楼市：销售复苏羸弱，需求端政策仍具调整空间。供给端“三支箭”持续发力，但需求端销售市场复苏仍缓慢。二手房挂牌量在年初限售放松环境下不断增高，一二手倒挂收窄影响房价预期。1-11月商品住宅销售面积10.27亿平，同比降26.2%。商品住宅新开工、施工面积降幅走扩，竣工面积降幅略有收窄，复苏压力较大。因城施策进入深水区，部分区域加速限购松绑，政策调控逐步向高能级城市延伸，按揭等需求端政策有望适时调整。展望23年，目前政策密集释放，稳定市场预期，并刺激销售市场企稳复苏，但房贷利率优化、高能级城市调控政策改善等方面仍具一定空间。销售市场有望随着保交楼进一步推进，项目延期交付风险降低，以及需求端政策进一步落地，房价悲观预期逐步改善，销售市场有望回归合理水平。
　　地市：城投托底推盘意愿弱，多地调整集中出地次数。房地产投资降幅持续扩大，土地出让金和土地成交价款降幅扩大，政府性基金中土地出让收入下滑显著，多重因素影响22城集中供地热度下降，多个城市突破“一年三拍”限制，开启多批次集中供地。国央企积极增厚土储，龙湖、滨江等少数优质民企逆周期补仓，平台公司托底拿地趋势明显，由于部分平台公司自身非快周转经营模式，出于托底入市，销售市场整体不太乐观，一些平台公司在拿地之后不会立即选择推盘入市。从而销售市场整体承压，尤其是民营开发商资金链紧张，整体补库存动力不足，预计23年供给端仍有一定压力，传导到投资端，新开工、竣工面积或将持续下滑，竣工受益于保交楼推进有望延续正增长。
　　资金：“三箭齐发”支持房企融资，助力主体和项目企稳回升。第一支箭信贷支持和第二支箭债券融资，第三支箭股权融资房企自救，证监会接力银保监会和央行，体现政策对盘存量、保交楼、稳民企、救楼市的决心。政策性银行和商业银行的专项借款和配套融资组合拳强化造血能力，叠加房企自身股权、债券实现回血能力，有望扭转房地产到位资金降幅扩大趋势，境内境外增信融资主体，应对明年刚兑风险。
　　投资建议：第三支箭为A股房地产注入融资活力，加之政策预期转好，“第一支箭”和“第二支箭”均有望地方落实，“第一支箭”和“第二支箭”对于国央企和优质民企增益显著，而“第三支箭”对于其他民企融资弹性较大，同时避免了直接加债务杠杆进行再融资和并购重组等形式。A股房地产企业利好，优质房企新增再融资渠道，出险房企亦可补充流动性应对刚兑并完成保交楼。建议关注：新城控股（601155.SH）、中交地产（000736.SZ）、金地集团（600383.SH）、滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、华发股份（600325.SH）等。
　　风险提示：房地产政策调控效果不及预期；商品房销售恢复不及预期；开发商到位资金不及预期。
　　

研究报告全文：TableMain证券研究报告行业年度策略房地产2022年12月30日房地产三支箭齐心协力保交楼任重道优于大市维持远证券分析师2023年房地产开发投资策略TableSummary金文曦投资要点资格编号S0120522100001邮箱jinwxteboncomcn楼市销售复苏羸弱需求端政策仍具调整空间供给端三支箭持续发力但需求端销售市场复苏仍缓慢二手房挂牌量在年初限售放松环境下不断增高一研究助理二手倒挂收窄影响房价预期1-11月商品住宅销售面积1027亿平同比降262蔡萌萌商品住宅新开工施工面积降幅走扩竣工面积降幅略有收窄复苏压力较大因邮箱caimmteboncomcn城施策进入深水区部分区域加速限购松绑政策调控逐步向高能级城市延伸按揭等需求端政策有望适时调整展望23年目前政策密集释放稳定市场预期市场表现并刺激销售市场企稳复苏但房贷利率优化高能级城市调控政策改善等方面仍具一定空间销售市场有望随着保交楼进一步推进项目延期交付风险降低以及需沪深3006求端政策进一步落地房价悲观预期逐步改善销售市场有望回归合理水平0-6地市城投托底推盘意愿弱多地调整集中出地次数房地产投资降幅持续扩大-12土地出让金和土地成交价款降幅扩大政府性基金中土地出让收入下滑显著多重-18因素影响城集中供地热度下降多个城市突破一年三拍限制开启多批次-242021-122022-042022-082022-1222-31集中供地国央企积极增厚土储龙湖滨江等少数优质民企逆周期补仓平台公司托底拿地趋势明显由于部分平台公司自身非快周转经营模式出于托底入市销售市场整体不太乐观一些平台公司在拿地之后不会立即选择推盘入市从而销相关研究售市场整体承压尤其是民营开发商资金链紧张整体补库存动力不足预计23年供给端仍有一定压力传导到投资端新开工竣工面积或将持续下滑竣工受1房地产行业周报益于保交楼推进有望延续正增长20221219-1223-股权融资深化允许符合条件房企借壳资金三箭齐发支持房企融资助力主体和项目企稳回升第一支箭信贷支持20221226和第二支箭债券融资第三支箭股权融资房企自救证监会接力银保监会和央行2房地产行业周报体现政策对盘存量保交楼稳民企救楼市的决心政策性银行和商业银行的专20221212-1216-防范化解优项借款和配套融资组合拳强化造血能力叠加房企自身股权债券实现回血能力质头部房企风险因城施策支持刚改有望扭转房地产到位资金降幅扩大趋势境内境外增信融资主体应对明年刚兑风需求20221219险3中央经济工作会议房地产表述点评-防范化解行业风险支持住房改投资建议第三支箭为A股房地产注入融资活力加之政策预期转好第一支箭善需求20221217和第二支箭均有望地方落实第一支箭和第二支箭对于国央企和优质411月国家统计局房地产数据追踪民企增益显著而第三支箭对于其他民企融资弹性较大同时避免了直接加债-住宅销售疲弱投资下行保交楼下务杠杆进行再融资和并购重组等形式A股房地产企业利好优质房企新增再融资竣工累计同比略有改善渠道出险房企亦可补充流动性应对刚兑并完成保交楼建议关注新城控股202212155房地产企业股权再融资重启点评601155SH中交地产000736SZ金地集团600383SH滨江集团建发股份华发股份等-第三支箭蓄势待发十二年地002244SZ600153SH600325SH产股权再融资解困20221129风险提示房地产政策调控效果不及预期商品房销售恢复不及预期开发商到位资金不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产内容目录1楼市销售复苏羸弱需求端政策仍具调整空间511销售疲态依旧市场修复羸弱512行业结构调整竞争格局重塑92地市城投托底推盘意愿弱多地调整集中出地次数113资金三箭齐发支持房企融资助力主体和项目企稳回升1431住房贷款两集中三道红线防止房地产无序扩张1432三箭齐发支持房企融资多项政策促进市场平稳健康发展184风险提示21222请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产图表目录图1全国商品住宅销售面积5图2全国商品住宅销售金额5图31-11月新开工累计同比降幅扩大5图4住宅新开工与竣工面积剪刀差走扩5图5投资下行拖累住宅施工累计同比降幅扩大至676图6保交楼下竣工面积持续修复6图711月全国商品住宅销售均价同比-3环比0026图8三线城市价格自5月持续同比下降6图911月末商品房住宅待售面积累计同比187图10广深新房去化周期22年下半年整体提升7图11重庆南京武汉成都去化周期整体提升7图12青岛长沙西安下半年去化周期整体提升7图13一线城市二手房成交量较21年变动不大7图14一线城市二手房挂牌量维持高位7图15商品住宅销售金额集中度9图16商品住宅销售面积集中度9图171-11月百强房企操盘金额累计同比-4310图18百强房企权益比2019年以来整体下降10图191-11月百强房企销售金额累计同比-4310图201-11月百强房企权益销售金额累计同比-4410图211-11月土地和房地产相关税收累计同比-811图22土地和房地产相关税收占地方财政收入近2011图231-11月地方本级国有土地使用权出让收入累计同比-2411图24土地和房地产相关税收占地方财政收入比重较高11图25自2021年土地出让收入增速高点回落11图26基建投资向上房地产投资持续下滑12图27房地产开发投资完成额累计同比降幅持续扩大12图281-11月土地购置费累计同比下滑-613图291-11月土地成交价累计同比-4813图30成交土地规划建面13图31成交土地溢价率13图32南方城市土地溢价率整体高于北方14322请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产图33青岛成都等城市22年第三批次成交楼面均价提升14图3420年以来投向房地产的信托余额整体下降14图35新增信托融资缩量明显14图36按揭增速放缓14图37房地产开发贷余额14图38居民部门杠杆率高于新兴市场15图39中国居民部门杠杆率超过德国低于美日韩15图40新增居民中长期贷款15图41新增居民短期人民币贷款15图421-11月房地产开发到位资金累计同比-25716图431-11月自筹资金累计同比降幅扩大至17516图441-11月房地产开发贷累计同比-2716图451-11月个人按揭累计同比-26216图465年期LPR在22年内多次下调17图47首套房二套房平均贷款利率17图48重点城市首套房二套房贷款利率17图49重点城市平均放款周期17图50当月新增抵押补充贷款17图51抵押补充贷款期末余额17图5223年开发商仍面临较大债务压力18图53国企地产信用债发行比例整体提升18图5423年内房海外债偿还仍有一定规模18图55内房海外债发行规模整体下降18表1多部门密集表态推动房地产行业平稳发展8表2杭州成都等部分高能级城市加入调控行列8表3企业销售排名9表4关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知解读18表5关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知19表6部分银行意向授信额度19表7部分房地产企业增发情况20422请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产1楼市销售复苏羸弱需求端政策仍具调整空间11销售疲态依旧市场修复羸弱销售复苏进程缓慢政策端改善传导到销售端仍需一定时日近期供给端释放多重积极信号为市场注入信心销售市场累计同比降幅有所收窄但复苏进程仍较为缓慢1-11月商品住宅销售面积1027亿平方米同比下降262降幅较上月扩大商品住宅销售额1042万亿同比下降284累计同比降幅也有所扩大图1全国商品住宅销售面积图2全国商品住宅销售金额全国商品住宅销售面积当月值亿平方米全国商品住宅销售金额当月值万亿累计同比右轴累计同比右轴250120250160100140200802001201006015015080406020401001000200050-20050-20-40-40000-60000-602018-082018-112020-022020-052021-112022-022018-052019-022019-052019-082019-112020-082020-112021-022021-052021-082022-052022-082022-112019-052019-112021-022021-082022-112018-052018-082018-112019-022019-082020-022020-052020-082020-112021-052021-112022-022022-052022-08资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所施工累计同比降幅走扩保交楼下竣工修复目前销售端复苏仍有压力销售回款作为开发商资金回笼的重要来源销售无明显复苏的情况下开发商新开工不够积极同时11月疫情影响新开工施工面积累计同比再次下探1-11月房地产开发企业房屋施工面积897亿平方米同比下降65其中住宅施工面积6339亿平方米下降67房屋新开工面积1116亿平方米下降389其中住宅新开工面积817亿平方米下降395商品住宅竣工面积404亿平方米下降184图31-11月新开工累计同比降幅扩大图4住宅新开工与竣工面积剪刀差走扩全国商品住宅新开工面积当月值亿平方米房屋新开工面积住宅累计同比累计同比右轴房屋竣工面积住宅累计同比250808060602004040150202010000-20-20050-40-40000-60-602017-012018-012018-092019-092021-052022-052016-052016-092017-052017-092018-052019-012019-052020-012020-052020-092021-012021-092022-012022-092019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062022-022022-062022-102016-06资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所522请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产图5投资下行拖累住宅施工累计同比降幅扩大至67图6保交楼下竣工面积持续修复全国商品住宅施工面积累计值亿平方米全国商品住宅竣工面积当月值亿平方米累计同比右轴累计同比2505080154070200103060150205051040100300020-10-505010-200-10000-302016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-092020-062020-102021-022021-062021-102022-022016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022022-062022-102016-06资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所住宅销售均价出现下跌区域结构分化明显自21年下半年房地产行业经历深度调整市场销售下行全国商品住宅销售均价出现下降但从区域内部来看百城住宅销售均价一二线城市销售均价保持了温和上涨趋势三线城市自22年5月销售均价同比下降图711月全国商品住宅销售均价同比-3环比002图8三线城市价格自5月持续同比下降全国商品住宅销售均价元平方米百城住宅价格指数一线城市同比同比右轴百城住宅价格指数二线城市同比环比右轴百城住宅价格指数三线城市同比12000201010000158800010566000044000-522000-100-150-22019-072019-102020-102021-012022-012022-042019-012019-042020-012020-042020-072021-042021-072021-102022-072022-102016-102017-112018-082019-092020-062021-072022-082016-022016-062017-032017-072018-042018-122019-052020-022020-102021-032021-112022-04资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所22年下半年一手房库存整体提升重庆南京等新一线城市去化周期拉长房地产市场销售下行22年内全国商品住宅均价多次出现下降房价持续上涨的预期被打破投资属性逐步挤出消费者观望情绪抬头11月末全国商品住宅待售面积263亿平方米累计同比增长18分区域来看一线城市中北京上海去化周期22年下半年有所下降广州深圳新房去化周期提升至11月末的19个月12个月622请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产图911月末商品房住宅待售面积累计同比18图10广深新房去化周期22年下半年整体提升商品住宅待售面积亿平方米累计同比右轴北京月上海月35025深圳月广州月204030015250105302000150-520-10100-1510050-20-25000-3002017-092019-012019-052020-092022-012018-012018-052018-092019-092020-012020-052021-012021-052021-092022-052022-09资料来源中指院德邦研究所资料来源Wind德邦研究所注上海杭州为商品房去化周期其余城市数据为商品住宅去化周期图11重庆南京武汉成都去化周期整体提升图12青岛长沙西安下半年去化周期整体提升重庆杭州南京厦门西安长沙青岛合肥武汉成都苏州303025252020151510105500资料来源中指院德邦研究所资料来源中指院德邦研究所一线城市二手房挂牌量增长去化周期拉长房地产市场销售规模下降销售均价出现下行房价大幅上涨的预期被打破房地产投资属性逐步被挤出进入2022年一线城市二手房挂牌量普遍增长二手房去化周期拉长循环不畅通9月30日财政部税务总局出台关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告自2022年10月1日至2023年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠此举一定程度上释放购房需求支撑楼市稳定图13一线城市二手房成交量较21年变动不大图14一线城市二手房挂牌量维持高位北京万套上海万套北京万套上海万套广州万套深圳万套右轴广州万套深圳万套右轴25003030006002000252500500020200040015001515003001000101000200050005500100000000000000资料来源中指院德邦研究所资料来源中指院德邦研究所722请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产多部门密集表态多项地方调控政策出台房地产作为国民经济的支柱产业稳地产对稳经济具有重要作用中央层面多部门自21年下半年以来密集关注房地产行业的发展态势并出台相应举措促进行业平稳运行目前相关调控政策仍坚持房住不炒主基调同时压实地方政府责任强调地方因城施策推进保交楼稳民生表1多部门密集表态推动房地产行业平稳发展时间主体文件内容要毫不松懈地防范化解金融风险平衡好稳增长和防风险的关系坚决守住不发生系统性金融风险20211112银保监会底线稳地价稳房价稳预期遏制房地产金融化泡沫化倾向健全房地产调控长效机制促进房地产业稳定健康发展积极推动房地产行业转变发展方式鼓励机构稳妥有序开展并购贷款重点支持优质房企兼并收购20220316银保监会困难房企优质项目促进房地产业良性循环和健康发展坚持房住不炒依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型加强自身风险管理密切关注20220411证监会国资委全国工商联市场形势和行业变化严格防范妥善化解各类风险促进房地产行业良性循环和健康发展有效管控重点风险守住不发生系统性风险底线要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位支20220429政治局会议持各地从当地实际出发完善房地产政策支持刚性和改善性住房需求优化商品房预售资金监管促进房地产市场平稳健康发展2022722国常会因城施策促进房地产市场平稳健康发展保障住房刚性需求合理支持改善性需求支持刚性和改善性住房需求地方要一城一策用好政策工具箱灵活运用阶段性信贷政策和保交2022831国常会楼专项借款第二支箭交易商协会表示将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具第二支箭支2022118中债增央行持包括房地产企业在内的民营企业发债融资预计可支持约2500亿元民营企业债券融资后续可视情况进一步扩容关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知为房企的经营性融资以及保交楼20221111央行银保监会专项融资提供改善支持第三支箭证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套20221128证监会融资恢复上市房企和涉房上市公司再融资调整完善房地产企业境外市场上市政策进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用积极发挥私募股权投资基金作用扩大内需战略规划纲要促进居住消费健康发展坚持房住不炒加强房地产市场预期引导探索新的发展模式因地202212142022-2035年制宜发展共有产权住房要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为20221216中央经济工作会议支持刚性和改善性住房需求要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡支持住房改善新能源汽车养老服务等消费大力支持房地产市场平稳发展全面落实改善优质房企资产负债表计划继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债落实好已出台的房企股权证监会20221221融资政策允许符合条件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组加快打造保障性租赁住房REITs板块资料来源银保监会网站证监会网站财联社德邦研究所供给端政策持续释放需求端政策在因城施策框架下持续优化2022年11月11日中国人民银行中国银行保险监督管理委员会发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知支持各地在全国政策基础上因城施策实施好差别化住房信贷政策合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限支持刚性和改善性住房需求金融十六条出台后武汉成都等部分高能级城市放松区域限购南京调整贷款比例预计后续更多的城市有望跟进二线城市有望进一步放松限购限贷等调控政策新一线或将有更多城市加入优化区域调控行列表2杭州成都等部分高能级城市加入调控行列时间城市相关内容将天府新区成都直管区成都高新区西部园区锦江区青羊区金牛区武侯区成华区龙泉驿区新都区温江区双流区郫都区统一为一个住房限购区域具1117成都备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭均可在该限购区域内购买住房该区域购房套数户籍社保年限等住房限购要求保持不变822请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产岛内限购政策不变调整岛外限购政策为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住1206厦门房家庭和个人可在岛外限购1套住房合肥市房产局联合相关部门搭建线上服务平台开启二手房互换服务新模式房屋互1208合肥换交易后的学位按现行市区学区内成套住房入学年限政策执行住房限购范围是二环线以内区域限购区域首套房和二套房首付比例和利率执行标准128武汉不变南京部分银行对二套房商业按揭贷款政策做出调整购房者结清首套房贷款的二套128南京房首付比例降至三成未结清首套房贷款的购买二套房首付比例降至四成杭州职工家庭名下无住房无房贷款记录或有商贷记录且结清贷款再次申请公积金贷款购买普通自住住房的执行首套房政策贷款首付款比例不低于30职工家1213杭州庭拥有1套住房或无住房但有公积金贷款记录且相应贷款已结清再次申请公积金贷款购房的执行二套房政策贷款首付款比例不低于401215兰州5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率下限由43下调至40资料来源财联社德邦研究所12行业结构调整竞争格局重塑22H1房地产行业集中度延续21年下降趋势随着部分头部民营开发商陆续出现流动性风险逐渐演变成信用风险销售不达预期信用风险持续发酵以资抵债迫使此类房企被动瘦身行业集中度有所下降2021年按销售金额计算的商品住宅CR5为1816较2020年下降3pct22年1-11月进一步下降至16592021年按销售面积计算的商品住宅CR5为1571较2020年下降314pct22年1-11月则进一步下降至1186图15商品住宅销售金额集中度图16商品住宅销售面积集中度TOP5TOP10TOP20TOP5TOP10TOP20TOP50TOP100TOP50TOP100806070506040504030302020101000资料来源克而瑞Wind德邦研究所资料来源克而瑞Wind德邦研究所行业竞争格局调整国企排名普遍提升随着部分民营房企出现信用风险事件市场信心受到打击消费者信心倾向于更有品牌和资质的国企国企整体销售情况好于民企2022年1-11月保利发展实现全口径销售金额4001亿元位列第2位建发房产越秀地产华发股份进入20强名单之中表3企业销售排名11月全口径销全口径金额排1-11月全口径企业简称累计同比售金额单月同比环比名金额亿元亿元1碧桂园44129-3947380-2817-9522保利发展40011-1969370-261-13973万科地产37677-3437306-4533-7914中海地产2587-2172247-1077-21595华润置地2517-695222936-18926招商蛇口24958-11752285-918-9007金地集团20139-23221801410-1202922请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产8绿城中国18561-2342233155223409龙湖集团18322-26831745-2227-136610融创中国1611-7068819-7780-156511建发房产14486-211243319816192612中国金茂1375-35631432-191984813滨江集团13351-136215281056161114绿地控股11791-5579103-3355409015旭辉集团11758-479242-7455-536416新城控股10998-4838675-6385-220617中国铁建10575-94523522700761818越秀地产103118541194-141068919华发股份1024-01918336037648420远洋集团8951-25661080-28001250资料来源克而瑞德邦研究所权益比整体下降三道红线和22城集中供地的推出影响开发商的拿地投资节奏开发商为了降负债稳定现金流联合拿地合作开发增多从而百强房企的权益比整体下降1-11月百强房企权益比70从操盘金额和销售规模来看市场销售无明显回暖的情况下各大房企操盘量仍较为谨慎1-11月百强房企全口径销售金额累计同比下降43权益销售金额累计同比下降44操盘面积累计同比下降47图171-11月百强房企操盘金额累计同比-43图18百强房企权益比2019年以来整体下降权益比按累计值TOP100操盘金额亿元累计同比右轴76007500180001207400160001008073001400072001200060407100100002070008000060006900-2068004000-402000-6067000-806600Feb-20Feb-21Feb-22Nov-20Aug-21Aug-19Nov-19Aug-20Nov-21Aug-22Nov-22May-19May-22May-21May-20资料来源克而瑞德邦研究所资料来源克而瑞德邦研究所图191-11月百强房企销售金额累计同比-43图201-11月百强房企权益销售金额累计同比-44TOP100全口径销售金额亿元累计同比右轴TOP100权益金额亿元累计同比右轴20000120140001201001200010080801500060100006040800040100002020060000-20-2050004000-40-40-602000-600-800-80Feb-20Feb-21Feb-22Feb-20Feb-21Feb-22Nov-19Nov-20Nov-21Nov-22Aug-19Aug-20Aug-21Aug-22Nov-20Aug-21Aug-19Nov-19Aug-20Nov-21Aug-22Nov-22May-19May-20May-21May-22May-19May-22May-20May-21资料来源克而瑞德邦研究所资料来源克而瑞德邦研究所1022请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产2地市城投托底推盘意愿弱多地调整集中出地次数土地财政两大收入来源面临困境22年1-11月房地产相关税收约占地方本级财政收入的18但房地产相关税收同比下降8降幅略有收窄可见其他财政收入仍不理想自1994年分税制改革之后土地出让金基本划归地方政府收入2016-2021年国有土地使用权出让收入占地方政府性基金收入比例不断提升达到932021下半年部分房企销售去化不畅融资渠道受阻部分房企为降低负债规模缩小拿地投资规模1-11月地方本级国有土地使用权出让收入512万亿同比下降244图211-11月土地和房地产相关税收累计同比-8图22土地和房地产相关税收占地方财政收入近20土地和房地产相关税收收入亿元地方本级财政收入万亿累计同比右轴土地和房地产相关税收占地方本级财政收入比例右轴400040122535003010203000208250015200010610150004100025500-100-20002019-052019-082021-112022-022022-052019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082022-082022-11资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图231-11月地方本级国有土地使用权出让收入累计同比-24图24土地和房地产相关税收占地方财政收入比重较高地方本级国有土地使用权出让收入万亿地方本级政府性基金收入亿元同比右轴国有土地出让金收入占地方本级财政收入比重右轴1050109694099483089277620906510885408634-1084231-202820-30180078资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所土地购置费22年初拐点已现土地购置面积累计同比大幅下滑2021年作为22城集中供地推出的第一年下半年房企过往高杠杆快周转的传统发展模式受到挑战受20年疫情影响低基数21年2月土地购置面积累计同比大幅增长同时21年上半年商品房销售去化较好且首批集中供地拿到的土地有望在年底实现预售开发商纷纷参与竞拍土地购置费累计同比保持正增长21年第二三批次行业竞争加剧民企拿地积极性不高土地购置面积累计同比下滑图25自2021年土地出让收入增速高点回落1122请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产地方本级政府性基金收入国有土地使用权出让收入累计同比本年购置土地面积累计同比土地购置费累计同比地方本级政府性基金收入累计同比100806040200-20-40-602016-122017-062017-122018-062019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082016-102017-022017-042017-082017-102018-022018-042018-082018-102018-122019-042019-062019-102019-122020-042020-062020-102020-122021-042021-062021-102021-122022-042022-062022-102016-08资料来源Wind德邦研究所房地产开发投资增速自4月由正转负降幅持续扩大房地产行业作为支柱产业稳地产对稳增长具有重要意义基建制造业房地产业投资作为固定资产投资的重要组成部分22年内基建和制造业投资整体维持较高的增长11月末基建投资完成额累计同比增长1165制造业投资累计同比增长93而房地产开发投资成为固定资产投资的拖累项且降幅持续扩大1-11月房地产开发投资完成额1239万亿同比下降98由于房地产行业规模大产业链条长对多个行业产生直接或间接影响因此稳定房地产开发投资对固定资产投资具有重要作用促进房地产行业复苏和化解行业风险关键在于销售近期无论是中央金融管理部门还是各地方政府均出台一系列调控政策促进房地产市场平稳发展预计后期或有相关政策在因城施策的框架下跟进修复市场信心促进销售端的回暖和改善图26基建投资向上房地产投资持续下滑图27房地产开发投资完成额累计同比降幅持续扩大房地产开发投资完成额当月值万亿累计同比右轴固定资产投资完成额基础设施建设投资累计同比固定资产投资完成额制造业累计同比20050180固定资产投资完成额房地产业累计同比4050160401403030120202010010080100060-100040-20-10-30020-40000-202016-102017-022019-022019-062021-022021-062016-062017-062017-102018-022018-062018-102019-102020-022020-062020-102021-102022-022022-062022-102016-042016-082016-122017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-082017-04资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所22年土拍以稳为主多个集中供地城市土拍突破三次2020年下半年疫情后土地市场热度提升土地成交价款累计同比有所提升土地市场热度提升促使2021年22重点城市集中供地出台22城集中供地三道红线和银行贷款两集中政策直接影响了开发商的投资拿地节奏2021年下半年三道红线和银行贷款两集中下流动性紧张土地购置费增速持续下滑2021全年由正转负22年土拍市场仍以稳为主南京苏州北京等集中供地的城市土地出让次数突破三次整体来看1-11月房地产开发企业土地成交价款7591亿元同比下降4771222请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产土地购置费396万亿同比下降63图281-11月土地购置费累计同比下滑-6图291-11月土地成交价累计同比-48土地购置费当月值万亿累计同比右轴土地成交价款当月值万亿累计同比右轴070800406070060035604003005050200250404030020003020015-20100200100-40010005-10000-20000-602017-062017-102020-022020-062020-102022-102016-062016-102017-022018-022018-062018-102019-022019-062019-102021-022021-062021-102022-022022-062017-022017-102018-062020-022020-102021-062016-102017-062018-022018-102019-022019-062019-102020-062021-022021-102022-022022-062022-102016-06资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所重点22城土拍成交缩量23年新房供应或将下滑自21年22个重点城市实施集中供地土地出让整体规划建面较2020年有所下降截至22年11月集中供地城市成交土地规划建面524亿平方米较2021年全年的803亿平方米大幅下滑22年成交土地缩量预示着23年新房市场供应或将有所下降同时自集中供地政策实施以来平均溢价率得到有效控制22年成交土地溢价率不足5成交总价也较21年下降较多图30成交土地规划建面图31成交土地溢价率规划建面亿成交楼面均价元右轴平均溢价率成交价亿元右轴303500090042008002530000400070025000206003800200005003600154001500010300340010000200320051005000000300000201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源中指院德邦研究所资料来源中指院德邦研究所22城集中出让土地以来整体呈现出南热北冷的格局大多数南方城市的平均溢价率高于北方城市此外22年三批次土地出让中北京杭州上海等城市出现成交楼面均价整体提升的趋势集中供地土拍细则持续优化北京苏州南京等城市突破一年三次土地集中出让由于销售市场整体下滑较多开发商销售去化进度不及预期同时民营开发商融资渠道受限土拍市场整体热度不高集中供地城投托底明显城投平台开发意愿不强城投平台拿地之后可选择独立开发合作联合开发或者暂缓开发等形式目前销售市场下行城投平台本身也不属于快周转开发模式平台公司自身开发能力和意愿相对不高所以城投拿地后容易出现开工积极性不高的迹象1322请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产图32南方城市土地溢价率整体高于北方图33青岛成都等城市22年第三批次成交楼面均价提升21年第三批22年第一批22年第二批22年第三批21年第三批22年第一批22年第二批22年第三批1640000143500012300001025000平方米8200006150004100002500000济南北京厦门杭州宁波重庆沈阳南京长沙青岛成都长春福州武汉深圳广州上海天津合肥苏州郑州无锡成交楼面均价元济南青岛长春深圳上海合肥苏州南京成都北京福州厦门武汉杭州广州宁波天津重庆沈阳郑州无锡长沙资料来源中指院德邦研究所资料来源中指院德邦研究所3资金三箭齐发支持房企融资助力主体和项目企稳回升31住房贷款两集中三道红线防止房地产无序扩张非标增长受限房企融资受阻房地产作为信用派生的重要工具和手段房地产资金来源大致分为银行贷款信用债等标准化产品和信托等非标渠道当银行贷款等传统融资渠道受限时信托等非标资金入场可为房地产行业提供融资但随着资管新规逐步落地非标受限新增信托贷款持续减少近期央行银保监会印发的关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知提及支持开发贷款信托贷款等存量融资合理展期缓解房企流动性压力图3420年以来投向房地产的信托余额整体下降图35新增信托融资缩量明显投向房地产信托余额万亿新增信托贷款亿元同比右轴40003508030060200025040020020150-20001000050-20-4000000-40-60002016-032016-082017-012017-062020-102021-032021-082022-012022-062017-112018-042018-092019-022019-072019-122020-052017-042017-092018-022018-072021-112022-042022-092016-062016-112018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062016-01资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所居民杠杆率持续攀升房地产贷款增长回落房地产贷款主要由房地产开发贷和个人购房贷款构成2021年底全国房地产开发贷款余额1201万亿同比增长09较2020年底下降52pct22H1金融机构个人购房贷款余额3886万亿同比增长62增速较22Q1下降27pct在面对经济下行压力之下我国宏观经济政策坚持不搞大水漫灌突出稳增长和防风险我国居民杠杆率整体提升从2016年底的442提升至2021年底的616我国居民杠杆率与发达国家经济体杠杆率差距逐步缩小并于2019年超过德国与日本较为接近图36按揭增速放缓图37房地产开发贷余额1422请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产金融机构个人购房贷款贷款余额万亿同比右轴房地产开发贷款余额万亿同比右轴143045404035122535301020302581525202061015154510105520000-52016-062017-062018-062019-102020-102021-102016-102017-022017-102018-022018-102019-022019-062020-022020-062021-022021-062022-022022-062016-092017-122018-032019-062020-092020-122022-032016-122017-032017-062017-092018-062018-092018-122019-032019-092019-122020-032020-062021-032021-062021-092021-122022-062022-092016-06资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图38居民部门杠杆率高于新兴市场图39中国居民部门杠杆率超过德国低于美日韩杠杆率居民部门发达经济体杠杆率居民部门新兴市场杠杆率居民部门美国杠杆率居民部门中国杠杆率居民部门中国杠杆率居民部门日本杠杆率居民部门韩国100杠杆率居民部门德国1208010060804060402020002016-032016-072018-112019-032019-072021-112022-032016-112017-032017-072017-112018-032018-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072016-062017-102018-102019-022020-022021-062017-022017-062018-022018-062019-062019-102020-062020-102021-022021-102022-022016-10资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所11月末新增居民中长期贷款2103亿元较10月332亿元多增较21年11月的5821亿元大幅减少新增居民短期人民币贷款525亿元新增居民中长期贷款与房地产按揭关系密切11月新增居民中长期贷款环比多增同比少增体现居民消费意愿不高房地产销售市场仍有压力图40新增居民中长期贷款图41新增居民短期人民币贷款新增居民中长期人民币贷款亿元新增居民短期人民币贷款亿元1000060008000400060002000400002000-20000-4000-2000-60002017-092018-012020-052020-092016-052016-092017-012017-052018-052018-092019-012019-052019-092020-012021-012021-052021-092022-012022-052022-092016-092017-012018-092019-012020-092021-012022-092017-052017-092018-012018-052019-052019-092020-012020-052021-052021-092022-012022-052016-05资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所到位资金累计同比降幅持续扩大开发贷首当其冲1-11月份房地产开发企业到位资金1363万亿同比下降257开发贷首当其冲其中国内贷款1522请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产15823亿元下降269利用外资66亿元下降266自筹资金48994亿元下降175定金及预收款44601亿元下降336个人按揭贷款21870亿元下降262图421-11月房地产开发到位资金累计同比-257图431-11月自筹资金累计同比降幅扩大至175房地产开发到位资金万亿累计同比右轴房地产开发资金来源自筹资金万亿累计同比右轴3506009040300500803040070250203006020020050101501004000030100-10-10020050-20010-20000-30000-302019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032019-062021-062021-092021-122022-032022-062022-092019-03资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图441-11月房地产开发贷累计同比-27图451-11月个人按揭累计同比-262房地产开发资金来源国内贷款亿元累计同比右轴房地产开发资金来源个人按揭贷款亿元600020累计同比右轴15600080500010550006040000400040-53000-103000202000-1520000-201000-201000-25-300-400-352018-062018-092020-032020-062021-122022-032018-122019-032019-062019-092019-122020-092020-122021-032021-062021-092022-062022-092018-122019-032019-062021-062021-092018-092019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-122022-032022-062022-092018-06资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所信贷端优化调整助推销售面复苏改善5年期LPR利率与房地产市场密切相关5年期LPR下调能够一定程度上刺激购房市场信心但从利率端改善传导到销售端改善仍需一定时日近期多地放松房地产调控政策降低房贷利率和首付比例2022年内与房贷联系紧密的5年期LPR多次下调11月5年期LPR利率为43较年初的46下降30BP11月全国首套房平均利率417二套房利率495利率整体下调1622请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产图465年期LPR在22年内多次下调图47首套房二套房平均贷款利率贷款市场报价利率LPR5年首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率49748647465454444334224140102016-112017-032017-072019-112020-032020-072016-072017-112018-032018-072018-112019-032019-072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-112019-11-012020-07-012021-03-012021-11-012022-07-012020-03-012020-05-012020-09-012020-11-012021-01-012021-05-012021-07-012021-09-012022-01-012022-03-012022-05-012022-09-012022-11-012020-01-01资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图48重点城市首套房二套房贷款利率图49重点城市平均放款周期重点城市主流首套房利率重点城市主流二套房利率平均放款周期天80700706006050050400403003020020100100000资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所政策性金融工具发力稳增长2022年9-11月当月分别新增抵押补充贷款PSL108215433675亿元11月末抵押补充贷款余额为317万亿新增PSL时隔两年半重启前一次PSL净新增要追溯到2020年2月抵押补充贷款是央行2014年创设当年7月央行向国开行注入为期3年1万亿的PSL利率45用于支持棚户区改造保障房安居工程三农和小微企业发展图50当月新增抵押补充贷款图51抵押补充贷款期末余额当月新增抵押补充贷款PSL亿元抵押补充贷款PSL期末余额亿元同比右轴400040000153500350001030000300052500250000200020000-5150015000-101000100005005000-1500-202016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022015-102016-022016-062019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102015-06资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所1722请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产32三箭齐发支持房企融资多项政策促进市场平稳健康发展境外融资受限境内融资成主流自2021下半年房企流动性收紧之后房企融资渠道受阻发债规模下降尤其是民营房企随着民营开发商债务展期数量和规模进一步扩大民营房企境内信用债发行大幅缩量图5223年开发商仍面临较大债务压力图53国企地产信用债发行比例整体提升房企信用债到期规模亿元累计同比右轴混合制房企信用债发行规模亿元民企地产债发行规模亿元700200国企地产债发行规模亿元600150700005006000010050000400504000030030000020020000100-50100000-1000002020-012021-012022-012019-042019-072019-102020-042020-072020-102021-042021-072021-102022-042022-072022-102026-042026-072026-102023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012023-01资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所图5423年内房海外债偿还仍有一定规模图55内房海外债发行规模整体下降内房企业海外债到期规模亿美元内房企业海外债发行规模亿美元累计同比右轴9020801016025070014020060120-1015050100-201004080-30503060020-404010-5020-500-600-1002019-052019-112020-052022-022022-082019-082020-022020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-052022-112023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042023-012023-042023-072025-072025-102026-012026-042026-072026-10资料来源Wind德邦研究所资料来源Wind德邦研究所规范保函置换预售监管资金化解房企流动性风险11月12日银保监会等部门印发关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知从中央层面统一保函置换预售监管资金比例形成全国范围内统一标准同时此政策将配套其他相关政策协同保交楼化解房企流动性风险表4关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知解读内容作用此前部分城市已经出台相关保函置换预售资金监管的文保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所件但保函置换比例不统一有的过严有的过松此需的资金额度的30置换后的监管资金不得低于监管次多部委统一出台文件预示着保函置换预售监管资金将账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的监管70在全国范围内落地预示着房企各项目公司可在合理范评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行围内使用保函置换预售监管资金防范化解房企流动性不得开展保函置换预售监管资金业务风险房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金优此举将配套其他政策助力保交楼防范化解房地产行业先用于项目工程建设偿还项目到期债务等不得用于风险购置土地新增其他投资偿还股东借款等在保函有效期内如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款出函银行应立即履约垫付在保函额度内支保函置换预售监管资金项目烂尾风险由出具保函的银付扣除账户内剩余资金后的差额部分一旦出现垫付行承担部分责任因而银行出于防范风险的角度可能出函银行要及时向房地产企业采取追索措施保全债权会采取较为谨慎的举措出具保函会更加倾向于融资能安全垫付资金应足额计提拨备真实分类不得隐藏力偿债能力优质的房企风险1822请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产资料来源中国政府网德邦研究所12月3日央行银保监会发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知十六条对购房者金融机构和房企均给出方针和指导并就住房贷款两集中和租赁住房等长效机制进行调整为明后年房地产市场复苏射出强劲的第一支箭并协同第二支箭第三支箭促进房地产市场平稳健康发展表5关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知通知细则解读民国企融资一视同仁项目公司与稳定房地产开发贷款投放集团风险隔离支持优秀房企融资合理确定当地按揭首付比例和利率下支持个人住房贷款合理需求限新市民贷款政策优惠保护地产供应链公司在工抵房和土地稳定建筑企业信贷投放保持房地产融资平稳有序等质押情况下进行合理融资支持开发贷款信托贷款等存量融资未来半年内到期的开发贷多展期1合理展期年可不调整贷款分类保持债券融资基本稳定关联第二支箭中债增增信信托从明股实债到真股权转保持信托等资管产品融资稳定型鼓励地产项目端资管产品发行之前2000亿政策性银行保交楼专项支持开发性政策性银行提供保交楼资金补充进一步压实政策性银行的专项借款作用积极做好保交楼金融服务利用政策性银行的专项借款撬动商业鼓励金融机构提供配套融资支持银行配套融资支持同时给予商业银行兜底免责声明进一步压实年初并购贷款项目政策和做好房地产项目并购金融支持AMC项目处置给予发行并购主体金积极配合做好受困房地产企业风险处融债券置除地方纾困基金外进一步推动金融积极探索市场化支持方式机构成立地产基金引入民间资本来解决保交付鼓励依法自主协商延期还本付息断供的按揭贷款予以延期依法保障住房金融消费合法权益切实保护延期贷款的个人征信权益按揭贷款延期不影响个人征信延长房地产贷款集中度管理政策过渡阶段性调整部分金融管理政策短期放松住房贷款两集中期安排涉房融资审慎性调整落实项目并购优化住房租赁信贷服务融资蛋壳暴雷影响市场化租赁进程此加大住房租赁金融支持力度次再次鼓励给予市场化租赁机构更多拓宽住房租赁市场多元化融资渠道信贷支持同时再提商业地产改造租赁和保障性住房租赁贷款不计入集中度管理资料来源央行网站德邦研究所第一支箭信贷端发力国央企优质民企再获金融支持11月21日人民银行将通过保交楼贷款支持计划向全国性银行提供总额2000亿元的资金支持激励银行向已售逾期难交付住宅项目新发放贷款表6部分银行意向授信额度时间银行企业意向授信额度亿元20221123交通银行美的置业20020221123交通银行万科1000中海发展华润置地万科集团龙20221123农业银行-湖集团金地集团五家房企20221123中国银行万科不超过1000万科集团金地集团绿城中国龙20221124工商银行湖集团碧桂园集团美的置业金6500辉集团等12家全国性房地产企业中交建首开越秀万科龙湖20221124建设银行-美的置业合生创展大华等企业万科集团1000亿元龙湖集团邮储银行20221124绿城集团碧桂园集团美的置业集28001922请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业年度策略房地产团中海地产招商蛇口绿城集团建发房产集团华侨城集团大悦城集20221128中信银行-团龙湖集团滨江集团碧桂园集团美的置业10家房地产企业20221128上海银行仁恒置地滨江集团40020111129广发银行碧桂园集团美的置业300上海港城开发集团有限公司宝20221130上海农商行龙地产控股有限公司复地集团200股份有限公司万科碧桂园龙湖集团绿城中国美的置业仁恒置地大华集团保2022121浦发银行利发展中海发展华润置地招商5300蛇口中国金茂大悦城华发股份越秀地产及建发地产16家房地产企业2022122顺德农商银行碧桂园200保利发展大悦城万科绿城中国新城控股中海发展碧桂园中国2022122光大银行2600金茂金地集团旭辉控股10家房地产企业2022122平安银行绿城中国滨江集团500资料来源财联社德邦研究所第二支箭债券融资稳步推进为民企发债进行风险分担5月16日监管机构选择龙湖碧桂园美的置业3家民营房企发行人民币债券且创设机构将同时发行包括信用违约掉期私募CDS或信用风险缓释凭证CRMW在内的信用保护工具以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能8月中旬中国银行间市场交易商协会首次组织房企举行座谈会讨论为房企提供流动性支持首批参与试点的房企除旭辉控股集团之外还包括龙湖集团金地集团碧桂园新城控股美的置业等11月第二支箭蓄势待发第二支箭由人民银行再贷款提供资金支持委托专业机构按照市场化法治化原则通过担保增信创设信用风险缓释凭证直接购买债券等方式支持民营企业发债融资预计可支持约2500亿元民营企业债券融资后续可视情况进一步扩容第三支箭重启地产股权融资时隔十二年解困11月28日证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问证监会决定调整优化5项措施支持房地产企业股权融资1恢复涉房上市公司并购重组及配套融资2恢复上市房企和涉房上市公司再融资3调整完善房地产企业境外市场上市政策4进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用5积极发挥私募股权投资基金作用表7部分房地产企业增发情况发行数量企业简称证券代码公告日期发行方式不超过本次发行前增发目的公司总股本比例福星股份000926SZ20221130非公开发行30房地产项目开发拟用于公司保交楼保民生相关的房地产项世茂股份600823SH20221130非公开发行30目开发偿还部分公开市场债务本息以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等拟用于公司与保交楼保民生相关的房地产项目棚户区改造或旧城改造项目开发建设以新湖中宝非公开发行600208SH2022120120及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金偿还债务等拟用于政策支持的房地产业务包括公司保交楼保民生相关的房地产项目开发建设以及大名城非公开发行600094SH2022120130符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金偿还债务等拟用于公司保交楼保民生相关的房地产项天地源600665SH20221202非公开发行30目开发符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金偿还债务等发行股份及支付现金购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的位于上海陆家嘴600663SH20221202购买资产并募集配套-浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分资金优质股权资产并募集配套资金2022请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明