行业：销售复苏缓慢，基本面全年承压。1从统计局数据来看，2022年1-11月商品房销售额累计118648亿元，同比-26.6%，降幅较前值扩大0.6个百分点；销售面积累计121250万平方米，同比-23.3%，降幅较前值扩大1,0个百分点；销售均价9785元/㎡，累计同比-4.3%，较前值收窄0.6个百分点。11月单月，商品房销售额9816亿元，同比-32.2%，降幅较前值扩大8.5个百分点；销售面积10071万平方米，同比-33.3%，降幅较前值扩大10.0个百分点；销售均价9747元/㎡，环比+0.6%。11月销售走弱主要由于多地疫情防控，一方面影响了案场销售工作的开展，另一方面加重了购房者的观望情绪。
　　受第一波疫情感染高峰的影响，12月销售数据有所承压，往年“翘尾”行情并未出现。从日频数据跟踪来看，销售持续承压。2022年截至12月24日，30城商品房成交面积14225万㎡，同比-28%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-32%、-33%、-11%。随着疫情感染高峰过去，后续疫情对房地产销售的直接影响将逐步减弱，而随着经济的恢复，购房者的信心也会逐步重筑。
　　板块：12月有所回调，估值仍有修复空间。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌8.3%，跑输沪深300指数11.1个百分点，在31个行业中排第30名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为7.4倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高20.6%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低27.2%，估值仍有较大修复空间。
　　投资策略：政策加码预期不变，关注修复性机会。继11月针对房地产企业融资端的利好政策频出后，房地产行业支柱地位被频频提及，12月中的《纲要》虽提“房住不炒”，但房地产市场平稳健康发展依旧重要，合理自住需求政策加码预期不变。尽管当前地产基本面尚未反转，但随着稳地产支持政策的不断出台，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债也逐步渡过最艰难的时候，地产股修复机会到来。重磅政策的持续落地，配合基本面困境反转，地产股值得拥有。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。1月组合推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。
　　风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。
　　

研究报告全文：证券研究报告2023年01月01日房地产行业2023年1月投资策略超配基本面复苏缓慢政策加码预期不变核心观点行业研究行业投资策略行业销售复苏缓慢基本面全年承压1从统计局数据来看2022年1-11房地产月商品房销售额累计118648亿元同比-266降幅较前值扩大06个百超配维持评级分点销售面积累计121250万平方米同比-233降幅较前值扩大10证券分析师任鹤证券分析师王粤雷个百分点销售均价9785元累计同比-43较前值收窄06个百分010-880053150755-81981019点11月单月商品房销售额9816亿元同比-322降幅较前值扩大85renheguosencomcnwangyueleiguosencomcnS0980520040006S0980520030001个百分点销售面积10071万平方米同比-333降幅较前值扩大100证券分析师王静个百分点销售均价9747元环比0611月销售走弱主要由于多地021-60893314疫情防控一方面影响了案场销售工作的开展另一方面加重了购房者的观wangjing20guosencomcnS0980522100002望情绪市场走势受第一波疫情感染高峰的影响12月销售数据有所承压往年翘尾行情并未出现从日频数据跟踪来看销售持续承压2022年截至12月24日30城商品房成交面积14225万同比-28其中长三角华南华中西南华北东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26-32-33-11随着疫情感染高峰过去后续疫情对房地产销售的直接影响将逐步减弱而随着经济的恢复购房者的信心也会逐步重筑板块12月有所回调估值仍有修复空间自上期策略报告发布至今房地产板块下跌83跑输沪深300指数111个百分点在31个行业中排第30名根据Wind一致预期按最新收盘日计板块2023年动态PE为74资料来源Wind国信证券经济研究所整理倍比2019年1月3日的底部估值水平61倍动态PE高206比2021相关研究报告年估值水平102倍动态PE低272估值仍有较大修复空间统计局11月房地产数据点评-基本面受疫情冲击持续承压需求端政策加码预期不变2022-12-16投资策略政策加码预期不变关注修复性机会继11月针对房地产企业房地产行业专题-把握政策历史性机遇迎接房地产行业新生华夏中证全指房地产ETF投资价值分析2022-11-30融资端的利好政策频出后房地产行业支柱地位被频频提及12月中的纲房地产行业2022年12月投资策略-转向性政策频出把握修复性大机会2022-11-29要虽提房住不炒但房地产市场平稳健康发展依旧重要合理自住需房地产行业重大事件点评-转向性政策持续演绎股权融资全求政策加码预期不变尽管当前地产基本面尚未反转但随着稳地产支持政面放开2022-11-28房地产行业2023年度策略-幽而复明2022-11-25策的不断出台政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束共同带来地产贝塔行情中长期看地产股债也逐步渡过最艰难的时候地产股修复机会到来重磅政策的持续落地配合基本面困境反转地产股值得拥有我们看好三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块1月组合推荐保利发展万科A金地集团招商积余风险提示1后续政策落地效果不及预期2疫情等因素致行业基本面超预期下行3房企信用风险事件超预期冲击请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告内容目录行业销售复苏缓慢基本面全年承压4板块12月有所回调估值仍有修复空间8投资策略政策加码预期不变关注修复性机会9风险提示10免责声明11请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告图表目录图1商品房销售额累计同比增速4图2商品房销售额单月同比增速4图3商品房销售面积累计同比增速4图4商品房销售面积单月同比增速4图5商品房销售均价累计同比增速5图6商品房销售均价单月同比增速5图730城商品房单日成交面积万5图830城商品房累计成交面积同比5图9分区域商品房累计成交面积同比6图10历年30城商品房累计成交面积万6图11房地产开发投资累计同比增速6图12房地产开发投资单月同比增速6图13到位资金累计同比增速7图14到位资金单月同比增速7图15国内贷款占比vs销售回款占比7图16国内贷款拉动vs销售回款拉动7图17新开工面积累计同比增速8图18新开工面积单月同比增速8图19竣工面积累计同比增速8图20竣工面积单月同比增速8图21上期报告发布至今主流地产股涨幅9图22地产板块PE变化9图23上期报告发布至今各板块涨幅9错误未找到图形项目表请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告行业销售复苏缓慢基本面全年承压从统计局数据来看2022年1-11月商品房销售额累计118648亿元同比-266降幅较前值扩大06个百分点销售面积累计121250万平方米同比-233降幅较前值扩大10个百分点销售均价9785元累计同比-43较前值收窄06个百分点11月单月商品房销售额9816亿元同比-322降幅较前值扩大85个百分点销售面积10071万平方米同比-333降幅较前值扩大100个百分点销售均价9747元环比0611月销售走弱主要由于多地疫情防控一方面影响了案场销售工作的开展另一方面加重了购房者的观望情绪图1商品房销售额累计同比增速图2商品房销售额单月同比增速资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理图3商品房销售面积累计同比增速图4商品房销售面积单月同比增速资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告图5商品房销售均价累计同比增速图6商品房销售均价单月同比增速资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理受第一波疫情感染高峰的影响12月销售数据有所承压往年翘尾行情并未出现从日频数据跟踪来看销售持续承压2022年截至12月24日30城商品房成交面积14225万同比-28其中长三角华南华中西南华北东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26-32-33-11随着疫情感染高峰过去后续疫情对房地产销售的直接影响将逐步减弱而随着经济的恢复购房者的信心也会逐步重筑图730城商品房单日成交面积万图830城商品房累计成交面积同比资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5证券研究报告图9分区域商品房累计成交面积同比图10历年30城商品房累计成交面积万资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理开发投资继续恶化2022年1-11月房地产开发投资完成额累计为123863亿元同比-98降幅较前值扩大10个百分点11月单月开发投资完成额为9918亿元同比-199降幅较前值扩大了39个百分点开发投资表现较差主要有两方面因素一是房企资金压力较大施工活动开展受到影响导致建安投资支撑减弱二是房企投资意愿不足土地市场热度持续走低土地购置费也对开发投资造成了拖累到位资金降幅扩大2022年1-11月房企到位资金累计为136313亿元同比-257降幅较前值扩大10个百分点11月单月到位资金为10833亿元同比-354降幅较前值扩大94个百分点拆解房企资金来源其中销售回款即按揭贷款定金及预收款两项之和占比维持稳定国内贷款占比持续走低图11房地产开发投资累计同比增速图12房地产开发投资单月同比增速资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容6证券研究报告图13到位资金累计同比增速图14到位资金单月同比增速资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理图15国内贷款占比vs销售回款占比图16国内贷款拉动vs销售回款拉动资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理新开工受销售表现低迷房企投资意愿较弱的影响依旧较大2022年1-11月新开工面积累计111632万平方米同比-389降幅较前值扩大11个百分点11月单月新开工面积7910亿元同比-508降幅较前值扩大157个百分点竣工仍待修复2022年1-11月竣工面积累计55709万平方米同比-190降幅较前值扩大03个百分点11月单月竣工面积9144万平方米同比-202降幅较前值扩大108个百分点请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容7证券研究报告图17新开工面积累计同比增速图18新开工面积单月同比增速资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理图19竣工面积累计同比增速图20竣工面积单月同比增速资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理板块12月有所回调估值仍有修复空间自上期策略报告发布至今房地产板块下跌83跑输沪深300指数111个百分点在31个行业中排第30名根据Wind一致预期按最新收盘日计板块2023年动态PE为74倍比2019年1月3日的底部估值水平61倍动态PE高206比2021年估值水平102倍动态PE低272估值仍有较大修复空间请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8证券研究报告图21上期报告发布至今主流地产股涨幅图22地产板块PE变化资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图23上期报告发布至今各板块涨幅资料来源Wind国信证券经济研究所整理投资策略政策加码预期不变关注修复性机会继11月针对房地产企业融资端的利好政策频出后房地产行业支柱地位被频频提及12月中的纲要虽提房住不炒但房地产市场平稳健康发展依旧重要合理自住需求政策加码预期不变尽管当前地产基本面尚未反转但随着稳地产支持政策的不断出台政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束共同带来地产贝塔行情中长期看地产股债也逐步渡过最艰难的时候地产股修复机会到来重磅政策的持续落地配合基本面困境反转地产股值得拥有我们看好三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块1月组合推荐保利发展万科A金地集团招商积余请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容9证券研究报告风险提示1后续政策落地效果不及预期2疫情等因素致行业基本面超预期下行3房企信用风险事件超预期冲击请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容10证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级类别级别说明买入股价表现优于市场指数20以上股票增持股价表现优于市场指数10-20之间投资评级中性股价表现介于市场指数10之间卖出股价表现弱于市场指数10以上超配行业指数表现优于市场指数10以上行业中性行业指数表现介于市场指数10之间投资评级低配行业指数表现弱于市场指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订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