本周政策情况：努力改善行业资产负债状况，二线“四限”持续改善。本周中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》，中央经济工作会议举行，表明要坚持“房住不炒”定位，努力改善行业资产负债状况，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。地方层面，本周二线城市“四限”持续改善，南京限购放松，兰州取消限售。
　　本周基本面情况：新房成交环比上行，房企推盘意愿边际回升。根据房管局及克而瑞数据，本周41城新房成交面积环比上升15.0%，同比下降17.7%，12月前15天41城新房成交面积同比下降19.4%，降幅环比11月收窄11.8pct；本周12城二手房单周成交环比下降11.7%，12月前15天同比增长7.1%，增幅环比11月扩大1.2pct。推盘方面，11城单周推盘面积环比上升0.9%，12月前15天推盘面积环比上升14.2%，同比上升7.8%，房企推盘意愿边际回升。
　　本周土地情况：土地成交边际上行，成都、广州、武汉完成两集中土拍。22年第50周商住土地成交面积环比上升13.3%，出让金环比上升2.7%，溢价率2.3%，环比持平。22年前50周商住土地成交面积同比下降31.8%，出让金同比下降32.9%，溢价率3.3%。两集中方面，本周成都四批次共推出16宗，底价成交14宗，溢价成交1宗，流拍1宗，总地价104亿元；广州四批次共推出6宗，流拍1宗，底价成交4宗，溢价成交1宗，总地价191亿元；武汉五批次共推出19宗，第二日拍卖底价成交1宗，溢价成交2宗，总地价20亿元。
　　开发板块观点：单周成交边际改善，供需环境改善持续推进。本周中央多部委及会议针对房地产行业表态，副总理刘鹤再提房地产是国民经济支柱产业，银保监会主席郭树清表示大型房企债务风险仍突出，中央经济工作会议则表示要确保房地产市场平稳发展，满足行业合理融资需求，改善资产负债状况，支持刚性及改善性需求，防范化解风险。从政策方向来看，供给端继交易商协会之后，本周首批“央地合作”交易所债券落地，需求端方面南京、郑州、兰州等地进一步放松四限。行业重要性得到确认，供需两端问题均被提及并持续改善推进，市场或缓慢进入复苏通道，推荐关注地产板块整体投资机会。
　　本周物业观点：板块低位小幅震荡。本周恒生指数下跌2.3%，物业板块平均下跌3.9%，其中央国企龙头下跌3.9%，受碧桂园服务和旭辉永升服务的大股东出售股权影响，民企龙头下跌10.8%，物业板块整体动态PE小幅下跌至12.1x，处于19年以来13%分位。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告TableGrade房地产TableTitle及物管行业22年第50周周报行业评级买入前次评级买入成交边际改善供需环境改善持续推进报告日期2022-12-18TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点本周政策情况努力改善行业资产负债状况二线四限持续改善15本周中共中央国务院印发扩大内需战略规划纲要2022-2035年6中央经济工作会议举行表明要坚持房住不炒定位努力改善行业-2122102220422062208221022资产负债状况推动房地产业向新发展模式平稳过渡地方层面本周-11二线城市四限持续改善南京限购放松兰州取消限售-19本周基本面情况新房成交环比上行房企推盘意愿边际回升根据房-28管局及克而瑞数据本周41城新房成交面积环比上升150同比下房地产沪深300降月前天城新房成交面积同比下降降幅环177121541194比11月收窄118pct本周12城二手房单周成交环比下降11712分析师TableAuthor郭镇月前15天同比增长71增幅环比11月扩大12pct推盘方面11SAC执证号S0260514080003城单周推盘面积环比上升0912月前15天推盘面积环比上升SFCCENoBNN906142同比上升78房企推盘意愿边际回升021-38003639本周土地情况土地成交边际上行成都广州武汉完成两集中土guozgfcomcn拍22年第50周商住土地成交面积环比上升133出让金环比上分析师乐加栋升27溢价率23环比持平22年前50周商住土地成交面积SAC执证号S0260513090001同比下降318出让金同比下降329溢价率33两集中方面021-38003642本周成都四批次共推出16宗底价成交14宗溢价成交1宗流拍lejiadonggfcomcn1宗总地价104亿元广州四批次共推出6宗流拍1宗底价成分析师邢莘交4宗溢价成交1宗总地价191亿元武汉五批次共推出19宗SAC执证号S0260520070009第二日拍卖底价成交1宗溢价成交2宗总地价20亿元021-38003638开发板块观点单周成交边际改善供需环境改善持续推进本周中央xingshengfcomcn多部委及会议针对房地产行业表态副总理刘鹤再提房地产是国民经分析师谢淼济支柱产业银保监会主席郭树清表示大型房企债务风险仍突出中央SAC执证号S0260522070007经济工作会议则表示要确保房地产市场平稳发展满足行业合理融资021-38003637需求改善资产负债状况支持刚性及改善性需求防范化解风险从xiemiaogfcomcn政策方向来看供给端继交易商协会之后本周首批央地合作交易分析师欧阳喆所债券落地需求端方面南京郑州兰州等地进一步放松四限行业SAC执证号S0260522070002重要性得到确认供需两端问题均被提及并持续改善推进市场或缓慢021-38003641进入复苏通道推荐关注地产板块整体投资机会ouyangzhegfcomcn本周物业观点板块低位小幅震荡本周恒生指数下跌23物业板请注意乐加栋邢莘谢淼欧阳喆并非香港证券及期货事块平均下跌39其中央国企龙头下跌39受碧桂园服务和旭辉务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动永升服务的大股东出售股权影响民企龙头下跌108物业板块整体动态PE小幅下跌至121x处于19年以来13分位869359联系人TableContacts李怡慧021-38003800风险提示基本面不及预期包括行业政策面改善力度不及预期融资liyihuigfcomcn收紧供给侧改革出清影响情绪对于市场情绪产生扰动识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明130TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E万科A000002SZ人民币19382022122买入238204209918946579185保利发展600048SH人民币160220221031买入235521520074809313211698招商蛇口001979SZ人民币14622022124买入191908910216414484775660新城控股601155SH人民币222720221118买入291635432663684848122101金地集团600383SH人民币1120221028买入1592178189625890105113107建发股份600153SH人民币14682022121买入181221425968574339110120华发股份600325SH人民币10162022126买入1449165181615610050145137滨江集团002244SZ人民币95620221027买入140212413877693227157148新湖中宝600208SH人民币272202255买入35403003392822963225861中国国贸600007SH人民币163820211031买入24821141291441275551113113金融街000402SZ人民币5772022414买入10390560571021012632664342首开股份600376SH人民币58520221110买入7220130514351143332301140万科企业02202HK港币167620221030买入2223204209747246579185中国海外发展00688HK港币211520221026买入26553934164846413810090万物云02602HK港币51420221012买入68531712242722087652122143保利物业06049HK港币48752022831买入66831962492241767150143162招商积余001914SZ人民币16372022125买入26010580772802121841486781绿城管理控股09979HK港币62022111买入7810370481471136145203241数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展万物云保利物业绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明230TablePageText跟踪分析房地产目录索引一地产行业政策及基本面跟踪情况6一主要政策回顾6二重点城市成交情况9三重点城市推盘及库存跟踪14四全国土地市场供给成交情况16二重点公司跟踪情况19三地产开发板块投资观点23四物业管理板块投资观点24五风险提示28识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明330TablePageText跟踪分析房地产图表索引图141城2019年至今周成交面积万方走势9图241城新房周均及单周成交面积万方9图341城分线城市新房周成交环比增速9图441城新房月度成交同环比10图541城分线城市新房月度成交同比10图641城新房成交整体年同比10图741城新房成交分线城市年同比10图8全国分区域商品房二手房单周成交同环比20221209-2022121512图912城二手房周均及单周成交面积万方13图1012城分线城市二手房周成交环比增速13图1112城二手房成交月度同环比13图1212城分线城市二手房成交月同比13图13二手房成交整体年同比13图1412城市分线二手房成交年同比13图1511城市商品房周度推盘14图1611城市商品房月度推盘14图1711城市商品房推盘年同比趋势15图1811城市商品房月度批售比15图1911城市商品房库存与去化周期15图2011城市及分线城市商品房去化周期周15图2111城市商品房周度库存及去化周期15图2211城市住宅周度库存及去化周期15图23全国300大中城市商住土地供应成交及供销比数据17图24全国300大中城市商住土地供应年度累计同比17图25全国300大中城市商住土地成交年度累计同比17图26全国300大中城市商住土地出让金年同比18图27全国300大中城市土地出让金分线城市年同比18图28全国300大中城市商住土地楼面价和溢价率18图29全国300大中城市分线城市商住土地溢价率18图30A股重点地产公司股价周变动幅度23图31H股重点地产公司股价周变动幅度23表116年12月经济工作会议首次提出因城施策房住不炒以来历年重要会议上的地产相关表态6表2本周主要中央政策20221210-202212167表3本周主要地方政策20221210-202212168识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明430TablePageText跟踪分析房地产表441城市商品房成交面积汇总20221209-2022121510表512城二手房成交面积汇总20221209-2022121513表6重点城市商品房库存及去化周期变化情况20221209-2022121516表7重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况20221209-2022121516表8两集中土拍时间表截至2022121619表9开发类房企上周重点公司公告20221211-2022121619表10截止22年12月16日涉房企业股权融资计划一览21表11房企每周融资汇总20221211-2022121622表12房企每周拿地汇总20221211-2022121622表13物业公司股价涨跌幅排名24表14上市物业企业股价表现及估值24表15陆港股通持仓量及占比截至2022121626表16近半年来上市物业企业股价表现及解禁情况27表17交表物业公司基本情况27表18本周上市物业公司主要事件20221210-2022121727表19广发地产小组股票推荐及建议关注名单28识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明530TablePageText跟踪分析房地产一地产行业政策及基本面跟踪情况一主要政策回顾中央政策方面本周中共中央国务院印发扩大内需战略规划纲要2022-2035年中央经济工作会议举行表明要坚持房住不炒定位努力改善行业资产负债状况推动房地产业向新发展模式平稳过渡12月14日中共中央国务院近日印发扩大内需战略规划纲要2022-2035年指出坚持房住不炒定位加强房地产市场预期引导探索新的发展模式加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度支持居民合理自住需求遏制投资投机性需求稳地价稳房价稳预期12月15日国务院副总理刘鹤表态房地产是国民经济的支柱产业针对当前出现的下行风险我们已出台一些政策正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖未来一个时期中国城镇化仍处于较快发展阶段有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑12月16日中央经济工作会议举行会议指出要着力扩大内需支持住房改善等消费保交楼保民生保稳定满足合理融资需求推动行业重组并购改善资产负债状况支持刚性和改善性需求解决好新市民青年人等住房问题推动房地产业向新发展模式平稳过渡表116年12月经济工作会议首次提出因城施策房住不炒以来历年重要会议上的地产相关表态中央经济工作会议两会政治局会议前一年12月3月4月7月10月12月提到首次提出房住不炒未提未提未提加强房地产市场分17年核心房价上涨城市增加土地供应建立长核心加快建立长核心加快建立长核心加快建立长类调控加快棚户效机制落实人地挂钩效机制效机制效机制区改造提到未提提到建立多主体供给18年核心建立长效机制保持调控政策连续未提核心坚决遏制房未提未提多渠道保障租购性分清中央和地方事权价上涨并举的住房制度未提提到提到提到稳步推进房地产税核心落实好城市核心不将房地产19年未提未提夯实城市政府主体责任立法促进房地产政府主体责任的长作为短期刺激经济市场平稳健康发展效调控机制的手段提到提到提到提到未提疫情期间核心为疫情期间核心为20年维持三稳促进房地产市场平稳健康发展促进房地产市场平未提核心促进房地产促进房地产市场平促进房地产市场平要加大城市困难群众住房保障工作稳健康发展市场平稳健康发展稳健康发展稳健康发展识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明630TablePageText跟踪分析房地产提到提到未提提到解决好大城市住房提到核心增加保障性核心促进房地产21年促进房地产市场平稳健康发展高度重视保突出问题增加土核心六稳市场未提租赁房及共有产权业健康发展和良性障性租赁住房建设地供应规范长租平稳健康发展房供应循环房市场提到提到提到提到核心各地完善房核心用足用好政坚持三稳促进22年加强预期引导探索新的发展模式促进房地产政策支持刚策工具箱支持需未提未提房地产业良性循环地产业良性循环和健康发展性和改善性住房需求保交楼稳民和健康发展求生提到着力扩大内需支持住房改善等消费保交楼保民生保稳定满足合理融资需求23年推动行业重组并购改善资产负债状况支-----持刚性和改善性需求解决好新市民青年人等住房问题推动房地产业向新发展模式平稳过渡数据来源中国政府网广发证券发展研究中心地方政策方面本周南京兰州等二线城市继续放松四限12月11日据扬子晚报南京在限购区建邺区秦淮区玄武区和鼓楼区内有2套及以下房产的家庭可在江心洲生态科技岛南部新城红山新城幕府创新城四地内买第3套房原限购2套12月15日兰州取消限售原限售3年5年期以上首套房商贷利率下限下调至40原43此外公积金放松方面12月13日杭州宣布无房贷记录有商贷记录但已结清的无房购房者公积金贷款购房执行首套政策首付最低30原3060有1套房无房但有公积金贷款记录且已结清的再次购房执行二套政策首付最低40原60同日马鞍山宣布购买首套房且无公积金贷款记录的多孩家庭单双方最高贷款额在现有基础上增加510万元即5070万元原4560万元同日黄冈宣布夫妻双方公积金购买首二套房可贷额提高至6050万元原5040万元23年6月30日前拥有一套房并已结清贷款的家庭公积金贷款购房按首套政策执行表2本周主要中央政策20221210-20221216时间部门内容首批央地合作增信新模式助力民营房企债券融资落地12月9日新希望五新实业集团和美的置业共簿记发行243亿1211上交所元公司债券中国证券金融股份有限公司天府信用增进等机构联合为相关债券创设信用保护工具增信识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明730TablePageText跟踪分析房地产a坚持房住不炒定位加强房地产市场预期引导探索新的发展模式加快建立多主体供给多渠道保障租购并举中共中央的住房制度稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制支持居民合理自住需求遏制投资投机性需求稳地价稳房1214国务院价稳预期b完善住房保障基础性制度和支持政策以人口净流入的大城市为重点扩大保障性租赁住房供给因地制宜发展共有产权住房完善长租房政策逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利c健全住房公积金制度1214郭树清一些大型企业特别是头部房企债务风险突出迫切需要健全事前事中事后监管机制安排实现监管全链条全领域全覆盖a房地产是国民经济的支柱产业针对当前出现的下行风险我们已出台一些政策正在考虑新的举措努力改善行国务院1215业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖b未来一个时期中国城镇化仍处于较快发展阶段有足够需求空间为副总理刘鹤房地产业稳定发展提供支撑a着力扩大国内需求多渠道增加城乡居民收入支持住房改善等消费b要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善中央经济1216资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为c要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年工作会议人等住房问题探索长租房市场建设d要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡数据来源上交所央行中国政府网广发证券发展研究中心表3本周主要地方政策20221210-20221216时间城市内容据扬子晚报在限购区建邺区秦淮区玄武区和鼓楼区内有2套及以下房产的家庭可在江心洲生态科技岛南部新城1211南京红山新城幕府创新城四地内买第3套房原限购2套1211恩施对自愿腾退宅基地进城购房的农村居民定向销售限价房并给予购房补贴a适度调整限购政策进一步满足居民合理住房需求b优化贷款二套房认定标准有未成年子女的二孩以上家庭有老人投靠养老家庭新购一套执行二套贷款政策在郑工作或常住的家庭首次在郑购房不受已有异地贷款影响执行首套贷款政策因父1212郑州母养老在郑首次购房执行首套政策c鼓励下调住房贷款利率加大贷款投放力度d支持政府平台公司回购困难开发企业存量商品住房用作租赁住房保障性租赁住房人才公寓和群众安置房无房贷记录有商贷记录但已结清的无房购房者公积金贷款购房执行首套政策首付最低30原3060有1套房无房但1213杭州有公积金贷款记录且已结清的再次购房执行二套政策首付最低40原601213马鞍山购买首套房且无公积金贷款记录的多孩家庭单双方最高贷款额在现有基础上增加510万元即5070万元原4560万元a夫妻双方公积金购买首二套房可贷额提高至6050万元原5040万元b23年6月30日前拥有一套房并已结清贷1213黄冈款的家庭公积金贷款购房按首套政策执行烟台121422年11月1日至23年6月30日a购房享受网签备案价1的购房补贴最高1万元b购房享受50契税补贴莱州a取消限售原限售3年b5年期以上首套房商贷利率下限下调至40原43c推行拿地即开工协调金融1215兰州机构为房企开展保函置换预售监管资金业务d积极探索推行房票制度鼓励实行异地安置数据来源各地政府网站扬子晚报广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明830TablePageText跟踪分析房地产二重点城市成交情况根据WindCRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示数据更新日期为2022年12月15日下同本周2022年12月09日-12月15日下同我们监测的41城商品房成交面积49421万方环比上升150同比下降177分线城市来看本周四大一线城市商品房成交面积10397万方环比上升208同比下降9015个二线样本城市成交面积24145万方环比上升61同比下降24422个三四线样本城市成交面积为14879万方环比上升284同比下降110图141城2019年至今周成交面积万方走势120010008006004002000W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W522019202020212022数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心图241城新房周均及单周成交面积万方图341城分线城市新房周成交环比增速70025401506002030494212050015104001003005-102000-20-30100-5-400-1022-W4522-W4622-W4722-W4822-W4922-W502020202122W1-22-W4722-W4822-W4922-W505041城新房周均成交面积当周成交环比右一线城市4城二线城市15城三四线城市22城数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心月度来看12月前15天41城新房成交面积同比下降194降幅环比11月收窄118pct其中一线二线三四线城市分别同比下降163244110降幅环比11月分别收窄125pct97pct162pct年度来看2022年1月1日-12月15日新房成交同比21年同期下降277其中一线二线三四线城市分别同比下降198294297识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明930TablePageText跟踪分析房地产图441城新房月度成交同环比图541城分线城市新房月度成交同比302020152101000-10-110-10-20-20-30-163-194-30-40-244-40-5022072208220922102211221201-22072208220922102211221201-22121522121541城新房成交环比41城新房成交同比一线城市二线城市三四线城市数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心图641城新房成交整体年同比图741城新房成交分线城市年同比3040302020101000-10-10-198-20-20-30-294-30-277-40-297-40-50201620172018201920202021220101-201620172018201920202021220101-22121522121541城新房成交年同比一线城市4城二线城市15城三四线城市22城数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心表441城市商品房成交面积汇总20221209-20221215本周成交上周成交22周均21周均分线城市周环比周同比月同比年周均同比万方万方万方万方北京20981420477110-19621962755-203上海51364594118230434594256-187一线广州21641948111-364-38222963020-2404个深圳1000646548-100-1949731219-202一线合计103978608208-90-163892311250-207杭州30163391-111-76-2022183074-279南京13631926-292-341-22218262559-286二线武汉39912414653-199-41531555487-42515个苏州13771433-39-135-30520742352-118厦门18081704615785788071114-276宁波647483341206147981421-438识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1030TablePageText跟踪分析房地产无锡8511185-2821481748481438-410福州4931499-671-4151065991094-452青岛31152178430-130-1523510331160南宁13241516-12713921614061960-283温州13117407723717815192113-281大连296396-251-457-122400660-394长沙14051815-226-610-50216122748-413合肥11121933-425-421-40613301993-333济南2036185598-592-49123023165-273二线合计241452276261-244-2442440234487-292三四线合计三四线合计1487911590284-110-1101056015115-30141城合计4942142961150-177-1944388560852-279数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心注标色部分为各线涨幅靠前的城市分区域成交看三大经济圈环渤海5城长三角16城珠三角9城本周成交量分别为8197万方21489万方9425万方分别环比上升34746222其他区域方面中西部5城海西5城分别环比上升152426沈长1城环比下降251识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1130TablePageText跟踪分析房地产图8全国分区域商品房二手房单周成交同环比20221209-20221215-25-46354-26-303110015123415商品房商品房二手房二手房-315周环比周同比周环比周同比0-10环渤海长三角4317海峡西岸-15-69珠三角221016中西部沈长-33数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心二手房方面根据Wind统计的各城市房管局数据本周我们选取的12个样本城市商品房口径二手房成交面积9704万方环比下降117同比下降29分线城市来看2个一线城市北京深圳二手房成交面积2268万方环比上升28同比下降37110个二三线样本城市整体成交面积为7435万方环比下降154同比上升163月度情况来看12月前15天12城二手房成交面积同比21年增长71增幅环比11月扩大12pct其中一线城市同比下降357降幅环比11月扩大284pct二三线城市同比上升316增幅环比11月扩大187pct年度来看2022年1月1日-12月15日二手房成交同比21年同期下降215其中一线二三线城市同比分别下降268186识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1230TablePageText跟踪分析房地产图912城二手房周均及单周成交面积万方图1012城分线城市二手房周成交环比增速1402540120203097041510020108010-1175600040-10-520-10-200-15-302020202122W1-22-W4722-W4822-W4922-W5022-W4522-W4622-W4722-W4822-W4922-W505012城二手房周均成交面积当周成交环比右一线城市2城二三线城市10城数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心图1112城二手房成交月度同环比图1212城分线城市二手房成交月同比30403163020712010271000-10-10-20-357-20-30-30-4022072208220922102211221201-22072208220922102211221201-22121522121512城二手房成交环比12城二手房成交同比一线城市二三线城市数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心图13二手房成交整体年同比图1412城市分线二手房成交年同比40503040302020101000-10-186-20-10-30-268-20-40-215-50-30-60201620172018201920202021220101-201620172018201920202021220101-22121522121512城二手房成交年同比一线城市2城二三线城市10城数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心表512城二手房成交面积汇总20221209-20221215本周成交上周成交22周均21周均分线城市周环比周同比月同比年周均同比万方万方万方万方识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1330TablePageText跟踪分析房地产北京1655164407-459-44827063546-237一线深圳61356291130160491784-3732个一线合计2268220528-371-35731974330-262杭州7606831137154536531009-353青岛1089990992372819371143-180苏州1458131410935217313851517-87厦门6512119-693-150868734937-216南宁47536131399759932230748二三线东莞607604055638165084835210个扬州366933-6071081278627526536佛山156413701424711213111561-160金华294258139-632-596277582-524江门172153127312208156211-260二三线合计74358786-15416331665598016-18212城合计970410991-117-2971975612346-210数据来源Wind广发证券发展研究中心注标红底色部分为环比涨幅靠前城市三重点城市推盘及库存跟踪根据Wind收集的各主要城市推盘库存数据以及中指院的重点城市开盘去化数据数据更新日期为12月15日去化数据滞后一周下同本周2022年12月09日-12月15日下同我们跟踪的11城市商品房单周推盘面积为24113万方环比上升09同比下降54月度数据来看2022年12月前15天11城推盘面积环比上升142同比上升78图1511城市商品房周度推盘图1611城市商品房月度推盘500100160020045080140015040060120035040100100030020250080050200-206000150-40400100-60-5020050-800-1000-10021M1222M322M622M920221201-22W3822W4022W4222W4422W4622W4822W5020221215推盘面积万方环比右同比右推盘面积万方环比右同比右数据来源Wind广发证券发展研究中心数据来源Wind广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1430TablePageText跟踪分析房地产图1711城市商品房推盘年同比趋势图1811城市商品房月度批售比150020025201501510001051000500-5050-10-164-150000-2021M1222M322M622M920221201-201820192020202120220101-2022121520221215成交面积万方推盘面积万方推盘面积年度同比批售比移动平均3个月右批售比单月右数据来源Wind广发证券发展研究中心数据来源Wind广发证券发展研究中心图1911城市商品房库存与去化周期图2011城市及分线城市商品房去化周期周2500035433822773020000332528150002023151810000131050008514W2815W2616W2317W2118W1919W1720W1521W1222W10全国城市商品房去化周期001116W116W4217W3118W2019W919W5020W3921W2722W164个一线城市商品房去化周期库存面积万方去化周期月右轴6个二线城市商品房去化周期数据来源Wind广发证券发展研究中心数据来源Wind广发证券发展研究中心图2111城市商品房周度库存及去化周期图2211城市住宅周度库存及去化周期350012016004030001400100250012003080200010006080020150060010004040010500202000000北上广深南杭福苏南温莆京海州圳京州州州宁州田北京上海广州深圳福州杭州南京宁波苏州厦门莆田一线库存万方二线库存万方一线库存万方二线库存万方三线库存万方去化周期月右三线库存万方去化周期月右3个月平均去化周期月右3个月平均去化周期月右数据来源Wind广发证券发展研究中心数据来源Wind广发证券发展研究中心本周全国11城市商品房批售比成交推盘移动平均3个月为119环比上周持平11城住宅批售比为111环比上周下降001识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1530TablePageText跟踪分析房地产库存方面本周我们跟踪的11城商品房库存总量环比上周上升02其中一线环比下降03二线环比上升09三四线环比下降02去化周期方面本周11城商品房去化周期边际下行至2277个月11城住宅去化周期边际下行至1146个月表6重点城市商品房库存及去化周期变化情况20221209-20221215城市库存面积万方周度库存面积环比去化周期月周度去化周期增减月北京3057-062965006上海2750-151432-072广州3288124137-011深圳909-072138-049南京2898014565-104杭州96443853-014福州1357006318-034苏州1401151597052温州1303111704012莆田637-027649-195南宁737-051227-024数据来源Wind广发证券发展研究中心表7重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况20221209-20221215城市库存面积万方周度库存面积环比去化周期月周度去化周期增减月北京1473-152010019上海590-51399-037广州1275172153-020深圳399061227000福州520-093060-052杭州222216246032南京930011798-057宁波442-081195-023苏州75824988023厦门313-341190-158莆田174-062491-103数据来源Wind广发证券发展研究中心四全国土地市场供给成交情况此前我们采用的wind百城土地数据监测近期土地市场供给成交及热度变化然而从20年下半年开始wind百城土地数据出现一定程度的更新缓慢或缺失从绝对量来看我们以中指院300城为源数据匹配wind百城对应城市土地出让金规模发现近数月以来两个口径数据之间差值较此前明显变大因此2021年第3周起广识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1630TablePageText跟踪分析房地产发证券房地产小组土地市场监测数据源由wind百城土地数据切换为中指院300城土地数据图23全国300大中城市商住土地供应成交及供销比数据60004035500030400025300020152000101000050002022W382022W402022W422022W442022W462022W482022W50供给建面成交建面供给成交当周供给成交移动平均3个月数据来源CREIS广发证券发展研究中心由于统计数据的滞后因素上周我们统计的土地市场供需数据相对商品房成交滞后一周数据更新日期为2022年12月11日下同根据中指院统计的全国300大中城市数据2022年第50周商住土地供应总建筑面积为5522万方环比上升107同比下降431从全年累计来看截至2022年12月11日全国300城商住用地供应面积同比下降346成交方面2022年第50周商住土地成交3372万方环比上升133同比下降308全年累计来看截至2022年12月11日300城商住土地成交面积同比下降318图24全国300大中城市商住土地供应年度累计同比图25全国300大中城市商住土地成交年度累计同比30302020101000-10-10-20-20-346-318-30-30-40-4016171819202122W1-16171819202122W1-W50W50全国300大中城市商住土地供应年度累计同比全国300大中城市商住土地成交年度累计同比数据来源CREIS广发证券发展研究中心数据来源CREIS广发证券发展研究中心综合供给和成交商住土地供销比移动平均3个月为144环比上升002识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1730TablePageText跟踪分析房地产住宅土地供销比移动平均3个月为145环比下降001图26全国300大中城市商住土地出让金年同比图27全国300大中城市土地出让金分线城市年同比701206010050804060304020201000-20-10-329-40-20-60-301516171819202122W1--40W5016171819202122W1-一线城市出让金年同比W50二线城市出让金年同比全国300大中城市商住土地出让金年同比三线城市出让金年同比数据来源CREIS广发证券发展研究中心数据来源CREIS广发证券发展研究中心图28全国300大中城市商住土地楼面价和溢价率图29全国300大中城市分线城市商住土地溢价率700040603860005036500034403240003030300028202000261024100022002022W382022W412022W442022W472022W500202022W382022W412022W442022W472022W50全国溢价率一线城市溢价率楼面价元平移动平均3个月溢价率右二线城市溢价率三线城市溢价率数据来源CREIS广发证券发展研究中心数据来源CREIS广发证券发展研究中心出让金方面2022年第50周商住土地成交出让金1491亿元环比上升27同比21年同期下降219分线城市来看本周一线出让金为147亿元环比上升30二线出让金为407亿元环比下降444三线出让金为936亿元环比上升624累计数据来看截至2022年12月11日中指院300城商住土地出让金同比下降329溢价率方面2022年第50周商住土地成交溢价率为23环比持平分线来看一线城市商住土地成交溢价率为30环比持平二线城市溢价率为18环比上升01pct三线城市溢价率为24环比下降03pct住宅用地方面2022年第50周宅地成交溢价率为22环比持平分线来看一线宅地土地成交溢价率为33环比持平二线宅地土地成交溢价率为17环比持平三线宅地土地成交溢价率为22环比持平两集中方面本周成都广州完成四批次土拍武汉完成五批次土拍12月13日成都完成22年两集中四批次土拍推出16宗底价成交14宗溢价成交1宗流拍1宗成交建面111万方总地价104亿元年内成都两集中累计成交识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1830TablePageText跟踪分析房地产1225亿元较21年两集中出让金扩大8本批次成交楼面价9361元平招商蛇口1宗地价126亿元中国铁建1宗地价17亿元等有所竞得拿地主力仍为地方国企12月15日广州完成22年两集中四批次土拍共推出6宗流拍1宗底价成交4宗溢价成交1宗成交建面92万方总地价191亿元年内广州两集中累计成交1221亿元占21年两集中出让金69本批次成交楼面价20775元平保利发展竞得1宗地价9581亿元主力仍为央国企12月16日武汉完成22年两集中五批次土拍推出19宗第二日拍卖底价成交1宗溢价成交2宗成交建面21万方总地价20亿元年内武汉两集中累计成交614亿元占21年两集中出让金37本批次第二日成交楼面价9790元平上市民企宝业集团竞得1宗地价120亿元其余2宗为地方国企竞得表8两集中土拍时间表截至2022121620221216202212172022121820221219202212202022122120221222南京5青岛4武汉5天津4青岛4厦门420221223202212242022122520221226202212272022122820221229合肥4济南42022123020221231202311202312202313202314202315长沙4武汉6数据来源各地自规局广发证券发展研究中心注4为22年两集中四批次5为22年两集中五批次6为22年两集中六批次二重点公司跟踪情况融资方面上周四家房企发行境内信用债规模合计832亿元无房企发行海外债单周融资规模环比上升其中招商蛇口发行公司债券中国海外发展发行绿色中期票据南京高科和浦东金桥发行超短期融资券未来融资计划方面上周三家房企披露债权融资计划美的置业拟发行公司债券规模不超过15亿元大悦城拟发行公司债券规模15亿元中国海外发展拟发行公司债券规模不超过30亿元此外截至12月16日包括包括万科华发招蛇在内的24家房企披露股权融资计划融资成本方面上周房企融资成本出现分化招商蛇口较2022年可比票据边际利率分别下降35bp32bp中国海外发展较2022年可比票据边际利率下降52bp南京高科较2022年可比票据边际利率上升7bp拿地方面本周一家房企披露拿地华侨城于深圳新增1宗地表9开发类房企上周重点公司公告20221211-20221216证券简称公告时间公告内容识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1930TablePageText跟踪分析房地产融资新闻间接全资附属公司美的置业集团拟发行2022年第二期公司债券总规模不超过15亿元其中品种一期限2美的置业20221212年利率390品种二期限4年利率490拟发行2022年第二期公司债券总规模15亿元其中品种一期限32年利率询价区间320-470品大悦城20221214种二期限5年利率询价区间350-500全资附属公司中海企业拟发行2022年第四期公司债券总规模不超过30亿元其中品种一期限3年利率中国海外发展20221215询价区间200-300品种二期限5年利率询价区间250-350股票增减持及回购情况2022年8月15日至12月12日控股股东中南城投及其一致行动人累计被动减持公司股份153亿股占总中南建设20221213股本401减持后共持股1932亿股占总股本5049截至2022年12月13日公司累计回购股份250749万股占总股本099回购均价399元股使用城投控股20221214资金总额999997万元持股5以上股东弘毅投资拟减持公司股份不超过758873万股占总股本300当前持股161亿股占城投控股20221215总股本6352022年12月15日控股股东瀚瑞控股减持公司股份53000万股占总股本091减持均价2302元大港股份20221215股减持后持股284亿股占总股本4897公司拟于六个月内累计减持回购股份379401万股占总股本156当前公司回购股份总数为243亿股顺发恒业20221216占总股本1000董监高变动空港股份20221212因工作调整总经理王鹏辞职并解除副总经理人事总监赵云梅的代行总经理职权a第九届董事会换届选举选举陈刚为董事长b聘任陈刚为总经理沈昱为董事会秘书副总经理爱旭股份20221212何达能梁启杰为副总经理邹细辉为财务负责人a因退休董事赵子高辞职公司实际控制人保利集团提名陈育文为董事候选人b聘任陈刚为公司副保利发展20221213总经理其他a控股股东富域香港拟配售公司股份560亿股占当前公司总股本861配售价格350港元股新城发展20221212b公司拟向控股股东富域香港配发新股规模560亿股占股份扩大后公司总股本793认购价格350港元股预计所得款项净额1943亿港元拟用于偿还境外债务及集团一般营运资金空港股份20221212拟公开挂牌转让全资子公司天瑞置业100股权评估价格165亿元a控股股东德欣国际拟配售公司股份268亿股占当前公司总股本992配售价格0881港元股德信中国20221213b公司拟向控股股东德欣国际配发新股规模268亿股占股份扩大后公司总股本903认购价格0881港元股预计所得款项净额231亿港元拟用于发展业务偿还债务及集团一般营运资金中迪投资20221213拟出售全资子公司长风丽景100股权及下属股东权益交易对价634672万元公司新股配售完成总规模1780亿股占总股本644配售价270港元股所得款项净额约4741亿碧桂园20221214港元拟用于境外债再融资及一般营运资金首开股份20221214拟将所持北京复兴商业城项目转让给首开城市运营交易对价179亿元a拟续聘中审众环为公司2022年度审计机构b拟以零元价格受让控股股东美好集团及关联方武汉美美好置业20221214纯合计持有的美好装配51股权交易完成后美好装配将成为公司的全资子公司雅居乐集团20221215公司核数师罗兵咸永道辞任由安永接任远洋集团20221216拟分三期出售所持物控及物管集团50权益于太古地产总交易对价555亿元金科股份20221216截至2022年11月末公司逾期债务本金共9091亿元累计展期有息负债共20935亿元华发股份20221216公司非公开发行A股股票获珠海国资委同意总规模不超过635亿股拟募集资金不超过6000亿元其中识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明2030