日前，中央经济工作会议为明年房地产行业发展定下基调：扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。至此，行业供给侧利好尽出，政策体现出“放松—定调—全力支持”三步走；资金用途贯穿“项目—房企—行业”，由表及里满足多方需求；融资渠道“信贷—债券—股权”三箭齐发。
　　政策变化：“放松—定调—全力支持”三步走
　　2022年四季度以来，房地产行业融资政策密集推出，各类融资渠道不断打通，融资资金大规模释放。从政策释放走向来看，大致遵循“放松—定调—全力支持”的路径。
　　放松—11月8日，交易商协会率先放出“第二支箭”，推动民营企业发债融资，多家民企在增信模式的支持下成功发行债券。随后多部门联合发布“金融16条”措施，半个月内万亿级信贷意向资金快速与房企匹配。11月28日证监会推出股权融资方面调整优化的5项措施，30余家上市房企公布股权融资计划。
　　定调—在各项放松政策下，融资资金到位及时且迅速，说明资金供给、需求双方均对以上措施做出了积极相应，也为明年房地产行业发展基调的定调做好了铺垫。12月16日，中央经济工作会议确定提到：满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
　　全力支持—在中央经济工作会议定调的基础上，央行、证监会、银保监会陆续发声，从不同方面改善行业融资需求，化解行业风险。自此可以看出两个信号，一是融资覆盖面的广泛性，明年将继续支持保交付项目、房企合理需求、及收并购等方面的融资；二是融资资金的持续性，明年各渠道资金将继续保持积极投放的节奏，满足各方合理需求，支持行业平稳发展。

研究报告全文：三支箭开弓满月5万亿资金救房企日前中央经济工作会议为明年房地产行业发展定下基调扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况至此行业供给侧利好尽出政策体现出放松定调全力支持三步走资金用途贯穿项目房企行业由表及里满足多方需求融资渠道信贷债券股权三箭齐发一政策变化放松定调全力支持三步走2022年四季度以来房地产行业融资政策密集推出各类融资渠道不断打通融资资金大规模释放从政策释放走向来看大致遵循放松定调全力支持的路径放松11月8日交易商协会率先放出第二支箭推动民营企业发债融资多家民企在增信模式的支持下成功发行债券随后多部门联合发布金融16条措施半个月内万亿级信贷意向资金快速与房企匹配11月28日证监会推出股权融资方面调整优化的5项措施30余家上市房企公布股权融资计划定调在各项放松政策下融资资金到位及时且迅速说明资金供给需求双方均对以上措施做出了积极相应也为明年房地产行业发展基调的定调做好了铺垫12月16日中央经济工作会议确定提到满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况全力支持在中央经济工作会议定调的基础上央行证监会银保监会陆续发声从不同方面改善行业融资需求化解行业风险自此可以看出两个信号一是融资覆盖面的广泛性明年将继续支持保交付项目房企合理需求及收并购等方面的融资二是融资资金的持续性明年各渠道资金将继续保持积极投放的节奏满足各方合理需求支持行业平稳发展表2022年11月以来房地产行业融资政策汇总时间会议内容20221216中央经济工作会议确定明年行业发展基调要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况20221220央行传达学习中央经济工作会议精神对于房地产行业要着重抓好以下工作满足行业合理融资需求支持刚性和改善性住房需求引导金融机构支持房地产行业重组并购推动防范化解优质头部房企风险改善头部房企资产负债状况20221221证监会研究部署贯彻中央经济工作会议精神中提出要助力房地产发展模式转型其中特别提到允许符合条件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组加快打造保障性租赁住房REITs板块20221223银保监会认真学习贯彻中央经济工作会议精神全力支持房地产市场平稳发展将加大力度落实已出台的金融支持政策扎实做好保交楼保民生保稳定工作稳定房地产开发贷款投放积极满足优质头部房企合理融资需求做好房地产并购融资支持数据来源中指研究院综合整理二资金投放项目房企行业由表及里满足多方需求从近期的政策组合可以看出资金投放对象从项目房企行业三个层次形成了递进关系资金用途由表及里满足不同层面需求在解决既有的保交付项目房企流动性紧张问题后开始大力解决当下行业的两个根本性问题即资产负债比例不合理问题风险资产重组问题1信贷资金投放规模最大信贷资金是房企最主要的融资构成也是本轮投放规模最大涉及主体最多的融资类型从已公布的意向资金用途来看最主要资金流向的仍是面向项目的开发贷保交付资金其次为偿还债务保函等帮助企业释放受限流动性方面2发债融资落地最快发债融资曾经为房企重要的融资渠道之一但在过去的一年里海外债渠道基本关闭信用债对民企发债不甚友好仍具有发债资格的企业寥寥无几随着增信政策的一再优化民企发债融资快速落地目前已有越来越多的房企递交了发行计划增信方式也由中债增的独家支持扩展到央地合作帮助更多的民企加入到发债融资的行列中来3股权融资助力解决高负债及并购重组问题与股权融资不同信贷融资与发债融资只是短期内规模下滑但长期以来从未中断而上市房企股权融资已经寂静了很久特别是借壳上市是时隔12年后的首次重启与前两类渠道相比股权融资的意义更重大对行业带来的影响也更深远1股东增加投资提升公司形象股权融资为房企新增了一条融资方式即向股东而不是债权人募集资金特别是从目前上市房企公布的增发预案来看不少民企是大股东或实控人进行增发股权认购投资人就是公司的决策人熟悉公司情况与公司利益一致大股东或实控人直接以现金形式补充权益资本有利于提升公司资本形象提振投资人信心2改善资产负债表信贷债权融资对房企来说是增加了有息债务加大了负债端规模对资产负债表无实质性改善甚至有可能进一步拉高负债率股权融资则直接拉升权益资本是最直接有效的改善资产负债表行为也符合当前监管方一再强调的任务3借壳上市加速行业并购重组与上市房企股权融资不同借壳上市为没有能力直接股权融资的房企开辟了新思路一方面为非上市房企增添了股权融资的新渠道另一方面为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会允许符合条件的房地产企业通过重组借壳上市重组对象须为房地产行业上市公司可同时盘活两类存量资源对于拥有土储资源的非上市企业可以借机将地产部分分剥上市有利于盘活优质资产通过资本市场的认证开辟股权融资这一新的融资渠道对于被重组的企业一方面获得优质资产的注入另一方面借助优质房企的加持重新获得融资能力起到盘活存量风险资产的作用从企业角度来看双方均可借机实现扩大资产提升权益规模进而实现资产负债表的优化从行业角度来看加快了行业资产并购重组风险出清的进程4全链条融资加速允许房地产和建筑等密切相关行业的上市公司实施涉房重组则是通过同行业上下游整合实现扩大股权融资的实施范围金融16条已提出稳定建筑企业信贷投放本次政策再度强调上下游企业协同融资的重要性合理性有利于全链条改善流动性紧张的情况三支持方式信贷债券股权三箭齐发房企融资渠道已形成信贷债券股权三箭齐发的稳定局面并且通过监管方金融机构股东共同发力截至目前已有大笔资金通过不同渠道输入项目企业1信贷资金近5万亿自从金融支持16条发布实施以来据不完全统计近期有120多家房地产企业获得银行授信从获得授信的银行个数来看万科最多为15家其次是绿城13家然后是美的置业12家从获得授信额度看万科绿城均超过4000亿元其次碧桂园超过3000亿元然后是美的置业1000亿元从银行端来看60余家银行机构落实政策精神积极向房企授信总额度超过48万亿元120多家获得授信房企端万科绿城碧桂园授信规模超3000亿银行端60余家银行提供授信总额度超48万亿2增信协同无担保债券同步发行11月以来民企积极申请储架式注册发行债券意向发行规模超千亿表2022年11月以来民企债券意向发行额度企业时间意向发行额度亿元美的置业20221114150龙湖集团20221115200新城控股20221117150万科20221122280金地20221122150金辉2022112420旭辉控股集团20221125150绿城中国20221129110数据来源中指研究院综合整理而通过增信担保已发行的债券共10笔融资总额933亿元其中央地合作模式下发行163亿元民企及混合所有制发行的无担保信用债共51亿元其中部分企业增信债券与无担保债券同时发行增信担保有效拉动了民企债券融资表2022年11月以来民企及混合所有制企业信用债发行统计单位亿元企业无担保中债增提供央地合作提总计增信供增信碧桂园810220滨江88金辉1212龙湖集团2020美的置业151525325万科2020新城控股2020新希望118118总计51771631443数据来源中指数据CREIS3股权融资覆盖范围广泛股权融资信号发出后已有30余家房企宣布配股或定向增发计划从房企属性来看央国企民企混合所有制均有参与从企业当前状态来看不仅包含优质房企也有出险房企从融资对象来看大股东或实控人母公司金融机构均有出现从融资目的来看项目开发偿还境内外债务补充流动资金为主要用途还有部分企业明确提出用来购买股权资产表2022年11月以来房企股权融资公告统计房企融资额度类型主要用途碧桂园3872亿港元配股偿还境外债务营运资金碧桂园4806亿港元配股偿还境外债务营运资金雅居乐78亿港元配股偿还境外债务营运资金雅居乐617亿港元配股偿还债务一般企业用途北新路桥未确定定向增发项目建设和日常经营世茂股份未确定定向增发保交楼保民生项目开发偿还债务补充流动资金等建发国际8亿港元定向增发偿还借款一般营运资金新湖中宝未确定定向增发保交楼保民生相关的房地产项目棚户区及旧城改造补充流动资金偿还债务等天地源未确定定向增发保交楼保民生相关的房地产项目补充流动资金偿还债务等陆家嘴未确定定向增发位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产华夏幸福未确定定向增发保交楼保民生相关的房地产项目补充流动资金偿还债务等金科股份未确定定向增发保交楼保民生相关的房地产项目棚户区及旧城改造补充流动资金偿还债务等冠城大通定向增发收并购保交付补充流动资金偿还债务等福星股份134亿元定向增发项目建设补充流动资金嘉凯城1025亿元定向增发偿还债务补充流动资金外高桥未确定定向增发项目开发补充流动资金华发股份不超过60亿元定向增发项目建设补充流动资金绿地控股未确定定向增发保交楼保民生相关的房地产项目补充流动资金偿还债务等迪马股份未确定定向增发保交楼保民生相关的房地产项目补充流动资金偿还债务等格力地产超过8亿元定向增发拟收购珠免集团100股权大名城不超过30亿元定向增发项目开发补充流动资金中华企业未确定定向增发保交楼保民生相关的房地产项目补充流动资金偿还债务等新城发展1943亿港元配股偿还境外债务营运资金西藏城投未确定定向增发保交楼保民生相关的房地产项目棚户区及旧城改造补充流动资金偿还债务等德信中国2361亿港元配股现有业务的发展偿还现有债务及补充公司运营资金中原建业275亿港元配股4998用于政府代建业务的发展4498用于资本代建业务发展招商蛇口未确定定向增发购买深投控持有的南油集团24股权招商前海实业289股权合景泰富467亿港元配股现有债务的再融资及一般企业用途三湘印象不超过16亿定向增发项目开发补充流动资金旭辉946亿港元配股偿还债务一般企业用途荣盛发展不超过30亿元定向增发项目开发补充流动资金新黄浦未确定定向增发保交楼保民生相关的房地产项目旧城改造项目长租房项目等开发建设补充流动资金偿还债务等用途数据来源企业公告中指研究院综合整理四总结供给端支持就位需求端有待加力供给端全力支持行业融资修复中央经济工作会议已经为行业发展方向定下基调政策方面将继续满足项目交付房企经营并购重组三方合理融资需求保证融资覆盖面的广泛性信贷债券股权三条主要融资渠道将继续维持开放状态保证融资资金的持续性在行业供给端利好尽出的背景下房企筹资端流动性紧张问题将得以明显改善需求端修复拉动销售回款才是根本之道企业要抓住当前融资窗口期根据自身情况积极对接资金供给方补充流动性更要借助融资力量拉动销售端推动经营端流动性回暖从根本上解决流动性问题此外刘鹤副总理此前讲话中提到针对房地产行业正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖在供给侧发力的同时新举措如果可以针对需求端进行改善企业则有望在经营端也快速实现流动性回暖