行业点评
　　本周地产、物业板块股价表现均偏弱。本周申万A股房地产板块涨跌幅为2.8%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.2%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为+1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2%和-2.2%。
　　2022年集中土拍收官，全年热度较为低迷。本周全国300城宅地成交建面3653万㎡，单周环比-7%，单周同比+29%，平均溢价率3%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面61748万㎡，累计同比-31%；年初至今，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。
　　年底业绩冲刺，本周新房成交环比上升明显。本周（12.24-12.30）35个城市商品房成交合计579万平米，周环比+65%，周同比-24%。其中，一线城市周环比+75%，周同比-28%；二线城市周环比+72%，周同比-14%；三四线城市周环比-5%，周同比-68%。
　　二手房成交在上周低基数下环比上升，同比降幅较大。本周15个城市二手房成交合计117万平米，周环比+16%，周同比-27%。其中，一线城市周环比+48%，周同比-19%；二线城市周环比+6%，周同比-31%；三四线城市周环比+3%，周同比+35%。
　　多个二线城市放开限购，需求端放松政策加速落地。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍。近期佛山、东莞全面放开限购，郑州出台十二条政策涉及调整限购区域。二线城市正不断发力包含限购在内的一系列需求端放松政策。我们认为行业平稳发展的最终基石是销售复苏，预计未来高能级城市四限的适度宽松、房贷利率的持续下调、购房补贴契税减免等政策仍然可期，需求侧的宽松将支撑2023年市场销售复苏。
　　2022全年土拍市场低迷，地方国资为拿地主力。①从拿地金额来看，2022年TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%。TOP100拿地门槛值为48亿元，较2021年下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。②从拿地企业来看，在2022年22城集中供地中，地方国资大量托底，拿地金额占比最高，达到42.0%，央国企37.4%，民企仅15.8%、混合所有制企业4.8%。③从城市来看，北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥的土地市场仍能维持较高热度，而长春、沈阳等城市至今未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地计划完成率不足三成。
　　投资建议
　　首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

研究报告全文：2023年01月01日证券研究报告房地产组房地产行业研究买入维持评级行业周报市场数据人民币多城放开限购大力度宽松可期市场优化平均市盈率1890国金房地产指数1895行业点评沪深300指数3872上证指数3089本周地产物业板块股价表现均偏弱本周申万A股房地产板块涨跌幅为-深证成指1101628在各板块中位列第28WIND港股房地产板块涨跌幅为02在各中小板综指11615板块中位列第19本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1恒生中国企业指数涨跌幅为09沪深300指数涨跌幅为11物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2和-222022年集中土拍收官全年热度较为低迷本周全国300城宅地成交建面22363653万单周环比-7单周同比29平均溢价率32022年初至2087今全国300城累计宅地成交建面61748万累计同比-31年初至1938今华润臵地中海地产保利发展建发房产招商蛇口的权益拿地金额1789位居行业前五16391490年底业绩冲刺本周新房成交环比上升明显本周1224-123035个城市商品房成交合计579万平米周环比65周同比-24其中一线城市周环比75周同比-28二线城市周环比72周同比-14三四220104220404220704221004线城市周环比-5周同比-68国金行业沪深300二手房成交在上周低基数下环比上升同比降幅较大本周15个城市二手房成交合计117万平米周环比16周同比-27其中一线城市周环比48周同比-19二线城市周环比6周同比-31三四线城市周环比3周同比35相关报告1LPR维持不变房贷利率仍有望下行-多个二线城市放开限购需求端放松政策加速落地继11月杭州成都地产行业周报20221225西安等城市优化购房政策12月初厦门南京武汉合肥等二线城市加入2东风已起行业估值将迎重塑-地产年度放松需求端政策的队伍近期佛山东莞全面放开限购郑州出台十二条政策略20221218策涉及调整限购区域二线城市正不断发力包含限购在内的一系列需求端放松政策我们认为行业平稳发展的最终基石是销售复苏预计未来高能级城3房地产业重申为支柱商票逾期有所缓市四限的适度宽松房贷利率的持续下调购房补贴契税减免等政策仍然可解-地产行业周报20221218期需求侧的宽松将支撑2023年市场销售复苏4会议释放积极信号支持力度或将加大-地产行业点评202212172022全年土拍市场低迷地方国资为拿地主力从拿地金额来看20225需求端宽松加速REITs扩容利好融资-年TOP100企业拿地总额12975亿元同比下降489TOP100拿地门地产行业周报20221211槛值为48亿元较2021年下降24亿元TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为353从拿地企业来看在2022年22城集中供地中地方国资大量托底拿地金额占比最高达到420央国企374民企仅158混合所有制企业48从城市来看北京上海深圳杭州厦门和合肥的土地市场仍能维持较高热度而长春沈阳等城市至今未能推出第三批次集中供地全年宅地供地计划完成率不足三成投资建议杜昊旻分析师SAC执业编号S1130521090001duhaomingjzqcomcn首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企如中国海外发展绿城中国建发国际集团滨江集团此外政策放松或加大市场王祎馨联系人wangyixingjzqcomcn活跃度建议关注强房产交易平台贝壳方鹏联系人风险提示fangpenggjzqcomcn宽松政策对市场提振不佳三四线城市恢复力度弱多家房企出现债务违约-1-敬请参阅最后一页特别声明行业周报内容目录多个二线城市放开限购2022全年土拍市场低迷4行情回顾4地产行情回顾4物业行情回顾5数据跟踪6宅地成交6新房成交7二手房成交9重点城市库存与去化周期10地产行业政策和新闻11地产公司动态11物管行业政策和新闻13物管公司动态13行业估值14风险提示15图表目录图表1近期多个二线城市放开限购4图表22022年22城集中供地不同性质企业拿地占比4图表3申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5图表4WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5图表5本周地产个股涨跌幅前5名5图表6本周地产个股涨跌幅末5名5图表7本周恒生物管指数恒生中国企业指数沪深300涨跌幅5图表8本周物业个股涨跌幅前5名6图表9本周物业个股涨跌幅末5名6图表10全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6图表11全国300城累计宅地成交建面万及同比6图表122022年初至今权益拿地金额前20房企7图表1340城新房成交面积及同比增速7图表14各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8图表15各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8图表1635城新房成交明细万平方米8图表1715城二手房成交面积及同比增速周9图表18一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9图表19一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9-2-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表2015城二手房成交明细万平方米9图表2112城商品房的库存和去化周期10图表2212城各城市能级的库存去化周期10图表2312个重点城市商品房库存及去化周期10图表24地产行业政策新闻汇总11图表25上市公司动态11图表26物管行业资讯13图表27物管公司动态13图表28A股地产PE-TTM14图表29港股地产PE-TTM14图表30港股物业股PE-TTM14图表31覆盖公司估值情况15-3-敬请参阅最后一页特别声明行业周报多个二线城市放开限购2022全年土拍市场低迷多个二线城市放开限购需求端放松政策加速落地继11月杭州成都西安等城市优化购房政策12月初厦门南京武汉合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍近期佛山东莞全面放开限购郑州出台十二条政策涉及调整限购区域二线城市正不断发力包含限购在内的一系列需求端放松政策我们认为行业平稳发展的最终基石是销售复苏预计未来高能级城市四限的适度宽松房贷利率的持续下调购房补贴契税减免等政策仍然可期需求侧的宽松将支撑2023年市场销售复苏图表1近期多个二线城市放开限购城市时间解除限购内容2022年12月10日起佛山市禅城区祖庙街道南海区佛山20221210桂城街道顺德区大良街道暂停实施住房限购政策至此佛山市全面解除限购2022年12月26日起起东莞市莞城街道东城街道南东莞20221226城街道万江街道松山湖高新技术产业开发区暂停实行商品住房限购政策意味着东莞全域放开住房限购郑州市住房保障和房地产管理局发布支持房地产市场平稳健康发展相关政策包括十二条内容其中涉及适度郑州20221230调整限购区域结合郑州房地产市场供需实际适度调整限购区域来源各政府网站国金证券研究所2022全年土拍市场低迷地方国资为拿地主力从拿地金额来看2022年TOP100企业拿地总额12975亿元同比下降489TOP100拿地门槛值为48亿元较2021年下降24亿元TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为353从拿地企业来看在2022年22城集中供地中地方国资大量托底拿地金额占比最高达到420央国企374民企仅158混合所有制企业48从城市来看北京上海深圳杭州厦门和合肥的土地市场仍能维持较高热度而长春沈阳等城市至今未能推出第三批次集中供地全年宅地供地计划完成率不足三成图表22022年22城集中供地不同性质企业拿地占比央国企地方国资混合所有制民企批次金额亿金额亿金额亿元占比金额亿元占比占比占比元元一批次199134011568231651101038933180二批次2560647319419359605118492157三批次20城13989286268005481988416169126四批次17城57182979492493244133787197五批次4城9132002587565547120528115六批次武汉7093698804580000332173合计668483747486042084944828241158来源中指研究院国金证券研究所行情回顾地产行情回顾本周申万A股房地产板块涨跌幅为-28在各板块中位列第28WIND港股房地产板块涨跌幅为02在各板块中位列第19本周地产涨跌幅前5名为卓朗科技新华联珠光控股广宇发展空港股份涨跌幅分别为32726926811567末5名为时代中国控股宝龙地产弘阳地产中梁控股禹洲集团涨跌幅分别为-127-92-74-74-73-4-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表3申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序655443322101-10-2-3-1公家制媒软食银资半保技商能消多材食耐房医运电零汽药体件品行源元地疗输信售车-2用庭本导险术业费料品用事与与货体金消产保服业与与硬和者业生服主物与融饮费健务汽-3个件专服物务要半料品设车人与业务-4科用导与与备零用设服国公电银农机传化计电非通纺休医轻综汽建有钢商交采家食建房技品体烟服与部品备务防用气林械银闲药工筑色通用品行媒工算子信织合车铁业掘筑地与零生草装服件军事设牧设金服生制装金运电饮机服贸材产生售产务工业备渔备融务物造饰属输器料装易料来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表5本周地产个股涨跌幅前5名图表6本周地产个股涨跌幅末5名350时宝弘中禹30-2代龙阳梁洲25-4中地地控集产产股团国20-6控15股-810-105-120卓新珠广空-14朗华光宇港联科控发股技股展份来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所物业行情回顾本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1恒生中国企业指数涨跌幅为09沪深300指数涨跌幅为11物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2和-22本周物业涨跌幅前5名为佳兆业美好星盛商业正荣服务和泓服务浦江中国涨跌幅分别为2479378675末5名为领悦服务集团建业新生活康桥悦生活时代邻里弘阳服务涨跌幅分别为-141-126-112-96-91图表7本周恒生物管指数恒生中国企业指数沪深300涨跌幅32102022122620221227202212282022122920221230-1-2-3-4-5恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数来源wind国金证券研究所-5-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表8本周物业个股涨跌幅前5名图表9本周物业个股涨跌幅末5名30025-2领建康时弘悦业桥代阳20-4服新悦邻服务生里15-6生务集活活10-8团5-100-12佳星正和浦-14兆盛荣泓江业商服服中-16美业务务国好来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所数据跟踪宅地成交根据中指研究院数据2023年第1周全国300城宅地成交建面3653万单周环比-7单周同比29平均溢价率32022年初至今全国300城累计宅地成交建面61748万累计同比-31年初至今华润臵地中海地产保利发展建发房产招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五分别为873751734544525亿元图表10全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率70004560004035500030400025300020152000101000500周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周59115911317211345492529333741454917212529333741年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第202220222023202120212021202220212021202120222022202220212021202120212021202120222022202220222022202220222021单周宅地成交建面万平均溢价率来源中指研究院国金证券研究所图表11全国300城累计宅地成交建面万及同比7000040600002050000040000-2030000-402000010000-600-801W3W5W7W9W13W15W17W31W33W47W49W51W11W19W21W23W25W27W29W35W37W39W41W43W45W2022年累计宅地成交建面2023年累计宅地成交建面2022年累计同比2023年累计同比来源中指研究院国金证券研究所-6-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表122022年初至今权益拿地金额前20房企土地宗数权益拿地金额权益建筑面积总规划建面楼面均价元排行企业名称溢价水平宗亿元万万1华润臵地51873556656482158562中海地产32751360364564210233保利发展6473453670745159624建发房产32544213261785244115招商蛇口33525296406584184126绿城中国27466227265792193447滨江集团36403177327636181938中国铁建5537151365128366049越秀地产23346202259661677110华发股份17299128167372253411武汉城建集团112571801870041408412龙湖集团262562612883021043113万科1924118023410041280514国贸地产14229185304263829015广州地铁5174919101915416上海地产2174404604132217中国中铁22165302323279572018伟星房产131521441517791045619颐居建设614871713132094320中国金茂101408212624714476来源中指研究院国金证券研究所注截至2022年底新房成交根据wind数据本周12月24日-12月30日35个城市商品房成交合计579万平米周环比65周同比-24月度累计同比-36年度累计同比-30其中一线城市周环比75周同比-28月度累计同比-28年度累计同比-24二线城市周环比72周同比-14月度累计同比-33年度累计同比-28三四线城市周环比-5周同比-68月度累计同比-64年度累计同比-47图表1340城新房成交面积及同比增速700806006050040400203000200-20100-400-602022111120221118202211252022122202212920221216202212232022123035城单周成交面积万方周环比周同比来源wind国金证券研究所-7-敬请参阅最后一页特别声明行业周报图表14各能级城市新房成交面积月初至今累计同比图表15各能级城市新房成交面积年初至今累计同比002022111120221125202212920221223-52022111120221125202212920221223-10-10-20-15-30-20-25-40-30-50-35-40-60-45-70-50一线城市二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表1635城新房成交明细万平方米城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比北京360115-19902-271133-21上海3188-351727-191788-19广州25030-60918-501007-36深圳3114831055649514-17杭州250102-51955-401094-31宁波115206382844410-44南京114198-66558-53898-32苏州3901286388751082-12武汉90794232091-321695-41济南356152-1937-351157-28青岛568101271461-118276成都80740-132737-512801-25福州39-15-70299-31305-46厦门-------佛山299-17-501414-281398-22南宁19731911054617717-30无锡30--80234-43425-36常州-------绍兴0811-6132-8580-62温州12014-134630777-29金华-------惠州34-22-39197-8206-32泉州-------扬州70253229012205-35镇江-------连云港-------盐城-------舟山18-47-6098-34114-12汕头25-34-53127-37155-43江门75-31252865122713-8-敬请参阅最后一页特别声明行业周报清远-------莆田09-66-5686-991-55芜湖33-4-42145-43247-60岳阳50607551495163-32韶关3149-106125130-13来源wind国金证券研究所注成交数据为各地房管局备案口径可能较实际市场情况滞后二手房成交根据wind数据本周12月24日-12月30日15个城市二手房成交合计117万平米周环比16周同比-27月度累计同比-9年度累计同比-9其中一线城市周环比48周同比-19月度累计同比-31年度累计同比-26二线城市周环比6周同比-31月度累计同比-4年度累计同比-1三四线城市周环比3周同比35月度累计同比91年度累计同比-23图表1715城二手房成交面积及同比增速周250150100200501500100-50-10050-1500-200202211112022112520221292022122315城单周成交面积万方周环比周同比来源wind国金证券研究所图表18一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比图表19一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比70056000500-52022111120221125202212920221223400-10300-15200-20100-250-30-1002022111120221125202212920221223-35一线城市二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表2015城二手房成交明细万平方米城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比北京30268-18861-361400-24深圳47-16-21243-6257-36杭州54-34-5030215336-36-9-敬请参阅最后一页特别声明行业周报南京53-2-55429-28642-29苏州55-27-53467-6710-10成都35323101389121615180厦门-------南宁332633513313157-3青岛7117-25372-4483-19佛山977-33515-17706-13东莞38-14-821841225-10金华18-26-73108-56138-54江门1876868-2080-26扬州18-181217916014213衢州08-25047-70-52来源wind国金证券研究所注成交数据为各地房管局披露可能较实际市场情况滞后重点城市库存与去化周期本周12城商品房库存可售面积为164亿平米环比01同比41以3个月移动平均商品房成交面积计算去化周期为224月较上周16个月较去年同比68个月图表2112城商品房的库存和去化周期图表2212城各城市能级的库存去化周期5030304025252020301515201010510500-2019-052020-012020-092021-052022-012022-09201955202055202155202255一线城市去化周期月二线城市去化周期月商品房销售面积万方日商品房去化周期月来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表2312个重点城市商品房库存及去化周期可售面积同比去年同3个月移动日均成去化周期同期增减城市万方期交面积万方月月北京27411233276-032上海633125638014广州22971523334124深圳9432214219-144杭州871-33192084南京2898719498295苏州1381-1424193081福州1369-407667209南宁837-1716170112泉州700002936278温州132112143151143-10-敬请参阅最后一页特别声明行业周报莆田371-1103435189来源wind国金证券研究所注成交数据为各地房管局备案口径可能较实际市场情况滞后地产行业政策和新闻图表24地产行业政策新闻汇总时间城市机构内容东莞莞城街道东城街道南城街道万江街道松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手20221226东莞商品住房须自商品房买卖合同或房地产买卖合同网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易上述区域暂停实行商品住房限购政策意味着即日起东莞全域放开住房限购潍坊市住房公积金管理中心发布关于优化调整住房公积金管理政策的通知将贷款额度上限提高10万元最高贷款额度提高到60万元政策实施有效期至2023年12月31日降低首套房最低20221226潍坊首付款比例由现行的30调整为20取消购房面积144存量房建设年限10年对首付款比例的影响执行统一标准首套房首付比例不得低于20二套房首付比例不得低于30广州住房公积金管理中心发布广州住房公积金管理中心关于调整存量房住房公积金贷款购房交易资金监管的通知明确广州市存量房住房公积金贷款不再试行购房交易资金监管住房公积金贷款业务20221227广州受托机构不得强制要求办理通知出台前二手房交易的首期款需存入公积金中心指定的资金监管机构进行监管待整个交易手续完成后再移交给卖方通知正式实施后广州二手房公积金贷款交易手续将进一步简化买方首付款可直接划付至卖方账户并同步申请公积金贷款广州市规资局发布关于进一步深化不动产登记便民暖企服务的通知推出一系列深化便民暖企服务举措共计十二条通知提到深化二手房带押过户联合相关银行机构加强业务协同灵活开20221227广州展登记业务合并办理实现企业群众办理在押不动产转移登记时无需提前归还旧贷款注销抵押即可一并完成过户新设抵押和发放新贷款等手续进一步减少办事成本和时间重庆市出台关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知优化商业贷款住房套数认定居民在中心城区以外区县新购住房的个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围居民将存量住房盘活用作保障性租赁住房和长租房的该套住房租赁合同已备案且取得保障性租赁住房认定20221228重庆书或长租房承诺的可不纳入家庭住房套数计算原则上一个家庭只核减一套促进一二手房良性循环支持先买新再卖旧家庭购臵改善性住房对拟出售家庭唯一住房的房地产企业可延长认购期支持其出售原住房对已网签出售的家庭唯一住房可不纳入住房贷款套数核查范围1实施购买新建商品房补贴购房人属漳州市籍户口的每套按成交合同总额的05给予补贴每套最高补贴金额不超过15万元购房人属非漳州市籍户口的每套按成交合同总额的07给予补贴每套最高补贴金额不超过2万元2实施购买二手住房补贴对在漳州市购买二手住房的购房人家庭在二手住房完成转移登记后由二手住房属地财政部门对购房人缴纳的地方级交易负担予以全额20221229漳州补贴支持3支持卖旧买新改善住房二手房卖方出售漳州市二手房后由本人配偶或其子女在漳州市购买新建商品住房的在二手房完成转移登记新建商品住房备案后由新建商品住房属地财政部门给予二手房卖方一次性补贴具体为本人配偶购买新建商品住房的补贴5000元其子女购买新建商品住房的补贴1万元4实施二手房带押过户大连市税务局发布消息2023年1月1日起居民在大连市承受第三套及以上非普通住房非住房土地权属以及单位承受房屋土地权属的契税税率由现行的4调整为3至此大连市契税最高税率由4调降至3据介绍本次政策调整涉及的范围包括四种情形一是居民在大连市承受第三20221229大连套及以上非普通住房二是居民承受非住房例如公寓等三是居民承受土地权属四是单位承受房屋土地权属这些契税应税行为由原来适用4税率调整为3下降幅度达到25单位和个人的税收负担大大减轻郑州市住房保障和房地产管理局发布支持房地产市场平稳健康发展相关政策包括十二条内容一是适度调整限购区域二是支持团购在售商品住房三是确保新市民都市圈居民购房同等待遇四20221230郑州是扩大住房有效需求五是推进租购并举六是落实购房税收优惠政策七是开展购房补贴八是优化新市民购房金融服务九是降低购房信贷负担十是执行认贷不认房政策十一是优化贷款二套房认定标准十二是加大住房公积金支持来源各政府网站国金证券研究所地产公司动态图表25上市公司动态公司名称公告时间类型内容2022年10月25日至11月30日因申请贷款等原因公司及子公司为下属4家光明地产20221226担保企业提供对外担保合计为人民币186亿元截至2022年11月30日公司及子公司对外担保总额为人民币4917亿元占公司最近一期经审计净资产的3926-11-敬请参阅最后一页特别声明行业周报公司为子公司光煜恒荣17亿元融资提供担保截至公告日公司及控股子公司对阳光城20221226担保参股公司提供担保实际发生金额为12081亿元占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产6641公司下属三家全资子公司拟分别与固安产发产业港投资有限公司固安产发教育投资有限公司签署资产转让协议拟以总价款999亿元转让四项资产标的资产转华夏幸福20221226出售资产让价款将专项用于公司下属子公司保交房相关支出回迁安臵房建设支出税金缴纳以及双方共同同意的其他用途出售项目股公司下属全资子公司中星集团拟转让所持春日臵业的50股权及债权予弘久实业中华企业20221226权代价52亿元公司全资子公司天泉臵业将以自有或自筹资金收购沅锦悦蓉持有的中金澍茂49股大悦城20221226收购股权权股权收购对价约为135亿元收购完成后中金澍茂将成为公司全资子公司公司作为借款人与控股股东必胜有限公司由董事会联席主席杨惠妍全资拥有之公碧桂园20221227股东借款司订立贷款协议必胜已同意借出本金额为5055亿港元的贷款以支持公司经营发展公司于2021年5月发行325亿美金且拟于2024年5月到期票面利率685的优先票据并在香港联合交易所有限公司上市上述优先票据项下一笔金额为111313金科股份20221227违约万美元的利息应于2022年11月28日到期兑付但当前公司境内现金流严重受限即使公司竭尽所能预计宽限期30天内无法取得履行境外债务所需之足够现金予以支付公司控股股东富域发展解除质押7000万股占其所持公司股份比例的508占新城控股20221227解除质押公司总股本的31公司作为借款人与多家原贷款人金融机构及中国工商银行亚洲有限公司融资碧桂园20221228再融资代理订立融资协议原贷款人已同意向公司提供以港元及美元计值的双币定期贷款融资总金额为28亿美元自融资协议日期起计为期36个月公司分别为子公司厦门西海湾邮轮城武汉招城臵业武汉招瑞臵业苏州招荣提招商蛇口20221228担保供担保担保金额分别为2049亿元25亿元765亿元52亿元公司全资子公司拟向华润臵地转让其持有的下属公司华御江武汉房地产开发有限公司100股权华御汉武汉房地产开发有限公司100股权华御元南京房地产开发有限公司60股权华御城深圳物业管理有限公司100股权以及华夏幸福20221228出售资产华夏幸福拟向华润臵地转让其持有的对前述标的股权公司的1423亿元往来债权其中标的股权转让价款为人民币4元标的债权转让价款为人民币12399亿元以上合计金额为人民币124亿元由于2020数码化服务协议将于2022年12月31日届满公司与上海悦商信息科宝龙地产20221228关联交易技有限公司于2022年12月28日订立2023数码化服务协议以重续提供该等服务的框架自2023年1月1日至2025年12月31日包括首尾两日为期三年公司合共84亿股配售股份已成功按配售价每股114港元配售予不少于6名获配售人此外认购事项全部条件已达成且认购事项已于12月28日完成卖方已按认购旭辉控股集团20221229完成配股价与配售价相同认购合共84亿股认购股份认购股份相当于认购事项完成后经扩大的已发行股份总数约807公司自认购事项收取的所得款项净额约为946亿港元公司完成发行2022年度第五期中期票据发行金额为人民币37亿元募集资金已万科A20221229发行中票于2022年12月28日到账发行利率30年期限3年公司于2017年12月28日通过框架协议的补充协议将框架协议约定的定金金额由10亿元人民币增加至70亿元人民币同时北京千禧世豪和北京中胜世纪将其合计持有的华夏人寿保险股份有限公司3341股份的表决权委托给公司行使委中天金融20221229重组进度托期限至中国保监会批准本次重大资产购买事项且相关工商变更登记完成之日或本次重大资产购买事项终止之日截至目前公司已依据协议及双方协商的时间及交易进程支付了定金70亿元重大资产购买事项完成后公司主营业务将发生重大调整公司鉴于流动资金有压力将暂停其境外债务付款公司旨在为境外债务取得一个力高集团20221229重组进度整体解决方案确保其境外债权人得到公平公正待遇并提供可持续的资本构架为此公司将积极并建设性地与境外债权人接触并寻求其支持公司与龙光交通龙光物业续订2022年项目开发管理总协议2022年物业管理服龙光集团20221230关联交易务总协议及2022年租赁总协议固定年期均自2023年1月1日起至2025年12月31日止包括首尾两日配股的认购事项已完成卖方按认购价每股认购股份232港元与配售价相同认购雅居乐集团20221230完成配股合共2685亿股认购股份认购股份占公司紧随认购事项完成后经配发及发行认购股份扩大的已发行股本约599公司自认购事项获得总所得款项净额约617亿港元公司拟通过邮储银行北京东城区支行支付下属关联公司的上游供应商施工方对债首开股份20221230保理务人的应收账款并以此开展供应链保理业务本次产品总规模不超过10亿元含基础资产为公司下属关联公司的上游供应商施工方对债务人的应收账款各期产品-12-敬请参阅最后一页特别声明行业周报存续期限为不超过12个月具体各期产品利率根据市场情况确定出售项目股公司全资附属公司杭州上坤臵业拟通过协议方式以334524万元价格向杭州梦实上坤地产20221230权企业管理有限公司出售杭州恒坤臵业有限公司全部股权为提供更高弹性灵活管理盈余现金资源公司订立2022年框架贷款协议容许华润臵地20221230关联交易公司将旗下及其附属公司部份盈余现金资源贷予其他华润股份系公司包括华润股份及华润集团为充分发挥各方优势本着互利共赢长期合作共同发展的基本原则建立长期紧密稳定的跨境金融合作关系公司和澳门国际银行于2022年12月29日中国武夷20221230合作在福州签订了跨境金融合作协议双方在跨境金融服务方面开展多层次银企合作未来两年内澳门国际银行向公司及权属企业提供和引导总额不低于人民币15亿元人民币的综合授信支持协议有效期两年自2021年下半年以来中国物业市场的合同销售及流动资金状况转差公司未能不受此趋势所影响公司目标是整体管理其离岸债务确保其债权人获得公平公正的时代中国控股20221230违约待遇并提供可持续的资本架构为达成此目标且鉴于流动资金紧绌公司预期暂停支付其离岸债务的款项未能还款或会导致公司债权人要求加快偿还其债务2022年1-11月公司累计合同销售额约人民币1988亿元于公告日公司近九成房地产项目按计划及进度进行公司继续确保项目竣工交付同时整合资源盘活项中国奥园20221230重组进展目的建设和销售降低营运开支全力设法改善流动性状况公司亦与若干境内金融机构订立安排延长本金逾人民币270亿元现有境内融资安排的期限另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段来源公司公告国金证券研究所物管行业政策和新闻图表26物管行业资讯时间城市机构内容中国共产党北京市第十三届委员会第二次全体会议召开市委全会部署2023年十大重点工作要求完善超大城市治理体系狠抓物业管理突出问题坚持首都规划权属党中央落实好城市总规实施第二阶段重点任务坚持减量发展守住战略留白大力推动城市更新持续提升城20221225北京市精细化治理水平巩固拓展背街小巷整治提升成果加强生活垃圾全流程精细化管理狠抓物业管理突出问题和治理类小区治理深化回天有我创新实践深化接诉即办工作强化主动治理未诉先办坚持每月一题集中破解高频共性难题来源政府官网国金证券研究所物管公司动态图表27物管公司动态公司名称公告时间类型内容公司联合黄埔教育集团广州有限公司成立育商广州城市运营服务有限公司招商积余20221228成立新公司注册资本500万黄埔教育集团广州有限公司持股51公司持股49公司新增投资企业上海中梁通点文化传播有限公司注册资本为200万元由公司碧桂园服务20221228成立新公司100持股公司全资附属公司绿城物业服务与蓝颂供应链订立新销售框架协议以重续销售框架协议年期自2023年1月1日起至2025年12月31日止三个年度据此蓝颂供应链绿城服务20221229关联交易同意向绿城物业服务及或其附属公司供应各种农业商品及产品包括但不限于新鲜农产品及食品有关出售深圳市卓投小额贷款有限责任公司全部股权鉴于未能就股份转让协议及其项下拟进行的交易自中国小额信贷行业的主管机构获得必要批准经参考约定条款及卓卓越商企服务20221229终止出售越物业管理与买方公平磋商后双方订立终止协议据此卓越物业管理与买方同意卓越物业管理于终止协议的日期起15日内一次性向买方不计息支付相当于已支付代价的总额人民币305亿元并终止股份转让协议公司间接全资附属公司武汉樾服受让方与越秀地产附属公司武汉嘉益转让方越秀服务20221230关联交易订立停车位协议受让方已同意收购且转让方已同意转让停车位的使用权代价为人民币1040万元现有持续关连交易协议的现有期限将于2022年12月31日到期公司于2022年12恒大物业20221230关联交易月30日与中国恒大订立2023年持续关连交易协议以重续现有持续关连交易协议服务期限至2025年12月31日止为期三年服务范围为公司将向恒大联系人租赁位于恒-13-敬请参阅最后一页特别声明行业周报大联系人开发并由公司管理的住宅及商业物业内的若干车位用于分租给住户及租户来源公司公告乐居财经国金证券研究所行业估值图表28A股地产PE-TTM2520151052022712017112017712018112018712019112019712020112020712021112021712022110201671PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV来源wind国金证券研究所图表29港股地产PE-TTM20PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV181614121086422016712017712018712019712020712021712022712018112019112020112021112022110201711来源wind国金证券研究所图表30港股物业股PE-TTM120PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV100806040202017112018112018712019712017712019112020112020712021112021712022112022710201671-14-敬请参阅最后一页特别声明行业周报来源wind国金证券研究所图表31覆盖公司估值情况市值股票代码公司评级PE归母净利润亿元归母净利润同比增速亿元202120222023202120222023202120222023AEEAEEAEE000002SZ万科A增持2039918779225223552571-4659600048SH保利发展买入1811666052273930183453-51014001979SZ招商蛇口买入977941058010379301214-15-1031600153SH建发股份买入41067635361065176935718002244SZ滨江集团买入2759169523034015293032320688HK中国海外发展买入2014504946401640914400-9283900HK绿城中国买入2585846294475608821825581908HK建发国际集团买入35311172493174887224254482423HK贝壳买入1242541809243229154512-60-332339666HK金科服务买入80769881106829971-23219983HK建业新生活买入355651446269784511146098HK碧桂园服务买入586145113904035186525028261209HK华润万象生活买入80846936028517222528411130261995HK旭辉永升服务买入69111836662821045833263316HK滨江服务买入47146108813244584735336626HK越秀服务买入451251121023640448112102156HK建发物业买入52327220154162434504943平均值65315414793755808965301638中位值353948779303401529421226来源wind国金证券研究所注1数据截至2022年12月30日2预测数据为国金预测贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径风险提示宽松政策对市场提振不佳目前房地产调控宽松基调已定各地均陆续出台房地产利好政策若政策利好对市场信心的提振不及预期市场销售将较长一段时间处于低迷态势三四线城市恢复力度弱目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象而三四线城市成交量依然在低位徘徊而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激市场恢复力度相对较弱多家房企出现债务违约若在宽松政策出台期间多家房企出现债务违约将对市场信心产生更大的冲击房企自救意愿低落消费者观望情绪加剧金融机构挤兑债务等房地产业良性循环实现难度加大-15-敬请参阅最后一页特别声明行业周报公司投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上行业投资评级的说明买入预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在15以上增持预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在515中性预期未来36个月内该行业变动幅度相对大盘在-55减持预期未来36个月内该行业下跌幅度超过大盘在5以上-16-敬请参阅最后一页特别声明行业周报特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断使用国金证券研究报告进行投资遭受任何损失国金证券不承担相关法律责任若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议国金证券不为此承担任何责任此报告仅限于中国境内使用国金证券版权所有保留一切权利上海北京深圳电话021-60753903电话010-66216979电话0755-83831378传真021-61038200传真010-66216793传真0755-83830558邮箱researchshgjzqcomcn邮箱researchbjgjzqcomcn邮箱researchszgjzqcomcn邮编201204邮编100053邮编518000地址上海浦东新区芳甸路1088号地址中国北京西城区长椿街3号4层地址中国深圳市福田区中心四路1-1号紫竹国际大厦7楼嘉里建设广场T3-2402-17-敬请参阅最后一页特别声明