房企销售：销售市场低位波动，房企间持续分化。销售金额方面，根据克而瑞数据，22年11月百强房企实现销售金额6122亿元，同比下降27.6%，降幅较10月收窄3.5pct。22年1月至11月百强房企销售金额较21年同期则分别下降43.3%，降幅环比收窄1.2pct，累计来看市场呈现缓慢修复态势。分企业信用来看，11月强信用销售同比下降5.2%，弱信用及违约房企单月同比降幅分别为64.4%、78.7%，本月房企间分化趋势加剧，强信用与弱信用分化达到59.1pct。。
　　房企拿地：房企拿地意愿回落，央国企表现稳定。2022年11月6家主流房企拿地金额222亿元，环比下降60%，同比下降16%。拿地能级来看，1-11月6家主流房企一二线城市拿地建面占总建面比例82%，较21年、20年则分别提升23pct、21pct。拿地力度来看，11月6家近期拿地的主流房企金额口径拿地力度14%，环比下降24pct，22年1-11月累计拿地力度为30%，较21年下降9pct，受制于资金及市场低景气，房企拿地趋于谨慎。具体企业来看，万科、中海金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额）达到28%、19%，保利、招蛇为12%、7%。
　　房企融资：三只箭融资稳步推进，融资成本边际回升。11月A股样本房企实现债权融资369亿元，环比下降22%，同比下降29%，主流房企债权融资142亿元，环比增长28%，同比下降49%，单月融资规模回落，较年内月均融资规模347亿元基本持平。全口径数据来看，房企2022年11月信用债、海外债及信托融资净流出为952亿元，发行到期比仅为0.30。11月28日，证监会新闻发言人宣布恢复涉房企业股权再融资，截至目前已有近20家A股房企公告宣布股权再融资计划。此外，债权融资政策也加速改善，房企的融资渠道放松，对于改善优质房企资产负债表、提振市场对房地产行业的信心具有重要意义。
　　房企估值及投资建议：板块估值低位波动，个股修复进度分化。近一个月（2022年10月26日至2022年12月26日），沪深市场及港股市场房地产板块表现不佳。申万房地产板块指数绝对收益-2.7%，相对收益-4.5%，恒生地产类指数绝对收益+8.0%，相对收益-3.5%。11月以来房地产行业供给侧改革持续快速推进，“信贷、债权”两支箭之后，房地产企业股权再融资时隔多年再度放开。此前供给侧改革出清部分民营资本，土地市场回报率提升，行业ROE获得系统性提高的机遇。地产企业发展增速，alpha由企业获得资本金的能力差异决定，企业发展的良性循环趋势已经产生，建议关注板块投资机会。
　　风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期等。

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告房地产行业TableTitle22年11月公司月报TableGrade行业评级买入前次评级买入房企销售持续分化三只箭融资稳步推进报告日期2022-12-27TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点房企销售销售市场低位波动房企间持续分化销售金额方面根据15克而瑞数据22年11月百强房企实现销售金额6122亿元同比下降6276降幅较10月收窄35pct22年1月至11月百强房企销售金-31221022204220622082210221222额较21年同期则分别下降433降幅环比收窄12pct累计来看市-11场呈现缓慢修复态势分企业信用来看11月强信用销售同比下降-2052弱信用及违约房企单月同比降幅分别为644787本月-29房企间分化趋势加剧强信用与弱信用分化达到591pct房地产沪深300房企拿地房企拿地意愿回落央国企表现稳定年月家2022116主流房企拿地金额222亿元环比下降60同比下降16拿地能分析师TableAuthor郭镇级来看1-11月6家主流房企一二线城市拿地建面占总建面比例82SAC执证号S0260514080003较21年20年则分别提升23pct21pct拿地力度来看11月6家SFCCENoBNN906近期拿地的主流房企金额口径拿地力度14环比下降24pct22年021-380036391-11月累计拿地力度为30较21年下降9pct受制于资金及市场guozgfcomcn低景气房企拿地趋于谨慎具体企业来看万科中海金额口径拿地分析师乐加栋力度拿地金额销售金额达到2819保利招蛇为127SAC执证号S0260513090001房企融资三只箭融资稳步推进融资成本边际回升11月A股样本021-38003642房企实现债权融资369亿元环比下降22同比下降29主流房lejiadonggfcomcn企债权融资142亿元环比增长28同比下降49单月融资规模分析师邢莘回落较年内月均融资规模347亿元基本持平全口径数据来看房SAC执证号S0260520070009企2022年11月信用债海外债及信托融资净流出为952亿元发行021-38003638到期比仅为03011月28日证监会新闻发言人宣布恢复涉房企业xingshengfcomcn股权再融资截至目前已有近20家A股房企公告宣布股权再融资计分析师谢淼划此外债权融资政策也加速改善房企的融资渠道放松对于改善SAC执证号S0260522070007优质房企资产负债表提振市场对房地产行业的信心具有重要意义021-38003637房企估值及投资建议板块估值低位波动个股修复进度分化近一个xiemiaogfcomcn月2022年10月26日至2022年12月26日沪深市场及港股市请注意乐加栋邢莘谢淼并非香港证券及期货事务监察场房地产板块表现不佳申万房地产板块指数绝对收益-27相对收委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动益-45恒生地产类指数绝对收益80相对收益-3511月以来房地产行业供给侧改革持续快速推进信贷债权两支箭之后TableContacts房地产企业股权再融资时隔多年再度放开此前供给侧改革出清部分联系人辛恬021-38003800xintiangfcomcn民营资本土地市场回报率提升行业ROE获得系统性提高的机遇地产企业发展增速alpha由企业获得资本金的能力差异决定企业发展的良性循环趋势已经产生建议关注板块投资机会风险提示公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异公司经营业绩及盈利情况不及预期新冠肺炎对行业影响超预期等识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明134TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E万科A000002SZ人民币18512022122买入238204209878546579185保利发展600048SH人民币152620221031买入235521520070759313211698招商蛇口001979SZ人民币127520221218买入191908910214312584775660新城控股601155SH人民币207120221118买入291635432658634848122101金地集团600383SH人民币102620221028买入1592178189585490105113107建发股份600153SH人民币13682022121买入181221425964534339110120华发股份600325SH人民币9122022126买入1449165181565110050145137滨江集团002244SZ人民币88920221027买入140212413874663227157148新湖中宝600208SH人民币256202255买入35403003386772963225861中国国贸600007SH人民币153820211031买入24821141291341195551113113金融街000402SZ人民币5412022414买入103905605796942632664342首开股份600376SH人民币5720221110买入7220130514151093332301140万科企业02202HK港币160220221030买入2223204209706946579185中国海外发展00688HK港币205520221026买入26553934164744413810090万物云02602HK港币48920221012买入68531712242581987652122143保利物业06049HK港币4692022831买入66831962492151697150143162招商积余001914SZ人民币1562022125买入26010580772692031841486781绿城管理控股09979HK港币592022111买入7810370481441116145203241数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展万物云保利物业绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明234TablePageText跟踪分析房地产目录索引一房企销售销售市场低位波动房企间持续分化6一市场概况单月销售低位波动企业分化差距加大6二房企概况强信用央国企持续修复越秀实现年内增长11二房企拿地房企拿地意愿回落央国企表现稳定13三房企融资三只箭融资稳步推进综合融资成本边际回升16一融资综述融资规模环比回落融资成本边际回升16二各融资渠道分析海外融资基本关闭三只箭融资稳步推进19四房企估值板块估值低位波动个股修复进度分化28五投资建议31六风险提示32识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明334TablePageText跟踪分析房地产图表索引图1统计局百强房企及跟踪房企销售金额同比增速6图22019-2022年万科推盘亿元及去化情况7图32019-2022年保利推盘亿元及去化情况7图4重点城市开盘去化率7图5统计局房管局重点城市及重点跟踪房企2022年11月销售面积增速7图6各口径下房企销售均价累计增速变化8图7重点跟踪房企金额单月增速贡献对比8图8销售均价元平分段房企销售金额增速表现8图9评级分档房企销售金额增速表现10图10部分上市房企2022年11月销售金额亿元及增速11图11部分上市房企2022年1-11月销售金额增长贡献因素拆分12图12中指院300城商住用地及6个房企拿地金额增速14图13重点房企拿地金额占300城商住出让金比例14图14300城及样本房企平均拿地成本元平14图152016年至今分类房企拿地力度15图16A股房企单月融资规模及累计增速16图17A股房企各渠道融资规模占比16图18A股房企债权融资结构拆分17图19房企信用债各期限发行规模亿元占比17图20房企海外债各期限发行规模亿元占比17图21房企信用债海外债及信托融资到期及净融资规模亿元18图22全口径房企信用债及海外债融资存量及同比18图23各融资渠道近1个月及近半年融资成本变化19图24境内债权融资成本变动情况19图25房企信用债单月融资规模及年内月均规模亿元20图26全样本信用债发行成本及利差20图2711月及近半年信用债平均融资成本对比20图28A股非标融资单月规模及同比21图2911月房地产信托发行规模及同比21图30内房股海外债单月融资规模及年内月均规模亿元22图31内房股海外债融资成本22图32投资级及投机级内房股海外债融资成本22图33A股主流房企股价月涨跌幅1126-122629图34H股主流房企股价月涨跌幅1126-122629图35A股及H股龙头房企PBLF29图36A股主流房企PBLF估值变化截至122630图37H股主流房企PELF估值变化截至122630识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明434TablePageText跟踪分析房地产表1按价格段元平划分房企销售金额增长的贡献拆分9表2评级分档房企销售金额增速表现10表3部分重点跟踪房企2022年11月销售情况12表4主流房企历年拿地力度对比拿地金额销售金额15表5房企10月境内信用债发行融资成本对比亿元20表6房企债券融资规模及债权融资成本22表7房企股权融资政策梳理23表8重要银行授予房企授信情况25表9房企增信票据发行情况26表10涉房企业股权融资计划一览27表11A股及H股房地产板块及主流房地产公司股价表现情况28表12A股及H股房地产板块及主流房地产公司PBLF估值表现情况30表13广发地产小组股票推荐及建议关注名单31识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明534TablePageText跟踪分析房地产一房企销售销售市场低位波动房企间持续分化一市场概况单月销售低位波动企业分化差距加大销售金额方面根据克而瑞数据22年11月百强房企实现销售金额6122亿元同比下降276降幅较10月收窄35pct从广发地产小组跟踪的38家重点上市房企不含恒大公布的经营数据来看11月重点跟踪房企实现销售金额4230亿元同比21年下降328同比21年降幅较10月扩大13pct从累计数据来看22年1月至11月百强房企重点跟踪房企销售金额较21年同期则分别下降433401降幅环比分别收窄12pct06pct市场销售在5月触底后已连续六个月持续小幅回升本月销售表现环比基本持平累计来看市场仍呈现缓慢修复态势图1统计局百强房企及跟踪房企销售金额同比增速70503010-10-28-30-32-50-33-70182022M1-1121022104210621082110211222022204220622082210统计局百强房企重点跟踪房企数据来源公司经营公告克而瑞统计局广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期推盘方面11月中指院口径25城商品房推盘1473万方环比上升601同比下降41229城住宅推盘1724万方环比上升446同比下降354从房企角度来看11月万科保利推盘393亿元350亿元合计同比21年下降228环比上升167去化水平来看11月重点城市新开盘去化率为55环比上升13pct11月万科保利去化率为5548万科环比上升12pct保利环比持平整体市场去化表现回升基本处于年内最高水平但较往年去化率仍然有着一定差距识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明634TablePageText跟踪分析房地产图22019-2022年万科推盘亿元及去化情况图32019-2022年保利推盘亿元及去化情况11008090065759006070700700655550050060503005530045100501004540-10040-10035-30035-50030-300301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月22年推盘21年-22年推盘19去化率22年推盘21年-22年推盘19去化率20去化率21年去化率22年去化率20去化率21年去化率22年去化率数据来源公司经营公告中指院广发证券发展研究中心数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心图4重点城市开盘去化率100908070605040301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20182019202020212022数据来源中指院广发证券发展研究中心图5统计局房管局重点城市及重点跟踪房企2022年11月销售面积增速数据来源公司经营公告克而瑞统计局广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期拆分销售金额增长的因素从面积口径来看38个重点跟踪上市房企11月实现销售面积2498万方同比21年下降425降幅环比扩大43pct百强房企销售面积识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明734TablePageText跟踪分析房地产下降338降幅收窄108pct累计数据来看1-11月重点房企销售面积增速同比下降422百强房企销售面积则同比下降478市场处于波动修复阶段价格方面22年11月重点跟踪房企销售均价16931元平同比上升168百强房企销售均价为17290元平同比上升94累计数据来看1-11月重点跟踪房企销售均价同比上升37百强房企销售均价同比增长87涨幅环比扩大02pct自2021年8月市场景气度下行全国商品房成交均价同比不断下滑2022年全国商品房年内成交均价同比下降43百强及重点跟踪房企由于在市场低迷氛围下加大高能级城市的推货比例因此使得今年销售均价与全国趋势相反同比获得增长图6各口径下房企销售均价累计增速变化图7重点跟踪房企金额单月增速贡献对比6025204015201005-200-5-40-10-60-15-80-20201822M1-20042008201221042108211222042208160116101707180419011910200721042201221011面积贡献价格贡献统计局中指院百城重点跟踪房企数据来源统计局公司经营公告中指院广发证券发展研究中心数据来源统计局公司经营公告广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期图8销售均价元平分段房企销售金额增速表现140120100806040200-20-144-40-430-60-569-80201922M1-112103210621092112220322062209均价14000以下均价14000-17000均价17000以上数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注1根据主要房企公告销售金额与面积计算均价单位为元平2受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明834TablePageText跟踪分析房地产表1按价格段元平划分房企销售金额增长的贡献拆分金额增速面积增速价格增速分类1400014000-17000170001400014000-17000170001400014000-17000170002014181215137203184153-1826-142015158173187176131153-15373020168605143875263871552199220020177126644365245623211236587201847529843642231032338-09852019208150277268148285-4801-062020679822048931801704342021-55-0497-47-6546-0864492022M1-M11-518-462-296-467-454-344-95-15742101447420827350207714721766621022634021140119428811128-181822103298234558244192479433653210411615861948128550652644210577191243571631841924502106-117-2855-123-1442707136282107-51-120-14-67-138-10418211012108-220-190-111-203-234-172-2057742109-277-279-203-197-296-230-9923352110-253-215-155-152-286-230-11999982111-356-286-192-293-299-184-8918-092112-348-245-214-258-266-218-12128052201-354-390-370-236-301-342-155-127-432202-385-435-459-260-398-390-169-62-1122203-538-440-412-501-478-459-7571872204-613-567-523-529-562-553-179-12682205-584-597-476-526-598-509-12103662206-505-457-198-463-404-308-78-891592207-526-458-214-475-449-281-96-16932208-512-413-170-483-455-198-5676352209-528-398-112-517-407-179-2314812210-520-437-112-504-422-187-33-25922211-569-430-144-557-441-271-2519174数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期从布局城市能级来看11月高中低均价房企销售金额同比21年分别下降144430569高低均价房企降幅环比分别扩大32pct49pct中均价房企降幅环比收窄07pct累计数据来看1-11月高中低均价房企同比分别下降296462518从贡献因素来看11月高中低均价企业面积同比下降271441557均价方面高中均价房企同比上升17419低均价房企同比下降25本月高识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明934TablePageText跟踪分析房地产中均价房企销售呈现出量跌价升趋势且销售面积降幅与中低均价呈现较大分化趋势低均价房企则量价齐跌图9评级分档房企销售金额增速表现100806040200-52-20-40-644-60-80-787-100201922M1-112103210621092112220322062209强信用弱信用违约数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注1根据主要房企公告销售金额与面积计算均价单位为元平2受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期分企业性质来看11月地方国企单月规模同比上升74央企民企则下降22606而分企业信用来看11月强信用销售同比下降52弱信用及违约房企单月同比降幅分别为6447876月以来强信用央国企复苏强劲本月房企间分化趋势加剧强信用与弱信用分化达到591pct表2评级分档房企销售金额增速表现金额增速面积增速价格增速分类强信用弱信用违约强信用弱信用违约强信用弱信用违约201415419022114823722505-38-03201518717914115218013430-0106201650861251837129130110024916620175096058104294526205610511720182856335201956206077608-542019178282245188300275-09-14-2420201591161101131176741-0140202160-06-2707-45-675340442022M1-M11-233-521-712-284-477-67872-84-1072101528651686322700398156-29206210254750084431030160718015314821033713454352913113006226104210433332129123624415379621192105171156228971182116834142106-19-4526-100-94-23905350识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1034TablePageText跟踪分析房地产2107-39-36-118-54-164-15015154392108-157-158-184-204-226-1845987-012109-241-292-221-245-260-20406-43-222110-147-215-293-190-227-2665315-372111-172-309-409-181-281-38010-39-482112-129-362-416-95-310-425-38-75142201-340-413-433-250-393-313-119-34-1742202-395-375-568-304-278-475-132-134-1772203-335-537-669-386-506-66984-63002204-470-608-737-505-517-66970-187-2072205-427-591-769-447-555-73436-81-1292206-151-457-744-219-422-72487-62-732207-189-440-740-312-355-655179-132-2472208-81-490-753-189-430-727133-105-95220916-537-796-106-509-793136-57-162210-23-573-781-130-541-762123-69-802211-52-644-787-177-634-795151-2641数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期二房企概况强信用央国企持续修复越秀实现年内增长本月多数房企销售环比呈再次下跌同比增速来看龙头房企中仅华润实现单月销售同比增长成长型房企中金地绿城建发滨江华发大悦城保利置业实现单月正增长其中华润华发连续6个月同比正增长强信用央国企抗风险能力高积攒的投资融资优势使得恢复先于行业整体图10部分上市房企2022年11月销售金额亿元及增速1000010080008060006040400020200000-20-2000-40-4000-60-6000-80-8000-100碧万保融中华绿招金龙新金旭绿滨金越世首美中雅融远中中龙时富合阳正荣恒禹奥桂科利创海润城商地湖城茂辉地江科秀茂开的梁居信洋骏南光代力景光荣盛大洲园园乐城2022年1-10月2022年11月21年累计-22年累计11月同比右累计同比右数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1134TablePageText跟踪分析房地产图11部分上市房企2022年1-11月销售金额增长贡献因素拆分龙头房企9家成长房企31家40200-20-40-601-12月销售金额累计增速-1-12月销售金额累计增速-80321-472-100华招保中龙万碧绿融越建铁保滨绿金远首金美中旭新雅合时建弘宝中融金禹富中龙荣阳正佳润商利海湖科桂地创秀发建利江城地洋开茂的骏辉城居景代业阳龙梁信科洲力南光盛光荣兆园置乐城业业面积增速贡献价格增速贡献金额累计同比增速数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心从累计数据来看1-11月龙头房企及成长型房企中仅越秀累计销售金额实现同比增长为83华发累计降幅低于1华润建发保利置业累计降幅在10以内而违约房企降幅均超过50恒大奥园新力等降幅超过80从规模增长的贡献因素来看以21年同期为基数来看11月除恒大由于去年基数问题导致销售表现同比增长外其余房企销售面积同比均呈现下跌态势华润绿城金地滨江因销售均价上涨实现单月销售额增长表3部分重点跟踪房企2022年11月销售情况当月销当月累计销累计当月销当月累计当月销当月累计企业名称企业性质售金额同比售金额同比售面积同比同比售均价同比同比亿元亿元亿元亿元华润置地央企22290025172-7001167-630-25701902316402520招商蛇口央企2345-7302500-11601223-330-229019173-4201460绿城中国央企3411152026291-1760146-390-1360233632000-460保利发展央企3701-26040013-19702264-010-220016348-250300中国海外发展央企2411-11502567-22101215-1240-284019853100880中国金茂央企143-193013748-3560513-4230-43802787339801440越秀地产地方国企1183-114010294830335-2560100353291910720金地集团地方国企18023402014-23309021230-273019978-800550首开股份地方国企382-39607722-2760176-3750-197021692-330-990万科A地方国企3044-295037722-33102074-1830-322014677-1370-130滨江集团民企1528106013351-13603241290-169047160-210390龙湖集团民企1745-227018322-26801082-1840-219016128-520-630碧桂园民企3559-371045904-37404406-3940-34408078370-450美的置业民企55-32307324-425046-3880-4630119571060700中骏集团控股民企42-44205444-4430346-3230-344012144-1760-1520新城控股民企675-66301097-4850662-6900-470010196850-290识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1234TablePageText跟踪分析房地产雅居乐集团民企36-70006138-5100295-7040-430012203140-1390远洋集团境外债展期1086-27808949-2590641-2400-180016932-510-960合景泰富集团境外债展期27-64404592-5100141-6710-524019149800290时代中国控股境内债展期156-8540382-5580101-8570-485015446230-1420融信中国境内债展期12-8770568-609072-8510-643016712-1740950富力地产境内债展期248-7010377-664097-8740-704025567136301350世茂集团境内债展期65-59507947-6920405-5740-663016062-490-860融创中国境内债展期804-78101611-7070605-7830-683013289070-750龙光集团境内债展期143-89204355-713088-8950-693016250280-640荣盛发展境内债展期68-94703061-737069-9410-71709855-930-710中国奥园境内债展期68-90501988-82808-8730-80408500-2510-1260中国恒大境内债展期218795903159-929022183380-93809864-4101600旭辉控股集团境外债违约415-748011759-4790286-7240-398014516-900-1350绿地控股境外债违约103-335011791-558095-3260-475010842-140-1580中梁控股境外债违约44-6390620-6010356-6930-5370123601750-1380禹洲集团境外债违约223-7030338-6540124-6330-611018033-1920-1080中南建设境外债违约442-65005722-6870376-6250-641011755-660-1290正荣地产境外债违约172-82603088-7720108-8230-765016022-180-320金科股份境内债违约269-7870636-6350452-6860-49205951-3200-2820阳光城境内债违约20-78104139-7620125-8720-7610160007110-030数据来源公司经营公告公司年报广发证券发展研究中心二房企拿地房企拿地意愿回落央国企表现稳定从整体土地市场成交情况来看11月300城商住用地成交建面9114万方同比下降4环比上升7出让金3358亿元同比下降14环比下降10成交均价3684元平同比下降11累计数据来看22年1-11月300城商住用地成交建面出让金同比分别下降3232土地市场热度持续低位从房企角度来看2022年11月我们统计的全样本房企SW房地产板块A股及公布月度拿地数据的H股下同拿地金额343亿元环比下降55同比下降316家主流房企拿地金额222亿元环比下降60同比下降16拿地面积221万方环比下降48同比下降32拿地均价为10036元平同比增长24累计数据来看22年1-11月全样本房企6家主流房企拿地金额同比分别下降4740其中拿地均价同比分别增长7165房企拿地向核心区域或高能级城市集中带来拿地均价上涨21年12月至今全样本房企拿地均价连续一年均维持在万元以上识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1334TablePageText跟踪分析房地产图12中指院300城商住用地及6个房企拿地金额增速200150100500-50-100180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209中指院300城6个样本房企数据来源中指院Wind公司拿地公告广发证券发展研究中心备注6家房企包括万科A保利发展招商蛇口金地集团首开股份中海地产拿地能级来看1-11月6家主流房企一二线城市拿地建面占总建面比例82较21年20年则分别提升23pct21pct市场冷清情况下在高能级城市销售表现与中低能级城市出现明显分化因此房企拿地亦随之转向核心城市图13重点房企拿地金额占300城商住出让金比例图14300城及样本房企平均拿地成本元平45250004035200003025150002010000151050005001701170918051901190920052101210922051701170918051901190920052101210922056个房企拿地金额300城商住用地出让金300城商住用地楼面价6个房企拿地平均成本数据来源统计局公司经营公告中指院广发证券发展研究中心数据来源中指院广发证券发展研究中心从拿地力度的集中度来看11月主流房企中近期仍参与拿地的6家房企拿地金额占300城商住用地比例为7环比下降8pct22年1-11月占比为15较21年下降2pct21年下半年以来销售市场热度走低融资渠道收窄房企在手资金逐渐短缺经营以安全性为主多数房企拿地意愿下降仅强信用龙头维持着投资节奏从拿地力度来看11月6家近期拿地的主流房企金额口径拿地力度14环比下降24pct22年1-11月累计拿地力度为30较21年下降9pct受制于资金及市场低景气房企拿地趋于谨慎拿地力度较低具体企业来看11月近期经营表现突出的万科中海金额口径拿地力度拿地金额销售金额达到2819保利招蛇为127金地仅为2其余样本房企则无新增土地识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1434TablePageText跟踪分析房地产表4主流房企历年拿地力度对比拿地金额销售金额2022拿地力度2012201320142015201620172018201920202021M1-11越秀地产1031624326175招商蛇口48576744114825647556648滨江集团32103585845574247建发股份944349656245华发股份8614811827771116329672245中国海外发展4149392524695553504841华润置地1875447058617259484739保利发展4445314358894834473537保利置业集团65283728023绿城中国2237262116443334504522龙湖集团5536438090835842545321万科A4164194250644735312919大悦城4417中国金茂35106138861521767065454814金融街40181538621517765123013首开股份12831146831255431565011金地集团2066314840716257564611旭辉控股集团36111469845104513840366华侨城A0355远洋集团144763557162663266372碧桂园212613405787412930212阳光城6360166679108353133181合计3964567361955242444025数据来源Wind公司拿地公告克而瑞广发证券发展研究中心图152016年至今分类房企拿地力度90778070576051634750424454354041303936202310302016201720182019202020212022M1-11信用12强其他32家数据来源中指院Wind公司拿地公告广发证券发展研究中心备注信用12强房企包括保利发展招商蛇口中国海外发展华润置地绿城中国中国金茂建发股份万科A华发股份首开股份越秀地产滨江集团识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1534TablePageText跟踪分析房地产根据各公司拿地公告及克而瑞数据22年1-11月拿地力度较大的公司为头部央国企及优质民企越秀招蛇滨江建发拿地力度分别为75484745新城荣盛等已经连续1年几乎无新增土地我们结合企业性质违约情况将44家主要企业划分信用12强房企与其他房企2021年开始信用十二强房企投资力度与其余房企逐渐拉开差距2022年1月-11月信用十二强房企拿地力度达35领先其余房企32pct当前强信用房企销售表现稳定有能力与渠道获得融资资源因此维持了一定力度的投资三房企融资三只箭融资稳步推进综合融资成本边际回升一融资综述融资规模环比回落融资成本边际回升22年11月A股样本房企实现债权融资369亿元环比下降22同比下降2911月主流房企债权融资142亿元环比增长28同比下降49样本房企单月融资规模环比回落较年内月均融资规模347亿元基本持平累计数据来看22年1-11月A股样本房企债权融资3814亿元同比下降37其中主流房企债权融资1387亿元同比下降51从融资渠道来看22年11月信用债占比27其他债权融资占比37非标融资28海外融资仅占8信用债较10月占比下降24pct其他债权融资非标融资海外融资占比较9月分别上升14pct9pct2pct图16A股房企单月融资规模及累计增速图17A股房企各渠道融资规模占比12008020226061142141000M1-M11408002021472821420600020203834234-20400-4020193340189200-602018413316110-8020172947177200120032005200720092011210121032105210721092111220122032205220722092211020406080100A股单月债权融资规模亿元累计同比右信用债非标融资其他债权融资海外融资数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心累计数据来看信用债发行规模1-11月占比达到61较21年20年分别提升14pct23pct其他债权非标海外融资占比分别为21144其他债权识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1634TablePageText跟踪分析房地产较21年占比持平非标海外融资分别下降14pct1pct三道红线政策提出以来房企信用债融资规模占比持续提升主要由于当前环境下具备融资能力的主要为强信用企业具备较强发行信用债的能力和意愿选择成本相对较高的非标融资的意愿较弱而在21年10月花样年新力等境外美元债违约后中资房企海外债集体暴跌估值大幅偏离基本面海外债一级市场发行机会一度关闭图18A股房企债权融资结构拆分外环-2022M11中环-2022M1-M11内环-2021信用债非标公司债信托融资其他债权融资中期票据委托贷款海外融资短期融资定向工具其他非标ABS数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心从融资期限来看信用债方面2022年1-11月发行的期限为3-5年的债券占比为38较2021年持平1-3年的债券5-10年的债券融资规模占比较21年分别提升4pct1pc至3571年以内的债券及10年以上的债券融资规模占比较21年则分别下降5pct1pct至138图19房企信用债各期限发行规模亿元占比图20房企海外债各期限发行规模亿元占比22M1-M116851854202522M1-M1136614820211353236928902021938100120201800287527202020142518122019128423152861201926731788201812783057220920182242820201746515781544201778691020163973121563320164282920204060801000204060801001年以内1-3年3-5年5-10年10年以上1年以内1-3年3-5年5-10年10年以上数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心海外债方面2022年1-11月发行的期限1-3年债券占比48为最主要的发行期限较2021年上升18pct3-5年的债券及5-10年的债券占比则分别由2021年的3215下降至1911年以内债券及10年以上的债券占比分别上升5pct3pct至274随着海外融资发行困难上升房企海外债最主要的发行期限债券由3-5年识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1734TablePageText跟踪分析房地产期转变为1-3年期因中长期债券发行难度较高房企发行债券普遍年限缩短根据单笔融资金额及期限我们可以推算全口径房企融资到期规模及每月净融资额规模据统计全口径房企2022年11月信用债海外债及信托融资净流出为952亿元发行到期比仅为030具体分结构来看信用债发行规模为299亿元到期规模为558亿元发行到期比为054海外债发行规模为33亿人民币到期规模为341亿元发行到期比仅为010而信托发行67亿元到期451亿元发行到期比为015房企海外债及信托渠道偿债压力均较大海外债融资尤其困难图21房企信用债海外债及信托融资到期及净融资规模亿元40004504003000350200030010002500200150-1000100-2000050-3000000180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209230123052309信用债发行海外债发行信托发行信用债到期海外债到期信托到期标准化信托净融资规模发行到期比右数据来源Wind用益信托网广发证券发展研究中心从净流出节奏来看21年8月至今全口径房企债券融资均为净流出本月净流出规模为567亿元预计22年M12房企债券融资到期规模为639亿元仍高于22年内债券月均发行规模554亿元预计22年全口径房企债券净偿还规模为5551亿元图22全口径房企信用债及海外债融资存量及同比45000408921008238111380164000071727035442803500031634325503000051268956025000384020000201584218121500087209202100006099-736944425050002160-150-2010111213141516171819202122M11债券融资存量亿元同比数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心从整体信用债海外债融资存量来看21年行业整体债券融资存量首次同比转负22年持续负增长态势截至22年11月30日行业整体信用债海外债存量仅为326万亿人民币同比21年同期下降15降幅持续扩大考虑后续融资环境很难得到有效的改善年底行业整体的债券余额预计仅为325万亿元识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1834TablePageText跟踪分析房地产从融资成本来看11月房企境内债权平均融资成本为397环比上升30bp分债券类型来看信用债融资成本338较上月上升17bp非标融资成本为610较上月持平本月其他债权融资成本为565较上月上升21累计数据来看1-11月房企境内债权平均融资成本368较21年下降79bp信用债融资成本346较21年下降84bp非标融资成本为740较21年上升31bp其他债权融资则上升30bp至610年内由于融资渠道收紧仅强信用房企拥有发债能力因此导致信用债融资成本下行并非实质融资成本改善而非标其他融资则由于整体融资渠道紧缩因而要求更高的收益带来边际成本上升房企融资成本自18年起持续下行20年2至4月受整体融资环境影响房企融资降至历史低位39随后有所回升但是从较长时间维度及变动趋势来看房企21年年初以来融资成本波动下行图23各融资渠道近1个月及近半年融资成本变化图24境内债权融资成本变动情况757187066765616057655505453974040374343435303境内融资信用债非标其他债权融资1801180719011907200120072101210722012207近1个月利率近6个月利率境内债权融资平均成本数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心二各融资渠道分析海外融资基本关闭三只箭融资稳步推进针对房企融资不同渠道方式我们主要从房企信用债非标海外融资三方面的规模结构及成本进行分析信用债方面根据wind及公司融资公告21年1-11月房企信用债整体发行规模5336亿元同比下降25其中11月发行299亿元环比下降31同比下降36信用债融资规模再度回落从发行结果来看1-11月信用债中占比最高的为中期票据及公司债占比分别为3635公司债占比较21年下降2pct中期票据则上升16pct其他种类标准融资工具中发行较多的为短期融资占比为12较21年则下降4pct从单月来看11月发行规模占比最高的为中期票据占比为38环比上升8pct公司债短期融资占比则下降6pct14pct至335ABS占比提升12pct至20定向工具占比4较上月持平本月无企业债发行识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1934TablePageText跟踪分析房地产图25房企信用债单月融资规模及年内月均规模亿元20001800160014001200100080060040020001401140815031510160516121707180218091904191120062101210822032210单月信用债融资规模亿元月均信用债融资规模亿元数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心图26全样本信用债发行成本及利差图2711月及近半年信用债平均融资成本对比7030454160253940382037503515343440353210300530272000242510-0500-1020180118081903191020052012210722022209公司债中期票据短期融资定向工具ABS全样本信用债AA级与AAA级利差右近1个月利率近6个月利率数据来源Wind公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源Wind公司融资公告广发证券发展研究中心成本方面11月信用债平均成本为338较10月上升17bp其中AAA类信用债成本315环比下降2bpAA类信用债成本469环比上升126bp本月信用债发行成本回升我们对比同公司同期限同类债券的融资成本本月房企信用债发行成本较历史可比债券有所分化保利发展本月发行2笔中期票据发行成本均较可比债券有所下降而滨江集团招商蛇口本月发行的债券成本均略有升高表5房企10月境内信用债发行融资成本对比亿元发行总额期限发行主体月份债券类型债券代码债券简称利率主体评级较此前变化亿元年浦东金桥2022-11-14公司债138579SH22金桥债13029950AAA2022-10-26公司债148107SZ22蛇口0540026030AAA招商蛇口2022-11-14公司债148119SZ22蛇口0713627530AAA上升15bp2022-09-08公司债148062SZ22润置1110032550AAA华润置地2022-11-23公司债148132SZ22润置1330029050AAA下降35bp2022-09-08公司债148061SZ22润置1010028830AAA识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明2034