研究报告全文：2022年12月23日深度研究房地产研究研究所证券分析师夏磊S0350521090004TableTitlexialghzqcomcn2023年房地产市场展望需求篇最近一年走势投资要点沪深30000155-00438中央经济工作会议提出要因城施策支持刚性和改善性住房需求-01031今年前11个月全国商品房销售面积121亿平同比大幅下降-01624233房地产未来需求仍是市场高度关注的问题房地产需求是否-02218还在能否有效激活-02811从短期到长期我们对2023年房地产整体及各线城市房地产需求情况进行展望预计2023年销售面积是多少相关报告房地产市场平稳健康发展关乎金融市场稳定和经济社会发展全局房地产这十年六普七普数据对比夏磊我们预计房地产销售将在2023年二季度初复苏后半年市场逐步企2022-09-22稳全年商品房销售面积或达到132亿平同比增加15政策性银行发力促基建夏磊2022-07-272023年各线城市需求走势怎么看从新生儿数量看入学压力夏磊2022-07-22一线城市人口众多产业发展成熟需求旺盛一是一线城市经济平台经济如何发挥稳就业作用夏磊实力强工作机会多城市配套设施完善医疗教育资源丰厚对2022-07-06于人才购房定居的吸引力强刚需长期存在2020年一线城市人口下半年房地产政策展望夏磊占全国总人口的比例约为44GDP合计占全国的比重却高达2022-06-23125二是优质供给房源出现贷款可得性高房贷利率下降期再论房地产的八大行业价值夏磊房如期交付保障性高保障了居民购房需求三是新政策助推一2022-05-29线城市优化防疫措施北京深圳广州近期大力落实20条疫基建哪些领域会超预期增长夏磊情对经济和人民生活的影响逐渐减小2023年商品房销售会因此受2022-05-26益需求端政策放松地方有意通过放松限购等来保障居民的自住稳增长的四大基建发力点夏磊需求如北京近期宣布划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖2022-05-06马驹桥地区商品住房不再执行双限购稳增长的专项债进度如何夏磊2022-03-2220202021年及2022年1-10月一线城市销售面积分别为5229从政策松到市场稳要多久夏磊万5309万3608万平占全国总销售面积比重为30302022-03-13322023年一线销售面积预计为4303万平同比增加20服务新市民能否成为经济增长点夏磊占比332022-03-07开年看地产三四线城市房地产市场韧性如何二线城市需求主要来自三个方面一是城市间人口流动需求如周夏磊2022-02-14围三四线城市的人口流入二线城市买房的需求据统计2020年全国城-城流动人口达8200万人较2010年增加3500万人二是周国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分证券研究报告开年看地产一线城市房地产市场韧性如何夏边乡镇购房需求如周边基础设施建设较为落后的乡镇居民在城市磊2022-02-12置业买房的需求2021年我国常住人口城镇化率647目前城镇开年看地产二线城市房地产市场韧性如何夏化仍处于较快发展阶段我们预计未来十年年均约1100万农村人口磊2022-02-08转变为城镇常住人口会产生较大的购房需求三是年轻人口返乡投资篇稳增长靠什么进度如何夏磊置业需求二线城市中除杭州西安南京等省会城市外也不2022-01-17乏苏州青岛等新一线城市这些城市生活压力没有一线城市大稳增长的两新一重2021-12-31产业发展未来仍有很大的空间且距离家乡较近对年轻人的吸引预售资金如何才能良性循环夏磊力越来越强对年轻人口的吸引未来也会带动购房需求的增长2021-12-20释放消费潜力的四大路径夏磊以上需求会由于各地市放松限购限贷政策而逐步释放二线居民购2021-12-17房需求顺利释放需要三大条件有购房资格有购房能力有购房中央经济工作会议的六大政策内涵夏磊意愿一是购房资格主要由限购等因城施策措施影响二是购房2021-12-11能力对于二线城市来讲房价高套均总金额较高居民依赖信发展保障性租赁住房对投资有多大拉动夏贷主要由首付比例贷款利率等信贷环境影响而截至12月20磊2021-12-08日36个二线城市中已有35个通过宣布下调购房首付比例贷款开发的落寞物业的崛起房地产行业年度策利率取消限购区域上调公积金贷款限额等方式放宽限购限贷政略报告夏磊2021-11-30策如近期杭州宣布二套首付降20且对于首套房首付三成的认房地产市场下行地方政府怎么办夏磊定条件由认房又认贷调整为认房不认贷是热点二线城市政2021-11-09策放松的样板三是购房意愿则主要受房价是否会继续上升房地产税有什么征收效果国际版本研究期房能否如期交付的心理预期影响2022年以来有关不同类型夏磊2021-11-01保交楼的措施陆续出台如恒大集团陆续与光大信托五矿信托等房地产税征收会有什么影响首批房产税多家信托公司签署协议将部分城市项目剥离给信托公司信托公试点效果回顾夏磊2021-10-24司向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设至2023年3月房地产税要推出了吗夏磊2021-10-1731日前央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款支持商业实现共同富裕的房地产路径夏磊银行提供配套资金用于支持保交楼这些均稳定购房者对市场的2021-10-10预期房企债务周期形成及演化夏磊2021-09-2320202021年及2022年1-10月二线城市销售面积分别为54842万53609万26120万平占全国总销售面积比重为3112992352023年二线销售面积预计为30743万平同比增加07占比233三四线城市需求主要来自四个方面一是本地居民住房需求包括对住房消费品质消费面积升级的需求以及婚育购房需要二是外地务工人员置业需求包括长期在本地工作定居而购房和婚嫁在本地人士的需求三是返乡置业需求对于部分年轻人来说三四线城市生活工作体验更好随着房地产市场趋稳返乡置业需求将继续释放甚至部分年轻人会选择先在本地置业作为资产配置四是周边乡镇的购房需求包括周边医疗教育质量低下的乡镇居民来城置业和农村结婚城里买房的需求以上需求顺利释放需要两大条件有购房能力有购房意愿对于购房能力相对于一二线的高房价高总价高首付额来说三四线城市房屋购买难度低多数城市近年调整住房公积金贷款政策更降低了置业门槛对于购房意愿随着地方政府对保交楼高度重视购房者信心在不断修复但由于房价高企买房暴富的情况不再出现甚至新房一旦变成二手房就会失去流动性三四线购房更趋理性需要注意三四请务必阅读正文后免责条款部分2证券研究报告线城市市场分化也在加大发达城市群的三四线城市人口仍有流入而不在城市群都市圈的中西部东北等缺乏核心城市的地区三四线城市人口则持续大幅净流出后市因需求萎缩而面临压力20202021年及2022年1-10月三四线城市销售面积分别为116015万120515万81451万平占全国销售面积的659672733预计2023年三四线销售面积96953万平同比增加18占比734值得注意的是过去三四线城市需求主要来源于棚改未来则是政府购买商品房作保障性租赁房上一轮市场刺激主要源于三四线城市的棚户区改造2014年以来棚改货币化撬动了三四线的房地产市场并成为拉动全国销售增长的重要因素之一2014-2018年实际执行的棚改套数逐年上升分别为470601606609626万套但2018下半年开始调整棚改政策取消货币化安置政策大幅降低了三四线房地产市场的实际购买力和市场热度2019年棚改实际仅执行316万套同比下降4952020年-2021年棚改执行套数继续下降分别为209和165万套棚改已经阶段性完成了历史使命今后政府购买商品房作为保障性租赁房将是重点地方政府直接回购或鼓励国有企业回购商品房6月底河南一揽子方案称住宅去化周期18个月以上城市立足实际回购存量商品房用于保障房和安置房7月郑州国企表示将在郑州市区范围内收购存量房源用于人才公寓8月浙江湖州发布通知指出鼓励收购滞销房对困难房地产企业的滞销房鼓励国有企业收购作为保障安置用房等9月济南国企拟利用自筹资金收购3000套商品房用于租赁储备住房10月苏州市计划对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房在市场承压的环境下地方政府收购商品房首先能够实现快速去库存减轻房企的资金周转压力其次可以稳定房价帮助房企回笼资金中长期住房需求来自哪里第一城镇化水平稳步提升农村人口持续进城2021年我国常住人口城镇化率647同发达经济体城镇化率多在80以上相比我国城镇化仍有较大发展空间目前我国城镇化仍处于较快发展阶段预计未来9年我国城镇化率年均提升08个百分点至2030年达到706年均1100万农村人口转变为城镇常住人口第二城市间人口迁移增加2020年全国城-城流动人口8200万人较2010年增加3500万人城市间经济发展不平衡将推动人口持续向较发达城市迁移并在高能级城市安居置业一二线务工人员在实现一定资本积累后回三四线城市返乡置业长三角珠三角请务必阅读正文后免责条款部分3证券研究报告成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速集聚度加大第三住房消费升级一是观念升级1998年以前买公房解决有房住问题1998年房改后住房消费商品化满足便民化居住需求进入21世纪居民追求生活品质住房消费持续升级购买高品质商品房二是区域升级城市间由中小城镇向区域内核心城市和城市群都市圈升级城市内由老区旧宅到新区新房升级三是疫情影响下的居住品质升级居民深刻体会到周边配套小区物业房屋户型朝向等因素的重要性对绿化好基础设施齐全有高品质物管的楼盘的需求增加第四居住条件改善一是住房质量改善空间大根据2020年人口普查我国城镇住房中成套率为959约28为条件较差的平房35为1999年前修建二是主力置业人口年龄中枢上移住房改善需求增加能力提升2020年20-60岁城镇主力置业人口总数约为82亿人其中35-60岁改善需求年龄段占比为645第五经济增长带动居民住房消费居民居住消费和经济发展水平匹配2021年我国城镇居民吃穿用支出占比为416居住支出占比为2342021年我国人均GDP超1万美元为美国的16日德英的14经济增速位居世界前列1998年房改后住房消费20年匹配的是改革开放40年经济大发展未来经济增长将继续带动居民住房消费增加第六家庭结构变化规模小型化2020年我国家庭户均人数262人较2010年减少048人户和欧洲24相比我国家庭规模有进一步小型化空间一是我国结婚率下降离婚率上升2020年全国结婚率较2010年下降35个千分点离婚率上升11个千分点二是子女婚后自立门户二代及以上大家庭数量减少一代户占比大幅增加2020年城镇一代户占比501上升了117个百分点农村一代户占比486升高了188个百分点六大因素产生三大自住房需求一是城镇人口增长需求来自于城镇化推进和城市间人口迁移增加二是城市更新改造需求来自于住房质量提升和住房消费区域升级三是居住条件改善需求来自于置业人口中改善群体占比提高经济增长带动住房消费增加住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化市场分化份额向百强城市集中百城商品房销售有力支撑全国2020年全国商品房销售面积176亿平100城占比639土地出让金共81525亿元100城合计65589亿元占比达805未来有100个城市房地产市场稳住就能稳定80的土地出让金64的销售面积整个房地产销售中枢会回落到13亿平土地出让金会回落到60653亿元请务必阅读正文后免责条款部分4证券研究报告风险提示房地产政策和市场波动经济下行疫情发展等超预期对房地产政策解读的偏差房地产需求空间测算仅供参考以实际为主国情不同中国城镇化率不能完全参照比对欧美日等国进程乡村振兴及县域经济发展引致的就地市民化或致购房需求低于预期未考虑我国低收入群体购房能力不足的影响调研数据可能存在一定局限性请务必阅读正文后免责条款部分5证券研究报告内容目录1预计2023年销售面积是多少8112023年房地产市场展望8122023年房地产销售面积测算1022023年各线城市需求走势怎么看1121一线城市需求如何1122二线城市需求如何1223三四线城市需求如何133值得注意的是过去三四线城市需求主要来源于棚改未来则是政府购买商品房作保障性租赁房144中长期住房需求来自哪里1641六大需求1642中期房地产市场空间测算21421测算方法21422测算结果225市场分化份额向百强城市集中236风险提示24请务必阅读正文后免责条款部分6证券研究报告图表目录图1贷款市场报价利率LPR5年10图2我国个人住房贷款利率10图32016-2023年一线城市销售面积情况12图42016-2023年二线城市销售面积情况13图52016-2023年三四线城市销售面积情况14图6我国城镇化进程及未来趋势17图7我国居民购房观念升级进程图18图82020年按建筑年代统计的城镇家庭户存量住房情况18图91960-2008年美国GDP增速和个人住房消费支出增速变化19图10改革开放以来我国经济增长情况20图11我国家庭规模变化20图12我国婚姻登记情况21表1政策暖风会一直吹8表2分线样本城市房贷利率加点情况9表3基于分城市能级的销售面积测算法11表42022年以来有关不同类型保交楼的措施13表5我国历年棚改及对住宅销售拉动情况15表6政府购买商品房政策情况15表7未来我国住房市场需求测算22表8未来我国住房需求结构23表9100城商品房销售面积和土地出让金占全国比重24请务必阅读正文后免责条款部分7证券研究报告中央经济工作会议提出要因城施策支持刚性和改善性住房需求今年前11个月全国商品房销售面积121亿平同比大幅下降233房地产未来需求仍是市场高度关注的问题房地产需求是否还在能否有效激活从短期到长期我们对2023年房地产整体及各线城市房地产需求情况进行展望1预计2023年销售面积是多少房地产市场平稳健康发展关乎金融市场稳定和经济社会发展全局我们预计房地产销售将在2023年二季度初复苏后半年市场逐步企稳全年商品房销售面积或达到132亿平同比增加15112023年房地产市场展望房地产销售能否企稳主要看反映购房意愿的信心反映购房能力的杠杆从政策放松到市场企稳要经历增强信心加上杠杆两个过程第一阶段是增加购房信心受四大因素影响一是期房部分房企暴雷削弱购房者对期房信心加重观望情绪二是收入预期经济就业形势不乐观居民预防性储蓄增加且担心断供问题买房决策比以往更谨慎三是疫情购房者看房选房线下签约均受到影响四是房价房价涨幅趋缓时购房者可能选择观望当前看这四大因素开始出现边际改善迹象针对期房保交房重铸对期房的信心近期保交楼方面政策频出国家也把稳地产放在了工作任务的前列金融16条颁布以后各银行纷纷落实政策与房企签约11月14日政策允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务置换资金用途优先用于项目工程建设偿还项目到期债务等11月28日证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施允许上市房企非公开方式再融资针对收入预期疫情部分城市正逐渐优化防疫措施2023年疫情对购房消费的影响将减弱针对房价政策正加大对房地产的扶持力度缓解房企为去库存大幅降价的压力同时部分地方政府也在收购商品房项目作为保障性租赁住房以稳定市场表1政策暖风会一直吹类别政策空间保交楼保交楼贷款继续加码2000亿2000亿除一线城市外其他城市预计都会调整首套房认定标准杭州认房不认贷调整是其他强二线样板调控降低首付比例降低利率调整限购区域已过时宜的行政限制政策会逐步取消增值税免征年限由5年缩短至2年财税契税税率优惠个人所得税减免请务必阅读正文后免责条款部分8证券研究报告二手项目交易环节土增税减免鼓励央国企加大房地产项目兼并收购助力化解风险促进行业项目出清出清资料来源中国人民银行住建部银保监会财政部各地方政府官网湖北发布微信公众号澎湃新闻中国经营报每经网国海证券研究所第二阶段是加上杠杆形成直接的购买力金融政策特别是对首付比例首套房的认定标准贷款利率的调整能有效提升购买力根据中指研究院监测数据今年以来已有80余城调整首套商贷首付比例至20据澎湃新闻不完全统计至少有115个城市将公积金或商业性个人住房贷款的首付比例降至20人行2022年以来3次调低5年其贷款市场报价利率LPR5月15日人民银行银保监会发布调整差别化住房信贷政策有关问题的通知对于贷款购买普通自住房的居民家庭首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点9月29日人民银行银保监会再一次发布通知决定阶段性调整差别化住房信贷政策符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限在多番政策的调整下我国个人住房贷款利率大幅下降人民银行发布的2022年第三季度中国货币政策执行报告显示从实际发放的商业性个人住房贷款利率看2022年11月新发放个人住房贷款利率为409较上月下降21个基点较上年末下降154个基点根据中指研究院监测数据当前已有天津武汉等超20个城市下调首套住房商贷利率下限至4以下同时下调首套住房公积金贷款利率015个百分点5年期以上利率已下调至31目前房贷利率处于历史低位购房成本下降且利率预计进一步下行降成本层面整体看会是未来销售的支撑项表2分线样本城市房贷利率加点情况类别城市首套房二套房北京LPR55bpLPR105bp上海LPR35bpLPR105bp一线广州LPR0bpLPR60bp深圳LPR30bpLPR60bp天津LPR-40bpLPR60bp郑州LPR-20bpLPR70bp二线苏州LPR-20bpLPR60bp青岛LPR-20bpLPR60bp南通LPR-20bpLPR60bp常熟LPR-20bpLPR60bp三四线无锡LPR-20bpLPR60bp常州LPR-20bpLPR60bp资料来源经纪人调研国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分9证券研究报告图1贷款市场报价利率LPR5年LPR5年474645444342412022-092022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-102022-11资料来源wind国海证券研究所图2我国个人住房贷款利率个人住房贷款利率657545148454239363332020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-09资料来源wind国海证券研究所122023年房地产销售面积测算今年1-11月全国商品房销售面积共121亿平预计今年全年商品房销售面积合计约为13亿平同比下降275其中一线城市销售面积4219万平左右同比下降205二线城市销售面积约30542万平同比下降43三四线城市销售面积约95239万平同比下降21预计2023年销售会小幅增加一线城市预计增幅20销售面积达4303万平二线城市预计增幅07销售面积达30743万平三四线城市预计增幅18销售面积达96953万平合计2023年全国销售面积约132000万平请务必阅读正文后免责条款部分10证券研究报告表3基于分城市能级的销售面积测算法全国销售面积一线城市销售面积二线城市销售面积三四线城市销售面时间万平万平万平积万平2015128495647043709783162016157349705054787955112017169408499055625108793201817146547355656311016620191715584926542651123662020176086522954842116015202117943353095360912051520221-11121250---2022E130000421930542952392023E13200043033074396953资料来源wind国家统计局国海证券研究所22023年各线城市需求走势怎么看21一线城市需求如何一线城市人口众多产业发展成熟需求旺盛一是一线城市经济实力强工作机会多城市配套设施完善医疗教育资源丰厚对于人才购房定居的吸引力强刚需长期存在2020年一线城市人口占全国总人口的比例约为44GDP合计占全国的比重却高达125二是优质供给房源出现贷款可得性高房贷利率下降期房如期交付保障性高保障了居民购房需求三是新政策助推一线城市疫情政策优化北京深圳广州近期大力落实20条疫情对经济和人民生活的影响逐渐减小2023年商品房销售会因此受益需求端政策放松地方有意通过放松限购等来保障居民的自住需求如北京近期宣布划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖马驹桥地区商品住房不再执行双限购20202021年及2022年1-10月一线城市销售面积分别为5229万5309万3608万平占全国总销售面积比重为3030322023年一线销售面积预计为4303万平同比增加20占比33请务必阅读正文后免责条款部分11证券研究报告图32016-2023年一线城市销售面积情况一线城市销售面积单位万平占全国比例右轴单位800015增速右轴单位7000105600005000-54000-103000-15-202000-251000-300-352016201720182019202020212022E2023E资料来源wind国海证券研究所22二线城市需求如何二线城市需求主要来自三个方面一是城市间人口流动需求如周围三四线城市的人口流入二线城市买房的需求据统计2020年全国城-城流动人口达8200万人较2010年增加3500万人二是周边乡镇购房需求如周边基础设施建设较为落后的乡镇居民在城市置业买房的需求2021年我国常住人口城镇化率647目前城镇化仍处于较快发展阶段我们预计未来十年年均约1100万农村人口转变为城镇常住人口会产生较大的购房需求三是一线城市年轻人口返乡置业需求二线城市中除杭州西安南京等省会城市外也不乏苏州青岛等新一线城市这些城市生活压力没有一线城市大产业发展未来仍有很大的空间且距离家乡较近对无力在一线城市安家的年轻人的吸引力越来越强对年轻人口的吸引未来也会带动购房需求的增长以上需求会由于各地市放松限购限贷政策而逐步释放二线居民购房需求顺利释放需要三大条件有购房资格有购房能力有购房意愿一是购房资格主要由限购等因城施策措施影响二是购房能力对于二线城市来讲房价高套均总金额较高居民依赖信贷主要由首付比例贷款利率等信贷环境影响而截至12月20日36个二线城市中已有35个通过宣布下调购房首付比例贷款利率取消限购区域上调公积金贷款限额等方式放宽限购限贷政策如近期杭州宣布二套首付降20且对于首套房首付三成的认定条件由认房又认贷调整为认房不认贷是热点二线城市政策放松的样板三是购房意愿则主要受房价是否会继续上升期房能否如期交付的心理预期影响二线城市是民企前期积极布阵的区域市场恢复速度尤其受保交楼进度影响2022年以来有关不同类型保交楼的措施陆续出台如恒大集团陆续与光大信托五矿信托等多家信托公司签署协议将部分城市项目剥离给信托公司信托公司向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设至2023年3月31日前央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款支持商业银行提供配套资金用于支持保请务必阅读正文后免责条款部分12证券研究报告交楼这些均稳定购房者对市场的预期表42022年以来有关不同类型保交楼的措施分类举例恒大集团陆续与光大信托五矿信托等多家信托公司签署协金融机构抱走议将部分城市项目剥离给信托公司信托公司向项目公司项目投入资金以保障项目后续开发建设合作开发项目由资金方接管如融创在重庆垫江蔡家和万合作方抱走项州等区域的项目将由资金方宏亨接手收购股权并成立城目市公司主导后续项目开发建设政策性银行商业银行提供配套融资支持如至2023年3月已售逾期未交31日前央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款支付项目持商业银行提供配套资金用于支持保交楼无抵押物无剩余可售货值预售资金缺乏有效解决措施未来可能由央行处理也被抽走的项目资料来源中国搜索和讯网每日经济新闻国海证券研究所20202021年及2022年1-10月二线城市销售面积分别为54842万53609万26120万平占全国总销售面积比重为3112992352023年二线销售面积预计为30743万平同比增加07占比233图42016-2023年二线城市销售面积情况二线城市销售面积万平占全国比例右轴单位60000增速右轴单位403050000204000010030000-1020000-20-3010000-400-502016201720182019202020212022E2023E资料来源wind国海证券研究所23三四线城市需求如何需求主要来自四个方面一是本地居民住房需求包括对住房消费品质消费面积升级的需求以及婚育购房需要二是外地务工人员置业需求包括长期在本地工作定居而购房和婚嫁在本地人士的需求三是返乡置业需求对于部分请务必阅读正文后免责条款部分13证券研究报告年轻人来说三四线城市生活工作体验更好随着房地产市场趋稳返乡置业需求将继续释放甚至部分年轻人会选择先在本地置业作为资产配置四是周边乡镇的购房需求包括周边医疗教育质量低下的乡镇居民来城置业和农村结婚城里买房的需求以上需求顺利释放需要两大条件有购房能力有购房意愿对于购房能力相对于一二线的高房价高总价高首付额来说三四线城市房屋购买难度低多数城市近年调整住房公积金贷款政策更降低了置业门槛对于购房意愿随着地方政府对保交楼高度重视购房者信心在不断修复但由于房价高企买房暴富的情况不再出现甚至新房一旦变成二手房就会失去流动性三四线购房更趋理性需要注意三四线城市市场分化也在加大发达城市群的三四线城市人口仍有流入而不在城市群都市圈的中西部东北等缺乏核心城市的地区三四线城市人口则持续大幅净流出后市因需求萎缩而面临压力20202021年及2022年1-10月三四线城市销售面积分别为116015万120515万81451万平占全国销售面积的659672733预计2023年三四线销售面积96953万平同比增加18占比734图52016-2023年三四线城市销售面积情况三四线城市销售面积万平占全国比例右轴单位140000增速右轴单位80120000601000004080000206000004000020000-200-402016201720182019202020212022E2023E资料来源wind国海证券研究所3值得注意的是过去三四线城市需求主要来源于棚改未来则是政府购买商品房作保障性租赁房上一轮市场刺激主要源于三四线城市的棚户区改造2014年以来棚改货币化撬动了三四线的房地产市场并成为拉动全国销售增长的重要因素之一2014-2018年实际执行的棚改套数逐年上升分别为470601606609626万套但2018下半年开始调整棚改政策取消货币化安置政策大幅降低了三四线房地产市场的实际购买力和市场热度2019年棚改实际仅执行316万套同比下降4952020年-2021年棚改执行套数继续下降分别为209和165万套棚改已经阶段性完成了历史使命请务必阅读正文后免责条款部分14证券研究报告表5我国历年棚改及对住宅销售拉动情况实际执行消化库存商品住宅时间占比万套亿平销售面积201447004105320156011511214201660625138182017609311452120186262114814201931608150520202090415522021165011571资料来源wind国家统计局国海证券研究所备注假设货币化安置套均851平假设2017-2021年货币化安置比例分别为6040302010今后政府购买商品房作为保障性租赁房将是重点地方政府直接回购或鼓励国有企业回购商品房6月底河南一揽子方案称住宅去化周期18个月以上城市立足实际回购存量商品房用于保障房和安置房7月郑州国企表示将在郑州市区范围内收购存量房源用于人才公寓8月浙江湖州发布通知指出鼓励收购滞销房对困难房地产企业的滞销房鼓励国有企业收购作为保障安置用房等9月济南国企拟利用自筹资金收购3000套商品房用于租赁储备住房10月苏州市计划对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房表6政府购买商品房政策情况收购商品房时间地区政策简述规模截至11月15日开封市已河南省贯彻落实稳住经收购1950套济一揽子政策措施实施方房源截至9案住宅去化周期18个月2022年6月8日河南省月21日郑以上城市要立足实际回购州市已收购2存量商品房用于保障房和万套间全安置房年收购目标为10万套间关于持续促进湖州市房地产平稳健康发展的通知鼓励收购滞销房对2022年8月15日浙江湖州-困难房地产企业的滞销房鼓励国有企业收购作为保障安置用房等收购存量房源助力租赁市场集团公开采购社2022年9月5日山东济南3000套会优质存量房作为租赁储备房源济南城市发展集请务必阅读正文后免责条款部分15证券研究报告团在济南市区历下区市中区槐荫区天桥区历城区高新区范围内收购存量房源用于租赁储备住房关于支持房地产业良性循环和健康发展的十条政策措施可购置存量商品房用作异地安置住房或者河北邯郸磁2022年9月10日提高货币化安置比例积极-县盘活存量市场房源房地产去化周期偏长的项目可申请转化为保障性租赁住房避免重复建设阿勒泰地区促进房地产市场平稳健康发展十五条具体措施实施年度保障性住房建设时优先回购非住宅商品房改造为保障性2022年9月24日新疆阿勒泰-租赁住房鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场苏州市政府部门拟定向回购部分新房项目的专家会2022年10月12日江苏苏州议纪要苏州拟对6个区10000套4个县市共10个板块回购约1万套新房资料来源河南省人民政府腾讯新闻湖州市住建局华夏时报新疆阿勒泰地区行政公署磁县人民政府财联社国海证券研究所在市场承压的环境下地方政府收购商品房首先能够实现快速去库存减轻房企的资金周转压力其次可以稳定房价帮助房企回笼资金降低大幅度降价售房的压力4中长期住房需求来自哪里41六大需求第一城镇化水平稳步提升农村人口持续进城2021年我国常住人口城镇化率647同发达经济体城镇化率多在80以上相比我国城镇化仍有较大发展空间目前我国城镇化仍处于较快发展阶段根据联合国预测未来9年我国请务必阅读正文后免责条款部分16证券研究报告城镇化率预计年均提升08个百分点至2030年达到706年均1100万农村人口转变为城镇常住人口图6我国城镇化进程及未来趋势80城镇化率预测值70605040302010020061978198019821984198619881990199219941996199820002002200420082010201220142016201820202026E2028E2030E2024E资料来源联合国国海证券研究所第二城市间人口迁移增加根据统计局第七次全国人口普查数据2020年全国城-城流动人口8200万人较2010年增加3500万人城市间经济发展不平衡将推动人口持续向较发达城市迁移并在高能级城市安居置业一二线务工人员在实现一定资本积累后回三四线城市返乡置业长三角珠三角成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速集聚度加大第三住房观念区域消费升级一是住房消费观念升级1998年前买公房居民的居住观是如何解决有房住的问题有房就行1998年房改推进住房实物分配被叫停商品住房市场启动居民开始重视小区配套等便民化居住服务物业管理行业从无到有逐渐发展成熟进入21世纪居民追求高品质生活住房消费上表现为对园林绿化建材品质智能家居一体化装修等提出高要求实现住好房二是消费区域升级城市间住房需求从小城镇向教育医疗就业等条件更完善的大城市集中城市内部新老城区并存新区基础设施好即使在老城区有房的居民也要到新区购买改善型住房三是疫情影响下的居住品质升级疫情让居民深刻体会到周边配套小区物业房屋户型朝向等因素的重要性一方面对高品质物管的需求提升居民意识到高品质的物业服务不仅关系居住体验在非常时期还和业主健康安全密切相关另一方面园林绿化好周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎园林绿化和卫生环境将决定业主身心健康和居住体验周边具有步行可达的基础配套重要性凸显请务必阅读正文后免责条款部分17证券研究报告图7我国居民购房观念升级进程图资料来源国海证券研究所第四居住条件改善一是我国基本告别住房短缺但住房质量仍有很大改善空间根据统计局数据2020年我国城镇居民人均住房建筑面积386平方米农村人均468平方米根据城镇和农村人口数家庭户数5亿户粗略计算2020年我国住房套户比约为11且根据2020年人口普查我国城镇住房中成套率为959约28为条件较差的平房35为1999年前修建图82020年按建筑年代统计的城镇家庭户存量住房情况60户数间数面积504030201001970年以前1970-19791980-19891990-19992000年以后资料来源国家统计局国海证券研究所二是城镇主力置业人口数量保持稳定但年龄中枢上移住房改善的能力提升35-60岁改善需求年龄段占比提升主力置业人口中20-34岁以首置需求为主35-60岁以改善需求为主对改善需求进行细分35-45岁一般为二次购房的首请务必阅读正文后免责条款部分18证券研究报告改群体45-60岁则为三次及以上的再改和豪改群体2020年20-60岁城镇主力置业人口总数约为82亿人其中35-60岁改善需求年龄段占比为645第五经济增长带动居民住房消费持续增加居民居住消费水平和经济发展水平相匹配美国1960-2008年个人住房消费支出GDP维持在85-103两者增速的相关系数达073中国2005-2018年居民最终居住消费GDP也稳定于54-66增速相关系数为059国内外经验表明经济发展会带动居民住房消费增加一是住户部门收入增长带动居民整体消费增长二是随着温饱问题解决经济增长对住房消费带动力增强以我国为例1981-2021年城镇居民消费性支出增速和居民可支配收入增速相关系数为089具有强正相关关系2021年我国城镇居民吃穿用支出占比为416居住支出占比为234图91960-2008年美国GDP增速和个人住房消费支出增速变化美国个人住房消费支出个人住房消费支出增速14GDPGDP增速1210864202008196219641966196819701972197419761978198019821984198619881990199219941996199820002002200420061960资料来源美国经济分析局国海证券研究所我国经济基数低增速快未来增长空间大未来经济增长将带动居民住房消费持续增加1978-2021年我国GDP从不足4000亿增长至114万亿元40年内增长约311倍经济发展取得举世瞩目成绩的同时仍存在增长空间虽然GDP总量位居世界第二但人均GDP刚超过1万美元仅为美国的16日德英的14经济增速位居世界前列请务必阅读正文后免责条款部分19证券研究报告图10改革开放以来我国经济增长情况中国GDP万亿元中国人均GDP右轴美元1401200012010000100800080600060400040202000001963-121966-121969-121972-121975-121978-121981-121984-121987-121990-121993-121996-121999-122002-122005-122008-122011-122014-122017-122020-121960-12资料来源Wind国海证券研究所第六家庭结构变化规模小型化裂生出更多住房需求2004-2021年户均人数由324人下降为277人2004至2019年根据统计局公布的抽样家庭户情况计算一人户二人户家庭占比分别由78195上升至181290三人户家庭占比则由312下降至218二人户已取代三人户成为我国最主要的家庭结构类型图11我国家庭规模变化35平均家庭户规模右轴人户34一人户占比二人户占比30三人户占比3332253120315291028527200620142005200720082009201120122013201520162017201820192004资料来源Wind国海证券研究所未来我国家庭结构变化将继续推动家庭规模小型化一是婚姻观念改变婚姻成本提高和适婚人口性别比失衡结婚率下降叠加离婚率上升单身和单亲核心家庭增加2019年全国结婚率66较2010年下降27个千分点离婚率34请务必阅读正文后免责条款部分20