月同比分别为-322-333较SAC执业证书编号上月跌幅扩大85pct10pct疫情影响与销售市场相对弱势背景下购房者S1660519040001在年内对于年内置业仍存观望情绪因而商品房销售持续承压但从边际展行望供给端政策持续放松疫情影响不确定性将逐步减弱销售复苏的基础翟苏宁研究助理业日渐坚实SAC执业证书编号融资端开发资金来源单月同比跌幅扩大房地产开发资金来源11月累计同比S1660121100010研增速-257较上月减少1pct单月同比增速-354较上月跌幅扩大94pct从资金来源构成来看11月国内贷款自筹资金定金及预收款究个人按揭贷款单月同比增速分别为-305-388-304-418较上行业基本资料周月分别减少122pct减少181pct增加06pct减少104pct股票家数116新开工施工竣工面积单月同比增速均走弱11月新开工面积累计同比增行业平均市盈率1290速-389施工面积同比增速-65竣工面积同比增速-19分别较上月市场平均市盈率1101报减少11pct减少08pct减少03pct月度口径来看新开工面积同比增速-508施工面积同比增速-526竣工面积同比增速-202分别较上行业表现走势图月减少157pct减少20pct减少108pct28投资端持续下行房地产开发投资完成额11月累计同比增速-98较上月14下降1pct单月同比增速-199较上月减少39pct一方面土地市场成交减弱滞后效应开始在土地购置费端显现另一方面11月施工端承压最终导0致投资端同比增速进一步下行-1411月行业相关数据单月同比口径均较10月下行部分指标出现较大幅度减弱-28申整体来看当前仍是竣工销售投资开工的强弱关系部分指标环比有弱改善-42港但考虑到地产季节效应较显著边际修复仍不改基本面同比弱势的现状判断2021-112022-022022-052022-082022-11尽管数据同比口径进一步下探但从市场定价反馈来看这一数据并未造成显房地产沪深300证券著地产指数下探我们认为主要原因有三资料来源wind申港证券研究所市场对基本面弱势已有较充足的预期由于统计局数据口径包括部分保障性股住房这一数据口径表现一向优于第三方统计的房企销售数据或城市高频数1房地产行业研究周报地产行情回顾据当前统计局数据走弱未超出其他数据反馈的悲观情景预期趋势向上仍明确2022-12-12份11月数据走弱一定程度来源于疫情短期冲击这一影响在未来将持续减弱2房地产行业研究周报房企销售小幅有市场交易主线聚焦政策博弈另有小部分展望了2023年的基本面复苏11改善股权融资逐步落地2022-12-05月与12月的政策环境有根本性差异2022与2023年在稳增长疫情管控的3房地产行业研究周报融资支持落地限举措也有差别这一背景下11月基本面表现并不能充分反映行业的未来有声房企资金状况迎改善2022-11-28综上尽管统计局数据表现不佳但并未对地产指数走势造成过大冲击在行公业的新变化下未来首选仍聚焦政策变化其次为融资端及房企端变化再次司聚焦2023年二季度基本面变动证数据追踪12月5日-12月11日新房市场30城成交面积单周及累计同比分别为-3pct-28pct一线城市券17pct-23pct二线城市-11pct-26pct三线城市-1pct-36pct研二手房市场13城二手房成交面积单周同比12pct累计同比-8pct土地市场100城土地供应建筑面积累计同比-8pct成交建筑面积累计同比-究9pct成交金额累计同比-29pct土地成交溢价率为244城市行情环比北京57pct上海-6pct广州79pct深圳报5pct南京-5pct杭州-8pct武汉62pct投资策略建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展万科A告龙湖集团关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团绿城中国等关注资信背景良好有发展潜力的地方国央企龙头建发国际越秀地产同时关注民企风险化解机会代建行业推荐龙头绿城管理控股风险提示销售市场复苏不及预期个别房企出现债务违约敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告房地产行业研究周报内容目录1每周一谈11月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间31111月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间312投资策略52本周行情回顾53行业动态74数据追踪841新房成交数据842二手房成交数据843土地成交数据944部分重点城市周度销售数据95风险提示10图表目录图1商品房销售数据累计同比3图2商品房销售数据单月值及同比3图3房地产开发资金来源累计同比3图4房地产开发资金来源单月值及同比3图5主要开发资金来源渠道累计同比3图6主要开发资金来源渠道单月值同比3图7新开工施工竣工面积累计同比4图8新开工施工竣工单月值同比4图9房地产开发投资完成额累计同比4图10房地产开发投资完成额单月值及单月同比4图11申万一级行业涨跌幅6图12本周涨跌幅前十位6图13本周涨跌幅后十位6图14房地产行业近三年PETTM6图15房地产行业近三年PBLF7图1630大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8图17一二三线城市30城周度成交面积同比8图18一二三线城市30城累计成交面积同比8图1913城二手房周度成交面积及同比环比增速8图2013城二手房周度成交面积累计同比增速8图21100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9图22100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9图23一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9图24二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9图25一二三线城市成交土地总价累计同比9图26一二三线城市成交土地周度溢价率9表1部分重点城市周度销售面积万平方米9敬请参阅最后一页免责声明212证券研究报告房地产行业研究周报1每周一谈11月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间1111月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间11月商品房销售单月同比跌幅持续扩大商品房销售额及销售面积分别为1186万亿1213亿平方米累计同比分别为-266-233较上月下降06pct下降1pct销售额及销售面积单月同比分别为-322-333较上月跌幅扩大85pct10pct疫情影响与销售市场相对弱势背景下购房者在年内对于年内置业仍存观望情绪因而商品房销售持续承压但从边际展望供给端政策持续放松疫情影响不确定性将逐步减弱销售复苏的基础日渐坚实图1商品房销售数据累计同比图2商品房销售数据单月值及同比160商品房销售额累计同比商品房销售面积累计同比商品房单月销售额亿商品房单月销售面积万平方米140商品单月房销售额同比12030000160商品房销售面积单月同比14010025000120801002000080606015000404010000202005000-200-40-200-60-40-602022-102020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-032021-052021-072021-092021-112022-022022-042022-062022-082019-11资料来源wind国家统计局申港证券研究所资料来源wind国家统计局申港证券研究所融资端开发资金来源单月同比跌幅扩大房地产开发资金来源11月累计同比增速-257较上月减少1pct单月同比增速-354较上月跌幅扩大94pct从资金来源构成来看11月国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款单月同比增速分别为-305-388-304-418较上月分别减少122pct减少181pct增加06pct减少104pct图3房地产开发资金来源累计同比图4房地产开发资金来源单月值及同比60房地产开发资金来源单月值亿5035000房地产开发资金来源单月同比6030000504040250003030200002020101500001010000-10-2005000-300-40-10-202019-112022-042020-042020-062020-082020-102020-122021-032021-052021-072021-092021-112022-022022-062022-082022-10-302020-02资料来源wind国家统计局申港证券研究所资料来源wind国家统计局申港证券研究所11月主要融资渠道中各分项均有所下行融资支持政策作用尚未显著体现进入四季度后供给端融资支持政策力度有显著增强但尚未观察到11月相关数据出现明显改善三支箭政策中包括银行授信新发债券股权融资等路径由政策发布到实质落地尚需一定时间另一方面随着商品房市场信心逐步企稳也将有利于各类供给端资金情绪回温图5主要开发资金来源渠道累计同比图6主要开发资金来源渠道单月值同比敬请参阅最后一页免责声明312证券研究报告房地产行业研究周报120国内贷款累计同比自筹资金累计同比120国内贷款单月同比自筹资金单月同比100100定金及预收款累计同比个人按揭贷款累计同比定金及预收款单月同比个人按揭贷款单月同比808060604040202000-20-20-40-40-60-60-80资料来源wind国家统计局申港证券研究所资料来源wind国家统计局申港证券研究所新开工施工竣工面积单月同比增速均走弱11月新开工面积累计同比增速-389施工面积同比增速-65竣工面积同比增速-19分别较上月减少11pct减少08pct减少03pct月度口径来看新开工面积同比增速-508施工面积同比增速-526竣工面积同比增速-202分别较上月减少157pct减少20pct减少108pct图7新开工施工竣工面积累计同比图8新开工施工竣工单月值同比8080房屋施工面积累计同比房屋新开工面积累计同比房屋施工面积单月同比房屋新开工面积单月同比60房屋竣工面积累计同比60房屋竣工面积单月同比4040202000-20-20-40-40-60-60资料来源wind国家统计局申港证券研究所资料来源wind国家统计局申港证券研究所投资端持续下行房地产开发投资完成额11月累计同比增速-98较上月下降1pct单月同比增速-199较上月减少39pct一方面土地市场成交减弱滞后效应开始在土地购置费端显现另一方面11月施工端承压最终导致投资端同比增速进一步下行图9房地产开发投资完成额累计同比图10房地产开发投资完成额单月值及单月同比50房地产开发投资完成额单月值亿房地产开发投资完成额单月同比402000050180004016000303014000120002020100001080000600010-104000-20020000-30-102020-062021-032020-022020-042020-082020-102020-122021-052021-072021-092021-112022-022022-042022-062022-082022-10-202019-11资料来源wind国家统计局申港证券研究所资料来源wind国家统计局申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明412证券研究报告房地产行业研究周报12投资策略11月行业相关数据单月同比口径均较10月有所下行部分指标出现较大幅度减弱整体来看当前仍是竣工销售投资开工的强弱关系部分指标环比有弱改善但考虑到地产季节效应较显著边际修复仍不改基本面同比弱势的现状判断尽管数据同比口径进一步下探但从市场定价反馈来看这一数据并未造成显著地产指数下探我们认为主要原因有三市场对基本面弱势已有较充足的预期由于统计局数据口径包括部分保障性住房这一数据口径一向表现会优于第三方统计的房企销售数据或城市高频数据当前统计局数据走弱未超出其他数据反馈的悲观情景预期11月数据走弱一定程度来源于疫情的短期冲击这一影响在未来将持续减弱市场交易主线聚焦政策博弈另有小部分展望了2023年的基本面复苏11月与12月的政策环境有根本性差异2022与2023年在稳增长疫情管控的举措也有差别在这一背景下11月的基本面表现并不能充分反映未来行业环境综上尽管统计局数据表现不佳但并未对地产指数走势造成过大冲击在行业的新变化下未来首选仍聚焦政策变化其次为融资端及房企端变化再次聚焦2023年二季度基本面变动建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展万科A龙湖集团关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团绿城中国等关注资信背景良好有发展潜力的地方国央企龙头建发国际越秀地产同时关注民企风险化解机会代建行业推荐龙头绿城管理控股2本周行情回顾12月12-16日沪深300指数涨跌幅-11在申万一级行业中社会服务292食品饮料175农林牧渔08等板块涨跌幅靠前有色金属-433电力设备-377基础化工-335等板块排名靠后12月12-16日申万房地产板块涨跌幅-248在申万一级行业中排名2531落后沪深300指数138个百分点具体个股方面涨跌幅前三位个股为格力地产612陆家嘴10广汇物流89涨跌幅后三位个股为万通发展-206大悦城-154ST泰禾-111敬请参阅最后一页免责声明512证券研究报告房地产行业研究周报图11申万一级行业涨跌幅43210煤炭银行综合传媒汽车环保钢铁通信-1电子计算机房地产食品饮料农林牧渔美容护理医药生物商贸零售交通运输纺织服饰轻工制造公用事业家用电器非银金融建筑材料石油石化机械设备国防军工建筑装饰基础化工电力设备有色金属-2社会服务-3-4-5资料来源wind申港证券研究所图12本周涨跌幅前十位图13本周涨跌幅后十位70060-55040-1030-152010-200-25资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所12月16日申万房地产行业PETTM为1407倍较前一周减少035近三年均值为941倍PBLF为094倍较前一周减少003近三年均值为106倍图14房地产行业近三年PETTM1614121086420资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明612证券研究报告房地产行业研究周报图15房地产行业近三年PBLF161412100806040200资料来源wind申港证券研究所3行业动态中央经济会议召开要求确保房地产市场平稳发展化解头部房企风险12月15-16日中央经济工作会议召开会议强调要有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡要防范化解金融风险压实各方责任防止形成区域性系统性金融风险进入2023年预计房地产行业将在政策端由边际改善向持续宽松转变企业端由产能出清风险暴露缩表收缩向结构调整风险化解规模企稳转变需求端由等待观望向信心恢复逐步演变行业发展模式则在租售并举保障性住房与商品房并重的机制上做更深入的探索成都四批次土拍市场平稳广州四批次土拍再现流拍12月13日成都完成四批次土拍16宗地块中1宗地块流拍15宗地块成交土地成交总价104亿平均溢价率097与此前三批次溢价率044基本持平取地房企以地方国企为主12月15日广州完成四批次土拍全年土拍结束6宗地块中1宗地块流拍5宗地块成交土地成交总价191亿保利越秀中建国际均有取地广州全年集中供地共实现土地成交总价12206亿较2021年全年1779亿减少558亿实现土地出让48宗其中一批次集中供地成交17宗流拍1宗二批次敬请参阅最后一页免责声明712证券研究报告房地产行业研究周报成交11宗流拍2宗三批次成交15宗流拍3宗四批次成交5宗流拍1宗整体来看当前土地市场仍未出现显著复苏需等待销售端更明确的复苏信号4数据追踪41新房成交数据图1630大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速图17一二三线城市30城周度成交面积同比600200100商品房成交面积万平方米周同比周环比一线城市周度成交同比二线城市周度成交同比80500150三线城市周度成交同比6040010040300502020000-20100-50-400-100-60-80资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图18一二三线城市30城累计成交面积同比6030大中城市一线城市二线城市三线城市40200-20-40-60资料来源wind申港证券研究所42二手房成交数据图1913城二手房周度成交面积及同比环比增速图2013城二手房周度成交面积累计同比增速2002000180周度成交万周同比周环比160150-5140100-1012010050-1580060-2040-5020-250-100-30-352022582022652022732022731202231320223272022410202242420225222022619202271720228142022828202291120229252022109202211620221242022112020221023资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明812证券研究报告房地产行业研究周报43土地成交数据图21100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比图22100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率301210成交土地周度溢价率供应土地规划建筑面积累计同比成交土地总价累计同比右轴02010成交土地规划建筑面积累计同比-10108-20-3060-40-104-50-602-20-700-80-30-40-50资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图23一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比图24二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比4020一线城市供应土地规划建筑面积累计同比二线城市供应土地规划建筑面积累计同比10三线城市供应土地规划建筑面积累计同比一线城市成交土地规划建筑面积累计同比20二线城市成交土地规划建筑面积累计同比0三线城市成交土地规划建筑面积累计同比-100-20-30-20-40-50-40-60-70-60资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图25一二三线城市成交土地总价累计同比图26一二三线城市成交土地周度溢价率40一线城市成交土地总价累计同比16一线城市二线城市三线城市二线城市成交土地总价累计同比142012三线城市成交土地总价累计同比0108-2064-4020-60-80-100资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所44部分重点城市周度销售数据表1部分重点城市周度销售面积万平方米销售面积环比城市1114-11201121-11271128-124125-12111114-11201121-11271128-124125-1211北京18131421-32-25457上海5649555269-1212-6广州124122222-6720879深圳8999011-35杭州2519292737-2559-8南京1915181755-2019-5武汉2321203226-8-662成都51586356-101310-11青岛253431274835-9-12苏州141514141210-5-2资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明912证券研究报告房地产行业研究周报5风险提示销售市场复苏不及预期个别房企出现债务违约敬请参阅最后一页免责声明1012证券研究报告房地产行业研究周报分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处不受任何第三方的影响和授意本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅最后一页免责声明1112证券研究报告房地产行业研究周报免责声明申港证券股份有限公司简称本公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性和完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更申港证券研究所已力求报告内容的客观公正但报告中的观点结论和建议仅供参考不构成所述证券的买卖出价或征价投资者不应单纯依靠本报告而取代自身独立判断应自主作出投资决策并自行承担投资风险投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载资料意见及推测仅反映申港证券研究所于发布本报告当日的判断本报告所指证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会产生波动在不同时期申港证券研究所可能会对相关的分析意见及推测做出更改本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告仅面向申港证券客户中的专业投资者本公司不会因接收人收到本报告而视其为当然客户本报告版权归本公司所有未经事先许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如转载或引用需注明出处为申港证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制发布转载和引用者承担行业评级体系申港证券行业评级体系增持中性减持增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率5以上中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上市场基准指数为沪深300指数申港证券公司评级体系买入增持中性减持买入报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率15以上增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率515之间中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上敬请参阅最后一页免责声明1212证券研究报告