本文分析了近期国内相关政策的积极变化，同时提出了相应的投资策略。
　　疫情政策方面，11月以来，我国疫情防控政策持续优化，有利于带动年底及明年经济复苏。与此同时，随着防疫政策的不断优化，近期新冠感染数量呈现上升趋势，导致部分居民产生了较强的预防性储蓄倾向，对回归正常经济生活的信心有待恢复，存在一定不确定性。疫情防控政策持续优化的主要原因在于恢复经济的压力，10月经济复苏进程不及预期，多项经济指标处于低位，优化疫情防控政策有利于拉动年底及明年一季度经济回升；加之奥密克戎毒株毒性相对更低以及我国居民疫苗接种率达到较高水平，新冠感染对居民健康威胁相对下降，我国已经具备疫情政策优化的各种条件。我们认为未来防疫政策将会由预防感染转向医疗救治，入境防疫政策优化也将带来境外旅游机会，并带动酒店、交通运输、旅游、餐饮、医药等相关行业复苏。
　　房地产政策方面，今年以来房地产市场持续低迷。房地产市场对于稳经济和防范系统性风险均具有重要影响。为支持房地产市场渡过当前困难阶段，金融支持房地产16条政策、支持房企融资“三支箭”政策、以及四大行提供离岸贷款支持等政策陆续出台，叠加此前人民银行宣布降息降准，房地产市场有望迎来拐点，较快回暖。现有政策力度较为充分，短期内以推进政策落实为主，以探索房地产市场新发展模式为辅。投资机会建议关注优质房企、REITs、房地产纾困基金和长租房相关投资机会。
　　外交政策方面，二十大以来我国外交动态频频，多国元首来华访问或在国外举行会晤，其中影响较大的是中美元首会晤、德国总理朔尔茨访华、欧洲理事会主席米歇尔访华以及中阿峰会。加强对外联系，有利于营造安全的经济发展环境，扩大朋友圈，打破美国对我围堵。投资机会建议关注一带一路相关主题企业，以及人民币国际化等长期投资主线。
　　风险分析
　　（1）既有政策落地效果及后续增量政策出台进展不及预期。（2）秋冬季节流感频发，新冠疫情新增确诊人数上升，部分地区疫情防控压力较大。（3）经济增速放缓，宏观经济基本面下行。（4）今年以来，股票市场、外汇市场、房地产市场均较为低迷，市场情绪存在进一步转劣可能。（5）地缘政治对抗升级风险，一是俄乌冲突不断，国际局势仍处于紧张状态；二是部分外国领导人对华不友善，国际经济及政治环境恶化。
　　

研究报告全文：证券研究报告政策深度中信建投政策研究如何理解近期国内政策政策研究的积极变化及未来投资机遇本文分析了近期国内相关政策的积极变化同时提出了相胡玉玮应的投资策略疫情政策方面11月以来我国疫情防控政策持续优化有huyuweicsccomcn利于带动年底及明年经济复苏与此同时随着防疫政策的不断13811821478优化近期新冠感染数量呈现上升趋势导致部分居民产生了较SAC执证编号S1440522090003强的预防性储蓄倾向对回归正常经济生活的信心有待恢复存在一定不确定性疫情防控政策持续优化的主要原因在于恢复经研究助理冯天泽fengtianzecsccomcn济的压力10月经济复苏进程不及预期多项经济指标处于低位15120034020优化疫情防控政策有利于拉动年底及明年一季度经济回升加之奥密克戎毒株毒性相对更低以及我国居民疫苗接种率达到较高发布日期2022年12月30日水平新冠感染对居民健康威胁相对下降我国已经具备疫情政策优化的各种条件我们认为未来防疫政策将会由预防感染转向医疗救治入境防疫政策优化也将带来境外旅游机会并带动酒店交通运输旅游餐饮医药等相关行业复苏房地产政策方面今年以来房地产市场持续低迷房地产市场对于稳经济和防范系统性风险均具有重要影响为支持房地产市场渡过当前困难阶段金融支持房地产16条政策支持房企融资三支箭政策以及四大行提供离岸贷款支持等政策陆续出台叠加此前人民银行宣布降息降准房地产市场有望迎来拐点较快回暖现有政策力度较为充分短期内以推进政策落实为主以探索房地产市场新发展模式为辅投资机会建议关注优质房企REITs房地产纾困基金和长租房相关投资机会外交政策方面二十大以来我国外交动态频频多国元首来相关研究报告2023年经济形势与政策展望及未来投华访问或在国外举行会晤其中影响较大的是中美元首会晤德2022-12-06资机遇分析国总理朔尔茨访华欧洲理事会主席米歇尔访华以及中阿峰会2022-10-11四季度经济形势及政策展望加强对外联系有利于营造安全的经济发展环境扩大朋友圈打破美国对我围堵投资机会建议关注一带一路相关主题企业以及人民币国际化等长期投资主线风险分析1既有政策落地效果及后续增量政策出台进展不及预期2秋冬季节流感频发新冠疫情新增确诊人数上升部分地区疫情防控压力较大3经济增速放缓宏观经济基本面下行4今年以来股票市场外汇市场房地产市场均较为低迷市场情绪存在进一步转劣可能5地缘政治对抗升级风险一是俄乌冲突不断国际局势仍处于紧张状态二是部分外国领导人对华不友善国际经济及政治环境恶化本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明政策研究政策深度报告目录一疫情政策1一现状1二原因3二房地产政策4一现状4二原因71稳经济72防范系统性风险7三外交政策8一现状8二原因9四展望未来9一疫情政策持续优化9二房地产政策托而不举加快新发展模式探索9三外交政策坚持全球化加快推进一带一路10五未来投资机遇11一疫情防控11二房地产11三对外联系12风险分析13请参阅最后一页的重要声明政策研究政策深度报告表目录表12022年以来我国房地相关重要会议精神5表22022年以来我国房地产供需两侧的支持政策6表3二十大后我国多边外交事件8表4二十大后我国双边外交事件8图目录图1疫情防控政策变化1图2全国新冠确诊病例数2图3百度搜索指数发烧vs新冠2图4北上广深一线城市地铁客运量截至2022年12月26日2图5社会消费品零售总额同比增速3图6固定资产投资累计完成额3图7进出口金额当月同比增速3图8全国居民可支配收入累计同比3图9PMI指数4图10企业景气指数4图11全国16-24岁人口城镇调查失业率4图12地方政府债务余额万亿元4图13商品房销售累计同比5图14房地产投资累计同比5图15GDP累计同比贡献率房地产7图16购置土地与地方财政收入累计同比7图17近两个月2022111-20221229疫情相关板块涨跌幅11图18近四个月20229-202212房地产指数呈V型走势12图19人民币跨境贸易和直接投资结算金额不断上涨12请参阅最后一页的重要声明政策研究政策深度报告一疫情政策一现状图1疫情防控政策变化数据来源中国政府网地方政府官网中信建投11月以来我国疫情防控政策出现较大调整一方面随着疫情防控政策向科学化精准化转变特别是优化疫情防控政策二十条新十条以及12月26日晚最新政策出台后疫情防控对经济发展和居民生活的影响进一步减小有利于国家接下来的经济复苏进程另一方面随着防疫政策的优化近期我国感染数量呈现上升趋势报告的单日确诊病例已经接近四月最高点考虑到目前政策要求的核酸检测覆盖率下降实际确诊病例会更多在这种背景下部分居民产生了较强的预防性储蓄倾向对回归正常经济生活的信心有待恢复存在一定不确定性同时经济的恢复也相应的需要考虑民众适应新政策的时间此外防疫政策优化背景下我国的公共卫生体系同样面临不小的挑战政府接下来防疫的着重工作将是提升医疗救治能力避免医疗资请参阅最后一页的重要声明1政策研究政策深度报告源挤兑我国当前每千人病床数估计值为542张1相比2019年提高了约258超过了高收入国家均值每千23人528张但是存在着区域分布不均情况我国每十万人ICU数量估计值为437张相比2020年数据提升了2144在OECD国家和亚洲主要国家中处于较低水平这意味着我国对于重症患者的承载能力依然较弱从各地区地铁客运量的高频数据来看受疫情冲击影响居民人口流动大幅减少且不同城市疫情高峰区间不同北京和广州有所回暖上海和深圳正处于快速下跌趋势图2全国新冠确诊病例数图3百度搜索指数发烧vs新冠450004000035000300002500020000150001000050000数据来源wind中信建投数据来源百度中信建投图4北上广深一线城市地铁客运量截至2022年12月26日数据来源wind中信建投1数据来源陈胤孜李静王锡玲我国医院卫生资源短期配置情况预测中国卫生资源2021244453-4574612数据来源世界银行WDI数据库httpsdatabankworldbankorgsourceworld-development-indicators3数据来源陈胤孜李静王锡玲我国医院卫生资源短期配置情况预测中国卫生资源2021244453-4574614数据来源PhuaJasonetalCriticalcarebedcapacityinAsiancountriesandregionsCriticalcaremedicine4852020654-662请参阅最后一页的重要声明2政策研究政策深度报告二原因近期疫情防控政策优化的最根本原因是经济下行压力长时间的严格防疫政策对我国经济运行造成了较大的破坏全面恢复经济和提振市场信心已经刻不容缓四季度以来各项经济指标复苏进程不及预期构成我国经济三驾马车的消费投资以及出口数据均呈现疲软趋势根据图5至图72022年11月的社会消费品零售总额同比增速为-59为近四年历史同期的最差表现11月的出口金额同比下降87民间投资数据自2月以来一路下跌图8至图10表明PMI居民收入同样均不乐观民营企业景气指数更是下跌至仅高于2008年次贷危机和2020年初新冠爆发的水平市场的不景气也蔓延到了就业市场根据图11全国16-24岁人口城镇调查失业率自今年1月以来由127一路提升至9月的179日常核酸检测密接排查以及隔离等防疫支出同样加剧了地方政府财政负担图12显示今年1月到9月全国地方债务余额扩张了约334很多地方政府的资产负债表已经难以支持过去的防疫政策结合当前新冠感染症状以及我国的疫苗覆盖率水平过去严格的防疫政策已经不再适合我国的现实情况随着防疫二十条新十条以及12月26日卫健委宣布新冠疫情恢复乙级乙管疫情防控政策的不断优化有助于提振市场信心加速明年年初开始经济快速恢复图5社会消费品零售总额同比增速图6固定资产投资累计完成额40001630001420001210100080006-10004-200020-3000234567891011122022年2021年2020年2019年总体投资民间投资国有企业投资数据来源Wind中信建投数据来源Wind中信建投图7进出口金额当月同比增速图8全国居民可支配收入累计同比161370141200129701081085106300320420数据来源Wind中信建投数据来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明3政策研究政策深度报告图9PMI指数图10企业景气指数15014013012011010090802005-062021-102001-122003-022004-042006-082007-102008-122010-022011-042012-062013-082014-102015-122017-022018-042019-062020-08私营企业国有企业数据来源Wind中信建投数据来源Wind中信建投图11全国16-24岁人口城镇调查失业率图12地方政府债务余额万亿元25402030152010100502021-092021-012021-032021-052021-072021-112022-012022-032022-052022-072022-09一般债务余额专项债务余额2021-112021-032021-052021-072021-092022-012022-032022-052022-072022-092021-01数据来源国家统计局中信建投数据来源中国地方政府债券信息公开平台中信建投二房地产政策一现状今年以来房地产市场持续低迷商品房生产端和销售多连续多个月处于大幅负增长状态居民对于房地产市场持悲观预期和观望态度商品房销售面积与销售额增速双双转负房地产企业资金回流不畅优质房企购置土地和扩大生产的积极性下降部分财务状况不佳的企业甚至资金链断裂部分地区出现烂尾楼现象进一步打击居民对房地产市场的信心请参阅最后一页的重要声明4政策研究政策深度报告图13商品房销售累计同比图14房地产投资累计同比201010500-10-5-20-30-10-40房地产开发投资完成额销售面积销售额房地产业固定资产投资完成额数据来源Wind中信建投数据来源Wind中信建投为打破这一恶性循环7月28日政治局会议指出要稳定房地产市场坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策用足用好政策工具箱支持刚性和改善性住房需求压实地方政府责任保交楼稳民生各地方政府也积极响应中央号召出台信贷税收公积金限购等政策因地制宜支持房地产市场9月底人民银行宣布降低首套住房公积金贷款利率以及阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限11月23日人民银行和银保监会发布的金融支持房地产16条政策叠加助力房地产企业融资的银行信贷债权股权三支箭以及12月2日人民银行和证监会又推出了内保外贷支持举措这第四支箭允许向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款12月21日证监会更是发文称将重启符合条件的房地产企业借壳上市在供需两端的大力支持下房地产市场有望迎来拐点较快回暖表12022年以来我国房地相关重要会议精神日期事件相关内容人民银行银保监会联合召开金融支持实金融机构要坚持房住不炒的定位因城施策落实好差别化住房信贷政策要4月19日体经济座谈会执行好房地产金融宏观审慎管理制度保持房地产融资平稳有序坚持房住不炒的定位同时提出支持各地从当地实际出发完善房地产政4月29日中央政治局会议策支持刚性和改善性住房需求优化商品房预售资金监管稳定房地产市场坚持房住不炒的定位因城施策用足用好政策工具箱支7月28日中央政治局会议持刚性和改善性住房需求压实地方政府责任保交楼稳民生因城施策实施好差别化住房信贷政策保持房地产信贷债券等融资渠道稳8月1日人民银行2022年下半年工作会议定加快探索房地产新发展模式确保房地产市场平稳发展有效防范化解优质头部房企风险因城施策支12月15日中央经济工作会议持刚性和改善性住房需求坚持房住不炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡房地产是国民经济的支柱产业针对当前出现的下行风险我们已出台一些刘鹤在第五轮中国欧盟工商领袖和前高政策正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和12月15日官对话上发表致辞信心回暖未来一个时期中国城镇化仍处于较快发展阶段有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑全力支持房地产市场平稳发展坚持房住不炒的定位落实好金融支持政12月15日银保监会学习贯彻中央经济工作会议精神策研究支持房地产业向新发展模式转型的配套措施请参阅最后一页的重要声明5政策研究政策深度报告12月20日人民银行传达学习中央经济工作会议精神推动长租房地产市场建设按照租购并举方向加快探索房地产新发展模式大力支持房地产市场平稳发展助力房地产发展模式转型允许符合条件的证监会召开党委会议传达学习中央经济工12月21日房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施作会议精神涉房重组加快打造保障性租赁住房REITs板块资料来源中国政府网中信建投表22022年以来我国房地产供需两侧的支持政策政策角度日期事件相关内容在人民银行的支持和指导下交易商协会继续推进并扩大民营11月8日人民银行扩大民营企业债券融资支持工具企业债券融资支持工具支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资银保监会住建部人民银行关于商业明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求支持优质11月14日银行出具保函置换预售监管资金有关工作房地产企业合理使用预售监管资金防范化解房地产企业流动的通知性风险促进房地产市场平稳健康发展围绕保持房地产融资平稳有序积极做好保交楼金融服中国人民银行中国银保监会关于做好务积极配合做好受困房地产企业风险处置依法保障住房金11月23日当前金融支持房地产市场平稳健康发展工融消费者合法权益阶段性调整部分金融管理政策以及加大住作的通知十六条举措供给侧房租赁金融支持力度六个方面推出十六条具体措施恢复涉房上市公司并购重组及配套融资恢复上市房企和涉房证监会决定在股权融资方面调整优化5项上市公司再融资调整完善房地产企业境外市场上市政策进11月28日措施一步发挥REITs盘活房企存量资产作用积极发挥私募股权投资基金作用支持符合条件的房地产企业通过内保外国有四大行向部分房企提供以国内资产做担保的离岸贷款12月2日贷形式获得融资允许符合条件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑证监会召开党委会议传达学习中央经济工12月21日等密切相关行业上市公司实施涉房重组加快打造保障性租赁作会议精神住房REITs板块国家税务总局关于支持居民换购住房个财政部税务总局发文提出对明年底前居民换购住房予以个税10月1日人所得税政策有关征管事项的公告退税优惠支持改善性换房1月1年期LPR与5年期以上LPR分别下调10个基点5个基点今年5月5年期以上LPR单独下调15个基点8月22日起1年期LPR和5年期以上LPR分别较上一期下调5个和2022年以来人民银行多次下调LPR需求侧15个基点10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率015个百分点5年以下含5年和5年以上利率分别调整为26和31人民银行银保监会发文决定阶段性调各地依据自身情况采取放松限购放松限贷放松限价放松整差别化住房信贷政策地方政府因城限售财税托市等政策成都嘉兴廊坊西安上海东施策引导合理住房需求莞等数十个城市已经采取了不同程度的放开限购政策请参阅最后一页的重要声明6政策研究政策深度报告住建部财政部人民银行等有关部门出台专门措施以政策地方政府因城施策制定保交楼相性银行专项借款的方式支持有需要的城市推进已售逾期难交关政策付的住宅项目建设交付二原因1稳经济对于房地产市场中央明确持托而不举的态度一方面要坚持房住不炒定位打击房地产市场投机行为遏制房价过快上涨另一方面房地产市场对经济增长和地方政府财政具有重要影响在过去几年间房地产市场是我国经济增长的重要组成部分不仅行业本身增长快还能带动产业链上下游相关行业是我国经济增长的重要支柱之一然而今年房地产对GDP增长的贡献率转负今年前三季度房地产业对GDP增长累计同比贡献率达到-1029为历史最低值严重拖累宏观经济复苏拍卖出让土地使用权是地方政府的重要财政收入房企拍卖土地需求则与房地产市场景气度息息相关房地产市场低迷时期房企拿地意愿不强同样会影响到地方财政收入今年以来地方政府财政较为困难提振房地产市场有利于缓解地方财政收支压力减小赤字其次11月外贸数据有较大跌幅进出口金额出口金额进口金额分别同比下降9587和106房地产市场可以作为新的增长点助力年底及明年一季度稳经济任务最后近期国家也表达了房地产市场解封的信号12月15日刘鹤在第五轮中国欧盟工商领袖和前高官对话上发表致辞表示房地产是我国的支柱产业紧接着12月21日证监会发文表示允许符合资质的房企借壳上市12月26日东莞市更是放开了部分地区的商品住房限售政策这一系列信号都表明了房地产市场的回暖预兆图15GDP累计同比贡献率房地产图16购置土地与地方财政收入累计同比15001000500000-5001992-031993-121995-091997-061999-032000-122002-092004-062006-032007-122009-092011-062013-032014-122016-092018-062020-032021-12-1000-1500数据来源Wind中信建投数据来源Wind中信建投2防范系统性风险实现房地产市场稳定健康发展是防范系统性金融风险的重要保障房地产市场的金融化泡沫化涉及银行债券股票信托等各个渠道的资金是引发系统性金融风险和严重金融危机的最重要因素其次房地产体量大产业链条长涉及上下游钢铁建材装修家居多个行业对宏观经济和社会运行的影响较大当前我国房地产市场仍存在较大隐患部分房企现金流情况依然紧张烂尾楼现象也不容乐观尽管在过去大约一年的时间中各方面对房地产供给端进行了一系列的政策调整如保交楼相关政策针对优质房地产企业融资条件的放宽等房地产企业的融资状况有所改善但当前房地产市场需求端恢复依然乏力销售降幅较大请参阅最后一页的重要声明7政策研究政策深度报告价格下降这从一定程度上限制了房地产市场风险的缓释和化解未来部分房企特别是中小房企依然存在风险防范化解系统性风险守住不发生系统性风险的底线就意味着政府将继续落实从供需两端的支持政策房地产市场将在明年出现回暖三外交政策一现状二十大闭幕以来多国国家领导人来华访问中央领导人也与多国元首展开会晤表3二十大后我国多边外交事件日期事件11月1日李克强主持上海合作组织成员国政府首脑总理理事会第二十一次会议11月5日习近平在湿地公约第十四届缔约方大会开幕式上发表致辞11月8日中国同阿尔及利亚签署中阿全面战略合作五年规划2022-2026年11月12日李克强出席第25次中国东盟领导人会议11月13日李克强出席第25次东盟与中日韩领导人会议11月14日李克强出席第17届东亚峰会11月14日-16日习近平出席二十国集团领导人第十七次峰会11月17日习近平在亚太经合组织工商领导人峰会上书面演讲11月18日习近平出席亚太经合组织第二十九次领导人非正式会议并发表重要讲话12月8日习近平出席首届中国阿拉伯国家峰会中国海湾阿拉伯国家合作委员会峰会并对沙特进行国事访问12月8日-9日李克强与主要国际经济组织负责人举行第七次16圆桌对话会习近平向生物多样性公约第十五次缔约方大会12月15日第二阶段高级别会议开幕式致辞资料来源外交部中信建投表4二十大后我国双边外交事件日期事件10月28日王毅会见美国驻华大使伯恩斯10月31日王毅同美国国务卿布林肯通电话10月31日-11月1日习近平李克强会见越共中央总书记阮富仲11月2日习近平会见巴基斯坦总理夏巴兹11月3日习近平李克强会见坦桑尼亚总统哈桑11月4-5日习近平李克强会见德国总理朔尔茨11月12日李克强会见越南总理范明政11月12日李克强会见新加坡总理李显龙11月13日李克强会见国际货币基金组织总裁格奥尔基耶娃11月13日李克强会见老挝总理潘坎请参阅最后一页的重要声明8政策研究政策深度报告11月14日习近平通美国总统拜登举行会晤11月15日-16日习近平会见法国总统马克龙澳大利亚总理阿尔巴尼斯韩国总统尹锡悦等多国元首11月16日习近平会见联合国秘书长古特雷斯11月18日习近平会见菲律宾总统马科斯新加坡总理李显龙日本首相岸田文雄12月1日习近平李克强同欧洲理事会主席米歇尔举行会谈12月7日李克强同俄罗斯总理米舒斯京共同主持中俄总理第二十七次定期会晤12月20日习近平同科特迪瓦总统瓦塔拉通电话12月20日习近平同德国总统施泰因迈尔通电话12月21日习近平会见俄罗斯统一俄罗斯党主席梅德韦杰夫12月21日王毅同澳大利亚外长黄英贤举行中澳外交与战略对话12月23日王毅应约同美国国务卿布林肯通电话12月24日王毅应约同新加坡外长维文通电话资料来源外交部中信建投二原因近期我国不断加强外交工作主要有以下原因一是我国经济与全球紧密联系发展离不开稳定的国际环境加强对外沟通合作有助于营造良好的外部发展空间二是中美关系既有合作又有竞争现阶段合作关系大于竞争关系尽管中美在经济科技金融军事政治等领域均存在一定的冲突但是现阶段美国通货膨胀率仍保持在较高水平中国受疫情影响稳增长压力较大此时升级对抗程度是中美双方都不愿意看到的场景加强中美合作既符合双方利益也是国际社会的共同期望三是中美战略博弈长期化从历史经验来看美国对中国释放的友好信号持续性不强例如2021年中美两国元首视频会晤并达成共识后美方依然采取延长对华关税芯片法案佩洛西窜访台湾等手段打压中国加强对外访问扩大朋友圈有利于抵制美对我封锁四展望未来一疫情政策持续优化随着二十条新十条以及12月26日乙类乙管的出台我国疫情政策优化的路径已经十分明显首先包括常态化核酸检测密接排查方舱隔离健康码以及划定风险区等一系列管控措施被取消无症状和轻症患者可自行居家隔离治疗各地方政府也根据中央指示相应调整当地疫情防控政策在接下来一段时间内疫情防控的重点将转换为优化医疗资源配置提高医疗资源产能保证医疗物资供应提升各地医疗救治能力对重点人群的医疗照顾以及加快第四针疫苗的接种尽快让社会运行和经济生活回归正轨此外依据我国国境卫生检疫法2023年1月8日起不再对入境人员和货物等采取检疫传染病管理措施这意味着时隔两年零九个月我国国境再次全面对外开放可以预见的是我国的进出口行业以及出入境旅游都将在不远的时间后全面复苏尤其是中国大陆地区和香港地区的全面通关对于香港经济的快速崛起具有更加重要的意义香港将成为我国经济全面服务的先锋二房地产政策托而不举加快新发展模式探索房地产政策预计仍将维持托而不举既要扶持房地产市场稳定发展又要防止房地产价格快速上涨请参阅最后一页的重要声明9政策研究政策深度报告从供给端来看我国今年下半年颁布了多项政策持续支持头部企业为其融资提供便利条件金融助力房地产市场十六条的政策力度较大叠加信贷债权股权三支箭和第四支箭内保外贷拓展房企融资渠道同时12月21日证监会发文允许符合条件的房企借壳已上市房企加快打造保障性租赁住房REITs板块等政策助力房地产企业健康发展从需求段来看人民银行此前多次降息降准政策刺激居民购房需求助力房地产市场回暖在11月人民银行宣布降准025个百分点后银行资金成本有所下降考虑到2021年12月和2022年4月降准后LPR利率都有所下调12月或明年一季度LPR利率存在下调可能性特别是五年期以上LPR利率此外未来我国部分地区的商品房限购政策也存在放宽的可能12月26日东莞市住房和城乡建设局和东莞市不动产登记中心联合发布关于进一步优化房地产调控政策的通知该市部分地区暂停商品房限购政策实施这可以认为是国家可能进一步放宽部分地区限购政策的信号房地产市场结构性政策值得期待重点关注三方面一是保交楼政策保交楼是助力房地产市场平稳发展的基点也是保障民生和社会稳定的要求还是本次金融助力房地产十六条的重点二是REITs12月8日证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域进一步明确REITs税收征管细则推动社保基金养老金企业年金等配置型长期机构投资者参与投资积极培育专业化REITs投资者群体三是房地产纾困基金房地产纾困基金具有多方面优势首先切实有效解决烂尾楼问题助力保交楼其次是缓解优质房企短期流动性困难之后是增强居民和银行的信心形成良性循环最后市场化运作避免侵占公共资金若运营得当还能实现投资收益我国的房地产纾困基金目前仍处于起步阶段根据发达国家的经验房地产纾困基金具有广阔发展空间建议持续关注另一个值得关注的角度是探索房地产新发展模式的相关政策12月15日中央经济工作会议就提到接下来要探索房地产新发展模式房地产新发展模式的概念最早来源于2021年中央经济工作会议解读中坚持房住不炒依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型的论述随着概念和政策的不断演进其含义从早期的加强风险防范管理削减地产企业资产负债表等维稳措施逐渐发展到因地制宜开展房地产供给侧改革加快住房供给制度完善等以提升人民群众获得感和改善市场预期的综合目标整体经济层面来看未来房地产行业仍将是中国经济的支柱之一新发展模式的建立有助于维持行业的持续健康发展减少系统性风险政府层面来看短期来看土地出让收入依然是政府财政的重要组成部分新发展模式下正常多元的房地产发展有助于维持地方政府健康的财政从居民幸福感层面来看从供给侧改善房屋的供需矛盾和高房价现象有助于减轻居民的生活压力从而解决生育消费等等一系列连带问题盘活整体经济三外交政策坚持全球化加快推进一带一路外交政策预计将保持现有态势加快对外沟通与合作坚持经济贸易全球化重点关注三方面的外交动态一是欧洲当前欧洲受到俄乌冲突引发的能源危机居高不下的物价和持续加息的三重不利因素的影响经济处于较为困难的时期美国签署通胀削减法案后欧美发生贸易争端的可能性也有所上升当前欧洲国家正处于经济寒冬期亟需加强对外合作寻找经济增长新动力具有强大工业生产能力安稳投资环境和广阔消费市场的中国无疑是优质合作伙伴加强与欧洲的联系也有助于我国解决贸易回落产业升级等问题二十大以来德国总理朔尔茨和欧洲理事会主席米歇尔先后访华为加强中欧合作传递积极信号并取得实质性进展二是东盟国家从地理位置讲东南亚毗邻中国加强双边联系有利于我国国家安全从产业链角度讲东盟国家近年来受我国产业链外溢影响以其低廉的人工成本承接我国部分劳动密集型产业有利于我国产业链优化升级二十大以来我国领导人先后与越南新加坡菲律宾老挝等东盟多国领导人举行会晤李克强总理出席第25次东盟与中日韩领导人会议三是中阿合作12月9日首届中国阿拉伯国家峰会中请参阅最后一页的重要声明10政策研究政策深度报告国海湾阿拉伯国家合作委员会峰会如期在沙特首都利雅得举行这两场具有里程碑意义的峰会将中国与海湾国家阿拉伯国家的合作推向新的高度中国和海湾阿拉伯国家合作委员会成员国在军事合作5G和6G网络建设油气贸易人民币结算清洁能源开发等多个领域达成了合作协议对于中国和阿拉伯国家今后的战略协同与互补以及促进经济合作具有重要意义四是加快推进一带一路战略一带一路是统筹国内国际发展的重大战略受到沿线国家的热烈欢迎通过政策设施贸易资金民心的互联互通能够有效利用国内和国际的资源和市场加快建设国内国际双循环格局加快推进一带一路战略加强与周边国家的联系和合作对于我国经济政治和国家安全都具有重要意义五未来投资机遇一疫情防控受新冠疫情影响酒店业交通运输业旅游业餐饮业近年来受损较为严重经营业绩持续下滑随着疫情防控政策优化调整居民外出就餐出差旅游等需求也会相应恢复带动受损行业复苏相关行业将迎来机遇此外短期内新增确诊病例数的反弹带动医药板块上涨11月1日以来医药生物交通运输业酒店行业旅游业餐饮业分别累计上涨02846672736257852图17近两个月2022111-20221229疫情相关板块涨跌幅900080007000600050004000300020001000000-1000-2000202211232022120920221225202211012022110320221105202211072022110920221111202211132022111520221117202211192022112120221125202211272022112920221201202212032022120520221207202212112022121320221215202212172022121920221221202212232022122720221229酒店申万旅游综合申万交通运输申万医药生物申万餐饮中信数据来源Wind中信建投二房地产近三月房地产市场呈现典型的V字走势见图189月到10月持续下跌11月以来快速反弹截至12月28日累计上涨1913房地产市场走势与政策紧密相连11月11日金融助力房地产市场16条政策内部文件流出房地产指数大涨62411月29日证监会宣布调整优化五项房地产股权融资措施即第三支箭房地产指数大涨762需要说明的是16条和三支箭政策都是为优质房地产企业缓解流动性压力解决短期内融资困难的问题而非为资不抵债的劣质房地产企业偿还债务因此在选择房地请参阅最后一页的重要声明11政策研究政策深度报告产企业投资标的时建议重点关注有竞争力的龙头企业特别是国企和央企此外建议关注房地产市场新发展模式例如REITs房地产纾困基金和长租房相关投资机会三对外联系加强对外联系有利于中外达成更多经贸合作协议为相关产业带来机会例如朔尔茨访华期间中国航材集团与欧洲空客公司签署价值170亿美元的大订单中德双方的合作还将涉及新能源数字化疫情防治和绿色发展等多个领域11月8日中国同阿尔及利亚签署中阿全面战略合作五年规划2022-2026年后续将达成进一步实质合作受外交活动不断加强的影响一带一路建设节奏有望提速二十大报告仍然强调推动共建一带一路高质量发展2023年年中预计可能会召开第三届一带一路高峰论坛成果清单将提前谋划布局具备海外EPC建设能力的一带一路相关企业的基本面将迎来边际改善此外近期人民币国际化的快速增长人民银行数据显示2021年中国与一带一路沿线国家的人民币跨境收付金额同比增加196至542万亿元人民币跨境贸易支付结算金额和人民币直接投资结算金额不断上涨见图19中海峰会上习总书记指出未来3-5年内与海合会国家共同建立人民币石油体系打破了石油美元结算体系实现了0到1的突破长期来看是支撑我国经济长期基本面向好的重要推动力建议关注一带一路相关的基建央企以及受人民币国际化进程推动的跨境支付相关投资机会图18近四个月20229-202212房地产指数呈V型走势图19人民币跨境贸易和直接投资结算金额不断上涨120000010000008000006000004000002000000002018-092017-012017-062017-112018-042019-022019-072019-122020-052020-102021-032021-082022-012022-06跨境贸易人民币业务结算金额合计当月值人民币直接投资结算业务当月值数据来源Wind中信建投数据来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明12政策研究政策深度报告风险分析1既有政策落地效果及后续增量政策出台进展不及预期2秋冬季节流感频发新冠疫情新增确诊人数上升部分地区疫情防控压力较大3经济增速放缓宏观经济基本面下行4今年以来股票市场外汇市场房地产市场均较为低迷市场情绪存在进一步转劣可能5地缘政治对抗升级风险一是俄乌冲突不断国际局势仍处于紧张状态二是部分外国领导人对华不友善国际经济及政治环境恶化请参阅最后一页的重要声明13政策研究政策深度报告胡玉玮中信建投政策研究团队负责人经济学博士牛津大学博士后欧盟访问学分析师介绍者曾担任中国证监会研究院国际金融部负责人西班牙对外银行BBVA驻华代表养老金与保险经济合作与发展组织OECD经济学家世界银行国际货币基金组织等国际组织顾问专家中国社科院中国人民大学上海对外经贸大学客座研究员参与或主持多项国际国家和部委重大经济金融领域研究课题多篇政策研究报告获党中央国务院领导批示或批转主要研究领域宏观经济国际金融资本市场冯天泽中信建投政策分析研究员CFAFRM北京大学理学学士金融学硕研究助理士香港中文大学经济学硕士曾任职于国家外汇管理局和中金公司主要研究领域包括宏观政策金融监管汇率及外汇储备等联系电话邮箱15120034020fengtianzecsccomcn请参阅最后一页的重要声明14政策研究政策深度报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦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