市场行情：
　　本周（12.12-12.16）A股地产指数（申万房地产）涨幅-2.48%（上周2.77%），A股大盘（中证A股）涨幅-1.51%（上周1.65%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-5.16%（上周14.01%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.26%（上周6.56%）。本周A股、H股地产板块表现均弱于大盘。
　　行业基本面：
　　新房销售跌幅收窄，二手房销售企稳。从数据来看，29城商品房累计销售面积（12.1~12.15）同比-13.5%，上月同比-24.8%；12城二手房成交面积（12.1~12.16）同比3.0%，上月同比4.6%。
　　土地市场供需两弱。从数据来看，100大中城市本年累计（截至12.18）成交土地建面同比-13.5%，上周累计同比-12.9%；本周100大中城市（12.12~12.18）土地成交溢价率1.2%，上周2.3%；100大中城市本年累计（截至12.18）土地成交总价同比-30.1%，上周累计同比-31.4%。
　　投资策略：
　　中央定调确保房地产市场平稳发展，供需两侧力保市场稳定是大势所趋。12月15日，国务院副总理刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。12月16日，中央经济工作会议要求，确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。我们认为，虽然当前市场销售仍在筑底，但政策面正不断迎来改善，中央维护房地产市场平稳发展的决心已经十分明显。随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。信贷、债券、股权支持政策的“三箭齐发”后，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素。当前的利率水平已经处于历史底部，而需求侧的实质性放松已经从三四线城市延展到了杭州这类核心城市。我们预计接下来还会有更多的二线城市出台需求端政策。中央经济工作会议提出要有效防范化解优质头部房企风险，当下民营龙头房企的稳定对于维护市场信心具有重要作用，预计进一步改善优质民企龙头资金面状况的措施也有望持续落地。
　　我们推荐两条投资主线：
　　主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。
　　主线二：开发主业稳健，在地产融资政策“三箭齐发”之下，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。

研究报告全文：行业研究房地产第50周周报中央经济工作会议定2022年12月20日看好维持东调确保房地产市场平稳发展房地产行业报告兴分析师陈刚电话010-66554028邮箱chengangdxzqnetcn执业证书编号S1480521080001证券股投资摘要份市场行情有限本周1212-1216A股地产指数申万房地产涨幅-248上周277A股大盘中证A股涨幅-151上周165公H股地产指数克而瑞内房股领先指数涨幅-516上周1401H股大盘恒生指数涨幅-226上周656本周司A股H股地产板块表现均弱于大盘证行业基本面券新房销售跌幅收窄二手房销售企稳从数据来看29城商品房累计销售面积1211215同比-135上月同比-248研12城二手房成交面积1211216同比30上月同比46究土地市场供需两弱从数据来看100大中城市本年累计截至1218成交土地建面同比-135上周累计同比-129本报周100大中城市12121218土地成交溢价率12上周23100大中城市本年累计截至1218土地成交总价同比告-301上周累计同比-314投资策略中央定调确保房地产市场平稳发展供需两侧力保市场稳定是大势所趋12月15日国务院副总理刘鹤指出房地产是国民经济的支柱产业正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖未来一个时期中国城镇化仍处于较快发展阶段有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑12月16日中央经济工作会议要求确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况我们认为虽然当前市场销售仍在筑底但政策面正不断迎来改善中央维护房地产市场平稳发展的决心已经十分明显随着供需两端全国性政策的加速释放政策正在形成合力走向新一轮宽松周期信贷债券股权支持政策的三箭齐发后需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素当前的利率水平已经处于历史底部而需求侧的实质性放松已经从三四线城市延展到了杭州这类核心城市我们预计接下来还会有更多的二线城市出台需求端政策中央经济工作会议提出要有效防范化解优质头部房企风险当下民营龙头房企的稳定对于维护市场信心具有重要作用预计进一步改善优质民企龙头资金面状况的措施也有望持续落地我们推荐两条投资主线主线一具有信用优势的优质央企和国企建议持续跟踪保利发展越秀地产我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机进一步提升市场份额主线二开发主业稳健在地产融资政策三箭齐发之下有望率先获得金融机构重点支持有效降低自身信用风险的优质房企建议持续跟踪金地集团碧桂园龙湖集团当前政策思路已经从救项目扩展到了稳房企经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持市场对优质民企的担忧也有望大幅降低风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P2房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展目录1市场行情2022121220221216411本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅412截至本周A股及H股地产板块与大盘走势413截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅514本周A股及H股各板块涨跌幅615本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜72新房销售截至20221215821新房累计成交面积同比822新房月度成交面积同比93二手房销售截至202212161031二手房累计成交面积同比1132二手房月度成交面积同比124土地市场截至202212181341成交土地规划建筑面积同比1342成交土地溢价率1543成交土地总价165政策情况2022121220221218176投资策略187风险提示18插图目录图1截至本周A股地产板块与大盘走势4图2截至本周H股地产板块与恒生指数走势5图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5图4截至本周H股地产板块与恒生指数累计涨跌幅6图5本周A股各板块周涨跌幅6图6本周H股各板块周涨跌幅7图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜7图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜8图929城商品房成交面积日累计值8图1029城商品房成交面积日累计同比9图11各线城市商品房成交面积日累计同比9图1229城商品房月成交面积同比10图13各线城市商品房月成交面积同比10图1412城二手房成交面积日累计值11图1512城二手房成交面积日累计同比11图16各线城市二手房成交面积日累计同比12敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展P3图1712城二手房月成交面积同比12图18各线城市二手房月成交面积同比13图19100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值13图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比14图21各线城市成交土地规划建筑面积周累计同比14图22100大中城市供应成交均价元平及成交土地溢价率15图23各线城市成交土地溢价率15图24100大中城市成交土地总价周累计值16图25100大中城市成交土地总价周累计同比16图26各线城市成交土地总价周累计同比17表格目录表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅4表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅4表3新房成交面积同比8表4二手房成交面积同比10表5100大中城市土地成交与供应13表6本周主要地产要闻梳理17敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P4房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展1市场行情202212122022121611本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅指数20221216本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅房地产申万32308-248277168中证A股33642-151165132沪深30039542-110329055资料来源iFinD东兴证券研究所表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅指数20221216本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅克而瑞内房股领先指数26287-5161401956恒生指数194507-226656846资料来源iFinD东兴证券研究所12截至本周A股及H股地产板块与大盘走势图1截至本周A股地产板块与大盘走势资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展P5图2截至本周H股地产板块与恒生指数走势资料来源iFinD东兴证券研究所13截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P6房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展图4截至本周H股地产板块与恒生指数累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所14本周A股及H股各板块涨跌幅图5本周A股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展P7图6本周H股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所15本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P8房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所2新房销售截至20221215表3新房成交面积同比29城商品房成交面积一线城市4城二线城市11城三四线城市14城本年至今累计同比-265-196-280-280本月至今累计同比-135-27-21609上月同比-248-294-219-271资料来源iFinD东兴证券研究所21新房累计成交面积同比图929城商品房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展P9图1029城商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图11各线城市商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所22新房月度成交面积同比敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P10房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展图1229城商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所图13各线城市商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所3二手房销售截至20221216表4二手房成交面积同比12城二手房成交面积一线城市2城二线城市6城三四线城市4城本年至今累计同比-232-267-229-183本月至今累计同比30-377344-48上月同比46-7348241资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展P1131二手房累计成交面积同比图1412城二手房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图1512城二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P12房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展图16各线城市二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所32二手房月度成交面积同比图1712城二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展P13图18各线城市二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所4土地市场截至20221218表5100大中城市土地成交与供应100大中城市一线城市二线城市三线城市成交建面本年累计同比本周-135-251-222-72成交建面本年累计同比上周-129-271-220-59成交土地溢价率本周12010518成交土地溢价率上周23313419成交土地总价本年累计同比本周-301-198-325-318成交土地总价本年累计同比上周-314-222-334-330资料来源iFinD东兴证券研究所41成交土地规划建筑面积同比图19100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P14房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图21各线城市成交土地规划建筑面积周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展P1542成交土地溢价率图22100大中城市供应成交均价元平及成交土地溢价率资料来源iFinD东兴证券研究所图23各线城市成交土地溢价率资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P16房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展43成交土地总价图24100大中城市成交土地总价周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图25100大中城市成交土地总价周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展P17图26各线城市成交土地总价周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所5政策情况2022121220221218表6本周主要地产要闻梳理日期政策主体政策内容政策类型20221212浦发银行浦发银行上海分行分别与建工集团中华企业新城控股等7家房地产企业签订融资政策上海分行战略合作协议合计新增意向性融资额度800亿元20221213杭州杭州调整公积金贷款政策有商业性住房贷款记录且相应贷款已结清执行首套公积金政策房政策贷款首付款比例不低于30首套房贷款已结清二套房公积金贷款首付款比例不低于4020221213甘肃兰州取消现行限售政策个人住房贷款不再纳入房地产贷款集中度管理阶段性调整限购政策兰州市首套住房商业性个人住房贷款利率5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率下限由43下调至4020221214中央中共中央国务院提出加强房地产市场预期引导探索新的发展模式加快建发展战略立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制支持居民合理自住需求遏制投资投机性需求稳地价稳房价稳预期健全住房公积金制度20221214山东莱州自2022年11月1日起至2023年6月30日前购买新房最高补贴1万元套补贴政策契税补贴5020221215国务院副国务院副总理刘鹤指出对于明年中国经济实现整体性好转我们极有信心房中央领导讲总理刘鹤地产是国民经济的支柱产业针对当前出现的下行风险我们已出台一些政策话正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖未来一个时期中国城镇化仍处于较快发展阶段有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑20221216中央经济中央经济工作会议要求确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生中央定调工作会议保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P18房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为20221216工商银行工商银行北京市分行与首开华润远洋等10家北京地区重点房地产企业签署融资政策北京市分战略合作协议提供总额4000亿元意向性融资支持行资料来源iFinD政府网站东兴证券研究所6投资策略中央定调确保房地产市场平稳发展供需两侧力保市场稳定是大势所趋12月15日国务院副总理刘鹤指出房地产是国民经济的支柱产业正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖未来一个时期中国城镇化仍处于较快发展阶段有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑12月16日中央经济工作会议要求确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况我们认为虽然当前市场销售仍在筑底但政策面正不断迎来改善中央维护房地产市场平稳发展的决心已经十分明显随着供需两端全国性政策的加速释放政策正在形成合力走向新一轮宽松周期信贷债券股权支持政策的三箭齐发后需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素当前的利率水平已经处于历史底部而需求侧的实质性放松已经从三四线城市延展到了杭州这类核心城市我们预计接下来还会有更多的二线城市出台需求端政策中央经济工作会议提出要有效防范化解优质头部房企风险当下民营龙头房企的稳定对于维护市场信心具有重要作用预计进一步改善优质民企龙头资金面状况的措施也有望持续落地我们推荐两条投资主线主线一具有信用优势的优质央企和国企建议持续跟踪保利发展越秀地产我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机进一步提升市场份额主线二开发主业稳健在地产融资政策三箭齐发之下有望率先获得金融机构重点支持有效降低自身信用风险的优质房企建议持续跟踪金地集团碧桂园龙湖集团当前政策思路已经从救项目扩展到了稳房企经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持市场对优质民企的担忧也有望大幅降低7风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展P19分析师简介陈刚清华大学金融硕士同济大学土木工程本科2019年加入东兴证券研究所从事房地产行业研究分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P20房地产第50周周报中央经济工作会议定调确保房地产市场平稳发展免责声明本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本研究报告中所引用信息均来源于公开资料我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更我们已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关我公司及报告作者在自身所知情的范围内与本报告所评价或推荐的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告版权仅为我公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发需注明出处为东兴证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告防止被误导本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任行业评级体系公司投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义强烈推荐相对强于市场基准指数收益率15以上推荐相对强于市场基准指数收益率515之间中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间回避相对弱于市场基准指数收益率5以上行业投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间看淡相对弱于市场基准指数收益率5以上东兴证券研究所北京上海深圳西城区金融大街5号新盛大厦B虹口区杨树浦路248号瑞丰国际福田区益田路6009号新世界中心座16层大厦5层46F邮编100033邮编200082邮编518038敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源