有序推动REITs发展以盘活存量资产，中证REITs指数正式发布。本周主要政策信息如下：1）12月14日，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，有序推动基础设施领域不动产投资信托基金健康发展；2）12月15日国家发展改革委印发《“十四五”扩大内需战略实施方案》，有序推动REITs健康发展，有效盘活存量资产；3）12月15日，首个官方REITs指数—中证REITs指数正式发布。
　　REITs指数下行，无新基上市使交易量收缩。1）本周中证REITs(收盘)指数下降1.59%，周内日均换手率为0.97%，较上周下降0.44个百分点，总交易量约为1.37亿份，较上周下降63.6%，系本周无新上市REIT所致；2）周内产权类REIT下跌1.7%，特许经营权类REIT下跌1.6%；3）周内所有板块均下跌，其中，能源REIT跌幅最小，下跌1.1%；仓储物流REIT跌幅最大，下跌2.2%。4）受分红催化，博时蛇口产园REIT周内上涨1.7%，除博时蛇口产园REIT外其余REITs周内均下跌，建信中关村REIT在解禁前持续承压，周内跌幅最大，下跌4.2%。
　　华夏和达高科REIT发售获热捧，博时蛇口产园REIT分红。1）华夏和达高科REIT12月13日发布公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售的公告；12月14日发布认购申请确认比例结果的公告，网下投资者有效认购申请确认比例约为0.66%，公众投资者有效认购申请实际确认比例约为0.37%；12月17日发布基金份额限售公告及基金合同生效公告，合同生效日为2022年12月16日；2）12月13日，上交所发布关于中金山高高速REIT上市及中金-山高集团鄄菏高速资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见；3）12月15日，博时蛇口产园REIT发布收益分配的公告，分红比例为100%，每份基金份额发放红利为0.0566元。
　　周度观点：REITs一、二级市场表现分化。REITs一级市场发售依旧火热，华夏和达高科REIT比例配售前募集规模达981亿元，网下及公众投资者配售比例均较低。REITs二级市场在经过连续两周上行后本周有所回调，建信中关村REIT及华夏越秀高速REIT由于解禁阶段性承压，回调较为明显，博时蛇口产园REIT周内分红催化市值上扬。首个官方REITs指数正式发布，为指数化投资及衍生产品创新奠定基础，也有助于我国多层次REITs市场的建设。
　　风险提示：审批及发行进展不及预期，疫情影响项目经营，减免通行费获免租政策影响项目经营收益。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业动态REITs周报1212-1216首个官方REITs房地产指数发布华夏和达高科REIT发售获热捧有序推动REITs发展以盘活存量资产中证REITs指数正式发布本周主要政策信息如下112月14日中共中央国务院印发了扩大内需战略规划纲要20222035年有序推维持强于大市动基础设施领域不动产投资信托基金健康发展212月15日国家发展改革委印发十四五扩大内需战略实施方案有序竺劲推动REITs健康发展有效盘活存量资产312月15日首个zhujinbjcsccomcn官方REITs指数中证REITs指数正式发布18621097792SAC执证编号S1440519120002REITs指数下行无新基上市使交易量收缩1本周中证SFC中央编号BPU491REITs收盘指数下降159周内日均换手率为097较上周下降044个百分点总交易量约为137亿份较上周下降636发布日期2022年12月18日系本周无新上市REIT所致2周内产权类REIT下跌17特许经营权类REIT下跌163周内所有板块均下跌其中市场表现能源REIT跌幅最小下跌11仓储物流REIT跌幅最大下跌224受分红催化博时蛇口产园REIT周内上涨1720除博时蛇口产园REIT外其余REITs周内均下跌建信中关村10REIT在解禁前持续承压周内跌幅最大下跌420-10-20华夏和达高科REIT发售获热捧博时蛇口产园REIT分红1华夏和达高科REIT12月13日发布公众投资者发售部分提前结束202192220221222022222202232220224222022522202262220227222022822募集并进行比例配售的公告12月14日发布认购申请确认比例20211022房地产2021112220211222上证指数结果的公告网下投资者有效认购申请确认比例约为066公众投资者有效认购申请实际确认比例约为03712月17日发相关研究报告布基金份额限售公告及基金合同生效公告合同生效日为2022年12月16日212月13日上交所发布关于中金山高高速上市及中金山高集团鄄菏高速资产支持专项计划资产支持REIT-证券挂牌转让申请受理反馈意见312月15日博时蛇口产园REIT发布收益分配的公告分红比例为100每份基金份额发放红利为00566元周度观点REITs一二级市场表现分化REITs一级市场发售依旧火热华夏和达高科REIT比例配售前募集规模达981亿元网下及公众投资者配售比例均较低REITs二级市场在经过连续两周上行后本周有所回调建信中关村REIT及华夏越秀高速REIT由于解禁阶段性承压回调较为明显博时蛇口产园REIT周内分红催化市值上扬首个官方REITs指数正式发布为指数化投资及衍生产品创新奠定基础也有助于我国多层次REITs市场的建设风险提示审批及发行进展不及预期疫情影响项目经营减免通行费获免租政策影响项目经营收益本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业动态研究报告目录本周重要政策新闻2本周市场表现3本周重要公告5本周关注首个官方REITs指数发布推动REITs指数化投资6本周在审项目情况7本周主要招标信息8风险分析9图表目录图表1本周重要政策新闻2图表2REITs市值指数总体情况3图表3近30个交易日REITs市值指数3图表4近30个交易日REITs换手率3图表5近30个交易日REITs交易量3图表6分类市场表现4图表7REITs重要公告及动态更新5图表8中证REITs指数6图表9中证REITs收盘全收益指数6图表10中证REITs指数计算方式6图表11本周在审首发项目情况7图表12本周在审扩募项目情况7图表13本周主要招标信息8请参阅最后一页的重要声明1房地产行业动态研究报告本周重要政策新闻图表1本周重要政策新闻发布时间来源机构会议政策主要内容支持符合国家相关要求的铁路项目开展不动产投资信托基金2022年12月关于进一步完善铁路建设投融资湖南省人民政府办公厅REITs试点积极推进资产证券化融资模式盘活存量资产12日机制的意见腾出资金空间拓展融资渠道2022年12月扩大内需战略规划纲要2022有序推动基础设施领域不动产投资信托基金健康发展通过多中共中央国务院14日2035年种方式盘活存量资产形成存量资产和新增投资的良性循环要健全投资项目融资机制在试点基础上有序推动基础设施2022年12月国家发展改革委十四五扩大内需战略实施方案领域不动产投资信托基金REITs健康发展有效盘活存量资15日产形成投资良性循环国家发改委提到国务院办公厅印发关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见引导各类社会资本盘活老项目投2022年12月国家发展改革委新闻发言人就当前入新项目促进存量资产和新增投资的良性循环向有关方面国家发展改革委16日经济社会发展有关情况答记者问推荐25个基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点项目目前已有22个发行上市发售基金757亿元带动社会资本投入的新项目总投资超过4200亿元资料来源中国证券报政府官网中信建投请参阅最后一页的重要声明2房地产行业动态研究报告本周市场表现图表2REITs市值指数总体情况图表3近30个交易日REITs市值指数资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表4近30个交易日REITs换手率图表5近30个交易日REITs交易量资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明3房地产行业动态研究报告图表6分类市场表现本周累计涨发行至今累计涨跌幅预计年化息率12月12日12月13日12月14日12月15日12月16日名称本周收盘价走势本周换手率走势本周交易量跌幅1216市值1216市值周一涨跌幅周二涨跌幅周三涨跌幅周四涨跌幅周五涨跌幅A产权类-1728939-05-04-04-02-02A1产业园区-1428533-04-03-06-01-01东吴苏园产业-0523435-03-03-010001REIT博时蛇口产园1734433-08-04011217REIT华安张江光大-3434530-01-03-05-13-13REIT建信中关村REIT-4229633-04-04-16-07-11华夏合肥高新-093434-02-06-040300REIT国泰君安临港创新-093232-05-0401-01-01产业园REIT国泰君安东久新经-123737-08-0501-0202济REITA2仓储物流-2231533-07-04-03-06-03红土盐田港REIT-3735732-10-07-01-06-15中金普洛斯REIT-1830233-06-03-04-0600A3能源-1138378-04-03-0403-04鹏华深圳能源-1138378-04-03-0403-04REITA4保租房-2019334-06-06-04-02-03中金厦门安居-1719434-06-04-02-02-03REIT华夏北京保障房-1423232-06-08-020200REIT红土深圳安居-2121133-06-08-0401-05REIT华夏基金华润有巢-2913437-06-02-08-09-05REITB特许经营权类-16-2371-02-06-080000B1生态环保-1022669-03-04-050100富国首创水务-0726672-04-03-060402REIT中航首钢绿能-1416965-02-04-04-03-02REITB2高速公路-16-4172-02-06-080000平安广州广河-04-94760100-070101REIT华夏越秀高速-2714363-02-04-13-1102REIT浙商沪杭甬REIT-221398-1100-140300华夏中国交建-27-9748-04-08-1500-01REIT国金中国铁建-01197901-01-010000REIT华泰紫金交控-030210900-06010001REIT中金安徽交控-21-466600-16-0400-01REIT资料来源wind各REITs公告中信建投注1分类计算使用REITs发行规模作为权数加权平均请参阅最后一页的重要声明4房地产行业动态研究报告本周重要公告图表7REITs重要公告及动态更新公告发布日期REITs名称公告名称主要公告内容华夏和达高科REIT发布公众投资者发售部分提前结束募集并进华夏杭州和达高科产业园封闭式基础行比例配售的公告截至2022年12月12日基金公众投资者2022年12月13设施证券投资基金公众投资者发售部累计有效认购申请份额已超过公众投资者的初始募集规模上华夏和达高科REIT日分提前结束募集并进行比例配售的公限华夏基金管理有限公司决定提前结束公众投资者的募集告2022年12月12日为公众投资者最后认购日自2022年12月13日起本基金不再接受公众投资者的认购申请关于中金山高集团高速公路封闭式基上交所发布关于中金山高高速REIT上市及中金-山高集团鄄菏础设施证券投资基金上市及中金-山2022年12月13高速资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意中金山高高速REIT高集团鄄菏高速资产支持专项计划资日见就项目运营稳定性项目估值基金费用安排股权转让产支持证券挂牌转让申请受理反馈意事项基金经理兼任及同业竞争等问题进行问询见华夏和达高科REIT发布认购申请确认比例结果的公告网下投华夏杭州和达高科产业园封闭式基础资者有效认购基金份额数量为1958870万份有效认购申请确2022年12月14华夏和达高科REIT设施证券投资基金认购申请确认比例认比例为066109543公众投资者有效认购基金份额数量为日结果的公告1504235122126万份有效认购申请实际确认比例为036895828博时蛇口产园REIT发布收益分配的公告截至2022年9月30博时基金管理有限公司关于博时招商2022年12月15日本次可供分配金额为5094563964元本次应分配金额为博时蛇口产园REIT蛇口产业园封闭式基础设施证券投资日5094563964元分红比例为100每份基金份额发放红利为基金收益分配的公告00566元2022年12月17华夏杭州和达高科产业园封闭式基础华夏和达高科REIT发布基金份额限售公告场内限售份额共计华夏和达高科REIT日设施证券投资基金基金份额限售公告338亿份华夏和达高科REIT发布基金合同生效公告合同生效日为20222022年12月17华夏杭州和达高科产业园封闭式基础华夏和达高科REIT年12月16日募集期间净认购额达140亿元战略投资者占日设施证券投资基金基金合同生效公告募集份额630网下投资者259公众投资者占1112022年12月17关于中航首钢生物质封闭式基础设施中航首钢绿能REIT基金经理变更因公司内部工作调整原基中航首钢绿能REIT日证券投资基金基金经理变更的公告金经理张为离任资料来源基金公告中信建投请参阅最后一页的重要声明5房地产行业动态研究报告本周关注首个官方REITs指数发布推动REITs指数化投资12月15日中证指数有限公司发布中证REITs指数及中证REITs收盘全收益指数932006932006CNY01该指数以2021年9月30日为基日以1000点为基点截至12月16日中证REITs收盘指数及中证REITs收盘全收益分别为10560及11149图表8中证REITs指数图表9中证REITs收盘全收益指数资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投中证REITs指数样本空间由沪深交易所上市时间超过三个月的REITs组成剔除过去一年日均成交金额不足500万元的REITs产品通过采用自由流通市值加权反映市场整体表现每季度调整一次目前最新一期样本共14只分别为博时蛇口产园REIT平安广州广河REIT华夏越秀高速REIT红土盐田港REIT鹏华深圳能源REIT中航首钢绿能REIT华安张江光大REIT浙商沪杭甬REIT富国首创水务REIT国金中国铁建REIT华夏中国交建REIT东吴苏园产业REIT中金普洛斯REIT及建信中关村REIT占当前REITs市场71的市值图表10中证REITs指数计算方式资料来源中证指数中信建投注调整市值证券价格调整份额数权重因子权重因子介于0和1之间以使当样本数量介于10只与29只时单个样本权重不超过15当样本数量达到30只及以上时单个样本权重不超过10目前选取的样本为11月25日在2022中国资产管理年会上上海证券交易所副总经理刘逖提出四大举措布局ETF市场发展提及在境内REITs市场快速发展的背景下探索以REITs为标的的ETF产品中证REITs指数请参阅最后一页的重要声明6房地产行业动态研究报告的发布有助于为后续以REITs为标的ETF产品的开发提供跟踪标的推动REITs的指数化投资本周在审项目情况图表11本周在审首发项目情况受理日期2022111420221207更新日期2022121320221207交易所上交所上交所当前审核状态已反馈已受理中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基REITs名称嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金金主要原始权益人山东高速集团有限公司北京京东世纪贸易有限公司基础设施项目类型高速公路仓储物流京东重庆电子商务基地项目中转配送中心一期具体基础资产鄄菏高速京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目和京东亚洲一号廊坊经开物流园目标募集规模亿元31361638基金存续期19年46年类别特许经营权类产权类收入来源通行费收入租赁收入基金管理人中国国际金融股份有限公司嘉实基金资料来源基金招募说明书中信建投注上交所审核环节为已申报-已受理-已反馈-通过未通过深交所审核环节为申报-受理-问询-审核意见-注册中止终止图表12本周在审扩募项目情况受理日期20229292022929202292920229292022929更新日期20221272022127202212720221272022127交易所上交所上交所上交所深交所深交所当前审核状态已反馈已反馈已反馈已问询已问询华安张江光大园封闭富国首创水务封红土创新盐田港仓中金普洛斯仓储物流封闭式博时招商蛇口产业园封闭REITs名称式基础设施证券投资闭式基础设施证储物流封闭式基础基础设施证券投资基金式基础设施证券投资基金基金券投资基金设施证券投资基金上海张江集团有限北京首创生态环公司上海张江集成电深圳市盐田港物流招商局光明科技园有限公主要原始权益人普洛斯中国控股有限公司保集团股份有限路产业区开发有限公有限公司司公司司请参阅最后一页的重要声明7房地产行业动态研究报告受理日期20229292022929202292920229292022929基础设施项目类型产业园区仓储物流生态环保仓储物流产业园区普洛斯青岛前湾港国际物流深圳市光明高新园区招商长治市污水处理园普洛斯江门鹤山物流园局光明科技园科技企业加具体基础资产张润大厦特许经营PPP世纪物流园项目及普洛斯重庆城市配送速器二期项目的部分基础项目物流中心设施资产估值亿元16160410273701138基金合同生效日基金合同生效日至基金存续期40年50年至2047年9月2950年2057年6月29日日类别产业园区仓储物流生态环保仓储物流产业园区污水处理服务费主要收入来源租金收入租金收入租金收入租金收入收入华安基金管理有限公富国基金管理有红土创新基金管理基金管理人中国国际金融股份有限公司博时基金管理有限公司司限公司有限公司资料来源基金招募说明书中信建投注上交所审核环节为已申报-已受理-已反馈-通过未通过深交所审核环节为申报-受理-问询-审核意见-注册中止终止本周主要招标信息图表13本周主要招标信息原始权益人日期主要信息国投集团发行REITs产品退出基金投资项目结果公告第1成交候选人为北京天达2022年12月共和律师事务所投标报价为880000元第2成交候选人为北京金诚同达律师事务国投集团13日所投标报价为900000元第3成交候选人为北京观韬中茂律师事务所投标报价为65000元2022年12月北京京能清洁能源公司发布聘请公募REITs项目审计服务中介机构采购结果公告北京能源集团13日成交供应商为天职国际会计师事务所特殊普通合伙易商集团ESR发布建议透过公开募集基础设施证券投资基金分拆物流资产于2022年12月上海证券交易所独立上市公告中航易商REIT是易商集团ESR向国家发改委ESRGROUPLIMITED13日和证监会申报的基础设施公募REIT房地产投资信托基金项目有望成为昆山首支上市发行的基础设施不动产公募基金预计发行规模达30亿元资料来源启信宝公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明8房地产行业动态研究报告风险分析1审批及发行进展不及预期的风险REITs审批及发行受项目质量监管审核速度及市场环境等多方面因素影响若项目成熟度不高监管审核速度放慢及市场环境低迷将会使REITs审批发行放缓2疫情影响项目经营年内疫情及相应管控措施已对高速公路及产业园区等项目造成较大影响若疫情多点复发将持续影响REITs项目经营3政策风险年内对小微企业的免租政策对产业园区REIT收入产生较大影响Q4减免高速公路货车通行费的政策预计也将影响高速公路REIT经营收入请参阅最后一页的重要声明9房地产行业动态研究报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专分析师介绍注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验连续三年2018-2020荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业获得2020年新财富最佳分析师房地产行业入围奖2020年机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业大陆区入围奖2020年卖方分析师水晶球奖房地产行业第5名吴钰洁wuyujiecsccomcn研究助理请参阅最后一页的重要声明10房地产行业动态研究报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区益田路6003号荣超商务中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室中心B座22层电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明11