11月多城增加集中供地批次，百城土地成交建面同比+22.8% 
　　11月，百城土地成交建面17986万平，同比+22.8%，环比+9.9%；成交总价3397亿元，同比-1.9%，环比-10.8%。1-11月，百城土地成交建面14.9亿平，累计同比-8.5%；成交总价30979亿元，累计同比-29.5%。11月当月，国有土地使用权出让收入7147亿元，同比下降13.4%，环比提升29.5%。
　　11月，TOP50房企新增土地价值453.9亿元，同比-31.9%，环比-54.2%；新增土地建面485万平，同比-52.0%，环比-21.8%，主流房企拿地态度依旧谨慎。
　　根据克而瑞及中指研究院数据，今年部分城市调整了供地节奏，增加“两集中”供应批次。截至12月22日，22城中除长春、沈阳外，其余20城均完成了第三批次土拍，合计成交382宗涉宅地块，成交总价约4893.7亿元，成交溢价率均值约2.1%；此外共有14城完成了四轮土拍，合计成交157宗涉宅地块，成交总价约1617.1亿元，成交溢价率均值约2.4%；另有无锡、苏州、南京3城完成了五批次供地，合计成交38宗涉宅地块，成交总价约405.1亿元，成交溢价率均值约1.6%；目前仅武汉1城发布了六批次土拍公告。
　　按城市能级来看，一线城市受集中供地节奏影响土地成交规模回落
　　按城市能级划分，2022年11月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为372万平方米、5,174万平方米、12,440万平方米，单月同比分别-60.3%、+16.4%、+34.3%。成交总价分别为232亿元、1000亿元、2,165亿元，单月同比分别-66.4%、-20.3%、+42.6%。
　　按城市能级划分，2022年11月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）的成交建面为43万平、1,611万平、4,343万平；其中一线、二线、三四线单月同比分别-92.0%、-4.1%、+27.1%。成交总价分别为159亿元、800亿元、1,594亿元；其中一线、二线、三四线单月同比分别-72.9%、-25.6%、+49.3%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为10.74%、2.12%、1.58%。
　　投资建议：2022年，地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
　　

研究报告全文：2022年12月25日行业研究多城增加两集中供地批次主流房企拿地仍维持谨慎百城土地成交月度跟踪报告2022年11月要点房地产地产开发11月多城增加集中供地批次百城土地成交建面同比228增持维持11月百城土地成交建面17986万平同比228环比99成交总价3397作者亿元同比-19环比-1081-11月百城土地成交建面149亿平累计同分析师何缅南比-85成交总价30979亿元累计同比-29511月当月国有土地使用权执业证书编号S0930518060006出让收入7147亿元同比下降134环比提升295021-52523801hemiannanebscncom11月TOP50房企新增土地价值4539亿元同比-319环比-542新增土地建面485万平同比-520环比-218主流房企拿地态度依旧谨慎联系人周卓君021-52523855根据克而瑞及中指研究院数据今年部分城市调整了供地节奏增加两集中zhouzjebscncom供应批次截至12月22日22城中除长春沈阳外其余20城均完成了第三批次土拍合计成交382宗涉宅地块成交总价约48937亿元成交溢价率均行业与沪深300指数对比图值约21此外共有14城完成了四轮土拍合计成交157宗涉宅地块成交总价约16171亿元成交溢价率均值约24另有无锡苏州南京3城完成了五批次供地合计成交38宗涉宅地块成交总价约4051亿元成交溢价率均值约16目前仅武汉1城发布了六批次土拍公告按城市能级来看一线城市受集中供地节奏影响土地成交规模回落按城市能级划分2022年11月百城土地中一线二线三四线的成交建面分别为372万平方米5174万平方米12440万平方米单月同比分别-603164343成交总价分别为232亿元1000亿元2165亿元单月同比分别-664-203426按城市能级划分2022年11月百城土地中一线二线三四线的住宅类的成交建面为43万平1611万平4343万平其中一线二线三四线单月同比分别-920-41271成交总价分别为159亿元800亿元1594亿元其中一线二线三四线单月同比分别-729-256493一线二线三四线住宅类成交溢价率分别为1074212158投资建议2022年地产行业政策面友好多方释放积极信号明确提出房地产资料来源Wind金融化泡沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权多种方相关研报式综合协同三箭连珠执行层面的可操作性大幅提升有力提振了房地产20221214增信债权工具有效落地商业不动产行业信心需求侧来看5年期LPR连续下调地方政府因城施策引导合理REITs研究加速光大证券房地产行业流动性住房需求包括优化认房认贷标准下调首付比例及按揭利率等政策利好及公募REITs跟踪报告2022年11月20221208REITs试点范围进一步扩大打开商频发供给侧信用风险出清促需求实质性升温疫情管控优化房地产供需回业不动产公募REITs空间对公募REITs政策暖可期资本市场关注度提升明显投资建议关注三条主线1持续看好核心城的点评市土储充裕信用优势显著品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升20221208全方位梳理三箭连珠受益房企推荐保利发展招商蛇口中国金茂中国海外发展等2持续看好先发布局多房地产供给侧融资专题报告120221203疫情反复销售磨底暖风频吹静候花元赛道注重运营升维第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企推荐万科开房地产行业百强销售月报2022年11月A万科企业龙湖集团新城控股等3关注存量资产资源丰富质地优异管20221128房地产股权融资优化调整多箭齐发理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率推荐华润置地上海临港等支持房地产市场平稳健康发展关于证监会第三支箭政策的点评风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险房地产市场需求不及预期风险房地产企业项目竣工不及预期风险房地产企业多元化业务经营不佳风险等敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告房地产1百城土地成交总量11百城土地成交建面2022年11月百城土地成交建面为17986万平方米单月同比228对比10月295环比99成交总价3397亿元单月同比-19环比-108成交均价为1888元平方米单月同比-202环比-1892022年1-11月百城土地成交建面149亿平方米累计同比-85成交总价为30979亿元累计同比-295成交均价为2080元平方米累计同比-230图1百城土地当月成交规划建面万平方米图2百城土地成交规划建面成交总价成交均价当月同比成交总价亿元成交均价元平方米右轴资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能图3百城土地累计成交规划建面万平方米图4百城土地成交规划建面成交总价成交均价累计同比成交总价亿元成交均价元平方米右轴资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告房地产1-11月全国政府性基金预算收入60161亿元同比下降215中央政府基金预算收入3854亿元同比增长49地方政府性基金预算本级收入56307亿元同比下降228其中国有土地使用权出让收入51174亿元同比下降24411月当月国有土地使用权出让收入7147亿元同比下降134环比提升295图5国有土地使用权出让收入累计值及累计同比图6国有土地使用权出让收入当月值及单月同比资料来源WIND截至2022年11月资料来源WIND截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能12未成交土地宗数2022年11月百城成交土地宗数为2733宗未成交土地宗数为603宗未成交土地占成交土地宗数的单月比例为2210月为222022年1-11月百城成交土地宗数为22995宗未成交土地宗数为5320宗未成交土地占成交土地宗数的累计比例为23图7百城成交土地和未成交土地宗数当月值图8未成交土地占成交土地宗数的比例资料来源WIND截至2022年11月单位宗资料来源WIND截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告房地产2分能级城市土地成交结构2022年11月百城土地中一线二线三四线的单月成交情况分别为成交建面分别为372万平方米5174万平方米12440万平方米单月同比分别-603164343成交总价分别为232亿元1000亿元2165亿元单月同比分别-664-203426成交楼面均价分别为6230元平方米1933元平方米1740元平方米单月同比分别-155-31562成交溢价率分别为722229图9百城土地分线成交建面当月值图10百城土地分线成交建面当月同比资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位万平方米资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能图11百城土地分线成交总价当月值图12百城土地分线成交总价当月同比资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位亿元资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告房地产图13百城土地分线成交均价当月值图14百城土地分线成交溢价率资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位元平方米资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能2022年1-11月百城土地中一线二线三四线的成交情况分别为成交建面分别为7321万平方米48179万平方米93424万平方米累计同比分别-189-139-44成交总价分别为7218亿元11972亿元11788亿元累计同比分别-89-337-344成交均价分别为9860元平方米2485元平方米1262元平方米累计同比分别124-231-314图15百城土地分线成交建面累计值图16百城土地分线成交建面累计同比资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位万平方米资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能敬请参阅最后一页特别声明-5-证券研究报告房地产图17百城土地分线成交总价累计值图18百城土地分线成交总价累计同比资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位亿元资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能图19百城土地分线成交均价累计值图20百城土地分线成交均价累计同比资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位元平方米资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能3分能级城市住宅类土地成交结构统计口径定义住宅类土地住宅商住2022年11月百城土地中一线二线三四线的单月住宅类成交情况分别为成交建面分别为43万平方米1611万平方米4343万平方米一线二线三四线单月同比分别为-920-41271成交总价分别为159亿元800亿元1594亿元一线二线三四线单月同比分别为-729-256493成交均价分别为37078元平方米4969元平方米3671元平方米一线二线三四线单月同比分别为2404-224175成交溢价率分别为1074212158敬请参阅最后一页特别声明-6-证券研究报告房地产图21百城住宅类土地分线成交建面当月值图22百城住宅类土地分线成交建面当月同比资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位万平方米资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能图23百城住宅类土地分线成交总价当月值图24百城住宅类土地分线成交总价当月同比资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位亿元资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能图25百城住宅类土地分线成交均价当月值图26百城住宅类土地分线成交溢价率资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位元平方米资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能敬请参阅最后一页特别声明-7-证券研究报告房地产2022年1-11月百城土地中一线二线三四线的住宅类累计成交情况分别为成交建面分别为2894万平方米14532万平方米23841万平方米累计同比分别-319-411-318成交总价分别为6316亿元10065亿元8394亿元累计同比分别-47-361-416成交均价分别为21826元平方米6926元平方米3521元平方米累计同比分别39985-144图27百城土地住宅类分线成交建面累计值图28百城土地住宅类分线成交建面累计同比资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位万平方米资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能图29百城土地住宅类分线成交总价累计值图30百城土地住宅类分线成交总价累计同比资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位亿元资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能敬请参阅最后一页特别声明-8-证券研究报告房地产图31百城土地住宅类分线成交均价累计值图32百城土地住宅类分线成交均价累计同比资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位元平方米资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能4分类型土地成交结构2022年11月百城土地中住宅商服商住工业的单月成交情况分别为成交建面分别为4597万平方米2343万平方米1400万平方米9151万平方米单月同比分别-751611087413成交总价分别为2085亿元552亿元469亿元230亿元单月同比分别-74156-2364成交均价分别为4536元平方米2357元平方米3350元平方米251元平方米单月同比分别01-05-532-249成交溢价率分别为26721018图33百城土地分类型成交建面当月值图34百城土地分类型成交建面当月同比资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位万平方米资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能敬请参阅最后一页特别声明-9-证券研究报告房地产图35百城土地分类型成交总价当月值图36百城土地分类型成交总价当月同比资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位亿元资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能图37百城土地分类型成交均价当月值图38百城土地分类型成交溢价率资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位元平方米资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能1-11月百城土地中住宅商服商住工业的累计成交情况分别为成交建面分别为34012万平方米14436万平方米7255万平方米88276万平方米累计同比分别-324-195-466168成交总价分别为20988亿元3250亿元3788亿元2469亿元累计同比分别-285-265-489132成交均价分别为6171元平方米2252元平方米5222元平方米280元平方米累计同比分别57-88-42-31敬请参阅最后一页特别声明-10-证券研究报告房地产图39百城土地分类型成交建面累计值图40百城土地分类型成交建面累计同比资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位万平方米资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能图41百城土地分类型成交总价累计值图42百城土地分类型成交总价累计同比资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位亿元资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能图43百城土地分类型成交均价累计值图44百城土地分类型成交均价累计同比资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月单位元平方米资料来源WIND光大证券研究所截至2022年11月注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能敬请参阅最后一页特别声明-11-证券研究报告房地产52022年11月房企新增土地获取情况根据克而瑞数据中心统计2022年11月TOP50房企2022年11月克而瑞中国房地产企业新增土地价值排行榜TOP50房企下同新增土地价值拿地金额总计为4539亿元单月同比下降319环比下降5422022年1-11月TOP50房企新增土地价值拿地金额总计为127318亿元累计同比下降5532022年11月TOP50房企新增土地建面总计为485万平方米单月同比下降520环比下降2182022年1-11月TOP50新增土地建面总计为9463万平方米累计同比下降770表12022年1-11月房企新增土地价值TOP20新增土地建面TOP20新增土地价值新增土地建面排名企业名称排名企业名称亿元万平方米1保利发展119941保利发展81222华润置地99012华润置地7303中海地产87173万科地产63224滨江集团78524中海地产56455招商蛇口73795中国铁建51696万科地产7166滨江集团46867建发房产63397招商蛇口40428绿城中国5798龙湖集团33099越秀地产44659越秀地产290210中国铁建384510绿城中国28011华发股份374911陕西建工262912龙湖集团334612建发房产251213中国金茂246713伟星房产213814象屿集团206914中国金茂183915中信泰富200215碧桂园166516伟星房产197816深圳地铁16617广州地铁174217中建东孚163718国贸地产172318华发股份15219中建东孚171719葛洲坝147220深圳地铁165820兴城人居1444资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-12-证券研究报告房地产622城两集中供地信息总览涉宅根据克而瑞数据中心及中指研究院统计截至2022年6月23日22城均已完成首轮土拍合计供应涉宅地块469宗其中成交397宗成交建面约39031万平较21年同批次成交建面下滑约650成交总价约49706亿元较21年同批次成交总价下滑约537对应成交楼面均价约127351元平较21年同批次成交均价提升约323成交溢价率均值约37表222城首轮两集中供地信息总览涉宅2022年22城首轮两集中供地信息总览涉宅2021年22城集中供地信息总览涉宅首批出让供地成交成交成交成交楼面成交溢价率首批次二批次三批次城市圈城市时间宗数宗数建面总价均价均值成交建面成交总价成交均价成交建面成交总价成交均价成交建面成交总价成交均价宗宗万平亿元元平万平亿元元平万平亿元元平万平亿元元平北京2月16日18171609480229845045345011097321671162451343161919102773304737济南5月7日311713129197000810477328185904531011245401434062216653326京津冀长春5月30日21822631530005775188932706732624933403330619062132青岛3月18日161576629538457202915120641361205524171176242124128860653天津4月25日295541377697390654154985920574148329779492129263048777沈阳6月15日5425014055904003656197453995258913895364872943860049上海3月31日4040446087891970750058578522145489408453841318365742563798180无锡5月7日881027104010126301170025601506242196262211942120772738131825南京4月22日191398819371960034568089925145778355050701428293826325385026长三角苏州5月9日15151647233814194130420342381008352294275311998836804019109215合肥3月17日32242186189686760112281422147865822641921848652014139069017杭州4月25日605956458268146448647484116041550461740257514797141627628183277宁波4月19日333325552652103794593026358311840726091752671463340247674125深圳4月29日881071193318054314990013841537612627453017244718703684197005珠三角广州5月5日18172616341413048712799290601133703574569415931722603026133894福建厦门3月24日1096111537251452685431901350286144934412374099602598270738福州3月17日18126087721270264214541352930108117549305512191455119355长沙4月12日222232321739538152679073812482112089885423633797144037922重庆3月30日1313147199567638541308876265826575012641352097693341644407中西部武汉3月31日7671784011712813956977788127951913275630966339492677707成都3月31日504435693931110156474691354975657494344859072728733287114410郑州6月22日15152068106751627197395418056526105765161595198394147465合计46939739031497061273513711141410725696268688216440993589632565939993903资料来源克而瑞数据中心中指研究院光大证券研究所注涉宅地块包括住宅用地及综合用地含住宅成交建面为成交规划建筑面积成交总价为土地出让金数据或存在口径及更新差异因疫情影响6月1日上海首轮土拍重启因此上海数据统计包含3月及6月首轮土拍数据截至2022年9月30日22城均已完成第二轮土拍合计供应涉宅地块468宗其中成交431宗成交建面约42298万平较21年同批次成交建面下滑约385成交总价约54126亿元较21年同批次成交总价下滑约160对应成交楼面均价约127964元平较21年同批次成交均价提升约367成交溢价率均值约30敬请参阅最后一页特别声明-13-证券研究报告房地产表322城二批次两集中供地信息总览涉宅2022年22城二轮两集中供地信息总览涉宅城市圈城市二批出让时间供地宗数成交宗数成交建面成交总价成交楼面均价成交溢价率均值未成交宗数未成交宗数占比宗宗万平亿元元平宗北京5月31日171414444996346014453176济南8月1日202015436754372425000长春9月29日321685230916001333京津冀青岛6月16日2726194010495404619137天津7月21日119131182062552002182沈阳9月15日1310112149343994003231上海7月25日34342348780033224640000无锡7月22日16161810200711087414000南京7月12日44424329727016795329245长三角苏州6月23日22201984271313677331291合肥6月23日29242605190272989795172杭州6月30日45453436557216218352000宁波6月29日2121204016127900940000深圳7月31日161415803393214732932125广州7月18日141111272096185921663214珠三角福建厦门5月26日1097881987252293141100福州5月26日1411580910156925193214长沙7月14日17143000136645535253176重庆7月6日1212225713676057205000中西部武汉6月29日111089599211082206191成都7月12日5553421340249552853236郑州9月21日17141781103257945003176合计4684314229854126127964303779资料来源克而瑞数据中心中指研究院光大证券研究所注数据统计截至22年9月30日涉宅地块包括住宅用地及综合用地含住宅成交建面为成交规划建筑面积成交总价为土地出让金数据或存在口径及更新差异二批次苏州原计划挂牌22宗含宅用地开拍前吴中区2宗地块因规划调整终止出让因此二批次共计挂牌20宗含宅用地武汉原计划挂牌11宗含宅用地开拍前P2022025号地块因故撤销挂牌出让因此二批次共计挂牌10宗含宅用地长沙原计划出让17宗地块开拍前雨花区洞井板块2022长沙市039号040号提前终止出让因此二批次共计挂牌15宗含宅用地上海共挂牌34宗土地其中两宗供地为城中村改造地块分别为浦东新区外高桥新市镇G08-01地块和浦东新区Z00-1603单元B05-15地块济南共挂牌20宗地块其中含济阳区城中村改造地块分别为冬彩石村城中村改造项目A-2地块和东王城中村改造A-4地块截至2022年12月22日22城中除长春沈阳外其余20城均完成了第三批次土拍合计供应412宗涉宅地块其中成交382宗成交率高达927成交建面约39831万平成交总价约48937亿元对应成交楼面均价122863元平成交溢价率均值约21表422城三批次两集中供地信息总览涉宅2022年22城三轮两集中供地信息总览涉宅城市圈城市三批出让时间供地宗数成交宗数成交建面成交总价成交楼面均价成交溢价率均值未成交宗数未成交宗数占比宗宗万平亿元元平宗北京9月22日18181475500333918061000济南10月31日181814335653941000000长春京津冀青岛9月15日3330199816448231011391天津10月8日151512129758044001000沈阳上海9月23日353535771053829460023000无锡8月30日1111970120012375000000长三角南京10月19日32312359274711643326131苏州9月28日99692127318405030000合肥9月23日28213677204355550717250敬请参阅最后一页特别声明-14-证券研究报告房地产杭州9月15日19192076430620741051000宁波9月29日1010839101812135086000深圳9月28日761111106495760391143广州10月10日201535314792135720055250珠三角福建厦门8月31日659521791188140021167福州9月29日17151509121480430062118长沙11月16日222121767303353400145重庆12月13日10109426386769000000中西部武汉9月27日3129388129977723001265成都10月27日48443101325210484004483郑州11月25日23202319114849520003130十一月合计4541449518784177300489合计4123823983148937122863213073资料来源克而瑞数据中心中指研究院光大证券研究所注数据统计截至22年12月22日涉宅地块包括住宅用地及综合用地含住宅成交建面为成交规划建筑面积成交总价为土地出让金数据或存在口径及更新差异据21世纪经济报道及中指研究院统计今年部分城市调整了供地节奏增加两集中供应批次集中供地轮次增加一方面可以通过分散土地供应时间上的集中度为房企降低短期内的资金压力在行业下行期间通过常态化土地供给维护土地市场平稳运行另一方面通过增加一轮供地可以在现阶段有效补充土地财政收入截至2022年12月22日22城中除长春沈阳长沙郑州重庆外其余17城均发布今年第四批次集中供地公告其中14城已完成第四批土拍14城合计供应164宗涉宅地块成交157宗成交率高达957成交建面约12172万平成交总价约16171亿元对应成交楼面均价132857元平成交溢价率均值约24表522城四批次两集中供地信息总览涉宅2022年22城四轮两集中供地信息总览涉宅城市圈城市三批出让时间供地宗数成交宗数成交建面成交总价成交楼面均价成交溢价率均值未成交宗数未成交宗数占比宗万平亿元元平宗北京11月25日663191352423540100000济南12月底13长春京津翼青岛12月20日4039241013495598027125天津12月19日202093798510512002000沈阳上海12月9日66638126819871037000无锡10月25日13131508163810861000000南京11月10日4429366022535000000长三角苏州10月31日201814821792120960002100合肥12月23日18杭州11月29日8849798919922084000宁波2023年1月12日6深圳11月25日76963973101010371143广州12月15日659201912207720101167珠三角福建厦门12月20日4420780438916032000福州12月10日7775996000000长沙重庆中西部武汉11月29日76299446149420001143成都12月13日1615941104311080010163郑州十一月合计32302370544218645944263合计164157121721617113285724746资料来源克而瑞数据中心中指研究院光大证券研究所注数据统计截至22年12月22日涉宅地块包括住宅用地及综合用地含住宅成交建面为成交规划建筑面积成交总价为土地出让金数据或存在口径及更新差异长沙2022年第四批次集中供地进行集中出让共22宗地块挂牌其中1宗地块于开拍前一日提前终止出让11月29日武汉第四批次土拍顺利完成合计供应7宗涉宅用地其中97号地块于11月28日官宣延期至12月20日竞拍敬请参阅最后一页特别声明-15-证券研究报告房地产截至2022年12月22日22城中南京武汉苏州无锡推出今年内第5批次集中供地计划另有北京明确将有第五批集中供地其中无锡南京苏州已完成第五轮土拍合计供应涉宅地块39宗其中成交38宗成交建面约3401万平成交总价约4051亿元对应成交楼面均价约119112元平成交溢价率均值约16表622城五批次两集中供地信息总览涉宅2022年22城五轮两集中供地信息总览涉宅城市圈城市五批出让时间供地宗数成交宗数成交建面成交总价成交楼面均价成交溢价率均值未成交宗数未成交宗数占比宗万平亿元元平宗无锡11月29日14141696224113216400000南京12月20日15148734905612800167苏州12月5日1010832132015866048000合计39383401405111911216122资料来源克而瑞数据中心中指研究院光大证券研究所注数据统计截至22年12月22日涉宅地块包括住宅用地及综合用地含住宅成交建面为成交规划建筑面积成交总价为土地出让金数据或存在口径及更新差异武汉第五批次集中供地合计供应涉宅用地15宗第一场于12月8日完成4宗涉宅用地成交剩余宗地分别延期至12月16日20日26日土拍12月16日第二场仅成交2宗涉宅用地而其他涉宅用地再次延期至12月27日出让12月20日111号112号123号3宗涉宅用地再次延期至12月27日出让12月7日武汉推出本年度第六批两集中出让公告共推出各类用地17宗土地总面积约13683公顷总建筑规模约27067万平方米起始价总额约23465亿元其中涉宅用地11宗土地总面积约824公顷总建筑规模约20903万平方米起始价总额约2274亿元供地项目将于12月27至30日集中拍卖7投资建议2022年地产行业政策面友好多方释放积极信号明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权多种方式综合协同三箭连珠执行层面的可操作性大幅提升有力提振了房地产行业信心需求侧来看5年期LPR连续下调地方政府因城施策引导合理住房需求包括优化认房认贷标准下调首付比例及按揭利率等政策利好频发供给侧信用风险出清促需求实质性升温疫情管控优化房地产供需回暖可期资本市场关注度提升明显投资建议关注三条主线1持续看好核心城市土储充裕信用优势显著品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升推荐保利发展招商蛇口中国金茂中国海外发展等2持续看好先发布局多元赛道注重运营升维第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企推荐万科A万科企业龙湖集团新城控股等3关注存量资产资源丰富质地优异管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率推荐华润置地上海临港等敬请参阅最后一页特别声明-16-证券研究报告房地产8风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险后续房地产宽松政策推行速度及落地效果或不及预期或导致居民及企业信心修复缓慢房地产销售市场回暖滞缓进而影响企业销售回款拉长房地产开发运营周期加大企业资金压力房地产市场需求不及预期风险一旦就业情况恶化或导致部分居民薪资缩水及家庭可支配收入下降或影响居民购房需求及居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还房地产企业项目竣工不及预期风险当前新冠疫情反复不排除未来疫情拖缓公司施工进度从而影响竣工规模并导致企业业绩兑现不及预期的风险房地产企业多元化业务经营不佳风险当前新冠疫情反复叠加房企多元业态可能受宏观经济环境变化或行业竞争环境恶化等因素影响出现多元业务经营效果不及预期投资回报收益率表现不佳等风险房地产企业信用风险近期房企迎来债务到期高峰叠加三道红线降杠杆要求部分房企信用风险暴露有所抬升现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加附录重点上市公司列表表7行业重点上市公司的盈利预测估值与评级收盘价EPS元2021-2024PE投资评级证券代码公司名称元港元20212022E2023E2024E三年CAGR20212022E2023E2024E本次变动000002SZ万科A187819420223126911597938170买入维持600048SH保利发展15662292372492715868666358买入维持600383SH金地集团10572082202332384651484544买入维持001979SZ招商蛇口130611610112512936113129104101买入维持601155SH新城控股20935594645465700737453837买入维持600848SH上海临港1218061065088117242200187138104买入维持2202HK万科企业160219420223126911574716253买入维持0688HK中国海外发展20553323343403804655555448买入维持1109HK华润置地35253733824174849185837665买入维持0960HK龙湖集团242035740450156816761544338买入维持0817HK中国金茂16804505305706513033282623买入维持0123HK越秀地产9631341321411503864656158买入维持0081HK中国海外宏洋集团33914214316619811721211815买入维持资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2022-12-23汇率按1HKD08958CNY换算注A股地产上市公司的股价和EPS均以人民币计价H股地产上市公司的股价以港币计价为EPS核心并以人民币计价敬请参阅最后一页特别声明-17-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼64CannonStreetLondonUnitedKingdomEC4N6AE敬请参阅最后一页特别声明-18-证券研究报告