本报告导读：
　　将支持住房改善放至扩大内需的第一位，将需求侧重要性提到极高的位置，同时，供给侧风险则放在化解经济金融风险当中，供稳需松的政策，向新模式平稳过渡。
　　摘要：
　　本次报告主要亮点在于支持住房改善需求，并放至扩大内需的第一位，这是在解决了供给侧矛盾之后，楼市仍处下行趋势的应有做法，同时还将需求放在后面的经济金融风险小节，表明支持需求对防风险也有重大意义。需求侧政策已有预期，尽管中央经济工作会议并不会提到具体政策，但这次将需求侧支持放在了极为靠前的位置，为此后针对需求端出台更为超前的政策做好了铺垫。同时在化解经济金融风险处，再次强调要支持刚性和改善需求，解决好新市民、青年人等住房问题，我们认为这说明需求的支持对化解当前风险也极为重要，从过去的纯供给侧风险向需求侧风险过渡，具备重要的意义。
　　供给侧仍然延续了此前的政策，以风险化解为主，和以往地产周期相比，依然缺少了房企重启扩表周期的途径，整体呈现供给侧以平稳发展、内部整合为主，最终选拔出优秀企业。本次会议与房地产相关的，除了前述的需求侧支持以外，全部放在了化解风险这一小节，其中，明确提到保持平稳健康发展、“保交楼、保民生、保稳定”、满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。整体来看，供给侧的政策仍然是延续此前的做法，例如，即便是第二支箭，但发行依赖于资产担保，对整体信用扩张依然难度较大，更多的是不再出现明显的信用收缩。因此，我们认为，供给侧政策整体是以平稳发展、内部整合，最终达到供给侧出清的效果，选拔优秀企业。
　　供给侧稳定、需求侧放松，进入到和海外房地产市场一样的模式，即降低房企杠杆率、提高居民杠杆率，整体信用保持一致，但可以降低居民购房门槛，有利于行业长期稳定发展，平稳过渡新发展模式，具备重要意义。我们曾经反复提出，土地信用是中国房地产行业的本质，也是有别于海外房地产市场的最显著特征，在指标上的呈现就是房企的杠杆率水平远高于海外房企、而居民杠杆率又低于海外居民，原因就在于中国信用派生的源头在于房企通过融资的方式去拿地。本次会议，对新模式的表述，变为了“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，具备重要意义，通过限制资产的重复抵押来降低房企杠杆率水平，以减少囤地的可能性，同时，降低居民购房门槛和降低贷款利率，能够有效降低居民的购房压力，最终可以让房地产市场的金融属性逐步的从房企端金融向居民端金融过渡，也即从投资端、切换为消费端，实现更为良性的循环。
　　本次会议，对房地产提出了更高的要求，需求侧政策之后，不仅仅是信用能力，还有产品能力也将摆在房企面前，对有信用、有产品的房企来说将迎来重大的历史机遇。在确保信用的前提下，从产品角度，推荐目前市场比较认可的包括龙湖集团、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团，受益建发股份；同时，一些小玩家和新玩家也在奋力改进自己产品，受益中交地产等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20221217上次评级增持供稳需松的政策平稳过渡新模式行对中央经济工作会议的点评业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师事010-83939826021-38675923010-83939776Table相关报告DocReportxiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom房地产政策预期的根本性变化件证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005快20221212本报告导读房地产央国企拿地乏力新玩家涌现评将支持住房改善放至扩大内需的第一位将需求侧重要性提到极高的位置同时供20221205房地产销售改善矛盾转移给侧风险则放在化解经济金融风险当中供稳需松的政策向新模式平稳过渡20221201摘要房地产重启再融资中小市值央国企发TableSummary本次报告主要亮点在于支持住房改善需求并放至扩大内需的第一位这是力在解决了供给侧矛盾之后楼市仍处下行趋势的应有做法同时还将需求放20221128在后面的经济金融风险小节表明支持需求对防风险也有重大意义需求侧房地产重启多重抵押核心矛盾转移20221123政策已有预期尽管中央经济工作会议并不会提到具体政策但这次将需求侧支持放在了极为靠前的位置为此后针对需求端出台更为超前的政策做好了铺垫同时在化解经济金融风险处再次强调要支持刚性和改善需求解决好新市民青年人等住房问题我们认为这说明需求的支持对化解当前风险也极为重要从过去的纯供给侧风险向需求侧风险过渡具备重要的意义证供给侧仍然延续了此前的政策以风险化解为主和以往地产周期相比依然缺少了房企重启扩表周期的途径整体呈现供给侧以平稳发展内部整合券为主最终选拔出优秀企业本次会议与房地产相关的除了前述的需求侧研支持以外全部放在了化解风险这一小节其中明确提到保持平稳健康发究展保交楼保民生保稳定满足行业合理融资需求推动行业重组并报购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为整体来看供给侧的政策仍然是延续此前的做法例如告即便是第二支箭但发行依赖于资产担保对整体信用扩张依然难度较大更多的是不再出现明显的信用收缩因此我们认为供给侧政策整体是以平稳发展内部整合最终达到供给侧出清的效果选拔优秀企业供给侧稳定需求侧放松进入到和海外房地产市场一样的模式即降低房企杠杆率提高居民杠杆率整体信用保持一致但可以降低居民购房门槛有利于行业长期稳定发展平稳过渡新发展模式具备重要意义我们曾经反复提出土地信用是中国房地产行业的本质也是有别于海外房地产市场的最显著特征在指标上的呈现就是房企的杠杆率水平远高于海外房企而居民杠杆率又低于海外居民原因就在于中国信用派生的源头在于房企通过融资的方式去拿地本次会议对新模式的表述变为了推动房地产业向新发展模式平稳过渡具备重要意义通过限制资产的重复抵押来降低房企杠杆率水平以减少囤地的可能性同时降低居民购房门槛和降低贷款利率能够有效降低居民的购房压力最终可以让房地产市场的金融属性逐步的从房企端金融向居民端金融过渡也即从投资端切换为消费端实现更为良性的循环本次会议对房地产提出了更高的要求需求侧政策之后不仅仅是信用能力还有产品能力也将摆在房企面前对有信用有产品的房企来说将迎来重大的历史机遇在确保信用的前提下从产品角度推荐目前市场比较认可的包括龙湖集团招商蛇口万科A保利发展金地集团受益建发股份同时一些小玩家和新玩家也在奋力改进自己产品受益中交地产等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业事件快评表1重点公司盈利预测1216最新总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE股价元亿元亿股涨幅评级000002SZ万科A19381942271008521711164增持600048SH保利发展1602229223707219181206增持001979SZ招商蛇口146211614012610411317714增持600383SH金地集团1100208224534949745-10增持000656SZ金科股份215061071353011553-52增持002244SZ滨江集团956097107998929731111增持000961SZ中南建设244-089034-28729338-41增持000402SZ金融街57705506010596172302增持1109HK华润置地3226454502716423007115增持0688HK中国海外发展18983673835250207710920增持0960HK龙湖集团23154054145756145463-25增持2007HK碧桂园2561221182122707276-58增持0884HK旭辉控股集团124092085131511896-69增持1918HK融创中国411083105493922454-61增持0817HK中国金茂1650370434539220133-19增持3900HK绿城中国122213119793623092512增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业事件快评本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决1170802策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级公司股价或行业指数的涨跌幅相对同中性相对沪深300指数涨幅介于-55期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广场深圳市福田区益田路6009号新世界北京市西城区金融大街甲9号金融20层商务中心34层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3