行业点评
　　本周地产、物业板块股价表现均偏弱。本周申万A股房地产板块涨跌幅为4.7%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各板块中位列第13。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.1%，沪深300指数涨跌幅为-3.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.1%和-0.8%。
　　年度多地集中土拍，热度依然延续低迷。本周全国300城宅地成交建面3551万㎡，单周环比24%，单周同比-39%，平均溢价率2%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面60039万㎡，累计同比-34%；年初至今，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。
　　受客观环境影响，本周新房成交同环比降幅均较大。本周（12.17-12.23）35个城市商品房成交合计347万平米，周环比-18%，周同比-51%。其中，一线城市周环比-28%，周同比-48%；二线城市周环比-17%，周同比-48%；三四线城市周环比-3%，周同比-68%。
　　二手房成交连续缩量，同环比降幅也较大。本周15个城市二手房成交合计100万平米，周环比-25%，周同比-28%。其中，一线城市周环比+9%，周同比-30%；二线城市周环比-31%，周同比-28%；三四线城市周环比-33%，周同比-17%。
　　“内保外贷”助力房企重启海外融资。12月16日，中国银行浙江省分行发挥中银集团国际化优势，通过与中银香港的跨境联动成功为绿城中国提供1.2亿美元境外贷款。此前中国银行利用境内外市场资源，成功为龙湖集团叙做“内保外贷”业务（贷款结构为中国银行重庆分行为龙湖集团开立人民币融资性保函，中银香港以人民币保函为担保，为龙湖集团境外企业提供贷款融资），该笔贷款已于12月9日实现提款。12月13日，中国工商银行拟为碧桂园提供“内保外贷”业务，贷款规模初定为3亿美元。“内保外贷”的支持为房企海外融资开辟新的渠道，有助于缓解房企海外债压力。
　　12月LPR维持不变，房贷利率仍有望下降。12月20日，央行公布12月LPR情况，1年期LPR为3.65%，5年期及以上LPR为4.3%，均与上月保持一致。从贝壳研究院百城房贷利率来看，12月重点城市主流首套房贷利率为4.09%，二套利率为4.91%，均较11月基本相当，而较2021年10月最高点已经分别下降163bp和107bp；平均放款周期为28天，受疫情影响，较11月延长两天。中央经济工作会议将“支持住房改善需求”放在扩大内需的首位，更加强调住房的消费属性。我们预计未来房贷将更加向消费贷性质靠拢：一是房贷贷款门槛或降低，房贷利率、首付比例有望继续下降；二是房贷还款方式或更加灵活，未来在提前还款、合理展期等方面限制更低，缓解购房者的还款压力，以促进购房消费需求的释放。
　　投资建议
　　首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

研究报告全文：2022年12月25日证券研究报告房地产组房地产行业研究买入维持评级行业周报市场数据人民币LPR维持不变房贷利率仍有望下行市场优化平均市盈率1890国金房地产指数1940行业点评沪深300指数3828上证指数3046本周地产物业板块股价表现均偏弱本周申万A股房地产板块涨跌幅为-深证成指1085047在各板块中位列第18WIND港股房地产板块涨跌幅为-19在各中小板综指11445板块中位列第13本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4恒生中国企业指数涨跌幅为01沪深300指数涨跌幅为-32物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-41和-08年度多地集中土拍热度依然延续低迷本周全国300城宅地成交建面22003551万单周环比24单周同比-39平均溢价率22022年初至2051今全国300城累计宅地成交建面60039万累计同比-34年初至1902今华润臵地中海地产保利发展建发房产招商蛇口的权益拿地金额1753位居行业前五16031454受客观环境影响本周新房成交同环比降幅均较大本周1217-122335个城市商品房成交合计347万平米周环比-18周同比-51其中一线城市周环比-28周同比-48二线城市周环比-17周同比-48211227220327220627220927三四线城市周环比-3周同比-68国金行业沪深300二手房成交连续缩量同环比降幅也较大本周15个城市二手房成交合计100万平米周环比-25周同比-28其中一线城市周环比9周同比-30二线城市周环比-31周同比-28三四线城市周环比-33周同比-17相关报告1东风已起行业估值将迎重塑-地产年度内保外贷助力房企重启海外融资12月16日中国银行浙江省分行发策略20221218挥中银集团国际化优势通过与中银香港的跨境联动成功为绿城中国提供2房地产业重申为支柱商票逾期有所缓12亿美元境外贷款此前中国银行利用境内外市场资源成功为龙湖集团解-地产行业周报20221218叙做内保外贷业务贷款结构为中国银行重庆分行为龙湖集团开立人民币融资性保函中银香港以人民币保函为担保为龙湖集团境外企业提供贷3会议释放积极信号支持力度或将加大-款融资该笔贷款已于月日实现提款月日中国工商银行拟地产行业点评202212171291213为碧桂园提供内保外贷业务贷款规模初定为3亿美元内保外贷4需求端宽松加速REITs扩容利好融资-的支持为房企海外融资开辟新的渠道有助于缓解房企海外债压力地产行业周报202212115招商华发推出融资计划利好企业持12月LPR维持不变房贷利率仍有望下降12月20日央行公布12月续经营-地产行业点评2022126LPR情况1年期LPR为3655年期及以上LPR为43均与上月保持一致从贝壳研究院百城房贷利率来看12月重点城市主流首套房贷利率为409二套利率为491均较11月基本相当而较2021年10月最高点已经分别下降163bp和107bp平均放款周期为28天受疫情影响较11月延长两天中央经济工作会议将支持住房改善需求放在扩大内需的首位更加强调住房的消费属性我们预计未来房贷将更加向消费贷性质靠拢一是房贷贷款门槛或降低房贷利率首付比例有望继续下降二是房贷还款方式或更加灵活未来在提前还款合理展期等方面限制更低杜昊旻分析师SAC执业编号S1130521090001缓解购房者的还款压力以促进购房消费需求的释放duhaomingjzqcomcn投资建议王祎馨联系人wangyixingjzqcomcn首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企如中国海外发展绿城中国建发国际集团滨江集团此外政策放松或加大市场方鹏联系人活跃度建议关注强房产交易平台贝壳fangpenggjzqcomcn风险提示宽松政策对市场提振不佳三四线城市恢复力度弱多家房企出现债务违约-1-敬请参阅最后一页特别声明行业周报内容目录12月LPR维持不变房贷利率仍有望下降4行情回顾5地产行情回顾5物业行情回顾5数据跟踪6宅地成交6新房成交7二手房成交9重点城市库存与去化周期10地产行业政策和新闻11地产公司动态12物管行业政策和新闻13物管公司动态13行业估值15风险提示16图表目录图表1LPR品种及走势4图表2百城房贷利率及放款周期走势4图表3申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5图表4WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5图表5本周地产个股涨跌幅前5名5图表6本周地产个股涨跌幅末5名5图表7本周恒生物管指数恒生中国企业指数沪深300涨跌幅6图表8本周物业个股涨跌幅前5名6图表9本周物业个股涨跌幅末5名6图表10全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6图表11全国300城累计宅地成交建面万及同比7图表122022年初至今权益拿地金额前20房企7图表1340城新房成交面积及同比增速8图表14各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8图表15各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8图表1635城新房成交明细万平方米8图表1715城二手房成交面积及同比增速周9图表18一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10图表19一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10-2-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表2015城二手房成交明细万平方米10图表2112城商品房的库存和去化周期10图表2212城各城市能级的库存去化周期10图表2312个重点城市商品房库存及去化周期11图表24地产行业政策新闻汇总11图表25上市公司动态12图表26物管行业资讯13图表27物管公司动态13图表28A股地产PE-TTM15图表29港股地产PE-TTM15图表30港股物业股PE-TTM15图表31覆盖公司估值情况16-3-敬请参阅最后一页特别声明行业周报12月LPR维持不变房贷利率仍有望下降2022年12月20日央行公布12月LPR情况1年期LPR为3655年期及以上LPR为43均与上月保持一致从贝壳研究院百城房贷利率来看12月重点城市主流首套房贷利率为409二套利率为491均较11月基本相当而较2021年10月最高点已经分别下降163bp和107bp平均放款周期为28天受疫情影响较11月延长两天中央经济工作会议将支持住房改善需求放在扩大内需的首位更加强调住房的消费属性我们预计未来房贷将更加向消费贷性质靠拢一是房贷贷款门槛或降低房贷利率首付比例有望继续下降二是房贷还款方式或更加灵活未来在提前还款合理展期等方面限制更低缓解购房者的还款压力以促进购房消费需求的释放图表1LPR品种及走势50045043400350365300一年期LPR五年期LPR来源中国人民银行国金证券研究所图表2百城房贷利率及放款周期走势806587056604915450524054830409462044104204放款时间日左房贷利率-首套房房贷利率-二套房来源贝壳研究院国金证券研究所-4-敬请参阅最后一页特别声明行业周报行情回顾地产行情回顾本周申万A股房地产板块涨跌幅为-47在各板块中位列第18WIND港股房地产板块涨跌幅为-19在各板块中位列第13本周地产涨跌幅前5名为深深房A建发国际集团上实城市开发卓朗科技长实集团涨跌幅分别为2287566652末5名为合生创展集团雅居乐集团万通发展旭辉控股集团广汇物流涨跌幅分别为-225-199-193-181-166图表3申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序403-121-20-1-3-2-3-4-4-5-5-6软消媒食保零电耐多银制能房家运资公技医商材半汽食-6行输费元地本件体品险售信用药源庭用术疗业料导车品金货者产与业服消与事硬保和体与与服融物-7服饮务费生个业件健专与汽主务务料品车采传休食银综轻计商农家非通纺交公建房有国机钢医汽化建电电物人与设业半要算地与与科用设备服导零用掘媒闲品行合工业林用银信织通用筑色防械铁药车工筑子气烟服品备务部品技与体服饮制机贸牧电金服运事材产金军设生装设草装件务料易渔器融料属工备物备与服生零造装输业饰售生务产命设科备学来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表5本周地产个股涨跌幅前5名图表6本周地产个股涨跌幅末5名250合雅万旭广生居通辉汇20-5创乐发控物集展股展流集团集15-10团团10-155-200深建上卓长深发实朗实-25房A国城科集际市技团集开团发来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所物业行情回顾本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4恒生中国企业指数涨跌幅为01沪深300指数涨跌幅为-32物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-41和-08本周物业涨跌幅前5名为南都物业宋都服务德信服务集团烨星集团建发物业涨跌幅分别为4313-03-04-09末5名为佳兆业美好宝龙商业领悦服务集团建业新生活银城生活服务涨跌幅分别为-144-114-114-108-105-5-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表7本周恒生物管指数恒生中国企业指数沪深300涨跌幅2102022121920221220202212212022122220221223-1-2-3-4-5-6恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数来源wind国金证券研究所图表8本周物业个股涨跌幅前5名图表9本周物业个股涨跌幅末5名50-2佳宝领建银4兆龙悦业城-4业商服新生3务活美业生-6集服好活2团务-81-10-120南宋德烨建-14-1都都信星发-16物服服集物务-2业务团业集团来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所数据跟踪宅地成交根据中指研究院数据2022年第52周全国300城宅地成交建面3551万单周环比24单周同比-39平均溢价率22022年初至今全国300城累计宅地成交建面60039万累计同比-34年初至今华润臵地中海地产保利发展建发房产招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五分别为856751721544537亿元图表10全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率70004560004035500030400025300020152000101000500周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周7143691028314952182139421316192225343740434612152427303336454851年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第20212021202120222022202220212021202120212021202220222022202220212021202120212021202120212021202120212022202220222022202220222022202220222022单周宅地成交建面万平均溢价率来源中指研究院国金证券研究所-6-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表11全国300城累计宅地成交建面万及同比10000060900004080000700002060000050000-204000030000-4020000-60100000-805W1W3W7W9W11W17W25W31W37W43W51W13W15W19W21W23W27W29W33W35W39W41W45W47W49W2021年累计宅地成交建面2022年累计宅地成交建面2021年累计同比2022年累计同比来源中指研究院国金证券研究所图表122022年初至今权益拿地金额前20房企土地宗数权益拿地金额权益建筑面积总规划建面楼面均价元排行企业名称溢价水平宗亿元万万1华润臵地50856543631497160122中海地产32751360364564210233保利发展63721516687449162334建发房产32544213261785244115招商蛇口33537307406584184126绿城中国27466227265792193447滨江集团36403177327636181938中国铁建5135548059529768809越秀地产23346202259661677110华发股份17299128167372253411龙湖集团262562612883021043112万科1924118023410041280513国贸地产14229185304263829014广州地铁5174919101915415上海地产2174404604132216中国中铁22165302323279572017武汉城建集团81551131200061349118颐居建设614871713132094319中国金茂10140821262471447620深圳地铁集团71381521654439994来源中指研究院国金证券研究所注截至2022年第52周12月25日新房成交根据wind数据本周12月17日-12月23日35个城市商品房成交合计347万平米周环比-18周同比-51月度累计同比-40年度累计同比-30其中一线城市周环比-28周同比-48月度累计同比-28年度累计同比-24-7-敬请参阅最后一页特别声明行业周报二线城市周环比-17周同比-48月度累计同比-39年度累计同比-29三四线城市周环比-3周同比-68月度累计同比-63年度累计同比-46图表1340城新房成交面积及同比增速5003045020400103500300-10250-20200-30150100-4050-500-60202211420221111202211182022112520221222022129202212162022122335城单周成交面积万方周环比周同比来源wind国金证券研究所图表14各能级城市新房成交面积月初至今累计同比图表15各能级城市新房成交面积年初至今累计同比00202211420221118202212220221216202211420221118202212220221216-10-10-20-30-20-40-30-50-40-60-70-50一线城市二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表1635城新房成交明细万平方米城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比北京168-7-43541-321097-21上海293-39-421409-151756-19广州193-14-57668-44982-35深圳53-41-50254-30483-20杭州124-19-73705-351069-30宁波26-61-61158-17398-46南京29-80-90434-49886-32苏州1712914497-181043-13武汉46730-561183-491605-42济南141-26-27581-461121-29青岛282-11-12893-1317706成都57712-471930-582720-25福州45-2-53261-14302-46厦门---181-19370-36-8-敬请参阅最后一页特别声明行业周报佛山361-1-211115-181368-21南宁47-59-54350-6697-31无锡---204-21422-35常州-------绍兴07-25-8624-8779-62温州106-1853435765-29金华16-64-468621164-29惠州44-26171632202-31泉州-------扬州56-37-492207198-36镇江-------连云港-------盐城-22-8388-71舟山3476-3780-23112-10汕头3725-22102-31153-43江门1091051122106321913清远-------莆田28115977490-55芜湖3535-53111-44244-60岳阳-------韶关16-497048127-15来源wind国金证券研究所注成交数据为各地房管局备案口径可能较实际市场情况滞后二手房成交根据wind数据本周12月17日-12月23日15个城市二手房成交合计100万平米周环比-25周同比-28月度累计同比-3年度累计同比-9其中一线城市周环比9周同比-30月度累计同比-35年度累计同比-26二线城市周环比-31周同比-28月度累计同比5年度累计同比0三四线城市周环比-33周同比-17月度累计同比106年度累计同比-23图表1715城二手房成交面积及同比增速周250150100200501500100-50-10050-1500-20020221142022111820221222022121615城单周成交面积万方周环比周同比来源wind国金证券研究所-9-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表18一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比图表19一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比70056000500-5202211420221118202212220221216400-10300-15200-20100-250-30-100202211420221118202212220221216-35一线城市二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表2015城二手房成交明细万平方米城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比北京18016-36559-421370-24深圳56-96195-2252-36杭州81144224862330-35南京54-62-59377-21637-29苏州75-47-234129705-9成都2866-41036131579190厦门---28632349-26南宁09-73-69998153-3青岛61-45-393012476-19佛山91-40-46417-12696-13东莞44-172718058221-10金华24-19-590-49136-54江门10-38-7350-2678-27扬州22-386216120514113衢州11-10039069-52来源wind国金证券研究所注成交数据为各地房管局披露可能较实际市场情况滞后重点城市库存与去化周期本周12城商品房库存可售面积为163亿平米环比03同比4以3个月移动平均商品房成交面积计算去化周期为209月较上周12个月较去年同比52个月图表2112城商品房的库存和去化周期图表2212城各城市能级的库存去化周期45303040252535302020251515201510101055500-2019-042019-122020-082021-042021-122022-082019428202042820214282022428一线城市去化周期月二线城市去化周期月商品房销售面积万方日商品房去化周期月来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所-10-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表2312个重点城市商品房库存及去化周期可售面积同比去年同3个月移动日均成去化周期同期增减城市万方期交面积万方月月北京26871032279087上海649205937030广州23001524322080深圳9332213233157杭州882-33584002南京2900720480244苏州1404-1225185232福州1361-407646-009南宁837-1818159158泉州700003908045温州13271422201244莆田366-1203416-223来源wind国金证券研究所注成交数据为各地房管局备案口径可能较实际市场情况滞后地产行业政策和新闻图表24地产行业政策新闻汇总时间城市机构内容中央财办有关负责同志就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读在有关明年房地产政策侧重点及满足居民刚性和改善性住房需求的房地产政策方面1供给端方面各地区和有关部门要扛起责任扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作继续给行业提供足够的流动性满足行业合理融资需求推动行业并购重组完善相关房地产调控政策及制度2022年已出台的政策要持续抓20221219中央财办好2023年还将出台新举措侧重研究解决改善房企资产负债状况等2预期和需求端方面要着力改善预期扩大有效需求支持刚性和改善性住房需求比如在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策这些消费潜力要予以释放结合落实生育政策和人才政策解决好新老市民青年人等住房问题鼓励加大保障性租赁住房供给发展长租房市场合理增加消费信贷支持住房改善等消费北京发改委发布关于征集基础设施REITs试点储备项目有关工作的通知为进一步夯实北京市基础设施REITs试点项目储备推进更多符合国家有关要求的项目申报参与REITs试点对九大行业进行试点储备项目征集九大行业除了交通基础设施能源基础设施市政基础设施生态环保基础设施20221219北京仓储物流基础设施园区基础设施保障性租赁住房等常见资产外还有新型基础设施以及具有供水发电等功能的水利设施还有自然文化遗产国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施为加强工程建设领域工程款支付担保管理规范建设单位支付担保行为山东省住房和城乡建设厅印发山东省工程建设领域工程款支付担保实施办法试行的通知通知显示房企使用监管账户内20221220山东省的预售资金替代共管资金的应当严格按照预售资金监管办法支付工程款不得使用商业承兑汇票等非现金方式支付工程款房企申请终止商品房预售资金监管时仍未结清工程款的应持续提供工程款支付担保方可解除预售资金监管中国证监会传达学习中央经济工作会议精神研究部署贯彻落实措施要大力支持房地产市场平稳发展加大力度加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效助力房地产发展模式转型全面落20221221中国证监会实改善优质房企资产负债表计划继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债落实好已出台的房企股权融资政策允许符合条件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组加快打造保障性租赁住房REITs板块人民银行传达学习中央经济工作会议精神研究部署贯彻落实工作会议提出推动金融平稳健康运行坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策实施好差别化住房信贷政策满足行业合理融20221221央行资需求支持刚性和改善性住房需求引导金融机构支持房地产行业重组并购推动防范化解优质头部房企风险改善头部房企资产负债状况推动长租房地产市场建设按照租购并举方向加快探索房地产新发展模式-11-敬请参阅最后一页特别声明行业周报自2022年10月1日至2023年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠自2022年10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率015个百分点南京市居民家庭购买二套住房的商业贷款最低首付比20221221南京例已优化调整为不低于40对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块可在现行购房政策基础上增购1套加大支持改善性住房需求对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房天津市住房公积金管理中心发布关于调整租房提取住房公积金和个人住房公积金贷款有关政策的通知自2022年12月26日起开始施行天津市缴存职工申请公积金贷款购买家庭第二套住房的最低首付比例由60调整为40与天津市商业性个人住房贷款首付款比例保持一致此外养育未成年二20221221天津孩及以上多子女的本市缴存职工符合租房提取住房公积金条件的可按照实际房租支出提取住房公积金申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的贷款最高限额以本市统一贷款限额为基础上浮20湘潭市湘乡市第六届房地产交易博览会开幕会期为1个月本次房博会共有17家房地产企业和5家中介机构参展有20个楼盘近100万平方米商品住宅与非住宅产品供购房者选购消费者购买参会20221221湘潭市湘乡市企业新建商品住宅和非住宅含车位车库可享受所交契税100财政补贴购买参展二手房交易可享受所交契税50财政补贴此外在湘乡市工作满6个月的大专以上学历及各类技术人员且未享受人才购房补贴的在该市城区购买首套新建商品住宅可给予每平方米100元到200元不等的购房补贴自然资源部召开自然资源部党组会议传达学习中央经济工作会议精神研究部署自然资源部系统贯彻落实工作会议强调通盘谋划明年乃至今后一个时期的自然资源工作紧紧围绕稳地价稳房20221222自然资源部价稳预期总体目标适时完善现行住宅用地供应政策规范住宅用地供应信息公开下大力气推动转变城市土地开发利用方式上海证券交易所党委召开党委会认真学习中央经济工作会议精神研究部署贯彻落实措施指出要守正创新坚定走中国特色现代资本市场发展之路更好服务和服从国家重大战略鼓励支持民营经济20221223上交所和民营企业利用资本市场发展壮大充分发挥资本市场功能促进房地产市场平稳发展推动房地产业向新发展模式平稳过渡助力数字经济和平台企业发展来源各政府网站新华社财联社国金证券研究所地产公司动态图表25上市公司动态公司名称公告时间类型内容公司拟发行2022年第五期公司债券品种一发行金额为264亿元期限为3年招商蛇口20221219发行债券利率为24品种二发行金额为10亿元期限为5年利率为28公司完成2022年第二期公司债券品种一最终发行规模为15亿元最终票面利率大悦城20221219发行债券为427品种二发行规模全部回拨至品种一公司及公司间接持有90股权的控股子公司虹晟投资分别与友邦人寿签订产权交易上实发展20221219出售股权合同友邦人寿分别以人民币291亿元成功摘得虹晟投资所持有实森臵业90股权以人民币4316亿元成功摘得公司所持有实森臵业100债权公司将以每股114港元的价格折价1429先旧后新配售84亿股股票将通旭辉控股集团20221220配股过配股筹集资金957亿港元配售股份占已发行股份的877公司将以每股232港元折价174的价格按其各自的分配比例配售2685亿雅居乐集团20221220配股股股票将通过配股筹集资金6172亿港元配售股份占已发行股份的637公司全资附属中海企业发展集团有限公司完成发行2022年第四期公司债券品种中国海外发展20221220发行债券一发行规模为15亿元票面利率225品种二发行规模为15亿元票面利率270公司为巢湖蓝光及四川雅典提供担保金额为446亿元截至2022年11月30日蓝光发展20221220担保蓝光发展及控股子公司对外担保余额为43822亿元占该公司2021年期末经审计归属于上市公司股东净资产的3229182022年1-11月公司累计交付约256万套房屋总建筑面积约2871万方实现合约销售金额人民币29124亿元合约销售面积35162万方公司正与其财务及法中国恒大20221220重组进度律顾问积极推进境外债务重组工作并与若干境外债券持有人及其顾问进行沟通与建设性接洽以推动经各方同意的集团境外债务重组方案的制订目前各方在重组方案框架关键条款方面的分歧正在不断收窄根据公司业务发展需要公司及下属子公司拟与华融基础签署股权转让及承包经出售项目股金融街20221221营之备忘录公司将全资子公司京西臵业持有的北京融嘉房地产开发有限公司北京融权嘉100股权出售给华融基础并开展后续承包经营事项-12-敬请参阅最后一页特别声明行业周报公司控股股东林中林伟及林峰在公开市场购买合共100万股公司股份总代价约旭辉控股集团20221221股东增持为111万港元公司拟向不超过35名特定对象非公开发行股票数量不超过约1304亿股非公开荣盛发展20221221定增发行股票数量上限不超过本次发行前公司总股本的30募资不超过30亿元用于成都时代天府长沙锦绣学府唐山西定府邸补充流动资金公司分别为旗下镇江昱元镇江锦启和提供担保担保金额分别为308亿元125中南建设20221221担保亿元截至公告日公司及控股子公司对外担保余额44986亿元占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的19213公司为旗下长沙北辰房地产提供不超5亿元担保截至公告日除按照房地产经营惯例为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保而形成的担保外公司及其控北辰实业20221221担保股子公司对外担保总额累计为人民币4870亿元占本公司最近一期经审计净资产的比例为3151公司此前配股的认购事项已完成卖方已按照认购价每股认购股份0881港元认购德信中国20221221完成配股合共268亿股认购股份占经认购事项扩大后公司已发行股本的约903公司所得款项净额总额约为2308亿港元公司间接全资附属美的臵业集团有限公司发行2022年第三期公司债券发行规模不超过人民币5亿元分为四年期和两年期两个品种其中四年期品种随附第二年末美的臵业20221222发行债券境内发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权最终确定两个品种的票面利率分别为450和420公司分别为旗下滨旗公司金华虹光公司滨昱公司提供不超过221亿元13亿元68亿元担保截至公告日公司及控股子公司对外担保总额为23979亿元均滨江集团20221222担保为对控股子公司及参股公司的担保对外担保总余额占公司最近一期经审计净资产的11652公司根据此前配售及认购协议发行235亿股股份每股发行价201港元已发行合景泰富集团20221223完成配股股份占有关股份发行前的现有已发行股份数目的738所得款项净额为约47亿港元公司下属中国铁建昆仑投资集团有限公司等单位与湖南路桥建设集团有限责任公司组成联合体中标G4京港澳高速长沙广福至株洲王拾万朱亭段扩容工程捆绑桂东中国铁建20221223中标至新田宁远高速公路郴州至桂阳段特许经营项目项目总投资约413亿元采用BOT模式实施回报方式为使用者付费建设期48个月收费期29年7个月来源公司公告金融界国金证券研究所物管行业政策和新闻图表26物管行业资讯时间城市机构内容国家发展改革委商务部等部门印发了关于推动家政进社区的指导意见意见提出鼓励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构或与家政企业开展合作积极拓展服务范围推动嵌入社区综合服务中心日间照料中心托育机构老年助餐点等现有社区公共服务设施适当减免租赁费用采取多种形式实现共享共用共管鼓励家政企业多种合作形式进社区支持家国家发改委商务政企业与社区业主大会业主委员会或物业服务企业合作在团购平台上开通销售渠道鼓励各20221219部等部门地打造地域性家政品牌推动大型物业服务企业进入家政服务领域支持品牌化员工制企业发展采取政府龙头企业社区模式全面打造技能培训推荐就业家政服务产品团购家政进社区的全链条服务鼓励发挥社区居民委员会及其下属物业管理委员会的作用加强对家政进社区工作的指导监督提升家政进社区规范化水平建立家政服务国家标准体系推广使用家政服务合同示范文本来源政府官网国金证券研究所物管公司动态图表27物管公司动态公司名称公告时间类型内容公司新增投资企业深圳市特发物流科技有限公司注册资本500万元由公司100特发服务20221219成立新公司持股截至2022年10月31日集团在管面积约492亿平方米覆盖22个省5个自治恒大物业20221220经营近况区4个直辖市及香港共310余个城市管理项目2655个向320多万户住户提供物业管理服务截至2022年10月31日集团总签约面积约82亿平方米签约项目-13-敬请参阅最后一页特别声明行业周报总数3093个公司与中国恒大之间质押担保的独立调查已接近完成阶段将在切实可行情况下尽快发布有关独立调查结果并且正与中国恒大集团商讨偿还该质押所涉及款项的方案方案主要透过中国恒大集团转让资产予该集团抵销相关款项公司新增投资企业北京怀柔科学城物业服务有限公司注册资本3000万元由北京京城佳业20221220成立新公司怀柔科学城建设发展有限公司持股60公司持股40德信服务集团20221221回购股份公司斥资2349万港元回购股份810万股每股回购价格为29港元公司新增投资企业芜湖市点通广告有限公司注册资本100万元由公司100持碧桂园服务20221221成立新公司股公司间接全资附属公司厦门益睿与益悦订立股权转让协议厦门益睿同意出售及益悦建发物业20221222出售股权同意购买厦门兆慧的25股权股权转让协议项下的现金代价为人民币33935万元出售事项完成后厦门兆慧将分别由厦门益睿及益悦持有75及25的股权2021年12月13日公司公告与上海世茂订立协议公司有条件同意收购而上海世茂有条件同意出售目标业务代价为人民币16535百万元目标业务为上海世茂在中国从事的物业管理服务业务及相关增值服务目前鉴于该协议签订之时有关收购事项的估世茂服务20221223终止收购值基础已经不再适用于现时之市场情况而当时所商定之收购事项的代价和目前市场情况相比有较大背离且公司公布收购事项后收到大量来自独立股东的意见回馈明确反对收购事项因此公司与上海世茂已在双方同意下终止有关收购事项的该协议中骏商管20221223成立新公司新增投资企业杭州中骏商业管理有限公司注册资本100万元公司100持股来源公司公告乐居财经国金证券研究所-14-敬请参阅最后一页特别声明行业周报行业估值图表28A股地产PE-TTM2520151052018712019112022712017112017712018112019712020112020712021112021712022110201671PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV来源wind国金证券研究所图表29港股地产PE-TTM20PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV181614121086422016712018712021112021712017712018112019112019712020112020712022112022710201711来源wind国金证券研究所图表30港股物业股PE-TTM120PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV100806040202018112019712022112017112017712018712019112020112020712021112021712022710201671来源wind国金证券研究所-15-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表31覆盖公司估值情况市值股票代码公司评级PE归母净利润亿元归母净利润同比增速亿元202120222023202120222023202120222023AEEAEEAEE000002SZ万科A增持2100938982225223552571-4659600048SH保利发展买入1875686254273930183453-51014001979SZ招商蛇口买入1011971098310379301214-15-1031600153SH建发股份买入41568645461065176935718002244SZ滨江集团买入2959773563034015293032320688HK中国海外发展买入2014504946401640914400-9283900HK绿城中国买入2676048304475608821825581908HK建发国际集团买入33710669473174887224254482423HK贝壳买入1324577862259229154512-60-332339666HK金科服务买入848010385106829971-23219983HK建业新生活买入406458516269784511146098HK碧桂园服务买入587146113904035186525028261209HK华润万象生活买入77645034527317222528411130261995HK旭辉永升服务买入74119907162821045833263316HK滨江服务买入50155115863244584735336626HK越秀服务买入461271131033640448112102156HK建发物业买入54338227159162434504943平均值66715915296755808965301638中位值337979082303401529421226来源wind国金证券研究所注1数据截至2022年12月23日2预测数据为国金预测贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径风险提示宽松政策对市场提振不佳目前房地产调控宽松基调已定各地均陆续出台房地产利好政策若政策利好对市场信心的提振不及预期市场销售将较长一段时间处于低迷态势三四线城市恢复力度弱目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象而三四线城市成交量依然在低位徘徊而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激市场恢复力度相对较弱多家房企出现债务违约若在宽松政策出台期间多家房企出现债务违约将对市场信心产生更大的冲击房企自救意愿低落消费者观望情绪加剧金融机构挤兑债务等房地产业良性循环实现难度加大-16-敬请参阅最后一页特别声明行业周报公司投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上行业投资评级的说明买入预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在15以上增持预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在515中性预期未来36个月内该行业变动幅度相对大盘在-55减持预期未来36个月内该行业下跌幅度超过大盘在5以上-17-敬请参阅最后一页特别声明行业周报特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断使用国金证券研究报告进行投资遭受任何损失国金证券不承担相关法律责任若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议国金证券不为此承担任何责任此报告仅限于中国境内使用国金证券版权所有保留一切权利上海北京深圳电话021-60753903电话010-66216979电话0755-83831378传真021-61038200传真010-66216793传真0755-83830558邮箱researchshgjzqcomcn邮箱researchbjgjzqcomcn邮箱researchszgjzqcomcn邮编201204邮编100053邮编518000地址上海浦东新区芳甸路1088号地址中国北京西城区长椿街3号4层地址中国深圳市福田区中心四路1-1号紫竹国际大厦7楼嘉里建设广场T3-2402-18-敬请参阅最后一页特别声明