投资要点
　　上周（2022.12.17-2022.12.23，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅4.66%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-3.19%，-4.27%，超额收益分别为-1.48%、-0.40%。
　　房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：上周60城新房成交面积276.0万平，环比-16.5%，同比-48.7%；2022年12月1日-12月23日累计成交1042.9万平，同比-33.2%。2022年累计成交17954.4万平，同比33.5%。上周20城二手房成交面积95.1万平，环比-27.8%，同比-21.9%；2022年12月1日-12月23日累计成交412.4万平，同比+5.2%。2022年累计成交6407.1万平，同比-13.6%。上周16城新房累计库存9744.1万平，环比+0.2%，同比+1.5%。16城新房去化周期为15.6个月，环比变动+2.2个月，同比变动+4.9个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为13.1个月、16.0个月、55.0个月，环比分别变动+1.1个月、+3.0个月、+5.0个月。（2）土地市场：2022年12月19日-2022年12月25日百城供应土地数量环比-51.0%，同比-68.2%，供应土地建筑面积环比-55.0%，同比-67.3%。百城土地成交建筑面积环比-33.9%，同比-68.3%；成交楼面价环比+19.0%、同比-29.0%；土地溢价率环比+1.2pct，同比0.8pct。
　　重点数据与政策：（1）12月21日，证监会召开党委会议，坚决贯彻中央经济工作会议精神，更好服务经济整体好转。其中提出，大力支持房地产市场平稳发展，全面落实改善优质房企资产负债表计划，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组等。（2）财政部公布1-11月国有土地使用权出让收入5.12万亿元，同比下降24.4%。（3）天津四批次集中供地收官，全年总成交额315亿元；南京集中供地收官，全年104幅宅地总成交金额1308亿元。各地继续推出相关放松政策，南京购房政策再调整，外地人购房无需社保，且购买二套住房商业贷款最低首付比例已调整为不低于40%；天津公积金二套贷款首付由60%降至40%，自12月26日起开始施行。
　　周观点：近期销售受到疫情第一轮冲击的影响持续恶化，可能会加快后续需求侧政策出台的节奏。另一方面，受到信贷资金和债务融资等方面的边际改善影响，12月以来风险事件出现的频次明显降低，行业最艰难的时刻很快将过去。我们判断，随着疫情冲击减弱和政策的持续作用，2023年一季度销售有望逐步好转。建议关注：1）房地产开发：保利发展、金地集团、新城控股、首开股份；2）物业管理：招商积余、华润万象生活、新大正。
　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业跟踪周报房地产房地产行业跟踪周报销售数据持续下跌各地放松态势延续2022年12月26日增持维持证券分析师房诚琦执业证书S0600522100002TableSummaryTableTagfangcqdwzqcomcn投资要点研究助理白学松上周20221217-20221223下同上周房地产板块SW涨跌幅-执业证书S0600121050013466同期沪深300万得全A指数涨跌幅分别为-319-427超baixsdwzqcomcn额收益分别为-148-040房地产基本面与高频数据1房产市场上周60城新房成交面积2760行业走势万平环比-165同比-4872022年12月1日-12月23日累计成房地产沪深300交10429万平同比-3322022年累计成交179544万平同比-117335上周20城二手房成交面积951万平环比-278同比-2193-12022年12月1日-12月23日累计成交4124万平同比522022-5-9年累计成交64071万平同比-136上周16城新房累计库存97441-13-17万平环比02同比1516城新房去化周期为156个月环比-21-25变动个月同比变动个月一线二线三四线城市去化周期-292249202112272022426202282420221222分别为131个月160个月550个月环比分别变动11个月30个月50个月2土地市场2022年12月19日-2022年12月25日百城供应土地数量环比-510同比-682供应土地建筑面积环比相关研究-550同比-673百城土地成交建筑面积环比-339同比-683新房环比小幅下跌中央经济成交楼面价环比190同比-290土地溢价率环比12pct同比-工作会议重提住房消费08pct2022-12-19重点数据与政策112月21日证监会召开党委会议坚决贯彻中从防风险到促消费新使命引央经济工作会议精神更好服务经济整体好转其中提出大力支持房地产市场平稳发展全面落实改善优质房企资产负债表计划允许符合领行业迈入发展新阶段条件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上2022-12-18市公司实施涉房重组等2财政部公布1-11月国有土地使用权出让收入512万亿元同比下降2443天津四批次集中供地收官全年总成交额315亿元南京集中供地收官全年104幅宅地总成交金额1308亿元各地继续推出相关放松政策南京购房政策再调整外地人购房无需社保且购买二套住房商业贷款最低首付比例已调整为不低于40天津公积金二套贷款首付由60降至40自12月26日起开始施行周观点近期销售受到疫情第一轮冲击的影响持续恶化可能会加快后续需求侧政策出台的节奏另一方面受到信贷资金和债务融资等方面的边际改善影响12月以来风险事件出现的频次明显降低行业最艰难的时刻很快将过去我们判断随着疫情冲击减弱和政策的持续作用2023年一季度销售有望逐步好转建议关注1房地产开发保利发展金地集团新城控股首开股份2物业管理招商积余华润万象生活新大正风险提示房地产调控政策放宽不及预期行业下行持续销售不及预期行业信用风险持续蔓延流动性恶化超预期疫情反复发展超预期118东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报内容目录1板块观点42房地产基本面与高频数据621房产市场情况622土地市场情况923房地产行业融资情况103行业和公司动态跟踪1131行业政策跟踪1132板块上市公司重点公告梳理124行情回顾155投资建议166风险提示17218东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报图表目录图160城新房成交套数6图260城新房成交面积6图320城二手房成交套数6图420城二手房成交面积6图5一二三四线城市去化周期7图6一线城市商品房库存及去化周期7图7二线城市商品房库存及去化周期7图8三四线城市商品房库存及去化周期7图916城商品房库存及去化周期8图10百城土地供应数量9图11百城土地供应规划建筑面积9图12百城土地成交建筑面积9图13百城土地成交楼面均价9图14百城土地成交溢价率10图15房企信用债发行额周度10图16房企信用债发行额月度10图17REITs周涨跌幅11图18房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比2021年以来涨跌幅15表1上市公司盈利预测与估值202212235表2主要城市成交信息汇总8表3上周中央重点政策汇总11表4上周地方重点政策汇总12表5上周公司重点公告跟踪12表6上周涨跌幅前五15表7上周涨跌幅后五16318东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报1板块观点1房地产开发城乡融合背景下扩大保障性租赁住房供给着力解决新市民青年人等群体住房困难问题金融端支持力度增加先发布局的相关企业有望受益3月17日发改委印发2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务提出扩大保障性租赁住房供给着力解决新市民青年人等群体住房困难问题3月14日财政部住房城乡建设部印发中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法地方各级财政应对补助资金专款专用分账审核严禁用于平衡预算偿还债务支付利息等地方各级住建及实施单位严禁挪用不得从中提取工作经费或管理经费3月16日银保监会召开专题会议会议强调提升金融服务乡村振兴质效助力新市民在城镇安居创业我们认为在推进住房供给侧结构改革过程中增加保障性租赁住房供给是我国2022年及未来的主旋律此次2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务的发布进一步说明保障性住房建设需求和工作任务银行有加大对保障性租赁住房项目的信贷投放的合理空间有助于参与住房保障建设的企业的资金稳定当前很多主流房企已经布局租赁住宅业务部分已具备租赁住房的资管能力因而向保障性租赁住房业务发展也较为顺利在目前金融端政策支持下此类企业融资吸引力更强未来行业风险取决于房地产结构调整政策支撑力度建议关注保利发展金地集团新城控股首开股份2物业管理未来独立市场化运营可能是物管的新出路部分物管业绩出现回暖迹象如保利物业2021年实现年收入同比增长34随着2021年末及2022年政策逆周期调节房地产行业预期逐渐转暖近期物管行业发布业绩显示营收回暖稳中有升我们认为优秀的物管企业将凭借着规模经济注定重新建立资金募集使用的良性循环市场上的物管企业尚未形成足够高的业务体量的护城河考虑到部分物业公司与母公司共享品牌不具有独立性的风险我们认为当母公司品牌出现瑕疵时也增大了相关联的物管公司获得消费者信任的困难建立物管公司与房开脱钩的独立市场化运作模式可能是未来物管公司构建自身品牌规模的优势建议关注招商积余华润万象生活新大正3房地产经纪行业强监管下房地产中介行业需寻求新突破在房地产市场下行趋势下高度依赖于房地产市场的中介行业在近半年来不再火热在房地产经纪行业的主要阵地二手房交易市场方面20城二手房2022年10月累计成交5334万平同比655从长期看2021年下半年以来二手房个人交易系统的不断完善也给中介机构带来更多挑战在行业有转暖迹象的背景下中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业以及房地产中介区域龙头建议关注我爱我家418东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报表1上市公司盈利预测与估值20221223收盘价EPS元PE倍公司代码公司名称元EPS-2021AEPS-2022EEPS-2023EPE-2021APE-2022EPE-2023E001979SZ招商蛇口1306131119129101911161139600048SH保利地产1566229237253683661660000002SZ万科A187819419420910201020968600383SH金地集团1057208207224622627503601155SH新城控股2093557510502523572433002244SZ滨江集团9470971111394794217982007HK碧桂园26815505904948911704910688HK中国海外发展205540317026141110897060884HK旭辉控股集团11309404704844210062121109HK华润置地352544322534159014609240960HK龙湖集团24203471933077641902705数据来源Wind东吴证券研究所备注20221223港元兑人民币中间价为1港元091人民币港股收盘价EPS单位为港元EPSPE为Wind一致预期518东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报2房地产基本面与高频数据21房产市场情况上周新房销售略有回调北京上海广州深圳新房成交面积环比分别为131-459-152-348从新房成交看上周60城新房成交面积2760万平环比-165同比-4872022年12月1日-12月23日累计成交10429万平同比-3322022年累计成交179544万平同比-335上周60城新房成交套数23万套环比-194同比-5112022年12月1日-12月23日累计成交90万套同比-3612022年累计成交1571万套同比-349图160城新房成交套数图260城新房成交面积700003508003503006000070030025025060050000200200400001505001501004001003000050300502000000-5020010000-50-100100-1000-150202210212022091620220923202209302022100720221014202210282022110420221111202211182022112520221202202212092022121620221223202209090-15020221104202211182022090920220916202209232022093020221007202210142022102120221028202211112022112520221202202212092022121620221223套数套环比右同比右面积万方环比右同比右数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所从二手房成交看上周20城二手房成交面积951万平环比-278同比-2192022年12月1日-12月23日累计成交4124万平同比522022年累计成交64071万平同比-136上周20城二手房成交套数09万套环比-275同比-2822022年12月1日-12月23日累计成交41万套同比-232022年累计成交675万套同比-123图320城二手房成交套数图420城二手房成交面积2000020020020018000180150150160001601400010014010012000501205010000100080008006000-5060-50400040-100-1002000200-150202212022022122320220916202209232022093020221007202210142022102120221028202211042022111120221118202211252022120920221216202209090-15020220909202209162022092320220930202210072022101420221021202210282022110420221111202211182022112520221202202212092022121620221223套数套环比右同比右面积万方环比右同比右数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所618东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报从库存和去化周期看上周16城新房累计库存97441万平环比02同比1516城新房去化周期为156个月环比变动22个月同比变动49个月一线二线三四线城市去化周期分别为131个月160个月550个月环比分别变动11个月30个月50个月图5一二三四线城市去化周期图6一线城市商品房库存及去化周期604000205035001816300040142500123020001082015006100010450020002022412022632022852022782022852022922022624202221820223112022422202251320227152022826202291620221072022129202261020226242022722202281920229162022930202212920221028202211182022102820221014202211112022112520221223一线去化周期月二线去化周期月一线可售面积万平一线去化周期月右三四线去化周期月数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所图7二线城市商品房库存及去化周期图8三四线城市商品房库存及去化周期5600188806016550086050145400840124053001082030520088006510020478050002760104900074002022852022782022922022782022852022922022610202262420227222022819202291620229302022129202261020226242022722202281920229162022930202212920221014202210282022111120221125202212232022102820221014202211112022112520221223二线可售面积万平二线去化周期月右三四线可售面积万平三四线去化周期月右数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所718东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报图916城商品房库存及去化周期980018970016960014950012940010930089200691004900028900020227120227820228520229220229920226102022617202262420227152022722202272920228122022819202282620229162022923202293020221072022114202212220221292022102120221028202211112022111820221125202212162022122316城可售面积万平16城去化周期月右20221014数据来源Wind东吴证券研究所表2主要城市成交信息汇总上周成交前周成交上周成交上周成交2022年122022年累计去化周期去化周期环区域城市万平万平环比同比月同比同比月比月北京10795131-297-269-24018505华北区域济南104166-371-341-420-259--青岛242264-85-42-86-90--上海201371-459-555-77-1475006杭州99114-127-680-345-3393104南京69130-471-754-477-33818609苏州112119-62-153-141-16214130长三角宁波2655-521-679-236-45216233连云港0000----530--绍兴0709-250-864-872-622--镇江0000----450--温州8397-151-5185-336321131深圳4873-348-375-254-25914113广州137162-152-647-509-36226931粤港澳佛山205182124-157-329-317--江门4141088531036106--惠州3536-26274387-449--中西部武汉400313277-611-528-494--福州414022-349-21-53431003其他莆田1118-408-276-185-61322304数据来源Wind东吴证券研究所注去化周期住宅可售面积近三月周成交面积平均值365712818东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报22土地市场情况土地供应方面2022年12月19日-2022年12月25日百城供应土地数量为168宗环比-510同比-682供应土地建筑面积为11939万平方米环比-550同比-673本年累计供应土地数量为33627宗同比-71累计供应土地建筑面积为2213561万方同比-82图10百城土地供应数量图11百城土地供应规划建筑面积160020012000200140015010000150120010080001001000600050800506004000004002000-50-502000-1000-100202209182022092520221002202210092022101620221023202210302022110620221113202211202022112720221204202212112022121820221225202209252022100220221009202210162022102320221030202211062022111320221120202211272022120420221211202212182022122520220918供应土地规划建筑面积万方环比右轴供应土地数量宗环比右轴同比右轴同比右轴数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所土地成交方面2022年12月19日-2022年12月25日百城土地成交建筑面积32128万方环比-339同比-683成交楼面价2203元平环比190同比-290土地溢价率21环比12pct同比-08pct年初至今累计成交土地建筑面积为1694261万方同比-123累计成交楼面价为2096元平同比-218累计成交土地溢价率为315同比-75pct图12百城土地成交建筑面积图13百城土地成交楼面均价7000250600030025060002005000500015020040001504000100300010030005050200020000010001000-50-500-1000-100202210022022091820220925202210022022100920221016202210232022103020221106202211132022112020221127202212042022121120221218202212252022091820220925202210092022101620221023202210302022110620221113202211202022112720221204202212112022121820221225成交土地建筑面积万方环比右轴楼面均价元平方米环比右轴同比右轴同比右轴数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所918东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报图14百城土地成交溢价率1210810684260-24-42-6-80-10202212042022091820220925202210022022100920221016202210232022103020221106202211132022112020221127202212112022121820221225土地溢价率环比右轴同比右轴数据来源Wind东吴证券研究所23房地产行业融资情况上周房地产行业境内信用债发行规模为456亿元22绿发01发行规模最高为20亿元我们认为近期中央积极的发声态度正呈现逐步传导的效应房地产融资逐渐回暖人民银行总行引导银行间市场交易商协会出台专项政策将银行间债券市场发债房企的范围由全国性房企扩大至地方优质民营房企并组织中债信用增进公司向拟发债民营房企给予增信支持境内信用债发行方面上周房地产企业发行信用债合计8支发行金额合计456亿元环比-695同比-182022年12月1日-12月23日房地产企业合计发行信用债52支合计发行金额3708亿元2022年至今房地产企业合计发行信用债549支合计发行金额49969亿元同比-40图15房企信用债发行额周度图16房企信用债发行额月度1602560070140500602012050400100154080300301060200204051002010000022-03-3122-04-3022-05-3122-06-3022-07-3122-08-3122-09-3022-10-3122-11-3022-12-2322-11-2522-10-2122-10-2822-11-0422-11-1122-11-1822-12-0222-12-0922-12-1622-12-23发行金额亿元发行只数右轴发行金额亿元发行只数右轴数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所国家发展改革委投资司副司长一级巡视员韩志峰25日在第七届中国PPP论坛上表示明年基础设施REITs很可能会进入快速发展期预计到今年年底共有24只REITs正式挂牌总发行规模7836亿元我们希望到明年年底基础设施REITs能够超过60只总发行规模超过2000亿元1018东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报图17REITs周涨跌幅1000-10-20-30-40-50华鹏国中红平华国中华国中浙富东建博华中红华安华金金土安夏泰金夏泰航商国吴信时夏金土夏张深中普盐广合君安中君首沪首苏中蛇越厦深北江圳国洛田州肥安徽国安钢杭创园关口秀门圳京光能铁斯港广高东交交临绿甬水产村产高安安保大源建河新久控建港能务业园速居居障高房速数据来源Wind东吴证券研究所3行业和公司动态跟踪31行业政策跟踪12月21日证监会召开党委会议坚决贯彻中央经济工作会议精神更好服务经济整体好转其中提出大力支持房地产市场平稳发展全面落实改善优质房企资产负债表计划允许符合条件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组等财政部公布1-11月国有土地使用权出让收入512万亿元同比下降244表3上周中央重点政策汇总日期部门文件内容中央经济工20221219有效防范化解优质头部房企风险支持刚性和改善性住房需求作会议20221219中央财办要充分认识到房地产行业的重要性住房消费潜力要予以释放20221221证监会允许符合条件房企借壳已上市房企20221221财政部1-11月国有土地使用权出让收入512万亿元同比下降24420221222央行引导金融机构支持地产行业重组并购防范化解头部房企风险20221223财政部财政部提前下达河南省2023年度城镇保障性安居工程补助资金298亿元数据来源中国政府网东吴证券研究所地方层面天津四批次集中供地收官全年总成交额315亿元南京集中供地收官全年104幅宅地总成交金额1308亿元各地继续推出相关放松政策南京购房政策再调整外地人购房无需社保且购买二套住房商业贷款最低首付比例已调整为不低于40天津公积金二套贷款首付由60降至40自12月26日起开始施行1118东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报表4上周地方重点政策汇总日期省市分类城市级别内容20221219上海市公积金政策一线上海松江今年推出1701套公租房20221219天津市集中供地一线天津四批次集中供地收官全年总成交额315亿元20221219襄阳市房企融资三四线襄阳住房投资10亿元公司债券已获受理20221219东莞市集中供地新一线东莞第四轮集中供地56亿元收官华润置地联合体拿下交椅湾地块20221219北京市公积金政策一线北京毕业三年内可申请保租房首批非应届大学生入住20221220郑州市保交楼一线已筹集保交楼资金130亿元保交楼项目实质性复工9520221220南京市集中供地一线49亿收官全年104幅宅地总成交金额1308亿元20221220厦门市集中供地二线4宗地揽金804亿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