本周观点：需对第一支箭报有耐心，二三支箭已发挥积极效果
　　11月以来，房地产供给侧“三箭齐发”，我们梳理了这些政策的落地效果。第一支箭受地产销售和新开工下行影响，银企合作仍有待于项目层面的落地；第二支箭在中债信用增进、地方国资背景担保企业、集团担保助力下已发债逾百亿，推动地产债发行情况优于其它行业；第三支箭得到A股积极响应但落地流程较长，港股迅速配股募资逾百亿港元。展望后续，防控政策优化短期内对地产销售和新开工仍有负面影响，这意味着我们仍需对第一支箭的大规模落地报有耐心。从第二支箭、第三支箭的落地情况来看，效果正在逐步显现，我们预计将对抑制房地产信用风险的继续蔓延起到积极作用。
　　上周行情回顾
　　上周沪深300指数下跌3.19%，房地产开发板块下跌5.02%，房地产服务板块下跌3.90%，其中物业管理子板块下跌2.64%。
　　重点公司及动态
　　11月统计局数据显示房地产基本面正在二次探底，但中央经济工作会议和副总理的地产表态均传递出积极的政策信号，我们看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎。投资建议方面，我们仍然建议持续跟踪“第三支箭”以后各家房企的方案进展，本周重点推荐：1）A股开发：新城控股、金地集团、招商蛇口、万科A、滨江集团等；2）大股东具备资源的房企；3）港股开发：龙湖集团、华润置地、中国海外发展；4）物管公司：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余等。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告房地产解析地产三支箭的落地进展华泰研究房地产开发增持维持2022年12月25日中国内地行业周报第五十一周房地产服务增持维持研究员陈慎本周观点需对第一支箭报有耐心二三支箭已发挥积极效果SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO83486212897222811月以来房地产供给侧三箭齐发我们梳理了这些政策的落地效果第一支箭受地产销售和新开工下行影响银企合作仍有待于项目层面的落地第研究员刘璐二支箭在中债信用增进地方国资背景担保企业集团担保助力下已发债逾百SACNoS0570519070001liulu015507htsccomSFCNoBRD825862128972218亿推动地产债发行情况优于其它行业第三支箭得到A股积极响应但落地流程较长港股迅速配股募资逾百亿港元展望后续防控政策优化短期内对地研究员林正衡产销售和新开工仍有负面影响这意味着我们仍需对第一支箭的大规模落地报SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom有耐心从第二支箭第三支箭的落地情况来看效果正在逐步显现我们预SFCNoBRC046862128972087计将对抑制房地产信用风险的继续蔓延起到积极作用联系人陈颖SACNoS0570122050022chenying019881htsccom上周行情回顾8675582492388上周沪深300指数下跌319房地产开发板块下跌502房地产服务板块下跌390其中物业管理子板块下跌264重点推荐目标价重点公司及动态股票名称股票代码当地币种投资评级11月统计局数据显示房地产基本面正在二次探底但中央经济工作会议和副新城控股601155CH2772买入金地集团600383CH1210买入总理的地产表态均传递出积极的政策信号我们看好针对市场托底和房企纾招商蛇口001979CH1960买入困政策的持续演绎投资建议方面我们仍然建议持续跟踪第三支箭以万科A000002CH2300买入后各家房企的方案进展本周重点推荐1A股开发新城控股金地集团滨江集团002244CH1323买入招商蛇口万科A滨江集团等2大股东具备资源的房企3港股开发龙湖集团960HK4002买入龙湖集团华润置地中国海外发展4物管公司万物云华润万象生活华润置地1109HK4429买入中国海外发展688HK2800买入中海物业保利物业招商积余等万物云2602HK5687买入华润万象生活1209HK4663买入风险提示疫情行业政策行业基本面下行部分房企经营风险中海物业2669HK1360买入保利物业6049HK7036买入招商积余001914CH1950买入资料来源华泰研究预测一周内行业走势图一周行业内各子板块涨跌图一周涨幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅房地产开发深深房A000029CH2280房地产服务园区开发深振业A000006CH497沪深300南都物业603506CH43300房地产中介业务阳光股份000608CH14515空港股份600463CH073房地产开发30财信发展000838CH054凤凰股份600716CH04845物业管理沙河股份000014CH01960珠江股份600684CH0767005754503252001216121812201222三六五网300295CH088一周内各行业涨跌图一周跌幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅万通发展600246CH193520广汇物流600603CH165900万业企业600641CH120320苏州高新600736CH114640招商蛇口001979CH106760中国武夷000797CH1047教社保食传银轻计农家石交证房公环通纺航建商有房医煤汽综电多基建机电钢中交地产000736CH1031育会险品媒行工算林用油通券地用保信织天材业色地药炭车合子元础筑械力铁和服饮制机牧电天运产事服军贸金产健金化与设设天保基建000965CH972人务料造渔器然输服业装工易属开康融工工备备粤泰股份600393CH918力气务发程与资新信达地产600657CH898源能源资料来源华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产本周观点11月以来房地产供给侧三箭齐发目前这些政策落地的效果如何我们进行了简单的梳理总结来看第一支箭信贷受地产销售和新开工下行影响银企合作仍有待于项目层面的落地第二支箭民企发债在中债信用增进地方国资背景担保企业集团担保助力下已发债逾百亿推动地产债发行情况优于其它行业第三支箭股权融资得到A股积极响应但流程较长港股迅速配股募资逾百亿港元第一支箭信贷但受地产销售和新开工下行影响银企合作仍有待于项目层面的落地我们参考银行房企官网进行不完全统计截至12月25日商业银行与房企间签订的意向性融资额度已达到385万亿元涉及逾30家银行50家房企部分战略合作未披露具体额度完整房企名单意向性融资额度普遍可以用于按揭贷款开发贷并购贷地产债保函等多个维度但目前来看受房地产销售和新开工下行的影响银企合作更多只是停留在额度层面还有待具体落地根据国家统计局的数据11月房企到位资金中的个人按揭贷款同比下滑42降幅较10月扩大11pct根据实操流程房地产项目四证齐全即具备开工条件以后方能申请开发贷而11月新开工面积同比下滑51降幅较10月扩大16pct使得能用于申请开发贷的项目不足第二支箭民企发债中债信用增进地方国资背景担保企业集团担保助力民企发债逾百亿推动地产债发行情况优于其它行业11月29日以来碧桂园新城控股美的置业金辉集团龙湖集团在中债信用增进担保下累计发债77亿元美的置业碧桂园在地方国资背景担保企业担保下累计发债15亿元新希望地产在集团担保下累计发债118亿元根据Wind的数据11月房企境内债发行规模为299亿元12月截至12月25日环比增长40至421亿元同比下滑3这在近期境内信用债市场调整新发行受阻12月全行业短融中票公司债发行规模同比下滑2345环比亦均下滑的大环境下尤为不易第三支箭股权融资A股积极响应但落地流程较长港股迅速配股募资逾百亿港元根据Wind的数据地产股权融资放松以来已有18家A股上市房企公告再融资或发行股份收购资产并进行配套融资的意向预案但由于方案设计股东大会审议和证监会审批均需要时间目前尚未有正式落地的案例港股方面由于多数房企配股无需股东大会和证监会的审核落地速度更快11月以来已有7家内房股通过配股募资136亿港元其中碧桂园雅居乐集团完成了2次配股展望后续防控政策优化短期内对地产销售和新开工仍有负面影响根据Wind的数据12月1-23日60城新房销售面积同比下滑4011月同比下滑34这意味着我们仍需对第一支箭的大规模落地报有耐心也期待需求端政策能够进一步改善在23Q2前后与经济复苏形成合力从第二支箭第三支箭的落地情况来看效果正在逐步显现我们预计将对抑制房地产信用风险的继续蔓延起到积极作用11月统计局数据显示房地产基本面正在二次探底但中央经济工作会议和副总理的地产表态均传递出积极的政策信号我们看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎投资建议方面我们仍然建议持续跟踪第三支箭以后各家房企的方案进展我们认为第三支箭将沿着三条逻辑线循循展开1央国企并购整合配套融资2未出险房企尤其是民企资源整合再融资3出险民企通过股权再融资引入战投改善现金流等中长期看好1A股开发新城控股金地集团招商蛇口万科A建发股份滨江集团2大股东具备资源的房企华联控股3港股开发龙湖集团华润置地中国海外发展4物管公司万物云华润万象生活中海物业保利物业招商积余新大正免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产数读一周楼市政策红黑榜图表1一周政策红黑榜2022年12月19日-2022年12月25日时间城市政策变化政策具体内容12月19日湘潭湘购房补贴湘潭市湘乡市第六届房地产交易博览会开幕会期为1个月消费者购买参会企业新建商品住宅和非住宅含车位车乡市库可享受所交契税100财政补贴购买参展二手房交易可享受所交契税50财政补贴此外在湘乡市工作满6个月的大专以上学历及各类技术人员且未享受人才购房补贴的在该市城区购买首套新建商品住宅可给予每平方米100元到200元不等的购房补贴12月21日天津公积金天津市住房公积金管理中心发布关于调整租房提取住房公积金和个人住房公积金贷款有关政策的通知通知提出1天津市缴存职工申请公积金贷款购买家庭第二套住房的最低首付比例由60调整为40与天津市商业性个人住房贷款首付款比例保持一致2养育二孩及以上多子女至少一个子女未成年的本市缴存职工符合租房提取住房公积金条件的可按照实际房租支出提取住房公积金申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的贷款最高限额以本市统一贷款限额为基础上浮2012月21日南京限购限南京市召开的强信心添动力促发展系列主题新闻发布会第二场拓展市场提振消费专场南京市住房保障和房贷公积产局发布一系列购房政策的调整内容包括1加大支持改善性住房需求对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增金税费购1套住房对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房2自2022年10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率015个百分点3自2022年10月1日至2023年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠4二套住房商业贷款最低首付比调整为不低于40注蓝底代表放松类政策变化灰底代表收紧类政策变化白底代表中性政策变化资料来源各城市政府房管局住建委华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产新房与二手房成交12月1日-23日60城新房销售面积同比下降40其中一线下降27二线下降37三线下降51年初至今60城新房销售面积累计同比下降36其中一线下降24二线下降31三线下降44图表260城新房销售面积同比增速图表3一线4城新房销售面积同比增速60城新房销售面积当月同比增速累计同比增速一线4城新房销售面积当月同比增速累计同比增速020-515-10105-150-20-5-25-10-30-15-20-35-25-40-30-45-35202272022820229202210202211202212202272022820229202210202211202212资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表4二线11城新房销售面积同比增速图表5三线45城新房销售面积同比增速二线11城新房销售面积同比增速累计同比增速三线45城新房销售面积同比增速累计同比增速00-5-10-10-20-15-20-30-25-40-30-50-35-40-60202272022820229202210202211202212202272022820229202210202211202212资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产12月1日-23日18城二手房成交面积同比下降5其中一线下降35二线上升12三线下降10年初至今18城二手房累计同比下降12其中一线下降28二线上升4三线下降27图表618城二手房成交面积同比增速图表7一线2城二手房成交面积同比增速18城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速一线2城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速604050304020301020010-100-20-10-20-30-30-40-40-50202272022820229202210202211202212202272022820229202210202211202212资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表8二线7城二手房成交面积同比增速图表9三线9城二手房成交面积同比增速二线7城二手房成交面积当月同比增速三线9城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速累计同比增速1003080201060040-10-2020-300-40-20-50202272022820229202210202211202212202272022820229202210202211202212资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产图表1020城二手房热力图注表内数据为城市二手房成交套数同比增速单位为12月份数据截至12月23日上海广州重庆武汉成都大连西安长沙宁波福州沈阳济南南昌合肥郑州太原石家庄长春哈尔滨呼和浩特海口兰州昆明贵阳西宁银川为中指院二手住宅城市全口径天津为克而瑞二手商品房城市全口径无锡为Wind二手商品房城市全口径其余城市为Wind二手住宅城市全口径空格表示该城市当月数据暂未更新资料来源Wind中指院华泰研究库存与推盘12月12日-12月18日33城库存面积四周滚动环比上升1同比上升1其中一线环比上升2同比上升8二线环比上升0同比下降4三线环比上升0同比上升233城去化速度为82周四周滚动环比加快0周同比放缓8周其中一线去化速度为74周四周滚动环比放缓5周同比放缓15周二线去化速度为66周四周滚动环比加快0周同比放缓4周三线去化速度为106周四周滚动环比加快5周同比放缓6周免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6房地产图表1133城库存与去化速度33城库存面积万平左轴去化速度周右轴31000120305001003000080295006029000402850020280000202112202212022220223202242022520226202272022820229202210202211资料来源中指院华泰研究12月12日-12月18日31城推盘面积四周滚动环比下降3同比下降4710城新开盘去化率为65四周滚动环比上升62个百分点其中一线去化率73四周滚动环比下降99个百分点二线去化率60四周滚动环比上升32个百分点图表1231城批准上市面积31城批准上市面积万平6005004003002001000202112202212022220223202242022520226202272022820229202210202211资料来源中指院华泰研究图表1310城开盘去化率10010城开盘去化率80604020202112202212022220223202242022520226202272022820229202210202211资料来源中指院华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7房地产土地市场12月1日-12月18日百城住宅类土地供应建面同比下降5年初至今累计同比下降33其中一线下降43二线下降40三线下降27百城住宅类土地成交建面同比上升28年初至今累计同比下降33其中一线下降37二线下降40三线下降27百城住宅类土地成交楼面价同比上涨3年初至今累计同比下跌0其中一线上涨10二线下跌1三线下跌17百城住宅类土地溢价率为1环比下降03个百分点其中一线二线三线溢价率分别为001图表14百城住宅类土地供应建面同比增速图表15百城住宅类土地成交建面同比增速百城住宅类土地供应建面当月同比累计同比百城住宅类土地成交建面当月同比累计同比1060040-1020-200-30-20-40-40-50-60-60202272022820229202210202211202212202272022820229202210202211202212资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表16百城住宅类土地成交楼面价同比增速图表17百城住宅类土地成交溢价率百城住宅类土地楼面价当月同比累计同比百城住宅类土地溢价率51008046034020201-200-40202272022820229202210202211202212202272022820229202210202211202212资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读8房地产重点推荐图表18重点推荐公司一览表收盘价目标价市值百万EPS元PE倍股票名称股票代码投资评级当地币种当地币种当地币种20212022E2023E2024E20212022E2023E2024E新城控股601155CH买入2093277247210557360383423376581546495金地集团600383CH买入1057121047719208200214226508529494468招商蛇口001979CH买入13061960101073134100112124975130611661053万科A000002CH买入18782300218425194200210234968939894803滨江集团002244CH买入947132329465097126144166976752658570龙湖集团960HK买入24204002152013393438469518616553516467华润置地1109HK买入35254429251366454469518588776752681599中国海外发展688HK买入20552800224917367349364422560589565487万物云2602HK买入48905687576271431622182993420301922431635华润万象生活1209HK买入37954663866210760921261614993412530122357中海物业2669HK买入8171360268540300400520682723204315711201保利物业6049HK买入46907036259511592002523182950234518611475招商积余001914CH买入15721950166690480650811023275241819411541资料来源Bloomberg华泰研究预测图表19重点推荐公司最新观点股票名称最新观点新城控股房企纾困节奏加快疏解财务压力601155CH11月18日公司公告交易商协会已受理公司150亿债务融资工具储架式发行21日证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上提到支持实施改善优质房企资产负债表计划继续支持房企合理债券融资需求房企纾困节奏加快为公司财务稳健性注入信心我们维持2022-2024年EPS分别为360383423元的盈利预测参考可比公司2022年74倍PE估值作为一家财务相对稳健的民企公司商业外拓积极开发土储充沛双轮驱动路径日益清晰本次中债增信成功发债以及监管层持续的支持性表态加大了公司的财务安全性我们认为公司2022年合理PE估值为77倍目标价2772元前值1908元2022年PE53x维持买入评级风险提示行业销售下滑三四线商业地产竞争加剧报告发布日期2022年11月22日点击下载全文新城控股601155CH买入融资支持再发力财务压力疏解金地集团业绩平稳管理层持续购买债券彰显公司信心600383CH10月27日公司发布三季报期内公司实现营收5308亿元同比-15实现归母净利润334亿元同比08EPS074元公司财务稳定管理层态度积极持续购买债券彰显信心考虑到市场供给侧变化对非并表项目盈利情况的影响我们预计公司2022-2024年EPS为200214226元前值211221234元可比公司2022年Wind一致预期PE为605给予公司2022年605倍PE目标价1210元前值1583元2022年PE74x维持买入评级风险提示行业销售下滑风险债券价格下跌导致融资不畅股东减持风险报告发布日期2022年10月31日点击下载全文金地集团600383CH买入业绩平稳运维积极招商蛇口注入优质项目股权维持买入评级001979CH公司12月16日发布定增预案拟以1506元股的价格发行股份购买资产并募集配套资金拟购买资产包括深圳市南油集团有限公司24股权招商实业289股权配套融资规模金额不超过本次向交易对方发行股份支付对价的100我们认为此次定增强化公司优质项目储备引入战投加大协同空间我们维持2022-2024年EPS分别为100112124元的盈利预测参考可比公司2023年125倍PE估值Wind一致预期公司融资优势显著本次定增的筹划反映集团优厚的资源及其对公司的支持加大未来成长空间我们认为公司2023年合理PE估值为175倍目标价1960元前值1500元2022年PE15x维持买入评级风险提示定增事项推进不及预期行业销售下滑报告发布日期2022年12月19日点击下载全文招商蛇口001979CH买入把握政策窗口强化资源禀赋万科A股债双通道融资并进维持A股买入评级000002CH公司12月16日发布债务以及股权融资授权议案均获股东大会通过的公告第三支箭政策以来公司频获融资支持而此次会议彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿我们维持2022-2024年EPS分别为200210234元的预测A股000002CH参考可比公司2022年PE均值842xWind一致预期稳健的财务强化公司龙头地位万物云成功分拆上市REITs政策推进同样加快多元化价值重估我们予以2022年115xPE予以目标价2300元前值1720元2022PE86xH股2202HK参考22年9-11月平均折价率25以及两地对业绩和多元化业务估值差异予以A股折价25目标价1917港币前值1110港币维持增持评级风险提示行业销售下滑公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险报告发布日期2022年12月19日点击下载全文万科A2202HK增持000002CH买入股债双通道并进加大投拓信心免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读9房地产股票名称最新观点滨江集团上调盈利预测维持买入评级002244CH公司10月26日披露三季报1-3Q2022实现营收1987亿元同比-19归母净利润206亿元同比55考虑到公司表外项目结转提升我们上调投资收益下调少数股东损益占比上调22-24年EPS至126144166元前值115135154元可比公司2022年平均PEWind一致预期为74倍考虑到公司销售拿地和融资优势突出是民营房企中的稀缺优质标的我们仍认为公司合理2022PE为105倍上调目标价至1323元前值1208元维持买入评级风险提示疫情行业政策区域市场少数股东损益占比波动风险报告发布日期2022年10月26日点击下载全文滨江集团002244CH买入结转放量业绩亮眼强化杭州布局龙湖集团1H22业绩彰显韧性维持买入960HK公司于8月26日发布中报业绩1H22营收同比56至948亿元核心归母净利润同比6至66亿元毛利率同比-64pct至213考虑结转情况我们下调收入和毛利率假设调整公司2022-2024EEPS至438469518元前值438489570可比公司2022EPE均值为66倍Wind一致预期考虑公司财务表现优秀短期无公开市场偿债压力且经营性业务持续贡献稳定现金流我们认为公司合理2022EPE为8倍调整目标价至4002港币前值5376港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展2行业下行削弱公司融资能力3销售增速和非开发业务发展不及预期报告发布日期2022年08月30日点击下载全文龙湖集团960HK买入民企信用标杆业绩稳中有进华润置地1H22业绩稳健维持买入1109HK公司于8月31日发布中报业绩1H22营收同比-1至729亿元核心净利润同比2至102亿元毛利率同比-44pct至269考虑地产行业下行及疫情防控对公司经营的影响我们下调营收和毛利率的假设调整2022-2024年EPS预测至469518588元前值500569659元可比公司2022EPE均值为69倍Wind一致预期考虑公司公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理2022EPE为83倍维持目标价为4429港币前值5556港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务2盈利能力和销售增速不及预期报告发布日期2022年09月02日点击下载全文华润置地1109HK买入行业排名提升经营业务稳健增长中国海外发展1H22逆境下业绩韧性尽显维持买入688HK公司于8月24日发布中报业绩1H22营收同比-4至1038亿归母净利润同比-19至167亿毛利率同比-51pct至235考虑结转情况我们下调收入和毛利率假设调整公司2022-2024EEPS至349364422元前值为369421493元可比公司平均2022EPE均值为58倍Wind一致预期考虑公司目前财务状况良好在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极叠加非房开业务保持增长轨迹我们认为公司合理2022EPE为70倍对应目标价调整至2800港币前值3644港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务2盈利能力和销售增速不及预期报告发布日期2022年08月26日点击下载全文中国海外发展688HK买入稳健均好维持积极拿地强度万物云空间科技服务领军者首次覆盖给予买入评级2602HK公司作为物管领军企业之一力求通过独特的蝶城模式探索服务品质和成本的平衡有望在重点街道形成较高的竞争壁垒甚至通过产业互联网革新我国物管的作业模式全业态布局和全渠道拓展能力已经成型的空间科技服务能力充裕的内生现金流和募集资金是公司达成战略目标的三大保障我们预计公司2022-2024年EPS为162218299元可比公司2023PE平均为16倍考虑到公司的行业领军地位和全面的综合能力我们认为公司合理2023PE为24剔除收并购摊销影响为21倍目标价5687次覆盖给予买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱的风险蝶城推进收并购项目经营表现科技板块和业主增值服务发展不及预期报告发布日期2022年11月10日点击下载全文万物云2602HK买入科技重塑万物服务羽化成蝶华润万象生活独具特色的21业务模式首次覆盖给予买入评级1209HK公司隶属于华润集团着力构建商管物管和大会员生态体系一体化发展的21业务模式短期来看21下半年以来几大压制因素宏观经济环境地产预期港股流动性正在逐步改善商业不动产REITs的推进也将构成催化长期来看公司凭借购物中心商管的深厚竞争壁垒物管的清晰发展路径以及大会员体系的探索有望实现中高速业绩增长我们预计2022-2024年EPS为092126161元可比公司平均2023PE为19倍Wind一致预期考虑公司的稀缺性和历史估值我们认为合理2023PE为33倍目标价4663港币首次覆盖给予买入评级风险提示宏观经济和防控政策的不确定性收购整合风险规模扩张不及预期利润率不及预期报告发布日期2022年12月19日点击下载全文华润万象生活1209HK买入构建非凡生态迎接万象更新中海物业22H1业绩取得较高同比增速维持买入评级2669HK公司8月31日发布半年报持续兑现十四五期间归母净利润CAGR超过30的业绩指引22H1实现营收581亿港币同比35归母净利润52亿港币同比33我们预计公司202220232024年EPS为040052068港币前值041054072港币可比公司平均2022年预测PE为26倍Wind一致预期考虑到公司市拓快速成长我们预测的业绩增速较高22-24年归母净利润CAGR31vs可比公司28我们认为公司合理2022EPE为34倍目标价1360港币前值1353港币基于33倍2022EPE维持买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行风险社区增值服务不及预期报告发布日期2022年09月01日点击下载全文中海物业2669HK买入持续兑现承诺市拓能力快速提升免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读10房地产股票名称最新观点保利物业稳健前行的央企物管龙头维持买入评级6049HK公司8月29日发布半年报22H1实现营收645亿元同比25归母净利润63亿元同比28我们预计公司22-24年EPS为200252318元前值200254326元可比公司平均2022年预测PE为25倍Wind一致预期考虑到公司稳健的业绩和拓展表现以及优秀的社区增值服务能力我们认为公司合理2022EPE为31倍目标价7036港币前值7386港币基于30倍2022EPE维持买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱盈利能力下行社区增值服务不及预期报告发布日期2022年08月30日点击下载全文保利物业6049HK买入业绩稳健增长非住宅市拓持续发力招商积余央企非住宅物管龙头维持买入评级001914CH公司10月25日发布三季报1-3Q2022实现营收918亿元同比21归母净利润47亿元同比24扣非归母净利润38亿元同比11我们维持22-24年EPS为065081102元的盈利预测可比公司22年平均PE为20倍Wind一致预期我们认为公司轻重资产分离收并购等重点工作持续取得进展央企背景在当前环境下更具优势非住宅竞争壁垒突出合理22PE估值水平为30倍目标价1950元前值2145元基于33倍22PE维持买入评级风险提示疫情扰动房地产市场下行盈利能力下行轻重资产分离不及预期整合不及预期报告发布日期2022年10月26日点击下载全文招商积余001914CH买入Q3再受减租拖累物管继续提质增效资料来源Bloomberg华泰研究预测图表20公司动态公司公告日期具体内容万科A2022-12-23关于行使21万科01发行人赎回选择权的第二次提示性公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-238746162pdf2022-12-20第十九届董事会第二十四次会议决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-208737391pdf华侨城A2022-12-21关于18侨城02票面利率调整及投资者回售实施办法的第三次公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-218739420pdf2022-12-19关于18侨城02票面利率调整及投资者回售实施办法的第二次公告1链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-198736689pdf金融街2022-12-22第九届董事会第四十二次会议决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-228741065pdf2022-12-22独立董事关于公司第九届董事会第四十二次会议审议的有关事项的事前认可意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-228741069pdf2022-12-22独立董事关于公司第九届董事会第四十二次会议审议的有关事项的独立意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-228741068pdf2022-12-22关于公司与北京华融基础设施投资有限责任公司签署股权转让及承包经营之备忘录暨关联交易的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-228741067pdf中交地产2022-12-20股票交易异常波动公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-208736965pdf2022-12-20关于参加投资者网上集体接待日活动的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-208736966pdf2022-12-202022年面向专业投资者公开发行公司债券第一期发行结果公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-208739268pdf招商蛇口2022-12-20关于子公司为招商安业提供担保的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-208737840pdf2022-12-20关于为郑州置业提供担保的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-208737839pdf2022-12-192022年面向专业投资者公开发行公司债券第五期在深圳证券交易所上市的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-198736808pdf滨江集团2022-12-23关于为控股子公司提供担保的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-238743790pdf2022-12-23独立董事关于六届十七次董事会相关事项的独立意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-238743792pdf2022-12-23关于为参股公司提供担保的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-238743789pdf2022-12-23第六届董事会第十七次会议决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-238743791pdf新大正2022-12-20关于参加重庆辖区2022年投资者网上集体接待日活动的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20222022-122022-12-208737521pdf华发股份2022-12-22广东恒益律师事务所关于珠海华发实业股份有限公司2022年第六次临时股东大会的法律意见书链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-228742413pdf免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读11房地产公司公告日期具体内容2022-12-222022年第六次临时股东大会决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-228742414pdf2022-12-20第十届监事会第十二次会议决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-208736360pdf中新集团2022-12-22关于参与投资北京达晨财智中小企业发展基金合伙企业有限合伙的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20222022-122022-12-228740912pdf资料来源财汇资讯华泰研究风险提示疫情发展不确定性海外疫情蔓延国内疫情反复病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性行业政策风险宏观流动性的变化因城施策的调控政策土地金融财税住房制度等相关领域政策存在不确定性行业下行风险房地产行业规模高峰可能已经过去若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在下行风险部分房企经营风险房地产金融政策难以大幅放松以及销售下行造成回款减少都可能导致部分房企资金链面临更大压力不排除部分房企出现经营困难等问题免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读12房地产免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题请与华泰金融控股香港有限公司联系免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读13房地产香港-重要监管披露华泰金融控股香港有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员万物云2602HK建发股份600153CH华泰金融控股香港有限公司其子公司和或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的1或以上有关重要的披露信息请参华泰金融控股香港有限公司的网页httpswwwhtsccomhkstockdisclosure其他信息请参见下方美国-重要监管披露美国在美国本报告由华泰证券美国有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发华泰证券美国有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员对于其在美国分发的研究报告华泰证券美国有限公司根据1934年证券交易法修订版第15a-6条规定以及美国证券交易委员会人员解释对本研究报告内容负责华泰证券美国有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管FINRA分析师的注册资格可能不属于华泰证券美国有限公司的关联人员因此可能不受FINRA关于分析师与标的公司沟通公开露面和所持交易证券的限制华泰证券美国有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司任何直接从华泰证券美国有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士应通过华泰证券美国有限公司进行交易美国-重要监管披露分析师陈慎刘璐林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员董事或顾问分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益本披露中所提及的相关人士包括FINRA定义下分析师的家庭成员分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬包括源自公司投资银行业务的收入招商蛇口001979CH华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司在本报告发布日之前12个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬万物云2602HK建发股份600153CH华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司实益持有标的公司某一类普通股证券的比例达1或以上华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或其高级管理层董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券或任何相关投资头寸并可能不时进行增持或减持该证券或投资因此投资者应该意识到可能存在利益冲突评级说明投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力含此期间的股息回报相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数具体如下行业评级增持预计行业股票指数超越基准中性预计行业股票指数基本与基准持平减持预计行业股票指数明显弱于基准公司评级买入预计股价超越基准15以上增持预计股价超越基准515持有预计股价相对基准波动在-155之间卖出预计股价弱于基准15以上暂停评级已暂停评级目标价及预测以遵守适用法规及或公司政策无评级股票不在常规研究覆盖范围内投资者不应期待华泰提供该等证券及或公司相关的持续或补充信息免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读14房地产法律实体披露中国华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为91320000704041011J香港华泰金融控股香港有限公司具有香港证监会核准的就证券提供意见业务资格经营许可证编号为AOK809美国华泰证券美国有限公司为美国金融业监管局FINRA成员具有在美国开展经纪交易商业务的资格经营业务许可编号为CRD298809SEC8-70231华泰证券股份有限公司南京北京南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼邮政编码210019北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层邮政编码100032电话862583389999传真862583387521电话861063211166传真861063211275电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom深圳上海深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼邮政编码518017上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼邮政编码200120电话8675582493932传真8675582492062电话862128972098传真862128972068电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom华泰金融控股香港有限公司香港中环皇后大道中99号中环中心58楼5808-12室电话852-3658-6000传真852-2169-0770电子邮件researchhtsccomhttpwwwhtsccomhk华泰证券美国有限公司美国纽约公园大道280号21楼东纽约10017电话212-763-8160传真917-725-9702电子邮件Huataihtsc-uscomhttpwwwhtsc-uscom版权所有2022年华泰证券股份有限公司免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读15