11月高频数据新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比增速下滑，需求端持续走弱。供需端政策持续推进，金融支持政策力度显著加强。
　　核心观点
　　新房：新房成交同比降幅持续扩大，更多呈现强政策预期弱销售基本面。11月38个城市新房成交面积1277万平，环比-5.1%，同比-37.4%，同比降幅扩大11.9pct；1-11月新房成交面积1.74亿平，同比-32.9%。一、二、三线城市环比增速3.8%、8.3%、16.1%，同比增速-23.6%、-30.1%、-30.7%。从“第二支箭”、金融16条到“第三支箭”，政策“强心剂”落地效果仍有待观察。我们认为短期市场低迷状态预计持续，需求端的修复最早会在明年3、4月份显现，主要是疫情导致刚需刚改无法释放。长期需求端要下一个台阶，短期的波动回升也是存在的，但目前来看，居民购房信心显然不足，可能更多要等待整体经济修复后，销售才能有真正的持续性回暖。
　　二手房：二手房成交同比仍能保持两位数增长，但增速显著下滑。11月14个重点城市二手房成交面积环比上升14.1%，同比上升29.7%，同比增速缩小31.5pct；1-11月累计同比降幅为10.8%。一、二、三线城市环比增速0.4%、16.8%、15.5%，同比增速-5.4%、47.8%和64.9%。今年以来二手房成交表现显著好于新房，主要原因有：1）二手房能够提供的安全性和确定性是新房没有的，当前强一二线优质新房供应稀缺、弱二三四线新房交付困难；2）前期政策面上二手房放松的程度远大于新房；3）过去两年新房交付量较大，增加了市场上的次新房供应，为市场提供了比较好的选择。
　　库存与去化：整体库存、去化周期环比均上行。截止到11月末，14个城市新房库存面积1.05亿平，环比上升1.5%，同比上升1.7%；去化周期为13.2个月，环比上升0.1%，同比上升23.9%。一、二、三线城市库存面积环比3.9%、1.4%、-4.8%，同比13.4%、-7.1%、-18.8%；去化周期分别为10.9、11.5和13.7个月，环比-2.5%、2.7%、-0.5%，同比25.7%、18.1%、11.6%。超过三成城市库存环比有所下降，超四成城市去化周期有所减少。北京、苏州和南宁等城市库存面积环比下降；上海、杭州、苏州、宁波去化周期在12个月以内。
　　开盘去化率：31个重点城市平均开盘去化率由10月的36%微幅提升至11月的38%。各城市分化格局延续：福州、北京去化率均在7成以上；三分之一的典型城市中去化率尚在30%以下。1）前期热点城市上海、北京、长沙等热点城市仍然保持相对较高的热度，去化率在60%以上。2）成都、西安、合肥等前期热度较高的城市去化率有所回调。3）无锡、东莞、珠海等部分三四线城市去化率有所回升主要是由于单盘热销拉动的，实际市场难言回暖，购房者观望情绪犹在。4）金华、常州等部分三四线城市去化长期低迷，不足10%。
　　土地市场：临近年末，11月部分城市的土地供应与出让节奏都有所加快，北京、深圳、杭州、南京、长沙、武汉等多个城市先后完成第四轮土拍潮，在此支撑下，百城土地市场成交规模达到年内单月最高水平，但地价因城市成交结构变动再度下调。热度方面，虽然武汉、南京、长沙、郑州等集中土拍依旧以底价成交为主，但受北京（溢价率10%）、杭州（溢价率8.4%）供地质量提升的影响，土拍热度小幅回温，带动本月住宅类用地溢价率小幅上涨至3.34%。
　　房企：1）单月销售同比降幅收窄。百强房企11月单月权益口径销售额同比-24.5%（前值-30.7%）；累计权益销售额同比-43.6%（前值：-45.0%），同比降幅仍维持在较高水平。TOP20房企中超过三分之一房企单月销售额增速为正，除越秀地产（+8.5%）外，其余房企累计销售额同比均下滑。2）拿地金额与强度均下降。百强房企11月拿地金额同比-56.3%（前值-49.9%）；拿地强度从10月的14%下降至9%；累计拿地金额同比-57.2%（前值：-57.4%），累计拿地强度为23%。具体来看，拿地较多的为龙头央企和优质民企。11月万科、滨江、保利拿地金额均超过50亿元；保利、华润、中海、滨江、招蛇累计拿地金额1199、990、872、785、738亿元，拿地强度分别为30%、39%、34%、59%、30%。3）融资：11月行业国内债券、海外债、信托、ABS发行规模465亿元，同比-26%，环比-18%，平均发行利率3.76%，同比-0.98pct，环比+0.19pct。11月华润、保利、龙湖发行规模最大，分别为80、25、20亿元。行业年内国内外债券到期规模331亿元，23年上半年5454亿元，其中1、3、4月为偿债小高峰，分别到期1194、1042、1164亿元。
　　投资建议
　　近期虽然市场政策端和房企融资端释放利好，但受制于居民购房意愿与需求仍然较弱，叠加防疫政策放开后疫情集中爆发，新房到访量大幅下滑，年末销售预计将持续低迷态势。我们认为后续房地产行业信用风险或将不断化解，部分头部民企受到整体信心提振、实际的资金支持，带来信用修复。具体标的，我们建议关注两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的

研究报告全文：房地产行业证券研究报告行业月报2022年12月29日TableIndustryRankTableTitle强于大市房地产行业2022年11月月报整体市场持续探底政策效果仍需观察11月高频数据新房成交同比降幅扩大二手房成交同比增速下滑需求端持续走弱供需端政策持续推进金融支持政策力度显著加强核心观点新房新房成交同比降幅持续扩大更多呈现强政策预期弱销售基本面11月38个城市新房成交面积1277万平环比-51同比-374同比降幅扩大119pct1-11月新房成交面积174亿平同比-329一二三线城市环比增速3883161同比增速-236-301-307从第二支箭金融16条到第三支箭政策强心剂落地效果仍有待观察我们认为短期市场低迷状态预计持续需求端的修复最早会在明年34月份显现主要是疫情导致刚需刚改无法释放长期需求端要下一个台阶短期的波动回升也是存在的但目前来看居民购房信心显然不足可能更多要等待整体经济相关研究报告修复后销售才能有真正的持续性回暖二手房二手房成交同比仍能保持两位数增长但增速显著下滑11月14个重点城市二手房成交面房地产行业年度策略弩箭已离弦能否冰解2023积环比上升141同比上升297同比增速缩小315pct1-11月累计同比降幅为108一二的破20221218三线城市环比增速04168155同比增速-54478和649今年以来二手房成交表现显著好于新房主要原因有1二手房能够提供的安全性和确定性是新房没有的当前强一二线优质房地产2022年11月统计局数据点评核心指标再度探新房供应稀缺弱二三四线新房交付困难2前期政策面上二手房放松的程度远大于新房3过去底房企到位资金持续承压20221216两年新房交付量较大增加了市场上的次新房供应为市场提供了比较好的选择房地产2022年10月统计局数据点评销售与投资持续库存与去化整体库存去化周期环比均上行截止到11月末14个城市新房库存面积105亿平低迷房企非房款到位资金降幅收窄20221115环比上升15同比上升17去化周期为132个月环比上升01同比上升239一二三银保监允许保函臵换预售资金规定的点评允许保函线城市库存面积环比3914-48同比134-71-188去化周期分别为109115和137臵换预售监管资金优质房企流动性压力或将进一步缓个月环比-2527-05同比257181116超过三成城市库存环比有所下降超四成城市去化周期有所减少北京苏州和南宁等城市库存面积环比下降上海杭州苏州宁波去解20221115化周期在12个月以内房地产行业2022年10月月报需求端仍然低迷民企开盘去化率31个重点城市平均开盘去化率由10月的36微幅提升至11月的38各城市分化格局资金支持力度加大20221114延续福州北京去化率均在7成以上三分之一的典型城市中去化率尚在30以下1前期热点城市上海北京长沙等热点城市仍然保持相对较高的热度去化率在60以上2成都西安合房地产行业2022年三季报综述行业业绩利润率肥等前期热度较高的城市去化率有所回调3无锡东莞珠海等部分三四线城市去化率有所回升现金流持续承压房企分化加剧头部与区域深耕型房主要是由于单盘热销拉动的实际市场难言回暖购房者观望情绪犹在4金华常州等部分三四企优势显著2022114线城市去化长期低迷不足10中国真实住房需求还有多少2022版202283土地市场临近年末11月部分城市的土地供应与出让节奏都有所加快北京深圳杭州南京凡益之道与时偕行关于短期博弈与长期格局的长沙武汉等多个城市先后完成第四轮土拍潮在此支撑下百城土地市场成交规模达到年内单月最思考2022615高水平但地价因城市成交结构变动再度下调热度方面虽然武汉南京长沙郑州等集中土拍2022年五问房地产行业2021126依旧以底价成交为主但受北京溢价率10杭州溢价率84供地质量提升的影响土拍热从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当度小幅回温带动本月住宅类用地溢价率小幅上涨至334前房企的生存法则2022331房企1单月销售同比降幅收窄百强房企11月单月权益口径销售额同比-245前值-307累计权益销售额同比-436前值-450同比降幅仍维持在较高水平TOP20房企中超过三分之一房企单月销售额增速为正除越秀地产85外其余房企累计销售额同比均下滑2拿地金额中银国际证券股份有限公司与强度均下降百强房企11月拿地金额同比-563前值-499拿地强度从10月的14下降至9具备证券投资咨询业务资格累计拿地金额同比-572前值-574累计拿地强度为23具体来看拿地较多的为龙头央企和优质民企11月万科滨江保利拿地金额均超过50亿元保利华润中海滨江招蛇累计房地产行业拿地金额1199990872785738亿元拿地强度分别为30393459303融资11月行业国内债券海外债信托ABS发行规模465亿元同比-26环比-18平均发行利率376证券分析师夏亦丰同比-098pct环比019pct11月华润保利龙湖发行规模最大分别为802520亿元行业年862120328348TableAnalyser内国内外债券到期规模331亿元23年上半年5454亿元其中134月为偿债小高峰分别到期1194yifengxiabocichinacom10421164亿元证券投资咨询业务证书编号S1300521070005投资建议近期虽然市场政策端和房企融资端释放利好但受制于居民购房意愿与需求仍然较弱叠加防疫政策证券分析师许佳璐放开后疫情集中爆发新房到访量大幅下滑年末销售预计将持续低迷态势我们认为后续房地产行862120328710业信用风险或将不断化解部分头部民企受到整体信心提振实际的资金支持带来信用修复具体jialuxubocichinacom标的我们建议关注两条主线1主流的央国企和区域深耕型房企稳健经营的同时仍能保持一定证券投资咨询业务证书编号S1300521110002拿地强度行业见底复苏后带来行情招商蛇口保利发展建发国际集团越秀地产华发股份滨江集团2边际受益于政策利好的优质民企及混合所有制房企新城控股金地集团万科A绿地控股龙湖集团风险提示房地产调控升级销售超预期下行融资收紧目录1新房成交同比降幅持续扩大二手房成交同比增速下滑61111月新房成交新房成交同比降幅持续扩大市场持续筑底61211月二手房成交环比上升同比增速较10月有所下降713去化周期同环比提升重点城市开盘去化率微增82集中土拍下地市成交规模维持相对高位北京杭州土拍热度小幅回升113房企百强房企销售降幅微幅扩大拿地强度减弱1431销售11月百强房企销售同比降幅有所收窄14322022年1-11月行业集中度低于过去两年水平百强房企市占率降至不到四成1533拿地头部房企央企拿地仍相对积极1534房企融资与债务到期11月发行量同环比均下降明年1-4月或仍将面临偿债小高峰174政策金融支持力度显著提升热点城市需求端政策持续出台19511月地产板块大幅跑赢大盘当前板块估值134X216投资建议227风险提示232022年12月29日房地产行业2022年11月月报2图表目录图表111月38个城市新房成交面积为12771万平环比下降51同比下降3746图表211月17个大中城市新房成交面积9875万平环比上升79同比下降2846图表311月一二三线新房成交面积同比增速分别为-236-301和-3076图表411月其余21个城市新房成交面积2896万平环比下降329同比下降5616图表511月有超4成城市新房成交环比下降7图表611月14个城市二手房成交面积为5669万平环比上升141同比上升2977图表711月11个大中城市二手房成交面积4990万平环比上升123同比上升3167图表811月一二三线二手房成交面积同比增速分别为-54478和6498图表9其余3个城市二手房成交面积679万平环比上升290同比增长1718图表1011月重点城市中8成城市环比上升除北京南京厦门同比下降外其余城市同比上升8图表11截至11月末14个城市新房库存面积105亿平环比上升15同比增长179图表12截至11月末9个大中城市新房库存面积73988万平较10月底下降19同比下降019图表13截至11月末一二三线城市新房库存面积环比增速分别为3914和-489图表14截至11月末其余5个城市新房库存面积30926万平环比上升05同比上升619图表15截至11月末14个城市整体新房库存去化周期132个月环比上升01同比上升2399图表16截至11月末一二三线城市新房库存去化周期环比增速分别为-2527和-059图表17截至11月底近5成城市去化周期有所减少10图表1831个重点城市平均开盘去化率由10月的36微幅提升至11月的3810图表19北京无锡上海11月开盘去化率在60以上10图表2011月百城成交土地建面347亿平同比增长15311图表2111月一二三线城市成交土地规划建面同比增速分别为-585-7822711图表2211月百城住宅类用地成交建面114551万平同比下降4011图表2311月一二三线城市住宅类用地成交规划建面同比增速分别为-8382022年12月29日房地产行业2022年11月月报3-42513611图表2411月百城成交土地平均楼面价为1207元平同比下降23312图表2511月百城成交土地平均溢价率为374较去年同期上升了056个百分点12图表2611月一二三线城市成交土地楼面价同比增速分别为-201-498-4112图表2711月一二三线城市成交土地平均溢价率分别为607202和30612图表2811月百城住宅类用地成交平均楼面价为2598元平同比下降14813图表2911月百城住宅类用地成交平均溢价率为334较去年同期上升了044个百分点13图表3011月一二三线城市住宅类用地成交楼面价同比增速分别为897-3205613图表3111月一二三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为781192和20013图表32百强房企11月单月权益口径销售额4303亿元同比下降245前值30714图表3311月CR5CR10CR20CR50单月权益口径销售额增速分别为-172-88-119-23214图表342022年11月CR5CR10CR20CR50销售额单月降幅均收窄14图表35TOP20房企中近五成房企单月销售额增速为正15图表362022年1-11月行业集中度明显下滑15图表3711月单月土地投资强度提升至42716图表38百强房企11月单月全口径拿地金额519亿元同比下降563前值-49916图表3911月CR5CR10CR20拿地强度分别为181613明显高于排名20名以后的房企16图表4011月拿地排名靠前的是万科滨江保利单月拿地金额均超过50亿元16图表41从累计来看保利华润中海滨江招蛇排名前五均超过730亿元16图表422022年11月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计465亿元同比下降2617图表432022年11月房地产行业国内债券海外债信托ABS平均发行利率376同比下降098pct17图表44主流房企中2022年11月华润保利龙湖发行国内债券规模最大分别为802520亿元平均发行利率分别为28243017图表452022年12月国内债券海外债到期规模为331亿元2023年上半年到期规模为5454亿元18图表4612月以下主流房企面临债务到期压力富力绿地首开18图表47近期对房企金融支持力度显著提升形成了信贷债券信托预售资金股权融资等多维度的房企融资端支持政策体系202022年12月29日房地产行业2022年11月月报4图表48房地产行业11月绝对收益为27821图表49房地产行业11月相对收益为18021图表50截至11月30日房地产板块PE为1434X21图表51报告中提及上市公司估值表222022年12月29日房地产行业2022年11月月报51新房成交同比降幅持续扩大二手房成交同比增速下滑1111月新房成交新房成交同比降幅持续扩大市场持续筑底11月新房成交同比降幅持续扩大整体市场继续探底更多呈现强政策预期弱销售我们跟踪的38个城市11月成交面积为12771万平环比下降51同比下降374较10月同比降幅扩大119个百分点前十一月累计同比下降329其中17个大中城市1新房成交面积为9875万平环比上升79同比下降284一二三线城市新房成交面积环比增速分别为3883和161同比增速分别为-236-301和-307其余21个城市新房成交面积为2896万平环比下降329同比下降561从第二支箭金融16条到第三支箭政策强心剂落地效果仍有待观察我们认为短期市场低迷状态预计持续需求端的修复最早会在明年34月份显现主要是疫情导致刚需刚改无法释放长期需求端要下一个台阶短期的波动回升也是存在的但目前来看居民购房信心显然不足可能更多要等待整体经济修复后销售才能有真正的持续性回暖分城市能级来看二三线城市韧性相对较弱同比降幅相对较大一线城市11月单月成交2796万平环比上升38同比下降236增速下降61个百分点除上海外其他一线城市成交量同环比均下降上海在新盘入市的带动下新房成交面积同环比出现了2694的增长北京受疫情影响新房成交面积环比下降362同比下降343深圳也面临下跌趋势同环比分别下降453219广州整体成交量尚属低位徘徊未见明显起色同比仍有707的下降二线城市新房成交面积环比上升83同比下降301同比降幅扩大126个百分点武汉苏州福州同环比均下降南京成都厦门环比明显增长三线城市新房成交面积环比上升161同比下降307较10月同比降幅扩大了51个百分点图表111月38个城市新房成交面积为12771万平环图表211月17个大中城市新房成交面积9875万平环比下降51同比下降374比上升79同比下降284资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表311月一二三线新房成交面积同比增速分别为图表411月其余21个城市新房成交面积2896万平环-236-301和-307比下降329同比下降561资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券117城为北京上海广州深圳杭州南京武汉成都青岛苏州福州厦门无锡惠州扬州韶关南宁4个一线城市为北京上海广州深圳8个二线城市为杭州南京武汉成都青岛苏州福州厦门5个三线城市为无锡惠州扬州韶关南宁2022年12月29日房地产行业2022年11月月报6图表511月有超4成城市新房成交环比下降资料来源万得中银证券1211月二手房成交环比上升同比增速较10月有所下降11月二手房成交环比上升同比增速有所下降整体来看11月14个重点城市二手房成交量为5669万平环比上升141同比上升297但同比增速较10月下降了315个百分点1-11月累计同比降幅为108其中11大中城市二手房成交面积4990万平环比上升123同比上升316一二三线城市二手房成交面积环比增速分别为04168和155同比增速分别为-54478和649其余3个城市二手房成交面积为679万平环比上升290同比增长171具体到城市来看除北京南京厦门外七成的城市均出现不同程度的同比上升仍有八成城市环比上升杭州成都同环比明显回升主要系疫情后的补涨今年以来二手房成交表现显著好于新房我们认为主要原因有1二手房能够提供的安全性和确定性是新房没有的当前强一二线优质新房供应稀缺弱二三四线新房交付困难2前期政策面上二手房放松的程度远大于新房主要涉及限售年限的缩短或取消二手房增值税免征年限的减少930财政部推出1年内换房退个税政策二手房限购方面的放松力度也较大如杭州南京等地对二手房的购买门槛和限购套数都有不同程度的放松带押过户简化二手房的交易程序等3过去两年新房交付量较大增加了市场上的次新房供应为市场提供了比较好的选择图表611月14个城市二手房成交面积为5669万平图表711月11个大中城市二手房成交面积4990万平环比上升141同比上升297环比上升123同比上升316资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2022年12月29日房地产行业2022年11月月报7图表811月一二三线二手房成交面积同比增速分别为图表9其余3个城市二手房成交面积679万平环比上-54478和649升290同比增长171资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表1011月重点城市中8成城市环比上升除北京南京厦门同比下降外其余城市同比上升资料来源万得中银证券13去化周期同环比提升重点城市开盘去化率微增整体库存去化周期环比均上行截至11月末我们跟踪的14个城市新房住宅库存面积为105亿平环比上升15同比增长17去化周期为132个月环比上升01同比上升239一二三线城市库存环比增速分别为3914和-48同比增速分别为134-71和-188一二三线城市去化周期分别为109115和137个月环比增速分别为-2527和-05同比增速分别为257181和116具体来看超过6成城市库存环比小幅下降近4成城市去化周期有所减少北京苏州南宁等城市库存面积环比下降上海杭州苏州宁波去化周期在12个月以内以项目开盘去化率来看31个重点城市平均开盘去化率由10月的36微幅提升至11月的38各城市分化格局延续福州北京去化率均在7成以上三分之一的典型城市中去化率尚在30以下1前期热点城市上海北京长沙等热点城市仍然保持相对较高的热度去化率在60以上2成都西安合肥等前期热度较高的城市去化率有所回调3无锡东莞珠海等部分三四线城市去化率有所回升主要是由于单盘热销拉动的实际市场难言回暖购房者观望情绪犹在4金华常州等部分三四线城市去化长期低迷不足102022年12月29日房地产行业2022年11月月报8图表11截至11月末14个城市新房库存面积105亿图表12截至11月末9个大中城市新房库存面积73988平环比上升15同比增长17万平较10月底下降19同比下降01资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表13截至11月末一二三线城市新房库存面积环比图表14截至11月末其余5个城市新房库存面积30926增速分别为3914和-48万平环比上升05同比上升61资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表15截至11月末14个城市整体新房库存去化周期图表16截至11月末一二三线城市新房库存去化周132个月环比上升01同比上升239期环比增速分别为-2527和-05资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2022年12月29日房地产行业2022年11月月报9图表17截至11月底近5成城市去化周期有所减少资料来源万得中银证券图表1831个重点城市平均开盘去化率由10月的36微幅提升至11月的3831个重点城市平均开盘去化率60545040393840353630201002022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月资料来源克而瑞中银证券图表19北京无锡上海11月开盘去化率在60以上重点城市开盘去化率12098100806463625959595860544843434039403332302926262620201920141412980北京无锡上海长沙东莞台州青岛杭州成都西安苏州合肥重庆济南厦门珠海宁波武汉深圳湖州南京衢州天津嘉兴广州绍兴佛山常州金华11月去化率10月去化率资料来源克而瑞中银证券2022年12月29日房地产行业2022年11月月报102集中土拍下地市成交规模维持相对高位北京杭州土拍热度小幅回升临近年末11月部分城市的土地供应与出让节奏都有所加快北京深圳杭州南京长沙武汉等多个城市先后完成了年内的第四轮土拍潮在此支撑下百城土地市场成交规模达到年内最高水平但平均地价因城市成交结构变动再度下调热度方面虽然武汉南京长沙郑州等大部分重点城市本轮集中土拍依旧以底价成交为主但受北京杭州供地质量提升的影响土拍热度小幅回温在此带动之下本月住宅类用地溢价率小幅上涨至334从成交量来看11月百城住宅类用地成交量环比持续正增长11月百城成交土地规划总建筑面积为347亿平环比上升50同比增长153同比增速较10月缩小了141个百分点一二三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-611-171和89同比增速分别为-585-78227单看住宅用地百城住宅类成交土地建面114551万平环比上升92同比下降40同比增速较10月下滑229个百分点但从成交规模来看为今年以来的单月最高一二三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为-763-449和97同比增速分别为-838-425136图表2011月百城成交土地建面347亿平同比增长图表2111月一二三线城市成交土地规划建面同比增153速分别为-585-78227资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表2211月百城住宅类用地成交建面114551万平图表2311月一二三线城市住宅类用地成交规划建面同比下降40同比增速分别为-838-425136资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2022年12月29日房地产行业2022年11月月报11从市场热度来看受北京杭州供地质量提升的影响土拍热度小幅回温从全类型土地来看11月百城成交土地平均楼面价1207元平环比下降198同比下降233平均土地溢价率为374恢复平均水平较上月上升了154个百分点较去年同期上升了056个百分点一二三线城市成交土地楼面均价分别为589213591418元平环比增速分别为-72-489-42同比增速分别为-201-498-41平均溢价率分别为607202和306分别较上月上升了560904个百分点从住宅类用地来看百城住宅类用地成交平均楼面价为2598元平环比下降282同比下降148楼面价下行主要是由于本月三四线城市成交占比提升本月百城住宅类用地平均溢价率环比提升了173个百分点至334一二三线城市住宅类用地平均楼面价为206654296和2929元平同比增速分别为897-32056环比增速分别为599-353-103平均土地溢价率分别为781192和200环比分别上升731006个百分点较去年同期分别上升了4304-05个百分点11月土拍溢价率仍在低位但小幅修复具体来看虽然武汉南京长沙郑州等大部分重点城市本轮集中土拍依旧以底价成交为主但受北京杭州供地质量提升的影响土拍热度小幅回温在此带动之下本月整体溢价率小幅上涨北京杭州等城市第四轮土拍持续回温尤其是北京第四轮整体溢价率达到10不仅是今年溢价率最高的一轮也是第四轮集中供地整体溢价率最高的城市杭州第四轮土拍溢价率也高达84而无锡长沙南京等城市持续低温所有地块均底价成交图表2411月百城成交土地平均楼面价为1207元平图表2511月百城成交土地平均溢价率为374较去年同比下降233同期上升了056个百分点资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表2611月一二三线城市成交土地楼面价同比增图表2711月一二三线城市成交土地平均溢价率分别速分别为-201-498-41为607202和306资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2022年12月29日房地产行业2022年11月月报12图表2811月百城住宅类用地成交平均楼面价为2598元图表2911月百城住宅类用地成交平均溢价率为334平同比下降148较去年同期上升了044个百分点资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表3011月一二三线城市住宅类用地成交楼面价图表3111月一二三线城市住宅类用地平均土地溢价率分同比增速分别为897-32056别为781192和200资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2022年12月29日房地产行业2022年11月月报133房企百强房企销售降幅微幅扩大拿地强度减弱31销售11月百强房企销售同比降幅有所收窄百强房企单月销售同比降幅缩小累计降幅持续收窄百强房企11月单月实现全口径销售额6036亿同比-284前值-307权益口径4303亿元同比-245前值-3071-11月百强房企累计权益销售额457万亿元同比下降436前值-450同比降幅仍维持在较高水平目前行业下行压力持续市场信心及购买力尚处在低位年末房企整体的去化压力仍然较大各梯队销售额单月权益口径销售额同比降幅均有所收窄CR5CR10CR20CR50单月权益口径销售额增速分别为-172-88-119-232降幅较上月分别收窄了2811011874个百分点TOP20房企中超过三分之一的房企单月销售额增速为正分别为建发国际1982华发股份604中国铁建270滨江集团106华润臵地94绿城中国55金地集团41除越秀地产外同比85其余房企累计销售额同比均下滑华发股份建发国际华润臵地中国铁建仅个位数负增长图表32百强房企11月单月权益口径销售额4303亿元图表3311月CR5CR10CR20CR50单月权益口径同比下降245前值307销售额增速分别为-172-88-119-232亿元权益金额及增速单月权益金额增速1400020020012000150100001001008000500600004000-1002000-500-100201801201807201904201910202004202010202104202201202207201804201810201901201907202001202007202101202107202110202204202210CR5同比增速CR10同比增速CR20同比增速201701201705201805201809201901202001202005202009202201202205202209201709201801201905201909202101202105202109CR50同比增速CR100同比增速CR100CR100同比增速资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券图表342022年11月CR5CR10CR20CR50销售额单月降幅均收窄单月全口径销售亿元单月全口径销售增速房企梯队2021年11月2022年10月2022年11月2021年11月2022年10月2022年11月CR5211417711546-298-209-269CR10320128222648-321-158-173CR20480138943952-341-224-177CR50737554355401-363-298-268CR100843062436036-388-306-284单月权益口径销售亿元单月权益口径销售增速房企梯队2021年11月2022年10月2022年11月2021年11月2022年10月2022年11月CR5142013051176-362-194-172CR10213819711950-408-198-88CR20325527102868-397-237-119CR50498837813832-405-306-232CR100570243434303-427-307-245资料来源克而瑞中银证券2022年12月29日房地产行业2022年11月月报14图表35TOP20房企中近五成房企单月销售额增速为正2022年1-11月11月单月10月单月11月单月10月单月11月单月10月单月销售公司全年全口径金额同比全口径金额同比全口径金额同比权益金额同比权益金额同比全口径面积同比全口径面积同比排名亿元亿元亿元亿元亿元万平万平1碧桂园4413-395380-282420-286297-294331-302452-268520-3142保利发展4001-197370-26430-157255288-222225-7745-8703万科3768-344306-453332-104199-453216-104190-449219-644中海地产2587-217247-108315217231-108294217116-961661975华润置地2517-7022294274356179186175262117-3699-2156招商蛇口2496-117229-92251532139-7915643178-28451-2827金地集团2014-232180412052521124112725299-581033598绿城中国1856-23423355189-601463051222658578731419龙湖集团1832-268175-223202-223109-305107-412146217121-24910融创中国1611-70782-77897-81044-80152-82160-77472-80311建发国际1449-21243198220429415213711502638920279627212中国金茂1375-356143-192132-34399-19191-34451-42359-39413滨江集团1335-1361531061329371-13278341321293129214绿地控股1179-558103-33573-65293-33566-65295-32669-35015旭辉控股1176-47942-74591-44125-74553-44119-79872-28316新城控股1100-48468-63887-63747-66560-67966-66599-64517中国铁建1058-94235270134780195526904721926414725718越秀地产103185119-141112201119-13011121440-25729-12819华发股份1024-021836041111869311158-5441-1123510820远洋集团895-257108-28096-41170-28062-41165-21658-358资料来源克而瑞中银证券322022年1-11月行业集中度低于过去两年水平百强房企市占率降至不到四成相较于20202021年同期2022年1-11月的行业集中度明显下滑百强房企权益销售金额口径的市占率由过去两年同期的近六成下降至不到四成我们认为主要是因为从2020年下半年开始三道红线房贷集中管理相继推出且主要针对大中型房企叠加销售景气度明显下行行业利润率走低通过高杠杆高周转实现快增长的旧模式在当前市场环境下已经难以为继规模增长已经不是房企最主要的诉求大中型房企更加追求现金流安全和稳健经营短期内拿地和新开工意愿都有所下滑导致CR100的销售集中度有所下滑此外风险房企的销售降幅相对较大其短期内销售急促下滑影响了整体百强房企销售我们认为行业竞争格局将优化过去从销售规模来看民企的占比较高但我们预计未来的行业格局会变为民企从过去70的市占率下降至1020部分民企会退出房地产开发行业剩下的民企改做代建或寻求与央国企合作图表362022年1-11月行业集中度明显下滑权益口径销售金额集中度2020年1-11月2021年1-11月2022年1-11月CR5154124107CR10226191158CR20314278227CR50458419317CR100550501386资料来源克而瑞中银证券33拿地头部房企央企拿地仍相对积极由于11月非集中土拍集中进行期单月整体行业土地投资强度下降我们以百城土地成交总金额全国商品房销售金额来作为行业土地投资强度数据作为衡量我们发现11月单月土地投资强度下降至427较10月下降了100个百分点较去年同期提升了100个百分点2022年12月29日房地产行业2022年11月月报15图表3711月单月土地投资强度提升至427120100806040200月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月759759759135913713591371359137111111111111年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年201720182018201920202020202120222022201720172017201720182018201820192019201920192020202020202021202120212021202220222022201720182019202020212022土地投资强度资料来源万得国家统计局中银证券受供地节奏影响11月百强房企拿地量与拿地强度均同环比均下滑百强房企11月单月全口径拿地金额519亿元同比下降563前值-499与整体供地节奏有关1-11月百强房企累计全口径拿地金额150万亿元同比下降572前值-574同比降幅仍维持在较高水平11月百强房企拿地强度拿地金额销售金额从10月的14下降至9但与去年11月相比下降了5个百分点1-11月百强房企拿地强度为23前值2411月CR5CR10CR20拿地强度分别为181613明显高于排名20名以后的房企具体来看拿地较多的为龙头央企和优质民企11月拿地排名靠前的是万科滨江保利单月拿地金额均超过50亿元从累计来看保利华润中海滨江招蛇排名前五1-11月累计拿地金额分别为1199990872785738亿元拿地强度分别为300393337588296图表38百强房企11月单月全口径拿地金额519亿元图表3911月CR5CR10CR20拿地强度分别为18同比下降563前值-4991613明显高于排名20名以后的房企各梯队拿地金额亿元各梯队拿地强度拿地金额销售金额3000702500602000172517791779501500126440278748798793026100081773322517519519184724132016161428613500109100CR5CR10CR20CR50CR1000CR5CR10CR20CR50CR100202109202110202111202209202210202211202109202110202111202209202210202211资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券图表4011月拿地排名靠前的是万科滨江保利单图表41从累计来看保利华润中海滨江招蛇排名月拿地金额均超过50亿元前五均超过730亿元11月TOP20房企拿地金额与拿地强度1-11月TOP20房企拿地金额与拿地强度9060014000808050070701200060400100006050300504080004030200600020301001040002000200010000葛洲坝保利发展华发股份华润臵地城建发展陕西建工广州地铁万科地产滨江集团深圳地铁金隅集团中海地产越秀地产建屋集团中国铁建招商蛇口安徽臵地苏高新股份苏高新集团广西交投地产中国金茂象屿集团中信泰富伟星房产广州地铁国贸地产中建东孚深圳地铁保利发展华润臵地中海地产滨江集团招商蛇口万科地产建发房产绿城中国越秀地产中国铁建华发股份龙湖集团11月拿地金额亿元拿地强度1-10月拿地金额亿元拿地强度资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券2022年12月29日房地产行业2022年11月月报1634房企融资与债务到期11月发行量同环比均下降明年1-4月或仍将面临偿债小高峰11月国内外债券信托ABS发行规模同环比均下降2022年11月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计465亿元同比下降26环比下降18平均发行利率376同比下降098个百分点环比提升019个百分点其中国内债券信托ABS发行规模分别为22641197亿元同比增速分别为-38-7180平均发行利率分别为333795337本月无海外债发行主流房企中华润保利龙湖招蛇发行国内债券规模最大分别为802520136亿元平均发行利率分别为28243028图表422022年11月房地产行业国内债券海外债信图表432022年11月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计465亿元同比下降26托ABS平均发行利率376同比下降098pct国内债券海外债信托ABS单月发行规模国内债券海外债信托ABS单月发行平均利率2500306560420203516605775512000185410539055514504500-101500-11504621173-2011421096427-27-2645413423-30960-32-304038618818703863851000771382376708-42700743-4040367348532590-47557-50464-50-52-52-51465-50-5735500-60-63-60-71-70-7030月月月月月月月月月月月月月月月月月0-80月81356867924791010111211年年年年年年年年年年年年年年年年年年202120222022202220222022202120212021202220222022202220212022202120212022发行规模亿元同比增速平均发行利率资料来源中指院中银证券资料来源中指院中银证券图表44主流房企中2022年11月华润保利龙湖发行国内债券规模最大分别为802520亿元平均发行利率分别为282430典型企业融资企业名称国内债券亿元平均利率华润置地80028保利发展25024龙湖集团20030招商蛇口13628首创置业12650苏州新区高新10027电建地产9038滨江集团8058光明房地产8055苏高新6025信达地产6050苏州新建元3330安徽高速3342南京高科2521资料来源中指院中银证券房企当前仍然面临较大的资金压力明年1-4月或仍将面临偿债小高峰11月国内债券当月发行当月到期为46较10月下降336个百分点2022年12月国内债券海外债到期规模为331亿元2023年上半年到期规模为5454亿元其中134月为偿债小高峰到期规模分别为119410421164亿元具体来看12月以下主流房企面临债务到期压力富力40亿元绿地36亿元首开25亿元德信25亿元2022年12月29日房地产行业2022年11月月报17图表452022年12月国内债券海外债到期规模为331亿元2023年上半年到期规模为5454亿元国内债券海外债到期规模1400120010002165685563358003331233066001272073614364008261656256086696806204931155604822003183592162450国内债券亿元海外债亿元资料来源中指院中银证券图表4612月以下主流房企面临债务到期压力富力绿地首开总债券余额亿海外债亿元国内债券亿元企业名称元2022年12月到期2023年到期2022年12月到期2023年到期恒大1614843碧桂园16272195中海94819674华润927714万科82311656富力76215480首开71325186融创65014219龙湖6332197远洋61813126金茂6255保利5871122佳兆业58618810世茂54521124招商蛇口49213旭辉4843447金地4526龙光442714禹洲43812734绿城43299合景泰富4550875金融街38015华发股份3814168首创35795建发345447阳光城3328947雅居乐33137中国铁建31388时代中国395783正荣381447信达地产298128新城2784659资料来源中指院中银证券2022年12月29日房地产行业2022年11月月报184政策金融支持力度显著提升热点城市需求端政策持续出台2022年11月以来金融机构对房企支持力度显著提升已经初步形成了信贷债券股权融资预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系多方位解决短期内房企面临的流动性问题1银行贷款28家银行密集给予多家房企大额授信为其流动性提供支持目前已给予78家房企的意向性授信额度超374万亿元2债券融资11月8日第二支箭支持民企债券融资2500亿元并指出后续可视情况进一步扩容目前龙湖新城美的万科金地绿城旭辉金辉合计1190亿储架式中票均获受理中债增出具对龙湖美的金辉碧桂园新城五家民企发债信用增进函合计拟发行77亿元中期票据央地增进民企债券发行也在稳步推进新希望美的碧桂园3家民营房企合计发行公司债融资343亿元3非标信托11月11日金融16条提出支持信托贷款等存量融资合理展期4预售资金11月14日银保监会住建部央行发布允许商业银行与优质房地产企业开展保函臵换预售监管资金业务的规定将银行信用注入到房地产项目当中帮助优质房企缓解流动性压力提升预售资金使用效率此前预售资金监管政策保函臵换预售监管资金多为地方性政策本次为全国范围内的规定范围更广影响更大更有利于市场预期的改善5股权融资11月21日证监会主席易会满在金融街论坛上表示支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资11月28日证监会发布房地产行业股权融资调整优化措施恢复涉房上市公司并购重组及配套融资恢复上市房企和涉房上市公司再融资截至12月25日碧桂园雅居乐建发旭辉公告进行配股融资万科世茂股份福星股份北新路桥大名城新湖中宝天地源陆家嘴华夏幸福金科股份华发股份东百集团嘉凯城绿地控股迪马股份等发布筹划非公开发行股票融资公告从近期融资宽松政策的受益企业来看第一支箭银行贷款的宽松对于央国企经营稳健的民企利好更多因为银行仍然是会对于主体信用要求比较苛刻建议关注招商蛇口保利发展华发股份滨江集团越秀地产建发国际集团第二支箭国内债券融资放松对优质民企混合所有制房企利好显著有些受前期市场情绪影响的债券跌幅较大的标的有机会获得更多的资金支持建议关注金地集团龙湖集团绿地控股新城控股第三支箭股权融资支持对A股的利好大于港股四类房企受益显著第一当前仍有增发预案处于进程中的房企例如新城控股第二自身稳健经营同时具备收并购动力的央国企例如招商蛇口保利发展第三低PB高净负债率历史曾有大额增发的国企例如首开股份上实发展城建发展光明地产第四有再融资意愿和动力的房企例如万科A绿地控股金地集团金科股份2022年12月29日房地产行业2022年11月月报19图表47近期对房企金融支持力度显著提升形成了信贷债券信托预售资金股权融资等多维度的房企融资端支持政策体系资料来源银保监会住建部央行证监会交易商协会中银证券地方层面热点城市需求端政策持续出台随着金融16条政策的出台国常会再提房地产释放托底信号各地需求端政策有望进一步调整市场预计进入新一轮的政策出台期1热点二线城市限购措施继续放松11月北京杭州西安武汉厦门等城市放松限购政策主要涵盖放松限购区域范围对本地户籍和非本地户籍放宽购房条件对多孩家庭相关人才以及投靠家庭提供购房支持等政策例如武汉二环外解除限购厦门岛外限购调整佛山东莞全城全域取消限购2限贷政策持续优化杭州钦州和孝感等城市限贷政策逐步宽松主要涵盖降低首套二套房贷款首付比例降低个人住房贷款利率下限第二套贷款认贷不认房等相关措施南京二套房首付比例也出现了下调3多城优化公积金政策南宁宜宾和成都等城市优化公积金政策主要涵盖降低公积金贷款首付比例提高公积金贷款最高额度支持商转公贷款公积金异地贷款等相关举措4部分城市继续发放购房补贴包括南京南昌和衢州等多地当前政策环境处于整体宽松阶段供需两端政策均有优化空间但在多地疫情政策放开后疫情集中爆发政策起效和市场改善均需要时间我们认为需求端政策释放有望进一步加强核心一二线城市有望继续降低购房成本和购房门槛供给端金融16条的配套政策或将逐步落地近期的强金融支持有望延续保交楼资金及相关政策预计将持续落位从而带动购房臵业预期好转2022年12月29日房地产行业2022年11月月报20