我们相信，不利于消费需求释放的限制性政策将有望很快放开，各地的限购限贷政策，尤其是认房又认贷的首套房认定标准将有希望放宽。同时，普通住宅认定标准有望放宽。在供给侧，进一步的流动性支持和预期管理，将继续补强房企的资产负债表。
　　▍中央财办有关负责同志接受新华社等媒体记者提问，对学习贯彻落实中央经济工作会议精神进行权威解读。其中，在扩大内需，防范金融风险等领域，有关负责同志高度肯定了释放住房改善需求和避免房地产行业风险的重要性，更清楚展望了2023年房地产政策的侧重点。
　　▍解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来需求政策重点。我们预计，二线省会城市的住房限购有望实质性放开，一线和新一线城市的限购也有望在执行标准，地理范围等领域有所优化。2016年之后信贷记录影响居民首付的规定，严重影响了卖旧买新，卖小买大需求的释放。我们预计，在不远的将来认房又认贷的首套房认定标准将有望放宽。此外，各地对于普通住宅认定的过严标准，影响了合理改善的交易便利性。我们预计各地普通住宅认定标准有望放宽。
　　▍流动性支持和预期管理为核心的供给侧政策，将进一步优化龙头房企资产负债表。我们认为，2022年出台的地产融资三支箭将继续发挥作用，即债券市场有望继续稳步恢复市场化融资功能，A股股权再融资在2023年进入实质发行阶段。房地产开发企业在REITs市场有望获得合理待遇，房企符合基础设施REITs要求的底层资产有可能不断被盘活，从而增厚房企边际业绩，推动企业获得现金回流。预计银行将积极解决存量债务问题，新增对房地产行业信用支持。
　　▍区分长短期关系，区分追求平稳状态和保持政策有为。中央经济工作会议要求，要研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡。我们认为，所谓新发展模式就是区别于传统的高负债、高杠杆、高周转的模式。但房地产政策不是在2023年既要完成新发展模式转型，又要释放需求鼓励改善自住。2023年的房地产政策，重点就是扩大需求——中长期而言，重点则是推动行业向新发展模式平稳过渡。这里的平稳，我们认为是指追求状态平稳，即开发投资和销售基本稳定。平稳并不意味着政策无为，相反，只有积极有为的政策，才能扭转房地产市场基本面持续下行的局面。中央财办有关负责同志强调了房地产在经济增长，地方财力，居民家庭资产和银行体系负债方面的重要性，突出了房地产政策调整的紧迫性。
　　▍风险因素：房地产市场销售下行的风险；政策出台不及时，个别房企继续信用出险的可能性。
　　▍把握三条主线，积极配置地产股。我们认为，房地产行业正处于周期的底部，企业资产负债正得到改善，市场正走向复苏。我们建议关注三条投资主线，即2021年四季度以来的拿地低谷期，企业拿地较为积极的货值主线；REITs市场不断发展背景之下，可供盘活的存量资产主线；企业优化资产负债表的再融资主线。我们看好优秀的开发企业，推荐万科a(万科企业)，保利发展，华发股份、金地集团、华侨城、陆家嘴、金融街、滨江集团、华润置地、美的置业、绿城中国、龙湖集团等公司。
　　

研究报告全文：房地产政策如何出实招房地产行业专题研究20221220中信证券研究部核心观点我们相信不利于消费需求释放的限制性政策将有望很快放开各地的限购限贷政策尤其是认房又认贷的首套房认定标准将有希望放宽同时普通住宅认定标准有望放宽在供给侧进一步的流动性支持和预期管理将继续补强房企的资产负债表中央财办有关负责同志接受新华社等媒体记者提问对学习贯彻落实中央经济工作会议精神进行权威解读其中在扩大内需防范金融风险等领域有关负责陈聪基础设施和现代服同志高度肯定了释放住房改善需求和避免房地产行业风险的重要性更清楚展望务产业首席分析师了2023年房地产政策的侧重点S1010510120047解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来需求政策重点我们预计二线省会城市的住房限购有望实质性放开一线和新一线城市的限购也有望在执行标准地理范围等领域有所优化2016年之后信贷记录影响居民首付的规定严重影响了卖旧买新卖小买大需求的释放我们预计在不远的将来认房又认贷的首套房认定标准将有望放宽此外各地对于普通住宅认定的过严标准影响了合理改善的交易便利性我们预计各地普通住宅认定标准有望放宽流动性支持和预期管理为核心的供给侧政策将进一步优化龙头房企资产负债张全国房地产和物业服务表我们认为2022年出台的地产融资三支箭将继续发挥作用即债券市场有行业联席首席分析望继续稳步恢复市场化融资功能A股股权再融资在2023年进入实质发行阶段师房地产开发企业在REITs市场有望获得合理待遇房企符合基础设施REITs要S1010517050001求的底层资产有可能不断被盘活从而增厚房企边际业绩推动企业获得现金回流预计银行将积极解决存量债务问题新增对房地产行业信用支持区分长短期关系区分追求平稳状态和保持政策有为中央经济工作会议要求要研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡我们认为所谓新发展模式就是区别于传统的高负债高杠杆高周转的模式但房地产政策不是在2023年既要完成新发展模式转型又要释放需求鼓励改善自住2023年的房地产政策重点就是扩大需求中长期而言重点则是推动行业向新发展模式平稳过渡这里的平稳我们认为是指追求状态平稳即开发投资和销售基本稳定平稳并不意味着政策无为相反只有积极有为的政策才能扭转房地产市场基本面持续下行的局面中央财办有关负责同志强调了房地产在经济增长地方财力居民家庭资产和银行体系负债方面的重要性突出了房地产政策调整的紧迫性风险因素房地产市场销售下行的风险政策出台不及时个别房企继续信用出房地产和物业服务行业险的可能性评级强于大市维持把握三条主线积极配置地产股我们认为房地产行业正处于周期的底部企业资产负债正得到改善市场正走向复苏我们建议关注三条投资主线即2021年四季度以来的拿地低谷期企业拿地较为积极的货值主线REITs市场不断发展背景之下可供盘活的存量资产主线企业优化资产负债表的再融资主线我们看好优秀的开发企业推荐万科a万科企业保利发展华发股份金地集团华侨城陆家嘴金融街滨江集团华润置地美的置业绿城中国龙湖集团等公司证券研究报告请务必阅读正文之后第19页起的免责条款和声明房地产行业专题研究20221220重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易币种21A22E23E24E21A22E23E24E保利发展买入157722922926330969696051万科A买入1935194210226254100928676华润置地买入358037341445349386777165龙湖集团买入256035738342948564605347绿城中国买入138822828030935954444035越秀地产买入99513414116520266635444华发股份买入101415116518118267615656滨江集团买入970097117140169100836957建发股份买入143920321925828871665650中国国贸买入1616102109121138159148133117金融街买入564055058063068103989083陆家嘴买入1210107081082094113150148129华侨城A买入5560460250620671202238983资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2022年12月19日收盘价请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业专题研究20221220目录中央经济工作会议精神和房地产问题的权威解读5工具箱内还有什么需求侧手段7限购政策7限贷政策8普通住宅标准认定10改善房企资产负债表还有什么实招11尽快落实第三支箭11房地产开发企业在REITs市场获得合理待遇12银行类金融机构加大支持避免金融风险蔓延12怎样看待新模式和平稳过渡13区分好长期和短期13平稳过渡是状态平稳不是政策平稳13继续看好长租房市场的发展14风险提示15把握三条主线积极配置地产股15请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业专题研究20221220插图目录图1充分认识房地产行业重要性的示意图13图2样本核心城市年新增保租房建设和纳保规模预测万套14图3样本核心城市保租房年租金规模和资本化价值预测亿元14表格目录表12022年部分放松限购政策的城市7表2当前一线城市较为严格的限购政策规定8表3部分北京和上海新能源车购置相关政策8表4我国差别化住房信贷政策的发展历史9表5中央政府层面的差别化住房信贷政策调整一览表9表6近期部分城市首付比例规定10表7代表性城市的普通住宅标准普宅和非普宅的交易待遇差别10表811月28日以来上市房企公告披露增发意向增发预案及提请股东大会事项一览11表9部分A股房企持有性资产出表产生利润测算12表10部分银行和地产公司的战略合作协议12表11房地产行业开发投资及销售预测14表12分季度房地产行业开发投资及销售预测14表13样本核心城市保租房市场空间测算14表14部分样本企业拿地销售金额比值15表15样本房企预测资产REITs出表后现金净流入水平16表16重点公司盈利预测估值及投资评级16请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产行业专题研究20221220中央经济工作会议精神和房地产问题的权威解读中央财办有关负责同志接受新华社等媒体记者提问围绕学习贯彻落实中央经济工作会议精神回应当前经济热点问题其中和房地产市场关联度较大的内容全文摘录如下问当前受疫情冲击最大的是消费如何有效稳定消费增长答针对这几年受疫情影响老百姓收入增长放缓预期下降不敢消费不便消费存钱避险倾向上升的情况要把恢复和扩大消费摆在优先位置采取强有力措施增强消费能力改善消费条件增加消费场景使消费潜力充分释放出来要多渠道增加城乡居民收入特别是提高消费倾向高但受疫情影响大的中低收入居民的消费能力适当增加消费信贷落实落细就业优先政策支持发展吸纳就业能力强的产业和企业及时有效缓解结构性物价上涨给困难群众带来的影响针对住房汽车服务性消费等领域存在的一些限制性措施要完善消费政策支持住房改善新能源汽车养老服务教育医疗文化体育服务等消费如因城施策支持刚性和改善性住房需求继续实施免征车辆购置税政策推动汽车消费由购买管理向使用管理转变推动养老事业和养老产业协同发展加快健全居家社区机构相协调医养康养相结合的养老服务体系等问如何有效防范和化解一些重大经济金融风险守牢不发生系统性风险的底线答防范化解重大经济金融风险的重要思路是做大经济实力这个分母稀释风险这个分子从中期看我国最大的底气在于城镇化工业化仍处于深入发展阶段经济需求潜力大发展韧性强新的竞争优势不断形成从近期看最有力的依托在于保持经济合理增速推动高质量发展明年推动我国经济整体好转有很好的条件和基础下一步按照会议部署要坚持系统观念强化底线思维标本兼治短长结合统筹好化险和改革守牢不发生系统性风险的底线一是关于房地产业风险去年下半年以来我国房地产市场明显走弱近几个月来出现加速下滑成为影响经济运行中一个重大风险因素下一步要立足我国巨大需求空间支撑持续优化需求侧管理加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度中期要研究促进房地产业健康发展的治本之策改革完善房地产相关土地财税金融等基础性制度多渠道增加市场化长租房和保障性租赁住房供给推动房地产企业转型发展有序构建房地产健康发展新模式二是关于金融市场和机构风险从市场看受美联储及多国央行高频次加息市场预期不稳等影响一段时间以来一些国家股市下行资本流出汇率贬值等压力增大党中央高度重视各类市场联动下行风险在国务院金融委统筹指挥下抓住主要矛盾精准施策近来我国股市汇率债市总体保持稳定运行从机构看我国大型国有金融机构的基础较为坚实但个别中小银行村镇银行信托公司等较为脆弱下一步要强化金融稳定保障体系推动加强金融机构公司治理严格高管主要股东资质审核和行为监管有效隔离产业资本和金融风险引导金融机构找准定位专注主业不断夯实金融健康发展的微观基础请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产行业专题研究20221220三是关于防范化解地方政府债务风险近年来地方隐性债务规模增速总体放缓但规模仍然较大特别是部分地方债务压力不断增大县市级地方政府债务尤为突出我们坚持开正门堵旁门化存量控增量坚决禁止变相举债虚假化债行为防范地方国有企事业单位平台化加大隐性债务处置力度下一步要标本兼治深化省以下财税体制改革加大转移支付力度加快建立地方税体系夯实地方基本财力和自我发展能力党政机关要坚持过紧日子我们相信随着明年中国经济整体好转改革开放不断深化市场信心得到提振各类经济金融风险隐患会在发展中得到有效化解重大风险处置能力会在发展中得到不断增强不发生系统性风险的底线一定可以守住并在此基础上推动经济行稳致远高质量发展问明年房地产政策的侧重点是什么如何更好满足居民刚性和改善性住房需求答这次会议对房地产行业风险化解和可持续发展作出重要部署会议认为各部门各地方只要认识到位工作到位持续抓好房地产风险可以化解市场可以实现平稳发展一是要充分认识到房地产行业的重要性房地产链条长涉及面广是国民经济支柱产业占GDP的比重为7左右加上建筑业则占到14土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半占城镇居民家庭资产的6成房地产贷款加上以房地产作押品的贷款占全部贷款余额的39对于金融稳定具有重要影响是外溢性较强具有系统重要性的行业二是要做好应对工作确保房地产市场平稳发展在前期已出台多项政策基础上会议从供给端预期和需求端以及促行业新模式转型等方面作出部署供给端方面各地区和有关部门要扛起责任扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作继续给行业提供足够的流动性满足行业合理融资需求推动行业并购重组完善相关房地产调控政策及制度2022年已出台的政策要持续抓好2023年还将出台新举措侧重研究解决改善房企资产负债状况等预期和需求端方面要着力改善预期扩大有效需求支持刚性和改善性住房需求比如在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策这些消费潜力要予以释放结合落实生育政策和人才政策解决好新老市民青年人等住房问题鼓励加大保障性租赁住房供给发展长租房市场合理增加消费信贷支持住房改善等消费三是要抓紧研究中长期治本之策要深入研判房地产市场供求关系人口变化城镇化格局包括城市群都市圈城市更新再城市化等研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡摆脱多年来高负债高杠杆高周转模式请务必阅读正文之后的免责条款和声明6房地产行业专题研究20221220总之要高度重视当前房地产行业的问题和风险挑战同时要看到我国城镇化率仍有较大提升空间刚性和改善性住房需求潜力很大近期密集出台的政策措施将逐步见效各项政策措施还将继续完善工具箱内还有什么需求侧手段中央财办的权威解读指出在住房消费等领域还存在一些不利于消费需求释放的限制性政策这些消费潜力要予以释放在房地产领域什么是不利于消费需求释放的限制性政策呢我们认为这主要是核心一二线城市的限购政策和差别化住房信贷政策中对改善需求的限制政策限购政策在限购政策方面当前大多数三四线城市已经完全放开了限购政策即不需要购房资格就可以购置房屋一些二线省会城市正在实质性放开限购政策原限购的地理范围大大缩小一线城市仍有较为严格的限购要求表12022年以来部分放松限购政策的城市城市地区时间主要内容西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知明确从市外迁入西安市且在住房限购区域无住房的居民家庭落户西安市后即可在住房限购区域购买首套二手住房在住房限购区域无住房的非西安市户籍居民家庭持有西安市居住证西安11月19日且在购房之日前6个月在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税的可购买1套二手住房经批准引进的各类人才在西安市住房限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料符合西安市购房资格的二孩及以上家庭在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室印发关于进一步优化区域限购措施的通知关于区域限购的优化如下将天府新区成都直管区成都高新区西部园区锦江区青羊区金牛区武成都11月17日侯区成华区龙泉驿区新都区温江区双流区郫都区这12个区统一为一个住房限购区域具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭均可在该限购区域内购买住房该区域购房套数户籍社保年限等住房限购要求保持不变北京市住建委等发布通知称划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖马驹桥地区约78平方北京台湖马驹桥11月8日公里商品住房包括新建商品住房和二手住房执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定地区这意味着台湖马驹桥地区将不再执行通州限购的双限政策浙江杭州萧山区发布通知称已落户杭州市的户籍家庭或在杭州工作且有城镇社保或个人所得税缴纳记录的非杭州市户籍家庭可在萧山区义桥临浦衙前南阳新塘戴村河上浦阳所杭州萧山区9月28日前进化瓜沥靖江楼塔益农党湾等镇街购买住房符合条件的杭州市户籍家庭在萧山区上述镇街购买第二套住房不受落户满五年的限制各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变上海市人民政府印发关于支持中国上海自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施的通知其中明确进一步优化人才落户政策定向优化临港新片区人才购房上海8月20日政策优化人才购房条件在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上在临港新片区限购1套住房所购住房自合同网签备案满7年后可转让东莞市住房和城乡建设局等四部门7月4日联合发出关于加强分类指导优化住房限购政策的通知根据通知规定从2022年7月4日起东莞市住房限购区域调整为莞城街道东城街道南城街道东莞7月4日万江街道松山湖高新技术产业开发区以下简称限购区域除上述限购区域外东莞市其他区域暂停实行住房限购政策居民家庭在非限购区域购买商品住房无需进行购房资格核验6月1日起珠海市已经调整限购政策仅香洲区南屏镇和湾仔街道除外和横琴粤澳深度合作区珠海6月9日这两个区实施限购而此前是全市各区都限购资料来源各地方政府机构官网中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明7房地产行业专题研究20221220表2当前一线城市较为严格的限购政策规定城市限购措施京籍居民家庭已婚限购两套住房单身限购一套住房连续5年含以上在京交纳社会保险或个人所得税的非京籍家庭限购一北京套住房1本市户籍单身可买一套2本市户籍家庭可买两套3外地户籍家庭可买一套需提供连续满5年及以上的社保或个人所得上海税证明4港澳台同胞华侨持中国护照外国绿卡可买一套5外国人持外国护照在中国工作超过一年并且还在职可买一套本市户籍居民家庭限购2套住房非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳广州证明的在本市限购1套住房本市户籍居民家庭限购2套住房本市户籍成年单身人士含离异在本市限购1套住房本市户籍家庭须在本市落户满3年且深圳能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房非深户居民家庭继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房资料来源各地方政府机构官网中信证券研究部展望未来我们认为二线城市的限购政策有彻底放开的可能性一线城市的限购也有优化调整的可能性当然我们认为一线城市的限购政策仍将长期存在例如尽管各文件一直要求取消对新能源车购买的限制但一些城市仍需要购车指标才能购置新能源车其他一些城市对新能源车的购置数量仍然有限制但我们相信一线城市的房屋限购政策也有优化的空间表3近年北京和上海新能源车购置相关政策地点时间文件主要内容关于一次性增发新能2020年7月31日源小客车指标配置办法向符合条件的家庭一次性增发2万个新能源小客车指标的通告关于小客车数量调控调整家庭新能源指标占比2021-2023年分别设置6070和802020年12月7日政策优化调整内容的说的新能源小客车配置指标向无车家庭配置同时引导鼓励存量车油北京明改电提高2022年小客车指2021年12月29日2022年北京新能源指标额度由6万个调增至7万个标中新能源车指标比例北京市关于鼓励汽车对规定时间内报废或转出登记1年以上乘用车并新购新能源小客车可2022年6月26日更新换代消费的方案获得8000-10000元不等补贴消费者购买新能源汽对规定时间内购买初次登记的新能源企业给予每人5000元充电补助2020年5月6日车充电补助实施细则可用于支付车辆电费2021年2月8日上海市鼓励购买和使从专用牌照额度专用营运额度通行便利等方面鼓励购买和使用新能用新能源汽车实施办法源汽车上海关于支持本市燃料电从整车购置奖励关键零部件奖励车辆运营奖励支持公交车运营2021年11月3日池汽车产业发展若干政加氢站建设补贴氢气零售价格补贴等方面支持燃料电池汽车产业发展策上海市促进汽车消费对规定时间内报废或转让上海市注册登记的非营运小客车并购买纯电2022年6月17日补贴实施细则动小客车新车的个人用户给予一次性10000元购车补贴资料来源各地方政府机构官网中信证券研究部限贷政策限贷政策的调整空间则较之限购政策更大值得关注的是2014年10月之后首套房认定进入认贷不认房的阶段即贷款记录只要还清则不会影响居民享受较低的首付款请务必阅读正文之后的免责条款和声明8房地产行业专题研究20221220比例要求但到2016年之后市场又进入了认房又认贷的阶段即贷款记录本身可能影响再度申请住房按揭贷款即便居民只是卖旧买新卖小买大表4我国差别化住房信贷政策的发展历史时间部门文件对认房及认贷标准的划分对于贷款购买首套普通自住房的家庭贷款最低首付款比例为30贷款利率下限为贷款基准利率的07倍具体中国人民银行中国银行关于进一步做好住房金融由银行业金融机构根据风险情况自主确定对拥有1套住2014年9月30日业监督管理委员会服务工作的通知房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业金融机构执行首套房贷款政策居民家庭购买首套住房申请商业贷款的首付款比例不低于35在本市已拥有1套住房的或在本市无住房但上海市住建委人民银行上海进一步完善差别化住2016年11月29日有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款购买普通自住上海分行上海银监局房信贷政策房的首付款比例不低于50购买非普通自住房的首付款比例不低于70居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录公积金住房贷款记录的购买普通自住房的执行现行首套房北京市住房和城乡建设委政策即首付款比例不低于35购买非普通自住房的首员会中国人民银行营业关于完善商品住房销售和付款比例不低于40自住型商品住房两限房等政策性2017年3月17日管理部中国银行业监督差别化信贷政策的通知住房除外居民家庭名下在本市已拥有1套住房以及管理委员会北京监管局在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷北京住房公积金管理中心款记录的购买普通自住房的首付款比例不低于60购买非普通自住房的首付款比例不低于80资料来源中国人民银行官网中国政府网北京市人民政府官网中信证券研究部表5中央政府层面的差别化住房信贷政策调整一览表年份时点首套二套三套及以上199704-199907303030199907-200306303030200306-200503202020200503-200605202020200605-20060820-303030200608-20070920-303030200709-20081020-304040200810-201001202020201001-201004204040201004-20100920-305050201009-2011013050不适用201101-2012043060不适用201204-20130430部分公积金2060不适用201304-20141030部分公积金2060部分70不适用在非限购城市已经还清贷30部分公积金20扩未提及承前应为60款审慎把握合理确定201410-201503大了首套房定义还清房贷部分70应为类似二套此后应无此类强调必要30公积金20鼓励组201503-20150940公积金为30未提及合贷款201509-201602非限购城市25限购城市40公积金为20未提及请务必阅读正文之后的免责条款和声明9房地产行业专题研究20221220年份时点首套二套三套及以上30公积金20非限购城市25各地可向30非限购城市201602以后下浮动5个百分点限购城市限购城市仍然按照原规定未提及30公积金20执行资料来源中国人民银行官网中信证券研究部表6近期部分城市首付比例规定时间城市规定12月8日江苏南京购房者结清首套房贷款的二套房首付比例降至三成未结清首套房贷款的购买二套房首付比例降至四成11月23日甘肃庆阳首次购房商贷首付比例降至20首套商贷未结清首付不低于30一套已结清执行首套贷款政策11月18日广西钦州首次购房商贷首付比例降至20首套商贷未结清首付不低于30一套已结清执行首套贷款政策在杭州市无住房且无未结清住房贷款记录的家庭最低首付比例为30为改善居住条件贷款购买第二套住房11月10日浙江杭州的家庭最低首付比例为4011月1日湖北孝感现有一套已结清的执行首套房贷政策认贷不认房首套最低首付20二套3010月27日湖北荆州商贷首套首付最低20二套30认贷不认房对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品住房银行金融10月26日四川自贡机构执行首套房贷款政策对居民购买首套自住住房使用公积金贷款的首付比例按照20执行并恢复商转公贷款首次公积金贷款最低首付款比例为20已结清首次住房公积金贷款的可以申请第二次最低首付款比例10月14日四川宜宾为30珠海限购区二套为普通住宅且原购房贷款已结清的最低首付款从40降到了30原购房贷款未结清10月11日广东珠海的最低首付款比例由50调整到4010月8日四川成都成都已有一套房贷款已结清情况下二套首付最低30资料来源财联社中指数据库中信证券研究部我们认为对卖旧买新卖小买大的限制既影响了内需的释放更阻碍了居民追求美好生活我们认为在全国范围内将贷款记录而不是住房情况作为首付适用标准的做法可能会产生变化普通住宅标准认定普通住宅标准认定一般涉及交易税率适用和首付比例适用等各地对此又有不同的规定表7代表性城市的普通住宅标准普宅和非普宅的交易待遇差别北京上海广州深圳1住宅小区建筑容积率在1房屋需为五层以上含五层1住宅小区建筑容积率在101住宅小区建筑容积率1010含以上的多高层住房以及不足五层以上以上2单套建筑面积在140含平的老式公寓新式里弄旧式2单套住房套内建筑面积1202单套住房建筑面积144平方米以下里弄等以下或单套住房建筑面积米以下3实际成交价格原则上应当低2单套建筑面积在140平方米144以下于按所在区域住房平均交易单以下3实际成交价格低于同级别土普宅价或套总价的12倍目前3实际成交价格低于同级别地上住房平均交易价格的144标准仍执行2014年标准五环内为土地上住房平均交易价格144倍以下单价39600元平方米总价倍以下目前仍执行2014年468万元五环到六环为单价标准坐落于内环线以内的低31680元平方米总价3744于450万元套内环线与外环万元六环外为单价23760元线之间的低于310万元套外平方米总价2808万元环线以外的低于230万元套贷款1家庭名下无住房且无商业性上海符合下列情形之一的居民1居民家庭名下在广州市无住对于购房人离婚2年内申请住请务必阅读正文之后的免责条款和声明10房地产行业专题研究20221220北京上海广州深圳政策住房贷款记录公积金住房贷家庭申请商业性个人住房贷房且无住房贷款含商业性住房房商业贷款或公积金贷款的款记录购买普宅首付不低于款购买普通自住房的首付贷款和公积金住房贷款下同若购房人无房贷记录且能提供35非普宅首付不低于40款比例不低于50购买非普记录的继续执行购房首付款离婚前家庭无住房证明的继2家庭名下已有1套住房以通自住房的首付款比例不低比例最低30的政策续执行贷款首付款比例较低及无房但有商业性住房贷款记于702居民家庭名下在广州市无住30的政策若购房人无房贷录或公积金住房贷款记录的1在本市无住房但有商业性住房但有住房贷款记录的购买记录且能提供离婚前家庭仅有购买普宅首付款比例不低于房贷款记录或公积金住房贷款普通商品住房首付款比例不低1套住房证明的贷款首付款比60非普宅比例不低于80记录的于40购买非普通商品住房例不得低于50其他情况下2在本市已拥有1套住房的首付款比例不低于70贷款首付款比例不低于70如果在上海购买非普通自住房3居民家庭在广州市拥有1套的根据上海市差别化住房信住房且无贷款记录的或拥有1贷政策的规定首付款比例不套住房且贷款已还清的购买低于70普通商品住房首付款比例不低于504居民家庭在广州市拥有1套住房且贷款未还清的购买普通商品住房首付款比例不低于705居民家庭在广州市拥有1套住房购买非普通商品住房首付款比例不低于70在北上广深地区个人将购买不足2年的住房对外销售的按照5的征收率全额缴纳增值税个人将购买2年以上含2年的非税收普通住房对外销售的以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5的征收率缴纳增值税个人将购买2年以上含2年的普通政策住房对外销售的免征增值税资料来源各地方政府网站国家税务总局中信证券研究部随着社会发展进步一些居民家庭想要追求购置略大一点的住房合情合理居民卖旧买新卖小买大这既有利于扩大内需也是社会平均生活水准不断提升的合理现象我们认为一个四口之家通过诚实劳动合法卖旧买新购置一套150平米的住宅是完全合理的消费需求是房住不炒的体现似乎不宜再对其征收过高的税率或限制其利用住房信贷手段我们认为未来各地普通住宅标准有望提升改善房企资产负债表还有什么实招尽快落实第三支箭我们注意到当前已经有15家A股房地产企业披露增发意向有7家公司披露增发预案我们相信第三支箭将加快落实表811月28日以来上市房企公告披露增发意向增发预案及提请股东大会事项一览公司公告时间公告内容公告类型20221130关于筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向福星股份2022126湖北福星科技股份有限公司2022年度非公开发行A股股票预案增发预案世茂股份20221130关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向新湖中宝2022121关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向2022121关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向大名城2022129上海大名城股份有限公司非公开发行A股股票预案增发预案请务必阅读正文之后的免责条款和声明11房地产行业专题研究20221220公司公告时间公告内容公告类型天地源2022122关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向万科A2022122关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的公告提请股东大会2022122关于筹划发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项的停牌公告增发意向陆家嘴20221216发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案增发预案冠城大通2022126关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向外高桥2022126关于筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向金科股份2022126关于公司拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向华发股份20221262022年度非公开发行A股股票预案增发预案嘉凯城20221262022年非公开发行A股股票预案增发预案绿地控股2022127关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向中华企业2022129关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向迪马股份2022129关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向西藏城投20221213关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向资料来源各公司公告中信证券研究部房地产开发企业在REITs市场获得合理待遇一些基础资产本身符合基础设施REITs的要求例如产业园区资产保障性租赁住房资产物流仓储资产等但由于房地产开发企业的身份限制房开企业较之其他社会企业更少进入REITs市场我们认为在REITs市场对房地产开发企业主体身份的约束将明显松绑企业有望获得更充裕的资金兑现边际更高的业绩表9部分A股房企持有性资产出表产生利润测算5出表比例企业利润持有性资产3出表比例企5出表比例企2021年归母3出表比例企业利润占企业名称占2021年归母净利润合计业利润业利润净利润2021年归母净利润占比占比万科A10203151225136226保利发展38211192744270金地集团25123941627华侨城A352111838278463新城控股11457111265591陆家嘴426132143297495上海临港19861015387645滨江集团64233063106资料来源各公司公告中信证券研究部测算注3出表比例企业利润指假设公司3的持有性资产出表所产生的利润持有性资产为企业固定资产和投资性房地产合计统计截至2022年6月30日银行类金融机构加大支持避免金融风险蔓延我们注意到11月下旬以来各家银行在下大力气加大对房地产企业合理融资需求的支持签订了不少合作协议表10部分银行和地产公司的战略合作协议公告时间合作银行合作内容中国农业银行与五家房企举行银企战略合作协议签约仪式银企各方将利用各自行业优势整合资源围20221123中国农业银行绕商品房保障房城市更新等重点领域在房地产开发贷款个人住房按揭贷款并购贷款债券承销与投资等业务方面进一步加深合作建立长期稳定的合作关系中国工商银行与12家全国性房地产企业以总对总方式签订战略合作协议提供意向性融资总额达655020221124中国工商银行亿元根据合作协议工商银行将围绕房地产开发贷款个人住房按揭贷款房地产项目并购融资租赁请务必阅读正文之后的免责条款和声明12房地产行业专题研究20221220公告时间合作银行合作内容住房融资保函置换预售监管资金债券承销与投资等业务领域与相关房企集团开展全方位合作满足企业合理融资需求建设银行邀请88家房地产和住房租赁企业召开了房地产市场形势展望暨住房租赁基金交流会并与820221124建设银行家房企签署了合作协议邮储银行与多家房企签署战略合作协议提供意向性融资总额2800亿元共促房地产市场平稳健康发展20221124邮储银行根据协议邮储银行将为五家房地产企业提供多元化的综合金融服务深化在房地产贷款个人住房按揭贷款并购贷款债券承销与投资保函供应链融资及结算服务等业务领域的合作中国银行与十家房企签署战略合作协议提供意向性授信金额合计超6000亿元在房地产开发贷款20221125中国银行并购贷款债券承销与投资个人住房贷款保函等重点业务领域深方位合作共同维护房地产市场平稳健康发展浦发银行今日分别与16家房地产企业签订总对总战略合作协议合计意向性融资总额达5300亿元2022121浦发银行坚定落实房地产长效机制全力支持房地产市场平稳健康发展中国民生银行分别与10家签署全面战略合作协议根据合作协议中国民生银行将围绕商品房保障房绿色建筑城市更新等重点领域为十家房企提供多元化综合金融服务在房地产开发贷款个人住房按揭2022128中国民生银行贷款并购贷款预售资金保函保障性租赁住房贷款资产证券化债券承销与投资支付结算等业务层面开展合作资料来源各公司官网财联社中信证券研究部怎样看待新模式和平稳过渡区分好长期和短期中央经济工作会议要求研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡但需要明确的是这一要求并非短期任务而是中长期研讨的方向对房地产行业来说鼓励需求释放才是短期的任务在鼓励需求释放避免行业出现系统性风险的前提之下再推动房地产行业摆脱多年来高负债高杠杆和高周转模式才是可行的换言之我们认为当前的房地产政策并不是既要又要而是先要再要对资本市场而言先认清需求政策的效果更为紧要而观察房地产行业新发展模式也需跟上图1充分认识房地产行业重要性的示意图资料来源中信证券研究部绘制平稳过渡是状态平稳不是政策平稳平稳过渡的说法容易产生一种误解即当前房地产政策不需要变化只需要平稳即可事实并非如此2022年中央经济工作会议新闻稿和中央财办的解读已经清楚说明房地请务必阅读正文之后的免责条款和声明13房地产行业专题研究20221220产政策是要积极有为的这里的平稳是指追求房地产行业基本面平稳而追求基本面平稳则需要下大力气释放需求提供供给侧流动性支持如果政策保持所谓的平稳经济运行就不会平稳而经济增速会下行只有政策发力经济运行才能稳字当头表11房地产行业开发投资及销售预测时间房地产投资新开工面积施工面积竣工面积商品房销售额商品房销售面积2014105-1079259-63-76201510-14013-69144652016698132613482252017707030-441377720189517252-781221320199985872665-01202070-1237-498726202144-1145211248192022E-94-400-19-150-236-2142023E-50-200-42004711资料来源国家统计局中信证券研究部预测表12分季度房地产行业开发投资及销售预测时间房地产投资新开工面积施工面积竣工面积商品房销售额商品房销售面积期末累计值同比期末累计值同比期末累计值同比期末累计值同比单季度同比单季度同比2022Q4E-94-400-19-150-158-1942023Q1E-89-360131-83-147-1722023Q2E-75-28142-3741042023Q3E-68-244-11-09104632024Q4E-50-200-4200151118资料来源中信证券研究部预测继续看好长租房市场的发展在新模式之下保障性租赁住房和长租房市场还有较大的发展空间图2样本核心城市年新增保租房建设和纳保规模预测万套图3样本核心城市保租房年租金规模和资本化价值预测亿元建设落成存量纳保右轴存量保租房年租金规模理论可资本化资产上限右轴350500012000030040001000002508000020030006000015020001004000010005020000000资料来源中信证券研究部预测注样本核心城市包括北京上海资料来源中信证券研究部预测注样本核心城市包括北京上海深圳广州重庆杭州合肥天津成都西安青岛沈阳深圳广州重庆杭州合肥天津成都西安青岛沈阳苏州南京长沙武汉郑州东莞佛山苏州南京长沙武汉郑州东莞佛山表13样本核心城市保租房市场空间测算项目数据假设依据样本城市人口数万人2835719个样本城市包括北京上海深圳广州重庆杭州合肥天津成都西安青岛请务必阅读正文之后的免责条款和声明14房地产行业专题研究20221220项目数据假设依据沈阳苏州南京长沙武汉郑州东莞佛山人口数为2021年末常住人口数2020年第七次人口普查全国15-59岁人口占比为63人户分离人口占比为34保租房目标保租房目标人群占比30覆盖人群为新市民新青年且核心城市目标人群显著集中保守假设保租房目标人群占核心城市总人口302020年第七次人口普查全国住房自有率为73其中包含农村自建房城市原公有住房经济无自有住房比例70适用房两限房等考虑到核心城市住房自有率偏低且保租房覆盖人群非特殊产权房屋持有人假设保租房目标人群中自有住房人口比例为302020年第七次人口普查保障性住房总家庭户覆盖率为72考虑到保租房作为未来我国住房保预期保租房覆盖比例50障体系的核心供给且整体保障力度有望提升假设保租房覆盖无自有住房目标人群比例为50对应总人口覆盖率为105第七次人口普查全国户均人口数为26人且核心城市更低考虑到保租房目标人群以新青年套均人口人套15新市民为主且保租房建设以小户型为主假设套均人口数为15人保租房需求万套1985户均面积平米50保租房以小户型为主一般要求不超过70平米保守假设户均面积50平米当前住宅单平米建安成本约4000-5000元考虑到保租房建设通常有地价优惠保守假设总投单位面积投资金额元平米6000资金额6000元平米总投资金额亿元59550资料来源Wind中信证券研究部预测风险提示房地产市场销售继续下行的风险政策出台不够及时个别房地产企业继续信用出险的可能性把握三条主线积极配置地产股我们认为房地产行业正处于一轮产业周期的底部原材料价格处于低位市场有望走向复苏企业资产负债情况正在得到改善我们建议投资者把握三条主线即货值主线可盘活资产主线和再融资主线货值主线2021年四季度之后行业拿地极不均衡只有个别企业在低点持续增加土地储备这些企业未来的销售和业绩更有保证如果市场向好这些企业的经营弹性也会比较明显表14部分样本企业拿地销售金额比值碧桂龙湖中海华润华侨万科金地保利越秀中南旭辉新城滨江华发建发园集团发展置地城A集团发展地产建设集团控股集团股份股份1H212945365347343334119272439389872H212154633318266364032983120361H2232838359186294401007017701Q21-3Q2130505247393526351062023333617674Q21至今33240376194365201504126471-11M212650484535332332841727263314591-11M22224413851943766050453343资料来源各公司公告中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明15房地产行业专题研究20221220可盘活资产主线企业账面大量的历史成本计价的资产有望在REITs市场不断发展的未来得到盘活盘活资产不仅意味着短期业绩的增厚更意味着持续的现金流入表15样本房企预测资产REITs出表后现金净流入水平固定资产及投资预测全年租金收预测出表现金净预测出表后合并代码企业性房地产合计亿预测出表比例入亿元流入亿元租金收入亿元元01109HK华润置地238318770163612200960HK龙湖集团18391176087982000002SZ万科1020797069051601155SH新城控股1145943541378600663SH陆家嘴426346528023600048SH保利发展382276020319600383SH金地集团251265016019000402SZ金融街419186514912合计78655834410406资料来源Wind各公司公告中信证券研究部测注固定资产及投资性房地产统计截止2022年6月30日再融资主线目前阶段企业新增股权融资很可能推动企业走向健康稳定发展的正循环可能增厚公司的业绩恰当且及时的再融资可能对企业产生正面助力表16重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易币种21A22E23E24E21A22E23E24E保利发展买入157722922926330969696051万科A买入1935194210226254100928676华润置地买入358037341445349386777165龙湖集团买入256035738342948564605347绿城中国买入138822828030935954444035越秀地产买入99513414116520266635444华发股份买入101415116518118267615656滨江集团买入970097117140169100836957建发股份买入143920321925828871665650中国国贸买入1616102109121138159148133117金融街买入564055058063068103989083陆家嘴买入1210107081082094113150148129华侨城A买入5560460250620671202238983资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2022年12月19日收盘价请务必阅读正文之后的免责条款和声明16房地产行业专题研究20221220相关研究房地产行业重大事项点评新要求新举措新方向2022-12-18房地产行业2022年11月宏观数据点评已是悬崖百丈冰只把春来报2022-12-15房地产行业跟踪报告REITs市场扩容对房企的三大影响2022-12-15基础设施和现代服务产业2023年投资策略从政策底到市场底2022-12-08物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-12-07房地产行业跟踪报告政策协同合力企业结束缩表2022-12-07房地产行业基金重仓分析专题2022年三季度房地产行业基金重仓分析专题2022-12-07房地产行业重大事项点评REITs市场红利持续投融管退终成正果2022-12-05房地产行业跟踪点评透视土地市场迎接扩表机遇2022-12-01C-REITs2023年投资策略复盘和展望股性与债性PPT2022-11-30物业服务行业跟踪点评地产信用新周期物业管理受益几何2022-11-30房地产行业重大事项点评股权再融资快速推进信用新周期拉开序幕2022-11-30房地产行业重大事项点评A股平台崛起竣工交付发力2022-11-29房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-25房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-23房地产和物业服务行业2022年10月宏观数据点评尤需警惕缩表密切留意房价2022-11-17物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-11-16房地产和物业服务行业重大事项点评左右协同上下合力2022-11-15房地产和物业服务行业跟踪报告双管齐下和复苏起点2022-11-13房地产行业跟踪点评逆周期微操稳需求市场化托举稳信用2022-11-09房地产行业2022年三季报总评结构性缩表2022-11-04空间运营服务行业2023年投资策略拓宽品牌护城河提效作业基本盘2022-11-02物流仓储行业专题报告结构性变革引领产业投资新机遇2022-10-27房地产行业2022年9月宏观数据点评销售复苏投资下行政策发力跨境承压2022-10-24房地产行业2022年9月企业销售数据点评市场走向复苏分化预计加剧2022-10-15房地产经纪行业系列专题之四佣金率怎么变2022-10-14房地产经纪行业系列专题之五存量时代虽迟但到2022-10-14房地产行业周报长假地产基本面跟踪2022101-1072022-10-09房地产行业重大事项点评促流通提信心组合拳稳定地产市场2022-10-01房地产行业重大事项点评活用利率政策工具有效刺激区域需求2022-09-30房地产和物业服务行业专题报告开竣工调整的结构和路径2022-09-30宏观经济和房地产产业链深度研究保交付循序渐进稳信心多方努力2022-09-29房地产行业周报地产周度数据跟踪2022921-9272022-09-28地产周度数据跟踪2022914-920地产周度数据跟踪2022914-9202022-09-22请务必阅读正文之后的免责条款和声明17房地产行业专题研究20221220房地产行业专题研究住房供应生力军REITs市场优等生2022-09-19房地产行业2022年8月宏观数据点评弱复苏平稳有序保交付成果初显2022-09-17房地产行业跟踪报告金九银十不如关注供给侧机遇2022-09-15地产周度数据跟踪202297-913地产周度数据跟踪202297-9132022-09-14地产周度数据跟踪2022831-96地产周度数据跟踪2022831-962022-09-08房地产行业2022年中报总评销售复苏投资向下2022-09-04物业服务行业2022年中报总评竞争格局剧变央企全面崛起2022-09-02商管行业深度研究报告重奢商管以稀为贵资源与能力的壁垒2022-08-24房地产行业专题研究地产政策的三支箭2022-08-20房地产行业专题研究房地产行业的研究方法论2022-08-16房地产行业2022年7月宏观数据点评老问题新因素新对策2022-08-15房地产和物业服务行业专题研究开发企业资金动态安全分析框架2022-08-15房地产行业基金重仓分析专题2022年二季度房地产行业基金重仓分析专题2022-08-04房地产行业2022年7月经营数据点评弱复苏推演2022-08-02房地产行业专题研究报告高信用者谨慎2022-07-24房地产行业2022年6月宏观数据点评复苏基础并不稳固投资一时难以恢复2022-07-17房地产行业专题研究报告中期业绩预告透露了什么2022-07-17房地产行业跟踪报告销售数据再次走弱说明什么2022-07-13房地产和物业服务行业透视七普数据系列之二七普数据透视买房还是租房2022-07-05房地产行业专题研究七普数据透视拆迁需求知多少2022-07-04房地产行业2022年上半年房企销售点评长期主义硕果保利坐二望一2022-07-01房地产行业跟踪报告本地专业透明滨江启示2022-07-01房地产和物业服务行业跟踪报告复苏三部曲格局一点通2022-06-30物业服务行业专题研究物管十讲之七应收款增长质量风向标2022-06-29房地产行业近期观点基本面见底和贝壳的投资价值2022-06-28大房地产业2022年下半年投资策略一半是周期拐点一半是成长起点2022-06-27大房地产业2022年下半年投资策略一半是周期拐点一半是成长起点2022-06-22房地产政策专题研究房票的潜力2022-06-20请务必阅读正文之后的免责条款和声明18分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上19特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2022版权所有保留一切权利20