事件：
　　12月31日，克而瑞发布2022年12月房地产公司销售排行，保利发展单月销售排名第一，实现销售金额572亿元，华润、万科单月销售额分别为496、430亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期452亿元降至430亿元。12月单月销售过百亿房企为19家，较去年同期减少15家，对比2020年同期减少26家。
　　点评：
　　12月房企销售额环比+29%，同比-30%、较前值+2.5pct，销售降幅持续收窄。2022年12月，50家房企单月销售金额6,124亿元，环比+29%，较21年同比-30%、较前值+2.5pct，单月销售同比降幅继续收窄；销售面积为3,391万方，环比+19%，较21年同比-41%、较前值-1pct。虽然房企销售已经连续17个月大幅下降，历史上较为罕见，但考虑到近期供给端三箭齐下推动房企信用修复，需求端高能级城市四限政策加速放松，叠加疫情改善、基数走低等积极因素逐步出现，我们认为后续销售基本面将逐步修复，但同时考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势，因而预计销售改善节奏也会慢于以往周期，但弱复苏环境也将创造更长的政策友好期，有利于房地产行业以及优质房企的健康稳定发展。值得关注的是，我们预计2023年行业结构弹性将更强，一二线城市基本面弹性将更强；优质房企基本面弹性将更强，并集中度将进一步提升；并且我们认为一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。
　　12月单月销售：保利、华润、万科排名前三，优质房企改善明显、分化持续加大。从单月销售来看，保利销售排名第一，华润、万科分别位列二三。其中，碧桂园280亿（YOY-6%）、万科430亿（YOY-32%）、保利572亿（YOY+56%）、融创81亿（YOY-83%）、华润496亿（YOY+10%）、中海388亿（YOY-2%）、招蛇426亿（YOY-3%）、世茂71亿（YOY-37%）、绿城373亿（YOY+17%）、金地204亿（YOY-15%）、旭辉62亿（YOY-71%）、中南68亿（YOY-53%）、龙湖200亿（YOY-50%）、阳光城14亿（YOY-86%）、金科35亿（YOY-74%）、新城71亿（YOY-66%）、建发房产255亿（YOY+10%）、滨江204亿（YOY+40%）、华发178亿（YOY-8%）、越秀231亿（YOY+15%）等。12月房企销售连续17个月普降，改善趋势确定，但企业分化明显加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：保利+56%、滨江+40%、仁恒+24%、绿城+17%、越秀+15%、华润+10%、建发+10%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　前12月累计销售：碧桂园、保利、万科排名前三，累计销售普降中房企分化加大。从累计销售来看，碧桂园位列第一，保利、万科位列二、三。其中，碧桂园4,643亿（YOY-39%）、保利4,573亿（YOY-15%）、万科4,202亿（YOY-33%）、融创1,692亿（YOY-72%）、中海2,955亿（YOY-20%）、招蛇2,926亿（YOY-10%）、金地2,218亿（YOY-23%）、华润3,013亿（YOY-5%）、世茂865亿（YOY-68%）、绿城3,003亿（YOY-14%）、金茂1,550亿（YOY-34%）、龙湖2,033亿（YOY-30%）、旭辉1,237亿（YOY-50%）、阳光城428亿（YOY-77%）、中南640亿（YOY-68%）、新城1,165亿（YOY-50%）、金科671亿（YOY-64%）、建发房产1,703亿（YOY0%）、滨江1,539亿（YOY-9%）、华发1,202亿（YOY -1%）、越秀1,260亿（YOY+9%）等。2022年全年，尽管大多数房企销售均呈现下滑态势，但分化趋势也更为显著，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+9%、建发房产0%、华发-1%、仁恒-1%、华润-5%、滨江-9%、招蛇-10%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　投资分析意见：地产销售曲折复苏，未来结构弹性可期，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、建发股份、华发股份、滨江集团、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国、新城发展；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

研究报告全文：行业及产房地产业2023年01月02日行地产销售曲折复苏未来结构弹性可期业研究看好2022年12月房企销售数据点评行业点评相关研究事件多部门发声支持住房消费推动改善房12月31日克而瑞发布2022年12月房地产公司销售排行保利发展单月销售排名第一实现销证企资产负债表-地产及物管行业周报售金额572亿元华润万科单月销售额分别为496430亿元排名第二三前三门槛从去年同期452亿元降至430亿元12月单月销售过百亿房企为19家较去年同期减少15家对比2020券20221217-202212232022年同期减少26家研年12月25日究点评报住房改善列为扩内需首位考虑新举措12月房企销售额环比29同比-30较前值25pct销售降幅持续收窄2022年12月50告提振市场-地产及物管行业周报家房企单月销售金额6124亿元环比29较21年同比-30较前值25pct单月销售同比20221210-202212162022降幅继续收窄销售面积为3391万方环比19较21年同比-41较前值-1pct虽然房企销售已经连续17个月大幅下降历史上较为罕见但考虑到近期供给端三箭齐下推动房企信用修复年12月18日需求端高能级城市四限政策加速放松叠加疫情改善基数走低等积极因素逐步出现我们认为后续销售基本面将逐步修复但同时考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱推动改善路径将呈现L型曲折性弱复苏走势因而预计销售改善节奏也会慢于以往周期但弱复苏环境也将创造更长的政策友好期有利于房地产行业以及优质房企的健康稳定发展值得关注的是我们预计2023年行业结证券分析师构弹性将更强一二线城市基本面弹性将更强优质房企基本面弹性将更强并集中度将进一步提升袁豪A0230520120001并且我们认为一二线城市将进入政策销量共振优质房企将进入长短期成长共振yuanhaoswsresearchcom陈鹏A023052111000212月单月销售保利华润万科排名前三优质房企改善明显分化持续加大从单月销售来看chenpengswsresearchcom保利销售排名第一华润万科分别位列二三其中碧桂园280亿YOY-6万科430亿YOY-32保利572亿YOY56融创81亿YOY-83华润496亿YOY10联系人中海388亿YOY-2招蛇426亿YOY-3世茂71亿YOY-37绿城373亿YOY17陈鹏金地204亿YOY-15旭辉62亿YOY-71中南68亿YOY-53龙湖200亿YOY-50862123297818chenpengswsresearchcom阳光城14亿YOY-86金科35亿YOY-74新城71亿YOY-66建发房产255亿YOY10滨江204亿YOY40华发178亿YOY-8越秀231亿YOY15等12月房企销售连续17个月普降改善趋势确定但企业分化明显加剧主流企业中销售同比排名靠前的房企为保利56滨江40仁恒24绿城17越秀15华润10建发10等显著好于行业预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大推动优质房企的销售集中度将进一步提升前12月累计销售碧桂园保利万科排名前三累计销售普降中房企分化加大从累计销售来看碧桂园位列第一保利万科位列二三其中碧桂园4643亿YOY-39保利4573亿YOY-15万科4202亿YOY-33融创1692亿YOY-72中海2955亿YOY-20招蛇2926亿YOY-10金地2218亿YOY-23华润3013亿YOY-5世茂865亿YOY-68绿城3003亿YOY-14金茂1550亿YOY-34龙湖2033亿YOY-30旭辉1237亿YOY-50阳光城428亿YOY-77中南640亿YOY-68新城1165亿YOY-50金科671亿YOY-64建发房产1703亿YOY0滨江1539亿YOY-9华发1202亿YOY-1越秀1260亿YOY9等2022年全年尽管大多数房企销售均呈现下滑态势但分化趋势也更为显著主流企业中销售同比排名靠前的房企为越秀9建发房产0华发-1仁恒-1华润-5滨江-9招蛇-10等显著好于行业预计这种分化在后续也将进一步加大推动优质房企的销售集中度将进一步提升投资分析意见地产销售曲折复苏未来结构弹性可期维持看好评级我们认为我国房地产目前需求端呈现出超跌状态供给端处于过度出清状态预计随着供给缓慢修复中期销售将向着需求中枢134亿平逐步回归但考虑到短期供需双弱短期销售仍将呈现L型总量弱复苏但结构强弹性格局优化下优质房企成长空间打开并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好充分享受估值驱动成长驱动双重红利我们维持房地产板块看好评级推荐A股保利发展建发股份华发股份滨江集团招商蛇口金地集团新城控股中国建筑万科A建议关注栖霞建设陆家嘴H股华润置地中海外发展建发国际龙湖集团碧桂园建议关注越秀地产绿城中国新城发展并维持物业管理板块看好评级推荐碧桂园服务旭辉永升服务新城悦宝龙商业中海物业保利物业华润万象新大正建议关注招商积余万物云风险提示房地产调控政策进一步收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明2022年12月主流房企销售情况分析行业点评袁豪曹曼邓力陈鹏图12022年12月50家房企销售排名按销售金额降序排序单位亿元万平米21年1-12月21年12月单22年1-12月22年12月单月累计销售金额12月单月销21年1-12月21年12月单22年1-12月22年12月单累计销售面积12月单月销公司销售金额月销售金额销售金额销售金额同比售金额同比销售面积月销售面积销售面积月销售面积同比售面积同比碧桂园7588298464328039688543485512347380保利发展534936745735721556333324527533451741万科地产627863642024303332380835026102673124华润置地315745230134965101665101139023516133绿城中国35093193003373141715571381361132134中海地产37033982955388202189022813691802821招商蛇口3268440292642610314642221172214204金地集团2867241221820423151377135995912832龙湖集团290139720332003050170925212621392645建发房产1711232170325501081411279810923融创中国5974478169281728341422971280616979中国金茂23562201550175342013201397801154117滨江集团1691146153920494035534308411320绿地集团29032361401221526232221412961904411中国铁建142926112812241014996269834321688越秀地产115220112602319154187142879310旭辉集团247321512376250711449134847374272华发股份12191931202178184697240172140新城控股2338208116571506623552581186705073远洋集团13631551004109263076796563662731首开股份118010086989261140545321392113世茂集团2691112865716837152967538456532仁恒置地75510474812912422938154303321卓越集团1250141743107412459246284365223美的地产137097742604638120194588485150金科集团18771346713564741997190969515173雅居乐1390139652395372972118525394667中南建设19741456406868531469117525406466中梁控股17181636263064821464164610295882融信集团15551025791163907345225176686大悦城集团7192451420291828417326111535合景泰富103810150938516354456257195365龙光集团167114644121748698396279167284阳光城183810242814778611496426897786海伦堡地产857804131052887026335694985宝龙地产10128141030606364155272195865时代地产9569140119588051453249115278富力地产12028038925686994769288197073正荣集团145610037768743288060235427329禹洲集团10507435618667652937207166156祥生集团1198112320373978948524427398荣盛发展134618131597795120417030197595首创置业5462026818511125213136154615奥园集团12549620238496119615220948397东原地产72870165577925665416027297俊发地产5047011357893270357137491中国恒大NANANANANANANANANANANANA蓝光发展NANANANANANANANANANANANA佳兆业NANANANANANANANANANANANA新力地产NANANANANANANANANANANANA平均20951901247133405301137412477874434407TOP10合计382493141233692351389252282722156171051646395237TOP20合计609365273375214085384225414963307245452479409250TOP50合计963658757573576124405301632105721357673391434407资料来源克而瑞亿翰智库统计局申万宏源研究注10家20家50家房企采用固定房企名单同比和环比数据为历史可比上月销售和上年同月销售优先采用房企公告数据计算同比和环比标注星号房企为一直沿用克而瑞数据请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共7页简单金融成就梦想行业点评图250家房企月度销售金额及同比图350家房企月度销售面积及同比亿元万平米140001009000120800010012000806070008010000604060004080005000202040006000002030004000204020004020006010006008008017-0117-0617-1118-0418-0919-0219-0719-1220-0520-1021-0321-0822-0122-0622-1117-0117-0517-0918-0118-0518-0919-0119-0519-0920-0120-0520-0921-0121-0521-0922-0122-0522-09TOP50房企销售金额TOP50房企销售面积TOP50房企销售金额环比右轴TOP50房企销售面积环比右轴TOP50房企销售金额同比右轴TOP50房企销售面积同比右轴资料来源克而瑞亿翰智库申万宏源研究资料来源克而瑞亿翰智库申万宏源研究注50家房企采用固定房企名单注50家房企采用固定房企名单图4全国销售额50家房企销售金额同比图5全国34城50家房企销售面积同比1501601601401401001201201001008080506060404002020005018-0919-0119-0521-0521-0922-0117-0517-0918-0118-0519-0920-0120-0520-0921-0122-0522-09202017-01404017-0617-1118-0418-0919-0219-0719-1220-0520-1021-0321-0822-0122-0622-1117-0110060608080TOP50房企销售面积同比100TOP50房企销售金额同比100全国商品房销售面积同比全国商品房销售金额同比右轴34城销售面积同比资料来源克而瑞亿翰智库统计局申万宏源研究资料来源克而瑞亿翰智库统计局Wind申万宏源研究注50家房企采用固定房企名单注50家房企采用固定房企名单请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共7页简单金融成就梦想行业点评图610家20家50家房企销售金额同比图710家20家50家房企销售面积同比1301201101009080706050403020100102017-1218-0419-0419-0820-0820-1221-1222-0417-0818-0818-1219-1220-0421-0421-0822-0822-12304017-0417-0918-0519-0119-0920-0522-0918-0118-0919-0520-0120-0921-0121-0521-0922-0122-055017-056080TOP20房企销售金额同比TOP20房企销售面积同比TOP50房企销售金额同比TOP50房企销售面积同比TOP10房企销售金额同比TOP10房企销售面积同比资料来源克而瑞亿翰智库申万宏源研究资料来源克而瑞亿翰智库申万宏源研究注50家房企20家房企和10家房企采用固定房企名单同比注50家房企20家房企和10家房企采用固定房企名单同比和环比数据为历史可比和环比数据为历史可比图82011-2022年龙头房企年度销售金额集中度图92011-2022年龙头房企年度销售面积集中度8060604040202000Top10房企销售金额占比Top20房企销售金额占比Top10房企销售面积占比Top20房企销售面积占比Top30房企销售金额占比Top40房企销售金额占比Top30房企销售面积占比Top40房企销售面积占比Top50房企销售金额占比Top50房企销售面积占比资料来源克而瑞亿翰智库统计局申万宏源研究资料来源克而瑞亿翰智库统计局申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共7页简单金融成就梦想行业点评图102020-2022万科月度销售金额图112020-2022保利地产月度销售金额亿元亿元12008001000700600800500600400300400200200100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万科2020年月度销售额万科2021年月度销售额保利2020年月度销售额保利2021年月度销售额万科2022年月度销售额保利2022年月度销售额资料来源克而瑞亿翰智库Wind申万宏源研究资料来源克而瑞亿翰智库Wind申万宏源研究图122020-2022招商蛇口月度销售金额图132020-2022金地集团月度销售金额亿元亿元50040035040030025030020020015010010050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月招蛇2020年月度销售额招蛇2021年月度销售额金地2020年月度销售额额金地2021年月度销售额额招蛇2022年月度销售额金地2022年月度销售额额资料来源克而瑞亿翰智库Wind申万宏源研究资料来源克而瑞亿翰智库Wind申万宏源研究图142020-2022新城控股月度销售金额亿元3503002502001501005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新城2020年月度销售额新城2021年月度销售额新城2022年月度销售额资料来源克而瑞亿翰智库Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共7页简单金融成就梦想行业点评表1主流AH上市房企估值表公司代码公司简称收盘价EPS市盈率市净率PB归母净利润百万元归母净利润增速12月30日2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2021A2022E2023E2021A2022E2023E000002SZ万科A182019420922594878109225242427726174-4577878600048SH保利发展151322923525166646010273882815930081-542868001979SZ招商蛇口1263116120136109105931210372929210489-153-104129601155SH新城控股20505584314483748460812598972510099-174-22838600383SH金地集团1023208212226494845079410955810203-951667002244SZ滨江集团88309712014191736213302737444402301237176600325SH华发股份906134163176685651113195344937301018081600153SH建发股份13652132172526463540960986533758335471161600376SH首开股份569019022042304263135066925581087-779-194947000069SZ华侨城A53304704005211313410306379932544257-701-144308600266SH城建发展46501703404827413596056417761088-480211401000031SZ大悦城37600301201512533032520910853263912783944201000402SZ金融街52505505706195918604164317171830-342456600960HK龙湖集团2430405416459515045112385426158288321939710202007HK碧桂园26712205505419414203267971528014941-235-430-2200688HK中国海外发展206036736438248484605401553987841800-85-074801109HK华润置地3575454467515676559103240133336367298729102平均值190187205165998008132181271913762-73219174资料来源Wind申万宏源研究注估值按照盈利预测一致预期计算A股公司股价单位为元港股公告股价单位为港元EPS为元取20221230收盘价请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第6页共7页简单金融成就梦想行业点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组陈陶021-33388362chentao1swhysccom华东B组谢文霓18930809211xiewenniswhysccom华北组李丹010-66500631lidan4swhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第7页共7页简单金融成就梦想