投资摘要：
　　每周一谈：销售组成初探：影响购买力的三要素
　　近期销售基本面：疫情冲击波及一线城市销售
　　30城高频数据显示，近期商品房销售持续承压，环比同比指数均进入下行。至12月24日（周六），当周30城销售面积单周同比-44.19%，较上周减少16.35个pct，单周环比-7.93%，较上周提升0.72个pct，高频数据承压。
　　一线城市近期销售走弱，疫情影响显现。截止至12月24日，30城中一二三线城市销售面积单周同比增速分别为-52.8%、-45.5%、-26.5%，较上周减少24.4、7.3、26.4个pct，近期一线城市销售受疫情影响出现较快下行。
　　从近期商品房销售表现，我们可以发现疫情对销售存在着较大冲击，即支付能力及意愿的影响；依循这一路径回溯，从购买力的角度观察，可以帮助我们更有层次的理解销售的变动,即需求、意愿与支付能力，其中：
　　需求是一切的原点，也是最大的销售基数，同时决定了销售规模的上限。
　　支付能力是需求转化为销售的通道，决定了销售规模的下限。
　　意愿是需求的放大器，同时影响着商品房销售的在不同跨度周期上的波动。
　　三者的关系互相影响但又相互独立，明确彼此的关系，可更好理解销售变动：
　　需求具备较强韧性，会滞后但少有缺席，需求受意愿与支付能力影响所产生的波谷会最终形成日后高增的上行周期。
　　支付能力对需求兑现影响多呈现为短期波动。
　　置业意愿具备影响长周期的能力。
　　回顾2022年销售表现，我们可以将销售变动依据主要影响因素划分为六阶段：
　　阶段一（21年7月-21年10月），支付能力下行，影响需求释放；
　　阶段二（21年11月-22年3月），需求消退+置业意愿减弱，“房住不炒”成为共识，棚改类需求及投资类需求退潮，市场下行压制置业意愿；
　　阶段三（22年4月-22年6月），支付能力+置业意愿提升，“因城施策”加速，首付比例及贷款利率降低，部分需求释放，政策扶持下置业意愿改善；
　　阶段四（22年6月-22年7月），置业意愿减弱，交付风险导致意愿再减弱；
　　阶段五（21年8月-22年9月），支付能力+置业意愿改善，得益于“保交楼”+因城施策持续宽松；
　　阶段六（21年10月-22年11月），支付能力+置业意愿减弱，疫情冲击。
　　基于2022年展望2023年销售，从三要素的角度思考，全年销售保有一定支撑：
　　需求有弹性：受22年支付能力弱与低置业意愿影响，真实需求有积累，存在滞后释放空间，投资需求的扣减已在22年释放，23年进一步下探空间有限；
　　支付能力将持续改善：疫情影响冲击终将减弱，政策保持持续宽松；
　　购房意愿有支撑：经历2022年一年缓冲，购房者置业意愿的新平衡点将逐步形成，伴随着需求逐步释放、支付能力回升，购房意愿有支撑；
　　关注风险：销售方向不悲观，但需把控节奏，主要在于疫情冲击持续时间。
　　数据追踪（12月12日-12月18日）：
　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-31pct、-28pct，一线城市37pct，-23pct，二线城市-38pct，-27pct，三线城市-4pct，-36pct。
　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-6pct，累计同比-8pct。
　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-7pct，成交建筑面积累计同比10pct，成交金额累计同比-29pct，土地成交溢价率为0.75%。
　　城市行情环比：北京（-54pct），上海（-12pct），广州（-4pct），深圳（-11pct），南京（-15pct），杭州（-35pct），武汉（+14pct）。
　　投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。
　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。
　　

研究报告全文：行业销售组成初探影响购买力的三要素研房地产行业研究周报究投资摘要评级增持每周一谈销售组成初探影响购买力的三要素2022年12月25日近期销售基本面疫情冲击波及一线城市销售曹旭特分析师30城高频数据显示近期商品房销售持续承压环比同比指数均进入下行SAC执业证书编号至12月24日周六当周30城销售面积单周同比-4419较上周减少S16605190400011635个pct单周环比-793较上周提升072个pct高频数据承压行一线城市近期销售走弱疫情影响显现截止至12月24日30城中一二三翟苏宁研究助理业线城市销售面积单周同比增速分别为-528-455-265较上周减少SAC执业证书编号24473264个pct近期一线城市销售受疫情影响出现较快下行S1660121100010从近期商品房销售表现我们可以发现疫情对销售存在着较大冲击即支付能研力及意愿的影响依循这一路径回溯从购买力的角度观察可以帮助我们更究有层次的理解销售的变动即需求意愿与支付能力其中行业基本资料股票家数115周需求是一切的原点也是最大的销售基数同时决定了销售规模的上限行业平均市盈率1342支付能力是需求转化为销售的通道决定了销售规模的下限市场平均市盈率1121报意愿是需求的放大器同时影响着商品房销售的在不同跨度周期上的波动三者的关系互相影响但又相互独立明确彼此的关系可更好理解销售变动行业表现走势图需求具备较强韧性会滞后但少有缺席需求受意愿与支付能力影响所产生2015的波谷会最终形成日后高增的上行周期10支付能力对需求兑现影响多呈现为短期波动50置业意愿具备影响长周期的能力-5回顾2022年销售表现我们可以将销售变动依据主要影响因素划分为六阶段-10-15阶段一21年7月-21年10月支付能力下行影响需求释放-20申-25阶段二21年11月-22年3月需求消退置业意愿减弱房住不炒成-30港为共识棚改类需求及投资类需求退潮市场下行压制置业意愿-35阶段三22年4月-22年6月支付能力置业意愿提升因城施策加房地产沪深300证速首付比例及贷款利率降低部分需求释放政策扶持下置业意愿改善券阶段四22年6月-22年7月置业意愿减弱交付风险导致意愿再减弱资料来源wind申港证券研究所阶段五21年8月-22年9月支付能力置业意愿改善得益于保交股楼因城施策持续宽松1房地产行业研究周报11月销售投份阶段六21年10月-22年11月支付能力置业意愿减弱疫情冲击资跌幅扩大聚焦政策空间2022-12-19基于2022年展望2023年销售从三要素的角度思考全年销售保有一定支撑2房地产行业研究周报地产行情回顾趋势向上仍明确2022-12-12有需求有弹性受22年支付能力弱与低置业意愿影响真实需求有积累存在3房地产行业研究周报房企销售小幅滞后释放空间投资需求的扣减已在22年释放23年进一步下探空间有限限改善股权融资逐步落地2022-12-05支付能力将持续改善疫情影响冲击终将减弱政策保持持续宽松公购房意愿有支撑经历2022年一年缓冲购房者置业意愿的新平衡点将逐步形成伴随着需求逐步释放支付能力回升购房意愿有支撑司关注风险销售方向不悲观但需把控节奏主要在于疫情冲击持续时间证数据追踪12月12日-12月18日新房市场30城成交面积单周及累计同比分别为-31pct-28pct一线城市-券37pct-23pct二线城市-38pct-27pct三线城市-4pct-36pct二手房市场13城二手房成交面积单周同比-6pct累计同比-8pct研土地市场100城土地供应建筑面积累计同比-7pct成交建筑面积累计同比-究10pct成交金额累计同比-29pct土地成交溢价率为075城市行情环比北京-54pct上海-12pct广州-4pct深圳-报11pct南京-15pct杭州-35pct武汉14pct投资策略建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展万科A龙告湖集团关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团绿城中国等关注资信背景良好有发展潜力的地方国央企龙头建发国际越秀地产同时关注民企风险化解机会代建行业推荐龙头绿城管理控股风险提示销售市场复苏不及预期个别房企出现债务违约敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告房地产行业研究周报内容目录1每周一谈销售组成初探影响购买力的三要素311近期销售基本面疫情冲击波及一线城市销售312从2022年销售表现回溯商品房购买力的三要素413投资策略52本周行情回顾53行业动态74数据追踪841新房成交数据842二手房成交数据843土地成交数据944部分重点城市周度销售数据95风险提示10图表目录图130大中城市商品房销售面积周同比环比3图230大中城市商品房销售面积周环比3图330大中城市商品房销售面积周同比3图4商品房销售额单月同比增速5图5申万一级行业涨跌幅6图6本周涨跌幅前十位6图7本周涨跌幅后十位6图8房地产行业近三年PETTM6图9房地产行业近三年PBLF7图1030大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8图11一二三线城市30城周度成交面积同比8图12一二三线城市30城累计成交面积同比8图1313城二手房周度成交面积及同比环比增速8图1413城二手房周度成交面积累计同比增速8图15100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9图16100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9图17一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9图18二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9图19一二三线城市成交土地总价累计同比9图20一二三线城市成交土地周度溢价率9表1部分重点城市周度销售面积万平方米9敬请参阅最后一页免责声明212证券研究报告房地产行业研究周报1每周一谈销售组成初探影响购买力的三要素商品房销售在地产中观指标中对拿地投资新开工等多项指标均有较大影响然而对销售的走势却始终存在着不确定性本周我们将从最底层的逻辑层面从销售额产生的背面购买力的角度对商品房销售构成要素进行框架性的探讨11近期销售基本面疫情冲击波及一线城市销售30城高频数据显示近期商品房销售持续承压环比同比指数均进入下行截止至12月24日周六当周30城销售面积单周同比-4419较上周减少1635个百分点连续12周为负增速连续2周维持在-20以下单周同比增速30城销售面积单周环比-793较上周提升072个百分点连续两周负增速结束此前连续四周环比正增速表现商品房销售高频数据表现承压图130大中城市商品房销售面积周同比环比15030大中城市商品房成交面积周环比30大中城市商品房成交面积周同比100500-50-100资料来源wind申港证券研究所一线城市近期销售走弱疫情影响显现分城市能级观察截止至12月24日30城中一二三线城市销售面积单周同比增速分别为-528-455-265较上周减少24473264个pct单周环比增速分别为-18474-288较上周减少75增加267减少486个pct从分能级城市来看近期一线城市销售受疫情影响出现较快下行图230大中城市商品房销售面积周环比图330大中城市商品房销售面积周同比15030大中城市商品房成交面积周环比一线8030大中城市商品房成交面积周同比一线6010030大中城市商品房成交面积周环比二线30大中城市商品房成交面积周同比二线40大中城市商品房成交面积周环比三线大中城市商品房成交面积周同比三线5030203000-20-40-50-60-80-100资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明312证券研究报告房地产行业研究周报12从2022年销售表现回溯商品房购买力的三要素从近期商品房销售表现我们可以发现疫情对销售存在着较大冲击即支付能力及意愿的影响依循这一路径回溯我们不难发现从商品房销售额产生的源头购买力的角度观察可以帮助我们更有层次的理解销售的变动购房者置业的真实购买力来源于三层要素需求意愿与支付能力其中需求是一切的原点也是最大的销售基数同时决定了销售规模的上限需求也是一般做商品房销售规模预测中最为核心的指标主要包括居住属性的刚需改善需求以及金融属性的投资投机需求通过分析人均住房面积城市常住人口的变动等因素我们可以大致掌握不同类别需求的总量从而对中长期销售规模有范围性的掌握支付能力是需求转化为销售的通道决定了销售规模的下限支付的基础是购房者的收入及杠杆水平同时受贷款政策首付政策限购政策等因素影响外部环境变化将会改变购房者支付能力从而影响需求向销售额转化的速度意愿是需求的放大器同时影响着商品房销售的在不同跨度周期上的波动作为缺少客观统计数据的指标意愿是最难把握的变量即便如央行公布的城镇储户问卷调查报告会公布部分居民的房价信心等指数我们仍然较难通过这些数据对购房者信心作准确判断从主观感受上分析购房意愿更近似于需求的放大器在市场下行期需求收缩而购房意愿不足市场上行需求旺盛而购房意愿旺盛即买涨不买跌三者的关系互相影响但又相互独立明确彼此的界限与关系可以更好理解商品房销售变动我们认为需求具备较强韧性会滞后但少有缺席需求受意愿与支付能力影响所产生的波谷会最终形成日后高增的上行周期这也是地产周期产生的根本购房者进城的首置刚需家庭人数增长的改善需求房屋老旧更换需求均具备较强的刚性尽管会受制于房价走势影响意愿收入水平增减影响支付能力而滞后置业但需求客观存在受意愿与支付能力压制的需求转化低谷最终会在意愿与支付能力恢复后重新兑现并实现同比高增的上行周期由此看来从需求端推算的销售的部分预测偏差或将在后续周期中得以修复支付能力对需求兑现影响多呈现为短期波动经济发展向上背景下疫情等短期冲击影响会消退支付能力不足所带来的需求滞后释放只是短期现象置业意愿具备影响长周期的能力我们认为不同于刚性支付能力的变化购房者在置业理念上的变化则具有更长持续性在强调居住属性背景下投资置业需求与投资意愿的消退都并非短期影响而会在更长周期影响需求的转变而疫情冲击市场短期涨跌等短期的观望情绪则会在新一轮周期形成后消散回顾2022年销售表现通过购买力的三种要素可以更好理解市场变动我们可以将本轮周期销售变动依据主要影响因素划分为六个阶段阶段一2021年7月-2021年10月支付能力下行按揭贷款发放影响为主二手房及新房按揭贷款发放降速影响需求释放敬请参阅最后一页免责声明412证券研究报告房地产行业研究周报阶段二2021年11月-2022年3月需求消退置业意愿减弱房住不炒成为共识棚改类需求及投资类需求退潮市场下行压制置业意愿阶段三2022年4月-2022年6月支付能力置业意愿提升因城施策加速首付比例及贷款利率降低部分需求释放政策扶持下置业意愿有所改善阶段四2022年6月-2022年7月置业意愿减弱交付风险导致意愿再减弱阶段五2021年8月-2022年9月支付能力置业意愿改善得益于保交楼因城施策持续宽松阶段六2021年10月-2022年11月支付能力置业意愿减弱疫情冲击图4商品房销售额单月同比增速0-5-10-15-20-25-30-35-40-45资料来源wind国家统计局申港证券研究所基于2022年展望2023年销售从三要素的角度思考全年销售保有一定支撑需求有弹性受2022年支付能力弱与低置业意愿影响真实需求有积累存在滞后释放的空间且投资类需求的扣减已在2022年释放2023年此类需求进一步下探空间有限支付能力将持续改善疫情影响冲击终将减弱政策保持持续宽松购房意愿有支撑经历2022年一年缓冲购房者置业意愿的新平衡点将逐步形成伴随着需求逐步释放支付能力回升购房意愿有支撑关注的风险销售方向不悲观但时间上尚需把控节奏主要在于疫情的冲击持续影响时间13投资策略建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展万科A龙湖集团关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团绿城中国等关注资信背景良好有发展潜力的地方国央企龙头建发国际越秀地产同时关注民企风险化解机会代建行业推荐龙头绿城管理控股2本周行情回顾12月19-23日沪深300指数涨跌幅-319在申万一级行业中美容护理-敬请参阅最后一页免责声明512证券研究报告房地产行业研究周报02传媒-061社会服务-076等板块涨跌幅靠前电子设备-603电子-586建筑装饰-584等板块排名靠后12月19-23日申万房地产板块涨跌幅-466在申万一级行业中排名1831落后沪深300指数148个百分点具体个股方面涨跌幅前三位个股为深深房A228卓朗科技6深振业A5涨跌幅后三位个股为万通发展-193广汇物流-166万业企业-12图5申万一级行业涨跌幅0银行综合通信钢铁环保汽车煤炭电子-1传媒计算机房地产基础化工社会服务食品饮料轻工制造商贸零售农林牧渔家用电器非银金融纺织服饰交通运输公用事业建筑材料有色金属国防军工机械设备石油石化医药生物建筑装饰电力设备-2美容护理-3-4-5-6-7资料来源wind申港证券研究所图6本周涨跌幅前十位图7本周涨跌幅后十位25020-515-1010-155-200-25资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所12月23日申万房地产行业PETTM为1342倍较前一周减少065近三年均值为944倍PBLF为09倍较前一周减少004近三年均值为106倍图8房地产行业近三年PETTM1614121086420资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明612证券研究报告房地产行业研究周报图9房地产行业近三年PBLF161412100806040200资料来源wind申港证券研究所3行业动态多地因城施策调控政策继续松绑近日多地各地商品房政策进一步宽松其中南京市居民家庭购买二套住房的商业贷款最低首付比例已优化调整为不低于40并对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块可在现行购房政策基础上增购1套对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民提供半年及以上居住证明可购买1套住房天津政策放松在天津市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭第二套住房的应支付不低于住房交易价格40的首付款对养育未成年二孩及以上多子女的天津市缴存职工符合租房提取住房公积金条件的可按照实际房租支出提取住房公积金申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的贷款最高限额以天津市统一贷款限额为基础上浮20证监会发文允许符合条件房企借壳上市12月21日证监会在官网发文传递了贯彻中央经济工作会议精更好服务经济整体好转的工作方向其中对于房地产行业文章指出要大力支持房地产市场平稳发展加大力度加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效助力房地产发展模式转型全面落实改善优质房企资产负债表计划继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债落实好已出台的房企股权融资政策允许符合条件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组加快打造保障性租赁住房REITs板块通过借壳上市非上市房企可实现打通新的融资通道同时对重组方可获得外部资源注入从而实现盘活全盘资产稀释风险互惠互利的双赢局面敬请参阅最后一页免责声明712证券研究报告房地产行业研究周报4数据追踪41新房成交数据图1030大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速图11一二三线城市30城周度成交面积同比100600200一线城市周度成交同比二线城市周度成交同比商品房成交面积万平方米周同比周环比8050015060三线城市周度成交同比40010040300502020000-20100-50-400-100-60-80料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图12一二三线城市30城累计成交面积同比6030大中城市一线城市二线城市三线城市40200-20-40-60资料来源wind申港证券研究所42二手房成交数据图1313城二手房周度成交面积及同比环比增速图1413城二手房周度成交面积累计同比增速2002000180周度成交万周同比周环比150160-5140100120-101005080-15600-2040-5020-250-100-30-35202243202287202251202294202232020224172022515202252920226122022626202271020227242022821202291820221022022121120221030202211132022112720221016资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明812证券研究报告房地产行业研究周报43土地成交数据图15100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比图16100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率301210供应土地规划建筑面积累计同比成交土地周度溢价率成交土地总价累计同比右轴01020-10成交土地规划建筑面积累计同比8-2010-3060-404-50-10-602-70-200-80-30-40-50资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图17一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比图18二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比4020二线城市供应土地规划建筑面积累计同比一线城市供应土地规划建筑面积累计同比3010三线城市供应土地规划建筑面积累计同比一线城市成交土地规划建筑面积累计同比200二线城市成交土地规划建筑面积累计同比10-10三线城市成交土地规划建筑面积累计同比0-20-10-30-20-40-30-50-40-60-50-70-60资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图19一二三线城市成交土地总价累计同比图20一二三线城市成交土地周度溢价率一线城市成交土地总价累计同比1640一线城市二线城市三线城市二线城市成交土地总价累计同比1420三线城市成交土地总价累计同比121008-2064-4020-60-80-100资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所44部分重点城市周度销售数据表1部分重点城市周度销售面积万平方米销售面积环比城市1121-11271128-124125-12111212-12181121-11271128-124125-12111212-1218北京13142110-25457-54上海49555245-1212-6-12广州4122221-6720879-4深圳999811-35-11杭州19292717-2559-8-35南京15181714-2019-5-15武汉21203237-8-66214成都586356491310-11-12青岛3431273235-9-1219苏州141514141210-5-2敬请参阅最后一页免责声明912证券研究报告房地产行业研究周报资料来源wind申港证券研究所5风险提示销售市场复苏不及预期个别房企出现债务违约敬请参阅最后一页免责声明1012证券研究报告房地产行业研究周报分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处不受任何第三方的影响和授意本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅最后一页免责声明1112证券研究报告房地产行业研究周报免责声明申港证券股份有限公司简称本公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性和完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更申港证券研究所已力求报告内容的客观公正但报告中的观点结论和建议仅供参考不构成所述证券的买卖出价或征价投资者不应单纯依靠本报告而取代自身独立判断应自主作出投资决策并自行承担投资风险投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载资料意见及推测仅反映申港证券研究所于发布本报告当日的判断本报告所指证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会产生波动在不同时期申港证券研究所可能会对相关的分析意见及推测做出更改本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告仅面向申港证券客户中的专业投资者本公司不会因接收人收到本报告而视其为当然客户本报告版权归本公司所有未经事先许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如转载或引用需注明出处为申港证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制发布转载和引用者承担行业评级体系申港证券行业评级体系增持中性减持增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率5以上中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上市场基准指数为沪深300指数申港证券公司评级体系买入增持中性减持买入报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率15以上增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率515之间中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上敬请参阅最后一页免责声明1212证券研究报告