事项：
　　近日克而瑞公布2022年百强房企销售数据。
　　平安观点：
　　百强销售全年降幅超四成，12月单月降幅略微扩大。受房价下行、新房交付与收入预期等担忧，2022年楼市成交大幅承压，克而瑞百强房企全年销售额7.3万亿元，同比下降42.3%，销售面积4.5亿平米，同比下降46.7%；其中12月单月销售额7542亿元、销售面积4645万平米，同比分别下降31.5%、34.9%，较11月扩大3.9个、1.1个百分点，或一定程度上受近期防疫政策调整、客户到访看盘人数减少影响。短期来看，考虑春节临近叠加疫情扰动、收入预期仍偏谨慎等影响，成交或延续低位，中期随着政策效果显现、经济预期好转、交付问题缓解，楼市成交有望逐步改善，维持2023年全国销售面积同比降4.5%、销售额同比降5.6%的判断。
　　TOP1-10累计降幅最小，千亿房企降至20家。从销售门槛看，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企2022年销售金额分别下滑41.3%、41.6%、51.7%、52.8%、42.8%，销售达千亿的房企数量仅20家，较2021年43家大幅减少。从各梯队表现看，TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企2022年销售金额分别下滑33.2%、41.5%、52.2%、54.1%、43.6%，其中TOP1-10房企以央国企为主、销售表现优于其他梯队。预计2023年房企销售表现延续分化，高信用房企凭借品牌背书、融资与拿地优势有望进一步扩大市场份额。
　　仅越秀、滨江完成全年目标，碧桂园、保利、万科位居销售前三。从目标完成度看，公开披露2022年销售目标的10家房企中，仅越秀、滨江完成销售目标。从销售增速看，据克而瑞统计，百强房企中近9成2022年销售同比下滑，降幅大于50%的企业数量达36家，下滑20%-50%为32家，下滑0%-20%为21家，实现增长的为11家；我们重点监测的30家主流房企中仅越秀地产实现正增长（同比增9.4%至1260亿元），建发股份、华发股份、华润置地、滨江集团、招商蛇口、保利发展销售额降幅在20%以内，分别下滑0.8%、1.4%、4.6%、9.0%、10.5%、14.5%。从销售金额看，碧桂园、保利、万科、华润、中海位居销售前五，全年销售额分别为4643亿元、4573亿元、4202亿元、3013亿元、2955亿元，前三房企销售差距有所缩窄。
　　投资建议：受防疫政策调整等影响，12月百强房企销售降幅环比略有扩大，全年降幅超四成。楼市销售压力犹存、中央经济工作会议强调“要确保房地产市场平稳发展”、“满足行业合理融资需求”、“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”背景下，近期南京、东莞、佛山等高能级城市陆续松绑限购，后续需求端支持仍然可期。从房企表现看，高信用房企全年销售表现明显占优，近期万科、保利、华发等房企积极把握股权融资放开的机会，有望进一步降低负债、扩充资金实力，实现市场份额继续提升。投资建议方面，我们强调当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险：政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前行业下行压力、房企资金风险仍存，若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市持续遇冷，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。

研究报告全文：行房地产业2023年01月02日报行业点评告百强销售降幅超四成行业格局加速洗牌强于大市维持事项近日克而瑞公布2022年百强房企销售数据行情走势图平安观点百强销售全年降幅超四成12月单月降幅略微扩大受房价下行新房行交付与收入预期等担忧2022年楼市成交大幅承压克而瑞百强房企全业年销售额73万亿元同比下降423销售面积45亿平米同比下降点467其中12月单月销售额7542亿元销售面积4645万平米同比分别下降315349较11月扩大39个11个百分点或一定程度上评受近期防疫政策调整客户到访看盘人数减少影响短期来看考虑春节临近叠加疫情扰动收入预期仍偏谨慎等影响成交或延续低位中相关研究报告期随着政策效果显现经济预期好转交付问题缓解楼市成交有望逐平安证券行业周报房地产中财办释放积极信号南京持续优化调控政策强于大市20221227步改善维持2023年全国销售面积同比降45销售额同比降56的平安证券行业周报房地产扩大内需与防范风判断险地产政策支持可期强于大市20221218TOP1-10累计降幅最小千亿房企降至20家从销售门槛看TOP10证券分析师TOP20TOP30TOP50TOP100房企2022年销售金额分别下滑杨侃投资咨询资格编号413416517528428销售达千亿的房企数量仅20S1060514080002家较2021年43家大幅减少从各梯队表现看TOP1-10TOP11-BQV514YANGKAN034pingancomcn20TOP21-30TOP31-50TOP51-100房企2022年销售金额分别下郑南宏投资咨询资格编号滑332415522541436其中TOP1-10房企以央国S1060521120001企为主销售表现优于其他梯队预计2023年房企销售表现延续分化ZHENGNANHONG873pingancomcn高信用房企凭借品牌背书融资与拿地优势有望进一步扩大市场份额仅越秀滨江完成全年目标碧桂园保利万科位居销售前三从目标完成度看公开披露2022年销售目标的10家房企中仅越秀滨江完证成销售目标从销售增速看据克而瑞统计百强房企中近9成2022年销售同比下滑降幅大于50的企业数量达36家下滑20-50为32券家下滑0-20为21家实现增长的为11家我们重点监测的30家主研流房企中仅越秀地产实现正增长同比增94至1260亿元建发股究份华发股份华润置地滨江集团招商蛇口保利发展销售额降幅在20以内分别下滑08144690105145报从销售金额看碧桂园保利万科华润中海位居销售前五全年告销售额分别为4643亿元4573亿元4202亿元3013亿元2955亿元前三房企销售差距有所缩窄投资建议受防疫政策调整等影响12月百强房企销售降幅环比略有扩大全年降幅超四成楼市销售压力犹存中央经济工作会议强调要确保房地产市场平稳发展满足行业合理融资需求要因城施策支持请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评刚性和改善性住房需求背景下近期南京东莞佛山等高能级城市陆续松绑限购后续需求端支持仍然可期从房企表现看高信用房企全年销售表现明显占优近期万科保利华发等房企积极把握股权融资放开的机会有望进一步降低负债扩充资金实力实现市场份额继续提升投资建议方面我们强调当前行业政策风向加速转变短期政策博弈及股权融资主题机会仍存中期行业筑底企稳基本面修复将推动行情延续短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团新城控股等持续关注积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企保利发展招商蛇口中国海外发展滨江集团万科A等同时建议关注物业管理企业及产业链机会如碧桂园服务新城悦服务东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等风险提示1政策改善及时性低于预期风险政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大调整时间拉长对行业发展产生负面影响2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险当前行业下行压力房企资金风险仍存若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市持续遇冷多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评图表1克而瑞百强房企2022年销售金额下滑42资料来源克而瑞平安证券研究所图表2资料来源克而瑞平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评图表330家主流房企销售表现单位亿元资料来源克而瑞公司公告平安证券研究所注2022年12月数据来自克而瑞绿地控股阳光城金科股份荣盛发展滨江集团建发股份华发股份数据来自克而瑞其他来自公告标红公司为权益口径请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容平安证券研究所投资评级股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利平安证券研究所电话4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金融中上海市陆家嘴环路1333号平安金融北京市西城区金融大街甲9号金融街中心B座25层大厦26楼心北楼16层邮编518033邮编200120邮编100033