研究报告全文：行业再迎积极政策表述中央定调支持合理需求TableIndustry中央经济工作会议涉地产表述点评TableReportTime2022年12月19日TableTitle证券研究报告行业再迎积极政策表述中央定调支持合理需求行业研究TableReportDate2022年12月19日TableReportType本期内容提要行业专题报告TableSummary事件TableSummary中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行会议指出TableStockAndRank房地产行业着力扩大国内需求要把恢复和扩大消费摆在优先位置增强消费能投资评级看好力改善消费条件创新消费场景多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费上次评级看好有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推TableA江宇辉uthor地产行业首席分析师动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状执业编号S1500522010002况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改联系电话8618621759430善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向邮箱jiangyuhuicindasccom新发展模式平稳过渡点评本次中央经济工作会议涉及地产的表述中我们认为以下几点应重点关注把扩大内需支持住房改善需求放在首位一方面时隔多年中央再提促进住房需求而且尤其是住房改善需求可见未来在需求端房地产调控政策发力的重点将聚焦在改善端另一方面将需求端放在更为前置的位置也表明了接下来房地产政策的发力点会更聚焦需求端今年以来市场销售持续下行截至11月全国房地产销售面积累计下滑233需求端面临较大压力明年需求端的回暖将是行业企稳的前提核心我们预计关于改善型需求二套房相关方面的政策如首套房的认定标准二套房首付比例二手房成交的核定指导价格等相关方向都可能会有较大的调整和放松供给端定调防范风险满足合理融资需求改善资产负债状况去年下半年以来行业频频受到信用风险冲击房企资产负债表持续加速恶化我们认为这轮地产行业持续下行可能既影响民生又易引发系统性金融风险因此虽然对房住不炒的主旋律未变但后置房住不炒前置防范风险反映了在地产调控的问题上要适当对过去正常合成与分解的谬误进行纠偏因此需要满足行业融资需求改善资产负债状况因此我们认为三箭之后可能仍有更多支箭已在弦上隐忍待发一旦行业资产负债表继续恶化我们预计可能会有更多供给端政策出台直到行业资产负债表停止恶化不再缩表为止推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险释放了较明确的保优质主体和头部房企的信号过往几年的中央工作会议对于供给侧的改革并未明确提及但是本次明确提出满足行业合理融资需求而且重点提到推动行业并购重组未来出险房企落后产能的风险化解或将很大程度上依赖于行业并购重组的推动叠加行业股权融资开展我们认为明年有望迎来行业收并购的大年剩余龙头房企将有望借着行业加速整合的东风进一步提升市场份额标的方面我们强调四条主线逻辑1经营改善建议关注金地集团信达证券股份有限公司2信用改善建议关注新城控股3收并购机遇建议关注保利发CINDASECURITIESCOLTD展招商蛇口4集团资源整合建议关注华发股份南山控股北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编100031风险因素房地产调控政策收紧或放松不及预期地产行业销售下行幅度超预期请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom2图表1一图看懂中央经济工作会议涉房地产表述一图看懂中央经济工作会议涉房地产表述中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行会议指出1着力扩大国内需求要把恢复和扩大消费摆在优先位置增强消费能力改善消费条件创新消费场景多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费2有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡本次会议房地产部分开篇明调提出有效防范化解重大经济金融风险体现对于房地产问题的高度重视在行业发展目标的表述上增加推动房地产业向新发展模式平稳过渡发展目标表述我们认为旨在指导房地产调控软着陆定调房住不炒但相较于20-21年的开篇定调本次政策先行强调首先是要保持房地产市场平稳发展后置提及房住不炒除支持刚性和改善性住房需求外自14年以来再次提出住房消费概念顺序排在新能源汽车和养老服务之前地产从投资属性向消费需求过渡后续预计针对改善需求将释放更多需求侧表述宽松政策供给侧表述满足行业合理融资需求有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况时间发展目标定调引导政策调控范围需求侧表述供给侧表述提出有效防范化解重大经济金融风除支持刚性和改善性住房需求先行强调首先是要保持房地产市场满足行业合理融资需求有效防范化解优2022年12月险增加推动房地产业向新发展因城施策外自14年以来再次提出住房消费概平稳发展后置提及房住不炒质头部房企风险改善资产负债状况模式平稳过渡表述念2021年12月促进房地产业良性循环和健康发展房住不炒因城施策满足购房者的合理住房需求未提及2020年12月促进房地产市场平稳健康发展房住不炒因地制宜多策并举未提及未提及2019年12月促进房地产市场平稳健康发展房住不炒因城施策未提及未提及2018年12月构建房地产市场健康发展长效机制房住不炒因城施策分类指导未提及未提及完善促进房地产市场平稳健康发展的2017年12月未提及差别化调控未提及未提及长效机制去库存方面要坚持分类调控因城房价上涨压力大的城市要合理增加土地供2016年12月促进房地产市场平的健康发展房住不炒因城因地施策因地施策重点解决三四线城市房地应提高住宅用地比例盘活城市闲置和产库存过多问题低效用地要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整通过加快农民工市民化扩大有效需2015年12月稳定房地产市场化解房地产库存未提及营销策略适当降低商品住房价格促进求打通供需通道消化库存地产业兼并重组提高产业集中度时间政策原文着力扩大国内需求要把恢复和扩大消费摆在优先位置增强消费能力改善消费条件创新消费场景多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风2022年12月险改善资产负债状况要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强预期引导探索新的发展模式坚持租购并举加快发展长租房市场推进保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求因城施2021年12月策促进房地产业良性循环和健康发展要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因地制宜多策并举促进房地产市场平稳健康发展要高度重视保障性租赁住房建设加快完善长租房政策逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利规范发展长租房市场土地供应要向租赁住房建设倾斜单列租赁住房用地计2020年12月划探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房国有和民营企业都要发挥功能作用要降低租赁住房税费负担整顿租赁市场秩序规范市场行为对租金水平进行合理调控要加大城市困难群众住房保障工作加强城市更新和存量住房改造提升做好城镇老旧小区改造大力发展租赁住房要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位全面落实因城施策稳2019年12月地价稳房价稳预期的长效管理调控机制促进房地产市场平稳健康发展2018年12月要构建房地产市场健康发展长效机制坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策分类指导夯实城市政府主体责任完善住房市场体系和住房保障体系加快建立多主体供应多渠道保障租购并举的住房制度要发展住房租赁市场特别是长期租赁保护租赁利益相关方合法权益支持专业化机构化住房租赁企业发展完善促进房地产2017年12月市场平稳健康发展的长效机制保持房地产市场调控政策连续性和稳定性分清中央和地方事权实行差别化调控促进房地产市场平的健康发展1要坚持房子是用来住的不是用来炒的的定位综合运用金融土地财税投资立法等手段加快研究建立符合国情适应市场规律的基础性制度和长效机制2要在宏观上管住货币微观信贷政策要支持合理自住购房严格限制信贷流向投资投机性购房3要落实人地挂钩政策根据人口流动情况分配建设用地指标4房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应提高住宅用地比例盘活城市闲置和低效用地2016年12月5特大城市要加快疏解部分城市功能带动周边中小城市发展6要加快住房租赁市场立法加快机构化规模化租赁企业发展7加强住房市场监管和整顿规范开发销售中介等行为8去库存方面要坚持分类调控因城因地施策重点解决三四线城市房地产库存过多问题要把去库存和促进人口城镇化结合起来提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通提高三四线城市教育医疗等公共服务水平增强对农业转移人口的吸引力化解房地产库存1要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求通过加快农民工市民化扩大有效需求打通供需通道消化库存稳定房地产市场2要落实户籍制度改革方案允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求2015年12月3要明确深化住房制度改革方向以满足新市民住房需求为主要出发点以建立购租并学的住房制度为主要方向把公租房扩大到非户籍人口4要发展住房租赁市场鼓助自然人和各类机构投资者购买库存商品房成为租赁市场的房源提供者鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业5要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略适当降低商品住房价格促进地产业兼并重组提高产业集中度6要取消过时的限制性措施资料来源新华网中国政府网等信达证券研发中心整理请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom3研究团队简介江宇辉信达证券房地产行业首席分析师中南财经政法大学管理学学士上海财经大学金融硕士从事地产行业研究六年先后供职于中信建投证券中梁地产集团曾获2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名2017年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名机构销售联系人区域姓名手机邮箱全国销售总监韩秋月13911026534hanqiuyuecindasccom华北区销售总监陈明真15601850398chenmingzhencindasccom华北区销售副总监阙嘉程18506960410quejiachengcindasccom华北区销售祁丽媛13051504933qiliyuancindasccom华北区销售陆禹舟17687659919luyuzhoucindasccom华北区销售魏冲18340820155weichongcindasccom华北区销售樊荣15501091225fanrongcindasccom华北区销售秘侨18513322185miqiaocindasccom华北区销售李佳13552992413lijia1cindasccom华东区销售总监杨兴13718803208yangxingcindasccom华东区销售副总监吴国15800476582wuguocindasccom华东区销售国鹏程15618358383guopengchengcindasccom华东区销售李若琳13122616887liruolincindasccom华东区销售朱尧18702173656zhuyaocindasccom华东区销售戴剑箫13524484975daijianxiaocindasccom华东区销售方威18721118359fangweicindasccom华东区销售俞晓18717938223yuxiaocindasccom华东区销售李贤哲15026867872lixianzhecindasccom华东区销售孙僮18610826885suntongcindasccom华东区销售贾力15957705777jialicindasccom华东区销售石明杰15261855608shimingjiecindasccom华东区销售曹亦兴13337798928caoyixingcindasccom华南区销售总监王留阳13530830620wangliuyangcindasccom华南区销售副总监陈晨15986679987chenchen3cindasccom华南区销售副总监王雨霏17727821880wangyufeicindasccom华南区销售刘韵13620005606liuyuncindasccom华南区销售胡洁颖13794480158hujieyingcindasccom华南区销售郑庆庆13570594204zhengqingqingcindasccom华南区销售刘莹15152283256liuying1cindasccom请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom4分析师声明负责本报告全部或部分内容的每一位分析师在此申明本人具有证券投资咨询执业资格并在中国证券业协会注册登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所表述的所有观点准确反映了分析师本人的研究观点本人薪酬的任何组成部分不曾与不与也将不会与本报告中的具体分析意见或观点直接或间接相关免责声明信达证券股份有限公司以下简称信达证券具有中国证监会批复的证券投资咨询业务资格本报告由信达证券制作并发布本报告是针对与信达证券签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布信达证券不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户客户应当认识到有关本报告的电话短信邮件提示仅为研究观点的简要沟通对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准本报告是基于信达证券认为可靠的已公开信息编制但信达证券不保证所载信息的准确性和完整性本报告所载的意见评估及预测仅为本报告最初出具日的观点和判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会出现不同程度的波动涉及证券或投资标的的历史表现不应作为日后表现的保证在不同时期或因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法致使信达证券发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告对此信达证券可不发出特别通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议也没有考虑到客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测仅供参考并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人做出邀请在法律允许的情况下信达证券或其关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能会为这些公司正在提供或争取提供投资银行业务服务本报告版权仅为信达证券所有未经信达证券书面同意任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发布转发或引用本报告的任何部分若信达证券以外的机构向其客户发放本报告则由该机构独自为此发送行为负责信达证券对此等行为不承担任何责任本报告同时不构成信达证券向发送本报告的机构之客户提供的投资建议如未经信达证券授权私自转载或者转发本报告所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担信达证券将保留随时追究其法律责任的权利评级说明投资建议的比较标准股票投资评级行业投资评级买入股价相对强于基准20以上看好行业指数超越基准本报告采用的基准指数沪深300指数以下简称基准增持股价相对强于基准520中性行业指数与基准基本持平时间段报告发布之日起6个月持有股价相对基准波动在5之间看淡行业指数弱于基准内卖出股价相对弱于基准5以下风险提示证券市场是一个风险无时不在的市场投资者在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险建议投资者应当充分深入地了解证券市场蕴含的各项风险并谨慎行事本报告中所述证券不一定能在所有的国家和地区向所有类型的投资者销售投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专业顾问的意见在任何情况下信达证券不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者需自行承担风险请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom5