核心观点
　　本周市场回顾。第50周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.4%。沪深300指数报收3954.23，周度涨幅为1.1%；创业板指数报收2373.72，周度涨幅-1.9%；房地产板块指数报收3230.79，周度涨幅为-2.5%。
　　本周行业要闻。中央经济工作会议：防范化解重大金融风险，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。中共中央、国务院发布《扩大内需战略规划纲要》。刘鹤副总理：房地产是国民经济的支柱产业。国家统计局：1-11月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积累计增速-23.3%/-26.6%/-9.8%/-38.9%。中财办韩文秀：要消除房地产多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式的弊端。北京恢复团队旅游、进出京跨省团队旅游及“机票+酒店”业务；1-11月北京房地产开发投资同比增长0.4%，销售面积同比下降4.3%。杭州：公积金贷款执行“认房不认贷”。厦门：商住地基准地价平均调整0.29%。兰州：取消限售，5年期以上首套房贷款利率4.0%。广州、成都、重庆新一批次集中土地出让完成。
　　本周新房销售量较上周上升、二手房销售量较上周下降。第50周29大城市新房销售为2.6万套，较上周上升7.8%；11大城市二手房销售8108套，较上周下降1.1%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升7.8%、下降7.5%；二线城市新房、二手房交易较上周分别上升8.1%、上升4.9%。库存量、库销比较上周上升。截至第50周，15大城市库存为125.0万套，较第49周增加4000套；库销比为15.8个月，较第49周上升0.1个月。本周土地市场出让热度较上周上升。第50周26大城市合计成交土地31块。土地出让金增加。第50周26大城市土地出让金为369.8亿元，较第49周增加22.8亿元。平均溢价率下降。第50周26大城市土地成交平均溢价率1.4%，较第49周下降0.6个百分点。
　　重点公司公告。华润置地、新城控股、华侨城公布11月份经营情况。旭辉集团拟出售旭辉永升服务23.26%股份。招商蛇口、陆家嘴公布资产收购及定增募集配套资预案。招商蛇口36.4亿元公司债票面利率确定为2.40%和2.80%。万科赎回“21万科01”19亿元公司债。西藏城投拟定增募资。大悦城拟发行15亿元公司债。中交地产拟发行不超过10亿元公司债。中国铁建拟引入投资者增资，实行市场化债转股。金科股份截至11月末到期未支付债务90.9亿元。
　　投资建议与投资标的
　　中央经济工作会议有关房地产的表述主要在扩大国内需求和防范化解重大风险两个章节。扩大内需是明年最重要的经济工作，其中支持住房改善被放到促消费的首要位置，可以期待需求端会出台更多政策刺激改善型需求，限购限贷放松或进一步扩大至中高能级城市。在防范化解重大风险章节，会议明确了行业短期内亟需解决的问题，依次强调保交楼、满足行业合理融资需求、防范化解优质头部房企风险、坚决依法打击违法犯罪行为、因城施策及长租房市场建设等工作，房住不炒的长期指导方向不变，基本符合市场预期。保交楼再次被强调，近期政策在存量债务展期、新增贷款及配套融资、股权再融资等方面为保交楼提供了多项支持，目的在于形成实物投资量，并尽力化解风险，但没有突破市场化、法治化的原则。会议首次提到防范化解优质头部房企风险，具体范围、实施路径仍需继续观察。坚决依法打击违法犯罪保证了保交楼、融资支持等纾困工作有效推进。总体来看，行业的现状、问题和长期发展方向已经比较明确，结合中财办副主任韩文秀关于消除行业多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式弊端的表述，我们认为在解决路径上不会采用加剧房企高杠杆、高周转的方式。期待供需两侧继续发力，推动行业基本面缓慢修复。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。

研究报告全文：行业研究行业周报房地产行业看好维持集中精力化解地产风险国家地区中国行业房地产行业报告发布日期2022年12月20日2022年第50周地产周报核心观点本周市场回顾第50周房地产板块指数弱于沪深300指数弱于创业板指房地产板块较沪深300指数相对收益为-14沪深300指数报收395423周度涨幅为-11创业板指数报收237372周度涨幅-19房地产板块指数报收323079周度涨幅为-25本周行业要闻中央经济工作会议防范化解重大金融风险推动房地产业向新发展模式平稳过渡中共中央国务院发布扩大内需战略规划纲要刘鹤副总理房地产是国民经济的支柱产业国家统计局1-11月房地产销售面积销售金赵旭翔zhaoxuxiangorientseccomcn额投资额新开工面积累计增速-233-266-98-389中财办韩文秀执业证书编号S0860521070001要消除房地产多年来高负债高杠杆高周转发展模式的弊端北京恢复团队旅吴丛露wucongluorientseccomcn1-11游进出京跨省团队旅游及机票酒店业务月北京房地产开发投资同比执业证书编号S0860520020003增长04销售面积同比下降43杭州公积金贷款执行认房不认贷厦香港证监会牌照BQJ931门商住地基准地价平均调整029兰州取消限售5年期以上首套房贷款利率40广州成都重庆新一批次集中土地出让完成本周新房销售量较上周上升二手房销售量较上周下降第50周29大城市新房销张续远zhangxuyuanorientseccomcn售为26万套较上周上升7811大城市二手房销售8108套较上周下降11一线城市新房二手房交易较上周分别上升78下降75二线城市新房二手房交易较上周分别上升81上升49库存量库销比较上周上升截至第50周15大城市库存为1250万套较第49周增加4000套库销比为降幅扩大仍需等待更多政策11月2022-12-17158个月较第49周上升01个月本周土地市场出让热度较上周上升第50周统计局数据点评26大城市合计成交土地31块土地出让金增加第50周26大城市土地出让金为REITs底层资产或扩围限购限贷政策继2022-12-153698亿元较第49周增加228亿元平均溢价率下降第50周26大城市土地续放松2022年第49周地产周报成交平均溢价率14较第49周下降06个百分点融资端政策缓解房企部分流动性压力2022-12-052022年第48周地产周报重点公司公告华润置地新城控股华侨城公布11月份经营情况旭辉集团拟出售旭辉永升服务2326股份招商蛇口陆家嘴公布资产收购及定增募集配套资预案招商蛇口364亿元公司债票面利率确定为240和280万科赎回21万科0119亿元公司债西藏城投拟定增募资大悦城拟发行15亿元公司债中交地产拟发行不超过10亿元公司债中国铁建拟引入投资者增资实行市场化债转股金科股份截至11月末到期未支付债务909亿元投资建议与投资标的中央经济工作会议有关房地产的表述主要在扩大国内需求和防范化解重大风险两个章节扩大内需是明年最重要的经济工作其中支持住房改善被放到促消费的首要位置可以期待需求端会出台更多政策刺激改善型需求限购限贷放松或进一步扩大至中高能级城市在防范化解重大风险章节会议明确了行业短期内亟需解决的问题依次强调保交楼满足行业合理融资需求防范化解优质头部房企风险坚决依法打击违法犯罪行为因城施策及长租房市场建设等工作房住不炒的长期指导方向不变基本符合市场预期保交楼再次被强调近期政策在存量债务展期新增贷款及配套融资股权再融资等方面为保交楼提供了多项支持目的在于形成实物投资量并尽力化解风险但没有突破市场化法治化的原则会议首次提到防范化解优质头部房企风险具体范围实施路径仍需继续观察坚决依法打击违法犯罪保证了保交楼融资支持等纾困工作有效推进总体来看行业的现状问题和长期发展方向已经比较明确结合中财办副主任韩文秀关于消除行业多年来高负债高杠杆高周转发展模式弊端的表述我们认为在解决路径上不会采用加剧房企高杠杆高周转的方式期待供需两侧继续发力推动行业基本面缓慢修复我们看好能够穿越本轮周期的企业看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业风险提示地产逆周期政策不及预期销售大幅下滑房企信用风险进一步扩大有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明房地产行业行业周报集中精力化解地产风险目录1第50周市场行情回顾2022121220221218411第50周行业指数表现412第50周地产板块个股表现42行业及公司要闻回顾2022121220221218421行业一周要闻回顾422房地产行业重点城市周度数据回顾623重点城市土地市场跟踪824重点公司一周要闻回顾113投资建议12风险提示12附录12有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明2房地产行业行业周报集中精力化解地产风险图表目录图1本周第50周29城市新房成交6图2本周第50周11城市二手房成交6图3本周第50周新房二手房成交中一线城市占比7图4第50周跟踪城市库销比7图5重点城市库存和库销比8图6一二线城市土地成交情况8图7卫星城土地成交情况9图8一二线城市土地出让金情况9图9卫星城土地出让金情况9图1026城土地平均溢价率情况10图1126城土地流拍情况10表1本周房地产板块指数弱于沪深300指数弱于创业板指4表2本周房地产个股表现格力地产大港股份陆家嘴涨幅居前4表3地产板块股票池名单13有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明3房地产行业行业周报集中精力化解地产风险1第50周市场行情回顾202212122022121811第50周行业指数表现第50周房地产板块指数弱于沪深300指数弱于创业板指房地产板块较沪深300指数相对收益为-14沪深300指数报收395423周度涨幅为-11创业板指数报收237372周度涨幅-19房地产板块指数报收323079周度涨幅为-25表1本周房地产板块指数弱于沪深300指数弱于创业板指指数20221216本周涨幅上周涨幅年初以来涨幅沪深300395423-1133-200创业板指237372-1916-286房地产指数申万323079-2528-42数据来源Wind东方证券研究所12第50周地产板块个股表现第50周地产板块涨幅居前的公司分别为格力地产大港股份陆家嘴粤泰股份和万业企业表2本周房地产个股表现格力地产大港股份陆家嘴涨幅居前本周涨幅前五涨幅本周跌幅前五跌幅格力地产6117万通地产-2056大港股份2269中粮地产-1538陆家嘴999万方发展-1261粤泰股份889泰禾集团-1111万业企业832万里股份-1082数据来源Wind东方证券研究所备注本研报使用的地产板块股票池是经过调整的具体见附录2行业及公司要闻回顾202212122022121821行业一周要闻回顾中央经济工作会议确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险坚持房住不炒推动房地产业向新发展模式平稳过渡支持住房改善新能源汽车养老服务等消费中共中央国务院发布扩大内需战略规划纲要刘鹤副总理房地产是国民经济的支柱产业国家统计局1-11月房地产销售面积销售金额投资额新开工面积累计增速-233-266-98-389中财办韩文秀要消除房地产多年来高负债高杠杆高周转发展模式的弊端北京恢复团队旅游进出京跨省团队旅游及机票酒店业务1-11月北京房地产开发投资同比增长04销售面积同比下降43杭州公积金贷款执行认房不认贷厦门商住地基准地价平均调整029兰州取消限售5年期以上首套房贷款利率40广州成都重庆新一批次集中土地出让完成1中央经济工作会议有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明4房地产行业行业周报集中精力化解地产风险好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险同时要坚决依法打击违法犯罪行为要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费1216信息来源新华社2中共中央国务院发布扩大内需战略规划纲要2022-2035年坚定实施扩大内需战略培育完整内需体系持续提升传统消费促进居住消费健康发展坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强房地产市场预期引导探索新的发展模式支持居民合理自住需求遏制投资投机性需求稳地价稳房价稳预期1214信息来源中国政府网3国务院副总理刘鹤房地产是国民经济的支柱产业针对当前出现的下行风险已出台一些政策正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖1215信息来源观点地产网4国家统计局统计局公布2022年11月房地产市场运行情况单月房地产销售面积销售金额投资额新开工面积分别为10071万平米9816亿元9918亿元7910万平米同比增速分别为-333-322-199-508前值-232-237-160-3511215信息来源国家统计局官网5中财办副主任韩文秀防范化解房地产市场风险是重中之重要坚持房住不炒的定位深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性结构性变化抓紧研究中长期治本之策消除多年来高负债高杠杆高周转发展模式的弊端推动房地产业向新发展模式平稳过渡1217信息来源腾讯新闻6北京恢复旅行社及在线旅游企业经营在京团队旅游进出京跨省团队旅游及机票酒店业务1213信息来源观点地产网7北京统计局1-11月全市房地产开发投资增长041-11月全市商品房销售面积为8973万平方米同比下降431216信息来源观点地产网8杭州公积金贷款执行认房不认贷商业贷款结清后申请公积金贷款购房按首套房执行首付比例不低于30二套房首付比例不低于401213信息来源观点地产网9厦门发布土地基准地价商住地平均调整为029其中岛内调整0811213信息来源观点地产网10兰州取消限售规定5年期以上首套房贷款利率由43下调至401213信息来源观点地产网11广州四批供地共挂牌6宗地总起价2446亿元成功出让5宗地1宗流拍出让金额1912亿元1215有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明5房地产行业行业周报集中精力化解地产风险信息来源观点地产网12成都出让6宗地块5宗成交成交总价约829亿元1216信息来源观点地产网13重庆第三批次集中土拍完成10宗地块全部成交均为底价出让总成交金额6378亿元1213信息来源观点地产网22房地产行业重点城市周度数据回顾本周新房销售量较上周上升二手房销售量较上周下降第50周29大城市新房销售为26万套较上周上升7811大城市二手房销售8108套较上周下降11一线城市新房二手房交易较上周分别上升78下降75二线城市新房二手房交易较上周分别上升81上升49图1本周第50周29城市新房成交29大城市套一线城市套右轴700001600060000140005000012000100004000080003000060002000040001000020000020202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第1周10周19周28周37周46周3周12周21周30周39周49周5-615周24周33周43周周数据来源Wind东方证券研究所图2本周第50周11城市二手房成交11大城市套一线城市套右轴250008000700020000600015000500040001000030005000200010000020202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第1周10周19周28周37周46周3周12周21周30周39周49周5-615周24周33周43周周数据来源Wind东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明6房地产行业行业周报集中精力化解地产风险图3本周第50周新房二手房成交中一线城市占比二手房一线占比新房一线占比右轴1003690328028702460205016401230820410020202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第1周10周19周28周37周46周3周12周21周30周39周49周5-615周24周33周43周周数据来源Wind东方证券研究所库存量库销比较上周上升截至第50周15大城市库存为1250万套较第49周增加4000套库销比为158个月较第49周上升01个月一线城市库存量312万套较第49周减少1600套库销比为101个月较第49周持平二线城市库存量559万套较第49周增加1956套库销比为130个月与第49周减少01个月图4第50周跟踪城市库销比新房库存新房去化周期月右轴140000250120000213200100000800001501501166000010040000502000035000北京上海广州深圳数据来源Wind东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明7房地产行业行业周报集中精力化解地产风险图5重点城市库存和库销比15大城市月一线城市月28242016128402020202020202020202020202020202120212021202120212021202220222022202220222022年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周18周26周34周43周数据来源Wind东方证券研究所23重点城市土地市场跟踪本周土地市场出让热度较上周上升第50周26大城市合计成交土地31块其中一线城市二线城市环沪卫星城粤港澳卫星城分别成交51673块较第49周分别减少1块增加2块减少3块增加3块土地出让金增加第50周26大城市土地出让金为3698亿元较第49周增加228亿元图6一二线城市土地成交情况一线城市成交土地面积万方二线城市成交土地面积万方一线城市成交地块数二线城市成交地块数50012040010080300602004010020002020202020202020202020202020202120212021202120212021202220222022202220222022年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第1周9周17周25周33周41周49周5周14周22周30周38周47周2周11周19周27周35周44周数据来源中指院观点地产网东方证券研究所注一线城市北京上海深圳二线城市广州杭州南京苏州合肥天津厦门武汉郑州宁波西安成都有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明8房地产行业行业周报集中精力化解地产风险图7卫星城土地成交情况卫星城环沪成交土地面积万方卫星城粤港澳成交土地面积万方卫星城环沪成交地块数卫星城粤港澳成交地块数7002060050015400103002005100002020202020202020202020202020202120212021202120212021202220222022202220222022年第1年第9年第年第年第年第年第年第5年第年第年第年第年第年第2年第年第年第年第年第周周17周25周33周41周49周周14周22周30周38周47周周11周19周27周35周44周数据来源中指院观点地产网东方证券研究所注卫星城环沪包括嘉兴嘉善昆山湖州南通市区启东粤港澳包括东莞佛山惠州中山珠海图8一二线城市土地出让金情况一线城市出让金总额亿元二线城市出让金总额亿元14001200100080060040020002020202020202020202020202020202120212021202120212021202220222022202220222022年第1年第9年第年第年第年第年第年第5年第年第年第年第年第年第2年第年第年第年第年第周周17周25周33周41周49周周14周22周30周38周47周周11周19周27周35周44周数据来源中指院观点地产网东方证券研究所注一线城市北京上海深圳广州二线城市杭州南京苏州合肥天津厦门武汉郑州宁波西安成都图9卫星城土地出让金情况卫星城环沪出让金总额亿元卫星城粤港澳出让金总额亿元1601401201008060402002020202020202020202020202020202120212021202120212021202220222022202220222022年第1年第9年第年第年第年第年第年第5年第年第年第年第年第年第2年第年第年第年第年第周周17周25周33周41周49周周14周22周30周38周47周周11周19周27周35周44周数据来源中指院观点地产网东方证券研究所注卫星城环沪包括嘉兴嘉善昆山湖州南通市区启东粤港澳包括东莞佛山惠州中山珠海有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明9房地产行业行业周报集中精力化解地产风险平均溢价率下降第50周26大城市土地成交平均溢价率14较第49周下降06个百分点一线城市二线城市环沪卫星城粤港澳卫星城的平均溢价率分别为00094000第50周26大城市土地流拍数量为2块图1026城土地平均溢价率情况40平均溢价率353025201510502020202020202020202020202020202120212021202120212021202220222022202220222022年第1年第9年第年第年第年第年第年第5年第年第年第年第年第年第2年第年第年第年第年第周周17周25周33周41周49周周14周22周30周38周47周周11周19周27周35周44周数据来源中指院观点地产网东方证券研究所注26城市为北京上海深圳广州杭州南京苏州合肥天津厦门武汉郑州宁波西安成都嘉兴嘉善昆山湖州南通市区启东东莞佛山惠州中山珠海图1126城土地流拍情况流拍地块数宗28262422201816141210864202020202020202020202020202020202120212021202120212021202220222022202220222022年第1年第9年第年第年第年第年第年第5年第年第年第年第年第年第2年第年第年第年第年第周周17周25周33周41周49周周14周22周30周38周47周周11周19周27周35周44周数据来源中指院观点地产网东方证券研究所注26城市为北京上海深圳广州杭州南京苏州合肥天津厦门武汉郑州宁波西安成都嘉兴嘉善昆山湖州南通市区启东东莞佛山惠州中山珠海有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明10房地产行业行业周报集中精力化解地产风险24重点公司一周要闻回顾房地产及相关业务发展华润置地新城控股华侨城公布11月份经营情况旭辉集团拟出售旭辉永升服务2326股份招商蛇口陆家嘴公布资产收购及定增募集配套资预案招商蛇口364亿元公司债票面利率确定为240和280万科赎回21万科0119亿元公司债西藏城投拟定增募资大悦城拟发行15亿元公司债中交地产拟发行不超过10亿元公司债中国铁建拟引入投资者增资实行市场化债转股金科股份截至11月末到期未支付债务909亿元华润置地121211月实现总合同销售额约2220亿元同比增长91总合同销售建筑面积1098万方同比减少1191-11月累计合同销售金额约25173亿元累计合同销售面积11552万方同比分别减少70及261旭辉集团1212为纾缓流动资金压力及为业务营运提供资金旭辉控股拟通过投标程序出售集团持有的旭辉永升服务2326的股份招商蛇口12122022年第五期公司债发行规模不超过364亿元3年期票面利率确定为2405年期票面利率确定为280万科1213决定对21万科01全部赎回债券发行规模为19亿元新城控股121311月公司实现合同销售金额653亿元同比减少674销售面积716万方同比减少6641-11月公司累计销售金额和面积分别为10948亿元和11170万方同比分别减少486和467西藏城投1213拟定增募集资金用于公司保交楼保民生相关的房地产项目开发建设以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金偿还债务等用途大悦城1214拟发行15亿元公司债第二期将用于偿还到期债务华侨城A121511月实现合同销售金额304亿元合同销售面积154万方1-11月累计合同销售金额5025亿元同比下降33累计合同销售面积2389万方同比下降34陆家嘴1215拟以发行股份方式购买陆家嘴集团持有的昌邑公司100股权东袤公司30股权拟以支付现金方式购买前滩投资持有的耀龙公司60股权企荣公司100股权中交地产1215计划面向专业投资者公开发行公司债券第一期发行规模为不超过人民币10亿元利率询价区间为450-590招商蛇口1216拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24股权招商局投资发展持有的招商前海实业289股权并募集配套资金定增募集的配套资金将用于存量涉房项目标的公司的项目建设补充流动资金偿还债务等中国铁建1216拟引入中银金融资产投资有限公司等4家投资者合计出资人民币100亿元对标的公司进行增资实施市场化债转股金科股份1216截至2022年11月末公司已到期未支付的债务本金合计金额9091亿元其中涉及担保事项的到期未支付债务金额为7478亿元有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明11房地产行业行业周报集中精力化解地产风险3投资建议中央经济工作会议有关房地产的表述主要在扩大国内需求和防范化解重大风险两个章节扩大内需是明年最重要的经济工作其中支持住房改善被放到促消费的首要位置可以期待需求端会出台更多政策刺激改善型需求限购限贷放松或进一步扩大至中高能级城市在防范化解重大风险章节会议明确了行业短期内亟需解决的问题依次强调保交楼满足行业合理融资需求防范化解优质头部房企风险坚决依法打击违法犯罪行为因城施策及长租房市场建设等工作房住不炒的长期指导方向不变基本符合市场预期保交楼再次被强调近期政策在存量债务展期新增贷款及配套融资股权再融资等方面为保交楼提供了多项支持目的在于形成实物投资量并尽力化解风险但没有突破市场化法治化的原则会议首次提到防范化解优质头部房企风险具体范围实施路径仍需继续观察坚决依法打击违法犯罪保证了保交楼融资支持等纾困工作有效推进总体来看行业的现状问题和长期发展方向已经比较明确结合中财办副主任韩文秀关于消除行业多年来高负债高杠杆高周转发展模式弊端的表述我们认为在解决路径上不会采用加剧房企高杠杆高周转的方式期待供需两侧继续发力推动行业基本面缓慢修复我们看好能够穿越本轮周期的企业看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业风险提示1地产逆周期政策不及预期当前市场对政策放松的预期较强如果中央或地方政策超预期收缩将影响市场情绪2销售大幅下滑由于楼市进入需求收缩期叠加疫情形势的不确定性影响销售增长可能不达预期从而影响开发商的周转能力和盈利能力3房企信用风险进一步扩大如政策和销售等不及预期个别房企因刚性债务无法兑付发生信用违约从而拖累整个板块表现附录跟踪城市及地产板块股票池名单1周度新房数据跟踪城市北京上海广州深圳杭州南京青岛苏州福州厦门东莞惠州南宁济南南昌呼和浩特温州泉州淮安江阴武汉长春无锡昆明大连佛山吉林金华常州其中一线城市为北京上海深圳广州2周度二手房数据跟踪城市北京深圳南京杭州苏州厦门青岛南昌大连南宁扬州其中一线城市为北京深圳3周度库存数据跟踪城市北京上海广州深圳杭州南京苏州福州厦门东莞南宁济南温州泉州蚌埠九江江阴张家港其中一线城市为北京有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明12房地产行业行业周报集中精力化解地产风险4本报告使用的股票池基于申万行业指数房地产进行调整调整依据为该公司实质从事业务盈利与地产关联也可能是与我们关注的领域有关如房地产服务业传媒板块的三六五网也符合股票池要求调整后股票数量为130股票池全名单如下表3地产板块股票池名单000002SZ万科A000620SZ新华联002305SZ南国置业600393SH粤泰股份600743SH华远地产000005SZ世纪星源000631SZ顺发恒业002574SZ明牌珠宝600463SH空港股份600745SH中茵股份000006SZ深振业A000638SZ万方发展600007SH中国国贸600503SH华丽家族600748SH上实发展000011SZ深物业A000656SZ金科股份600048SH保利发展600510SH黑牡丹600753SH东方银星000014SZ沙河股份000667SZ美好集团600052SH浙江广厦600533SH栖霞建设600773SH西藏城投000023SZ深天地A000671SZ阳光城600064SH南京高科600565SH迪马股份600791SH京能置业000029SZ深深房A000718SZ苏宁环球600067SH冠城大通600604SH市北高新600807SH天业股份000031SZ中粮地产000732SZ泰禾集团600077SH宋都股份600606SH绿地控股600823SH世茂股份000036SZ华联控股000736SZ中房地产600094SH大名城600620SH天宸股份600847SH万里股份000038SZ深大通000797SZ中国武夷600113SH浙江东日600621SH华鑫股份600848SH上海临港000040SZ东旭蓝天000809SZ铁岭新城600133SH东湖高新600622SH嘉宝集团600890SH中房股份000042SZ中洲控股000838SZ财信发展600149SH廊坊发展600638SH新黄浦600895SH张江高科000043SZ中航地产000863SZ三湘股份600158SH中体产业600639SH浦东金桥601588SH北辰实业000046SZ泛海控股000897SZ津滨发展600159SH大龙地产600641SH万业企业300295SZ三六五网000069SZ华侨城A000909SZ数源科技600162SH香江控股600647SH同达创业000090SZ天健集团000918SZ嘉凯城600173SH卧龙地产600648SH外高桥000150SZ宜华健康000926SZ福星股份600185SH格力地产600649SH城投控股000402SZ金融街000931SZ中关村600208SH新湖中宝600657SH信达地产000502SZ绿景控股000961SZ中南建设600215SH长春经开600658SH电子城000506SZ中润资源000965SZ天保基建600223SH鲁商置业600663SH陆家嘴000514SZ渝开发000979SZ中弘股份600225SH天津松江600665SH天地源000517SZ荣安地产001979SZ招商蛇口600239SH云南城投600675SH中华企业000537SZ广宇发展002016SZ世荣兆业600246SH万通地产600683SH京投发展000540SZ中天城投002077SZ大港股份600266SH北京城建600684SH珠江实业000558SZ莱茵体育002133SZ广宇集团600322SH天房发展600693SH东百集团000573SZ粤宏远A002146SZ荣盛发展600325SH华发股份600716SH凤凰股份000608SZ阳光股份002208SZ合肥城建600340SH华夏幸福600724SH宁波富达000609SZ绵石投资002244SZ滨江集团600376SH首开股份600734SH实达集团000616SZ海航投资002285SZ世联行600383SH金地集团600736SH苏州高新数据来源Wind东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明13房地产行业行业周报集中精力化解地产风险分析师TableDisclaimer申明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系投资评级和相关定义报告发布日后的12个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数深证成指的涨跌幅为基准公司投资评级的量化标准买入相对强于市场基准指数收益率15以上增持相对强于市场基准指数收益率515中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动减持相对弱于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该股票的研究状况未给予投资评级相关信息暂停评级根据监管制度及本公司相关规定研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级盈利预测及目标价格等信息不再有效行业投资评级的量化标准看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动看淡相对于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该行业的研究状况未给予投资评级等相关信息暂停评级由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明14免责声明HeadertTableDisclaimerTableDisclaimer本证券研究报告以下简称本报告由东方证券股份有限公司以下简称本公司制作及发布本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性客户也不应该认为该信息是准确和完整的同时本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的证券研究报告本公司会适时更新我们的研究但可能会因某些规定而无法做到除了一些定期出版的证券研究报告之外绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动过去的表现并不代表未来的表现未来的回报也无法保证投资者可能会损失本金外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响那些涉及期货期权及其它衍生工具的交易因其包括重大的市场风险因此并不适合所有投资者在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告主要以电子版形式分发间或也会辅以印刷品形式分发所有报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面协议授权任何机构或个人不得以任何形式复制转发或公开传播本报告的全部或部分内容不得将报告内容作为诉讼仲裁传媒所引用之证明或依据不得用于营利或用于未经允许的其它用途经本公司事先书面协议授权刊载或转发的被授权机构承担相关刊载或者转发责任不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告HeadertTableAddress东方证券研究所地址上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话021-63325888传真021-63326786网址wwwdfzqcomcn东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格据此开展发布证券研究报告业务东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系因此投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素