研究报告全文：证券研究报告行业深度报告房地产房地产行业深度报告年房地产行业投资策略曙光金海20232022年12月29日近晴雪玉峰高证券分析师房诚琦增持维持执业证书S0600522100002fangcqdwzqcomcn研究助理白学松TableTag投资要点TableSummary执业证书S0600121050013baixsdwzqcomcn本轮行业下行周期演变及复苏路径推演本轮行业下行周期始于供给侧去杠杆当前房地产泡沫化金融化势头已得到遏制供给侧信用修复和行业走势供给主体资产负债表修复是行业复苏的先决条件针对房地产困境已从供需两端发力从地方到中央陆续出台多轮放松政策且力度与频次逐房地产沪深300渐加强供给侧在信贷融资债务融资和股权融资三方面的通道均已打12通后续融资渐次落地将开始改善优质房企现金流情况明年行业复苏2将遵从供给主体现金流恢复需求侧刺激政策推进各方市场主体预-8期扭转销售回暖的路径演绎目前仍然处于第一阶段-18中长期房地产市场需求稳定至2030年商品住宅仍能维持12亿平的销-28202112292022429202282820221227售规模中枢根据我们未来中国房地产市场规模还有多少空间报告的测算预计2022年我国每年新增城镇居住需求约126亿平方米2030年需求为12亿平方米改善性需求将在2026年超越城镇常住人相关研究口增长带来的需求成为最大需求销售数据持续下跌各地放松供给侧调整推动行业格局优化1销售优质民企及龙头央国企销售态势延续企稳预计明年二季度后全国销售回暖未来市场或将不再唯规模论2022-12-26继续扩张规模的将主要是龙头央国企及个别优质民企注重区域深耕和新房环比小幅下跌中央经济产品品质的房企将行稳致远大部分民企缩表存活后将成为区域型房企2土拍央国企及城投扩表预计明年土地市场略滞后于销售回工作会议重提住房消费暖2023年土地市场真正迎来回暖的关键在于民企拿地能力何时会恢2022-12-19复民营房企作为过去土地市场拿地主力根据过往历史周期经验房地产投资能力恢复一般来说滞后于销售恢复3-6个月3融资央国企背靠信用优势具备更好的融资能力相对融资优势将持续扩大而民企信心复苏滞后于行业整体资产负债表修复将需要更多的时间对投资适当乐观对销售谨慎乐观对新开工不悲观中性情景假设下我们预计2023年全国房地产销售面积新开工面积投资金额竣工面积分别同比为-39-131-35-39投资建议中国房地产行业已经进入到了全新的发展阶段由高速发展向高质量发展转变由强者恒强向稳者恒强转变由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变近两年房地产行业经历了大幅的波动行业格局变化不断无论在销售拿地还是融资方面规模房企间的分化愈发明显尤以央国企和民企的分化为甚我们认为这种分化的趋势很难在短期内发生改变行业的新时代已来临能够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局在此时点我们建议关注1开发业务有扩张意愿和能力的进取型央国企以及绝处逢生的优质民企如保利发展招商蛇口华润置地金地集团新城控股绿城中国等2代建业务行业规模扩张逆周期属性现有龙头明显受益如绿城管理控股风险提示行业下行压力超预期模型测算偏差疫情发展超预期调控政策放松不及预期140东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告内容目录1本轮行业下行周期演变及复苏路径推演511始于供给侧去杠杆的地产下行周期512供给侧信用修复方能推动销售复苏1213政策对症下药效果仍需检验132核心预期差中长期房地产市场需求稳定行业仍能维持12亿平的销售规模中枢163供给侧调整推动行业格局优化1931销售优质民企及龙头央国企销售企稳预计明年二季度后全国销售回暖1932土拍央国企及城投扩表预计明年土地市场略滞后于销售回暖2433融资央国企延续优势优质民企逐步修复资产负债表2734行业中期格局展望三大趋势孕育新机遇324对投资适当乐观对销售谨慎乐观对新开工不悲观3541三种情景下的核心假设35422023年房地产核心指标预测365结论及推荐标的3751开发进取型央国企优势扩大优质民企绝处逢生3852代建行业规模扩张逆周期属性现有龙头明显受益386风险提示39240东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告图表目录图1三道红线出台前民营房企净负债率处于高位6图22009-2019民营房企扣预资产负债率上升明显6图32020年后居民部门杠杆率企稳6图42020年后房地产贷款余额逐步企稳6图5房企的现金流入逐渐减少7图6境内债券融资出现大幅收缩7图7境外债券融资出现大幅收缩7图8信托融资持续收缩8图9信托规模和占比出现明显下滑8图102020年后我国土地成交溢价率降至低位10图112022年来全国土地市场成交低迷10图122022年商品住宅累计销售面积下台阶11图132021年后商品住宅单月销售面积同比持续下降11图14我国新房价格指数2022年来缓慢下跌11图15我国二手房价格指数2022年来缓慢下跌11图16违约百度指数变化12图17我国房地产停工面积增加12图18房屋新开工竣工及施工面积明显下滑12图19收入预期指数震荡下滑12图20危机解除路径推演13图21LPR多次下调14图22首套及二套房贷利率2021年后明显下降14图23至2030年商品住宅能维持12亿平销售规模17图24改善性需求是未来最大的需求17图25中国城镇人均住房使用面积在国际较小18图26近年中国家庭户规模小型化速度较快18图272021年中国城镇住房成套率约9519图28根据住建部棚户区开工数据计算2015-2018年拆迁率19图292022年百强民企为保现金流抓紧加速去化21图302022年央国企去化率基本维持在100水平上21图312021年华发股份去杠杆成效显著22图322022年建发股份杠杆率水平低于红线要求22图332022年1-11月珠海房企销售华发居首位22图342019-2021建发深耕区域销售热度普遍高于全国22图352022年二三季度百强房企去化率同比上升23图362022年民营房企缩量供应加速销售去化23图372022年央国企拿地规模明显较高25图382022年房地产行业融资难度骤增仅在4月6月总量提振明显29图392022年融资能力分化央国企融资总量远超民企30图402022年1-11月央国企发债融资额占比9030图412022年央企境内债券银行借款融资利率30图422022年民企境内债券银行借款融资利率30340东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告图43TOP20房企销售中央国企金额增速领先33图44TOP20房企境内债发行中央国企优势明显33图45轻资产的业务模式正在成长为部分房企穿越周期的力量34图46代建业务收入保持23以上高速增长39图47代建业务净利率水平在25左右39表12022年前三季度各省城投托底拿地明显9表2地方政府房地产放松政策分类梳理部分14表3中央房地产放松政策梳理部分16表4中国城镇常住人口年均居住需求拆分预测17表52000-2030年中国城镇2000年底前建成住宅占比19表62022年1-11月房企累计全口径销售金额排名央国企龙头优质民企销售较稳健21表72022年1-11月房企累计全口径销售金额排名央国企龙头优质民企销售较稳健24表82022年央企地方国企拿地销售比居前拿地积极性更高26表92022年前三批次集中供地各城市拿地普遍以央企地方国企为主力27表102022年前三批次集中供地各城市拿地普遍以央企地方国企为主力29表112022年1-11月主要发债房企TOP30有21家央国企32表122023年房地产核心指标预测36440东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告1本轮行业下行周期演变及复苏路径推演11始于供给侧去杠杆的地产下行周期本轮地产下行周期源于国家为防止房地产行业过度金融化实行的去杠杆政策造成民营房企资金链的断裂政策层面近年三道红线贷款集中度管理预售资金监管收严等政策密集出台各部门集中出台收紧措施叠加疫情反复信用风险事件频发2014年以来随着房地产上行周期的持续多种标准化与非标债务融资纷纷进场我国居民杠杆水平与房地产企业负债快速攀升2016年房住不炒首次提出2017年12月监管部门发布关于规范银信类业务的通知时强调商业银行和信托公司开展银信类业务时不得将信托资金违规投向房地产这一规定提升了房企通过信托进行融资的难度2018年央行在年度工作会议提出需要加强房地产金融的宏观审慎管理并在2020年提出要加快建立房地产金融长效管理机制2020年8月23日住建部协同中国人民银行召开房地产企业座谈会在前期广泛征求意见的基础上形成了房地产企业融资管理规则即三条红线政策2020年9月27日监管机构要求大型商业银行压低控制个人按揭贷款等房地产贷款规模新增居民住房贷款占比不得高于30这一规定对房企加速销售回款也形成了压制2021年8月自然资源部在2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点中要求在22个重点城市中实行住宅用地两集中同步公开出让即集中发布出让公告集中组织出让活动企业拿地能力受到限制叠加融资端收紧拿地意愿进一步减弱叠加各地相继加强对于预售金的监管一系列严厉的融资紧缩政策触发了行业的此轮下行且由于多地疫情封控对收入与房价上涨预期的负面影响下行趋势进一步加速从成效来看房地产泡沫化金融化势头得到遏制经2年多的调整居民杠杆率与房地产贷款占比开始企稳截至2022Q3末居民杠杆率稳至624与2021年同期的621保持相对稳定快速上涨的势头得到遏制截至2022Q3末房地产贷款余额533万亿比上年末增速低47pcts房地产贷款占金融机构所有贷款的比重降至2452022年3月银保监会主席郭树清表示2021年中国重点领域风险持续得到控制宏观杠杆率下降了大约8个百分点金融体系内的资产扩张恢复到较低水平地方政府隐性债务状况趋于改善房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转540东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告图1三道红线出台前民营房企净负债率处于高位图22009-2019民营房企扣预资产负债率上升明显350中央国有企业地方国有企业民营企业混合所有制企业300250200150100500保利中海华润中国铁建建发股份越秀首开股份碧桂园龙湖滨江中南建设华夏幸福万科金地绿城-50净负债率2009年净负债率2014年净负债率2019年数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所图32020年后居民部门杠杆率企稳图42020年后房地产贷款余额逐步企稳7060000000605000000050400000004030000000302000000020101000000000002010-032010-122011-092012-062013-032013-122014-092015-062016-032016-122017-092018-062019-032019-122020-092021-062022-032010-032010-122011-092012-062013-032013-122014-092015-062016-032016-122017-092018-062019-032019-122020-092021-062022-03居民部门杠杆率房地产贷款余额亿元数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所对监管层而言房地产行业去杠杆已取得显著成效但对于行业产生的负面影响仍在持续严苛融资限制下房企借新还旧受阻流动性风险导致信用违约潮愈演愈烈行业信用下行周期蔓延的本质原因在于融资来源压降导致借新还旧受阻叠加销售下滑与保交付政策下的监管压力使得房企切实面临流动性风险房企违约事件频发根据Wind房地产行业口径截至2022年11月房地产行业违约债包括私募债公司债一般中期票据等总数达到278支包括实质违约与展期违约总金额为26289亿元其中2022年1-11月房地产行业海内外违约债券177支共计16703亿元负面事件增多使得行业信用环境进一步下滑行业融资规模不断收缩境内外债券与信托融资净额数月为负2023年偿还压力仍然较大境内债券与境外债券连续多月净额为负其中以境外债尤为明显截至2022年10月末房企海外债券净融资额为-602亿美元存量环比下降-32而同期境内债券净融资额为-517亿元且房地产信托余额在2019Q2末达到293万亿的高点后迅速下640东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告滑至142万亿资金信托投向房地产占比跌至95在融资规模陡降的行业背景下房企未来偿债压力仍然较大图5房企的现金流入逐渐减少数据来源东吴证券研究所绘制图6境内债券融资出现大幅收缩图7境外债券融资出现大幅收缩1400001620000251200001415000100000122080000101000015600008500040000610200004000月月月月月月月月月月月月月月月月71717171717171715年年年年年年年年年年年年年年年0002-5000年月月月月月月月月月月月月月月月月1717171717171717年年年年年年年年年年年年年年年-20000年20162017201720182018201920192020202020212021202220222023202302016-100000201620172017201820182019201920202020202120212022202220232023-400002016-2-60000-4-15000-5净融资额亿元到期额亿元到期额亿美元净融资额亿美元存量增速存量增速数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所740东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告图8信托融资持续收缩图9信托规模和占比出现明显下滑1600700房地产信托余额万亿元14006001200500200资金信托投向房地产占比35010004003003008002001506001002504000200200-1001000-200150月月月月月月月月月月月月月月月月月285825825825811111111100年年年年年年年年年年年年年50年年年年0502019201820192019202020202020202120212021202220222022201820192020202100000信托发行额亿元同比增速2010年3月2013年4月2016年5月2019年6月数据来源Wind用益信托东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所土地两集中一定程度上起到了平抑土地市场热度平稳行业波动的正向作用2021年2月22个重点城市开始实行涉宅用地两集中政策将以往零散出让的模式调整为集中放量房企需要在短时间内根据各供地城市的统一安排在相近时间段内参与不同城市的土拍且面对高额的保证金要求企业为了保证经营安全需要做出相应取舍将有限的资金投向投资回报更好的项目中去这也对房企投资能力与资金实力提出更高要求两集中政策有效的减少了地王现象的发生随着各地信息披露的透明化有利于房企与政府部门合理编排年度投资与供地计划进一步帮助房企从逢地必抢的泥潭中实现有效脱身两集中供地模式在销售下行环境下进一步压缩民营房企生存空间抬升土地投资压力降低资金使用效率在商品房销售预期出现下滑情况下面对动辄30以上的土地保证金与严苛的付款时限除部分资金实力与信用资质较强的龙头房企大多数房企为保证现金流充足于利润水平的保障拿地意愿普遍下降而由于为地方财政托底的需要许多不具有专业开发与推货能力的国资平台频繁出手拿地导致2022年目前整体入市率仅9左手倒右手的现象也使得国进民退的格局进一步深化民营房企的生存空间进一步压缩在资金使用效率方面在集中供地新规下供地时的保证金交付时点与房企销售项目的回款时点产生错配大量资金进入空转状态资金周转的效率下降使得房企进一步承压840东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告表12022年前三季度各省城投托底拿地明显城投成交金额总成交金额亿城投成交金额占城投成交规划建总成交规划建面城投成交建面占地区亿元元比面万方万方比天津864119872112161852657江苏1899233428568323635263615湖北42257748545169233134511广西8391904424021469274四川5283126594171615738946415浙江17552451823882778460878456福建496613056380880821819404湖南27278093481368638999351上海941727127347414210384399河南263776413451462247809306山西6531919340281418552152广东67311989533863020297310山东52051664313166867623247江西22357189311965833913285安徽3942135122921478140912361辽宁486168528814529583152陕西1474595124846422179209北京36141480124416494528364重庆733300524432937847420新疆2771419195384919879194贵州211161113124852749990河北78767211725873636271云南948211510369067114甘肃696631046751088162吉林4550789304608450内蒙古587857454705777黑龙江0921442943321海南0905000313200青海042800029000宁夏回族自治区0325000214600数据来源中指数据库Wind东吴证券研究所房企资金捉襟见肘促回款需求压制拿地意愿土地市场持续低迷加剧地价与房价940东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告的负反馈循环2017-2020年间住宅用地出让溢价率分别高达3291651391522021年则降至111而2022年第一轮土拍22城平均溢价率为44第二轮集中土拍的整体溢价率为353第三轮平均溢价率为278与之并行的则是流拍率的逐渐上升而在2021年三季度之后销售逐步下滑的大背景下房企在外部融资受阻情况下更多依赖于自身造血能力在经营端就是去库存抓回款在投资端则是谨慎拿地如今现金流已成为房企的生命线房企谨慎拿地加大了流拍使得土地市场形势更为低迷也导致市场对于楼市未来预期更为悲观形成地价和房价的负反馈循环图102020年后我国土地成交溢价率降至低位图112022年来全国土地市场成交低迷5016008045140070401200603510005030800402530206001540020102001050002017-12017-42017-72018-12018-42018-72019-12019-42019-72020-12020-42020-72021-12021-42021-72022-12022-42022-72017-102018-102019-102020-102021-102008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222022-10全国成交土地溢价率全国成交土地溢价率住宅类用地100大中城市成交土地占地面积当月值100大中城市成交土地溢价率当月值数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所房企迫于现金流压力打折销售导致资产价格震荡下探高能级城市同样承压10月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降01降幅与上月相同70城新房价格已连续8个月下跌新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个比9月分别增加4个和1个二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降03二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降03和05降幅环比扩大01pct和02pct三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降04和05在销量下跌背景下多地出台限购放松购房补贴等需求侧放松政策但落地效果短期有限由于房企现金流紧绷加强了其营销端投入与去化要求广泛推行打折降价等优惠措施且促销覆盖面从二三线向一线重点区域扩散高能级城市及区域同样面临去化压力1040东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告图122022年商品住宅累计销售面积下台阶图132021年后商品住宅单月销售面积同比持续下降18000012025000120160000100100140000802000080120000606015000100000404080000202010000600000040000-205000-2020000-40-400-600-60累计住宅销售面积万平累计同比单月房企销售面积万平单月同比数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所图14我国新房价格指数2022年来缓慢下跌图15我国二手房价格指数2022年来缓慢下跌2018201920202021202220182019202020212022135120124411220311422125115110971101151051051009595M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12数据来源Wind国家统计局东吴证券研究所数据来源Wind国家统计局东吴证券研究所个别房企违约停贷风波收入预期下降等因素导致民众信心不足需求侧边际恶化2021年9月恒大集团因无法获得足够的融资来源而引发流动性下行周期资金链因此断裂一时间债务下行周期开始集中出现多个城市项目面临烂尾恒大违约之后多家房企接连出现债务违约进入2022年违约依旧没有停止截止至11月30日百强房企中有近三分之一出现债务违约导致大量项目进度缓慢甚至停工截止至2022年10月末房屋新开工面积累计同比下滑378房屋竣工面积累计同比下滑1872022年7月多地烂尾楼业主发布声明要强制停止偿还贷款直至相关项目完全复工为止涉及的城市包括河南山西江西湖南湖北广西陕西等多个省份同时疫情零星散发带来的封控也对民众收入预期造成负面影响截至2022年10月收入预期指数同比下滑233除此之外民众所固有的房价上涨预期也在逐渐被改变在统计局10月公布的70城商品房销售住宅变动情况中仅有12城保持缓慢上涨势头新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个比9月分别增加4个和1个总体来看楼市负面事件频发与收入预期不足导致需求侧持续边际恶化1140东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告图16违约百度指数变化图17我国房地产停工面积增加1400120000120010000010008000080060000600400004002000020000201811201911202011202111202211百度指数房地产停工面积万平数据来源Wind百度指数东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所图18房屋新开工竣工及施工面积明显下滑图19收入预期指数震荡下滑80140006012000401000020800006000-2040002017-22017-72018-52019-32019-82020-12020-62021-42021-92022-22022-72017-122018-102020-112000-40000-60房屋新开工面积累计同比2020-072022-092020-012020-032020-052020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-07房屋竣工面积累计同比房屋施工面积累计同比消费者收入预期指数数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所12供给侧信用修复方能推动销售复苏这一轮地产下行周期的开端是供给侧过快去杠杆造成民营房企资金链的断裂金融机构和居民信心的扭转带来资产价格的下跌最后传导到销售端带来金融行业和房企现在的进一步恶化因此本轮下行周期要解除需要从融资与销售的供需两端进行松绑并在途中发挥其实体经济属性避免其金融属性死灰复燃实现既能通过短期措施促进房地产市场稳定又能通过长期制度建设促进房地产市场健康发展从节奏与顺序来看我们认为本轮地产下行周期的破局之道在于供给端信用修复和供给主体资产负债表修复是行业复苏的先决条件因此亟需从供给端恢复房企短期的融资能力通过金融机构信贷支持与股债融资等措施为房企打开外部输血通道以维持其现金流的基本平衡阻止行业信用风险的进一步扩大化第二步则是通过帮助现存房企现金流量表和资产负债表的修复使其能够正常推进项目的开工建设进而使现存项目交付预期正常化带动居民端预期修复与市场情绪的回升第三步则是在市场信心逐渐修复并实现扭转后通过需求侧政策的配合在居民购房交易的多个环节实行放松政1240东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告策以刺激市场预期的恢复稳定资产价格确保各地房价不再下跌推动房企逐步减少或取消降价促销活动使其逐步回归其正常利润水平在行业短期得到改善的同时需要对三条红线两集中等政策进行评估与必要的调整在政策效果已经基本达成的前提下逐步放宽限制让房地产回归实体经济和居住属性实现软着陆促进长期平稳健康发展图20危机解除路径推演数据来源东吴证券研究所绘制13政策对症下药效果仍需检验今年以来我国针对房地产困境从供需两端发力从地方到中央陆续出台多轮放松政策且力度与频次逐渐加强尤其是伴随着三支箭与金融十六条的落地供给端对于房企信用与融资的托底可谓空前但房住不炒因城施策的总基调仍然存在短期来看市场仍将惯性下滑长期来看救助效果有待检验遇困房企能否恢复仍取决于销售侧是否修复从需求端来看各地政策放松频次与多样性不断增加城市能级不断增强除陆续放松限购限贷限售限价外各地更加注重政策的多样化与引导性包括带押过户多孩家庭放开限购等措施与国家方向更为契合从放松力度来看年初开始仅部分三四线城市推出放松政策二季度以来政策已蔓延至济南杭州等核心二线城市整体呈现出因城施策小步快跑的特点5年期LPR从年初465连续多次下调10月已降至439月底政策再度密集加码930政策包括允许符合条件的城市差别化下调住房信贷利率下限下调首套个人住房公积金贷款利率购房退个人所得税三大政策有利于减少居民利息支出精准扶持刚性和改善性需求我们认为需求端的放松政策主要在于预期的企稳政策的累计效应仍在持续后续效果需进一步观察1340东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告图21LPR多次下调图22首套及二套房贷利率2021年后明显下降5006506004505504005004503504003003503002019-08-012019-11-012020-02-012020-05-012020-08-012020-11-012021-02-012021-05-012021-08-012021-11-012022-02-012022-05-012022-08-012022-11-012019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-10贷款市场报价利率LPR1年贷款市场报价利率LPR5年首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所表2地方政府房地产放松政策分类梳理部分政策类型地区日期内容福州2022330外地户籍在福州主城区内购房已无需提供社保或纳税证明或落户并且已经可以办理过户手续厦门2022524非户籍人口持有半年以上劳动合同即可在岛外区域购房青岛202263青岛西海岸新区高新区和城阳区分别发文全面取消区域住房限购政策放松限购限售青岛202234新房网签满5年便可交易二手房拿证2年即可交易宜昌2022414明确新建商品房住房网签备案2年内上市交易不再受限制哈尔滨2022523废止限售政策即日起购房人完成不动产权属登记取得不动产权证即可上市交易提高公积金贷款最高额度双缴存职工最高限额由50万元调整为70万元单缴存职工最高限额由25万丽水202246元调整为35万元职工首套房最低首付款比例降为20加大住房公积金对首套房改善性住房等合理购房需求的支持力度适度调高住房公积金贷款额度提高公积金贷款限额昆明2022416降低购买二套住房首付款比例天津2022522发布关于调整住房公积金有关政策的通知住房公积金首套贷款最高限额上调至80万元南通2022225首次购房首次申请住房贷款的购房人首付比例从之前最低30降至最低20首付比下调德州202234首套房首付比由之前的最低30降至最低20昆明202234部分客户首套房的首付比例最低可以申请到20多家银行的首套房最低贷款利率由2月末的48进一步下调至当前的46苏州成为全国首个房贷利率苏州2022322无加点的地区下调房贷利率杭州2022327多家银行二手房房贷利率从月初时首套房利率56和二套房利率57分别降到53和55合肥2022620首套房利率从503下调至425二套房利率从562降至552明确个人或家庭购买家庭首套房给予600元平方米奖励最高不超过6万元购买家庭非首套一手淮北2022413商品房给予400元平方米奖励最高不超过4万元个人家庭或者企业购买新建非住宅商品房的给予150元平方米奖励最高不超过3万元购房补贴在市区购买新建商品房和二手房含住宅非住宅购房面积144平方米以下的首套房按购房合同价固原2022715款的10给予补贴二套房屋按购房合同价款的5给予补贴在市区含铜山区高新区贾汪区经开区港务区范围内家庭购买新建普通商品住宅单套徐州2022718建筑面积在144平方米以下不含定销商品房可获得合同价格1补贴扬州202259在扬生育二孩及以上家庭在市区购房的可不适用现行限购政策符合政策生育二孩三孩的家庭在市主城区购买新建商品住房并办理了不动产登记证书的按建筑遂宁2022523多孩家庭住房扶持面积给予每平方米50元的财政补贴单户补贴最高不超过6000元厦门户籍的二孩及以上家庭可在全市范围内购买第三套住房面积180平方米以下但二孩中有一人厦门2022524需为未成年人珠海市缴存职工可提取账户余额的90帮助其直系亲属配偶父母子女购房支付首付款也可按珠海202261还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属配偶父母子女偿还购房贷款凡是在唐山市区域内单身职工贷款购房其父母可作为共同还款人提供还贷帮助已婚职工贷款购唐山2022715一人购房全家帮房双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助缴存职工在资阳市行政区域内购买自住住房可申请提取父母或子女住房公积金用于支付购房款缴资阳2022926存职工与父母或子女在资阳市行政区域内共同购买自住住房申请住房公积金贷款的不受缴存职工占该共同购买房屋产权份额的限制举行了存量房带抵押过户合并登记工作启动仪式成功办理云南首笔二手房带抵押过户合并昆明202283登记业务济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行公证等机构历时近半年积极探索在全国首二手房带押过户济南2022817次创新推出二手房带押过户登记新模式南京将全面推行二手房带押过户即存在抵押的房产不用提前还贷就能完成过户模式并深入南京2022921指导中国建设银行形成全流程闭环模式进一步优化业务办理流程数据来源各地方政府网站东吴证券研究所1440东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告供给端来看国家对房企的融资支持与信用保护持续加码从保项目到保部分主体转变针对停工项目与断贷风波7月中共中央政治局会议首次指出压实地方政府责任保交楼稳民生8月住建部等部门推出政策性银行专项借款支持已售逾期楼盘交付9月国开行向沈阳支付全国首笔保交楼专项借款各地方政府作为责任压实主体在积极推动保交楼方面出台了成立纾困基金加强项目账户款项监管返还资金弥补流动性缺口通过政府购买转为保障性租赁住房四类政策该类前期政策主要还是立足于保项目而2022年10月开始中债增为房企提供增信支持并全额担保中国银行间市场交易商协会宣布继续支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资随后的11月中国人民银行银保监会公布了关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知推出16条金融举措各项措施紧密相继落地六家国有大行相继宣布和房企建立战略合作关系11月28日晚间证监会对房企股权融资方面推出调整优化5项措施整体来看从交易商协会和中债增支持民营企业融资央行和银保监发布的金融支持房地产十六条到各大国有银行和房企签约授信额度再到当前证监会支持房地产企业股权融资等三支箭依次落地形成了信贷债务融资股权融资的多维度融资支持政策体系意味着政策导向彻底扭转保市场主体的思路彻底明确后续需要关注的核心是三支箭涉及的资金何时落地即房企资产负债表和现金流的真实改善情况以及明年销售端的拐点何时出现1540东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告表3中央房地产放松政策梳理部分数据来源政府网站东吴证券研究所2核心预期差中长期房地产市场需求稳定行业仍能维持12亿平的销售规模中枢我们在未来中国房地产市场规模还有多少空间报告中指出综合考虑城镇化进程改善性需求城市更新等中国房地产市场未来仍有较大发展空间房地产销售不会出现大幅下降房地产开发仍有巨量的市场空间未来很长一段时间依旧是支柱产业将逐步从高速转向中速高质量发展阶段近一年房地产市场低迷源于经济增速放缓疫情反复地产调控政策等多因素叠加短期市场主体缺少调整时间窗口和缓冲空间根据我们的测算预计2022年我国每年新增城镇居住需求约126亿平方米城镇常住人口增长居住条件改善城市更新需求分别占总需求的3673313022030年需求为12亿平方米城镇常住人口增长居住条件改善城市更新需求分别占总需求的26418322改善性需求将在2026年超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求整体来看至2030年商品住宅依旧能维持12亿平的销售规模中1640东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告枢是2015年的销售水平表4中国城镇常住人口年均居住需求拆分预测城镇常住人口年份亿城镇新增居住城市更新的居改善性居住需行政区划变动增加的居住需平方米需求总量住需求求的面积求2022E126763842302023E129773843302024E128753944302025E130763945302026E128733946302027E123663947302028E125673948302029E122643949302030E12061395030数据来源Wind东吴证券研究所图23至2030年商品住宅能维持12亿平销售规模图24改善性需求是未来最大的需求数据来源国家统计局东吴证券研究所数据来源国家统计局东吴证券研究所1预计至2030年新增城镇人口约11亿人带来住房需求年均76-61亿平方米新增城镇常住人口的居住需求城镇常住人口增量城镇人均住房面积其中每年约3亿平方米属于因行政区划变动产生的就地城镇化农民带房入城住房面积城镇人口自然增长农村人口进城均产生新的居住需求而因行政区划变动产生的就地城镇化人口农民带房入城不产生城镇新增居住需求我们观察到现有研究很少关注到就地城镇化现象并未对它进行单独剔除这将导致明显偏差未来我国人口增速城镇化率增速持续放缓未来城镇常住人口增加的居住需求将平稳下降1740东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告2预计2022-2030年城镇人均住房面积由347平方米增加到383平方米由此带来的改善性居住需求年均42-5亿平方米生活条件提升带来的改善性需求城镇常住人口数量人均面积增量一方面未来中国向高收入经济体行列迈进城镇居民对人均住房面积的需求还将进一步增加2021年中国城镇人均住房建筑面积按07系数折合为人均使用面积不足30平低于日本的329平德国的379平法国的34平另一方面中国家庭户规模迅速小型化带来更多的住房和更大的人均住房面积需求因生育率下滑晚婚不婚率提高年轻人婚后独立居住等因素家庭规模小型化是世界各国人口发展普遍趋势此外需要注意的是部分非户籍人群由于购房门槛限制无法购买商品住宅会使改善性居住需求的估算存在一定程度的低估随着后续户籍制度改革推进户籍管理政策会逐渐放开此类群体的改善性需求将会有效释放图25中国城镇人均住房使用面积在国际较小图26近年中国家庭户规模小型化速度较快9058070460503402302011000美国德国法国日本韩国中国奥地利俄罗斯1960196519701975198019851990199520002005201020152021人均住房面积平方米美国日本韩国中国城镇人均住房使用面积国际数据按全国人均的085系数折算数据来源各国统计部门东吴证券研究所数据来源各国统计部门东吴证券研究所3城市更新将主要以旧改代替棚改预计未来棚改效应将逐步减弱预计2022-2030年拆迁改造带来的住房需求约38-39亿平方米城市更新需求城镇存量拆迁率中国现有城镇住房成套率一套房子同时拥有厨房和卫生间约95并且尚有12的家庭居住在条件较差的平房存在住房更新需求2014-2018年间我国棚户区改造已完成大部分拆迁工作2020年底政策例行吹风会上住建部明确表示未来城市规划中要摒弃急功近利和大拆大建根据2017-2018年拆迁率变化趋势我们假设从2019年开始拆迁率在2018年拆迁率基础上每年下降003pct2022拆迁率约1152030年拆迁率线性降至0911840东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告表52000-2030年中国城镇2000年底前建成住宅占比2000-2030年各房龄住宅占比1949年以前1950-1959年1960-1969年1970-1979年1980-1989年1990-1999年200030162792379456200514081452249428201006051037159350201504030624118265202002010313711762022E01010310541332023E01010208451112024E0101020736902025E0101020528802026E0101020419712027E0101010310612028E0100010307522029E0100010205422030E010001020433数据来源Wind东吴证券研究所图272021年中国城镇住房成套率约95图28根据住建部棚户区开工数据计算2015-2018年拆迁率10015908070106050400530201000020152016201719851995200020052010201520202022E2018根据住建部公布棚户区改造开工数据计算拆迁率中国城镇住房成套率数据来源国家统计局东吴证券研究所数据来源国家统计局东吴证券研究所3供给侧调整推动行业格局优化31销售优质民企及龙头央国企销售企稳预计明年二季度后全国销售回暖2022年延续低迷态势金九银十不及预期房地产销售呈现分城市能级分化态势人口持续流入的一线市场较坚挺根据国家统计局数据2022年1-11月商品房累计销售面积同比下降223相比1-10月份的跌幅持平2022年11月百强房企全口径销售金额为6127亿元同比下降275降幅较上月缩小42pct环比降低01金九银十黯然失色11月房地产销售也未见明显起色销售低迷主要源于行业下行压力持续市场信心不足分城市能级看根据Wind的60城新房销售数据2022年1-11月一线二线三四线城市成交面积分别同比下降197331503人口持续流入1940东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业深度报告购房需求稳定的一线市场较坚挺成交同比下滑相对较少二线销售略显低迷但11月较910月同比跌幅有所收窄源于部分城市房企加大推盘促销力度叠加需求端政策放松刺激了销售如11月成都放松限购区域杭州松绑认房又认贷等综合考虑近期密集出台的政策落地仍需时间市场预期和信心不足具备惯性预计销售未来几个月继续磨底磨底期或最早将在2023年二季度结束2022年11月以来从交易商协会和中债增支持民营企业融资央行和银保监发布的金融支持房地产十六条到各大国有银行和房企签约授信额度再到证监会支持房地产企业股权融资等三支箭依次落地形成了信贷债务融资股权融资的多维度融资支持政策体系政策导向彻底扭转有望缓解市场对民营房企信用风险的担忧随着悲观预期修复及房企现金流压力缓解经营稳健的优质房企有望迎来销售反弹房地产行业仍是经济支柱其平稳发展是经济稳定发展的基石在市场需求信心不足供给偏弱的压力下2023年仍会出台宽松政策直至市场达到平稳期我们预计2023年一季度在行业惯性下滑的压力下同比小幅负增长二季度出现单月销售回正房地产销售迎来关键拐点的可能性增大分城市能级看预计2023年房地产市场销售分化态势或延续随着购房信心的逐步恢复北京上海新房销售将呈明显恢复态势广州政策发力后市场或逐渐企稳深圳则更是新房成交规模回升的领头羊二线城市基本面弹性不容小觑随着热点二线城市政策持续优化放松如杭州成都苏州等部分城市在稳定的需求支撑下有望与形成政策销量共振市场信心修复或略微滞后于一线城市三四线城市市场情绪仍有较大上升空间受热点都市圈城市群带动的区域情绪会率先转暖分房企性质看2022年末头部房企销售出现企稳迹象民企央国企销售热度分化加剧民企供给侧大幅缩量龙头房企表现欠佳但仍优于行业平均水平2022年1-11月央国企如华润置地招商蛇口保利发展的累计销售金额同比降幅为69118211优质民企如滨江集团龙湖集团同比降幅约为136267降幅较龙头央企表现欠佳但依旧优于行业平均水平其他已违约的民营房企则面临推货不足和信用缺失的双重打击销售的同比降幅普遍处于50-70区间从销售规模排名看根据中指院数据2022年1-11月我国房企全口径销售金额TOP20中仅有6家民企较2021年减少5家从单月房企去化率当月销售面积上市面积看2022年民营房企为保生存保现金流抓住时机加速去化同时减少新上市楼盘面积央国企则背靠稳定的购房者购买认可度在行业下行期也去化明显根据中指院数据2022年9-11月百强房企中央国企去化率分别为98115661044同比提升了196635460pct民企去化率分别为164222181292同比提升566918529pct民企单月去化率提升的主要原因一方面是借金九银十等传统销售旺季对现有楼盘促销保障现金流有稳定的回款补充另一方面是在此期间民企大幅减少了新楼盘的上市面积百强房企中31家民企在10月11月楼盘上市面积仅233205万平远比去年同期的645745万平规模下降也不及百强房企中前31家央国企的435444万平规模民企供给侧大幅缩量也侧面说明需求侧对央国企和民企的购买热情产生了较大分化2040东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分