对2022、2023年地产核心指标的预测？
　　1）销售面积同比-21.4%、-9.9%。2）房地产开发投资额同比-9.1%、2.2%。3）新开工面积同比-37.4%、1.8%。4）竣工面积同比-14.0%、5.7%。
　　保交楼问题需要多久及多少资金才能有效解决？
　　“保交楼”逐步成为政策底线，政府、房企、金融机构三方合力推进专项工作，但尚处于研讨实验期，对整体市场信心修复效果仍待验证。当前中央公开已计划提供的“保交楼”专项资金合计4000亿元，再加上其他融资支持，都显示国家正多方位疏通“保交楼”资金面，有助于缓释问题楼盘资金缺口，且不排除后续加量的可能。根据我们的测算，解决“保交付”问题预计需1.59~1.82万亿元资金。预计“保交付”工作将贯穿2-3年，甚至更长时间。主要原因有：1）额度有限；2）资金拨付存在时滞；3）项目选择遵循先易后难、影响力大到小来分配，部分交付难度较大的项目难推进；4）房企缺乏优质资产和能力，资金方对风险有担忧；5）销售下滑与融资受限，对旧项目资金支持或相对有限。未来交付力或成为房企重要硬实力之一。
　　房企多渠道融资放松，资金面能否得到改善？
　　房地产融资多渠道的宽松仅有2008年11月-2009年8月（但期间国内债券严格监管）、2014年9月-2015年8月（但期间非标信托收紧）两个时期出现过。自2022年11月开始银行贷款、国内债券、股权融资、非标信托各渠道全面同步放松是首次发生的。当前，信贷、债券、股权融资、预售资金、非标信托、内保外贷、REITs等多维度的房企融资端支持政策均已出台，多方位解决短期内房企面临的流动性问题，近期行业融资信心有所修复，但短期对情绪上的影响大于实际。
　　复盘过去融资多渠道宽松周期，1）房地产板块收益在融资放松期的表现优于沪深300。2）融资端放松带动土地成交市场量价回升；但我们认为本轮融资放松对土地市场提振作用将有限：a)房企资金压力处于历史最大时期，叠加销售持续低迷、房企对规模的诉求没有此前强烈，拿地意愿较弱；融资放松后，房企优先将资金用于项目建设与偿还债务；b)集中供地政策对房企资金筹划调配能力要求变高。3）在融资放松的时期，只有叠加销售回暖，房企到位资金增速才会提升，开发投资滞后到位资金改善3-4个月后逐步修复；同时到位资金与投资改善的持续性较长，即使融资逐步收紧后，其改善仍会延续2~3个季度。改善顺序为：销售→到位资金→投资。到位资金回升拐点不取决于融资政策放松的时间点、而是取决于销售复苏的时间，滞后销售拐点1个月。此后，投资能否及时改善取决于销售修复后的融资政策是否仍然宽松。若此时多渠道融资仍放松，投资复苏或将滞后到位资金回升1个季度出现；若此时部分融资渠道已开始收紧，那么投资复苏或较缓慢。因此，基于我们预判的需求端修复最早在明年3、4月显现，多渠道的融资宽松至少持续到明年Q3。4）本轮融资放松周期内，竣工增速或将明显高于新开工，主要原因：a)响应“保交付”以提振购房人信心；b)房企资金紧张程度远大于以往，拿地持续低迷使可开工项目大幅减少，叠加销售持续不景气，拿地与新开工的意愿也持续低迷；c）房企可通过竣工结算，做大净资产，降低自身杠杆，改善房企资产负债表。
　　行业整体将围绕供需端缩表进行。
　　1）供给端：行业整体需要至少3年的缩表周期，我们认为未来3年民企市占率将从原来的70%降至10-20%。行业整体缩表格局为：央企扩表、国企分化、民企缩表。2）需求端：短期低迷或将延续，预期2023年3、4月出现修复；长期总量将下一个台阶。从存量来看，当前我国存量住房超500亿平，其来源渠道不断扩展，以购买新房、二手房获得的占比在过去十年有所提升；老旧住宅占比仍有31%，旧改市场空间仍然较大。三大核心城市群、东部沿海地区、高能级城市由城市更新带来的被动潜在新增住房需求较大，但由于其住宅来源相对更多元，需求吸纳未必反馈至新房成交上，租赁、购买保障性住房、购买二手房相对会更多被选择。从未来潜在增量来看，根据我们的测算，未来十年我国新增住房需求合计仍有12.2亿平/年，其中由城镇化和住房改善所带来的主动新增住房需求为9.3亿平/年，由城市更新带来的被动新增住房需求为2.9亿平/年。高人口规模叠加改善空间支持，东部、大湾区主动新增住房需求相对更有支撑。从城市更新角度来看，京津冀、大湾区、长江中游城市群形成了旧改需求的增长极。
　　投资建议：近期虽然市场政策端和房企融资端释放利好，但房企销售端受制于居民购房意愿与需求仍然较弱，销售表现仍相对低迷。供给端，房地产行业已经初步形成了信贷、债券、股权融资、预售资金等多维度的融资端支持政策体系。我们认为后续房地产行业信用风险或将不断化解，部分头部民企受到整体信心提振、实际的资金支持，带来信用修复。具体标的，我们建议关注两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、华发股份、滨江集团；

研究报告全文：房地产行业证券研究报告行业点评2022年12月20日TableIndustryRankTableTitle强于大市房地产行业2023年度策略弩箭已离弦能否冰解的破核心观点对20222023年地产核心指标的预测1销售面积同比-214-992房地产开发投资额同比-91223新开工面积同比-374184竣工面积同比-14057保交楼问题需要多久及多少资金才能有效解决保交楼逐步成为政策底线政府房企金融机构三方合力推进专项工作但尚处于研讨实验期对整体市场信心修复效果仍待验证当前中央公开已计划提供的保交楼专项资金合计4000亿元再加上其他融资支持都显示国家正多方位疏通保交楼资金面有助于缓释问题楼盘资金缺口且不排除后续加量的可能根据我们的测算解决保交付问题预计需159182万亿元资金预计保交付工作将贯穿2-3年甚至更长时间主要原因有1额度有限2资金拨付存在时滞3项目选择遵循先易后难影响力大到小来分配部分交付难度较大的项目难推进4房企缺乏优质资产和能力资金方对风险有担忧5销售下滑与融资受限对旧项目资金支持或相对有限未来交付力或成为房企重要硬实力之一相关研究报告房企多渠道融资放松资金面能否得到改善房地产融资多渠道的宽松仅有2008年11月-2009年8月但期间国内债券严格监管2014年9月-2015证监会房地产行业股权融资优化措施的点年8月但期间非标信托收紧两个时期出现过自2022年11月开始银行贷款国内债券股权融Tablerelatedreport资非标信托各渠道全面同步放松是首次发生的当前信贷债券股权融资预售资金非标信评股权融资支持政策落地释放利好房企资托内保外贷REITs等多维度的房企融资端支持政策均已出台多方位解决短期内房企面临的流动金面与资产负债结构均有望改善20221128性问题近期行业融资信心有所修复但短期对情绪上的影响大于实际复盘过去融资多渠道宽松周期1房地产板块收益在融资放松期的表现优于沪深3002融资端放银保监允许保函臵换预售资金规定的点评松带动土地成交市场量价回升但我们认为本轮融资放松对土地市场提振作用将有限a房企资金压允许保函臵换预售监管资金优质房企流动性力处于历史最大时期叠加销售持续低迷房企对规模的诉求没有此前强烈拿地意愿较弱融资放压力或将进一步缓解20221115松后房企优先将资金用于项目建设与偿还债务b集中供地政策对房企资金筹划调配能力要求变高中国真实住房需求还有多少2022版3在融资放松的时期只有叠加销售回暖房企到位资金增速才会提升开发投资滞后到位资金改202283善3-4个月后逐步修复同时到位资金与投资改善的持续性较长即使融资逐步收紧后其改善仍会房地产行业2022年中期投资策略凡益之道延续23个季度改善顺序为销售到位资金投资到位资金回升拐点不取决于融资政策放松的时间点而是取决于销售复苏的时间滞后销售拐点1个月此后投资能否及时改善取决于销售修与时偕行关于短期博弈与长期格局的思复后的融资政策是否仍然宽松若此时多渠道融资仍放松投资复苏或将滞后到位资金回升1个季度考2022615出现若此时部分融资渠道已开始收紧那么投资复苏或较缓慢因此基于我们预判的需求端修复房地产行业2022年投资策略2022年五问最早在明年34月显现多渠道的融资宽松至少持续到明年Q34本轮融资放松周期内竣工增速房地产行业2021126或将明显高于新开工主要原因a响应保交付以提振购房人信心b房企资金紧张程度远大于以往从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳拿地持续低迷使可开工项目大幅减少叠加销售持续不景气拿地与新开工的意愿也持续低迷c路径与当前房企的生存法则2022331房企可通过竣工结算做大净资产降低自身杠杆改善房企资产负债表行业整体将围绕供需端缩表进行1供给端行业整体需要至少3年的缩表周期我们认为未来3年民企市占率将从原来的70降至中银国际证券股份有限公司10-20行业整体缩表格局为央企扩表国企分化民企缩表2需求端短期低迷或将延续预期2023年34月出现修复长期总量将下一个台阶从存量来看当前我国存量住房超500亿平具备证券投资咨询业务资格其来源渠道不断扩展以购买新房二手房获得的占比在过去十年有所提升老旧住宅占比仍有31TableIndustry旧改市场空间仍然较大三大核心城市群东部沿海地区高能级城市由城市更新带来的被动潜在新增住房需求较大但由于其住宅来源相对更多元需求吸纳未必反馈至新房成交上租赁购买保障房地产行业性住房购买二手房相对会更多被选择从未来潜在增量来看根据我们的测算未来十年我国新增住房需求合计仍有122亿平年其中由城镇化和住房改善所带来的主动新增住房需求为93亿平年证券分析师夏亦丰由城市更新带来的被动新增住房需求为29亿平年高人口规模叠加改善空间支持东部大湾区主862120328348TableAnalyser动新增住房需求相对更有支撑从城市更新角度来看京津冀大湾区长江中游城市群形成了旧改yifengxiabocichinacom需求的增长极证券投资咨询业务证书编号S1300521070005投资建议近期虽然市场政策端和房企融资端释放利好但房企销售端受制于居民购房意愿与需求仍然较弱销售表现仍相对低迷供给端房地产行业已经初步形成了信贷债券股权融资预售资金等多维度的融资端支持政策体系我们认为后续房地产行业信用风险或将不断化解部分头部民企证券分析师许佳璐受到整体信心提振实际的资金支持带来信用修复具体标的我们建议关注两条主线1主流862120328710的央国企和区域深耕型房企稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度行业见底复苏后带来行情jialuxubocichinacom招商蛇口保利发展建发国际集团华发股份滨江集团2边际受益于政策利好的优质民企证券投资咨询业务证书编号S1300521110002及混合所有制房企新城控股金地集团绿地控股万科A绿地控股龙湖集团风险提示房企经营与信用风险房地产行业基本面超预期下行房地产调控政策效果不及预期目录12023年地产核心指标预测销售-10新开工2投资2竣工6911销售预计销售面积增速22E-21423E-99912房地产投资与新开工预计投资增速22E-9123E22预计新开工面积增速22E-37423E181113竣工预计竣工面积增速22E-14023E57132保交楼问题需要多久及多少资金才能有效解决1421政府房企金融机构三方合力有序推进保交付专项工作1422我们预计解决保交付问题预计需要159182万亿元的资金至少2-3年的时间1823当前房企交付压力仍然较大未来交付力或成为房企重要的硬实力之一203房企多渠道融资放松资金面能否得到改善2231银行贷款21年四季度以来政策持续宽松但开发贷与并购贷未见明显增长2532债券融资22年5月起明显放松融资主体逐渐偏向民企3233信托22年11月为近五年来首次松口实际落实效果待观察3834股权融资自16年下半年起逐步收紧的再融资政策正式松绑利好房企资金面和资产负债结构3935预售资金监管缓解监管过度收紧的城市内的房企资金压力4336内保外贷助力房企偿还离岸债修复房企境外信用4537REITS多种资产类型的产品有望推行助力房企融资与盘活存量资产4738融资放松后影响几何514房地产行业整体将围绕供需缩表进行5941供给端行业整体需要至少3年的缩表周期民企将大幅出清5942需求端短期低迷或将延续预期2023年34月出现修复长期总量将下一个台阶645投资建议766风险提示777附录782022年12月20日房地产行业2023年度策略2图表目录图表12022年2023年地产核心指标预测9图表220222023年销售面积增速分别为-214-99销售均价增速分别为-3339销售金额增速分别为-240-6410图表3我们预计明年Q1Q4销售面积增速分别为-18-14-6-310图表4我们预计明年Q1Q4销售均价增速分别为454310图表5我们预计高能级城市率先修复三四线城市相对承压11图表620222023年房地产投资预计可达13421371万亿元同比增速预计分别为-912211图表72022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4房地产投资增速预计分别为-13-106511图表8我们预计20222023年房地产开发投资额增速分别为-912212图表92022Q42023Q1Q4单季度土地购臵费同比增速预计分别为-36-9-4111612图表1020222023年新开工面积预计可达12451268亿平同比增速预计分别为-3741813图表1122Q423Q123Q223Q323Q4新开工面积增速预计分别为-35-4-36913图表12我们预计20222023年商品房竣工面积分别可达872和922亿平同比增速分别为-140和5713图表132021年末24个重点城市已停工延期交付问题项目占比14图表14今年7月停工停贷事件不断发酵非正常停工停贷严重影响了局部地区的销售去化复苏14图表15政府房企金融机构三方合力有序推进保交付专项工作15图表16中央与地方保交付政策梳理16续图表16中央与地方保交付政策梳理17图表17近期AMC介入房地产债务化解工作的举措18图表18我们认为解决保交付问题预计需要159182万亿元的资金19图表19部分房企开始搭建交付体系20图表20据克而瑞统计2022年TOP50房企中68的房企交付比处于10以下21图表21披露了交付面积的8家房企中建业绿地交付比较高超过10雅居乐恒大相对较低21图表22截至2022年10月末已公示交付套户数的39家房企前三季度累计交付房屋总数超过218万套户21图表23过去融资多渠道的宽松仅有2008年11月-2009年8月但期间国内债券2022年12月20日房地产行业2023年度策略3严格监管2014年9月-2015年8月但期间非标信托收紧两个时期出现过23图表242008年以来房地产行业各类融资渠道调控23图表25近期对房企金融支持力度显著提升形成了信贷债券信托预售资金股权融资等多维度的房企融资端支持政策体系25图表26当前房地产行业有息负债余额余额约1712万亿元26图表272021年四季度开始至今房地产银行贷款政策宽松但开发贷款余额未见明显增长27图表28房地产行业银行贷款主要监管文件与政策27续图表28房地产行业银行贷款主要监管文件与政策28图表29目前合计28家银行为房企提供意向性授信额度超374万亿元29图表30目前28家银行为78家房企提供意向授信额度其中万科绿城碧桂园龙湖美的中海滨江金地华润招蛇相对获得的支持银行较多30图表31目前六大国有银行已给予碧桂园龙湖美的万科等房企意向性授信额度超172万亿元30图表32近年来银行并购贷款重要监管政策梳理31图表332021年末以来监管支持房企收并购融资的政策梳理31图表34据不完全统计截至2022年10月末典型房企年内共获取1960亿的银行并购贷额度32图表352022年1-10月房地产行业收并购交易金额4663亿元同比下降10432图表36截至2022年10月房企国内债券余额178万亿元其中企业债公司债中期票据短期融资券定性工具资产支持证券占比为19473263195616933图表37房企主要债券融资方式34图表38房地产行业国内债券在2014年-2016年8月2022年5月至今政策面明显宽松35图表392022年1-10月房地产行业发行国内债券4717亿元同比下降1836图表402022年1-10月房地产行业民企发行规模仅192亿元同比下降79民企国内债券发行规模占比已经从2015-2020年30的均值降至今年1-10月的436图表41经历了5月信用保护工具债券8月增信担保债券11月第二支箭房地产行业国内债券融资宽松力度不断增强37图表42房地产信托在2009-2013年2016年下半年-2017年经历了两个相对政策宽松信托融资快速增长的阶段39图表432014年房地产企业增发重启当年增发345亿元20152016年房地产企业增发分别发行14471269亿元增长迅速40图表44房地产行业股权融资主要监管文件与政策40图表452016年房企再融资收紧以来当前仍有增发预案处于进程中的房企有31家预计合计募集资金2169亿元422022年12月20日房地产行业2023年度策略4图表462022年11月股权融资支持政策发布后各房企拟进行再融资的情况42图表47房地产行业全国性预售资金监管政策43图表48截至到2022年6月末我们统计了6家主流房企预售监管资金占比情况均值为2344图表49保函臵换预售监管资金业务的开展预计或将对行业释放超1000亿元的资金44图表502022年1-11月房企境外债券发行总额仅202亿元同比下降92445图表512022年11月末以来房地产行业内保外贷支持不断46图表52预计在2023年1月4月10月迎来三个海外债偿债小高峰单月偿还量均超超过400亿元47图表53截至2022年12月12日我国监管部门共批准基础设施REITs产品24只47图表54我国公募REITs政策梳理49图表55截至2022年6月末万科泊寓和龙湖冠寓开业规模均超10万间居于行业最前列50图表56自1999年至2021年办公楼销售474亿平商业营业用房销售1478亿平这两类商业地产销售面积合计达1951亿平51图表57融资放松时期2008年11月-2009年8月2014年9月-2015年8月2021年11月至今2022年11月末房地产板块绝对收益分别为10556236551图表58融资放松时期2008年11月-2009年8月2014年9月-2015年8月2021年11月至今2022年11月末房地产板块相对沪深300的收益率分别为35418328052图表59融资渠道放松阶段百城成交土地建面增速呈上升趋势53图表60在过去两轮融资渠道放松阶段百城成交土地楼面均价增速明显上行但本轮暂未见效53图表61在过去两轮融资渠道放松阶段百城成交土地溢价率显著提升但本轮暂未见效53图表62融资政策面放松后若销售没有出现回暖那么到位资金与投资并不会立即出现改善54图表63融资渠道放松叠加销售回暖房企到位资金投资增速才会出现回升55图表64在第一轮融资放松阶段国内贷款通常先于自筹资金出现改善56图表65当前房款占比变高因此销售对其的影响变大所以此轮需求端的复苏显得尤为重要56图表66在20082014-20152022年多渠道融资宽松周期中建安投资占房企到位资金的比例均较高57图表67融资渠道放松周期中竣工增速往往高于新开工57图表68融资放松周期内开发商竣工稳步推进更加注重结算兑现58图表69百强房企中2022年1-11月央企地方国企民企包括混合所有制房企2022年12月20日房地产行业2023年度策略5当前的销售市占率分别为28211959960图表70百强房企中2022年1-11月央企地方国企民企包括混合所有制房企拿地占比分别为36535428360图表71百强房企中暴雷房企暴雷原因的梳理60图表72百强房企中暴雷房企有39家2022年1-11月全口径销售金额合计182万亿元占整体百强房企的比重为27861图表732022H1央企地方国企民企出险房企总资产同比增速分别为610-4-562图表742022H1央企地方国企民企出险房企归母净资产同比增速分别为530-762图表752022H1央企地方国企民企出险房企权益乘数分别为528x731x779x889x62图表762022H1央企地方国企民企出险房企少数股东权益同比增速分别为15384-162图表772022H1央企地方国企民企出险房企有息负债增速分别为142-9-1462图表782022H1央企地方国企民企出险房企总资产同比增速分别为610-4-563图表792022H1央企地方国企民企出险房企归母净资产同比增速分别为530-763图表802022H1央企地方国企民企出险房企权益乘数分别为528x731x779x889x63图表812022H1央企地方国企民企出险房企少数股东权益同比增速分别为15384-163图表822022H1央企地方国企民企出险房企毛利率分别为20413318414264图表832022H1央企地方国企民企出险房企归母净利润率分别为53-2204-5964图表842022H1央企地方国企民企出险房企ROE分别为5054-18-7264图表852022H1央企地方国企民企出险房企资产周转率分别为019X089X020X014X64图表862022年11月全国商品房销售面积10071万平同比增速-333降幅较上月扩大了100个百分点65图表872022年11月38个城市新房成交面积同比下降374降幅较10月扩大119个百分点65图表882022年11月一二三线城市新房成交面积同比增速分别为-236-301-307降幅分别扩大6112651个百分点652022年12月20日房地产行业2023年度策略6图表892022年11月31个重点城市平均开盘去化率为38较10月微增2个百分点65图表902022年11月商品房销售均价同比增长16环比增长06房价止跌66图表912022年11月70大中城市新房价格同环比增速分别为-23-0266图表922022年11月70大中城市中51个城市环比下跌仍处于历史高位66图表93截至2020年末我国存量住宅套数为458亿套较2010年六普提升了16667图表94截至2020年末我国存量住房建面为510亿平较2010年六普提升了29967图表95截至2020年末我国城镇存量住宅套数为289亿套较2010年六普提升了45067图表96截至2020年末我国城镇存量住房建面为292亿平较2010年六普提升了61367图表97截至2020年城镇存量住房中21来自于租赁32来自于购买新房10来自于购买二手房68图表98截至2020年城镇存量住房中2000年前建成房龄超过20年的住房占比不到三成68图表99截至2020年江苏广东山东河南四川浙江河北湖南城镇存量住宅建面均超过14亿平占全国的比重均超过569图表100截至2020年湖南江西湖北的人均住宅建面相对较大69图表101截至2020年东部沿海地区一线城市租赁占比相对较高东北三省西部购房占比相对更高尤其是东北三省平均65的存量住宅来自于购买新房与二手房69图表102上海北京天津辽宁广东浙江河北建成年份在2000年前的城镇存量住宅占比达三成以上70图表103根据我们的测算2035年前每年真实需求平均997亿平2035年后超过65亿平70图表104我们将新增住房需求分为两个部分1由城镇化和住房改善所带来的主动新增住房需求2由城市更新所带来的被动新增住房需求71图表10531个省份2022-2030年年均新增住房需求包括主动与被动新增住房需求合计1218亿平72图表106东部中部西部东北部地区2022-2030年年均新增住房需求相较于2011-2020年增速分别为-4-6-16-3472图表107长三角京津冀大湾区成渝长江中游城市群2022-2030年年均新增住房需求较2011-2020年增速分别为-16-8-3-13-1872图表108东部的占比将提升26个百分点至40西部与东北部将分别下降1819个百分点至2565773图表1092022-2030年全国年均新增住房需求中76来自于主动新增24来自于被2022年12月20日房地产行业2023年度策略7动新增73图表11031个省份2022-2030年由城镇化和住房改善所带来的主动新增住房需求925亿平年73图表111东部中部西部东北部地区2022-2030年年均新增主动住房需求相较于2011-2020年增速分别为-12-14-25-4374图表112长三角京津冀大湾区成渝长江中游城市群2022-2030年年均新增主动住房需求较2011-2020年增速为-26-22-9-22-2974图表11331个省份2022-2030年由城市更新所带来的被动新增住房需求为293亿平年74图表114东部中部西部东北部地区2022-2030年年均新增被动住房需求相较于2011-2020年增速分别为384630-1275图表115长三角京津冀大湾区成渝长江中游城市群2022-2030年年均新增被动住房需求较2011-2020年增速分别为237639214675图表116报告中提及上市公司估值表762022年12月20日房地产行业2023年度策略812023年地产核心指标预测销售-10新开工2投资2竣工6我们对2022年2023年的地产核心指标进行预测1销售面积同比增速分别为-214-992房地产开发投资额增速分别为-91223新开工面积同比增速分别为-374184竣工面积同比增速分别为-14057图表12022年2023年地产核心指标预测房地产核心指标预测指标202020212022E2023E销售面积万平176086179433141054127034yoy2619-214-99销售金额亿元173613181930138303129434yoy8748-240-64房地产开发投资额亿元141443147602134155137161yoy7044-9122新开工面积万平224433198895124541126803yoy-12-114-37418竣工面积万平912181014128724692194yoy-49112-14057资料来源国家统计局中银证券11销售预计销售面积增速22E-21423E-99我们预计2022年2023年销售面积增速分别为-214-99销售金额增速分别为-240-64销售均价增速分别为-3339我们采用城市能级法拆分各城市销售面积及销售均价根据城市基本面城市当前成交量价情况等分别进行单季数据测算加总可得120222023年全国商品房销售面积预计分别为14111270亿平同比增速预计分别为-2149920222023年全国商品房销售金额预计分别为13831294万亿元同比增速预计分别为-240-64销售均价预计分别为980510189元平同比增速分别为-33392结构上看预计一线二线三四线2022年销售面积同比增速分别为-18-29-352023年分别为5-10-15一线二线三四线2022年销售金额同比增速分别为-8-31-352023年分别为10-4-12我们认为本轮周期复苏销量结构上一二线强于三四线一方面是因为基本面较好需求相对有韧性另一方面政策的边际效果有差异高能级城市的放松相对更加显效2022年12月20日房地产行业2023年度策略9图表220222023年销售面积增速分别为-214-99销售均价增速分别为-3339销售金额增速分别为-240-64销售预测按城市能级指标城市能级202020212022E2023E销售金额亿元173613181930138303129434销售金额增速8748-240-64销售面积万平176086179433141054127034全国销售面积增速2619-214-99销售均价元平986010139980510189销售均价增速5928-3339一二线城市-06142-268-70销售面积增速三四线城市94-20-347-147资料来源中指院国家统计局中银证券一线城市北京上海广州深圳二线城市天津呼和浩特沈阳大连长春苏州杭州宁波合肥福州厦门济南青岛郑州武汉长沙重庆成都西安兰州三四线城市东莞常州镇江扬州佛山惠州昆山廊坊汕头中山珠海泉州岳阳韶关舟山泰安湖州江阴泰州芜湖张家港绍兴常熟固安香河沧州池州肇庆丽水宜兴淮北太仓宿州南平三明黄石铜陵衢州六安孝感梅州分季度数据来看不同于过去周期全国大范围政策放松后销售出现V型底部修复本轮销售呈现出更多反复在底部震荡的特征修复也较为缓慢本轮房地产行业销售下行自2021年5月开始虽然政策底于2021年下半年出现但房企暴雷疫情反复烂尾楼问题的发酵使得房价下行压力加大居民购房意愿持续低迷销售虽边际好转但向上动力始终不足2022Q3单季商品房销售面积325亿平销售金额333万亿元同比分别下降221204同比降幅较Q2分别收窄60和128个百分点销售均价10249元平同比增长21较Q2提升了93个百分点2022年1-9月累计销售面积1014亿平同比下降222销售金额994万亿元同比下降263销售均价9799元平同比下降53我们预计2022Q4单季销售面积降幅将进一步收窄至-19销售均价增速与Q3基本保持一致2销售金额同比增速为-17随着防疫政策的宽松年末供需端宽松政策逐步起效保交付工作的不断推进部分城市购房信心缓慢恢复高能级城市率先修复使得明年开始销售下降的态势进一步得到缓解我们预计明年Q1Q4销售面积增速分别为-18-14-6-3销售金额增速分别为-15-10-2-1销售均价增速分别为4543图表3我们预计明年Q1Q4销售面积增速分别为-18图表4我们预计明年Q1Q4销售均价增速分别为45-14-6-343资料来源国家统计局中银证券资料来源国家统计局中银证券2022年12月20日房地产行业2023年度策略10图表5我们预计高能级城市率先修复三四线城市相对承压各能级城市商品房销售面积增速1301109070503010-10-30-50全国一线城市二线城市三四线城市资料来源中指院国家统计局中银证券12房地产投资与新开工预计投资增速22E-9123E22预计新开工面积增速22E-37423E18开发投资信心与融资资金短期尚难恢复Q4投资预计仍将低迷Q3单季开发投资金额352万亿元同比下降1271-9月累计开发投资金额1036万亿元同比下降80三季度单季降幅累计降幅仍在扩大主要是因为一方面房企资金持续紧张建安投资支撑减弱另一方面销售持续低迷前期拿地大幅减少土地投资减少也对投资造成了拖累我们将房地产开发投资额拆分为土地投资和工程款两部分进行预测我们认为2022Q4投资降幅仍有-13主要是因为近期供给侧融资政策虽有一定利好但传导到市场房企还需一定时间尤其是经历信用危机的房企则需要更长恢复期我们预计2023年在今年低基数的基础上降幅增速回正Q1Q4单季投资增速分别为-1065主要原因有1基数较低2我们预计明年销售降幅将持续收窄房企新开工和拿地意愿也会较今年缓慢恢复3近期频出的金融支持政策较大程度地提振了市场信心形成了信贷发债信托预售资金股权融资等多维度的房企融资端支持政策体系多方位解决短期内房企面临的流动性问题对民企的资金支持或将陆续到位预计投资意愿进一步回升我们预计20222023年全年房地产投资预计为13421371万亿元同比增速预计分别为-9122图表620222023年房地产投资预计可达13421371万图表72022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4房地产亿元同比增速预计分别为-9122投资增速预计分别为-13-1065房地产投资及增速1600007060140000501200004010000030198208000016310595991069707044600001022040000-91-10-2020000-300-40201120122013201420152016201720182019202020212022E2023E房地产开发投资额亿元同比增速资料来源国家统计局中银证券资料来源国家统计局中银证券2022年12月20日房地产行业2023年度策略11土地投资方面我们预计今年土地购臵费双位数的负增长由于2022年上半年土地市场持续较冷百城土地成交金额同比下降533预计将持续拖累2022Q4的土地投资我们预计2022Q4土地购臵费预计同比下降36而2023Q1Q2土地投资降幅预计将收窄预计分别为-9-4主要是因为2022年7月开始土地市场成交有所修复2022年7-11月百城土地成交总价177万亿元同比增长802022年下半年以来土地市场回升对明年Q1Q2开始的土地投资产生一定的正向反馈土地购臵费降幅开始逐步收窄受市场信心逐步恢复房企资金压力缓释以及低基数的影响2023Q3Q4土地购臵费增速预计可达1116进一步修复我们预计20222023年全年土地购臵费同比增速分别为-112图表8我们预计20222023年房地产开发投资额增速分别为-9122房地产投资拆分160000120140000100120000806010000040800002060000040000-2020000-400-60201120122013201420152016201720182019202020212022E2023E土地购臵费亿元工程款亿元土地购臵费同比增速工程款同比增速资料来源国家统计局中银证券图表92022Q42023Q1Q4单季度土地购臵费同比增速预计分别为-36-9-41116资料来源国家统计局中银证券2021年下半年以来投资受施工建安低迷的影响显著预计自2022Q4开始新开工有望底部修复新开工自2021年7月以来连续16个月呈现双位数负增长我们认为一方面疫情影响了正常的开工与施工另一方面在销售不景气房企资金链紧张的情况下前期拿地大幅减少房企可开工项目减少新开工意愿持续低迷2022Q3单季新开工面积283亿平同比下降451降幅较Q2分别扩大了3613个百分点2022年1-9月累计新开工面积948亿平同比下降3802022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4预计新开工面积增速分别为-35-4-369我们认为从单季数据来看2022Q3为新开工底部滞后于销售底部一个季度2022Q4开始底部修复但增幅回正预计仍要等到明年下半年一方面至2023年下半年新开工持续低迷将近两年房企外部融资环境放松叠加销售复苏后之前暂缓或囤积的新项目开始动工另一方面去年同期基数较低20222023年新开工面积预计可达12451268亿平同比增速预计分别为-374182022年12月20日房地产行业2023年度策略12图表1020222023年新开工面积预计可达12451268图表1122Q423Q123Q223Q323Q4新开工面积增速亿平同比增速预计分别为-37418预计分别为-35-4-369新开工面积及增速25000070602000005040301500001722013581851010000070-12180-67-107-10-140-11450000-20-300-374-40201120122013201420152016201720182019202020212022E2023E新开工面积万平同比增速资料来源国家统计局中银证券资料来源国家统计局中银证券13竣工预计竣工面积增速22E-14023E57房企资金紧张叠加疫情反复今年烂尾楼问题频出预计竣工出现双位数负增长明年将随着保交付工作的持续推进在今年低基数的基础上竣工增速回正我们曾使用两种方法结构-整体法大数据法对2022年的竣工数据进行预测2022年在2021年的竣工小高峰的基础上理论上的竣工面积增速可达3详见我们的报告2022年五问房地产行业房地产行业2022年年度策略但因今年烂尾楼情况频发房企资金持续承压叠加疫情反复房企主动或被动的停工延期施工节奏放缓竣工周期拉长整体竣工仍待底部修复今年1-10月累计竣工面积为47亿平同比下降187我们下调今年全年的竣工预测至-140872亿平即意味着和此前的预测相比有172亿平延期竣工占当前施工面积的2受益于中央与地方保交付政策的不断推进我们预计竣工降幅将持续收窄部分工程延期至明年竣工因此2023年在今年低基数的情况下预计会出现小幅的正增长57达922亿平图表12我们预计20222023年商品房竣工面积分别可达872和922亿平同比增速分别为-140和57竣工面积及增速120000201000001121073800005961572026600000-44-4940000-69-78-1020000-1400-2020122013201420152016201720182019202020212022E2023E竣工面积万平同比增速资料来源国家统计局中银证券2022年12月20日房地产行业2023年度策略132保交楼问题需要多久及多少资金才能有效解决21政府房企金融机构三方合力有序推进保交付专项工作今年以来部分城市的项目交付风险加剧非正常停工停贷严重影响了局部地区的销售去化复苏早在今年3月我们发布的房地产行业政策深度报告从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则中我们即指出在停缓工和交付风险问题突出的城市重视受困房企流动性问题的解决工作具体而言郑州长沙重庆和武汉项目交付有较大压力据克而瑞统计数据显示截至2021年末24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平占2021年商品住宅成交总面积比重达到10其中郑州长沙重庆和武汉等项目交付风险较大尚未交付的问题项目总建面皆超200万平总套数皆超2万套今年7月停工停贷事件不断发酵非正常停工停贷严重影响了局部地区的销售去化复苏对烂尾楼的担忧加剧了居民购房观望情绪以郑州武汉重庆为典型代表郑州停贷项目达34个武汉重庆停工项目也超过20个虽然地方政府及时介入积极出台各类保交付政策但与房企洽谈解决停工断贷问题仍需时间短期内购房者观望情绪较为浓厚整体市场仍呈现低迷的行情根据克而瑞的监测7月三城去化率均回落至3成以下重庆武汉分别下降了2818个百分点而其中停工停贷问题最为严重的郑州去化率下行至10月的9从客户来访量数据也可以看出当前居民购房信心明显不足观望情绪持续加剧自7月断供项目频繁出现后三城项目来访量数据均出现不同程度回落均不及其5月水平7月郑州到访量跌至594万组环比下降21重庆不足5万组环比下降16图表132021年末24个重点城市已停工延期交付问题项目占比资料来源克而瑞中银证券图表14今年7月停工停贷事件不断发酵非正常停工停贷严重影响了局部地区的销售去化复苏郑州武汉重庆2022年1月以来去化率变动情况605450504034344026313228262527302222221420192017151716201213121389100郑州武汉重庆资料来源克而瑞中银证券2022年12月20日房地产行业2023年度策略14保交楼逐步成为政策底线政府房企金融机构三方合力有序推进保交付专项工作各地政府房企及金融机构等多方协助保交楼我们认为问题项目复工有望加速推进不过各城保交付政策尚处于研讨实验期政策执行政府与房企洽谈解决停工断贷问题仍需时间对于整体市场信心的修复效果仍有待验证图表15政府房企金融机构三方合力有序推进保交付专项工作资料来源中银证券政府专项工作有序推进各地配套政策有望加速落地中央层面拨付专项工作借款7月银保监会首次提出保交楼8月末住建部银保监会和央行提出将通过初期规模2000亿元的政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付一定程度提振了市场信心11月末央行在此基础上面向6家商业银行再推出2000亿元保交楼贷款支持计划地方层面已有超过30省市出台保交楼举措包括对问题项目一盘一策及时协调处臵各级领导对项目挂联兜底协调引入区域国企和金融机构来盘活项目成立纾困基金派遣工作组返还土地款适度放松预售资金监管等1成立房地产专项纾困基金例如郑州由中心城市基金下设立纾困专项资金规模100亿元纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目原则上纾困专项基金出资比例不高于30明确纾困项目的4种开发模式涉及棚改统贷统还收并购破产重组和保租房其中棚改统贷统还是由政府指定一家融资平台统一向国开行申请棚改贷款额度投入到各个问题项目后再由融资平台统筹安排偿还资金收并购主要针对于资产大于负债的项目破产重组主要针对于那些体量大债务债权复杂后续投资资金较多工程建设及销售都存在问题的项目保租房主要针对于那些销售困难后期交付无法保证的项目截至10月初郑州市地产纾困基金已确定落地项目8个涉及总投资27亿元南宁计划成立房地产平稳基金计划首期规模30亿元武汉建设银行拟以湖北省为试点设立300亿元的纾困基金用于收购问题项目并改建为公租房浙江绍兴首个房地产纾困基金项目落地绍兴本土房企祥生地产旗下的诸暨项目成为该基金的首个纾困2派遣工作组督促项目尽早复工例如苏州问题项目所在区域的街道办事处与区级职能部门联合成立工作组入驻项目现场督促项目尽早复工并监督项目工程质量全面落实一楼一策一专班重庆成立房地产问题项目风险化解处臵小组安排房地产专班组跟进项目建设进度并对项目账户资金封闭管理3返还未动工项目土地款例如赣州经开区政府决定收购绿地部分未动工地块根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设4预售资金监管规范化适度放松例如苏州政府指定预售资金监管账户进行监管确保后续预售房款全部用于项目本身防止预售资金被挪用天津符合条件的项目可以超节点提前拨付预售监管资金并区分项目风险与企业集团风险将风险企业的优质项目与企业本身分离2022年12月20日房地产行业2023年度策略15图表16中央与地方保交付政策梳理中央地区日期保交楼政策银保监会7月14日引导金融机构市场化参与风险处臵加强与其他部门的工作协同支持地方政府推进保交楼保民生保稳定工作银保监会7月19日银行要积极履行自己的职责既要遵循市场化法治化原则又要主动承担社会责任千方百计推动保交楼依法保障金融消费者合法权益中央政治7月28日全方位守住安全底线稳定房地产市场压实地方政府责任保交楼稳民生局会议住建部针对各地保交楼工作的资金压力出台专门措施以政策性银行专项借款的方式支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付该笔财政部8月20日专项借款初期规模达2000亿元由央行指导国家开发银行中国农业发展银行在现有贷款额度中安排中央财政将根据实际借款金额对政策性银行央行等予以1的贴息贴息期限不超过两年国务院常8月31日支持刚性和改善性住房需求地方要一城一策用好政策工具箱灵活运用阶段性信货政策和保交楼专项借款委会议国家开发9月22日向辽宁省沈阳市支付全国首笔保交楼专项借款暂未公开金额银行国务院办公厅印发第十次全国深化放管服改革电视电话会议重点任务分工方案其中提到给予地方更多自主权因城施策运用好政策工具箱中的40国务院办10月26日多项工具灵活运用阶段性信贷政策支持刚性和改善性住房需求有关部门和各地区要认真做好保交楼防烂尾稳预期相关工作用好保交楼专项公厅借款压实项目实施主体责任防范发生风险保持房地产市场平稳健康发展同时结合实际出台针对性支持其他消费领域的举措国务院办在妥善化解房地产金融风险方面要推动房地产企业风险处臵做好金融支持保交楼工作引导金融机构支持房地产业合理融资需求校正过度避险行10月31日公厅为推动个人住房贷款利率下行更好满足刚性和改善性住房需求人民银央行银保监会联合发布的关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知提出在支持开发信贷政策性银行提供保交楼专项借款外行银保11月11日鼓励金融机构提供配套融资支持推动化解未交楼个人住房贷款风险监会2022年第三季度中国货币政策执行报告指出因城施策用足用好政策工具箱支持刚性和改善性住房需求推动保交楼专项借款加快落地使用并视人民银行11月16日需要适当加大力度引导商业银行提供配套融资支持维护住房消费者合法权益促进房地产市场平稳健康发展央行拟发布保交楼贷款支持计划在前期推出的保交楼专项借款的基础上人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元保交楼贷款支持计划为商人民银行11月21日业银行提供零成本资金以鼓励其支持保交楼工作至2023年3月31日前央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款支持商业银行提供配套资金用于支持保交楼封闭运行专款专用地方陕西4月15日纾困基金陕建地产集团与中国信达共同设立100亿并购重整基金发挥各自优势以市场为导向积极围绕危困房企并购开展合作纾困基金浙江房协与浙商资产初步成立100亿规模的并购重组专项资金后续将用于推动危困房企项目并购重组化解房地产行业金融风险确保浙江6月7日问题项目顺利完工国资公司参与为加快推进去恒大化促进恒大项目风险化解工作取得实质性进展我市分项目分别落实国控集团城投集团昌江国资及珠山国资等江西景德7月8日4家国资平台参与风险化解各项目自求平衡落实保交楼任务政府给予去恒大化后相关扶持政策化解处臵方案商定后报市委市政府审定后即可镇实施成立处臵小组龙岗区关于进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见提出联合处臵化解突出问题针对存在问题的项目区住建局区城市更广东深圳7月11日新和土地整备局市规划和自然资源局龙岗管理局市生态环境局龙岗管理局等行业主管部门会同开发企业与属地街道办成立处臵小组开展集中研判妥善处理确保交房过程平稳有序江西赣州7月13日收回未动工土地赣州经开区政府决定收购绿地部分未动工地块根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设预售资金监管关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知指出商品房预售资金包括定金首付款购房贷款及其他形式的全部房陕西西安7月14日款应全部直接存入专用监管账户进行监管开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款预售资金监管汕头市住房和城乡建设局商品房预售款监督管理暂行办法指出监管资金按综合支付额度核定支取设臵四个工程形象明确的节点广东汕头7月14日合理留存保底资金可按进度申请划拨工程款拓展了预售款的提取使用空间有利于商品房预售款监管工作的有效落实也有利于跟随工程节点及时减轻房地产企业的资金压力河南平顶一楼一策河南省平顶山市新华区区长张伟民于7月15日主持召开问题楼盘处臵化解推进会张伟民要求一楼一策紧盯不放确保问题化解到位7月15日山各化解专班要综合采取多种措施切实做好问题楼盘化解和群众维稳工作坚决在9月底完成化解任务确保经济平稳运行社会和谐稳定河南驻马一楼一策河南省驻马店市正阳县自然资源局指出对全县的问题楼盘不动产证办理问题进行梳理分类坚持一企一策一楼一策逐企业逐楼盘研7月17日店究不动产证办理问题等一盘一策河南省洛阳市下辖瀍河回族区7月18日上午召开问题楼盘化解处臵推进会研究解决问题楼盘化解处臵难题会议强调要始终坚持群众利河南洛阳7月18日益至上担当任事把握保交房早交房工作重点加快问题楼盘化解处臵进度要紧盯工作重点着眼保交房早交房进一步摸清底数进一步细化措施进一步压实各方责任推动各环节工作落实综合运用法律行政市场手段一盘一策精准施策确保化解处臵实效一案一策济南市历城区住建局指出该区出现部分项目停工延期交房问题主要原因是目前房地产企业资金普遍紧张导致项目停工延期交房问山东济南7月18日题频发区住建局对风险项目深入分析研判建立风险台账会同项目所在街道逐一制定一案一策化解处臵方案一对一帮扶咸阳市住建局组织召开部分房地产开发企业集体约谈会督促其加强经营管理勇担社会责任努力化解矛盾促进房地产领域平稳健康陕西咸阳7月19日发展会议建立了一对一帮扶政策即一个科室帮扶一家企业促进问题尽早解决会议强调一要做好预防预警做到未雨绸缪对在建项目在保质保量和确保安全的前提下加快施工进度力争按期交房二要切实负起主体责任主动作为不等不靠想方设法解决群众所急所盼一对一挂联四川省遂宁市住房城乡建设局印发通知指导各辖区开展房地产企业和房地产项目挂联工作通过梳理摸排遂宁全市共有83个在建和待建房地产开发项目纳入挂联范围每一个项目均由一名县市区市直园区县级领导进行一对一挂联各辖区住房城乡建设主管部门要明确专门人四川遂宁7月19日员定期跟踪项目进展情况充分发挥沟通协商作用定期开展座谈走访调研督促未开工房地产开发项目尽快投资动工指导在建房地产开发项目规范运营按期完工一盘一策冕宁县人民政府办公室关于印发冕宁县促进房地产市场平稳健康发展的措施的通知指出建立遗留问题处臵机制针对全县现有开发项四川凉山7月19日目存在土地并宗拆迁遗留配建合同签订不动产登记办理等具体问题建立健全长效协调处臵机制形成专班落实一盘一策一领导机制限期及时协调处臵成立处理小组针对群众反映较多的佳兆业珑樾壹号富力院士庭富力朗境金科新天宸等项目停工问题重庆市高新区建设局约谈相关开发商督促重庆7月19日复工复产成立房地产问题项目风险化解处臵小组安排房地产专班组跟进项目建设进度提出四种纾困模式郑州拟推出棚改统贷统还收并购破产重组保障房租赁四大模式首批试水纾困建业康桥世茂融创等六大房企针对房河南郑州7月27日企旗下问题楼盘选择对接上述四种模式推进保交楼工作预售资金监管关于公开征求关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知征求意见稿意见的通知指出商业银行违反预售资金广东东莞8月2日三方监管协议未经住建部门核实同意擅自拨付或转移监管额度内资金的应当负责追回资金无法追回的依法承担相应赔偿责任资料来源银保监会央行住建部国务院国开行各地政府官网中银证券2022年12月20日房地产行业2023年度策略16续图表16中央与地方保交付政策梳理地方纾困基金河南资产管理有限公司与郑地集团共同设立郑州国家中心城市基金再由城市基金下设纾困基金暂定规模100亿基本运作模式为纾困基河南郑州8月5日金作为母基金投入不高于30的资金进入子基金子基金以最高40的投入比例撬动60的社会资本共同形成盘活资金投入出险项目基金首单纾困项目已经落地一盘一策对于存在非疫情原因连续停工三个月以上的房地产开发项目各县区管委会政府应成立工作专班落实一盘一策机制限期及时协调处江苏连云8月9日臵对于前期已经出现延期交付情况的楼盘要加强监管区别情况处臵情况严重的可采取要求尚未取得预售许可证的在建楼栋暂缓建设等措施保港交楼河北沧州8月15日预售资金监管沧州市商品房预售资金监管办法指出商品房预售资金监管期限自核发商品房预售许可证开始至办理不动产首次登记后止纾困基金南宁轨道地产集团有限公司南宁交通投资集团有限责任公司南宁威宁房地产开发有限公司三家国企携手成立南宁房地产平稳基金以广西南宁8月15日政府主导市场化运作为原则为一批已发生风险或濒临风险的楼盘纾困解难基金首期规模30亿已完成缴付保交楼各级各部门要提振信心集群作战以保交楼为首要目标明确楼盘复工期竣工期交房期紧盯不放紧抓不松全力解决复工交楼问题江西萍乡8月17日彻底消除老百姓财房两空风险进一步夯实房地产业健康发展基础保交楼要进一步贯彻落实党中央国务院关于房地产工作的决策部署迎难而上担当尽责千方百计保交楼稳民生依法合规治乱象防风险安徽合肥8月17日对查实存在有明显质量问题违规销售抽挪资金虚假宣传超容减绿故意躺平等行为的严格依法依规处臵及时向社会公开曝光对查实没有主观故意问题但存在暂时困难的要全力助企纾困问题楼盘化解江西赣州信丰县召开全县批而未用土地消化处臵工作环保督察问题整改工作水质提升攻坚工作房地产领域楼盘问题化解工作调度江西赣州8月22日会会议指出相关部门要责任到人主动担当密切协作形成工作合力推动问题楼盘化解任务和拆迁安臵工作尽早完成为全县经济高质量发展社会和谐稳定创造良好环境湖北8月23日纾困基金湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金聚焦助企纾困加大对全省不良资产的收购处臵力度保交楼对于已售逾期难交付的住宅项目房地产企业始终是第一责任人地方政府负有保民生保稳定的属地责任每个住宅项目必须确保交楼不浙江绍兴8月25日烂尾所有恒大在绍项目都在有序推进今年恒大项目计划完成保交楼1729套已交付786套30天复工郑州发布郑州市大干30天确保全市停工楼盘全面复工保交楼专项行动实施方案的通知通知要求在10月6日前实现郑州全河南郑州9月6日市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工一楼一策丽水市区促进房地产市场平稳健康发展接续政策指出要细化一楼一策方案加快项目复工建设竣工交付确保做到保交楼稳民浙江丽水9月8日生督促开工太原市规划和自然资源局表示依据相关法规规定经我局调查核实发现有部分土地未按合同约定进行开工建设2022年6月份我局山西太原9月9日按照工作流程向太原恒御信臵业有限公司等41家涉及未按期开工项目的企业签发了督促开发通知书对其共计56宗未按期开工的土地进行了督促要求其尽快开工建设一楼一策微信公众号绍兴发布发布破局突围绍兴力争保交楼优等生其中提到绍兴成立房地产专班定期对全市所有住宅项目全面排查浙江绍兴9月19日针对重点项目制定风险化解一楼一策通过指导督促属地成立风险项目处臵专班设立项目资金安全账户统筹项目资金使用盘活存量资产等措施全力落实保交楼稳民生目标任务为进一步攻坚化解问题楼盘郑州市将全面实施保交楼项目交房即发证工作对全市范围内经确认的停工项目自重新启动后确保在交房时资料齐河南郑州9月20日全申请办理不动产登记的购房人能当天拿到不动产权证召开问题楼盘保交楼复工复产工作推进会会议要求1行业主管部门要积极为企业做好服务纾困解难2施工单位要有责任有担当积极开展企业自救保证项目开复工3施工企业要配合问题楼盘专班和项目开发企业结合项目建设需求拿出化解处臵措施确保停工半停工项目全面河南荥阳9月21日实质性复工4保障项目安全稳定合理合法地保障建筑企业和施工工人的权益不发生严重社会问题5一切以项目复工为前提积极组织施工人员物料机械等开复工保障要素坚决不躺平不阻碍项目的复工不搞表演式复工河南省省长王凯在召开的金融工作座谈会上强调支持保交楼项目尽快复工支持刚需和改善性住房需求要开辟绿色通道简化流程手续提高放款河南11月17日效率充分释放政策红利促进房地产市场平稳健康发展资料来源银保监会央行住建部国务院国开行各地政府官网中银证券房企积极开展自救多措并举保交楼主要涉及以下四方面内容1集团引进金融机构接管项目公司例如恒大集团陆续与光大信托五矿信托等多家信托公司签署协议将部分城市项目剥离给信托公司信托公司则向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设确保完成保交楼任务2债权人收购出险企业优质项目例如在深圳市政府的协调下中信集团已收购佳兆业在深圳的4个项目总货值约500亿元极大程度上保障了出险企业优质项目的交付3拍卖项目公司债权引入投资方例如在阿里拍卖平台无锡市翠竹房地产开发有限公司债权拟被转让起拍价1005亿元以尽快引入投资人续建无锡恒泰悦景府项目金融机构金融机构将积极纾困出险房企盘活不良资产一方面银行端可以强化地产授信针对于快要完工项目成立小额纾困基金助力交付对于部分暂时面临资金流动性困难的企业予以贷款展期等例如天津商业银行全面强化房地产行业授信统计立项楼盘情况包括是否结构封顶是否有延期交房风险负面舆情等实地走访问题楼盘重点排查出险企业另一方面AMC介入房企纾困工作7月20日郑州地产集团与河南资产联合设立郑州市地产纾困基金参与问题楼盘盘活困难房企救助等纾困工作河南资产是河南省第二家地方AMC成立于2017年8月郑州停贷风波是地方AMC介入的导火索5月中南建设与中国华融南通市保障房建设投资南通产业控股江苏海晟控股共同签署了支持公司转型发展战略合作协议预计将在项目并购资产盘活等方面与中南建设展开合作相关支持项目总规模不超过50亿元8月中国华融与阳光集团签署纾困重组框架协议2022年12月20日房地产行业2023年度策略17图表17近期AMC介入房地产债务化解工作的举措近期AMC房企收并购情况AMC内容与花样年控股就全面的债务重组计划洽谈合作中南建设与中国华融南通市保障房建设投资南通产业控股江苏海晟控股共同签署了支持公司转型发展战中国华融略合作协议预计将在项目并购资产盘活等方面与中南建设展开合作相关支持项目总规模不超过50亿元与阳光集团签署纾困重组框架协议与融创中国洽谈收购泛海控股旗下背景泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100权益加入中国恒大风险化解委员会信达香港董事长梁森林获委任为非执行董事中国信达接触包括恒大集团和世茂等开发商的项目接手郑州泰禾东府大院与阳光城就包括资产收购在内的合作进行初步接触中国长城资产在二级市场低价收购华夏幸福债券发行100亿元金融债券用于重点房地产项目风险化解工作发行100亿元金融债券用于重点房地产项目风险化解工作中国东方资产在二级市场低价收购华夏幸福债券资料来源财联社公司公告中银证券22我们预计解决保交付问题预计需要159182万亿元的资金至少2-3年的时间当前中央已计划提供合计4000亿元的保交楼专项借款资金1第一轮政策性银行专项借款资金8月20日住建部银保监会和央行等部门提出将通过初期规模2000亿元的政策性银行专项借款方式用于各地已售逾期难交付的住宅项目建设交付由央行指导国家开发银行中国农业发展银行在现有贷款额度中安排中央财政将根据实际借款金额对政策性银行予以1的贴息贴息期限不超过两年资金分派到各地的落地速度也相对较快国开行于9月22日向辽宁省沈阳市支付全国首笔保交楼专项借款支持辽宁保交楼项目具体金额暂未公布随后郑州70亿元洛阳155亿元支持27个保交楼项目155万套房屋开封94亿元哈尔滨186亿元等各地均已有资金到位2第二轮针对商业银行的免息配套融资11月21日央行推出了保交楼贷款支持计划至2023年3月31日前面向6家商业银行再推出2000亿元再贷款设臵了2023年3月末的时间节点强调了保交楼工作的时效性和紧迫性同时此次为针对商业银行的免息再贷款保交楼支持力度进一步提升我们预计合计4000亿元的专项借款再加上2500亿元第二支箭支持房地产民企发债融资银保监会保函臵换预售监管资金政策等都显示国家正在多方位疏通保交楼的资金面有助于缓释问题楼盘资金缺口且不排除后续加量的可能我们认为解决保交付问题预计需要159182万亿元的资金我们通过了两种方法测算保交楼需要的资金体量1从行业停工体量来计算今年1-10月净停工面积65亿平占施工面积的比重为94除了2020年受疫情影响较高以外2011年以来净停工面积占比均值为5若降到这个比例则需要促成现有项目里303亿平的体量复工我们以2450元平的全国住宅高层工程造价计算我们预计保交付工作至少需要7424亿元的资金若要推动全部现有停工面积复工至少需要159万亿元的资金2从出险房企角度来计算2019-2021年全国住宅高层建安成本住宅销售均价为24按照3年交房周期估计当前出险房企未交付楼盘主要对应2019-2021年销售54家出险房企2019-2021年权益销售额合计为1264万亿元假设其中6080存在交付风险我们以出险房企2019-2021年权益销售额合计608024为出险房企项目建安总成本按照城市房地产管理法规定商品房预售要求开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25以上我们统一按照25假设2019-2021年权益销售额合计60802475即为出险房企已售未交付项目权益剩余建安成本即137182万亿元即使分三年解决每年保交付的资金也在平均45676067亿元2022年12月20日房地产行业2023年度策略18图表18我们认为解决保交付问题预计需要159182万亿元的资金资料来源国家统计局克而瑞万得中银证券我们认为保交付工作将贯穿2-3年甚至更长的时间主要原因有以下四点1额度有限专项借款分期下发到各城市各项目实际分配到具体项目主体上的额度有限2资金拨付存在时滞资金拨付到下达到项目上仍有较长的时滞政府与项目方的各项借还款以及监督模式也都需要摸索和拟定3对项目的选择上遵循先易后难由影响力大到小来分配部分交付难度较大的项目难以推进相对比较容易推进的项目是还有一定建设周期预售未完成即还有货值的项目但烂尾项目多为交付难度最大的已经完成预售施工过半的项目此类项目基本已经没有货值4房企自身缺乏优质资产和能力资金方对其风险有担忧不管是专项贷款还是纾困基金都要求项目资产大于负债或开发商有其他核心资产能够作为还款的保障或开发商有能力去开发运营其他项目回款抵债尤其是参与纾困基金项目的社会资金或金融机构风控要求都比较严格5销售下滑与融资受限对旧项目保交楼资金支持或相对有限从销售回款看2021年房企资金来源超一半53来自房款定金及预收款个人按揭贷款受信用事件冲击2022年1-10月该部分资金同比下降310同时由于预售金监管期房项目销售回款将优先保障该项目建安投入仅超出资金监管要求部分能用于旧项目投入从融资角度来看2022年1-10月房地产行业国内外债券信托ABS合计发行规模7534亿元同比大幅下降521房企到位资金中国内贷款同比下降266且开发贷一般以项目为抵押专款专用很难用于旧项目2022年12月20日房地产行业2023年度策略1923当前房企交付压力仍然较大未来交付力或成为房企重要的硬实力之一在保交楼的大政策背景下未来交付力或成为房企的重要硬实力之一当前在已经搭建交付体系的房企中按体系的完整性和环节的偏重性可以分成三类1在集团层面搭建了全周期交付体系并在品牌上形成了强交付力形象例如美的臵业2021年末向全国发布了全新用户交付品牌IP橙意家以橙意智慧橙意筑家橙意相伴串联产品工程服务三大板块包含2大智慧生活场景4重精工橙意标准6大周期全维度服务体系旨在为臵业用户提供全场景全周期的生活场景2交付体系重点聚焦前端建造施工环节重标准强品质例如金地集团根据三十多年的营造经验与实践及对不同客户的生活痛点及需求的洞察与精研不断精进工艺工法强化施工管理措施建立双向反馈机制总结归纳出一整套工程品质标准体系金地科学制造该标准体系为金地工程建造的全周期全过程作出了统一标准规范确保设计图纸上一砖一瓦得以严格执行和精确落实3交付体系重点优化客户交付体验搭建全流程服务体系例如万科在客户愿意买单的好服务行动基础上在集团范围内开启532共10项好服务行动新增交付服务升级设臵交付标准样板间交房及交证线上签约服务四项新行动以提升万科的产品和服务质量绿城在2022年构建大客服体系打造以客户满意度为中心的客户关系管理体系提升产品设计工程营造及客户服务能力图表19部分房企开始搭建交付体系房企主要内容融创中国归心交付体系20品质精工体系化客户服务全维化空间营造场景化社区运营精细化社群活动IP化生活体验多元化在客户愿意买单的好服务行动基础上在集团范围内开启532共10项好服务行动新增交付服务升级设臵交付标准样板间交房及交证万科线上签约服务四项新行动以提升万科的产品和服务质量2022年揭出全新龙湖智善交付体系以新交心贯穿产品品质产品颜值智慧科技一个龙湖生态体系交付体验宜居空间温度服龙湖集团务常住常新龙民尊享九大维度全生命周期陪伴跨越空间链接一个龙湖的多维场景服务绿城中国在2022年构建大客服体系打造以客户满意度为中心的客户关系管理体系提升产品设计工程营造及客户服务能力旭辉控股悦心交付体系注重品质主义绿色主义惊喜主义完美主义同时不断服务创新交房即交证聆听行动云交付打造硬核交付力2022年升级打告远洋在线交付系统20以数字化智能化服务为业主提供省时高效智能完善的交付体验线下交付云交付场景多重远洋集团选择打破时间与空间的驻垒世茂标准交付流程体系贯穿交付前中后全阶段交付前强预控保品质通盖工程设计客服营销物业多条线严格评估交付中强世茂集团服务重体验以一站式精心服务让用户住得安心交付后长运营塑生态通过社群运营及大数据反哺产品选代延展情感链接制定心悦交付白皮书制定了一系列标准化服务将交付周期拆解为交付前交付中交化后3个部分共计123项标准化服务动作并打金科股份造了9631四个交付管控节点保证交付前至交付后业主都能有常心悦目的体验和感知交付品牌橙意家构筑2大智慧生活场景4重精工橙意标准6大周期全维度服务体系通过小区园林先行样板房工艺还原展示工地透美的臵业明化展示等举措提前展示项目真实生活场景让用户实现所见即所得打告美好立方服务体系打通中南服务品牌文化墙一景观示范区一入户大堂一样板间一工艺工法展示区一地库等场景实现从产品建造流中南建设程材质选择规范管理服务落地到社区全触点展示资料来源公司公告公司官网克而瑞中银证券当前房企的交付压力仍然较大具备优秀交付力的房企销售去化表现或将更好我们通过房企公布的今年以来的交付数据根据全年交付节奏估算房企全年的交付量以此来测算今年房企的交付压力根据克而瑞统计2022年TOP50房企中公布上半年交付数据的房企有44家其中68的房企交付比基于商品房预售制度及房地产项目开发周期交付比2022年全年预估交付面积2020年全口径销售面积处于10以下今年下半年面临一定的交付压力27的房企交付比不足05交付任务严峻但也仍有32的房企凭借硬核的交付力及完善的交付体系预计如期甚至超额完成交付任务其中招商蛇口华润臵地华发股份卓越集团等房企在坚守交付品质的基础上预计全年交付比均大于12而根据我们自己的梳理与统计截至2022年10月末已公示交付套户数的39家房企前三季度累计交付房屋总数超过218万套户其中碧桂园以45万套的交付总数排在榜单首位万科恒大绿地融创均超过14万套龙湖阳光城美的新城金科旭辉中梁也都超过5万套根据我们的计算披露了交付面积的8家房企中建业绿地交付比较高超过10雅居乐恒大相对较低低于08交付压力较大2022年12月20日房地产行业2023年度策略20