核心观点：
　　政策环境综述：股权再融资松绑，二线“四限”持续改善。中央政策方面，中央经济会议为23年房地产发展奠定了基调，供给端“行业资产负债状况的改善”及需求端“刚性、改善性需求的落地”将是未来一段时间政策支持的核心。股权再融资松绑是行业政策大幅改善和转向的一个标志，本轮政策放松带来的增量信贷支持，后续伴随销售企稳，将会为企业带来第二次成长机遇。地方政策方面，二线“四限”持续改善，12月以来武汉、佛山、南京等地限购放松，郑州、南京等地限贷放松，兰州等地限售放松，各地持续因城施策支持刚性和改善性住房需求。
　　成交市场综述：景气度维持低位，推盘意愿较差。根据国家统计局数据，22年11月全国商品房销售金额同比下降32.2%，降幅环比扩大8.5pct，景气度表现依然较差。推盘方面，11月25城商品房单月推盘面积环比上升60.1%，同比下降41.2%，年初以来推盘规模同比下降33.2%，降幅较1-10月扩大1.0pct。11月25城商品房去化周期（MA6）为25.9个月，环比上升0.49个月。
　　土地市场综述：供给带动成交边际上行，非22城出让金年内新高。2022年11月全国600城商住用地出让金4776亿元，同比下降11.1%，同比由正转负；扣除22城后出让金3559亿元，同比上升18.1%，增幅环比收窄10.5pct，为年内单月最高非22城出让金水平。景气度方面，11月溢价率为2.8%，环比上升0.7pct，溢价率维持低位，单月供需比为1.70，环比上升0.31，整体土地去化水平下行。11月出让金排名前三的省份分别为江苏、浙江及四川，供需比（MA6）分别为1.31、1.07、1.33，均低于全国平均水平1.45，景气度较好。
　　开发投资市场综述：开工意愿历史低位，房企投资意愿较差。根据统计局数据，22年11月商品房新开工面积同比下降50.8%，当前行业开工水平为09年7月以来最差表现。截至11月累计施工面积同比下降6.5%。投资方面，11月房地产开发投资9918亿元，同比下降19.9%，行业目前依然未能摆脱低景气度运营的压力，行业整体投资能力受限。
　　融资市场综述：到位资金持续下滑，供需两端融资仍较差。根据统计局数据，22年11月房地产企业到位资金同比下降35.4%，降幅环比扩大9.4pct。分渠道来看，11月按揭贷、定金预收款、开发贷、自筹同比分别下降41.8%、30.4%、30.5%、38.8%，开发贷、按揭贷、自筹降幅环比扩大12.1pct、10.4pct、18.1pct，定金预收款降幅环比10月收窄0.6pct，供需两端融资表现均较差。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。
　　

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告房地产行业TableTitle22年11月行业月报TableGrade行业评级买入前次评级买入侧重房企资产负债状况改善行业景气待修复报告日期2022-12-22TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点政策环境综述股权再融资松绑二线四限持续改善中央政策方12面中央经济会议为23年房地产发展奠定了基调供给端行业资产4负债状况的改善及需求端刚性改善性需求的落地将是未来一段-5122102220422062208221022时间政策支持的核心股权再融资松绑是行业政策大幅改善和转向的-13一个标志本轮政策放松带来的增量信贷支持后续伴随销售企稳将-21会为企业带来第二次成长机遇地方政策方面二线四限持续改善-2912月以来武汉佛山南京等地限购放松郑州南京等地限贷放松房地产沪深300兰州等地限售放松各地持续因城施策支持刚性和改善性住房需求成交市场综述景气度维持低位推盘意愿较差根据国家统计局数分析师TableAuthor郭镇据22年11月全国商品房销售金额同比下降322降幅环比扩大SAC执证号S026051408000385pct景气度表现依然较差推盘方面11月25城商品房单月推盘SFCCENoBNN906面积环比上升601同比下降412年初以来推盘规模同比下降021-38003639332降幅较1-10月扩大10pct11月25城商品房去化周期MA6guozgfcomcn为259个月环比上升049个月分析师乐加栋土地市场综述供给带动成交边际上行非22城出让金年内新高SAC执证号S02605130900012022年11月全国600城商住用地出让金4776亿元同比下降111021-38003642同比由正转负扣除22城后出让金3559亿元同比上升181增lejiadonggfcomcn幅环比收窄105pct为年内单月最高非22城出让金水平景气度方分析师邢莘面11月溢价率为28环比上升07pct溢价率维持低位单月供SAC执证号S0260520070009需比为170环比上升031整体土地去化水平下行11月出让金排021-38003638名前三的省份分别为江苏浙江及四川供需比MA6分别为131xingshengfcomcn107133均低于全国平均水平145景气度较好分析师谢淼开发投资市场综述开工意愿历史低位房企投资意愿较差根据统计SAC执证号S0260522070007局数据22年11月商品房新开工面积同比下降508当前行业开021-38003637工水平为09年7月以来最差表现截至11月累计施工面积同比下降xiemiaogfcomcn65投资方面11月房地产开发投资9918亿元同比下降199请注意乐加栋邢莘谢淼并非香港证券及期货事务监察行业目前依然未能摆脱低景气度运营的压力行业整体投资能力受限委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动融资市场综述到位资金持续下滑供需两端融资仍较差根据统计局数据22年11月房地产企业到位资金同比下降354降幅环比扩联系人TableContacts李怡慧大94pct分渠道来看11月按揭贷定金预收款开发贷自筹同021-38003800liyihuigfcomcn比分别下降418304305388开发贷按揭贷自筹降幅环比扩大121pct104pct181pct定金预收款降幅环比10月收窄06pct供需两端融资表现均较差风险提示未来基本面表现不及预期未来融资环境进一步收紧信贷投放量减少供给侧改革下行业出清对于市场情绪产生扰动识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明138TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E万科A000002SZ人民币1872022122买入238204209888646579185保利发展600048SH人民币153820221031买入235521520072779313211698招商蛇口001979SZ人民币13362022124买入191908910215013184775660新城控股601155SH人民币212820221118买入291635432660654848122101金地集团600383SH人民币10520221028买入1592178189595690105113107建发股份600153SH人民币13942022121买入181221425965544339110120华发股份600325SH人民币962022126买入1449165181585310050145137滨江集团002244SZ人民币9520221027买入140212413877693227157148新湖中宝600208SH人民币262202255买入35403003389792963225861中国国贸600007SH人民币156520211031买入24821141291371225551113113金融街000402SZ人民币5492022414买入103905605797962632664342首开股份600376SH人民币57920221110买入7220130514301133332301140万科企业02202HK港币161220221030买入2223204209716946579185中国海外发展00688HK港币20220221026买入26553934164643413810090万物云02602HK港币5020221012买入68531712242632027652122143保利物业06049HK港币4692022831买入66831962492141697150143162招商积余001914SZ人民币15672022125买入26010580772682031841486781绿城管理控股09979HK港币5922022111买入7810370481451116145203241数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展万物云保利物业绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明238TablePageText跟踪分析房地产目录索引一政策环境综述股权再融资松绑二线四限持续改善6一政策专题分述改善行业资产负债状况扩大有效需求6二政策专题分述股权再融资松绑行业资本管制放松8三政策专题分述二线四限加速改善支持刚性及改善性需求13二成交市场综述景气度维持低位推盘意愿较差17一总体成交市场分述销售景气度维持低位各区域销售均下滑17二推盘情况推盘意愿仍较差去化压力较大22三土地市场综述供给带动成交边际上行非22城出让金年内新高25一总体市场综述非22城出让金年内新高同比1825二各类市场分述非22城各类型供给带动成交上行江浙表现较好28四开发投资市场综述开工意愿历史低位房企投资意愿较差32五融资市场综述到位资金持续下滑供需两端融资仍较差34六投资建议35七风险提示36识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明338TablePageText跟踪分析房地产图表索引图1房企股权融资政策需求端政策打分与地产基本面的关系11图2地方政策出台频率次一览20100101-2022121713图3全国四限累计政策力度评分201001-2022121714图4全国商品房销售金额亿元及增速17图5全国住宅及非住宅销售金额增速17图6全国住宅及非住宅销售金额亿元及增速17图7全国商品房销售面积万方及增速18图8全国商品房及41城新房成交面积增速18图912城二手房成交面积万方及增速18图10全国住宅及非住宅销售面积增速18图11全国住宅及非住宅销售面积万方及增速19图12全国商品房分线销售面积增速19图13全国商品房分区域销售面积增速19图1470城房价环比下跌或持平数量占比21图1570大中城市新房房价分线同比21图16300城二手房房价分线同比21图1725城商品房推盘面积万方及增速23图1825城商品房及29城住宅批售比23图1925城商品房库存面积万方及去化周期23图20全国住宅中期库存亿平及去化周期23图21分线城市去化周期月变动趋势23图22全国住宅及非住宅开工面积销售面积23图23600城商住用地出让金财政部土地出让收入及同比25图24600城及非22城商住用地出让金单月同比26图25600城及非22城商住用地成交面积及同比26图26600城及非22城供需比27图27600城商住用地楼面价及溢价率27图28分类型商住用地出让金同比贡献28图29分类型商住用地供需比29图30分类型商住用地楼面价元平29图31分类型商住用地溢价率30图32600城商住用地2022年11月土地出让金累计增速及供需比MA6分省分布30图33全国商品房新开工面积万方及增速32图34全国商品房竣工面积万方及增速32图35全国商品房施工面积亿平米及增速32图36全国商品房累计停工面积及当期净停工面积32图37全国商品房投资规模亿元及增速33图38全国商品房住宅非住宅投资规模增速33识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明438TablePageText跟踪分析房地产图39全国房地产企业到位资金规模亿元及增速34图40销售金额投资规模到位资金增速34图41房地产开发企业资金来源分类占比35图42各来源房企到位资金规模增速35表116年12月经济工作会议首次提出因城施策房住不炒以来历年重要会议上的地产相关表态6表222930新政以来的重要全局性政策7表3房企股权融资政策梳理9表4截至22年12月19日涉房企业股权融资计划一览12表5重点城市四限政策一览截至2022年12月21日15表6全国及各区域房地产销售情况20表7308城二手房价同比下跌城市数量占比按10类区域划分22表8跟踪城市房地产成交面积信息表24表9主要省市区土地市场情况31表10全国房地产投资规模亿元及各维度拆分33表11房地产开发企业到位资金亿元及拆分情况35表12广发地产小组股票推荐及建议关注名单36识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明538TablePageText跟踪分析房地产一政策环境综述股权再融资松绑二线四限持续改善一政策专题分述改善行业资产负债状况扩大有效需求2022年12月16日中央经济工作会议召开部署2023年经济工作会议指出仍要坚持房住不炒要着力扩大内需支持住房改善等消费保交楼保民生保稳定满足合理融资需求推动行业重组并购改善资产负债状况支持刚性和改善性需求解决好新市民青年人等住房问题推动房地产业向新发展模式平稳过渡随后12月18日中央财办有关人员就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读指出各部门各地方只要认识到位工作到位持续抓好房地产风险可以化解市场可以实现平稳发展表116年12月经济工作会议首次提出因城施策房住不炒以来历年重要会议上的地产相关表态中央经济工作会议两会政治局会议前一年12月3月4月7月10月12月提到首次提出房住不炒未提未提未提加强房地产市场分17年核心房价上涨城市增加土地供应建立长核心加快建立长核心加快建立长核心加快建立长类调控加快棚户效机制落实人地挂钩效机制效机制效机制区改造提到未提提到建立多主体供给18年核心建立长效机制保持调控政策连续未提核心坚决遏制房未提未提多渠道保障租购性分清中央和地方事权价上涨并举的住房制度未提提到提到提到稳步推进房地产税核心落实好城市核心不将房地产19年未提未提夯实城市政府主体责任立法促进房地产政府主体责任的长作为短期刺激经济市场平稳健康发展效调控机制的手段提到提到提到提到未提疫情期间核心为疫情期间核心为20年维持三稳促进房地产市场平稳健康发展促进房地产市场平未提核心促进房地产促进房地产市场平促进房地产市场平要加大城市困难群众住房保障工作稳健康发展市场平稳健康发展稳健康发展稳健康发展提到提到未提提到解决好大城市住房提到核心增加保障性核心促进房地产21年促进房地产市场平稳健康发展高度重视保突出问题增加土核心六稳市场未提租赁房及共有产权业健康发展和良性障性租赁住房建设地供应规范长租平稳健康发展房供应循环房市场识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明638TablePageText跟踪分析房地产提到提到提到提到核心各地完善房核心用足用好政坚持三稳促进22年加强预期引导探索新的发展模式促进房地产政策支持刚策工具箱支持需未提未提房地产业良性循环地产业良性循环和健康发展性和改善性住房需求保交楼稳民和健康发展求生提到着力扩大内需支持住房改善等消费保交楼保民生保稳定满足合理融资需求23年推动行业重组并购改善资产负债状况支-----持刚性和改善性需求解决好新市民青年人等住房问题推动房地产业向新发展模式平稳过渡数据来源中国政府网广发证券发展研究中心首先要充分认识房地产行业的重要性房地产链条长涉及面广是国民经济支柱产业此前12月15日国务院副总理刘鹤也曾表态称房地产是国民经济的支柱产业二要做好应对工作供给端方面保交楼保民生保稳定满足行业合理融资需求推动行业并购重组完善相关房地产调控政策及制度22年已出台的政策要持续抓好23年还将出台新举措侧重研究解决改善房企资产负债状况等此前第二支箭及股权融资的重启已释放部分融资需求央行银保监会证监会等监管机构也频繁表态支持房地产合理融资需求预期和需求端方面要着力改善预期扩大有效需求如在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策这些消费潜力要予以释放等此前11月23日的国常会同样指出要落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策指导地方加强政策宣传解读三要抓紧研究中长期治本之策推动房地产业向新发展模式平稳过渡摆脱多年来高负债高杠杆高周转模式最后提出我国城镇化率仍有较大提升空间刚性和改善性住房需求潜力很大这也与11月21日银保监会主席郭树清及12月15日国务院副总理刘鹤的表态一致表222930新政以来的重要全局性政策分类政策概要开始日期政策内容a22年底前符合条件城市可因城施策自主决定阶段性维持下调或取消当地首套商贷利率下限b22年10月1日至23年12月31日对出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳税需求端930新政2022929人对其出售时的已缴个税予以退税优惠c5年以下含和5年以上首套住房公积金贷款利率分别下调至26和31均下调015pct识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明738TablePageText跟踪分析房地产a交易商协会表示要继续推进并扩大民企债券融资支持工具预计可支持约2500亿元民营企供给端第二支箭2022118业债券融资目前已有龙湖新城美的置业万科金地等房企推进b中债增表示要加大对民营房企增信服务力度目前已对龙湖美的置业金辉集团首批中票出具发债信用增进函央行银保监会发布16条对房地产行业的支持政策包括4条较新表态a对国有民营等房企一视同仁金融机构要合理区分项目子公司与集团控股公司风险b支持开发贷款信托贷需求端央行16条20221113款等存量融资合理展期c鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求d延长房地产供给端贷款集中度管理政策过渡期安排等此外还包括一直在稳步推进的2条政策分别是支持刚性和改善性住房需求及民企增信债的发行商业银行可与优质房企开展保函置换预售监管资金业务置换金额不得超过监管账户中确保项目供给端预售资金监管20221114竣工交付所需资金的30a房地产业关联很多上下游行业其良性循环对经济健康发展具有重要意义b海外媒体-22金融街论坛表态20221121持续炒作中国房地产危机和建筑业衰落实际上我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段全社会固定资产投资具有很大的增长潜能a已出台2000亿元保交楼专项借款b央行拟再向商业银行提供2000亿元免息再贷-保交楼20221121款支持商业银行提供配套资金用于支持保交楼需求端国常会最新表态20221123落实因城施策支持刚性和改善性需求的政策指导地方加强宣传解读中行工行交行农行建行等与万科龙湖等多家房企签署战略合作协议为其提供意向性供给端银企合作20221123授信额度央行拟于22年12月5日下调存款准备金率025pct下调后金融机构加权平均存款准备金率约为-降准2022112578共计释放长期资金约5000亿元据中国证券报报道证监会相关人士表示允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资自身及控股子公司涉房的最近一年一期房地产业务收入利润占当期相应指标20221021的比例不超过10参股子公司涉房的最近一年一期房地产业务产生的投资收益占当期利润的比例不超过10证监会主席易会满表态要密切关注房地产行业面临的困难挑战支持实施改善优质房企资产负供给端股权融资重启20221121债表计划继续支持房企合理债券融资需求支持涉房企业开展并购重组及配套融资支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资证监会决定即日起恢复涉房上市公司并购重组及配套融资恢复上市房企和涉房上市公司境内及20221128境外再融资进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金投资存量住宅地产商业地产基础设施数据来源央行银保监会证监会交易商协会中债增财政部等广发证券发展研究中心自22930以来供需两端全局性政策的出台不断加固行业信心中央经济会议也为23年房地产发展奠定了基调供给端行业资产负债状况的改善及需求端刚性改善性需求的落地将是未来一段时间政策支持的核心相信在政策不断完善出台的过程中房地产行业将逐步实现平稳发展二政策专题分述股权再融资松绑行业资本管制放松11月28日证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施新政前三条全面重识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明838TablePageText跟踪分析房地产启了除IPO外的股权融资新政规定可以进行重组上市即借壳上市但不能新增地产上市主体地产相关资产重组房企再融资涉房企业再融资允许配套再融资并且募集资金允许补流这对于房企来说非常重要此外新政支持同行业上下游整合此条政策未来的开发空间很大特别是对于头部企业此次证监会五条也恢复了香港上市H股企业再融资新政第四条及第五条设立了符合政策要求的资本渠道提高了房企资产变现能力第四条规定优质房企可以发REITs放松了此前对房企做REITs的限制第五条鼓励符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金这也是对行业资金来源的一个极大的补充部分恢复了非标渠道功能但是有审核和投向要求表3房企股权融资政策梳理时间部门来源概括主要内容国十一条对存在闲置土地和炒地捂盘惜售哄抬房价等违法违规行为的房地产开发关于促进房地国务房企境内IPO和企业有关部门要建立联动机制加大查处力度国土资源部门要禁止其参加土地竞201001产市场平稳健康院再融资暂缓买银行业金融机构不得发放新开发项目贷款证券监管部门暂停批准其上市再融资发展的通知或重大资产重组银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资国务院关于坚国务决遏制部分城市国发201010号文对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业商业银行不得发201004同国十一条院房价过快上涨的放新开发项目贷款证监部门暂停批准其上市再融资和重大资产重组通知证监会落实国证监务院房地产调控暂缓受理房企重组为了坚决贯彻执行通知精神为落实国务院房地产调控政策证监会已暂缓受理房201010会政策规范房地产申请地产开发企业重组申请并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见并购重组国务院办公厅对存在闲置土地和炒地捂盘惜售哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业有关国务关于继续做好房部门要建立联动机制加大查处力度国土资源部门要禁止其参加土地竞买银行业金201303同国十一条院地产市场调控工融机构不得发放新开发项目贷款证券监管部门暂停批准其上市再融资或重大资产重作的通知组银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资坚决贯彻执行国务院文件规定对于房地产行业上市公司非房地产行业上市公司通过重启再融资审核证监证监会新闻发布再融资募集资金投向涉及住宅房地产开发业务或重大资产重组置入住宅房地产开发业务201308房企可进行定增预会会的对其是否存在违反国务院有关规定的情形我会在进行相关审核时将在公司自案查中介机构核查的基础上依据国土资源部等部门的意见来进行认定对房地产行业上市公司以及募集资金投向涉及住宅房地产开发业务的再融资申请一律证监证监会新闻发布再融资重启逐步就其用地情况征求国土资源部的意见对于房地产行业上市公司以及募集资金投向涉及201403会会通过审核商品房开发项目的再融资申请其商品房开发行为需住房城乡建设部进一步检查认定的我会将征求住房城乡建设部意见证监会调整上市再融资并购重组上市公司再融资并购重组涉及房地产业务的国土资源部不再进行事前审查对于是证监公司再融资并201501进一步放开不再否存在土地闲置等问题认定以国土资源部门公布的行政处罚信息为准对于是否存在会购重组涉及房地事前审查正在被立案调查的事项中介机构应当充分核查披露产业务监管政策识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明938TablePageText跟踪分析房地产企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款并需详细披露募集证监证监会保荐机构再融资暂缓窗口201607资金的实际投向不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充募集资金只能用会专题培训会议期关闭于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款上市公司重大证监资产重组管理办配套资金募集条件及适用规定募集配套资金不能用于补充上市公司和标的资产流动资201609配套资金用途修改会法2016修订金偿还债务版再融资发行规模发行间隔和发行条件做出明确规定一是上市公司申请非公开发行股票的拟发行的股份数量不得超过本次发行前总股本的20二是上市公司申请增发发行监管问答配股非公开发行股票的本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得证监关于引导规范201702再融资收紧少于18个月前次募集资金包括首发增发配股非公开发行股票上市公司发行会上市公司融资行可转债优先股和创业板小额快速融资不适用本条规定三是上市公司申请再融资为的监管要求时除金融类企业外原则上最近一期末不得存在持有金额较大期限较长的交易性金融资产和可供出售的金融资产借予他人款项委托理财等财务性投资的情形主营业务为房地产包括住宅地产商业地产的上市公司或者主营业务虽不属于房证监再融资审核非房企再融资暂不审201810地产但是目前存在房地产业务的上市公司申请再融资为防止募集资金变相用于房地会财务知识问答核产业务暂不推进审核允许满足特定中国对于涉房地产企业证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下严格限制地产条件涉房地产企少量涉房企业可股202210证券主业的房企在A股市场股权融资仅允许少量涉房企业地产收入利润占比不超业在A股市场融权融资报10地产投资收益占利润不超10A股融资资2022金融街论坛当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战支持实施改善优质房企资产负债表计易会支持一定比例的房202211年会上的主题演划继续支持房地产企业合理债券融资需求支持涉房企业开展并购重组及配套融资满企股权融资讲支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资1允许符合条件的房企重组上市重组对象为上市房企允许房企募集配套资金发行股份购买涉房资产资金可用于交易对价补充流动资金偿还债务不能用于拿地开发新盘证监会新闻发言AH股房企重组上2允许上市房企非公开再融资引导资金用于保交楼项目经适房棚改房建设人就资本市场支市再融资放开证监补充流动资金偿还债务允许其他涉房企业再融资要求聚焦主业202211持房地产市场平推进公募REITs会3恢复H股房企主业地产再融资与A股保持一致恢复其他涉房H股再融稳健康发展答记及开展私募投资基资者问金试点4推动保障性租赁住房REITs常态化发行鼓励优质房企以仓储物流产业园发行公募REITs或扩募5开展不动产私募投资基金试点投资存量住宅地产商业地产基础设施数据来源国务院证监会网站广发证券发展研究中心从历史股权融资变化来看2010年1月国十一条对存在违规行为房企暂停批准其上市再融资或重大资产重组同年10月证监会表示已暂缓受理房地产开发企业重组申请2010-2013年严控之下股权融资渠道基本暂缓2013年8月证监会重启再融资审核房企陆续出台定增预案14年3月证监会明确房企再融资申请向国土部住建部征求意见房企正式再融资重启15年1月识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1038TablePageText跟踪分析房地产证监会进一步放开股权融资再融资并购重组涉房的不再事前审查窗口期直至16年7月证监会明确不允许房企通过再融资对流动资金进行补充募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款标志着房企再融资的实质暂停2022年10月证监会先是表态允许少量涉房企业地产收入利润占比不超10地产投资收益占利润不超10进行A股融资资金不投向房地产业务22年11月易会满金融街论坛表示支持实施改善优质房企资产负债表计划支持涉房企业开展并购重组及配套融资支持有一定比例涉房企业开展股权融资随后11月28日的证监会答记者问标志着本轮股权融资重组上市再融资的放开图1房企股权融资政策需求端政策打分与地产基本面的关系暂缓受理房企重组申请再融资并购重组进一步放开不再事前审查国十一条房企境再融资重启逐内IPO和再融资暂缓步通过审核再融资暂缓窗口期关闭80AH股房企重组上重启再融资审核市再融资放开60房企定增预案40少量涉房企业可股权融资200140216022107-20销售转负投资企稳销售转负201001-2014033年2个月201403-2016072年4个月201607-2022116年5个月-4009010904090709101001100410071010110111041107111012011204120712101301130413071310140114041407141015011504150715101601160416071610170117041707171018011804180718101901190419071910200120042007201021012104210721102201220422072210房地产开发投资同比单月投资同比显著上行单月投资同比显著下行商品房成交面积单月同比3500四限政策力度评分分30002500200015001000500009010904090709101001100410071010110111041107111012011204120712101301130413071310140114041407141015011504150715101601160416071610170117041707171018011804180718101901190419071910200120042007201021012104210721102201220422072210一线二线三四线全国加权数据来源国务院证监会网站统计局各地房管局广发证券发展研究中心四限政策力度评分参考团队于22年7月10日发布的新时代深度报告集之一如何判断地产政策方向及实际力度股权融资的政策与政策环境和基本面相关09年政策环境宽松房企可进行IPO与借壳上市随着10-13年房地产调控政策回收14年再次放开的时间14年3月与销售转负14年2月对应16年政策回收的时间16年7月也是发生在投资企稳之后16年2月本次政策放开距离上次回收的时间已过去6年截至12月19日至少26家涉房企业披露股权融资计划其中包括招商蛇口万科华发股份等此次股权融资政策放松不同于第二支箭和央行十六条的作用目标是引入增量资金进入地产行业地产行业从16年到21年对于增量资本进入识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1138TablePageText跟踪分析房地产是严格控制的这也限制了行业整体的增长速度和头部企业的发展规模本次股权融资的全面放开是行业政策大幅改善和转向的一个标志本轮政策放松带来的增量信贷支持后续伴随销售企稳将会为企业带来第二次成长的机遇表4截至22年12月19日涉房企业股权融资计划一览公告规模不超代码公司名称披露时间内容发行对象预计发行方式资金用途次数过总股本不超过35名特定600823SH世茂股份120221129发行意向定向增发30开发补流偿债投资者不超过35名特定000926SZ福星股份120221129发行意向定向增发30开发补流偿债投资者600094SH大名城120221130发行意向-定向增发30开发补流偿债不超过35名特定600208SH新湖中宝120221130发行意向定向增发20开发棚改补流偿债投资者定向增发港股000002SZ万科A120221201发行意向-20-配股陆家嘴集团及其控收购资产配套600663SH陆家嘴120221201发行草案未公告购买陆家嘴集团资产股子公司融资不超过35名特定600665SH天地源120221201发行意向定向增发30开发补流偿债投资者不超过35名特定600340SH华夏幸福120221201发行意向定向增发未公告开发补流偿债投资者修改发行免税集团股东及其收购资产配套600185SH格力地产120221202未公告珠海免税集团100股权预案他投资者融资深投控南油集团收购资产配套001979SZ招商蛇口120221205发行草案未公告购买南油集团24股权24股权持有者融资华发集团大股600325SH华发股份120221205发行预案定向增发30开发75补流25东及其他投资者丰琪投资大股600693SH东百集团120221205发行预案定向增发30补流偿还银行贷款东不超过35名特定600067SH冠城大通120221205发行意向定向增发30并购开发补流偿债投资者不超过35名特定000926SZ福星股份220221205发行预案定向增发30开发70补流30投资者建轲投资控股股000918SZ嘉凯城120221205发行预案定向增发30补流偿债东同一实控人不超过35名特定000656SZ金科股份120221205发行意向定向增发30并购开发补流偿债投资者不超过35名特定600648SH外高桥120221205发行意向定向增发30开发补流投资者识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1238TablePageText跟踪分析房地产不超过35名特定600606SH绿地控股120221206发行意向定向增发30开发补流偿债投资者控股股东名城控股集团实控人俞培600094SH大名城220221208发行预案定向增发24开发70补流30俤俞凯及其他投资者免税集团股东及其定向增发配套600185SH格力地产220221208发行预案30他投资者融资不超过35名特定600675SH中华企业120221208发行意向定向增发30开发补流偿债投资者不超过35名特定600565SH迪马股份120221208发行意向定向增发30开发补流偿债投资者不超过35名特定600773SH西藏城投120221212发行意向定向增发-开发补流偿债投资者陆家嘴集团及其控收购资产配套600663SH陆家嘴220221215发行预案30购买陆家嘴集团资产股子公司融资深投控南油集团收购资产配套001979SZ招商蛇口220221216发行预案30购买南油集团24股权24股权持有者融资不超过35名特定000863SZ三湘印象120221219发行预案定向增发30开发补流偿债投资者数据来源Wind广发证券发展研究中心三政策专题分述二线四限加速改善支持刚性及改善性需求地方政策层面22年11月地方出台改善政策23次其中四限改善政策9次公积金改善政策12次地方改善政策出台频次边际回升12月以来南京武汉郑州等多个高能级城市出台四限改善政策二线四限加速改善图2地方政策出台频率次一览20100101-202212171001208010060408020600-2040-4020-60-800-100-20-120-140-40100110101107120413011310140715041601161017071804190119102007210422012210四限收紧公积金收紧四限放松及落户公积金放松及补贴商品房销售面积累计同比右数据来源各地政府官网统计局广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1338TablePageText跟踪分析房地产从四限政策力度来看与14年同期相比本轮改善政策力度仍较小截至22年12月17日全国累计四限评分从2299分22年2月降至1771分累计下降528分累计下降23距离16年2月926分的底部还有48的下降空间图3全国四限累计政策力度评分201001-20221217350030002500200015001000500008010810090710041101111012071304140114101507160417011710180719042001201021072204一线二线三四线全国加权数据来源各地政府官网统计局广发证券发展研究中心注政策力度评分规则详见广发地产团队22年6月28日发布的房地产行业2022年中期策略长冬日渐暖独梅迎春来分城市来看12月以来厦门武汉佛山南京等限购放松郑州南京等地限贷放松兰州等地限售放松限购放松方面12月6日据厦门日报厦门岛外限购政策调整为在实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房原需稳定就业半年以上12月9日据证券时报武汉12月8日-31日房交会期间限购范围缩小至二环内原7主城区东湖高新开发区限购同日佛山全面取消限购原禅城区祖庙街道南海区桂城街道顺德区大良街道限购取消限购后在上述区域新增限售3年12月11日据扬子晚报南京在限购区建邺区秦淮区玄武区和鼓楼区内有2套及以下房产的家庭可在江心洲生态科技岛南部新城红山新城幕府创新城四地内买第3套房原限购2套12月21日南京有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房原限购2套长期工作在南京但社保个税缴纳在外地的居民提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房原需半年南京社保个税限贷放松方面12月9日据大河网郑州部分楼盘首套房商贷首付比下调至20原30同日据证券时报南京根据首套房贷结清未结清二套房商贷首付比下调至3040原60限售放松方面12月15日兰州宣布取消限售原限售3年识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1438TablePageText跟踪分析房地产表5重点城市四限政策一览截至2022年12月21日2022年12月2016年2月认房首套二套城市社保首套最低二套最高本地外地社保本地限购外地限购又认特殊政策最低最高年首付首付限购限购年贷首付首付一线城市深圳限2限1353080是本地3年社保限2限123070广州限2限153070是限2限133060上海限2限153570是限2限123070北京限2限153080是限2限153060二线城市南昌限1限123050是---2030厦门限2限1053070是二孩---2030海口限2限152050外省首付70---2030西安限2限1053070---2030福州限2限1无需3050区域---2030三亚限2限153050外省首付70限2限11306020原郑州限2限1240---203030长沙限2限123045二孩租赁---2030合肥限3限1053050是投靠区域---2030成都限2限113070二孩区域---2030沈阳限2限2无需3040---2030石家庄不限购限123050---2030无锡限2限123050取消二孩投靠户型---2030大连限2新购1限2无需3040---2030苏州限3限1053060取消---2030二孩投靠大区域限购范围缩小至二环武汉限3限1053040是---2030内原7主城区东湖高新开发区限购天津限2限1053040取消二孩投靠租赁---2030杭州限2限113040取消二孩---2030太原限2限1无需2040---2030住---青岛限2限13040二孩大区域203005宁波不限购不限购无需3060---203040原南京限2限10530取消二孩大区域---203060济南限2限1053040投靠大区域---2030三四线城市扬州限3不限购无需2030二孩---2030识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1538TablePageText跟踪分析房地产本30---嘉兴限3限1无需50大区域2030外50惠州不限购限1无需2030区域---2030东莞限2限213040二孩大区域---2030不限购解除禅城区祖庙街道南海区桂城街道佛山顺德区大良街道限购并无需3040---2030在以上区域新增限售3年衢州不限购不限购无需2030---2030数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心注二孩指二孩三孩家庭可新购一套住房投靠指养老投亲家庭可新购一套住房大区域指大部分区域限购取消租赁指存量住房租赁不再计入限购总套数户型指大户型限购放松12月18日中央财办在对中央经济工作会议的解读中提到在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策这些消费潜力要予以释放预计未来四限改善力度将进一步加大扩大房地产有效需求识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1638TablePageText跟踪分析房地产二成交市场综述景气度维持低位推盘意愿较差一总体成交市场分述销售景气度维持低位各区域销售均下滑根据国家统计局数据22年11月全国商品房销售金额9816亿元同比21年下降322降幅环比扩大85pct景气度表现依然较差累计数据来看22年1-11月全国商品房累计销售金额1186万亿元同比21年下降266降幅环比1-10月扩大06pct图4全国商品房销售金额亿元及增速图5全国住宅及非住宅销售金额增速2003000020015025000150-322100200001005015000500100000-505000-50-100-1-1001801180719011907200120072101210722012207180118081903191020052012210722022209住宅金额单月住宅金额累计商品房销售金额亿元单月增速累计增速非住宅金额单月非住宅金额累计数据来源国家统计局广发证券发展研究中心数据来源国家统计局广发证券发展研究中心图6全国住宅及非住宅销售金额亿元及增速200000100180000801600001400006012000040100000208000060000040000-20200000-402003200520072009201120132015201720192021全国住宅销售金额亿元全国非住宅销售金额亿元住宅增速右非住宅增速右整体增速右数据来源国家统计局广发证券发展研究中心分业态来看22年11月全国住宅销售金额同比21年下降311降幅较22年10月扩大78pct非住同比21年下降398累计增速来看1-11月全国住宅累计销售金额同比21年下降284非住同比21年下降100识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1738TablePageText跟踪分析房地产销售面积方面22年11月全国商品房销售面积为101亿平同比21年下降333降幅环比扩大100pct累计来看22年1-11月全国商品房累计销售面积为1213亿平同比21年下降233降幅环比1-10月扩大10pct其他口径数据来看根据房管局数据11月42城新房成交面积同比21年下降312降幅较10月扩大113pct二手房方面11月12城二手房成交面积同比21年上升59增幅较10月收窄189pct图7全国商品房销售面积万方及增速图8全国商品房及41城新房成交面积增速3000014015012025000-333100100802000060501500040200100000-20-505000-400-60-100180118081903191020052012210722022209180118081903191020052012210722022209全国商品房累计增速41城累计增速商品房销售面积万方单月增速累计增速41城单月增速数据来源国家统计局广发证券发展研究中心数据来源国家统计局Wind广发证券发展研究中心图912城二手房成交面积万方及增速图10全国住宅及非住宅销售面积增速900601408004012070059100206008060500040400-2020300-400200-20-60100-400-80-60180118071901190720012007210121072201220718011808190319102005201221072202220912城二手房成交面积万方单月同比右住宅面积单月住宅面积累计累计同比右非住宅面积累计非住宅面积单月数据来源房管局Wind广发证券发展研究中心数据来源国家统计局广发证券发展研究中心分业态来看11月全国住宅销售面积同比21年下降325降幅环比扩大87pct非住销售面积同比21年下降374降幅环比扩大179pct累计数据来看1-11月全国住宅累计销售面积同比21年下降262降幅较22年1-10月扩大06pct非住累计销售面积则同比21年下降24同比由正转负识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1838TablePageText跟踪分析房地产图11全国住宅及非住宅销售面积万方及增速2000006018000016000040140000120000201000008000006000040000-20200000-402003200520072009201120132015201720192021全国住宅销售面积万方全国非住宅销售面积万方住宅增速右非住宅增速右整体增速右数据来源国家统计局广发证券发展研究中心分城市能级来看我们用房管局的备案高频数据来刻画一二线城市的销售情况同时结合全国商品房销售面积反推算三四线的销售面积具体来看22年11月4大一线城市同比21年下降288降幅环比扩大141pct15个二线城市成交面积同比21年下降341降幅环比扩大135pct根据统计局和房管局数据反推算三四线城市销售面积同比21年下降334降幅环比扩大95pct累计数据来看22年1-11月一线二线三四线城市销售面积较21年同期分别下降200296227一线二线三四线城市降幅环比1-10月分别扩大10pct04pct11pct图12全国商品房分线销售面积增速图13全国商品房分区域销售面积增速140801206010080406020400200-20-20-40-40-60-60-80-80-100-100180118081903191020052012210722022209180118081903191020052012210722022209一线城市同比二线城市同比三线城市同比核心圈同比非核心圈同比数据来源国家统计局广发证券发展研究中心数据来源房管局广发证券发展研究中心分区域来看我们以长三角珠三角环渤海三大经济圈内城市作为核心圈样本其他城市为非核心圈样本计算销售面积变动情况及增速22年11月核心圈非核心圈城市同比21年分别下降2844261-11月则分别累计同比下降241407降幅环比分别扩大04pct02pct分东中西部来看22年11月东中西部及东北地区销售面积同比21年分别下降识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1938TablePageText跟踪分析房地产244322443438东中西及东北地区降幅环比分别扩大90pct110pct96pct73pct11月各区域销售均出现下滑西部及东北市场依然为销售难度最大的区域累计数据来看22年1-11月东中西部及东北地区销售面积同比21年分别下降228190270359东中西及东北地区降幅环比分别扩大02pct15pct20pct09pct表6全国及各区域房地产销售情况单月数据单月数据增速累计数据累计同比增速指标202210202211202210202211变动202210202211202210202211变动商品房销售面积万方975710071-232-333-100111179121250-223-233-10其中住宅83718598-238-325-8794129102727-255-262-06其中东部地区41704245-155-244-904596850213-226-228-02中部地区30153069-211-322-1103316636235-175-190-15西部地区22572425-347-443-962862931054-250-270-20东北地区315333-365-438-7334153748-350-359-09商品房销售额亿元94529816-237-322-85108832118648-261-266-06其中住宅83938741-233-311-7895447104188-282-284-03其中东部地区54905701-182-259-766302168722-255-25600中部地区20652101-254-338-842312925230-230-240-10西部地区16671778-337-445-1082009721875-289-305-16东北地区231235-411-428-1825852820-392-395-03商品房销售均价元平96879747-06162297899785-49-4306其中住宅10026101660620141014010142-35-3105其中东部地区1316413431-33-19141371013686-37-3602中部地区68486848-54-243069746963-67-6204西部地区7385733115-04-1970207044-52-4904东北地区73247054-71178975707524-64-5608数据来源国家统计局广发证券发展研究中心房价方面根据统计局70大中城市价格指数22年11月70大中城市新建商品住宅价格新房同比下降23降幅较10月收窄01pct二手房同比下降37降幅环比持平环比增速来看新房价格环比下降02二手房环比下降04从城市变动方向的数量来看新房中51城环比下跌较10月少7城二手房中62城环比下跌与10月持平11月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为77较10月下降9pct二手房为93与10月持平下跌比例仍处于16年以来的高位识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明2038