本报告导读：
　　销售在低基数下的持续下滑亟待有效的需求端政策出台，2023年开始，房企信用问题已经不构成约束，需求端释放将成为市场关注的重点。
　　摘要：
　　楼市的核心矛盾已从供给端转向需求端，销售在进入Q4低基数后持续下滑，基本符合我们判断。由于供给端危机已经解除，后续回到需求端逻辑，而现有的需求端政策的着力点、力度均没有触及房企信用风险的本质，使得楼市出现明显下滑，所以才能看到即使楼市销售进入Q4低基数期，11月销售金额单月同比仍然下滑32%。而当前刘鹤的讲话提到“房地产是国民经济的支柱产业，考虑新的举措引导市场预期和信心回暖”，因此预期政策也将有实质性的变化，预计2023年势必是让需求复苏的年份。
　　地产投资进一步下行至-20%，我们认为已经触底，2023年将持续回升。与地产投资相关的拖累项，不仅在于拿地、新开工的下滑，也来自于停工后复工的低于预期，近期地产政策频出，停工将得到较大改善。对于拿地，我们认为将持续低迷，但考虑到2021年为拿地大年，2022年大幅度下滑之后，转为到2023年将不构成高基数问题，拿地的拖累将变得不明显；预计随着2023年销售端的复苏，2023年的新开工在2022年的低基数下也不会构成拖累；而伴随停工的复工，预计地产投资的数据将在2023年逐步改善。
　　由于二三线城市房价环比降幅有所收窄，11月均价止跌回升。11月统计局数据显示全国70个中大城市新建商品住宅销售价格环比下降城市51个，比10月减少7个。虽然一二线城市的房价环比降幅有所扩大，但由于二三线城市房价环比降幅均有所收窄，造成全国销售均价出现止跌回升，全国销售均价最高点为7月，此后逐月下行。考虑到近期政策出台的频率极高，关注未来需求政策上限对后续销售端的刺激效用。
　　考虑到2022年拿地市场已经是央国企占主导，2023年开始，房企信用问题已经不构成约束，需求端释放将成为市场关注的重点。当前我们并不建议投资者继续关注房企端的信用问题，随着央国企的占比逐步提高，且在2023年将直接体现为新增货值上，因此，我们认为核心变量将转移至需求侧，房价将成为下一阶段关注的重点，而非土地市场表现。当前环境下，我们认为金地集团、龙湖集团等有望得到重估，央国企中的新势力依然是中期主角，受益中交地产、建发股份，其他行业进入到地产的新势力，仍然拥有强大的信用能力。也持续推荐一线央国企，保利发展、招商蛇口、万科等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20221217上次评级增持全面转向需求侧TablesubIndustry细分行业评级行11月观察业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师事010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom件证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005快本报告导读评销售在低基数下的持续下滑亟待有效的需求端政策出台2023年开始房企信用问题相关报告TableDocReport已经不构成约束需求端释放将成为市场关注的重点房地产政策预期的根本性变化摘要20221212TableSummary楼市的核心矛盾已从供给端转向需求端销售在进入Q4低基数后持房地产央国企拿地乏力新玩家涌现续下滑基本符合我们判断由于供给端危机已经解除后续回到需20221205求端逻辑而现有的需求端政策的着力点力度均没有触及房企信用房地产销售改善矛盾转移风险的本质使得楼市出现明显下滑所以才能看到即使楼市销售进20221201房地产重启再融资中小市值央国企发入Q4低基数期11月销售金额单月同比仍然下滑32而当前刘鹤力的讲话提到房地产是国民经济的支柱产业考虑新的举措引导市场20221128预期和信心回暖因此预期政策也将有实质性的变化预计2023年房地产重启多重抵押核心矛盾转移势必是让需求复苏的年份20221123证地产投资进一步下行至-20我们认为已经触底2023年将持续回券升与地产投资相关的拖累项不仅在于拿地新开工的下滑也来研自于停工后复工的低于预期近期地产政策频出停工将得到较大改究善对于拿地我们认为将持续低迷但考虑到2021年为拿地大年2022年大幅度下滑之后转为到2023年将不构成高基数问题拿地报的拖累将变得不明显预计随着2023年销售端的复苏2023年的新告开工在2022年的低基数下也不会构成拖累而伴随停工的复工预计地产投资的数据将在2023年逐步改善由于二三线城市房价环比降幅有所收窄11月均价止跌回升11月统计局数据显示全国70个中大城市新建商品住宅销售价格环比下降城市51个比10月减少7个虽然一二线城市的房价环比降幅有所扩大但由于二三线城市房价环比降幅均有所收窄造成全国销售均价出现止跌回升全国销售均价最高点为7月此后逐月下行考虑到近期政策出台的频率极高关注未来需求政策上限对后续销售端的刺激效用考虑到2022年拿地市场已经是央国企占主导2023年开始房企信用问题已经不构成约束需求端释放将成为市场关注的重点当前我们并不建议投资者继续关注房企端的信用问题随着央国企的占比逐步提高且在2023年将直接体现为新增货值上因此我们认为核心变量将转移至需求侧房价将成为下一阶段关注的重点而非土地市场表现当前环境下我们认为金地集团龙湖集团等有望得到重估央国企中的新势力依然是中期主角受益中交地产建发股份其他行业进入到地产的新势力仍然拥有强大的信用能力也持续推荐一线央国企保利发展招商蛇口万科等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业事件快评表1重点公司盈利预测1216最新总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE股价元亿元亿股涨幅评级000002SZ万科A19381942271008521711164增持600048SH保利发展1602229223707219181206增持001979SZ招商蛇口146211614012610411317714增持600383SH金地集团1100208224534949745-10增持000656SZ金科股份215061071353011553-52增持002244SZ滨江集团956097107998929731111增持000961SZ中南建设244-089034-28729338-41增持000402SZ金融街57705506010596172302增持1109HK华润置地3226454502716423007115增持0688HK中国海外发展18983673835250207710920增持0960HK龙湖集团23154054145756145463-25增持2007HK碧桂园2561221182122707276-58增持0884HK旭辉控股集团124092085131511896-69增持1918HK融创中国411083105493922454-61增持0817HK中国金茂1650370434539220133-19增持3900HK绿城中国122213119793623092512增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业事件快评本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决1170802策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级公司股价或行业指数的涨跌幅相对同中性相对沪深300指数涨幅介于-55期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6009号新世界北京市西城区金融大街甲9号金融场20层商务中心34层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3