研究报告全文：民营房企翘尾拿地五大特点总结2022集中供地2022年截至目前22个集中供地城市中除长春沈阳外所有城市均完成了三批次供地其中14城完成了四批次供地尚有合肥济南长沙四批次将于本月底前完成3城完成了五批次供地未包含即将进行第五批次第四场土拍的武汉以及上架了5宗预申请地块的北京1城武汉发布了六批次土拍公告市本级范围内累计揽金约177万亿元相较于2021全年22个城市市本级累计土地出让金收入266万亿含集中供地政策实施之前的成交地块而言同比下降超三成今年土拍呈现如下五大特点1市场高开低走尽管今年自年初起房地产市场表现较为冷淡但房企在年初对市场能够尽快企稳回暖的信心较强在一批次土拍之际表现相对更为积极从数据来看今年一批次39的地块溢价成交该比例尽管低于去年一批次的58但仍然明显优于去年的第二第三批次但自第二批次开始受到房地产市场期房烂尾担忧居民收入预期悲观房价上涨预期转弱三重影响房地产市场在大量救市政策下并无显著改善房企拿地积极性迅速减弱在数据层面的反映是溢价成交地块占比直线下降五批次该比例已降至8也就是超过九成的地块底价成交集中供地成交情况流拍率底价占比溢价占比触顶占比9210078808573698058616042333339314027222320201217121515112068109438502利润空间充足与去年一批次的薄利抢地形成鲜明对比今年地块利润空间更为充足特别是一线城市地块利润空间普遍在10以上但与此同时房企对于利润空间的反馈也在边际减弱这主要是由于部分地块的利润空间看得见摸不着有利润而没去化一些项目不得不低于限价销售反而是部分薄利的安置房回购项目因其去化有明确保障而受到房企追捧当前房企的投资逻辑中对于去化速度的考量明显优先于利润空间部分城市推出的个别限价倒挂的地块也因此受到房企青睐3民企参拍翘尾受到资金压力的影响全国性布局的头部民企除龙湖外基本在土拍市场上消失而本土民企在各自深耕的地区反而表现比较积极特别是滨江在杭州土拍中表现非常抢眼此外自财政部126号文之后越来越多的本土民企与地方国资联合拿地或小股操盘或代建地方国资企业发挥其资金成本低的优势而本土民企则发挥其项目操盘能力双方优势互补的同时也可以规避126号文的管控提升地方国资的自我造血能力这也导致年底民企拿地金额占比产生了翘尾现象与2021年仅约10地方国资地块入市不同预计今年这类新的结合模式下将有更多的项目进入实质性开发阶段这些项目也将在不远的未来入市销售2022集中供地拿地企业结构央国企地方国资混合制民企80677060554749504036403129273022221816182013109410120一批次二批次三批次四批次五批次4地方国资托底今年一二批次的市场主力仍是央国企而自三批次起地方国资再次进场托底拿地金额占比持续提升全年来看地方国资历史罕见地成为全年22城的拿地主力拿地金额占比达到42超过了央国企的37民企该比例则仅为16混合所有制企业该比例为5从这一拿地企业比例的变化可以看出在行业民退的背景下央国企并未国进民企退场后留下的市场空白一方面留下了土地出让金收入的缺口而另一方面则由部分地方国资企业填补5城市分化加剧如果说去年众多房企意识到应回归一二线城市的市场那么今年诸多房企聚焦的仅仅是北京上海深圳杭州厦门和合肥这其中北上深杭因其城市经济基本面优势明显新房购买力仍然较强厦门特别是岛内地块的稀缺性以及厦门对于全福建高收入人群的吸附能力让其走出相对独立的市场行情而合肥则是因其年初新房库存不足房企纷纷希望补仓使其今年超额50完成了全年宅地的供地计划而反观长春沈阳等城市至今尚未能推出第三批次集中供地全年宅地供地计划完成率不足三成2022年集中供地成交情况城市广义流拍率底价占比溢价占比触顶占比北京7475327天津359286济南219194青岛59195沈阳2210000长春4010000上海0554530杭州1485235宁波0673323南京20772310苏州5792110无锡09462合肥22356545广州1781195深圳11247665福州20673313厦门10485215重庆0831711成都8782212武汉79465长沙79197郑州119640总体107228172023土地市场预判尽管近期房地产是支柱产业的叙述再次被重申我们也将预期更多扶持政策即将来临但期房烂尾担忧居民收入预期悲观房价上涨预期转弱三重房地产市场压力中仅期房烂尾担忧可以在短期内得到根本性解决疫情管控放松之后居民收入预期的转变尚需时日而房价上涨预期的转弱则无法从根本上得到改变因此明年的土拍市场或将延续全国低迷城市分化的走势各地土拍规则将保持宽松为完成土地财政收入目标弱能级城市实际地价有进一步下调的可能性房企仍需重点关注市场风险聚焦核心城市和板块捕捉点状的投资机会