本报告导读：
　　展望2023年，地产最大的预期分歧就在于对需求的判断，目前基本面的孱弱和政策的强预期之间，将逐步从分歧走向一致，以需求为名，以政策为号。
　　摘要：
　　 自中央经济工作会议以后，地产最大的分歧点从是否保主体、转移至了基本面是否会改善，而目前现实状况仍然表现孱弱。从供给侧出清的阶段来看，以资产负债表的绝对规模和资产负债率来看，均没有显示供给侧出清已经结束，然而，从预期层面，则已经可以完全预判，也即，出险房企通过引入战投的方式，保证自己交楼的情况下，实现被整合，或者是通过债务重组的方式，实现企业经营恢复。而相对模糊的预期，则在于对需求的判断上，从统计局数据表现来看，11月的表现在低基数之下，同比数据甚至更差于10月，说明基本面恢复层面，仍然需要进一步观察。
　　单靠市场的自然恢复，难以扭转目前的基本面颓势，仍然需要进一步的政策支持，而这一轮周期采取了和以往周期完全不同的做法，需求侧政策需要远高于过往周期。过往在引导新周期开启的时候，并非简单的通过需求端，更多的是通过重启影子银行等方式，让宏观流动性注入到高风险等级的房企中，再通过土地的信用派生能力，实现资产价格上涨的预期，并拉动需求信心的修复。本轮周期，供给侧采取的是出清、而非刺激的手段，因此，在需求侧，需要远强于过往每一轮政策周期的强力政策，才能换来有效的需求改善。
　　降息、购房补贴、政府回购等均为需求政策的利器，目前已有城市在试点，需要更大范围和力度的推开。目前新增人民币贷款中居民贷款仍然不理想，核心原因在于利率过高，使得居民以偿付为主，尽管有部分城市开始对新增需求部分下调利率，但存量部分不降息，则依然会有居民提前偿还房贷，使得整体信用处于收缩的状态。同时，一些城市开始试点购房补贴，比如通过农产品抵房款，但规模较小。一些二线城市此前也有宣布过政府回购商品房，但进展仍然缓慢。我们认为，目前需求端支持的方向已经明确，则需要更进一步夯实难得的信心扭转。
　　供给侧出清尾声，板块开始呈现分化，受益于需求政策带来销售持续改善的公司将明显受益，走出新一轮周期。2023年的核心竞争力，在于信用和产品力同时具备，我们继续推荐龙湖集团、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团等，同时，一些小玩家和新玩家也在奋力改进自己产品，受益标的中交地产、建发股份等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20221225上次评级增持以需求为名以政策为号1170962行对当前地产板块的讨论业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师更010-83939826021-38675923010-83939776Table相关报告DocReportxiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom房地产居民需求主导新发展模式新证书编号S0880518010002S0880518010004S088051801000520221220本报告导读房地产供稳需松的政策平稳过渡新模式展望2023年地产最大的预期分歧就在于对需求的判断目前基本面的孱弱和政策20221217的强预期之间将逐步从分歧走向一致以需求为名以政策为号房地产全面转向需求侧摘要20221217TableSummary自中央经济工作会议以后地产最大的分歧点从是否保主体转移至房地产政策预期的根本性变化了基本面是否会改善而目前现实状况仍然表现孱弱从供给侧出清20221212的阶段来看以资产负债表的绝对规模和资产负债率来看均没有显房地产央国企拿地乏力新玩家涌现20221205示供给侧出清已经结束然而从预期层面则已经可以完全预判也即出险房企通过引入战投的方式保证自己交楼的情况下实现被整合或者是通过债务重组的方式实现企业经营恢复而相对模糊的预期则在于对需求的判断上从统计局数据表现来看11月的表现在低基数之下同比数据甚至更差于10月说明基本面恢复证层面仍然需要进一步观察券单靠市场的自然恢复难以扭转目前的基本面颓势仍然需要进一步研的政策支持而这一轮周期采取了和以往周期完全不同的做法需求究侧政策需要远高于过往周期过往在引导新周期开启的时候并非简单的通过需求端更多的是通过重启影子银行等方式让宏观流动性报注入到高风险等级的房企中再通过土地的信用派生能力实现资产告价格上涨的预期并拉动需求信心的修复本轮周期供给侧采取的是出清而非刺激的手段因此在需求侧需要远强于过往每一轮政策周期的强力政策才能换来有效的需求改善降息购房补贴政府回购等均为需求政策的利器目前已有城市在试点需要更大范围和力度的推开目前新增人民币贷款中居民贷款仍然不理想核心原因在于利率过高使得居民以偿付为主尽管有部分城市开始对新增需求部分下调利率但存量部分不降息则依然会有居民提前偿还房贷使得整体信用处于收缩的状态同时一些城市开始试点购房补贴比如通过农产品抵房款但规模较小一些二线城市此前也有宣布过政府回购商品房但进展仍然缓慢我们认为目前需求端支持的方向已经明确则需要更进一步夯实难得的信心扭转供给侧出清尾声板块开始呈现分化受益于需求政策带来销售持续改善的公司将明显受益走出新一轮周期2023年的核心竞争力在于信用和产品力同时具备我们继续推荐龙湖集团招商蛇口万科A保利发展金地集团等同时一些小玩家和新玩家也在奋力改进自己产品受益标的中交地产建发股份等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业更新表1重点公司盈利预测1225最新总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE股价元亿元亿股涨幅评级000002SZ万科A1878194227978321001161增持600048SH保利发展1566229223687018751204增持001979SZ招商蛇口1306131140100931011772增持600383SH金地集团10572321465047745-14增持002244SZ滨江集团9471011978929531109增持000402SZ金融街5520550601009216530-2增持601512SH中新集团805102118796812115-8增持000656SZ金科股份201067071302810753-55增持1109HK华润置地3156454393708022517113增持0688HK中国海外发展18403673715050201410917增持0960HK龙湖集团21673933815557136163-30增持2007HK碧桂园24011601621150663276-60增持3900HK绿城中国1053179182595826725-3增持0817HK中国金茂1500370454134200133-26增持0884HK旭辉控股集团10108709312119796-74增持1918HK融创中国410083105493922354-61增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业更新本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间为比较标准报告发布日后的12个月股票投资评级内的公司股价或行业指数的涨跌幅中性相对沪深300指数涨幅介于-55相对同期的沪深300指数涨跌幅为基减持相对沪深300指数下跌5以上准2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪行业投资评级中性基本与沪深300指数持平深300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路号新世界北京市西城区金融大街甲9号金融场20层商务中心34街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3